COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/354

Rôle N° RG 24/09289 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNOAF

[L] [R]

C/

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES BAHAMAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS

M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de NICE en date du 05 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02246.

APPELANT

Monsieur [L] [R]

né le 07 novembre 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e David AUDEBERT, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires LES BAHAMAS sis [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me NETO, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteure

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [R] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 67 de la copropriété [Adresse 7], au 2ème étage, situé [Adresse 2].

Se plaignant de troubles manifestement illicites résultant des conditions dans lesquelles M. [R] loue son lot, le syndicat des copropriétaires Les Bahamas, représenté par son syndic en exercice, l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de lui enjoindre de respecter le règlement de copropriété en mettant un terme à la violation de la clause d’habitation bourgeoise interdisant toute activité commerciale au sein de l’ensemble immobilier et à la clause de tranquillité du fait de la situation de sur-location et de ses occupants.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 avril 2024, ce magistrat a :

— ordonné à M. [L] [R] de cesser toute activité commerciale dans son appartement et à faire cesser toute atteinte à son occupation bourgeoise par ses occupants, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision, cette astreinte courant sur une période de trois mois ;

— condamné M. [L] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a considéré que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires établissaient que l’activité de location pratiquée par M. [R], en tant qu’entrepreneur individuel, tel que cela résultait de l’avis Sirene, à l’origine de nuisances sonores, l’était en violation du règlement de copropriété qui comportait des clauses d’habitation bourgeoise et de tranquillité.

Suivant deux déclarations transmises au greffe les 17 et 18 juillet 2024, M. [R] a interjeté appel de cette ordonnance.

Ces procédures ont été jointes par ordonnance en date du 19 août 2024.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 16 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— le condamne à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’amende civile pour abus du droit d’ester en justice ;

— le condamne à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral causé pour abus du droit d’ester en justice ;

— le condamne à lui verser la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de procédure.

Il fait notamment valoir :

— avoir opté pour le statut de loueur en meublé non professionnel en 2021 afin de proposer à la co-location meublée les quatre chambres de son appartement dans le cadre de baux d’une durée d’un an, renouvelables par tacite reconduction, pour un usage exclusif d’habitation principale ;

— que la jurisprudence prévoit que la destination de l’immeuble doit être appréciée in concreto en prenant en compte les éléments extérieurs au règlement de copropriété (situation de l’immeuble, son environnement, ses caractéristiques spécifiques…), que l’activité de location d’un appartement meublé, y compris saisonnière et de courte durée, n’est pas commerciale par nature, sauf si des services para-hôteliers et hôteliers y son associés, et que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de cette location n’influence pas la qualification commerciale de l’activité, de sorte qu’en l’absence de telles prestations, l’activité de location d’un appartement meublé, surtout dans le cadre du régime de la location meublée non professionnelle demeure purement civile et compatible avec une clause d’habitation bourgeoise ;

— que la clause d’habitation bourgeoise du règlement de copropriété n’interdit ni les activités libérales, ni la location meublée dès lors que les copropriétaires peuvent disposer librement de leurs biens, et autorise même les activités commerciales au rez-de-chaussée et les locations à usage exclusif d’habitation principale ;

— qu’il ne viole pas cette clause d’usage mixte, ou d’habitation bourgeoise simple, dès lors qu’il n’exerce aucune activité commerciale ;

— qu’il n’a pas divisé son lot en quatre appartements distincts puisqu’il met uniquement en colocation des chambres au sein d’un même appartement dans le cadre d’un usage exclusif d’habitation principale qui relève d’une occupation bourgeoise de nature civile autorisée par le règlement de copropriété et qu’il ne fournit pas de services hôteliers ou para-hôteliers ;

— qu’il n’est pas enregistré au registre du commerce et des sociétés, sachant qu’aucune mention d’une activité commerciale ne figure sur son avis Sirene et qu’il a fait le choix d’enregistrer son statut de loueur de meublé non professionnel audit répertoire en raison des avantages fiscaux proposés aux particuliers à travers ce régime ;

— que la clause de tranquillité n’est pas plus violée, faisant valoir que la mauvaise insonorisation de l’immeuble est à l’origine des désagréments subis par les résidents de l’immeuble, ce que révèle les échanges intervenus entre le syndic et son gestionnaire, et que la prétendue sur-location est inopérante dès lors que l’appartement aurait pu être occupé par une famille de plus de quatre personnes ;

— l’astreinte prononcée d’un montant globale potentielle de 27 600 euros est disproportionnée au regard de son droit de propriété, droit fondamental, du but poursuivi et de l’enjeu du litige, consistant à ordonner des mesures provisoires, compte tenu des loyers mensuels générés par la location de son appartement d’environ 1 700 euros par mois ;

— qu’il n’était pas question devant le premier juge d’un prétendu fractionnement et d’une division d’un lot, sans en informer le syndic, en violation du règlement de copropriété, et qu’il s’agit là d’un moyen nouveau soutenu pour la première fois en appel ;

— que le nouvel article en question ne s’applique exclusivement qu’aux opérations d’aliénation, de fractionnement ou de division d’un lot lors d’un transfert de propriété, ce qui n’a rien à voir avec une situation de mise en location d’un seul et même appartement ;

— que l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 auquel se réfère l’intimé considère uniquement la colocation comme une forme de division dans le but d’assujettir les espaces loués aux critères de décence prévus par les articles L 126-17 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ce qui n’a rien à voir avec la division ou fraction d’un lot interdite par le règlement de copropriété ;

— que l’intimé a abusé de son droit d’ester en justice en usant de moyens déloyaux et illégitimes dans le but uniquement d’obtenir un avantage pécuniaire non négligeable.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 22 avril 2025, avec demande de révocation de l’ordonnance de clôture et, à défaut de rejet des pièces et conclusions adverses notifiées le 16 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— ce faisant,

* condamne M. [R] à mettre un terme aux différentes infractions au règlement de copropriété, à savoir la violation de la clause d’habitation bourgeoise interdisant toute activité commerciale au sein de l’immeuble et de celle de tranquillité du fait de la situation de sur-location et des occupants de son lot, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, laquelle astreinte courra pendant un délai de 90 jours ;

* le condamne à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens .

— y ajoutant, en cause d’appel,

* le déboute de ses demandes ;

* le condamne à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait notamment valoir :

— qu’alors même que le règlement de copropriété prévoit une clause classique d’habitation bourgeoise, l’appelant a créé une entreprise spécifique ayant pour objet social la location de logements, de sorte qu’il n’est pas qu’un simple copropriétaire-bailleur particulier puisqu’il exerce une activité de locations de logement interdit ;

— qu’alors même que le même règlement prévoit une clause de tranquillité, cette dernière est troublée par la situation de sur-location et les nuisances sonores occasionnées ;

— qu’alors même que le même règlement interdit la division d’un lot affecté à l’habitation, l’appelant propose la location de quatre chambres privées aux termes de plusieurs baux distincts, de sorte qu’il s’agit d’une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui est formellement interdit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 avril 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

Par ailleurs, l’article 15 du code de procédure civile énonce que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, aux termes de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il est admis que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des conclusions et/ou des pièces ont été déposées en temps utile. Ainsi, s’il estime qu’elles ont été déposées peu de temps avant le moment prévu pour l’ordonnance de clôture, le juge doit veiller au respect des droits de la défense et, éventuellement, les écarter des débats en caractérisant les circonstances particulières qui l’ont conduit à se prononcer en ce sens.

En l’espèce, l’intimé a transmis ses dernières conclusions le 22 avril 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture qui a été rendue le jour même, en réplique à des conclusions qui leur ont été transmises par l’appelant le 16 avril précédent.

A l’audience, avant les débats, les avocats des parties, nonobstant les conclusions de procédure adressées par l’appelant le 25 avril 2025 afin de solliciter le rejet des écritures transmises le 22 avril 2025 par l’intimé, ont indiqué qu’ils ne s’opposaient pas à la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre les derniers jeux de conclusions de chacune des parties.

La cour a donc, de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur les troubles manifestement illicites

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, celui-ci doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

La violation d’un règlement de copropriété, qui précise l’objet des parties privatives et communes, définit leurs modalités de jouissance et contribue à la détermination de la destination de l’immeuble, est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un trouble.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, tel que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il est admis que l’activité de location touristique meublée, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale, de sorte que toute location touristique meublée n’est pas nécessairement incompatible avec une destination d’immeuble bourgeoise.

La destination de l’immeuble en droit de la copropriété est définie comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que la situation sociale de ses occupants. Ainsi, selon les clauses, plus ou moins restrictives, et selon le standing de l’immeuble, la situation de celui-ci et celle de ses occupants, la destination de l’immeuble pourra être considérée comme plus ou moins résidentielle et, dès lors, compatible ou non avec la gêne liée à une location touristique meublée.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que M. [R] loue son appartement situé au 2ème étage de l’immeuble Les Bahamas.

Le règlement de copropriété stipule à l’article 6 :

— que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et de disposer des locaux lui appartenant exclusivement à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires ;

— que les appartements dépendant de l’immeuble ne pourront être occupés que bourgeoisement et de façon honnête par des personnes de bonne vie et moeurs, qu’il ne pourra y être exercé aucune activité commerciale, industrielle ou artisanale et qu’il ne pourra y être installé aucun cours de musique, de chant ou de danse, aucune association, aucune salle de conférence et qu’aucun siège de parti politique ne sera admis ;

— qu’il ne pourra être exercé deux ou plusieurs commerces similaires dans les locaux commerciaux au rez-de-chaussée ;

— que les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit aucunement troublée par leur fait, celui des membres de la famille, de leurs invités ou des gens à leur service ;

— que chacun des copropriétaires pourra aliéner comme bon lui semblera les parties privées qu’il possède et le droit de copropriété dans les parties communes qui y est attaché mais que le fractionnement ou la division d’un lot affecté à l’habitation demeurera rigoureusement interdits.

Sans qu’il ne soit nécessaire d’interpréter ces clauses, l’immeuble en question est un immeuble d’habitation bourgeoise dans lequel les locations des parties privatives à usage d’habitation sont autorisées à la condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances aux copropriétaires. A l’inverse, les activités commerciales, excepté au rez-de-chaussée, sont prohibées.

L’appelant démontre, qu’au moment où le premier juge a statué, il louait son appartement à quatre personnes aux termes de quatre baux de location ou colocation de logement meublé à effet au 30 mai 2023 et pour un usage exclusif d’habitation principale. Le premier conclu avec M. [T] [W] [E] porte sur la chambre privative n°2 avec usage de parties communes (WC indépendants, salle de douche avec WC et cuisine) d’une surface de 9,34 m2. Le deuxième conclu avec M. [I] [X] porte sur la chambre privative n° 2 avec usage des mêmes parties communes d’une surface de 10,24 m2. Le troisième conclu avec M. [M] [O] porte sur la chambre privative n° 5 avec usage des mêmes parties communes d’une surface de 10,42 m2. Le dernier conclu avec Mme [G] [C] porte sur la chambre privative n° 4 avec usage des mêmes parties communes d’une surface de 11,07 m2.

Il s’agit donc d’une colocation meublée à usage exclusif d’habitation principale, sans que la preuve de la moindre prestation revêtant le caractère d’un service hôtelier ou para-hôtelier ne soit établie.

De plus, si M. [R] apparaît au répertoire Sirene en tant qu’entrepreneur individuel dans le domaine de la location de logements, pour des raisons fiscales, cela ne démontre pas pour autant l’exercice d’une activité commerciale.

Il en résulte que l’activité de location meublée exercée par M. [R] ne s’analysant pas, à l’évidence, comme une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété, la preuve d’une violation manifeste de la clause d’habitation bourgeoise de l’immeuble caractéristique d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires dénonçait, devant le premier juge, les conditions dans lesquelles la colocation s’est exercée occasionnant des nuisances en violation de la clause du règlement de copropriété qui stipule que les occupants des parties privatives ne doivent pas nuire à la tranquillité de l’immeuble.

En effet, si la colocation a cessé depuis le 1er août 2024, date à laquelle les lieux ont été libérés, elle existait toujours au moment où le premier juge a statué.

Afin d’étayer la réalité des nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires verse aux débats deux attestations. L’une n’étant pas accompagnée de la photocopie de la pièce d’identité de la personne qui atteste, elle ne sera pas prise en compte, dès lors qu’elle est contestée par l’appelant. Reste l’attestation de Mme [N] qui témoigne, le 7 novembre 2023, d’un 'comportement bruyant des colocataires du lot de monsieur [R]', situé sous son appartement, et du fait que 'depuis plusieurs mois, les nuisances sonores sont en effet devenues fréquentes’ en raison du volume de la musique, des rires aux éclats et des cris.

Or, les échanges de courriels et courriers intervenus entre, d’une part, M. [R] et/ou son gestionnaire et, d’autre part, le syndic de la copropriété et/ou son assureur intervenant au titre de la protection juridique, ne permettent pas d’établir la réalité des troubles dénoncés par Mme [N] en provenance de l’appartement de M. [R].

En effet, si le syndic de la copropriété a mis en demeure, les 26 septembre et 7 octobre 2023, les quatre occupants de l’appartement de M. [R] de cesser les nuisances sonores, résultant notamment d’une musique trop forte, causées aux autres copropriétaires, il s’avère que des démarches ont été entreprises auprès des colocataires pour respecter le règlement de copropriété. C’est ainsi que le gestionnaire a indiqué par courriel, le 8 novembre 2023, s’être rapproché à trois reprises des colocataires, suite aux mails reçus du syndic les 26 septembre, 13 octobre et 6 novembre 2023. S’ils se sont engagés à baisser le volume sonore, ils ont estimé, suite au troisième mail, que les accusations étaient injustifiées et ont demandé, pour pouvoir se défendre, à rencontrer les copropriétaires plaignants et le syndic. Si le syndic a toujours fait état d’attestations de copropriétaires et de demandes d’intervention des services de police, seule l’attestation de Mme [N] est produite. L’assureur de la copropriété intervenant au titre de la protection juridique a adressé, à son tour, un mail à M. [R] dans lequel il l’informe de tapages nocturnes et diurnes émanant de son appartement et lui demande de tout mettre en oeuvre afin de faire cesser les désordres occasionnés par ses locataires en allant, si besoin, jusqu’à résilier le bail. Le syndic a refusé, par courriel en date du 20 novembre 2023, la proposition de médiation qui a été faite, le gestionnaire estimant que résilier des baux aussi prématurément lui paraissait très excessif, en indiquant que de toute façon, et au vu de la division en chambre distincte effectué au sein de l’appartement et de la colocation, le règlement de copropriété a été violé.

Il en résulte que, faute pour le syndic de démontrer la réalité des nuisances occasionnées par les occupants de l’appartement de M. [R] aux autres copropriétaires, la preuve d’une violation manifeste de la clause de tranquillité caractéristique d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

Enfin, alors même qu’il n’a jamais été question, dans les échanges intervenus entre les parties, de la division du logement de l’appelant en quatre appartements distincts, mais uniquement d’une colocation, chaque locataire jouissant d’une chambre privative, outre la jouissance des parties communes, le syndicat des copropriétaires va affirmer, dans son acte introductif d’instance, que la division de son lot en plusieurs appartements n’est pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété.

Or, une colocation, qui est définie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, comme la location d’un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats, n’implique aucunement le fractionnement ou la division du lot concerné en plusieurs appartements. En effet, si la colocation entraîne une division du logement, chaque colocataire ayant sa propre chambre, outre la jouissance de parties communes, elle n’entraîne pas une division du lot, tel qu’il est désigné dans l’état descriptif de division du règlement de copropriété.

Partant, le syndicat des copropriétaires n’établissant pas de violation manifeste à la clause du règlement de copropriété qui interdit tout fractionnement ou division d’un lot affecté à l’habitation, aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu de ce chef.

En conséquence, c’est à tort que le premier juge a retenu l’existence de troubles manifestement illicite causés par les conditions dans lesquelles M. [R] loue son appartement.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a ordonné à l’appelant de cesser, sous astreinte, toute activité commerciale dans son appartement et à faire cesser toute atteinte à son occupation bourgeoise par ses occupants.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes d’amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Néanmoins, l’exercice d’un recours, de même que la défense à une tel recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, sur le fondement de ces textes, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, alors même que le syndic de la copropriété se plaignait, avant d’introduire la présente procédure, des conditions dans lesquelles M. [R] louait son appartement, aux termes d’une colocation de quatre personnes, à l’origine de prétendues nuisances sonores troublant la tranquillité des autres occupants de l’immeuble, il argue, pour la première fois, dans l’acte introductif d’instance, de la division du lot de M. [R] en quatre appartements distincts. Pourtant, dans son mail, en date du 20 novembre 2023, il n’était question pour le syndic que d’une colocation d’un même appartement comprenant plusieurs chambres. Afin d’étayer ses allégations, le syndicat des copropriétaires se contentera de communiquer certains échanges de mails, et notamment ceux dans lesquels le gestionnaire de l’appartement de M. [R] indique que les colocataires se sont engagés à baisser le volume de la musique. Les mails dans lesquels le même gestionnaire s’étonne de la persistance des nuisances dénoncées, faisant valoir les mesures prises immédiatement par les locataires pour cesser toutes nuisances sonores, l’absence de preuve des prétendues plaintes et de l’intervention des forces de l’ordre ainsi que le manque d’insonorisation de l’immeuble, n’ont pas été produits. Ce faisant, c’est de manière délibérée que le syndicat des copropriétaires n’a pas produit l’ensemble de ses échanges avec M. [R] et/ou son gestionnaire et a soutenu faussement que le lot en question avait été divisé en quatre appartements afin d’éluder la réalité d’une colocation, dans le seul but de la faire cesser face au refus de M. [R] d’engager une procédure de résiliation à l’encontre de ses colocataires en l’absence de preuve suffisante d’un manquement à leurs obligations.

Or, alors même que le syndicat des copropriétaires fait, dans son acte introductif d’instance, une présentation tronquée de la réalité des faits, M. [R] n’en sera pas destinataire. En effet, il a été assigné à l’adresse du bien litigieux loué, et non à son domicile situé à [Localité 6]. Pourtant, cette adresse était connue du syndic depuis le 26 septembre 2023, date à laquelle l’appelant lui a transmis une copie du mandat de gestion signé avec la société Immobilière Camo. Voyant l’absence de constitution d’avocat pour la défense des intérêts de M. [R], le syndic de la copropriété n’a pas jugé utile de l’informer de la procédure, et ce, malgré les nombreux échanges qu’ils ont eus entre les mois de septembre et novembre 2023. En revanche, la décision entreprise lui a bien été signifiée à sa véritable adresse située à [Localité 6] le 3 juillet 2024. La manière avec laquelle la procédure de première instance a été menée caractérise une volonté manifeste du syndicat des copropriétaires de passer en force sans que le contradictoire ne soit respecté.

La mauvaise foi du syndicat des copropriétaire va se poursuivre à hauteur d’appel. En effet, en exécution de l’ordonnance entreprise, les colocataires de M. [R] vont être contraints de libérer les lieux le 1er août 2024. Pourtant, le syndicat des copropriétaires n’hésite pas à soutenir, dans des conclusions transmises le 11 octobre 2024, que les nuisances persistent, et ce, alors même que le logement de M. [R] restera vacant jusqu’à ce qu’un nouveau bail soit conclu le 2 avril 2025 avec M. [B].

Par la suite, afin de faire obstacle aux moyens de défense développés par l’appelant, tenant à l’absence de preuve de l’exercice d’une activité commerciale occasionnant des nuisances sonores et à la présentation délibérément tronquée de la réalité des faits dans l’acte introductif d’instance, qui ne sera communiqué que le 4 décembre 2024, après deux sommations délivrés les 16 octobre et 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires n’hésite pas, à hauteur d’appel, à tenter de semer, une fois de plus, la confusion en assimilant une colocation, qui suppose qu’un même logement soit divisé, à la division d’un lot, qui implique qu’un lot soit fractionné en différents logements.

Il apparaît donc que le syndicat des copropriétaires a abusé de son droit d’agir en justice en usant de moyens déloyaux, tant dans la façon dont la procédure a été menée que dans la présentation tronquée des moyens de fait et de droit, dans le seul but de mettre fin à la colocation consentie par M. [R] en sachant pertinemment qu’il ne disposait pas d’éléments suffisamment probants pour établir la réalité de l’exercice d’une activité de location commerciale occasionnant des nuisances sonores.

Il convient dans ces conditions de le condamner à verser à M. [R] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner, en sus, à une amende civile.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Etant donné que le syndicat des copropriétaires, succombe au litige, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [R] aux dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser à M. [R] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera, quant à lui, débouté de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a, de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute le syndicat des copropriétaires Les Bahamas, représenté par son syndic en exercice, de sa demande tendant à voir ordonner à M. [L] [R] de cesser toute activité commerciale dans son appartement et à faire cesser toute atteinte à son occupation bourgeoise par ses occupants ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Bahamas, représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [L] [R] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dit n’y avoir lieu de condamner le syndicat des copropriétaires Les Bahamas, représenté par son syndic en exercice, à une amende civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Bahamas, représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [L] [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires Les Bahamas, représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Bahamas, représenté par son syndic en exercice, aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

La greffière Le président