COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2026

Rôle N° RG 21/16789 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIOYY

[I] [N] [D]

[C] [J] [D]

C/

S.A. BANQUE CANTONALE DE [Localité 1]

S.C.P. [E] [W] ET CATHERINE SIMONET

Copie exécutoire délivrée le :

à : 02/04/26

M^e Anatole CHALBOS

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 14 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/02557.

APPELANTS

Monsieur [I] [N] [D]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 2] (NORVEGE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anatole CHALBOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [C] [J] [D]

née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 3] (NORVEGE),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anatole CHALBOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

S.A. BANQUE CANTONALE DE [Localité 1], poursuites et diligences de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e François-Xavier AWATAR de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e Lara BUET CADO, avocat au barreau de LYON

S.C.P. [E] [W] ET CATHERINE SIMONET, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Emmanuelle BONNET-MARQUIS de la SELARL BONNET – EYMARD-NAVARRO – TEYSSIER, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE, substituée par M^e Anne-Marie TEYSSIER, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président, et M^me Magali VINCENT, Conseillère, chargés du rapport.

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président rapporteur

M^me Magali VINCENT, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Fabienne NIETO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS & PROCÉDURE

En juin 2012, la SARL SARIM, promoteur immobilier, a entrepris la commercialisation d’un programme de 7 villas à construire sur le [Adresse 4], situé [Adresse 5]. La SARL SARIM a consenti un mandat de vente à la SARL [Adresse 6], agent immobilier.

+

Le 30 août 2012, M. et Mme [D], tous deux retraités norvégiens, ont signé un contrat de réservation concernant la villa n°5.

Par acte authentique du 13 juin 2013 passé en l’étude de la SCP [T], notaires, M. et Mme [D] ont acquis une maison en l’état futur d’achèvement pour un montant de 480 000 euros ventilé comme suit :

—  336 000 euros, réglés comptant entre les mains de la SA Banque Cantonale de [Localité 1],

—  144 000 euros payables par tranches, sur appel de la SARL SARIM, au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

Précision étant faite que la Banque Cantonale de [Localité 1] était créancier privilégié de la SARL SARIM en vertu :

— d’un prêt notarié du 19 décembre 2011 garanti à hauteur de 1 500 000 euros par une inscription du privilège du prêteur de deniers, et de 215 000 euros par une inscription d’hypothèque conventionnelle, et

— d’un prêt notarié du 31 octobre 2012 garanti à hauteur de 850 000 euros par une inscription d’hypothèque conventionnelle,

— les inscriptions ayant été renouvelées dans les délais légaux.

Par jugement du 30 septembre 2015, le tribunal de commerce de Saint-Étienne a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL SARIM.

Le 25 novembre 2015, la Banque Cantonale de [Localité 1] a déclaré sa créance au mandataire judiciaire à hauteur de 1 143 079,95 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 9 janvier 2020, la Banque Cantonale de [Localité 1] a demandé à M. et Mme [D] de lui régler la somme de 144 000 euros pour pouvoir donner mainlevée de l’hypothèque inscrite sur leur bien.

M. et Mme [D] s’y sont refusés, indiquant avoir déjà réglé la somme de 139 200 euros à la SARL SARIM, sur sa demande, par virements intervenus entre le 22 juillet 2013 et le 25 août 2014 ' le différentiel de 4 800 euros correspondant à une remise consentie par la SARL SARIM en raison de quelques désordres constatés à la livraison du bien.

Le 24 novembre 2020, la Banque Cantonale de [Localité 1] a fait délivrer deux commandements de payer valant saisie immobilière à tiers détenteurs.

Le 22 mars 2021, la Banque Cantonale de Genève a assigné M. et Mme [D] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de vente sur adjudication de leur bien.

Le 12 mai 2021, la DDFIP de la [Localité 4] est intervenue dans la procédure de saisie immobilière afin de faire valoir une créance de 24 572,14 euros à l’encontre de la SARL SARIM.

Par assignation à jour fixe des 25 et 30 mars 2021, M. et Mme [D] ont saisi le tribunal judiciaire de Draguignan d’une action dirigée contre la Banque Cantonale de Genève, la SARL SARIM et son mandataire [Adresse 6] ainsi que la SCP [T], notaires, afin :

— à titre principal, de voir déclarer non exigible la créance de la banque, d’ordonner la mainlevée judiciaire de l’hypothèque et de condamner la SCP [T], notaires, au paiement de 144 000 euros de dommages-intérêts,

— à titre subsidiaire, d’être relevés et garantis de toute condamnation par la SARL C & P Riviera Résidence, et

— en tout état de cause, de voir condamner la SCP [T] et la SARL [Adresse 6] au paiement des sommes de 10 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— dit que la créance de la SA Banque Cantonale de [Localité 1] d’un montant de 144 000 euros à l’encontre de M. et Mme [D] est exigible,

— rejeté la demande de mainlevée des inscriptions d’hypothèques au profit de la SA Banque Cantonale de [Localité 1],

— condamné la SCP [T] à verser à M. et Mme [D] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— condamné la SCP [T] à verser à M. et Mme [D] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCP [T] aux entiers dépens,

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 30 novembre 2021 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. et Mme [D] ont interjeté appel du jugement en visant chacune des mentions de son dispositif.

La SCP [T] a formé appel incident.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives d’appelant et d’intimé incident n°2 notifiées par la voie électronique le 15 janvier 2026, M. et Mme [D] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' dit que la créance de la SA Banque Cantonale de [Localité 1] d’un montant de 144 000 euros à leur encontre est exigible,

' rejeté la demande de mainlevée des inscriptions d’hypothèques inscrites au profit de la SA Banque Cantonale de [Localité 1],

— rejeté la radiation des inscriptions du fichier immobilier de leur bien sis [Adresse 7],

— rejeté de voir condamner la SCP [T], notaires, à leur payer la somme de 144 000 euros de dommages-intérêts,

— condamné la SCP [T] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de préjudice moral,

— rejeté la demande de condamnation de la SA Banque Cantonale de [Localité 1] au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCP [T] aux dépens de l’instance,

Et, statuant à nouveau,

— déclarer la créance de la Banque Cantonale de [Localité 1] d’un montant de 140 000 euros non exigible pour défaut de production de justificatif de déclaration au passif de la SARL SARIM en liquidation judiciaire,

— déclarer la créance de la Banque Cantonale de [Localité 1] d’un montant de 140 000 euros non exigible en raison d’un désintéressement préalable,

— prononcer la mainlevée des inscriptions suivantes, prises au premier bureau de la Conservation des Hypothèques de [Localité 5], au profit de la Banque Cantonale de [Localité 1] :

' inscription de privilège de prêteur de deniers prise au premier bureau. le 18 janvier 2012, volume 2012 V. n° 447, pour sûreté de la somme totale, accessoires compris, de 1 800 000 euros,

' inscription d’hypothèque conventionnelle prise au premier bureau. le 18 janvier 2012, volume 2012 V. n° 448, au profit de la Banque Cantonale de [Localité 1], pour sûreté de la somme totale, accessoires compris, de 258 000 000 €).

' une inscription d’hypothèque conventionnelle prise au premier bureau, le 27 novembre 2012, volume 2012 V. n°5744, au profit de la Banque Cantonale de [Localité 1], pour sûreté de la somme totale, accessoires compris, de 1020 000 francs,

— procéder à la radiation de ces inscriptions du fichier immobilier de leur bien sis [Adresse 8],

— condamner la SCP [T], notaires, à leur payer en réparation de leur préjudice :

' 140 000 euros afin de désintéresser la Banque Cantonale de [Localité 1],

' 15 000 euros chacun en réparation du préjudice moral qu’ils subissent depuis plus de 6 ans,

— condamner la SCP [T], notaires, à leur payer la somme de 24 738,36 euros en réparation de leur préjudice financier consécutif à l’exercice de son droit de suite par la DDFIP de la Loire au titre de l’hypothèque légale du Trésor inscrite sur leur bien immobilier,

— débouter tous demandeurs à leur encontre,

— condamner la SA Banque Cantonale de [Localité 1] et la SCP [T] au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Anatole Chalbos, avocat.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°3 notifiées par la voie électronique le 26 janvier 2026, la SCP [T] demande à la cour de :

— débouter M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs réclamations, comme infondées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et Mme [D] de leur demande de la voir condamner à leur payer la somme de 144 000 euros de dommages-intérêts,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée :

' à verser à M. et Mme [D] 5 000 euros au titre du préjudice moral,

' à verser à M. et Mme [D] la somme de 4 000 euros € de frais irrépétibles,

' aux entiers dépens.

Et, statuant à nouveau,

— juger que le paiement intégral du prix à l’occasion de la vente du bien situé [Adresse 9] auprès de la Banque Cantonale de [Localité 1] ne pouvait être proposé ou conseillé à M. et Mme [D] par le notaire sans contrevenir aux règles du régime de la vente du bien en l’état futur d’achèvement, et aux intérêts mêmes de M. et Mme [D],

— juger que l’état hypothécaire grevant le bien acquis par M. et Mme [D] était parfaitement établi et détaillé et ne pouvait être ignoré des acquéreurs,

— juger que les conditions du paiement du prix de vente de 480 000 euros étaient parfaitement détaillées et conformes à la réglementation imposée en cas de vente en l’état futur d’achèvement,

— juger en conséquence que la SCP [T] n’a commis ni faute ni manquement professionnel dans le cadre de son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte de vente du 13 juin 2013, et de son devoir de conseil,

— juger que M. et Mme [D] ne démontrent pas l’existence d’un lien de causalité entre les conditions de rédaction de l’acte de vente du 13 juin 2013 et la saisie immobilière engagée par la Banque Cantonale de [Localité 1],

— juger au contraire que seules les fautes commises par M. et Mme [D], la SARL [Adresse 6] et la SARL SARIM sont à l’origine du non-paiement du surplus du prix à hauteur de 144 000 euros à la Banque Cantonale de [Localité 1], la non-levée des inscriptions sur le bien acquis par M. et Mme [D], et la saisie immobilière engagée à leur encontre,

— juger qu’en l’état des pièces communiquées, M. et Mme [D] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice certain et actuel en l’absence de preuve du bien-fondé de la créance de la Banque Cantonale de [Localité 1],

En conséquence,

— débouter M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre comme infondées et injustifiées,

À titre subsidiaire, si par impossible la cour devait retenir une faute à sa charge, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— l’a condamnée à verser à M. et Mme [D] la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral,

— a débouté M. et Mme [D] de leur demande de la voir condamner à leur payer la somme de 144 000 euros de dommages-intérêts tel que réclamé dans l’assignation du 25 mars 2021,

— condamner M. et Mme [D] ou toute partie succombant à la procédure à lui payer et porter la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [D] ou toute partie succombant à la procédure aux entiers dépens en autorisant la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, avocats, et la SCP Bonnet Eymard-Navarro-Teyssier à recouvrer ceux dont elles ont fait l’avance, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée n°1 notifiées par la voie électronique le 23 mai 2022, la SA Banque Cantonale de [Localité 1] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter M. et Mme [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement M. et Mme [D] à régler à la SA Banque Cantonale de Genève la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj ' Montero – Daval Guedj, avocats.

* * *

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 27 janvier 2026. Le dossier a été plaidé le 3 février 2026 et mis en délibéré au 2 avril 2026.

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mainlevée judiciaire des inscriptions prises par la Banque Cantonale de [Localité 1] :

Aux termes de l’article 2443 du code civil, « la radiation doit être ordonnée par les tribunaux, lorsque l’inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu’elle l’a été en vertu d’un titre soit irrégulier, soit éteint ou soldé, ou lorsque les droits de privilège ou d’hypothèque sont effacés par les voies légales ».

Aux termes de l’article 2475 du code civil, « lorsque, à l’occasion de la vente d’un immeuble hypothéqué, tous les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances ou de certaines d’entre elles, ils exercent leur droit de préférence sur le prix et ils peuvent l’opposer à tout cessionnaire comme à tout créancier saisissant de la créance de prix. Par l’effet de ce paiement, l’immeuble est purgé du droit de suite attaché à l’hypothèque. À défaut de l’accord prévu au premier alinéa, il est procédé aux formalités de purge conformément aux articles ci-après ».

En garantie des deux prêts qu’elle a consentis à la SARL SARIM les 19 décembre 2011 et 31 octobre 2012, la Banque Cantonale de [Localité 1] a inscrit deux hypothèques conventionnelles et un privilège de prêteur de deniers sur la villa (lot n°5) acquise par M. et Mme [D].

Ces derniers font grief à la banque de l’absence de purge des hypothèques au jour de la vente, alors même que l’acte du 13 juin 2013 indique que « le créancier a donné son accord de mainlevée », conformément à l’accord qu’elle avait exprimé par courrier du 6 juin 2013 joint à l’acte (page 30).

La banque ne peut cependant être tenue pour responsable de ce que le notaire a mentionné, de façon tout à fait inexacte, que « par courrier en date du 6 juin 2013 dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention, le créancier a donné son accord de mainlevée ». La banque précisait au contraire qu’elle n’acceptait le principe d’une mainlevée partielle des inscriptions que « contre versement dans nos livres de 100 % du prix de vente ». Elle a très clairement réitéré sa position aux termes des courriers qu’elle a adressés : i) le 22 décembre 2016 au mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL SARIM, et ii) le 9 janvier 2020 à M. et Mme [D] en appelant leur attention (en caractères gras et soulignés dans le texte) sur le fait qu’elle n’avait jamais reçu leurs chèques. Pour autant, la Banque Cantonale de [Localité 1] n’était pas partie à l’acte du 13 juin 2013 et n’était pas particulièrement tenue de vérifier les règlements des acquéreurs. Cette diligence incombait au premier chef à la SCP [T], chargée de la rédaction de l’acte.

M. et Mme [D] font état d’un différentiel entre le montant de la créance déclarée par la banque au passif de la liquidation judiciaire de la SARL SARIM, et celui des sommes réclamées par la banque aux propriétaires des biens sur lesquels elle exerce son droit de suite. Nul ne conteste en effet que le montant des prêts ne correspond pas nécessairement au prix des biens affectés en garantie de sa créance. En tout état de cause, la banque justifie, contrairement à ce qu’indiquent M. et Mme [D], avoir déclaré leurs créances dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement de liquidation judiciaire au BODACC, conformément aux articles L.622-24 alinéa 1, L.641-3 et R.622-24 du code de commerce. Le jugement du 30 septembre 2015 a en effet été publié au BODACC le 16 octobre, et la déclaration de créances est intervenue le 25 novembre 2015.

À l’instar de la SCP [T], M. et Mme [D] suggèrent que la banque aurait été partiellement dédommagée de sa créance contre la SARL SARIM par d’autres acquéreurs : cette hypothèse non étayée peine à convaincre dans la mesure où la banque, par courrier du 22 décembre 2016 adressé au mandataire judiciaire de la SARL SARIM, s’est enquis des raisons pour lesquelles les appels de fonds d’un montant total de 1 110 016,21 euros n’avaient pas été portés au crédit du compte centralisateur.

M. et Mme [D] tentent également d’opposer à la banque le soutien abusif qu’elle aurait apporté à la SARL SARIM. Ils ne rapportent cependant pas la preuve qui leur incombe d’une fraude au sens de l’article L.650-1 du code de commerce. Pas plus que de son immixtion caractérisée dans la gestion de la SARL SARIM, qui implique la preuve de l’accomplissement par le banquier d’actes positifs de direction ou l’exercice d’une influence décisive sur la gestion du débiteur (Com., 21 novembre 2018, 17-21.025). Enfin, le caractère disproportionné des concours de la banque à la SARL SARIM n’est en rien démontré : la liasse fiscale de la SARL SARIM (pièce 18 de la banque) pour l’année 2011 établit que la situation de la société était satisfaisante lorsque la banque lui a accordé les prêts de 2011 et 2012, les capitaux propres étant passés en un an de 332 616 à 758 155 euros, et le résultat net de 21 212 à 424 539 euros. La banque ajoute de façon assez réaliste que les retards de livraison des biens réservés sont à mettre en relation avec le plan de charge des entreprises intervenantes plus qu’avec des difficultés de trésorerie du promoteur. En tout état de cause, comme l’a relevé le premier juge, ce moyen n’est pas de nature à aboutir à la mainlevée judiciaire des inscriptions sur le bien grevé.

En l’absence de faute dûment caractérisée à l’encontre de la banque, M. et Mme [D] ne sont pas fondés à soutenir que le paiement qu’ils ont effectué entre les mains du vendeur avait un effet libératoire à l’égard de la banque. Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a admis l’exigibilité de la créance de 144 000 euros de la Banque Cantonale de [Localité 1] à leur égard. La réduction de 4 800 euros consentie par la SARL SARIM est en effet inopposable au créancier hypothécaire, la partie du prix payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux étant de 144 000 euros et non de 139 200 euros.

Le jugement entrepris est également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de mainlevée judiciaire des inscriptions prises par la Banque Cantonale de [Localité 1].

Sur la responsabilité de la SCP [T] :

M. et Mme [D] font grief à la SCP [T] du caractère ambigu et/ou contradictoire de certaines clauses de l’acte pouvant altérer son efficacité, d’un déficit d’information concernant la situation hypothécaire du bien, d’un déficit de conseil concernant le risque d’éviction qu’ils encouraient en qualité d’acquéreurs d’un bien grevé, et enfin du manque de diligences concernant les formalités de publicité requises après la vente.

Ils font valoir que le premier juge, s’il a retenu à juste titre la responsabilité du notaire rédacteur eu égard à l’inefficacité de l’acte du 13 juin 2013 et au manquement à son devoir de conseil, a limité la réparation au seul préjudice moral et n’a pas tiré les conséquences de son propre raisonnement. L’obligation de payer une seconde fois et la procédure de saisie immobilière toujours en cours leur occasionnent en effet un préjudice financier dont ils sont fondés à demander réparation.

La SCP [T] conteste toute responsabilité et observe que M. et Mme [D] étaient précisément informés de la situation hypothécaire du bien puisque l’acte du 13 juin 2013 stipule en page 30 que le bien est grevé par :

— « une inscription de privilège de prêteur de deniers prise au premier bureau de la Conservation des Hypothèques de [Localité 5]. le 18 janvier 2012, volume 2012 V, n°447, au profit de la BANQUE CANTONALE DE [Localité 1], pour sûreté de la somme totale, accessoires compris, de 1 800 000 euros,

— « une inscription d’hypothèque conventionnelle prise au premier bureau de la Conservation des Hypothèques de [Localité 5], le 18 janvier 2012. volume 2012 V, n°448, au profit de la BANQUE CANTONALE DE [Localité 1], pour sûreté de la somme totale, accessoires compris, de 258 000 euros,

— « une inscription d’hypothèque conventionnelle prise au premier bureau de la Conservation des Hypothèques de [Localité 5], le 27 novembre 2012. volume 2012 V n°5744, au profit de la BANQUE CANTONALE DE [Localité 1], pour sûreté de la somme totale, accessoires compris, de 1 020 000 euros ».

La SCP [T] ajoute que le courrier du 6 juin 2013 annexé à l’acte ne mentionne qu’une mainlevée partielle et non totale de l’hypothèque. Quant à l’acte, il stipule expressément en page 11 que « le VENDEUR devra notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à l’ACQUÉREUR la réalisation des événements dont dépend l’exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme. Chacune de ces fractions devra être payée dans les 15 jours de la notification correspondante entre les mains de la société venderesse en un chèque libellé à l’ordre de la BANQUE CANTONALE DE [Localité 1] ».

La SCP [T] observe à cet égard que M. et Mme [D] ' nonobstant la traduction de l’acte en norvégien le 21 mai 2013, avant toute signature ' ont pris l’initiative de régler directement la SARL SARIM, à la suite d’un échange de courriers électroniques du 16 juillet 2013 entre eux et la SARL [Adresse 10] Ce sont les conseils erronés de cette dernière et la mauvaise foi de la SARL SARIM qui a encaissé des fonds qui ne lui revenaient pas qui sont directement à l’origine du préjudice invoqué. M. et Mme [D] eussent été mieux inspirés de demander conseil à leur notaire.

La SCP [T] souligne que la mainlevée ne pouvait être donnée avant le paiement de la totalité du prix de vente selon des modalités respectant les règles de la VEFA et d’ailleurs précisées dans l’acte de vente. La VEFA est en effet une opération contractuelle complexe et la SCP [T] n’avait ni l’obligation ni le droit de recouvrer la somme due de 144 000 euros.

Enfin, la SCP [T] estime que les doléances de M. et Mme se fondent sur une méthode contestable consistant à isoler des extraits de phrases de l’acte et à leur donner une portée qu’ils n’ont pas, pour éluder le sens global des phrases en leur entier.

Sur ce,

Comme tout rédacteur d’acte, le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige, et doit vérifier les déclarations des vendeurs.

Le notaire est également tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil dont il ne saurait être déchargé par les compétences personnelles de son client et dont la charge de la preuve de l’exécution lui incombe.

Le devoir de conseil du notaire a pour objet d’éclairer le client sur le contenu et les effets des engagements qu’il a souscrits. Il doit ainsi s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige. Ainsi, il a été jugé que le notaire est tenu professionnellement de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, et de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente (Civ.1, 29 juin 2016, n°15-15.68).

Il doit vérifier les déclarations des vendeurs sur leur capacité de disposer librement de leurs biens, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives (Civ. 1, 29 juin 2016, 15-17.591). Il a donc l’obligation de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement. Il doit notamment s’assurer de la capacité des parties et de leurs droits. Il est établi que les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil (Civ. 1, 28 novembre 1995, 93-15.569 ; Civ. 1, 10 octobre 2018, 16 16.548).

S’agissant des 30 % du prix payable à terme, l’acte notarié du 13 juin 2013 stipule en page 11 que « le VENDEUR devra notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à l’ACQUÉREUR la réalisation des événements dont dépend l’exigibilité des fractions du prix stipulées payables à terme. Chacune de ces fractions devra être payée dans les 15 jours de la notification correspondante entre les mains de la société venderesse en un chèque libellé à l’ordre de la BANQUE CANTONALE DE [Localité 1] ».

En l’occurrence, la clarté de la clause figurant en page 11, vantée par le notaire, est cependant obscurcie en page 12 par une clause intitulée DOMICILIATION DE PAIEMENT COMPTE FINANCIER CENTRALISATEUR stipulant que :

— « pour la partie payée comptant par la comptabilité de l’office notarial, mandat irrévocable est donné au notaire afin d’en verser sans délai le montant sur le compte ouvert au nom du VENDEUR à la BANQUE CANTONALE DE [Localité 1] ;

— pour le solde du prix de vente : tout paiement à quelque titre que ce soit, en principal, intérêts et accessoires, devra être obligatoirement effectué par l’ACQUÉREUR au moyen de versements au crédit du compte ouvert au nom du VENDEUR pour la présente opération auprès de l’établissement sus-désigné, ces versements devant être effectués sur appels de fonds du VENDEUR, par chèque créé à l’ordre dudit établissement et adressé directement à celui-ci ».

Il est patent en effet que l’exigence d’un paiement sur un compte ouvert au nom du vendeur à la Banque Cantonale de [Localité 1] n’est explicitée que pour le paiement des 70 % payés comptant, mais non pour celui des 30 % payables de façon échelonnée puisque la clause mentionne exclusivement le vendeur, c’est-à-dire la SARL SARIM, et non plus son créancier, la Banque Cantonale de [Localité 1].

Il apparaît aussi que la situation hypothécaire évoquée en page 30 de l’acte est placée sous le signe d’une certaine ambiguïté. En effet, l’énumération des inscriptions dont le notaire se prévaut fait suite à l’affirmation rassurante selon laquelle « le VENDEUR déclare que les biens immobiliers objet des présentes sont libres de toutes inscriptions ». Précision étant faite que les acquéreurs pouvaient légitimement être rassurés par la première proposition plutôt qu’inquiétés par la seconde dans la mesure où l’acte mentionne que « par courrier en date du 6 juin 2013 dont une copie est demeurée ci-jointe et annexée après mention, le créancier a donné son accord de mainlevée. Le vendeur donne l’ordre irrévocable à son notaire de prélever sur le prix de la présente vente ledit montant et les frais de mainlevée », alors qu’aucune purge amiable n’avait eu lieu et que la mainlevée ad futurum n’était qu’éventuelle.

L’hésitation des acquéreurs est néanmoins perceptible dans le courrier électronique du 16 juillet 2013 de M. [D] à la SARL [Adresse 6] : « nous avons reçu récemment un courriel de [U] [P] [gérant de la SARL SARIM, ayant personnellement signé les actes de prêt] concernant le prochain règlement pour atteindre les 80 % du montant total. Cette fois, on nous demande de régler directement sur le compte bancaire de sa société et non sur le compte du notaire comme nous l’avions fait la dernière fois. Nous nous demandons si cela est la bonne procédure et conforme au contrat. Nous apprécions vos commentaires et votre avis sur cette procédure dans la mesure où les choses sont différentes en Norvège ».

Et leur interlocuteur de confirmer le même jour que « oui, il est exact que vous deviez régler 10 % maintenant, ce qui correspond à l’avancement des travaux hors d’air, ce qui signifie que les fenêtres et les volets ont été faits. Il est normal que vous deviez maintenant régler directement sur le compte bancaire de la société et cela était planifié dans l’acte de propriété avec le notaire. Les règlements sont effectués sur le compte du notaire jusqu’à la signature de l’acte, ensuite sur le compte de la société en fonction de l’avancement des travaux ».

Ainsi, les stipulations de l’acte n’étaient pas suffisamment explicites quant à la nécessité pour les acquéreurs de verser les fonds au vendeur entre les mains de la Banque Cantonale de [Localité 1]. Le notaire a manqué ce faisant à son devoir d’information complète de ses clients et voit sa responsabilité engagée.

La SCP [T] a également manqué à son devoir de conseil en n’attirant pas l’attention des acquéreurs sur le risque encouru par ceux-ci constitué par l’achat d’un bien immobilier grevé d’une inscription d’hypothèque sans autre procédure de purge que le simple engagement du vendeur, alors qu’il était parfaitement informé des sûretés prises au bénéfice de la Banque Cantonale de Genève, celles-ci étant mentionnées dans les actes de vente.

Au surplus, le relevé des formalités publiées du 1er janvier 1971 au 11 décembre 2019 (pièce 27 de M. et Mme [D]) établit que le notaire a manqué de diligence en ne faisant procéder à l’enregistrement de l’acte de vente du 13 juin 2013 que le 20 octobre 2015, soit 28 mois plus tard, un mois après que la DDFIP de la [Localité 4] eût inscrit le 22 septembre 2015 une hypothèque légale sur ce bien pour obtenir paiement d’une créance de 24 738,36 euros.

Sur le préjudice financier subi par M. et Mme [D] :

Le préjudice financier résultant pour M. et Mme [D] des manquements de la SCP [T] doit être analysé en une perte de chance de ne pas se porter acquéreur d’un bien grevé de deux inscriptions hypothécaires et d’une inscription du privilège du prêteur de deniers.

La perte de chance se définit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. Elle doit être mesurée à la valeur de la chance perdue et et ne peut être égale à la valeur de cette chance si elle s’était réalisée. Elle est donc liée à la notion d’aléa, celui qui est susceptible de générer un gain. Il revient au juge du fond de tenir compte non seulement de l’existence de l’aléa mais aussi de son degré, c’est-à-dire du caractère plus ou moins sérieux de la chance perdue.

La cour tient pour hautement vraisemblable que, mieux informés par le notaire, et pourvus d’un acte efficace, M. et Mme [D] ne se seraient pas volontairement exposés à la saisie immobilière d’un bien dont ils avaient réglé l’intégralité du prix, et qu’ils n’en auraient pas été réduits à saisir la SARL [Adresse 11] d’une demande d’interprétation de l’acte notarié. Par suite, l’argument audacieux de la SCP [T] selon lequel aucun lien de causalité n’existe entre sa faute et le préjudice invoqué par M. et Mme [D] n’emporte pas la conviction.

La cour évalue la perte de chance subie par M. et Mme [D] de ne pas contracter, ou de contracter à des conditions différentes, à 90 % de la somme due. La SCP [T] est condamnée à les relever et garantir dans la limite de 90 % des sommes dues, soit 129 600 euros en principal (144 000 euros x 90 %), dans le cadre de la purge des inscriptions grevant leur villa située [Adresse 4], au [Adresse 5].

Sur le préjudice moral subi par M. et Mme [D] :

L’acquisition par M. et Mme [D] d’un bien immobilier dans le Var à [Localité 6] n’est pas réductible à sa seule dimension patrimoniale car elle s’inscrivait dans le contexte d’un projet de vie conjugale et de retraite partagée entre la France et la Norvège.

Confrontés depuis six ans à la perspective de devoir subir une saisie de leur bien ou de payer derechef ce qui l’avait déjà été, M. et Mme [D] ont incontestablement subi un préjudice moral significatif.

M. et Mme [D] l’évaluent à la somme de 15 000 euros chacun. Ce montant n’apparaît nullement excessif dans la mesure où il représente une somme de 2 500 euros par année écoulée depuis la mise en demeure du 9 janvier 2020, soit environ 200 euros par mois. La SCP [T] est condamnée à payer à M. et Mme [D] une somme de 15 000 euros chacun.

Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

L’équité justifie la condamnation de la SCP [T] à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes respectives de 4 000 euros à M. et Mme [D], ensemble, et de 2 000 euros à la Banque Cantonale de Genève.

Conformément aux articles 696 et 699 du code de procédure civile, la SCP [T] est condamnée aux dépens de l’appel, avec distraction conformément aux dispositions pour ceux des avocats qui en auront effectué la demande.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour, hormis :

— en ce qu’il a écarté le droit de M. et Mme [D] à obtenir réparation de leur préjudice financier consécutif aux manquements de la SCP [T], et

— en ce qui concerne le montant de la réparation allouée au titre du préjudice moral subi par M. et Mme [D] résulté des manquements de la SCP [T].

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Dit que la SCP [T], notaires, est responsable de la perte de chance pour M. et Mme [D] d’échapper au préjudice financier résulté de ses manquements.

Condamne la SCP [T], notaires, à relever et garantir M. et Mme [D], dans la limite de 90 % des sommes exigibles, soit la somme de 129 600 euros, qui pourra leur être réclamée sur le fondement des inscriptions prises sur leur bien situé au [Adresse 12].

Condamne la SCP [T] à verser à M. et Mme [D] la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts, à chacun, en réparation du préjudice moral résulté de ses manquements.

Condamne la SCP [T] à verser à M. et Mme [D] la somme de 4 000 euros, ensemble, au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés devant la cour.

Condamne la SCP [T] à verser à la Banque Cantonale de Genève la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Condamne la SCP [T] aux dépens de l’appel, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour ceux des avocats qui en auront effectué la demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT