COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 10 FEVRIER 2026

N° 2026/ 70

Rôle N° RG 22/08883 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJTIR

S.A.R.L. [Localité 8]

C/

[K] [B] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 24 Mai 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n°18/02081.

APPELANTE

S.A.R.L. [Localité 8] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE pour avocat plaidant

INTIMEE

Madame [K] [B] veuve [T]

née le 06 Avril 1934 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté de M^e Carole DUNAC-BORGHINI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Eric BORGHINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

-2-

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et Procédure :

Mme [K] [B] épouse [T], est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7] dont elle a confié la vente à la Sarl Orpi [M] Immo, selon mandat de vente sans exclusivité conclu le 8 septembre 2017.

L’acte fixe un prix de vente de 526 000 euros et prévoit, en cas de réalisation de l’opération, que les honoraires de l’agent immobilier Orpi soient partagés entre le vendeur et l’acquéreur pour la somme de 12 829 euros TTC chacun.

La Sarl [Localité 8], par l’intermédiaire de l’agent immobilier, a formulé une offre d’achat datée du 21 septembre 2017, au prix de 520 000 euros prévoyant, en cas d’acceptation du vendeur, la conclusion d’un avant-contrat au plus tard le 10 octobre 2017 afin de préciser les modalités de la vente. L’offre, valable jusqu’au 27 septembre 2017, énumère également les conditions suspensives applicables en cas de réalisation de la vente, notamment l’obtention d’un prêt de 190 000 euros sur 15 ans, et fixe la date prévisionnelle de réitération par acte authentique au 10 janvier 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2017, la Sarl Orpi [M] Immo faisant valoir que Mme [K] [B] épouse [T] aurait valablement accepté cette offre le 22 septembre 2017, a mis en demeure la venderesse de régulariser, dans un délai de 15 jours, l’offre d’achat par la signature du compromis de vente.

Dans un courrier en réponse du 10 janvier 2018, le conseil de Mme [K] [B] épouse [T] s’est opposé à cette demande, exposant notamment que l’offre d’achat serait affectée de diverses irrégularités et, en tout état de cause, caduque en l’absence de compromis de vente signé au 10 octobre 2017. Il a également rappelé à l’agence immobilière sa qualité de tiers à l’offre de vente.

-3-

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 février 2018, le conseil de la Sarl [Localité 8] a adressé au conseil de Mme [K] [B] épouse [T] une mise en demeure de ratifier sous quinzaine une promesse synallagmatique de vente.

Par assignation délivrée 4 mai 2018, la Sarl [Localité 8] a fait citer Mme [K] [B] épouse [T] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de voir, sur le fondement des articles 1118, 1217, 1583 et suivants du code civil, déclarer la vente parfaite et voir établir par le jugement à intervenir, le titre lui faisant défaut, outre la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme de 7 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

' rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [K] [B] épouse [T] tirée de l’absence de publication de l’assignation à la publicité foncière,

' rejeté la demande de Mme [K] [B] épouse [T] de voir constater la nullité de l’offre du 21 septembre 2017,

' constaté l’absence d’accord sur la vente,

' rejeté les demandes de la Sarl [Localité 8],

' rejeté la demande de Mme [K] [B] épouse [T] aux fins de condamnation à des dommages intérêts,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

' condamné la Sarl [Localité 8] à payer à Mme [K] [B] épouse [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation à la publicité foncière au motif que cette publication, prévue à l’article 37 du décret du 4 janvier 1955, n’était pas obligatoire ni prévue à peine d’irrecevabilité de l’action.

Sur le fond, il a retenu que Mme [K] [B] épouse [T] ne pouvait se prévaloir de l’absence de production des éléments relatifs à la certification de la signature électronique et à l’identité de l’acquéreur afin de voir prononcer la nullité de l’offre d’achat du 21 septembre 2017, s’agissant d’une cause de nullité relative, uniquement opposable par la Sarl [Localité 8].

Sur la vente, il a considéré que l’offre d’achat signée mais non datée par Mme [K] [B] épouse [T], ne constituait pas une vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil, dès lors que cet acte érigeait en élément essentiel du consentement des parties la signature préalable d’un avant-contrat devant le notaire, au plus tard au 10 octobre 2017. En l’absence d’un tel acte, il a dit que la relation existant entre les parties s’était arrêtée au stade des pourparlers, valablement interrompus par la venderesse.

Il a néanmoins débouté Mme [K] [B] épouse [T] de sa demande de, dommages et intérêts pour procédure abusive faute pour elle de rapporter la preuve de l’abus de droit et du préjudice allégué.

Selon déclaration reçue au greffe le 21 juin 2022, la Sarl [Localité 8] a relevé appel de cette décision, l’appel portant sur les dispositions du jugement l’ayant déboutée de ses demandes et la condamnant au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 novembre 2025.

Prétentions des parties :

Par dernières conclusions transmises le 7 novembre 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la Sarl [Localité 8] sollicite de la cour qu’elle :

' infirme le jugement en ce qu’il a :

— constaté l’absence d’accord sur la vente,

— rejeté ses demandes,

— l’a condamnée à payer à Mme [K] [B] épouse [T] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

-4-

Statuant à nouveau :

A titre principal :

' juge la perfection de la vente et permettre à l’acquéreur d’entrer en possession de son bien puisque la venderesse refuse de se prêter à l’établissement de l’acte authentique,

' établisse par le jugement à intervenir, le titre qui fait défaut à l’acquéreur, afin de procéder à la publicité foncière nécessaire,

' l’autorise à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant éventuellement lesdits locaux dans le garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la venderesse et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

' désigne maître [V] [J], notaire, dont l’étude est située [Adresse 4], afin de procéder aux formalités requises auprès de la publicité foncière,

' lui donne acte de ce qu’elle s’engage à consigner, entre les mains de son notaire, maître [V] [J], le prix de vente, soit la somme de 520 000 euros,

A titre subsidiaire :

' condamne Mme [K] [B] épouse [T] à se présenter en l’étude de maître [V] [J], notaire, afin de procéder à la régularisation de l’avant-contrat avant de procéder à la réitération par acte authentique,

En tout état de cause :

' déboute Mme [K] [B] épouse [T] de toutes ses demandes,

' la condamne à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions transmises le 10 novembre 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [K] [B] épouse [T] sollicite de la cour qu’elle :

' déclare irrecevable comme nouvelle la demande subsidiaire de la Sarl [Localité 8] tendant à la voir condamnée à signer un avant-contrat chez le notaire,

' confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à constater la nullité de l’offre du 21 septembre 2017,

Statuant à nouveau, dans la limite des chefs de jugements contestés, et y ajoutant :

' prononce la nullité de l’offre d’achat du 21 septembre 2017,

' déboute la Sarl [Localité 8] de toutes ses demandes,

' condamne la Sarl [Localité 8] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' condamne la Sarl [Localité 8] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, ainsi que les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas saisie, ni aux termes de la déclaration d’appel du 21 juin 2022, ni aux termes des conclusions des parties, d’une critique du chef de dispositif de la décision de première instance rejetant la fin de non recevoir tirée de l’absence de publication de l’assignation délivrée par la Sarl [Localité 8] à la publicité foncière. Dans ces conditions, la cour n’a pas à apprécier la recevabilité de la demande et les développements sur ce point sont inopérants, la cour n’ayant pas à se prononcer.

1. Sur la demande tendant à la vente forcée du bien

1.1. Sur la validité et la valeur de l’offre d’achat

1.1.1. Moyens des parties

D’une part, la Sarl [Localité 8] dénie toute nullité formelle de l’offre, mais assure prouver par la production de l’attestation de l’organisme de certification Cegedim que sa signature électronique, apposée à l’offre du 21 septembre 2017, est conforme aux dispositions de l’article 1367 du code civil et à la réglementation européenne applicable en la matière. Elle indique qu’il n’y a pas de doute sur le nom du signataire. Elle précise que l’offre non dématérialisée, n’est pas soumise aux dispositions des articles 1125, 1136, 1174 du code civil. Elle ajoute que le décret n°2014-1416 du 28 septembre 2017, publié postérieurement à la signature de l’offre, ne lui est pas opposable.

-5-

D’autre part, l’appelante soutient que l’accord des volontés a eu lieu par l’acceptation de l’offre d’achat par Mme [K] [B] épouse [T]. Elle assure que l’apposition de la mention manuscrite et la signature de l’offre par Mme [K] [B] épouse [T] caractérise la rencontre entre l’offre, faite par personne déterminée, et l’acceptation, ferme et définitive, portant sur la chose et sur le prix, de sorte que la vente ainsi conclue entre les parties, est parfaite conformément aux dispositions des articles 1114 et 1583 et suivants du code civil. Elle précise que le prix, valablement accepté par Mme [K] [B] épouse [T], était déterminé dans l’offre d’achat précisant clairement que le prix proposé incluait les honoraires de l’agence immobilière.

Enfin, l’appelante fait valoir que la clause relative à la signature d’un avant-contrat, pure clause de style, ne portait pas sur un élément essentiel du consentement à la vente, mais seulement sur les conditions d’exécution de celle-ci, et n’a pas eu pour effet de différer la rencontre entre l’offre et l’acceptation. Elle soutient en conséquence que le consentement de Mme [K] [B] épouse [T] ne s’est pas limité à la conclusion de l’avant-contrat mais s’étend bien à la vente de son bien. Par ailleurs, l’appelante assure que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 7 janvier 2021, au bénéfice de Mme [K] [B] épouse [T], dans le cadre de l’instance l’opposant à l’agent immobilier, ne peut influencer la décision de la présente juridiction.

Sur la demande d’exécution forcée de la vente, la Sarl [Localité 8] soutient ainsi que l’offre de vente est parfaitement valable, stipulant la désignation du bien, le prix de vente, les conditions spéciales de financement et le montant du dépôt de garantie. Elle en déduit que la rencontre des consentements a eu lieu le 22 septembre 2017 lors de l’apposition de sa signature par Mme [K] [B] épouse [T].

En réponse à la demande d’exécution forcée de la vente, Mme [K] [B] épouse [T] invoque, en premier lieu, la nullité de l’offre d’achat du 21 septembre 2017 à raison des irrégularités suivantes :

— l’acte n’est pas signé par la Sarl [Localité 8], faute d’attestation de certification justifiant valablement d’une éventuelle signature électronique, mais seul le nom de M. [N] y figure,

— la violation des conditions de formalisme et de preuve résultant des articles 1125 et suivants du code civil, 1174 et 1366 du même code, du décret du 28/9/2017 n°2017-1416 et du règlement 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23/7/2014, applicables à tout acte contenant une signature électronique ; Mme [K] [B] épouse [T] expose que la signature électronique apposée à l’offre d’achat par l’appelante ne permet pas d’assurer la validité de l’acte en ce qu’elle ne mentionne pas l’identité de la société de certification et ne contient pas la certification de signature émanant d’une société accréditée ; elle précise que l’acte, conclu avant la loi du 28 septembre 2017, ne présente pas la même fiabilité que les actes sous seing privés passés après l’adoption de cette loi,

— l’attestation Cegedim produite par l’appelante, antérieure à la date de signature de l’acte, est dépourvue de caractère probant en ce qu’elle ne permet pas d’établir que le procédé utilisé à la date de la signature de l’acte était valide ni que l’acte litigieux a bien été signé par les parties,

— en tout état de cause, l’offre signée par M. [N], sans aucune mention de l’offrant à savoir la Sarl [Localité 8], ne permet pas d’identifier le cocontractant,

— l’irrégularité de cette signature électronique ne constitue pas une nullité relative comme retenue par le tribunal, mais conduit à son défaut et à l’absence d’engagement de la Sarl [Localité 8], donc à la nullité de l’offre,

— la seule mention qu’elle-même a apposée à l’offre, ne constitue pas une acceptation valable de la proposition faite par la Sarl [Localité 8] puisqu’elle n’est pas datée et qu’aucun exemplaire ne lui a été remis,

Mme [K] [B] épouse [T] en déduit être ainsi fondée, en sa qualité de cocontractant, à agir en nullité de l’acte sur le fondement des articles 1178 et 1106 alinéa 1 du code civil,

Mme [K] [B] épouse [T] soutient, en second lieu, que les conditions de la vente ne sont pas réunies aux termes de cette offre à laquelle elle dénie toute validité.

D’une part, elle soutient qu’il n’y avait pas accord sur le prix, mettant en avant le désaccord persistant entre les parties quant à la détermination du prix net vendeur, élément essentiel du contrat projeté. Elle fait valoir que le prix figurant à l’offre, supérieur au montant prévu dans le mandat de vente, inclut les honoraires à la charge de l’agence, sans pour autant déterminer le montant de ces honoraires. Elle expose que c’est cette indétermination des honoraires de l’agence, qui a fondé la décision de rejet opposé par tribunal judiciaire de Grasse dans le cadre de l’action en paiement de la commission introduite en parallèle par cette dernière.

-6-

D’autre part, l’intimée soutient que la condition préalable de la signature d’un avant-contrat, préalablement à toute conclusion de la vente, démontre que les parties ont entendu subordonner leur consentement à la réalisation d’un acte ultérieur, déterminant les modalités de la vente, de sorte qu’aucun échange des consentements ne peut être retenu en l’espèce en septembre 2017. Elle rappelle que la circonstance selon laquelle cette clause serait une clause pré-imprimée est sans effet eu égard au principe de la force obligatoire des contrats et au caractère supplétif de l’article 1583 du code civil. Elle en déduit que les parties n’en étaient encore qu’au stade des pourparlers et qu’aucune vente n’est établie.

1.1.2. Réponse de la cour

Tout d’abord, au vu de la date de l’offre d’achat émise par la Sarl [Localité 8], soit le 21 septembre 2017, ce sont les dispositions du code civil issues de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 qui sont applicables en l’espèce.

Par application de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code prévoit que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

En vertu de l’article 1118 de ce code, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Par ailleurs, de manière générale, l’article 1178 du code civil prévoit qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Aux termes de l’article 1367 du code civil, la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En premier lieu, s’agissant des irrégularités formelles dénoncées relativement à la signature de l’offre d’achat par la Sarl [Localité 8], il convient d’observer que, par l’intermédiaire de la Sarl Orpi [M] Immo, en date du 21 septembre 2017, la Sarl [Localité 8], représentée par M. [L] [N], habilité à cet effet aux termes des statuts, a offert à Mme [K] [B] épouse [T], de lui acheter, au prix de 520 000 euros, honoraires de négociation inclus, son bien situé au sein de la '[Adresse 10]', [Adresse 2] à [Localité 7]. Cette offre prévoit, en cas d’acceptation du vendeur, la conclusion d’un avant-contrat au plus tard le 10 octobre 2017 afin de préciser les modalités de la vente. L’offre, valable jusqu’au 27 septembre 2017, énumère également les conditions suspensives applicables en cas de réalisation de la vente, tenant à la fois aux conditions ordinaires et de droit, mais également au titre de l’obtention d’un prêt de 190 000 euros sur 15 ans. L’offre précise que la Sarl [Localité 8] étant un professionnel de l’immobilier, elle ne bénéficiera pas de la possibilité de se rétracter, et que le montant des honoraires de la Sarl Orpi [M] Immo est réduit à 20 000 euros, partagés à 50 % par l’acquéreur et à 50 % par le vendeur. Elle fixe la date prévisionnelle de réitération par acte authentique au 10 janvier 2017.

-7-

En bas de page 2 de cette offre dactylographiée, sous 'le vendeur', figure la mention suivante écrite de la main de Mme [K] [B] épouse [T] : 'je soussignée, Mme [K] [B] épouse [T], accepte les prix et conditions contenues dans la présente offre d’achat', ainsi que sa signature. S’agissant de l’acheteur, une signature électronique est apposée par la mention suivante : 'signé par M.[L] [U], date : 21.09.17. 14.59:59 GMT, package : BAC2228A60DO'. La signature électronique sous la même forme au nom de la Sarl Orpi [M] Immo, intermédiaire, est également apposée, précisément par la signature de M. [X] [M], dont il est indiqué en en-tête de l’acte, qu’il est le représentant de cette société.

Seules ces signatures sont intervenues sous la forme électronique, l’acte même, à savoir l’offre d’achat, n’étant pas une offre dématérialisée.

Il ressort de ces mentions que l’identité de l’acheteur est précisément fournie, à savoir la Sarl [Localité 8], représentée par M. [L] [U], dont l’extrait Kbis produit atteste qu’il est le gérant unique à la date de cette signature. Mme [K] [B] épouse [T] n’a pu avoir aucun doute au titre de l’identité de son cocontractant.

Contrairement à ce que celle-ci prétend, aucune absence de signature de l’acheteur ne peut être retenue, l’offre d’achat étant bien signée, et, la contestation par elle émise de la validité de la signature apposée pour la Sarl [Localité 8], au regard des conditions formelles de validité d’une signature électronique, en vertu des dispositions applicables avant le décret 2017-1416 du 28 septembre 2017, compte tenu de sa date d’émission, porte sur une nullité relative de l’acte en cause. Ainsi, dès lors que la Sarl [Localité 8], signataire de cette offre, ne dénie pas sa signature, Mme [K] [B] épouse [T] n’a pas qualité à en contester la régularité formelle ; seule l’appelante aurait pu, ainsi que justement retenu en première instance, contester la validité de sa signature à ces titres. La question de la production d’une attestation de certification idouane, au demeurant produite, et de sa mention sur l’offre d’achat elle-même sont donc inopérantes.

En outre, si la mention manuscrite apposée par Mme [K] [B] épouse [T] n’est effectivement pas datée, cette date s’avère parfaitement déterminable. En effet, cet accord de l’intimée est expressément mentionné dans un mail de la Sarl Orpi [M] Immo du 26 septembre 2017, de sorte qu’il est nécessairement intervenu entre le 21 septembre et le 26 septembre 2017, potentiellement le 22 septembre comme l’indique l’acheteuse.

Sur le plan formel, et notamment au titre des signatures apposées, l’offre d’achat en cause est régulière et n’a pas lieu d’être annulée, conformément à ce qui a été jugé en première instance.

En second lieu, il y a lieu d’apprécier la teneur de l’offre d’achat et son efficacité au regard de la mention manuscrite apposée par Mme [K] [B] épouse [T], dans le délai expressément fixé pour sa validité, à savoir au plus tard le 27 septembre 2017.

Il est de jurisprudence constante que l’offre d’achat acceptée par le vendeur, comportant les éléments essentiels du contrat, caractérise la rencontre des volontés sur la chose et le prix, peu important qu’un compromis doive être signé ultérieurement pour les formalités.

D’une part, Mme [K] [B] épouse [T], en page 5 de ses écritures, reconnaît avoir donné son accord sur le prix et les conditions de la vente.

En effet, il résulte des termes de l’offre d’achat comprenant la mention de l’accord de Mme [K] [B] épouse [T] que la détermination du bien vendu, identifié et précisément décrit, après visite, ne pose pas de difficulté, de sorte que l’accord de l’acheteur et du vendeur sur la chose vendue est acquis.

S’agissant du prix, l’offre d’achat est claire puisque celui-ci est retenu à hauteur de 520 000 euros, comprenant expressément les honoraires de négociation à revenir à la Sarl Orpi [M] Immo et au sujet desquels il est précisé que cette dernière a consenti une réduction, à hauteur de 20 000 euros, cette somme devant restée à la charge de l’acheteur pour 50 % et à la charge du vendeur pour 50 %. En définitive, le prix net vendeur à revenir à Mme [K] [B] épouse [T] est donc de 500 000 euros.

-8-

Certes, le mandat de vente donné par Mme [K] [B] épouse [T] à la Sarl Orpi [M] Immo prévoyait un prix de vente de 526 000 euros, outre indication selon laquelle 'en cas de réalisation de l’opération, les honoraires de l’agent immobilier Orpi sont partagés à hauteur de 12 829 euros forfaitaires TTC pour l’acquéreur et 12 829 euros forfaitaires TTC pour le vendeur'. Une instance judiciaire a été engagée entre Mme [K] [B] épouse [T] et la Sarl Orpi [M] Immo, au titre des honoraires de l’agent immobilier et a donné lieu à un jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 7 janvier 2021. Celui-ci a fait l’objet d’un appel et d’un sursis à statuer de la part de la cour d’appel. Ainsi, le litige non définitivement tranché quant au montant des honoraires dus, ou non, à la Sarl Orpi [M] Immo et quant à leur caractère déterminé, ou non, ne peut générer aucune indétermination du prix dans le cadre de l’offre d’achat, alors que celle-ci précise le prix de vente, l’inclusion des honoraires de l’agent immobilier dans ce prix de vente et le montant de ces honoraires acceptés dans l’offre, mentionnant expressément une réduction admise par l’agent immobilier, intermédiaire de vente.

Il en résulte que la Sarl [Localité 8] et Mme [K] [B] épouse [T] se sont donc également accordées sur le prix de vente du bien en cause, clairement déterminé.

S’agissant des conditions de la vente, que ce soit les conditions légales classiques ou encore la condition suspensive de prêt, mais également les délais prévus, par l’apposition de sa formule manuscrite et de sa signature, Mme [K] [B] épouse [T] les a expressément acceptées également.

Quant à l’indication de la conclusion d’un avant-contrat, celle-ci est expressément prévue dans l’offre, fort logiquement, 'si le vendeur accepte la présente offre'. La conclusion de cet avant-contrat est donc prévue 'pour préciser les modalités de la vente’ et se rapporte aux modalités de mise en oeuvre et d’exécution de celle-ci, non à son principe. La formulation même stipulée dans l’offre démontre que cet avant-contrat n’a vocation à intervenir que dans un deuxième temps, une fois l’accord du vendeur donné sur l’offre consentie. La signature d’un tel avant-contrat ne présente donc pas un caractère substantiel, déterminant l’accord des parties sur la chose et le prix objet de la vente. Il ne peut être ainsi considéré qu’aux termes de l’offre d’achat, acceptée en ces termes et conditions par Mme [K] [B] épouse [T], les parties ont entendu subordonner la formation de la vente à la signature de cet avant-contrat.

Dans ces conditions, l’offre d’achat du 21 septembre 2017, acceptée par Mme [K] [B] épouse [T] le 26 septembre 2017 au plus tard, matérialise l’existence d’une vente, au sens d’un accord sur la chose et sur le prix du bien vendu, le stade des pourparlers ayant été dépassé. La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

1.2. Sur la caducité ou non de l’offre d’achat

1.2.1. Moyens des parties

La Sarl [Localité 8] ajoute rapporter la preuve, par les mises en demeures, les correspondances et l’attestation du notaire produits aux débats, que l’absence de conclusion du compromis de vente, dans les délais prévus à l’offre, est entièrement imputable à la résistance abusive opposée par Mme [K] [B] épouse [T] qui ne peut, dans ces conditions, se prévaloir de la caducité de l’offre.

Pour sa part, l’intimée invoque la caducité de l’offre prévoyant la signature d’un avant-contrat avant le 10 octobre 2017 en l’absence de réalisation de cette condition, outre son impossible mise en 'uvre dans le cadre d’une réitération dans le délai prévu au 10 janvier 2017 soit, antérieurement à l’offre d’achat elle-même. Mme [K] [B] épouse [T] ajoute qu’aucune résistance de sa part faisant échec à la signature du compromis n’est démontrée, et qu’aucune sommation en vue de la signature d’un compromis ne lui a été délivrée.

1.2.2. Réponse de la cour

En vertu de l’article 1117 du code civil, l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

En l’occurrence, il convient de relever que l’offre d’achat comprend une erreur purement matérielle quant à l’indication de la date prévisible de réitération de l’acte de vente en la forme authentique en ce qu’il convient, à l’évidence, de lire le 10 janvier 2018 et non le 10 janvier 2017 qui n’aurait pas de sens s’agissant d’une offre émise le 21 septembre 2017. Mme [K] [B] épouse [T] ne peut exciper aucune conséquence à ce titre.

-9-

Certes, en son paragraphe 6 en page 1 de l’offre, il est indiqué qu’en cas d’acceptation par le vendeur de l’offre, 'un avant-contrat sera établi au plus tard le 10 octobre 2017 pour préciser les modalités de la vente'. Ce délai mentionné à titre indicatif n’est pas stipulé à peine de caducité de l’offre, aucune sanction n’étant prévue à ce titre. Il ne s’agit pas non plus, comme indiqué ci-dessus, d’une condition suspensive de l’offre.

Par ailleurs, force est de relever que Mme [K] [B] épouse [T] a été sommée par mail, puis, par courrier recommandé avec accusé réception des 6 décembre 2017 et 23 février 2018 de procéder sous quinzaine à la signature d’une promesse synallagmatique de vente, ce à quoi elle a refusé de déférer.

Dans ces conditions, aucune caducité de l’offre de vente acceptée n’est encourue.

1.3. Sur les conséquences en termes d’exécution forcée de la vente

1.3.1. Moyens des parties

A raison de la démonstration de la pleine validité et de la pleine efficacité de l’offre d’achat, la Sarl [Localité 8] en déduit que sont réunies les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité de l’intimée sur le fondement de l’article 1217 du code civil et qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle, juridique ou matériel, à ce que le jugement à intervenir constitue le titre de propriété lui faisant défaut, ce qui constitue sa demande à titre principal.

A titre subsidiaire, elle formule une demande d’exécution forcée du compromis de vente. La Sarl [Localité 8] soutient que cette prétention est recevable en ce qu’elle estime ne formuler aucune prétention nouvelle en cause d’appel dès lors que l’ensemble de ses demandes tendent à obtenir l’exécution forcée de la vente, reprises devant le juge de première instance ; elle fait valoir, en tout état de cause, que l’arrêt à intervenir a précisément pour objet de s’y substituer.

Elle sollicite ainsi sur le fondement de ces mêmes dispositions la condamnation de l’intimée à se rendre chez le notaire, afin de procéder à la régularisation de l’avant-contrat, à supposer que la cour estime nécessaire cet avant-contrat, tel que prévu par les parties.

Pour sa part, Mme [K] [B] épouse [T] soulève l’irrecevabilité de la demande subsidiaire formulée par l’appelante au titre de la signature contrainte d’un compromis de vente, en application de l’article 564 du code de procédure civile car constituant une demande nouvelle en cause d’appel, ce d’autant que cette prétention n’est pas reprise aux termes de la déclaration d’appel.

En tout état de cause, l’intimée soutient que la décision à intervenir ne peut valoir vente alors que des formalités obligatoires demeurent à accomplir (financement de l’acquisition, titre de propriété, capacité à contracter de sa part, préemption, etc).

1.3.2. Réponse de la cour

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code prévoit que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Par application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

-10-

En l’espèce, la demande présentée par la Sarl [Localité 8], à titre subsidiaire, tendant à la condamnation de Mme [K] [B] épouse [T] à régulariser un avant-contrat, à savoir une promesse de vente, avant réitération en la forme authentique, tend à la réalisation de la vente du bien litigieux entre les parties, donc aux mêmes fins que la demande principale. Cette prétention est donc pleinement recevable.

Aux termes de l’offre d’achat acceptée, il est donc établi que l’accord de la Sarl [Localité 8] et de Mme [K] [B] épouse [T] est pleinement acquis sur la détermination du bien vendu, ainsi que sur le prix de vente. En cela, la vente est parfaite au sens de l’article 1583 du code civil. Toutefois, cette vente est soumise aux conditions légales de droit commun, notamment en termes de droit d’urbanisme et de droit de préemption, ainsi qu’aux conditions spéciales dont celles tenant au financement du bien. La signature d’un avant-contrat est donc nécessaire entre les parties avant la réitération de la vente. Si le présent arrêt ne peut directement valoir vente, il y a lieu de relever que les conditions principales de celle-ci sont acquises, de sorte qu’il sera enjoint à Mme [K] [B] épouse [T] de signer cet avant-contrat aux conditions ainsi précisées et ressortant de l’offre acceptée.

La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a rejeté les prétentions de la Sarl [Localité 8].

2. Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [K] [B] épouse [T]

2.1. Moyens des parties

A titre reconventionnel, Mme [K] [B] épouse [T] dénonce l’attitude abusive de la Sarl [Localité 8] lui ayant causé un préjudice résultant de l’immobilisation de son bien et des tracas qui lui ont été occasionnés par la présente procédure. Elle sollicite donc l’octroi de dommages et intérêts.

La Sarl [Localité 8] s’oppose à cette demande sans développer de moyen spécifique à ce titre.

2.2. Réponse de la cour

L’action de la Sarl [Localité 8] en exécution forcée de la vente est pleinement justifiée, de sorte qu’aucune faute ne peut être retenue de son fait pour avoir maintenu cette position pendant plusieurs années. De plus, le préjudice résultant de l’immobilisation du bien résulte, au contraire, de l’opposition de Mme [K] [B] épouse [T] elle-même.

C’est donc à juste titre que le premier juge a écarté toute demande de ce chef.

3. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La décision entreprise, infirmée en ses chefs de dispositif principaux, le sera également quant à la charge des dépens et relativement à la condamnation au titre des dépens.

Mme [K] [B] épouse [T], qui succombe principalement au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, il convient de mettre à sa charge une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [K] [B] épouse [T] de voir constater la nullité de l’offre du 21 septembre 2017 et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Déclare recevable la demande de la Sarl [Localité 8] tendant à la condamnation de Mme [K] [B] épouse [T] à régulariser un avant-contrat de vente,

-11-

Dit que l’offre d’achat émise par la Sarl [Localité 8] le 21 septembre 2017, acceptée par Mme [K] [B] épouse [T], porte accord des parties sur la chose et sur le prix,

Condamne Mme [K] [B] épouse [T] à régulariser avec la Sarl [Localité 8], en l’étude de maître [V] [J], notaire à [Localité 6], un avant-contrat de vente, préalable à sa réalisation sous la forme authentique, portant sur son appartement situé au sein de la '[Adresse 10]', [Adresse 2] à [Localité 7], au prix de 520 000 euros, honoraires de l’agent immobilier inclus et répartis pour moitié entre l’acheteuse et la venderesse, et aux conditions fixées dans l’offre d’achat du 21 septembre 2017, acceptée par elle,

Condamne Mme [K] [B] épouse [T] au paiement des dépens,

Condamne Mme [K] [B] épouse [T] à payer à la Sarl [Localité 8] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [K] [B] épouse [T] de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente