COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 435

Rôle N° RG 22/03848 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJBOW

S.A.R.L. SOGEA

C/

S.D.C. LE SAVOY PALACE

S.C.S. NOUVELLE SOCIÉTÉ D’ASCENSEURS

Société ALLIANZ ASSURANCES

JONCTION AU RG 22/04358

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Laurent BELFIORE

M^e Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 24 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° RG 16/00862.

APPELANTE

S.A.R.L. SOGEA, demeurant [Adresse 3]

Intimée dans le RG 22/04358

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Céline CHAAR, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

S.D.C. LE SAVOY PALACE Le Syndicat des copropriétaires de LE SAVOY PALACE sis [Adresse 5] à 06000 NICE, représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L CABINET D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de NICE sous le numéro B 310 777 065, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

S.C.S. NOUVELLE SOCIÉTÉ D’ASCENSEURS La SCS Nouvelle Société d’Ascenseurs (NSA), RCS Poitiers 485 205 769, [Adresse 8], venant aux droits de la société ASUD ASCENSEURS ' SARL [Adresse 6], suivant traité de fusion à effet le 1er mars 2016., demeurant [Adresse 8]

Appelante dans le RG 22/04358

représentée par M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE,

assistée de M^e Emilie CARRE-GUILLOT de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocat au barreau de POITIERS

S.A. ALLIANZ IARD société anonyme au capital de 938.787.416 €, prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

La [Adresse 7], située [Adresse 5] à [Localité 1] (06), est organisée en copropriété. Les étages sont desservis par 4 appareils : deux ascenseurs A et B, et deux montes-charges A et B.

Jusqu’au 30 juin 2012, son syndic était la société à responsabilité limitée (SARL) SOGEA.

La société anonyme (SA) Allianz IARD a été l’assureur responsabilité civile de la SARL SOGEA, à compter du 1er janvier 2012.

Afin de satisfaire à la réglementation, issue de la loi 'Robien’ imposant la mise aux normes des ascenseurs suivant trois échéances successives fixées au 31 décembre 2010, 31 juillet 2013 et 31 juillet 2018, la SARL SOGEA a mandaté le cabinet Eltron pour réaliser un audit des quatre appareils de la copropriété.

Le rapport d’audit a été dressé le 23 juin 2009.

Il a ensuite été adressé à cinq entreprises pour établissement de devis des travaux nécessaires.

Les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale du 29 mars 2010 afin qu’il soit notamment statué sur la 'décision de la copropriété sur les travaux de mise en sécurité aux normes à entreprendre sur l’ascenseur dans le cadre de la loi dite Robien'.

L’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 29 mars 2010 a retenu l’offre de l’entreprise ASUD Ascenseurs, et quatre contrats d’entreprise ont été signés avec la SARL SOGEA, es-qualité de syndic, le 23 avril 2010, soit :

—  48 969,79 euros, pour l’ascenseur A et 60 907,04 euros pour l’ascenseur B, pour les travaux obligatoires aux échéances des 31 décembre 2010, 3 juillet 2013 et ne chiffrant pas les travaux obligatoires au 3 juillet 2018 ;

—  400,95 euros pour le monte-charge A et 11 400,95 euros pour le monte charge B pour les travaux obligatoires au 31 décembre 2010, excluant expressement les travaux obligatoires au 3 juillet 2013 et ne chiffrant pas les travaux obligatoires au 3 juillet 2018;

La société ASUD Ascenseurs a réalisé ces travaux au cours du premier trimestre 2010.

Des désordres sont apparus.

A la suite de cela, un audit technique a été demandé par le président du conseil syndical au cabinet Bureau Veritas qui, dans un devis estimatif du 12 août 2011, a chiffré les travaux de mise en conformité des quatre ascenseurs à respectivement : 53 000 euros, 67 500 euros, 7 800 euros et 14 500 euros.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas, lors de l’assemblée générale du 30 juin 2012, renouvelé le mandat de syndic de la SARL SOGEA.

Le cabinet Nardi a pris la suite de la SARL SOGEA, lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2012.

Le syndicat des copropriétaires, se plaignant de l’absence de mise en conformité des ascenseurs a saisi le président du tribunal de grande instance de Nice, qui par ordonnance de référé du 24 avril 2013 , a ordonné une expertise, au contradictoire des sociétés SOGEA et ASUD Ascenseurs. La SARL SOGEA a relevé appel et la décision de première instance a été confirmée par la cour d’appel d’Aix en Provence dans son arrêt du 31 juillet 2014.

L’expertise a été confiée à M. [L] [S], dont les opérations ont été rendues communes et opposables par la SARL SOGEA à son assureur en responsabilité professionnelle, la société anonyme (SA) Allianz IARD.

Le rapport d’expertise a été déposé le 17 avril 2015.

A la suite de ce rapport, l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2015 a autorisé son syndic à ester en justice à l’encontre des sociétés SOGEA, Allianz IARD et ASUD Ascenseurs devenue, depuis le 1er mars 2016, la SCS Nouvelle société d’ascenseurs (NSA).

Par acte introductif d’instance du 21 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice a assigné la société ASUD Ascenseurs, devenue Nouvelle sociéte d’ascenseurs (NSA), ainsi que la SARL SOGEA et son assureur la SA Allianz IARD devant le tribunal de grande instance de Nice, afin de voir:

— condamner in solidum la SARL Sogea et son assureur, la SA Allianz IARD, à lui payer la somme de 86 530,20 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, au titre de l’indemnisation de sa perte de chance ;

— condamner la SARL SOGEA à lui payer la somme 1 720,60 euros, à titre de dommages et intérêts au titre d’honoraires trop-perçus ;

— prononcer judiciairement la réception des travaux entre lui et la société ASUD à la date de la décision à venir ;

— condamner la société ASUD à lui payer la somme de 30 778,20 euros ventilée de la façon suivante :

* 11 132,00 euros TTC, au titre des travaux de reprise concernant les désordres et/ou non conformités et/ou inachèvement, liés directement aux devis ASUD ayant été modifiés et signés par la SARL SOGEA et n’incluant pas les travaux pour 2013 ni les travaux pour 2018 des deux ascenseurs de service ;

* 19 646,20 euros TTC, au titre des travaux de reprise concernant les désordres et/ou non conformités et/ou inachèvement à réaliser sur les deux ascenseurs de service pour les travaux pour 2013 et 2018 ;

— ordonner en tant que de besoin la compensation avec toute somme qui pourrait être due par le syndicat des copropriétaires à la société ASUD ;

— condamner in solidum la SARL SOGEA et son assureur, la SA ALLIANZ, ainsi que la

société ASUD à lui payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers depens de l’instance, en ce compris les frais et honoraires de l’expert qui se sont élevés a la somme de 4170,70 euros distraits, au profit de M^e Lacrouts, membre associe de la SCP Berliner-Dutertre-Lacrouts du Barreau de Nice.

Par jugement contradictoire du 24 février 2022 le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné la société NSA à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 11 132 euros (onze mille cent trente-deux euros) au titre des malfaçons constatées dans son travail de mise aux normes des ascenseurs ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] à verser à la société NSA la somme de 8 753,98 euros, au titre des factures restant à régler ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] du surplus de sa demande de 19 646,20 euros à l’endroit de la société NSA ;

— ordonné conformément à l’article 1348 du code civil, la compensation des sommes faisant l’objet des condamnations réciproques et condamné donc la société NSA à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 2 378,02 euros ;

— ordonné la levée, sur le compte CARPA correspondant, de la consignation de la somme de 25 000 euros consignée par le syndicat des copropriétaires à la suite de l’arret de la cour d’appel d’Aix en Provence du 31 juillet 2014 ;

— condamné la SARL SOGEA à verser syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 35 500 euros, en raison du défaut d’information et de conseil dont il a fait preuve à son égard ;

— condamné la SA Allianz IARD à couvrir a hauteur de 90 %, c’est-à-dire 31 950 euros, la condamnation de la SARL SOGEA au paiement des 35 500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] ;

— débouté la SA Allianz IARD de sa demande de garantie a l’endroit de la sociéte NSA ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], de sa demande de condamnation de la SARL SOGEA à lui payer la somme 1720,60 euros à titre de dommages et intérêts, au titre d’honoraires trop-perçus ;

— fixé la date de réception des travaux à la date de la présente décision ;

— condamné la SARL SOGEA à verser la somme de 4 000 euros, au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], un montant de 1 000 euros à la société NSA et 1 000 euros à la SARL Allianz IARD, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens des dépens, en ce compris le coût d’expertise judiciaire et condamné la SARL SOGEA aux dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

sur l’existence de préjudices subis par le syndicat des copropriétaires du Savoy Palace :

sur le préjudice pour manque d’information :

— le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] sollicitait la condamnation in solidum de la SOGEA et de son assureur, la compagnie ALLIANZ, ainsi que la société ASUD devenue NSA à lui payer la somme de 86 530,20 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, au titre de l’indemnisation de sa perte de chance ;

— il ressortait du dossier que le syndic SOGEA avait demandé au cabinet Eltron un rapport d’audit décrivant l’état des quatre ascenseurs de la copropriété et les travaux qu’il convenait d’effectuer pour mettre ces appareils aux normes réglementaires ;

— la société SOGEA avait considéré que le document du cabinet Eltron était un cahier des charges et que sa soumission à des ascensoristes devait conduire ceux-ci à proposer des devis directement comparables ;

— le syndic s’était donc dispensé de fournir, en dehors du cas de la société ASUD Ascenseurs, les grandes lignes des devis des autres entreprises, se limitant à en indiquer le coût total ;

— les copropriétaires avaient eu à leur disposition, dans la convocation à l’assemblée générale, les informations suivantes : l’audit technique des quatre ascenseurs joint à la convocation, devis APM 85 348.30 euros, devis ILEX 119.032,28 euros, devis EMR 100 190,83 euros, devis KONE 118 898.50 euros et devis ASUD joint à la convocation ;

— le montant total de la prestation de ce dernier était de 180.530,70 euros ;

— les écarts significatifs de prix pouvaient donner à penser que les propositions des autres soumissionnaires n’étaient pas nécessairement conformes à ce qui était demandé ou insuffisantes;

— faute d’autres devis et en l’absence d’avis d’un professionnel des ascenseurs , cette crainte pouvait pousser les copropriétaires à retenir la seule entreprise dont le devis était disponible ;

— n’ayant aucune compétence en la matière, et n’ayant pas jugé bon d’avoir recours à un maître d’oeuvre, le syndic SOGEA n’avait pas pu constater l’aspect disparate des devis reçus ;

— le rapport d’expertise a procédé à un retraitement des devis et de manière à les rendre comparables et a démontré que ce travail de comparaison des devis, montrait que le moins disant, la société APM, était à même de fournir une prestation complète pour un coût sensiblement inférieur a celui de la societe ASUD ;

— si les copropriétaires avaient connu ce résultat et avaient ainsi su qu’ils pouvaient se déterminer en faveur de la société APM en raison de la modicité de son prix, peut-être l’auraient-ils fait ;

— le manque d’information et de conseil dont est responsable la SARL SOGEA a ainsi fait perdre à la copropriété une chance de contracter avec une entreprise moins-disante ;

— sur le montant du préjudice pour manque d’information :

— à la suite du vote de l’assemblée générale du 29 mars 2010, la SARL SOGEA a, le 23 avril 2010, signé avec la société ASUD pour compte de la copropriété quatre contrats d’entreprise, pour un total de 133 678,73 euros ;

— le choix entre des devis rendus comparables quant aux prestations proposées aurait permis à l’assemblée générale de faire un choix éclairé, ce qui n’a pas été le cas et, en particulier, de retenir éventuellement le moins disant, en l’occurrence la société APM, pour un montant de 85 348.30 euros ;

— pour les 133 678,73 euros votés par l’assemblée générale, les copropriétaires avaient droit aune prestation réduite à 133 678,73/180 530,70 du devis initial de 180 530,70 euros ;

— si on appliquait ce ratio au montant du devis de la société APM, on obtenait 85 348.30 x 133 678,73/180 530,70 = 63 198,12 euros, arrondi à 63 000 euros ;

— le choix de l’assemblée générale en faveur de la proposition d’APM n’était pas certain et on pouvait évaluer la perte de chance d’avoir fait un autre choix à la moitie de la différence entre ces deux sommes, soit (134 000 – 63 000) /2 = 35 500 euros, ce qui était une estimation du préjudice subi, par le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] pour défaut d’information et de conseil ;

— sur la responsabilité du préjudice pour manque d’information :

— il ressortait des éléments présentés ci-dessus que le syndic SARL SOGEA avait manqué à l’obligation d’information qu’un professionnel devait à ses clients profanes ; – il n’avait pas informé correctement l’assemblée générale des copropriétaires des propositions détaillées des cinq entreprises soumissionnaires, n’avait pas procédé à une comparaison des devis faisant croire qu’ils étaient bâtis sur le même format, avait rédigé une résolution ambiguë qui avait pu induire les copropriétaires en erreur et avait ensuite negocié sans autorisation le contenu de contrat passé avec la société retenue par l’assemblée générale, la sociéte ASUD Ascenseurs ;

— le syndic SOGEA était donc responsable du préjudice subi par le syndicat de la copropriéte du Savoy Palace ;

— quant à la société ASUD Ascenseurs, son interlocuteur ce client était le syndic SOGEA qui avait signé les contrats d’entreprise, l’information et le conseil incombant à cette entreprise était donc dû au syndic et non au syndicat des copropriétaires, ce qui dégageait sa responsabilité sur ce point ;

— sur le préjudice résultant de l’absence de conformité des travaux:

— il ressortait du rapport d’expertise que des travaux de reprise concernant les désordres liés directement aux devis ASUD signés par la SARL SOGEA dans les ascenseurs A et B, n’incluant pas les travaux 2013 ni les travaux 2018 des deux ascenseurs de service, devaient être faits pour un montant de 11 132 euros TTC ;

— les travaux sur les ascenseurs A et B étaient prévus dans les contrats signés par la S SSARL SOGEA et la société ASUD Ascenseurs et leur prise en charge financière incombait donc à cette dernière entreprise ;

— par ailleurs, le rapport d’expertise ajoutait, page 33, que la mise en conformité des deux ascenseurs de service pour 2013 et 2018 nécessitait un coût supplémentaire de 19 646,20 euros TTC ;

— le contenu des contrats passés avec la société ASUD montrait que cette dernière n’ était pas tenue de réaliser les prestations en question ; la demande à son endroit par le syndicat des copropriétaires n’était donc pas fondée ;

— le supplément de travaux à réaliser pour mettre les ascenseurs aux normes, c’est-à-dire 19 646,20 euros, incombait au syndicat des copropriétaires ;

— sur le quitus donné à la SARL SOGEA :

— les copropriétaires n’ayant pas reçu, sans le savoir, une information complète et loyale, ne pouvaient être liés par les quitus donnés lors des assemblées générales des 29 mars 2010 et 18 avril 2011 ;

— sur la responsabilité de l’assureur la SA Allianz IARD :

— en définitive, la responsabilité de la société ASUD devenue NSA était établie concernant les malfaçons relevées par le rapport d’expertise, celle de la SARL SOGEA pour le défaut d’information des copropriétaires et celle de la SA Allianz pour la mise en oeuvre de son contrat d’assurance avec l’ancien syndic :

— rien ne justifiait une condamnation in solidum de ces trois parties dont les responsabilités et les condamnations étaient différentes ;

— en conséquence, la société ASUD/NSA serait condamnée à verser au syndicat des

copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 11 132 euros, au titre de réparation des malfaçons constatées dans son travail de mise aux normes des ascenseurs,

— la SARL SOGEA serait condamnée à verser au même syndicat des copropriétaires la somme de 35 500 euros, en raison du défaut d’information et de conseil dont il avait fait preuve son égard;

— la SA Allianz IARD serait condamnée à couvrir à hauteur de 90 %, c’est à dire 31 950 euros, la condamnation de la SARL SOGEA ;

— sur le montant des honoraires :

— rien ne prouvait que les copropriétaires auraient fait le choix décrit par le syndicat des copropriétaires d’une entreprise moins disante si ils avaient été mieux informés ;

— le syndicat des copropriétaires n’était donc pas fondé à obtenir quelque remboursement que ce soit sur ce point ;

— le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] serait débouté de sa demande de condamnation de la SARL SOGEA à lui payer la somme 1720,60 euros a titre de dommages et intérêts au titre d’honoraires trop-perçus ;

sur la date de réception des travaux :

— la date de réception des travaux serait fixée à la date de la présente décision.

— sur le solde du compte entre le syndicat des copropriétaires et la société NSA anciennement ASUD :

— le trop perçu de 12 351,46 euros était compensé par la dette que le syndicat des copropriétaires reconnaissait, dans ses écritures, pour un montant de 21 105,44 euros à la société NSA, le tout conduisant a un solde créditeur pour cette dernière à hauteur de 8 753,98 euros TTC ;

— en conséquence, le syndicat des copropriétaires serait condamné à verser à la sociéte NSA la somme de 8 753,98 euros au titre des factures restant à régler.

Selon déclaration reçue au greffe le 15 mars 2022, enrôlé sous le numéro de RG 22/03 848, la SARL SOGEA a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce que :

— elle a été condamnée à verser syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], la somme de 35 500 euros, en raison du défaut d’information et de conseil dont il a fait preuve à son égard ;

— elle a été condamnée à verser la somme de 4 000 euros, au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], un montant de 1 000 euros à la société NSA et 1 000 euros, à la SA Allianz IARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— il a été fait masse des dépens, en ce compris le coût d’expertise judiciaire et qu’elle a été condamnée aux dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 23 mars 2022, enrôlé sous le numéro de RG 22/04 358, la SCS NSA a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce que :

— elle a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], la somme de 11 132 euros, au titre des malfaçons constatées dans son travail de mise aux normes des ascenseurs ;

— limité la condamnation du syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], à lui verser la somme de 8 753,98 euros, au titre des factures restant à régler ;

— ordonné compensation des sommes et condamné donc la société NSA à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 2 378,02 euros;

— ordonné la levée, sur le compte CARPA correspondant, de la consignation de la somme de 25000 euros consignée par le syndicat des copropriétaires à la suite de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 31 juillet 2014 ;

— fixé la date de réception des travaux à la date de la présente décision ;

— condamné la SARL SOGEA à verser la somme de 4 000 euros, au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], un montant de 1 000 euros à la société NSA et 1 000 euros à la SA Allianz IARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— omis de statuer sur sa demande visant à débouter la SARL SOGEA de sa demande de garantie dirigée à titre infiniment subsidiaire à son encontre.

Par conclusions transmises le 15 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL SOGEA sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris en ses dispositions critiquées et :

— à titre principal : déboute les parties de leurs demandes dirigées contre elle ;

— à titre subsidiaire : condamne la SCS NSA et la SA Allianz IARD à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

— en tout état de cause : condamne tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Chahouar-Borgna.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— sur son absence de responsabilité :

— sur les quitus donnés :

— lors des assemblées générales des 29 mars 2010 et 18 avril 2011, quitus lui a été donné pour sa gestion de la copropriété et ce alors que les travaux de mise aux normes par la société ASUD avaient été réalisés ;

— les faits querellés sont couverts par le quitus donné ;

— sur son absence de faute :

— le syndicat des copropriétaires ne démontre aucune faute de sa part ;

— elle n’est pas responsable du mécontentement du syndicat des copropriétaires de la réalisation de la prestation de la société ASUD ;

— sur l’absence de manquement au devoir d’information et de conseil :

— sur le recours à des experts qualifiés :

— le cabinet Eltron est membre de la compagnie des experts judiciaires et de la commission de normalisation ;

— une consultation avant marché et contrat a donc bien été réalisée et c’est sur cette base que la société ASUD a été choisie ;

— elle a fait réaliser plusieurs devis sur la base de cet audit ;

— aucune obligation n’impose la maîtrise d’oeuvre ;

— sur la réalisation de la mise en concurrence :

— elle a réalisé une mise en concurrence de 5 entreprises ;

— sur le caractère raisonnable et complet du devis de la société ASUD :

— le devis de la société ASUD pour un montant de 134 000 euros, suite à une négociation avec les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 23 mars 2010, n’est pas disproportionnée vis à vis du chiffrage des autres entreprises mises en concurrence ;

— elle n’en a tiré aucun enrichissement personnel ;

— sur la parfaite information du syndicat des copropriétaires :

— l’audit était joint à la convocation à l’assemblée générale ;

— sur l’absence du préjudice du syndicat :

— le syndicat ne démontre pas qu’il aurait sélectionné l’entreprise la moins disante sir le devis lui avait été fourni ;

— les travaux votés ont été effectués ;

— sur son appel en garantie :

— les obligations d’information pesaient sur le professionnel ascensoriste choisi, donc la société ASUD ;

— le client d’ASUD était le syndicat des copropriétaires ;

— son assureur Allianz doit la garantir ;

Par conclusions transmises le 11 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Savoy Palace, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, sauf à l’infirmer en ce que :

— il a été débouté de sa demande de condamnation de la SARL SOGEA à lui payer la somme de 1720,60 euros, à titre de dommages et intérêts au titre des honoraires trop-perçus ;

— il a été débouté du surplus de sa demande de 19 646,20 euros à l’endroit de la société NSA ;

et statuant à nouveau qu’elle :

— condamne la SARL SOGEA à lui payer la somme 1 420 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’honoraires trop-perçus, pour le suivi du chantier de mise aux normes des quatre ascenseurs de la copropriété ;

— juge que la demande de la société ASUD est mal dirigée et qu’il lui appartient de réclamer à la SARL SOGEA les sommes qui lui seraient dues, dès lors que ses factures procèdent soit : 1) de devis qui n’ont pas été acceptés par le syndicat lors de

l’assemblée générale du 29 mars 2010, 2) soit de travaux dont l’opacité de la rédaction

du procès-verbal ne permet pas de savoir à quoi cela correspond ;

— condamne la société ASUD à lui payer la somme de 19 646,20 euros, TTC, au titre des travaux de reprise concernant les désordres et/ou non conformités et/ou inachèvement à réaliser sur les deux Ascenseurs de service, travaux 2013 et 2018 ;

— le condamne à verser à la SCS NSA la somme de 8 753,98 euros au titre des factures restant à régler ;

— juge que dans le cadre du compte à faire entre les parties la société ASUD reste débitrice de la somme de 9 672,76 euros ;

— juge que la société ASUD a manqué à son devoir d’information et de conseil dès lors que la finalité du syndicat était de satisfaire à son obligation de mise en conformité de ses ascenseurs selon l’offre la moins-disante ;

— juge que le préjudice du syndicat des copropriétaires est constitué par le fait que s’il avait été mieux informé de la situation, son choix se serait porté sur une offre moins-disante, à savoir celles des sociétés APM ou EMR, ce qui aurait donc permis au syndicat des copropriétaires d’économiser plusieurs milliers d’euros par rapport à lasyndicat des copropriétaires d’économiser plusieurs milliers d’euros par rapport à la proposition de la société ASUD ;

— condamne in solidum la société ASUD aux côtés de la SARL SOGEA et de son assureur, la compagnie ALLIANZ à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35 500 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’indemnisation de sa perte de chance de n’avoir pas contracté avec une société moins disante ;

— condamne in solidum la société NSA aux côtés de la SARL SOGEA à lui payer les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais et honoraires de l’expert qui se sont élevés à la somme de 4 170,70 euros, distraits au profit de Maître Jérôme Lacrouts membre associé de la SCP BERLINER ' DUTERTRE ' LACROUTS, du Barreau de NICE, qui en a fait l’avance sous sa due affirmation de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne la société ASUD à lui payer la somme de 4 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

— condamne tout succombant à payer la somme de 4 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne tout succombant à payer les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais et honoraires de l’expert.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— sur l’appel de la SARL SOGEA :

— sur l’inopposabilité du quitus voté :

— le quitus ne couvre que les actes de gestion portés à la connaissance de l’assemblée générale au moment où elle doit se prononcer ;

— le quitus est dépourvu de valeur à propos des opérations que le syndic aurait dissimulées ;

— la SARL SOGEA a été déloyale dans cette affaire, occultant volontairement certaines informations, tout en agissant différemment de qui a été le choix de l’assemblée générale ;

— c’est au stade de l’expertise judiciaire que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de cet acte de gestion anormal du syndic ;

— sur le manquement au devoir de conseil et le non respect de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble pris l’article 11 du décret du 17 mars 1967 :

— lorsque l’assemblée générale est convoquée pour voter sur l’exécution de travaux, le devis les concernant doit être notifié en même temps que l’ordre du jour, la simple référence à ce document dans la convocation est insuffisante ;

— seul le devis de la société ASUD a été communiqué ;

— le vote des copropriétaires n’a pas été respecte puisque l’assemblée générale avait souhaité réaliser l’intégralité les travaux de modernisation pour un budget global de 134 000 euros ;

— l’expertise judiciaire a prouvé que les devis visés à l’ordre du jour mais non joints des société ILEX, EMR et APM étaient satisfactoires et conformes à ce budget global ;

— la SARL SOGEA a pris la liberté de ne réaliser que des travaux partiels pour ce même montant, sans consultation ;

— les copropriétaires vont devoir rémunérer un autre ascensoriste pour réaliser les travaux d’achèvement de mise aux normes moyennant de nouvelles charges ;

— c’est par esprit de lucre pour son enrichissement personnel que la SARL SOGEA a privilégié la Société ASUD au détriment de l’intérêt du syndicat des copropriétaires ;

— sur son appel incident

— sur le rejet de sa demande de remboursement des honoraires du syndic concernant le suivi des travaux :

— le premier juge a omis de statuer sur cette demande ;

— le syndic a choisi un prestataire onéreux pour pouvoir en contrepartie facturer des honoraires de suivi de chantier plus élevés ;

— le syndicat a perdu la chance de rémunérer pour un prix moindre son ancien syndic au titre de la mission de suivi de chantier ;

— sur l’appel de la société NSA venant aux droits de la société ASUD :

— sur la réception des travaux et la date de réception :

— il s’agit de travaux relevant du régime des articles 1792 et suivants du code civil ;

— il n’y a pas eu de réception formelle entre les parties ;

— la prise de possession des ouvrages n’est pas en soi un critère suffisant pour caractériser une réception implicite ;

— sur le compte à faire entre les parties :

— la société NSA réclame la somme de 47 406,72 euros, correspondant à 4 factures contestables car elles font référence à des devis non préalablement approuvés lors de l’assemblée générale du 29 mars 2010 ;

— ces factures faute d’autorisation préalable du maître de l’ouvrage par écrit ne sauront donner lieu à paiement ;

— c’est un marché à prix ferme, forfaitaire et définitif ;

— sur le manquement au devoir de conseil de la société ASUD :

— sa responsabilité à ce titre doit être retenue.

Par conclusions transmises le 20 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCS NSA sollicite de la cour qu’elle:

— lui donne acte qu’elle vient aux droits de la société ASUD ;

— confirme le jugement entrepris, en ce qu’il n’a pas retenu sa responsabilité au titre de l’obligation de conseil et d’information à l’égard du syndicat des copropriétaires de [Adresse 7];

— le réforme en ce qu’il a limité la condamnation de la SARL SOGEA à verser la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7], un montant de 1.000 euros (mille euros) à la société NSA et 1 000 euros (mille euros) à la société ALLIANZ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

et :

— déboute la SARL SOGEA de sa demande en garantie dirigée, à titre subsidiaire à son encontre, cette demande étant de pure forme, non développée en droit comme en fait et en toute hypothèse non justifiée;

— déboute la SA Allianz IARD de sa demande de garantie, dirigée à titre subsidiaire, à son encontre, cette demande étant de pure forme, non développée en droit comme en fait et en toute hypothèse non justifiée;

— déboute le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] de son appel incident et de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle ;

— déboute la société SOGEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de la société NSA aux droits de la société ASUD ;

— rejette toutes demandes et conclusions contraires aux présentes ;

— condamne in solidum la SARL SOGEA et tous succombants à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens au profit de Maître Belfior.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— sur l’allégation de son manquement à l’obligation de conseil et sa mise hors de cause à ce titre :

— son obligation de conseil est limitée par la mission contractuelle dévolue à l’entrepreneur et ne joue pas à l’encontre du maître d’ouvrage ;

— la copropriété s’est attachée le concours d’un spécialiste pour dresser la liste des travaux à accomplir ;

— ce spécialiste est le cabinet Eltron ;

— le rapport élaboré par ce dernier, s’analysant en un cahier des charges, lui a été remis ;

— elle a rempli ses obligations en suivant le rapport Eltron, et en se soumettant à la volonté de SOGEA, personne qualifiée pour engager le syndicat des copropriétaires dans le retrait de certaines prestations ;

— elle a présentée une prestation très complète ;

— soutenir que le paiement de 134 000 euros (sur lesquels 40 000 euros sont encore dus) réglait toues les mises en sécurité, y compris celles de 2018, n’est pas de bonne foi ;

— une lecture des ses offres, jointes à la convocation de l’assemblée générale renseignait complètement la copropriété ;

— sur l’appel en garantie dirigé par la SARL SOGEA à son encontre :

— le tribunal a omis de statuer ;

— aucun argument n’est developpé afin de justifier cet appel en garantie ;

— aucun manquement à son obligation de conseil n’est caractérisé, ni démontré.

Par conclusions transmises le 4 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Allianz IARD sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SARL SOGEA à verser syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] la somme de 35 500 euros, en raison du défaut d’information et de conseil dont il a fait preuve à leur égard ;

— condamné la SA Allianz IARD à couvrir a hauteur de 90 %, c’est-a-dire 31 950 euros, la condamnation de la sociéte SOGEA au paiement des 35 500 euros au bénéfice du syndicat des coproprietaires de [Adresse 7] ;

— débouté la SA Allianz IARD de sa demande de garantie a l’endroit de la société NSA;

Elle demande à la cour qu’elle :

— à titre principal : déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à son encontre;

— à titre subsidiaire :

* condamne la SCS NSA à la relever et garantir de toute condamnation ;

* ordonne qu’il soit fait application de l’exclusion de garantie stipulée à l’article 15.5 du contrat d’assurance, relatif aux frais et honoraires de l’assuré dont le montant des réclamations s’élève à la somme de 1720,60 euros ;

* ordonne qu’il soit fait application de l’exclusion de garantie stipulée à l’article 25.1 du contrat d’assurance relative aux dommages provenant d’une faute intentionnelle ;

* ordonne qu’il soit fait application de la franchise contractuellement prévue opposable au tiers, fixée à 10 % par sinistre, avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 15 000 euros ;

— en tout état de cause :

— condamne tout succombant à lui verser la somme de 10 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alin de Angelis.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur l’absence de responsabilité de la SARL SOGEA :

— le cabinet Eltron est un professionnel du secteur puisqu’il exerce l’activité de bureau de contrôle ascenseurs ;

— les éventuelles carences du rapport de contrôle du cabinet Eltron ne relèvent pas de la responsabilité de la SARL SOGEA, syndic, non professionnelle de la construction, qui a fait appel à un cahier des charges permettant aux entreprise consultées d’établir leur devis ;

— le devis de la société ASUD était de 180 000 euros TTC ;

— à la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale, les copropriétaires ont écarté certains postes de travaux pour ne retenir qu’un devis à 134 000 euros ;

— les copropriétaires ont donc été informés :

* de l’audit technique ;

* de la possibilité d’échelonner les travaux sur plusieurs périodes ;

— les copropriétaires ont fait le choix de ne procéder qu’à la réalisation des traaux les plus urgents;

— il ne saurait être fait état d’un quelconque manquement à une obligation de conseil de la part du syndic ;

— la décision a été prise par l’assemblée générale ;

— sur l’absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice prétendu :

— c’est l’assemblée générale qui a pris la décision de différer les travaux de mise en conformité des ascenseurs et monte-charges dont le décret du 9 septembre 2004 prévoyait des mises aux normes en 2010, 2013 et 2018 ;

— la somme votée par les copropriétaires correspondait bien à la mise aux normes imposées à l’échéance du 31 décembre 2010 ;

— il n’existe aucun lien de causalité entre l’obligation faire aux copropriétaires de procéder à la mise en conformité des ascenseurs pour l’échéance fixée par la réglementation au 3 juillet 2018 et des montes charges pour les échéances fixées au 3 juillet 2013 et 3 juillet 2018 ;

— la charge de ces travaux incombe nécessairement au syndicat des copropriétaires ;

— sur le préjudice allégué :

— le syndicat des copropriétaires fait valoir que mieux informé, son choix se serait porté sur une offre moins-disante, à savoir celles de sociétés APM ou EMR ;

— il évaluait la somme de 86 530,20 euros, correspondant à la différence entre l’offre de la société ASUD : 180 530,70 euros et celle de la société APM : 94 000,50 euros ;

— or les contrats signés avec la société AUS ont porté sur la somme de 133 678,43 euros et non sur le montant du devis initial à hauteur de 180 530,70 euros ;

— l’expert conclut qu’aucune comparaison des offres entreprises ne peut être évaluée afin de déterminer celle la mieux-disante ;

— le préjudice du syndicat des copropriétaires est inexistant ;

— à titre subsidiaire : sur le bien fondé de l’appel en garantie :

— la société ASUD a exécuté les travaux et est donc la seule responsable d’un inachèvement fautif, des non-conformités ou des malfaçons ;

— la société ASUD doit être condamnée à la relever et garantir de toute condamnation ;

— elle ne peut pas être le débiteur final de désordres relevant de la sphère d’intervention de la société ASUD, ascensoriste et non de son assuré, syndic ;

— la société ASUD a manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas l’attention des copropriétaires sur le fait que les travaux préconisés à hauteur de 134 000 euros n’étaient pas de nature à mettre définitivement aux normes les ascenseurs de la copropriété ;

— sur les exclusions de garantie :

— si la cour retenait une faite intentionnelle commise par la SARL SOGEA engageant sa responsabilité, alors elle est bien fondée à faire application de l’exclusion de garantie figurant à l’article 25.1 du contrat ;

— le contrat exclut également de la garantie en son article 15.5, les contestations relatives aux frais et honoraires de l’assuré ou de ses associés ;

— sur l’application de la franchise contractuelle :

— l’article 38 du code de assurances prévoit une franchise applicable à la garantie responsabilité civile professionnelle fixée à 10 % par sinistre.

L’instruction de l’affaire n°22/03 848 a été déclarée close le 12 mars 2025 et celle de l’affaire n°22/04358 le 17 septembre 2025.

A l’audience du 12 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, les parties ayant sollicité la jonction avec une autre procédure en cours, enrôlée sous le numéro 22/04 358, et attribuée à la chambre 1-3 de la cour d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, ce qui est le cas en l’espèce concernant les écritures des différentes parties.

Sur la jonction des procédures :

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes

devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient dans le souci d’une bonne administration de la justice et en raison des liens de connexité évidents les unissant, les deux affaires portant sur le même jugement, d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les RG 22 03 848 et RG 22 04 359, sous le numéro le plus ancien.

Sur la responsabilité de l’ancien syndic la SARL Sogea :

Sur le devoir d’information et de conseil :

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable en la cause, prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ;

Ainsi, il est constant que comme tout mandataire, le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’ article 1992 du code civil (Cass. 3e civ., 10 oct. 1990, n° 89-13.854 : JurisData n° 1990-002540 ; Bull. civ. III, n° 182).

Cette responsabilité de nature contractuelle repose sur une notion de faute, laquelle doit s’apprécier en fonction des circonstances de fait. Les erreurs, négligences, omissions ou dépassements de pouvoir sont les éléments constitutifs d’une faute génératrice de responsabilité du syndic.

En l’espèce, il est acquis que la SARL SOGEA a demandé au cabinet Eltron un rapport d’audit décrivant l’état des quatre ascenseurs de la copropriété et les travaux qu’il convenait d’effectuer pour mettre ces appareils aux normes réglementaires.

La SARL SOGEA a considéré que le document du cabinet Eltron constituait un cahier des charges et que sa soumission à des ascensoristes devait conduire ceux-ci à proposer des devis directement comparables.

Il ressort des éléments versés aux débats que lors de la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 29 mars 2010, en page 2, projet de résolution n°11 'décision de la copropriété sur les travaux de mises aux normes à entreprendre sur l’ascenseur dans la cadre de la loi Robien', ont été joints à la convocation l’audit technique des quatre ascenseurs et le devis de la société ASUD.

Sont également mentionnés :

— devis APM : 85 348,30 euros ;

— devis ILEX : 119 032,28 euros ;

— devis EMR : 100 190,83 euros ;

— devis Kone : 118 898,50 euros ;

Il est précisé que 'tous les devis ont été établis selon l’audit joint à la convocation'.

Il s’évince de ces éléments que le montant total du devis de la société ASUD n’était pas inscrit à l’ordre du jour.

Par ailleurs, seul le détail du devis de la société ASUD a été joint à la convocation, résultant après analyse dans l’addition de plusieurs devis.

Si la SARL SOGEA démontre comme elle le soutient, avoir rempli ses obligations en ayant fait réaliser un audit par le cabinet Eltron, avoir demandé plusieurs devis afin d’organiser une mise en concurrence des sociétés, force est de constater qu’elle s’est dispensée de fournir, en dehors du cas de la société ASUD Ascenseurs, les grandes lignes des devis des autres entreprises, se limitant à en indiquer le coût total.

Les copropriétaires ont donc décidé lors de l’assemblée générale de retenir sur les devis initiaux de la société ASUD (d’un montant total de 180 530,70 euros), un montant de travaux arrêté à 134 000 euros.

Cependant, estimant que les travaux n’avaient pas été réalisés de manière satisfactoire, en ce que les ascenseurs n’étaient toujours pas mis en conformité, nécessitant la réalisation d’appel de fonds conséquents, le syndicat des copropriétaires a saisi le président du tribunal de grande instance de Nice qui par ordonnance du 24 octobre 2013 ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 17 avril 2015.

L’expert a relevé dans son rapport en page 30 que les devis étaient totalement disparates et que c’était directement les entreprises qui avaient interprété les exigences réglementaires à traiter et au-delà de la comparaison du prix, les prestations techniques étaient sur certains postes totalement différentes. Cela s’expliquait par l’absence d’une mission de maîtrise d’oeuvre, homme de l’art qui aurait pu établir la liste exhaustive des points à traiter par appareil au moyen d’un bordereau de chiffrage pour les entreprises consultées et réaliser à travers cela un rapport d’analyse des offres à soumettre aux copropriétaires.

Chacune des entreprises avait ses propres critères pour déterminer un devis de travaux.

En l’état aucun comparaison des offres entre entreprises ne pouvait être évaluer afin de déterminer celle qui aurait été la mieux disante.

L’expert a opéré une analyse des différents devis et les a rectifiés afin de les rendre comparables, en reprenant les postes de dépenses correspondant aux travaux à réaliser pour se conformer aux normes réglementaires. Les résultats ont été les suivants :

— devis APM : 94 0000 euros TTC au lieu de 85 348,30 euros TTC ;

— devis EMR : 169 442,4 euros TTC au lieu de 100 190,83 euros TTC ;

— devis Kone : 183 830,60 euros TTC au lieu de 118 898,50 euros TTC ;

— devis ASUD : 180 530,70 euros TTC

Cela met en exergue que la société APM était en mesure d’offrir une prestation comparable pour un coût inférieur à celle proposée par la société ASUD.

Contrairement à ce que soutient la SARL SOGEA, le coût était un critère déterminant pour les copropriétaires et a orienté leur choix. Si ces denriers avaient connu ce résultat, ils auraient pu se déterminer en faveur de la société APM en raison du moindre coût.

Par conséquent, les copropriétaires ont manqué d’informations.

Comme l’a pertinemment retenu le premier juge, la SARL SOGEA, syndic professionnel, a manqué à son devoir d’information et de conseil et a ainsi fait perdre à la copropriété une chance de contracter avec une entreprise moins-disante, les copropriétaires ayant été conduits à retenir la seule entreprise dont le devis était disponible.

En effet, il est établi que ces derniers n’ont pas eu à leur disposition, dans la convocation à l’assemblée générale, les autres devis et donc les prestations détaillées des autres sociétés. En l’absence d’avis d’un professionnel des ascenseurs, les copropriétaires n’ont pas été en mesure de comparer les prestations proposées de manière claire et précise, quand bien même l’étude du cabinet Eltron était joint à la convocation de l’assemblée générale.

La SARL SOGEA n’a pas informé correctement l’assemblée générale des copropriétaires des propositions détaillées des cinq entreprises soumissionnaires. Elle n’a pas procédé à une comparaison des devis faisant croire qu’ils étaient bâtis sur le même format, et a rédigé une résolution, sans les documents nécessaires joints, ce qui a pu induire les copropriétaires en erreur.

Sur l’inopposabilité des quitus :

Il est acquis que le quitus vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété au cours de l’exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers, etc. (Cass. 3e civ., 6 févr. 1973 : JCP G 1973, IV, p. 113 . – Cass. 3e civ., 18 déc. 1996 : JurisData n° 1996-005075).

Il est ainsi par principe interdit au syndicat des copropriétaires de critiquer l’exécution du mandat confié au syndic et de rechercher sa responsabilité sauf à établir que ledit syndic a manqué à son devoir d’information à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires, pour les actes dont le syndicat n’aurait pas eu connaissance et dont il n’aurait pas été à même lors du vote d’apprécier les conséquences.

En l’espèce, en raison de son manquement à son obligation d’information caractérisé supra, il en résulte que les quitus donnés lors des assemblée générales des 29 mars 2010 et 18 avril 2011, à la SARL SOGEA ne pouvaient pas avoir d’effet libératoire.

Les copropriétaires ont été en mesure de prendre connaissance des manquements d’information de leur ancien syndic, lors de la réalisation de l’expertise judiciaire, en 2015, soit postérieurement aux assemblées générales en question.

Par conséquent les quitus sont inopérants en l’espèce et ne sauraient faire obstacle à l’engagement de la responsabilité professionnelle de la SARL SOGEA.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndic SARL SOGEA au titre de son manquement à son devoir de conseil et d’information à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en raison du manquement de la SARL SOGEA à son devoir d’information et de conseil :

Sur la perte de chance :

Eu égard à la faute commise par la SARL Sogea, dans son manquement à son obligation de conseil et d’information, le syndicat des copropriétaires a été mal informé de la situation et aurait peut-être choisi une offre moins-disante, à savoir celle de la société APM ou EMR.

En l’espèce, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires s’analyse en une perte de chance de contracter avec une entreprise moins disante.

Comme l’a analysé le premier juge on peut considérer que le préjudice s’élève à la somme de 35 500 euros, selon calcul ci joint :

— l’assemblée générale a voté une prestation de 134 000 euros, au lieu et place du devis initial de 180 530,70 euros ;

— si on applique ce ratio au montant du devis de la société APM, on obtient :

85 348,30 euros (devis APM) x 134 000/180 530,70 euros (devis ASUD) = 63 000 euros

Le choix de l’assemblée générale en faveur de la société APM, n’étant pas certain, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a évalué la perte de chance à la moitié de la différence entre ces deux sommes, soit : (134 000 – 63 000)/2 = 35 500 euros.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SARL SOGEA, es qualité d’ancien syndic à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Savoy Palace la somme de 35 500 euros, en réparation de son préjudice subi.

Sur la responsabilité de la société ASUD devenue NSA dans l’exécution des travaux :

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En l’espèce, quatre contrats d’entreprise ont été signés le 23 avril 2010, entre la SARL SOGEA, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] et la société ASUD, retenue lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2010 pour réaliser des travaux de mises aux normes de sécurité des ascenseurs. Il était convenu les prix suivants :

— pour l’ascenseur A : 49 969,79 euros (chiffrant les travaux aux échéances du 31 décembre 2010 et 3 juillet 2013, mais pas pour le 3 juillet 2018) ;

— pour l’ascenseur B : 60 907,04 euros (chiffrant les travaux aux échéances du 31 décembre 2010 et 3 juillet 2013, mais pas pour le 3 juillet 2018) ;

— pour le monte charge A : 11 400,95 euros (chiffrant les travaux aux échéances du 31 décembre 2010, et excluant les travaux au 3 juillet 2013 et 3 juillet 2018) ;

— pour le monte charge B : 11 400,95 euros (chiffrant les travaux aux échéances du 31 décembre 2010, et excluant ceux au 3 juillet 2013, et 3 juillet 2018).

Ces devis permettent de déterminer l’étendue de la mission confiée par la SARL SOGEA à la société ASUD.

Un contrat d’entretien annuel a été également conclu le 1er avril 2010, pour une durée de deux ans, moyennant la somme de 4 600 euros HT par an.

En l’espèce, il est établi que les travaux effectués étaient des travaux obligatoires de mise en conformité avec des normes de sécurité réglementaires.

Sur l’origine des désordres :

Au vu des désordres dénoncés par les copropriétaires, l’expert analyse (page 17) que ces derniers peuvent être répartis en trois groupes :

— ceux liés directement aux devis ASUD ayant été modifiés et signés par SOGEA incluant :

* pour les ascenseurs maître A et B la totalité de mise en conformité selon 2010, 2013, et 2018 ;

* pour les ascenseurs de service A et B uniquement les travaux de mise en conformité selon 2010 : ces désordres proviennent d’un inachèvement aux prescriptions contractuelles;

— ceux liés directement aux travaux de 2013 et les travaux de 2018 des deux ascenseurs de service, liés aux devis de la société ASUD avant modification : ces désordres concernent la non-conformité réglementaire restant à réaliser ;

— ceux n’étant pas inscrits dans le rapport Eltron, non inscrits dans les devis ASUD, mais signalés par soit le mainteneur Kone soit par les rapports de contrôle du bureau Veritas et ceux du bureau d’études Caste : ces travaux rentrent dans le cadre des non-conformités réglementaires qu’ils seraient nécessaires de réaliser sur les 2 ascenseurs et les modernisations qu’il serait nécessaire de réaliser sur les 4 ascenseurs en complément des travaux énumérés supra ;

L’expert a chiffré les travaux de reprise concernant les désordres liés directement à l’inachèvement des prestations contractuelles à la somme de 11 132 euros.

La société ASUD ne conteste pas le principe de sa responsabilité contractuelle.

Sur le préjudice subi résultant de l’absence de conformité des travaux :

La société ASUD ne conteste ni le principe de sa responsabilité contractuelle ni le montant du préjudice lié aux travaux de reprise pour un montant de 11 132 euros, qu’elle a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, devant le premier juge en raison des malfaçons.

Le rapport d’expertise a chiffré les travaux liés à la mise en conformité des deux ascenseurs de service (travaux 2013 et 2018) restant à réaliser à la somme de 19 646,20 euros TTC. Il explique page 33 que les opérations liées aux travaux 2013 et 2018 des deux ascenseurs de service ont été barrés du devis des prestations initiales.

Ces éléments sont corroborés par les deux devis versés aux débats par la société ASUD, relatifs aux ascenseurs de service (ou monte charge) dont les cases relatives aux travaux des 3 juillet 2013 et 3 juillet 2018 ont été rayées.

Par conséquent, il échet de constater que ces travaux n’étaient pas prévus au contrat conclu par la SARL SOGEA, au nom du syndicat des copropriétaires, avec la société ASUD devenue NSA. Cette dernière ne saurait se voir imputer une faute dans l’inexécution de prestations non prévues dans l’objet du contrat.

C’est par des motifs pertinents que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires à cet égard n’est pas fondé, puisqu’ils étaient en dehors de l’objet du contrat liant les parties.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande formulée de ce chef.

Sur la compensation entre le syndicat des copropriétaires et la société ASUD devenue NSA :

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1358 du même code précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas devoir la somme de 8 753,98 euros, à la société NSA au titre des factures restant à régler pour l’exécution de la prestation.

La compensation des sommes dues entre le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] et la société NSA est donc de 2 378,02 euros (11 132 euros – 8 753,98 euros), en faveur du syndicat des copropriétaires.

Le jugement entrepris sera confirmé à ce titre.

Il sera également confirmé en ce qu’il a ordonné la levée du compte CARPA correspondant à la consignation du syndicat des copropriétaires au profit de la société NSA de la somme de 25 000 euros, cette dernière n’ayant plus d’objet.

Sur la date de réception des travaux :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Savoy sollicite la confirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a fixé la date de réception des travaux à la date de la décision.

La société NSA souhaite voir fixer cette date au 1er avril 2010, date du contrat d’entretien signé entre elle et le syndicat des copropriétaires.

Il est acquis qu’il n’y a pas eu de réception formelle entre les parties.

Par ailleurs, aucun élément ne démontre une acceptation tacite. L’expert a relevé en page 17 de son rapport, que bien que les copropriétaires aient pris possession des ascenseurs, aucun document ne permet en l’état de caractériser une réception tacite entre les copropriétaires et la société ASUD.

Les travaux objet du présent litige sont des travaux de mise en conformité aux normes réglementaires. Ils sont obligatoires. Ils ont été votés le 29 mars 2010. Ils vont au delà de simples travaux d’entretien.

Comme l’a souligné le premier juge, il paraît difficile de fixer une réception trois jours après cette date le 1er avril 2010, avant l’exécution de la prestation.

En outre, le syndicat des copropriétaires a refusé de payer le reliquat des travaux, ce qui démontre l’absence de volonté de les réceptionner. L’utilisation des ascenseurs ne reflète pas un accord mais une nécessité, notamment au vu de l’âge des occupants de l’immeuble.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fixé la date de la réception des travaux au jour de sa décision.

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires concernant la demande de remboursement des honoraires du syndic :

Lors de l’assemblée générale du 29 mars 2010, il a été voté, à la résolution n°11, le montant des honoraires du syndic à hauteur de 2 680 euros au titre du suivi des travaux.

Il est acquis que les travaux ont été exécutés.

Le syndicat des copropriétaires estime qu’il a payé une prestation surfacturée et qu’il a subi une perte de chance de payer moins d’honoraires, s’élevant à 1420 euros, soit 65 000 euros x 2%.

Or, rien ne démontre avec certitude que les copropriétaires auraient choisi une entreprise moins disante.

Par ailleurs, les honoraires ont été votés par les copropriétaires à un prix ferme, soit la somme de 2 680 euros. Le syndic a exécuté sa mission dans le suivi des travaux.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un manquement de ce dernier dans le suivi des travaux.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires, de sa demande formulée à ce titre. Le premier juge a bien statué sur ce point et il n’y a pas d’omission de statuer, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires.

Sur les appels en garantie :

Sur l’appel en garantie de la SARL SOGEA à l’encontre de la SA Allianz IARD et la société NSA :

* sur la responsabilité de la société NSA :

S’agissant du manquement à son obligation d’information et de son conseil, la société ASUD (devenue NSA) ne saurait être tenue responsable, du manquement de son devoir d’information et de conseil de la SARL SOGEA à l’égard des copropriétaires, en exécution de sa mission de syndic.

Il appartenait à la SARL SOGEA de fournir l’ensemble les devis de l’ensemble des cinq entreprises détaillés aux copropriétaires, dont celui de la société ASUD, afin qu’ils puissent voter de manière éclairée.

En outre, la société ASUD a vu son devis joint parmi d’autre devis visés. Elle n’est pas respnsable de la non communication des devis des sociétés ILEX, EMR, Kone et APM.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SARL SOGEA de sa demande en garantie à l’encontre de la société NSA.

* sur la responsabilité de la société Allianz IARD :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce le contrat responsabilité civile conclu entre la SA Allianz IARD et la SARL SOGEA contient un article 25-1, excluant la garantie pour les dommages provenant d’une faute intentionnelle.

Or, au vu des éléments versés aux débats, aucun élément ne démontre que la faute de la SARL SOGEA soit intentionnelle ou dolosive. Les agissements de la SARL SOGEA relevant d’une omission, révèlent plutôt un manque de compétence ou de connaissance en la matière qu’une faute intentionnelle.

S’agissant de l’article 15.5 relatif aux contestations relatives aux frais et honoraires de l’assuré ou de ses associés, le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande formulée à ce titre contre la SARL SOGEA. Par conséquent, cette demande est sans objet sur ce chef de condamnation.

La franchise contractuelle applicable à la garantie responsabilité civile professionnelle est fixée à 10% par sinistre, plafonnée à 15 000 euros avec un minimum de 1 500 euros.

Il conviendra d’en faire application et de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SA Allianz IARD à couvrir à hauteur de 90%, c’est à dire 31 950 euros, la condamnation de la SARL SOGEA au paiement des 35 500 euros, au bénéfice du syndicat des copropriétaires, en raison du manquement à son obligation contractuelle d’information.

Sur l’appel en garantie de la SA Allianz IARD à l’encontre de la société NSA :

En l’espèce, la responsabilité de la société ASUD, devenue NSA est établie concernant les désordres liés directement à l’inachèvement des prestations contractuelles.

La responsabilité de la SARL SOGEA est établie concernant le défaut d’information des copropriétaires, et celle de la SA Allianz IARD pour la mise en oeuvre du contrat d’assurance avec l’ancien syndic.

Par conséquent, la demande de la SA Allianz IARD visant à être relevée et garantie par la société ASUD devenue NSA est infondée. Cette dernière n’a pas manqué à une obligation d’information et de conseil sur les travaux préconisés. Ce manquement incombe à la SARL SOGEA en ce qu’elle n’a pas fourni l’ensemble des devis des autres sociétés.

Cette demande est infondée et injustifiée. Le jugement entrepris sera confirém en ce que la SA Allianz IARD a été déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a condamné la SARL SOGEA à verser la somme de 1 000 euros à la société NSA et 1 000 euros à la SARL Allianz IARD, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera infirmée en ce qu’elle a fait masses des dépens, en ce compris le coût d’expertise judiciaire et condamné la SARL SOGEA aux dépens.

Succombant, la SARL SOGEA et la Société NSA seront condamnés in solidum à supporter les dépens de première instance et d’appel, incluant le coût de l’expertise.

Elles seront condamnées in solidum payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au syndicat des copropriétaires.

Le reste des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les RG 22 /03848 et RG 22/04359, sous le numéro le plus ancien, RG 22/ 03848 ;

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL SOGEA à verser la somme de 1 000 euros à la société NSA et 1 000 euros à la SARL Allianz IARD, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a fait masse des dépens, en ce compris le coût d’expertise judiciaire et condamné la SARL SOGEA aux dépens ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE in solidum la SARL SOGEA et la Société NSA à supporter les dépens de première instance et d’appel, incluant le coût de l’expertise, dont distraction au profit de maître Alain de Angelis et maître Jérôme Lacrouts ;

CONDAMNE in solidum la SARL SOGEA et la société NSA à payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] ;

LAISSE à chacune des autres parties la charge de ses propres frais de première instance et d’appel.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,