COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

N°2025/343

Rôle N° RG 22/09833 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJWYS

S.A.R.L. PETITES LOCATIONS

C/

Société LE GOLFE

[C] [Y]

S.C.P. BTSG²

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pierre-yves IMPERATORE

M^e SELLI Julien

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 04 Mai 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/04506.

APPELANTE

S.A.R.L. PETITES LOCATIONS, demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Lili RAVAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

Société LE GOLFE, demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, plaidant

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Intervenante volontaire

S.C.P. BTSG², dont le siège social est situé [Adresse 6] [Localité 1], prise en la personne de Maître [P] [I], es qualités de mandataire liquidateur de la SARL PETITES LOCATIONS, dont le siège social est situé [Adresse 5] [Localité 1], désigné es qualités par jugement du tribunal de commerce de Nice en date du 26 février 2020

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Intervenant volontaire

Monsieur [C] [Y] né le 07 Octobre 1965 à [Localité 8], demeurant à [Adresse 10] – [Localité 3] (ITALIE)

représenté par M^e SELLI Julien avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Eleonora MASCOLO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 17 avril 2013, la société à responsabilité limitée (SARL) Petites Locations a acquis divers droits et biens immobiliers au sein de l’immeuble 'Le Golfe', [Adresse 7] à [Localité 1] (06).

Elle a entrepris d’importants travaux de rénovation de son appartement ainsi qu’au sein de son jardin situé par devant l’immeuble.

Soutenant que ces travaux, non autorisés, avaient provoqué des dégâts sur les parties communes de l’immeuble, le syndic a fait dresser des procès-verbaux d’huissier de justice les 24 et 30 mai 2013 puis saisi le président du tribunal de grande instance de Nice, statuant en référé.

Par ordonnance du 13 août 2013, le juge des référés dudit tribunal, a :

— ordonné à la SARL Petites Locations la cessation immédiate de tous travaux touchant aux parties communes de l’immeuble et de tous travaux au sein de ses droits et biens immobiliers dans cet immeuble, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision.

— ordonné une expertise et désigné M. [K].

L’expert a déposé son rapport le 28 novembre 2014.

Suivant exploit du 1er août 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Le Golfe’ a fait assigner la SARL Petites Locations, devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’entendre :

— le dire et juger recevable en son action ;

— homologuer le rapport d’expertise ;

— condamner la SARL Petites Locations à lui payer les sommes de :

* 9 350 euros TTC, au titre des travaux de reprise portant sur le système de chauffage collectif ;

* 32 791 euros TTC, au titre des travaux de reprise de la façade ;

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant ceux relatifs à la procédure de référé.

Par jugement réputé contradictoire du 4 mai 2017, le tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré la SARL Petites Locations entièrement responsable des désordres affectant les parties communes et allégués par le syndicat des copropriétaires ;

— condamné la SARL Petites Locations à payer au syndicat des copropriétaires, les sommes de:

* 9 350 euros TTC, au titre des travaux de reprise portant sur le système de chauffage collectif ;

* 32 791 euros TTC, au titre des travaux de reprise de façade ;

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant ceux relatifs à la procédure de référé

Le tribunal a notamment considéré qu’il résultait des constations du rapport d’expertise que les dommages causés aux parties communes découlaient directement des travaux réalisés par la SARL Petites Location, dont la responsabilité devait être engagée.

Selon déclaration reçue au greffe le 16 juin 2017, la SARL Petites Locations, a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions dûment reprises.

Par jugement du tribunal de commerce de Nice du 26 février 2020, la SARL Petites Locations a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et la SCP BTSG a été désigné es qualité de mandataire liquidateur.

Suivant arrêt du 7 juillet 2022, le retrait du rôle de l’affaire a été prononcé, puis elle a été rétablie le même jour.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 16 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Petites Locations, sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu’elle :

— constate l’absence de sa responsabilité dans les dommages allégués par le syndicat des copropriétaires ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— aucun élément ne démontre que les travaux qu’elle a effectué dans sa cave auraient affectés les parties communes ;

— elle n’est pas responsable des travaux de reprises de la façade ;

— il n’y a eu aucune création d’ouverture après son acquisition et le soupirail existait depuis la construction de l’immeuble ainsi que sa structure;

— s’agissant des travaux ayant modifié le 'jardin collectif’ : le jardin n’est par une partie commune mais privative ;

— le jardin ne bénéficie pas d’une servitude de non aedificandi et quand bien même les travaux avaient pour seul but celui de protéger les caves des problèmes d’humidité ;

— s’agissant des travaux ayant modifié le chauffage collectif : elle n’a pas modifié le chauffage collectif et le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer le contraire.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 17 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, et :

— homologue le rapport d’expertise ;

— rejette l’ensemble des demandes de l’appelante ;

— juge que les travaux exécutés par l’appelante ont porté atteinte à la nature, la destination et les parties communes de l’immeubles ;

— juge que l’appelante ne pouvait exécuter nonobstant la nature juridique de son jardin, les travaux qu’elle a effectués ;

— juge que les désordres constatés par l’expert sont inhérents aux travaux entrepris par l’appelante;

— juge que l’appelante a engagé sa responsabilité ;

— en conséquence :

— admette au passif de la procédure collective de la SARL Petites Locations la somme de 40 293 euros, au titre des travaux de reprise des parties communes ;

— admette au passif de la procédure collective de la SARL Petites Locations à titre subsidiaire la somme de 32 791 euros ;

— admette au passif de la procédure collective de la SARL Petites locations, la somme de 6 600 euros TTC, au titre des travaux de façade ;

— réforme et admette la créance de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— condamne la SCI Capricorne à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— les désordres sont la conséquence des travaux entrepris par la SARL Petites locations ;

— les ouvrages endommagés par les travaux entrepris par la SARL Petites Locations concernent:

* le mur de façade de la cave est une partie commune, étant un mur structurel de l’immeuble ;

* la dalle de l’immeuble a été endommagée ;

* contrairement à ce qu’elle prétend, la SARL Petites Locations a obstrué la porte de la cave aux fins d’en transformer la destination en une pièce habitable ; elle a créé un escalier afin d’y accéder, car auparavant seul un escalier menant de la terrasse au jardin existait ;

* le jardin est une zone non aedificandi et la pose de dalle en lieu et place de la terre végétale est une construction réalisée ;

— des travaux de reprise et de remise en état du chauffage ont dû avoir lieu ;

— des travaux de reprise des éléments structurels et maçonnés ont dû être effectués ;

Par conclusions transmises par RPVA le 17 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [C] [Y], sollicite de la cour qu’elle :

— déclare recevable son intervention volontaire ;

— constate l’absence de responsabilité de la SARL Petite Locations des dommages allégués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Golfe ;

— déclare M. [Y] seul responsable des travaux réalisés au sein de l’immeuble Le Golfe ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a eu lieu par ordonnance du 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’intervention volontaire de M. [Y] :

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

L’article 330 du même code dispose que l’intervention volontaire est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie : elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, par conclusions adressées à la cour le 17 juin 2025, soit la veille de l’ordonnance de clôture, M. [Y], associé et gérant de la SARL Petites Locations jusqu’au 16 janvier 2015, souhaite intervenir volontairement en la cause. Il indique avoir effectué matériellement les travaux de l’appartement, objet de la présente procédure et être le seul responsable, la SARL n’ayant comme objet social que la promotion de logements.

Cette intervention la veille de la clôture, visant à endosser la responsabilité des travaux, invoqué pour la première fois plus de douze ans après les faits, n’apparaît pas nécessaire, pour la conservation des droits de M. [Y], alors même que ce dernier était gérant de la SARL à l’époque des faits et aurait pu faire valoir cet argument depuis 2013, date à laquelle les travaux ont été entrepris.

Elle sera donc déclarée irrecevable.

Sur la procédure collective :

Aux termes de l’article L. 622-22 du code de commerce sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la

constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci.

L’article L. 622-24 du code de commerce dispose qu’à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement a jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans les délais fixés par décret en Conseil d’Etat (…)

La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation (…).

Sur les désordres et leur origine :

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il ressort du cahier des charges et du règlement de copropriété de l’immeuble en date du 13 juin 1947, article 2, page 6, que sont considérées comme parties communes :

— la totalité du sol occupé par l’immeuble, ainsi que la partie de cour (zone de non aedificandi) la mitoyenneté, la moitié des murs de clôture séparatifs mitoyens, les fondations, les gros murs de façade, de pignon, et de refend, les charpentes, les toitures, les ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres…

— les canalisations et conduites de toute nature, eau, gaz, électricité, tout à l’égoût, tuyaux de descente des ordures ménagères (sauf les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l’usage particulier desdits appartements).

— (…)

— l’installation du chauffage central, canalisations (autres que celles se trouvant à l’intérieur…)

— et enfin d’une façon générale, toutes les parties de l’immeuble qui ne seront pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires selon ce qui sera dit ci après…

L’article 7 intitulé 'modifications intérieures des appartements’ stipule que chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure de son appartement, en cas de percement de gros murs ou de tous travaux pouvant porter atteinte à la solidité de l’immeuble, ils devront être exécutés par les entrepreneurs agréés par le syndic sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les vacations seront à sa charge il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux (…)

Au soutien de ses prétentions, faisant valoir que les travaux de la SARL Petites Locations ont endommagé les parties communes, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment :

— le règlement de copropriété ;

— un procès-verbal de constat dressé les 24 et 30 mai 2013 par maître [M], huissier de justice;

— un procès-verbal de constat dressé le 9 juillet 2013 par maître [M], huissier de justice ;

— procès-verbal de constat dressé le 30 avril 2014 par maître [M], huissier de justice ;

— le rapport de l’expert judiciaire du 28 novembre 2014 concluant que la SARL Petites Locations a procédé à des travaux de transformation dans son appartement situé au rez-de-chaussée de la copropriété Le Golfe et dans sa cave ;

Le système de chauffage collectif à eau chaude de la copropriété comporte plusieurs colonnes montantes disposées en fonction de la disposition des appartements. Au cours des travaux les radiateurs de l’appartement de la SARL Petites Locations ont été déposés et les alimentations d’eau ont été condamnées. En prévision du nouvel emplacement des radiateurs, des branchements de canalisations secondaires ont été réalisés sur une autre colonne montante.

Par la suite, la SARL Petites Locations a partiellement remplacé les canalisations des colonnes montants de l’immeuble depuis la chaufferie située au sous-sol jusqu’à son appartement. Elle a également remplacé une partie des colonnes d’évacuation sanitaire verticales du bâtiment. Pour ce faire, elle a traversé le plancher du rez-de-chaussée et a partiellement détruit le plafond en lattis des caves qui ne lui appartiennent pas.

Ces travaux ont été exécutés sur des parties communes de l’immeuble sans autorisation du syndic et dans le non-respect du règlement de copropriété.

Dans sa cave, la SARL Petites Locations a condamné la porte et M. [Y], gérant, a précisé qu''il envisageait d’installer un escalier en colimaçon qui déboucherait dans le salon de son appartement dont il a très exactement montré le futur emplacement. Tous les murs ont été doublés d’un complexe isolant.

Le châssis du soupirail de la cave donnant sur le jardin a été déposé et l’allège en maçonnerie structurelle d’environ 35 cm d’épaisseur a été démolie et reconstruite en carreaux de plâtre de 10 cm d’épaisseur. M. [Y] a déclaré qu’il s’est vu obligé de la démolir car elle était pourrie par l’humidité. Cependant, en examinant l’espace vide créé par la démolition, j’ai constaté que les chants verticaux de la maçonnerie structurelle ainsi que le seuil ne présentaient aucune trace d’humidité et les tests réalisés à l’humidimètre se sont avérés négatifs.

La démolition de l’allège du soupirail a été exécuté sur un mur structurel du bâtiment sans autorisation du syndic et dans le non-respect des règles du règlement de copropriété. De plus, cette intervention qui apporte une modification de l’aspect général de la façade devait faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux en Mairie, ce qui n’a pas été fait.

Dans le jardin collectif, la SARL Petite Locations a réalisé une excavation et a construit un escalier de sept marches avec murs d’échiffre et palier d’arrivée au niveau du sol de sa cave devant l’ouverture pratiquée à l’emplacement du soupirail.

Ces travaux ont été exécutés sans autorisation du syndic, dans le non-respect du règlement de copropriété, sur un terrain frappé d’une servitude de non aedificandi sur toute sa surface.

Les percements du plancher du rez-de-chaussée, réalisés pour permettre le passage des canalisations n’affectent pas la solidité de l’ouvrage ni de l’immeuble.

La suppression sans confortement de l’allège du soupirail de la cave qui est un mur structurel porte atteinte à la structure du bâtiment mais ne compromet pas sa solidité.

Les conséquences engendrées peuvent se traduire par l’application de fissures sur la façade, depuis les angles supérieurs du plancher du rez-de-chaussée.

L’étude menée par l’entreprise de plomberie chauffage Sethec a conclu qu’il était nécessaire de remplacer les canalisations de chauffage modifiée depuis le sous-sol jusque dans l’appartement de la SARL Petites Locations, de recréer un réseau de distribution dans l’appartement et d’installer six radiateurs. Le syndicat des copropriétaires a fourni un devis établi par l’entreprise Sethec le 30 juin 2014 pour un montant de 9 350 euros TTC .

Par la suite, il convient de prévoir la reconstruction de l’allège du soupirail, la remise en état du plafond des caves, la démolition de l’escalier extérieur y compris les murets d’échiffre et la reconstitution du jardin à l’identique avec apport de terre végétale. Le syndicat des copropriétaires a fourni un devis établi par l’entreprise Pescarzoli le 15 septembre 2014 pour un montant de 32 791 euros TTC .

L’expert a estimé la durée des travaux de plomberie à 3 semaines et à 6 semaines la durée des travaux de maçonnerie et remise en état du jardin ;

— les devis de la société Pescarzolli du 15 septembre 2014 et du 13 janvier 2015 ;

— une attestation de M. [H] gérant, de la société Robat indiquant ne pas avoir pu réaliser les travaux de ravalement de façade de la copropriété, en raison du refus des époux [Y] d’accéder à leur jardin pour installer l’échaffudage, entraînant une plus value sur le montant initial des travaux car une passerelle d’échafaudage a dû être installée et que l’entièreté des travaux n’a pas pu être réalisée ;

— le devis de la société Robal du 8 avril 2025 d’un montant de 6 600 euros TTC ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 avril 2025.

L’ensemble de ces éléments démontre que la SARL Petites Locations a réalisé des travaux portant sur la modification du jardin, du système collectif de chauffage, et sur la structure de l’immeuble.

Il est établi que la nature des ouvrages endommagés par la SARL Petites Locations, contrairement à ce qu’elle soutient, affectent les parties communes de l’immeuble.

* s’agissant des travaux effectués dans la cave de la SARL Petites Locations :

Il n’est pas contesté par les parties que la cave est une partie privative.

Cependant contrairement à ce que soutient la SARL Petites Locations, l’expert a relevé, photographies à l’appui, que la porte de la cave avait été condamnée et que lorsqu’il avait demandé à M. [Y] comment il comptait y accéder, ce dernier lui avait répondu qu’il envisageait d’installer un escalier en colimaçon débouchant dans le salon de son appartement dont il montrait le futur emplacement (page 11 du rapport).

De plus, le mur de façade formant le clos et le couvert de ladite cave constitue une partie commune, étant un mur de façade, et s’analyse donc en un mur structurel de l’immeuble.

Par ailleurs, le constat d’huissier établi le 24 mai 2013 atteste que dans le cadre de ses travaux, la SARL Petite Locations a endommagé la dalle de l’immeuble et pas uniquement au droit de son lot privatif. Il est décrit que la maçonnerie de la dalle a été retirée en partie sur une longueur d’environ 1,50 mètre sur une largeur de plus de 50 centimètres.

Enfin, si la SARL Petites Locations conteste devant la cour son intention d’avoir voulu transformer la cave en partie habitable, et qualifie ce projet voulant faire la jonction entre son appartement et sa cave privative de 'farfelu’ et non démontré si ce n’est par une photographie sur laquelle une projection a été dessinée par l’expert, cela ets contredit par les déclarations mêmes de son gérant lors des opérations d’exerpertise.

Ainsi, le gérant de la SARL Petites Locations, avait déclaré, le 20 décembre 2013, à l’expert, avoir le droit de faire les travaux qu’il souhaite sans autorisation du syndic puisqu’il est propriétaire de son appartement situé au rez-de-chaussée, de la cave sous-jacente à son salon et du jardin…

Après lui avoir explique qu’il n’était pas possible d’intervenir sur des parties communes sans autorisation du syndic, M. [Y] avait rétorqué qu’il 'n’en avait rien à faire et qu’il continuerait les travaux'….

Le syndic avait déclaré qu’il n’était plus possible d’accéder à la cave appartenant à la SARL Petites Locations depuis les parties communes car la porte était bloquée de l’intérieur, ce à quoi M. [Y] avait répondu qu’il avait installé un complexe isolant sur tous les murs et créé un passage donnant sur le jardin.

La condamnation de la porte d’accès à la cave par les parties communes, mais également les travaux entrepris de création d’ouverture sur la façade et de création d’un escalier ont impactés et endommagés les parties communes.

* sur la création d’un escalier au sein du jardin de la SARL Petites Locations, afin d’accéder à sa cave :

La SARL Petites Locations conteste avoir créer un escalier aux fins d’accéder à sa cave. Elle fait valoir que la porte d’accès à sa cave est opérationnelle selon rapport de M. [Z], expert près la cour administrative de Marseille et que le contrôle effectué avec l’humidimètre, révèle un état de saturation dans la cave, problème d’humidité soulevé également dans le procès-verbal de constat du 11 février 2022. Elle affirme qu’aucun escalier ne relie la cave au salon de son appartement.

Elle soutient également qu’il n’a eu aucune création d’ouverture, le soupirail à gauche de l’escalier donnant sur le jardin et l’ouverture située à droite de l’escalier existait. Elle a seulement envisagé de rénover l’allège qui était vétuste et souffrait de l’humidité.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’elle tente de créer un amalgame entre l’escalier qui mène de sa terrasse au jardin et celui qui mène du jardin aux caves.

A la lecture du cahier des charges il est précisé qu’il existe un escalier qui mène de la terrasse au jardin.

L’escalier menant aux caves n’est pas mentionné.

Il ressort des constats d’huissier des 24 et 30 mai 2013, 9 juillet 2013 et du rapport d’expertise qu’un escalier a bien été créé du jardin aux caves. La SARL a réalisé une excavation et a construit un escalier de sept marches d’échiffre et palier d’arrivée au niveau du sol de sa cave devant l’ouverture pratiquée à l’emplacement du soupirail.

L’expert judiciaire relève que le châssis du soupirail de la cave donnant sur le jardin a été déposé et l’allège en maçonnerie a été démolie et reconstruite et qu’en examinant l’espace vide créé par la démolition, aucune trace d’humidité n’était établie et les tests réalisés à l’humidimètre se sont avérés négatifs.

Par ailleurs, il est établi que la suppression sans confortement de l’allège du soupirail de la cave, mur structurel, a porté atteinte à la structure du bâtiment sans compromettre sa solidité, les conséquences pouvant se traduire par l’apparition de fissures sur la façade, depuis les angles supérieurs du soupirail jusqu’au chaînage du plancher du rez-de-chaussée.

L’expert conclut à la reconstruction de l’allège du soupirail, la remise en état du plafond des caves et la démolition de l’escalier extérieur y compris les murets d’échiffre.

* sur les travaux ayant affecté le jardin :

La SARL Petites Locations produit une attestation de maître [N] du 17 avril 2013, stipulant qu’elle a acquis de Mme [O], les lots n°4, 9, et 17 au sein d’un ensemble immobilier, cadastré section MO, n°[Cadastre 4], [Adresse 7] à [Localité 1] (06), consistant notamment en un appartement situé au rez-de-chaussée avec jardin au levant dudit appartement en façade de la [Adresse 9], et auquel on accède tant par une porte indépendante sur la promenade que par une terrasse perron avec escalier.

Or, le règlement de copropriété prévoit que le jardin constitue une zone de non aedificandi. Il précise page 2 que les propriétaires des lots n°1 et 2 (correspondant aux appartements du rez-de-chaussée), devront entretenir perpétuellement en parfait état de propreté ledit jardin, lequel est frappé d’une servitude de non aedificandi sur toute sa surface et les arbres implantés.

L’acte d’acquisition du bien par Mme [O], qui l’a ensuite vendu à la SARL Petites Locations prévoit page 9 que le vendeur déclare qu’il n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune à l’exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, du règlement de copropriété et de ses éventuels modificatifs…

Ainsi, contrairement à ce que soutient la SARL Petites Locations, la pose de dalle en béton armé en lieu et place de la terre végétale, constatée par l’expert judiciaire, est une construction réalisée sur une zone sujette de la servitude non aedificandi.

Les procès-verbaux d’huissier de justice des 9 juillet 2023 et 30 avril 2024 démontrent un monceau de gravats sorti par la SARL Petites Locations dans le cadre de ses travaux en cours et un décaissement pour réaliser un accès aux caves du jardin.

Il apparaît que les photographies que la hauteur du niveau du sol a été modifié.

Le jardin a été gravillonné, puis recouvert de carrelage selon cliché photographique versé aux débats par le syndicat des copropriétaires du 1er avril 2021.

La SARL Petites Locations a donc agi en violation du règlement de copropriété.

Elle a détruit une partie du mur côté façade pour ouvrir l’accès de la cave côté jardin, creusé le jardin afin d’y édifier un escalier et posé un carrelage sur une dalle de béton armé en remplacement d’un jardin végétalisé.

* sur le système de chauffage collectif :

Comme durant les opérations expertales, la SARL Petites Locations conteste les travaux du système de chauffage collectif.

Or dans le rapport d’expertise, page 9, maître Eyrignoux, conseil de la SARL Petites Locations a fait remarquer que l’appartement était dépourvu de chauffage collectif et que M. [Y] était intervenu sur les réseaux à cause de leur vétusté, les travaux ayant été stoppés à la demande du syndic de copropriété.

Dans les réponses aux dires, page 24, l’expert indique que lors des travaux de transformation de son appartement la SARL Petites Locations a déposé les radiateurs reliés au chauffage collectif et a condamné les alimentations en eaux chaude et froide…

Le fait d’avoir débranché les radiateurs n’a aucune incidence sur la distribution du chauffage car les calories non utilisées sont réparties dans les autres appartements. Par contre, lorsque la SARL Petites Locations va mettre en service les radiateurs qu’elle a piqués sur la deuxième colonne montante, le fonctionnement du chauffage collectif va se trouver fortement perturbé car celle-ci a été initialement prévue pour alimenter un nombre défini de radiateurs et les appartements supérieurs risquent de subir une perte de chauffage importante.

De plus, les canalisations de type multi-couches, installées par la SARL Petites Locations depuis la chaudière collective située en sous-sol jusqu’à son appartement, sont inadaptées à cette utilisation.

L’expert a confirmé la nécessité de faire réaliser les travaux afin de remettre le système de chauffe dans l’état identique à celui existant avant les travaux entrepris par la SARL Petites Locations.

Cependant par assemblée générale du 11 juillet 2024, les copropriétaires ont décidé de voter la suppression du chauffage collectif.

Sur la responsabilité de la SARL Petites Locations :

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable en la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1147 du même code précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 25 b) énonce que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments sus visés que les travaux entrepris par la SARL Petites Locations, sans autorisation, ont porté atteinte à la nature, la destination et aux parties communes de l’immeuble. Ils ont occasionné de nombreux dommages de différentes natures.

La responsabilité de la SARL Petites Locations est donc engagée.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL Petites Locations.

Sur les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires :

Sur les préjudices matériels et les travaux de remise en état :

S’agissant des travaux de reprise du système de chauffage collectif, la demande en réparation de ce préjudice est devenu sans objet, les copropriétaires ayant voté sa suppression dans l’assemblée générale du 11 juillet 2024.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la somme de 9 350 euros TTC afin de réparer le préjudice subi par la remise en état du système de chauffage.

S’agissant des travaux de reprise sur les éléments structurels et maçonnés communs endommagés, il ressort du devis actualisé de la société Pescarzoli du 13 janvier 2025 que la remise en état des murs de la façade, des plafonds des caves, du plancher haut des caves et du jardin s’élève à 40 293 euros TTC.

Dans ses réponses aux dires l’expert confirmait la nécessité de ces travaux, page 24, les caves qui certes étaient en mauvais état, ont vu leurs plafonds détruits par la SARL Petites Locations pour permettre le passage des canalisations de chauffage et d’évacuation sanitaire.

Les 'trous’ invoqués par la SARL Petites Locations correspondent au vu des éléments produits aux débats et notamment les photographies à une excavation permettant la construction d’un escalier de sept marches, de trois murs d’échiffre d’environ 1,5 mètre de haut sur plusieurs mètres de long et d’un dallage en béton armé de l’ordre de 5 m²

L’expert précise que pour remettre les lieux en l’état il est nécessaire de tout démolir et évacuer et ensuite remblayer avec 14 tonnes de terres végétales, niveler le terrain et reprendre les enduits de finitions des murets du jardin.

La démolition de l’allège du soupirail ne s’analyse pas comme une amélioration ni aménagement intérieur mais est nécessaire pour reprendre la façade du bâtiment, élément structurel de l’immeuble.

De même, les percements multiples du plancher, contestés par la SARL Petites Locations en raison de l’abandon du système de chauffage collectif, doivent être rebouchés, ayant porté atteinte à la structure de l’immeuble.

La SARL Petites Locations produit un procès-verbal de constat du 12 mars 2025, arguant que les travaux de reprise de façade ont été effectués.

A la lecture du constat, dès la page 2, le commissaire de justice constate un espace extérieur du lot de la SARL Petites Locations, situé au rez-de-chaussée, aménagé d’une terrasse dallée. Aucune démolition du dallage n’a eu lieu dans le jardin, contrairement aux travaux préconisés par l’expert.

De même, il n’est pas fait état des plafonds des caves de MM. [R], [X] et [W]. Ce constat ne démontre pas les travaux préconisés et prévus au devis de l’entreprise Pescarzoli consistant en un décroutage des parties vétustes et cassées, évacuation, réfection au mortier de chaux sur angles, dépose d’un bloc de porte…, mise en peinture ont eu lieu.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires souligne que la pose fictive de carrelage a pour finalité de masquer l’excavation de l’escalier qu’elle a réalisé.

Effectivement à la comparaison des constats d’huissier de 2013 et du rapport d’expertise, il apparaît probable que ce dallage camoufle l’excavation de l’escalier.

Ce constat, versé aux débats par la SARL Petites Locations est donc insuffisant à établir que l’ensemble des travaux a été réalisés en suivant les préconisations de l’expert. A titre surabondant, le commissaire de justice n’a pas qualité pour apprécier les reprises structurelles effectuées conformément aux préconisations expertales.

Ainsi le ravalement du bas de la façade de l’immeuble ne pourra être finalisé que lorsqu’elle aura été structurellement reprise sur la base des préconisations de l’expert judiciaire.

Le fait que le syndicat des copropriétaires n’ait pas effectuer les travaux, eu égard à la procédure en cours, ne peut signifier qu’il renonce à ceux préconisés par l’expert dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Par conséquent le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la SARL Petites Locations au paiement de la somme de 32 791 euros, au titre des travaux de reprise de la façade.

Il conviendra d’admettre au passif de la procédure collective de la SARL Petites Locations, le coût des travaux réactualisés et de fixer la créance du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son représentant légal, à la somme de 40 293 euros TTC, au titre des travaux de reprise des parties communes.

De même, au vu des difficultés d’exécution de la société Robat afin d’effectuer les travaux de ravalement de façade de l’immeuble, votés par l’assemblée générale du 28 juin 2018, en raison de l’obstruction de la SARL Petites Locations, ayant généré une plus-value suivant devis versé aux débats de 6 600 euros TTC, il conviendra d’admettre au passif de sa procédure collective et de fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le Golfe', à la somme de 6 600 euros TTC, au titre des travaux d’achèvement de la façade.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il convient de souligner les propos tenus par le gérant de la SARL Petites Locations à l’époque de l’expertise, après lui avoir expliqué qu’il n’était pas possible d’intervenir sur des parties communes sans autorisation du syndic, ce dernier avait rétorqué qu’il 'n’en avait rien à faire et qu’il continuerait les travaux'….

Ainsi, cette phrase témoigne de l’attitude de la SARL Petites Locations à l’égard des copropriétaires et met en exergue la résistance manifeste dont elle a fait preuve.

En effet, la SARL Petites Locations a poursuivi les travaux affectant les parties communes, faisant fi des avertissements amiables et procédures judiciaires, malgré une mise en demeure, une procédure visant à voir désigner un expert judiciaire, visant à la voir condamner à arrêter les travaux sous astreinte et enfin une procédure visant à liquider l’astreinte, démontre une faute dans l’exécution de ses obligations qui cause à la collectivité des copropriétaires, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement sera infirmé en ce que la SARL Petites Locations a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive.

Il conviendra d’admettre au passif de sa procédure collective et de fixer la créance du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son représentant légal, à la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article L. 622-22 du code de commerce sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article L. 641-13 du même code précise que I.-sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

— si elles sont nées pour assurer la mise en sécurité des installations classées pour la protection de l’environnement en application des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1 du code de l’environnement ;

— ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.

II.- Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège conformément à l’ordre prévu par l’article L. 643-8.

III.- A l’exception des frais et dépens de la procédure, les créances impayées perdent le privilège que leur confère le II du présent article si elles n’ont pas été portées à la connaissance du mandataire judiciaire, de l’administrateur lorsqu’il en est désigné ou du liquidateur au plus tard, dans le délai de six mois à compter de la publication du jugement ouvrant ou prononçant la liquidation ou, à défaut, dans le délai d’un an à compter de celle du jugement arrêtant le plan de cession. Lorsque cette information porte sur une créance déclarée pour le compte du créancier en application de l’article L. 622-24, elle rend caduque cette déclaration si le juge n’a pas statué sur l’admission de la créance.

Ainsi les créances 'postérieures’ nées régulièrement après le jugement d’ouverture, sont classées en deux catégories, celles des créances utiles soumises à un régime de faveur et les autres.

Les créances postérieures 'privilégiées’ qui répondent aux conditions de l’article L. 622-17, sont payées à échéances, leur titulaire bénéficie d’un droit de poursuite et d’un privilège de paiement dans la procédure.

Les autres créances postérieures subissent le même sort que les créances antérieures. Elle sont soumises à l’arrêt des poursuites et doivent être déclarées dans un délai de deux mois à compter de leur date d’exigibilité.

Il est acquis (Com., 2 décembre 2014, n 13-20.311) que pour relever du traitement préférentiel prévu à l’article L. 622-17 du code du commerce, une créance de frais irrépétibles devait non seulement être postérieure au jugement d’ouverture du débiteur, mais aussi respecter les autres critères fixées par ce texte, c’est-à-dire être utile au déroulement de la procédure collective ou être due par le débiteur en contrepartie d’une prestation à lui fournie après le jugement d’ouverture.

En l’espèce, il convient d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné la SARL Petites Locations aux dépens, incluant la procédure de référé et les frais d’expertise et à payer la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la procédure collective il conviendra de procéder à la fixation desdites créances au passif de la SARL Petites Locations, au profit du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, en cause d’appel, la créance issue de la condamnation au paiement des honoraires d’avocat du syndicat des copropriétaires créancier ne peut être qualifiée d’utile au déroulement de la procédure quant à sa finalité de sauvegarde de la société débitrice en procédure collective et ne nait pas en contrepartie d’une prestation fournie à celle-ci, a décidé.

Cette créance ne relève pas du traitement préférentiel invoqué et sera donc fixée au passif de la procédure de la SARL Petites Locations.

Il conviendra de fixer au passif de la SARL Petites Locations les dépens d’appel et la somme de de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 'Le Golfe'.

La SARL Petites Locations, sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’intervention volontaire de M. [Y] ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SARL Petites Locations à payer au syndicat des copropriétaires, les sommes de :

* 9 350 euros TTC, au titre des travaux de reprise portant sur le système de chauffage collectif ;

* 32 791 euros TTC, au titre des travaux de reprise de façade ;

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant ceux relatifs à la procédure de référé.

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

DÉCLARE la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’indemnisation des travaux liés à la remise en état du chauffage collectif, sans objet ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SARL Petites Locations, les créances du syndicat des copropriétaires, de l’ensemble immobilier 'Le Golfe', pris en la personne de son représentant légal, suivantes :

—  40 293 euros TTC, au titre des travaux de reprise des parties communes ;

—  6 600 euros TTC, au titre des travaux d’achèvement de la façade ;

—  10 000 euros TTC, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SARL Petites Locations, les dépens de première instance comprenant les frais taxés d’expertise judiciaire et afférents à la procédure de référé ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SARL Petites Locations la créance du syndicat des copropriétaires, de l’immeuble 'le Golfe', pris en la personne de son représentant légal, à la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SARL Petites Locations, la créance du syndicat des copropriétaires, de l’immeuble 'le Golfe', pris en la personne de son représentant légal, à la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel ;

FIXE au passif de la procédure collective de la SARL Petites Locations, les dépens de l’instance d’appel ;

DÉBOUTE la SARL Petites Locations, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,