COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 JANVIER 2025

N° 2025/14

Rôle N° RG 24/03815 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMY5D

[K] [G]

C/

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier COURTEAUX

M^e Amandine BOSC

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 09 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03096.

APPELANTE

Madame [K] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008217 du 14/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 14 Juin 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A. D’HLM ERILIA,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2022, la société anonyme (SA) a donné à bail à madame [K] [G] un appartement à usage d’habitation, de type F3, sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 369,22 euros outre 120,83 euros de provision pour charges.

Par exploit signifié le 25 janvier 2023, elle a fait délivrer à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire, de payer au principal, la somme de 1 075,18 euros correspondant une dette locative arrêtée au 31 décembre précédent.

Considérant que les causes du commandement sont restés infructueuses, elle l’a, par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2023 fait assigner devant le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins, au principal, d’entrendre constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [G] et de voir condamner cette dernière à lui verser une provision de 1 906,78 euros au titre de la dette locative ainsi que 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 9 novembre 2023, ce magistrat a :

— déclaré recevable l’action de la SA Erilia ;

— constaté la résiliation du bail signé, le 15 septembre 2022, entre les parties ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [K] [G] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de son ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Erilia pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [K] [G] à verser à la SA Erilia la somme de 2 459,92 euros à titre de provision sur la dette locative avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamné Mme [K] [G] à payer à la SA Erilia, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 mars 2023 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 532,70 euros) ;

— débouté Mme [K] [G] de sa demande reconventionnelle en délai de paiement de la dette locative ;

— débouté Mme [K] [G] de sa demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamné Mme [K] [G] à payer à la SA Erilia la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [K] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Selon déclaration reçue au greffe le 25 mars 2024, Mme [K] [G] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 26 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et :

— rejette toutes les demandes fins et conclusions de la SA Erilia ;

— lui accorde un délai de paiement de 36 mois pour s’acquitter de son arriéré locatif d’un montant de 3 043,04 euros arrêté au 25 avril 2024 ;

— suspende les effets de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation signé avec la société Erilia le 15 septembre 2022 ;

— la maintienne dans le logement loué auprès de la société ERILIA selon ledit bail ;

— laisse à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

— condamne la société Erilia aux entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises le 1er mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Erilia sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ces dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles, et, statuant à nouveau :

— lui donne acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à ce qu’il soit accordé à Mme [G] d’un délai de paiement de 36 mois afin de s’acquitter de l’arriéré locatif d’un montant de 3 043,04 euros au 29 Avril 2024, en sus du loyer courant ;

— suspende les effets de la clause résolutoire durant l’exécution dudit délai ;

— dise que, si les délais sont respectés, elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

— dise qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact :

' la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

' le solde de la dette deviendra exigible immédiatement ;

' qu’à défaut par Mme [K] [G], au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter l’appartement objet du litige, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

' Mme [K] [G] sera tenue au paiement, à titre prévisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 532,70 euros, jusqu’à la complète libération des lieux ;

— condamne Mme [K] [G] à la somme de 500 euros au titre des frais de justice relatifs à la présente procédure d’appel ;

— condamne Mme [K] [G] aux entiers dépens de l’appel, distraits au profit de M^e Amandine Bosc sur affirmation de son droit.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 6 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel principal

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Par application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative … Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, les parties s’accordent pour fixer à 3 043,04 euros la dette locative, arrêtée au 29 avril 2024, et laisser à Mme [G] une chance de l’acquitter par le truchement d’un plan d’apurement étalé sur 36 mois. Il n’y a pas davantage de constestation sur le fait que la résiliation du bail était acquise au 25 mars 2023, le bail stipulant une clause résolutoire en son article X et Mme [G] ne s’étant pas acquittée des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail signé, le 15 septembre 2022, entre les parties.

Elle sera infirmée pour le surplus, de l’accord des parties, le montant de la provision à valoir sur la dette locative devant être réévalué, du fait de l’évolution du litige, à la somme de 3 043,04 euros (dette locative arrêtée au 29 avril 2024) et des délais de paiement, entraînant la suspension de la clause résolutoire, accordés à l’appelante dans les termes du dispositif du présent arrêt. L’indemnité d’occupation provisionnelle due en cas de non respect de l’échéancier sera fixée à 532,70 euros comme sollicité par la SA Erilia.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle condamné Mme [K] [G] aux dépens et à payer à la SA Erilia la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la singularité du litige, marquée par un accord, il ne paraît pas inéquitable de laisser chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré recevable l’action de la SA Erilia ;

— constaté la résiliation du bail signé, le 15 septembre 2022, entre les parties ;

— condamné Mme [K] [G] à payer à la SA Erilia la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [K] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [K] [G] à payer à la SA Erilia une provision de 3 043,04 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 29 avril 2024 ;

Accorde à Mme [K] [G] un délai de 36 mois pour s’acquitter de cette somme ;

Dit que Mme [K] [G] est autorisée à se libérer de la provision de 3 043,04 euros à valoir sur sa dette locative en 36 règlements mensuels de 84,53 euros euros en sus des loyers et charges courants, le premier règlement devant intervenir le 31 janvier 2025 ;

Suspend, pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [K] [G] se libère de cette somme dans le délai précité en sus du paiement du loyer et charges courants ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de cet échéancier en plus du loyer et des charges courants :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [K] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [K] [G] sera tenue, jusqu’à parfaite libération des lieux, au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation de 532,70 euros ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

La greffière Le président