COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026/100

Rôle N° RG 25/06674

N° Portalis DBVB-V-B7J-BO355

[U] [E] [M]

[D] [F] [H] [R]

C/

SCI [T] [K]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

SARL [S] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gilles MATHIEU

M^e Frédéric GROSSO

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Florent HERNECQ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 07 mai 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/01960.

APPELANTS

Monsieur [U] [E] [M]

né le 21 novembre 1981 à [Localité 1], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Grégoire JOCQUEL, avocat au barreau de PARIS

Madame [D] [F] [H] [R]

née le 19 novembre 1982 à [Localité 2], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant, M^e Grégoire JOCQUEL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMEES

SCI [T] [K],

immatriculée au RCS de [Localité 2] numéro 394.375.885, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice,

la S.A.S. MONSIEUR SYNDIC, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2]

numéro 884 823 079, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis

[Adresse 4]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, postulant et

M^e Pascal CERMOLACCE, Cabinet CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de Marseille, plaidant

SARL [S] [N],

immatriculée au RCS de [Localité 2] n° 803.175.264 prise en la personne de son représentant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

représentée par M^e Florent HERNECQ de la SELARL SELARL FLORENT HERNECQ, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Angélique NETO, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] sont propriétaires du lot n° 11 situé au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier avec jouissance exclusive du jardin se trouvant [Adresse 6] à [Localité 4] cadastré section D n° [Cadastre 1].

Ils sont également propriétaires d’un terrain contigu situé au numéro [Cadastre 2] cadastré section D n° [Cadastre 3] au bénéfice duquel il a été constitué une servitude de passage sur les parcelles voisines cadastrées section D n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

La société civile immobilière (SCI) [T] fille est propriétaire du lot n° 1 situe au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier se trouvant [Adresse 1] à Marseille (13005) cadastré section D n° [Cadastre 6]. Il s’agit d’un local commercial qu’elle loue à la société à responsabilité limitée (SARL) [S] [N] qui y exerce une activité de carrosserie automobile.

Se prévalant de l’installation, en juin 2021, de conduits d’extraction et d’aération sortants de l’arrière de l’immeuble situé [Adresse 1] empiétant sur leur propriété et à l’origine de nuisances sonores et olfactives, M. et Mme [M] ont fait assigner, par actes de commissaire de justice en date des 26 avril et 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société [T] fille et la société [S] [N], devant le président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de les voir condamner solidairement à procéder à leur démontage et à la remise en état du mur séparatif ainsi qu’à leur verser des provisions à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 7 mai 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, après avoir joint deux procédures, a :

— rejeté l’ensemble des demandes de M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] ;

— condamné M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] à payer à la SARL [S] [N] la somme de 500 euros sur le même fondement ;

— condamné M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] à payer à la SCI [T] fille la somme de 500 euros sur même fondement ;

— laissé les dépens à la charge de M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M].

Concernant la demande de démontage des équipements et de remise en état du mur, il a notamment considéré qu’en l’absence de bornage dressé contradictoirement par l’ensemble des propriétaires contigus ou d’autres documents établissant les limites de la propriété de M. et Mme [M], la preuve de l’empiétement allégué n’était pas démontrée avec l’évidence requise en référé, outre le fait que le règlement de copropriété établi en 1998 mentionnait l’existence d’une carrosserie et qu’il existait des contestations sérieuses quant à l’existence d’une servitude de surplomb par prescription acquisitive.

Concernant les demandes de provisions, il a considéré que celle sollicitée pour atteinte au droit de propriété se heurtait aux mêmes contestations sérieuses que celles susvisée. Il a estimé que la provision sollicitée au titre du trouble anormal de voisinage se heurtait également à des contestations sérieuses dès lors que le procès-verbal de constat du 17 juin 2020 ne mentionnait pas de nuisances particulières, que les règles relatives à la ventilation des locaux autres que ceux destinés à l’habitation résultant du règlement sanitaire départemental ne s’appliquaient qu’aux constructions neuves et que rien ne démontrait un changement dans les conditions avec lesquelles l’activité de carrosserie, qui existait depuis plusieurs années, était exercée.

Suivant déclaration transmise au greffe le 4 juin 2025, M. et Mme [M] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance d’incident en date du 11 décembre 2025, la conseillère de la chambre 1-2 a :

— déclaré irrecevable la demande de la SCI [T] fille tendant à voir déclarer nul l’acte de signification de la déclaration d’appel et de l’avis de fixation remis à étude le 17 juin 2025 ;

— rejeté la demande de la SCI [T] fille tendant à voir déclarer caduque la déclaration d’appel à son égard ;

— rejeté la demande de la SCI [T] fille tendant à voir déclarer nul l’acte de signification des conclusions des appelants remis à étude le 6 août 2025 ;

— déclaré irrecevables les conclusions, ainsi que les pièces qui y sont annexées, transmises le 30 octobre 2025 par la SCI [T] fille ;

— débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance principale.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 3 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, par lesquelles M. et Mme [M] sollicitent de la cour qu’elle :

— in limine litis, statuant avant dire droit, ordonne un sursis à statuer dans l’attente de la réalisation du bornage contradictoire amiable en cours ou, en cas d’échec de la tentative de conciliation, du bornage judiciaire qui suivra entre la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 3] leur appartenant et celle cadastrée section D n° [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

à titre principal,

— déboute les intimés de toutes leurs demandes ;

— infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau et y ajoutant,

— ordonne solidairement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], à la société Guillet [K] et à la société [S] [N] de concourir au démontage de l’ensemble des équipements surplombant leur terrain cadastré section D n° [Cadastre 3] et de remettre le mur séparatif en l’état, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamne solidairement les mêmes à leur verser une provision de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice du fait de l’atteinte causée à leur droit de propriété ;

— condamne solidairement les mêmes à leur verser une provision de 12 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice du fait des troubles anormaux de voisinage subis ;

— condamne solidairement les mêmes à leur verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance ;

— condamne solidairement les mêmes à leur verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’appel ;

— condamne solidairement les mêmes aux dépens de première instance, en ce compris les frais de constat d’huissier du 17 juin 2020 et d’établissement du plan de géomètre-expert du 4 février 2025, et d’appel, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice du 17 octobre 2025.

Ils font notamment valoir :

— que la cour est compétente pour statuer sur sa demande de sursis à statuer :

— que cette demande est recevable dès lors que le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain sur l’opportunité d’un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, et ce, quel que soit l’état de la procédure, même si elle est sollicitée pour la première fois en appel, d’autant que cette demande s’explique par la survenance d’un fait nouveau, à savoir la mise en 'uvre le 28 juillet 2025 d’une tentative de bornage amiable, préalable obligatoire à l’engagement d’une procédure de bornage judiciaire, en application des articles 750-1 du code de procédure civile et R 211-3-4 du code de l’organisation judiciaire ;

— qu’un bornage contradictoire préalable permettrait à la cour de s’assurer tant de la limite séparative entre les deux fonds que de l’existence de l’empiètement de façon incontestable ;

— que le fait pour les dispositifs d’extraction d’air métalliques en question de surplomber leur propriété porte atteinte à leur droit de propriété, de sorte qu’ils sont fondés à en solliciter la démolition pour cause d’empiètement ;

— qu’un bornage, qui a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus, ne permet pas en soi de constater un empiètement, de sorte qu’un bornage n’est pas un préalable indispensable à l’établissement d’un empiètement, notamment lorsqu’il n’y a pas de contestations entre les propriétaires quant à la délimitation de leurs fonds contigus ou lorsque les constructions ou les limitations physiques existantes suffisent à délimiter les propriétés voisines ;

— que les parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 1] et [Cadastre 3], telles qu’elles figurent au cadastre, ainsi que l’empiètement litigieux, n’ont jamais fait l’objet d’aucune contestation, jusqu’à la présente procédure ;

— que le syndicat des copropriétaires n’a jamais contesté la limite séparative de propriété entre les parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6], pas plus que l’empiètement en question, et qu’il a indiqué devant le premier juge qu’il ne revendiquait aucunement la propriété des extractions litigieuses dont il demandait au contraire la suppression ;

— que la limite de propriété résulte en outre de la nature même des fonds voisins, à savoir une parcelle non bâtie leur appartenant et une parcelle entièrement bâtie appartenant au syndicat des copropriétaire, la séparation entre les fonds étant matérialisée par le mur de l’immeuble voisin ;

— que la servitude de surplomb qui aurait été acquise par prescription n’est pas fondée dès lors que l’existence d’une carrosserie, stipulée dans le règlement de copropriété de 1998, ne préjuge en rien de l’existence des équipements extérieurs litigieux depuis cette date, de même que l’existence d’une cabine de peinture n’a aucun lien avec les dispositifs d’extraction d’air litigieux installés à l’extérieur, outre le fait que les actes invoqués datent tous de moins de 30 ans et que les locataires et copropriétaires ne peuvent se prévaloir de servitudes portant sur un fonds ne leur appartenant pas, sachant que les installations en question sont fixées sur les parties communes de l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires, lequel n’en revendique pas la possession et, au contraire, en demande la suppression ;

— que ces équipements sont à l’origine de bruits et odeurs excédant les inconvénients normaux de voisinage, ce qui ressort du procès-verbal de constat dressé le 17 octobre 2025, des courriers adressés par le syndicat des copropriétaires, de son aveu judiciaire dans ses conclusions de première instance, des attestations établies par d’autres voisins et du fait que la société [S] [N] ne les conteste pas ;

— que l’inspecteur insalubrité de la ville de [Localité 2] indique que l’installation en question n’est pas conforme car devant être à plus de 8 mètres des fenêtres, et ce, peu important la date de sa construction ;

— que lorsqu’ils ont acquis leurs biens en 2013, il n’y avait aucune activité de carrosserie depuis au moins le 4 août 2010, date de la liquidation judiciaire de l’ancienne société de réparation automobile, de sorte qu’il y a bien eu aggravation des nuisances depuis que la société [S] [N] a repris l’activité le 1er juillet 2014.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 1er octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, par lesquelles la société [S] [N] sollicite de la cour qu’elle :

— juge irrecevable ou mal fondée la demande de sursis à statuer présentée en appel ;

— confirme, sur le fond, l’ordonnance entreprise ;

— déboute les appelants de leurs demandes ;

— les condamne à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait notamment valoir :

— qu’alors même que la demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure qui doit être présentée avant toute défense au fond, les appelants l’ont sollicitée après avoir conclu au fond ;

— que les appelants ont formé cette demande pour la première fois en appel, de sorte qu’il s’agit d’une demande nouvelle irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

— qu’aucune juridiction n’est saisie d’une action en bornage et que les appelants ont attendu d’initier leur action en référé pour dépêcher sur les lieux un géomètre-expert en février 2025 ;

— que leur demande de sursis à statuer se heurte au principe même de la demande en référé, laquelle a vocation à être jugée avant que soit rendue une décision au fond et dès lors que la compétence du juge des référés se justifie par l’urgence d’une situation ou par son illicéité manifeste amenant le juge à prendre une décision avant toute procédure au fond ;

— qu’en sollicitant un sursis à statuer dans l’attente d’une décision judiciaire à intervenir sur le bornage des propriétés, les appelants démontrent que, sans décision sur le fond, il n’est pas possible de retenir une atteinte à leur propriété par l’empiètement allégué ;

— qu’elle exerce son activité de carrosserie depuis le 1er juillet 2014 et avoir acquis, à cette occasion, la cabine de peinture disposant d’une évacuation sur la façade arrière de l’immeuble ;

— que le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se situe le local commercial qu’elle loue stipule, en 1998, qu’une activité de carrosserie y est exercée, ce qui résulte également de l’acte d’acquisition de 2002 de la société [T] fille ;

— qu’elle n’a jamais modifié, depuis le 1er juillet 2014, les conditions d’exploitation de la carrosserie existante ;

— que l’empiètement allégué n’est pas démontré en l’absence d’éléments établissant la limite exacte de la propriété des appelants (le cadastre n’étant qu’un document fiscal ne rapportant pas la preuve des limites de propriété, les commissaires de justice n’ayant compétence que pour faire des constatations et non établir des limites des propriétés et le plan dressé en février 2025 n’étant pas un plan de bornage établi contradictoirement) et compte tenu de la possibilité d’acquérir par voie de prescription une servitude de surplomb (sachant que la carrosserie dispose d’une cabine située au fonds du local avec la même évacuation depuis plus de 30 ans) ;

— que les troubles anormaux de voisinage ne sont pas plus établis en raison de la prescription quinquennale évidente de leur action, l’absence de preuve des nuisances alléguées et l’absence de preuve d’une modification dans les conditions d’exploitation de la carrosserie dont l’activité était préexistante (depuis 1998) en application de l’article 1253 du code civil, sans que la preuve d’une aggravation du trouble ou du non-respect des normes légales et/ou réglementaires ne soit rapportée, les dispositions de l’article 63.1 du règlement sanitaire départemental ne s’appliquent qu’à des constructions neuves et l’installation en question existant depuis plus de 30 ans ;

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 16 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :

— déclarer irrecevable ou mal fondée la demande de sursis à statuer ;

— confirmer, à titre subsidiaire, l’ordonnance entreprise ;

— débouter les appelants de leurs demandes ;

— condamner, à titre infiniment subsidiaire, la société [S] [N] à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait notamment valoir que :

— la demande de sursis à statuer est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile comme étant nouvelle, outre le fait qu’elle se heurte au principe même de la demande en référé formée pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

— la demande de démolition est sérieusement contestable pour les mêmes raisons que celles retenues par le premier juge ;

— c’est la société [S] [N] qui est à l’origine de la mise en place des extracteurs ;

— toutes les démarches ont été entreprises afin que cette dernière ainsi que la société [T] fille mettent fin à l’emprise dénoncée par les appelants.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de sursis à statuer

Il résulte de la combinaison des articles 73, 74 et 108 du code de procédure civile que l’exception de sursis à statuer tendant à faire suspendre le cours de l’instance doit, peine d’irrecevabilité, être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

Ainsi, la partie qui a conclu sur le fond, fût-ce sur le fond du référé, devant le tribunal est irrecevable à présenter une exception de sursis à statuer en cause d’appel.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme et M. [M] ont fait valoir devant le premier juge leur défense au fond sans jamais demander à ce qu’il soit sursis à statuer dans l’attente d’un bornage amiable ou judiciaire.

En réalité, il apparaît que c’est en réaction à la motivation de l’ordonnance entreprise que Mme et M. [M] ont mis en oeuvre le 28 juillet 2025, préalablement à toute action en bornage judiciaire, une tentative de bornage amiable conformément aux articles 750-1 du code de procédure civile et R 211-3-4 du code de l’organisation judiciaire.

Dès lors que le bornage amiable et, à défaut, celui judiciaire, pouvait être sollicité avant l’action en référé initiée par Mme et M. [M], il ne s’agit pas d’une circonstance nouvelle révélée à hauteur d’appel.

Dans ces conditions, l’exception de sursis à statuer soulevée après toute défense sur le fond du référé est irrecevable.

Sur les mesures sollicitées par Mme et M. [M] pour troubles manifestement illicites

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à le faire cesser, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Il est de l’office du juge des référés d’ordonner les mesures propres à faire cesser le trouble dont il constate l’existence et l’illicéité.

Pour atteinte au droit de propriété

L’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser.

En l’espèce, Mme et M. [M] font état d’un trouble manifestement illicite que leur cause l’empiétement des dispositifs d’extraction d’air métalliques installés par leurs voisins, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la société [T] fille et la société [S] [N], sur la façade arrière de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 6], en surplomb de leur terrain cadastré section D n° [Cadastre 3].

Ces installations sont décrites par le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 17 juin 2020. Le premier dispositif est situé à environ 1,4 mètres du sol d’une largeur de 2 mètres et d’une hauteur d’environ 70 centimètres. Il dépasse de la façade d’environ 10 centimètres en partie inférieure et d’environ 40 centimètres en partie supérieure. En périphérie, il n’y a pas de joint d’étanchéité entre le mur et ce dispositif. Le deuxième dispositif est situé à environ 2 mètres du sol, d’une largeur d’environ 1,2 mètres et d’une hauteur d’environ 1 mètre. Il dépasse de la façade d’environ 50 centimètres en partie inférieure et d’environ 1 mètre en partie supérieure. Ce dispositif est maintenu à l’aide d’équerres métalliques entièrement rouillées dont les arrêtes sont à vif sans aucune forme de mise en sécurité. En périphérie, il n’y a pas de joint d’étanchéité entre le mur et ce dispositif. Le troisième dispositif est situé à environ 2,5 mètres du sol et est composé d’un tube de large diamètre qui court jusqu’en rive de toiture.

Afin de rapporter la preuve de l’empiétement des ces dispositifs en violation de leur droit de propriété, Mme et M. [M] se réfèrent au cadastre illustrant les parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 1] (en partie bâtie) et [Cadastre 3] (non bâtie) leur appartenant et celle cadastrée [Cadastre 6] (entièrement bâtie) appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

Or, les indications cadastrales, qui n’ont qu’une fonction purement fiscale et qui ne sont pas exemptes d’erreurs, ne sauraient valoir, à l’évidence, de titre de propriété immobilière.

Par ailleurs, ils soutiennent que le mur de l’immeuble en question sur lequel ont été installés les équipements litigieux constitue la limite séparative entre la parcelle entièrement bâtie (section D n° [Cadastre 6]) appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et leur parcelle non bâtie (section D n° [Cadastre 3]).

Il reste que la seule configuration des lieux est insuffisante à établir un droit évident de propriété immobilière.

En outre, Mme et M. [M] soutiennent que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a reconnu la réalité de l’empiètement litigieux en demandant à plusieurs reprises à la propriétaire bailleresse et au preneur de procéder à la suppression du système d’évacuation.

Or, l’aveu exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques.

En l’occurrence, nonobstant les demandes faites par le syndicat des copropriétaires à la propriétaire bailleresse et au preneur d’enlever les équipements litigieux, à la demande de Mme et M. [M], en 2020 et 2021, il s’avère qu’il n’a jamais fait corps avec eux afin qu’ils obtiennent gain de cause tant devant le premier juge qu’à hauteur d’appel pour la conservation de ses droits.

En effet, alors même qu’il a demandé au premier juge de débouter, à titre principal, Mme et M. [M] de leurs demandes et, à titre subsidiaire, de condamner la société [S] [N] à le relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, il sollicite de la cour de confirmer, à titre principal, l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté Mme et M. [M] de leurs demandes avant de réitérer, à titre subsidiaire, son appel en garantie à l’encontre de la société [S] [N].

Enfin, si Mme et M. [M] n’auraient pas été fondés, pour établir leur droit de propriété, à se prévaloir exclusivement d’un bornage pour solliciter des démolitions pour cause d’empiétement, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’un indice très recherché puisqu’il constitue reconnaissance de titre.

Le fait même pour Mme et [M] d’avoir entrepris des démarches aux fins d’obtenir un procès-verbal de bornage, établi à l’amiable ou dressé par un juge à la suite d’une action en bornage, démontrent que les éléments dont ils disposent ne permettent pas d’établir que les ouvrages édifiés par leurs voisins empiètent manifestement sur leur terrain en violation de leur droit de propriété.

Or, dès lors que les intimés, en tant que défendeurs à l’action en référé initiée par Mme et M. [M], bénéficient d’un avantage probatoire en tant que possesseurs, ils n’ont pas à établir, sauf à former une demande reconventionnelle en revendication pour être reconnus propriétaires par usucapion, ce qui n’est pas le cas, la réalité de la possession et son utilité pendant 30 ans.

En conséquence, en l’absence d’évidence d’un empiètement sur le fonds de Mme et M. [M], en raison d’un doute sérieux existant sur la propriété du sol au-dessus duquel les installations litigieuses dénoncées surplombent, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les démolitions sollicitées n’étaient pas justifiées de ce chef.

Pour troubles anormaux de voisinage

Il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage', un tel trouble étant susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Ainsi, le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). L’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, se prévalant de troubles sonores et olfactifs excédant les inconvénients normaux de voisinage, Mme et M. [M] sollicitent la suppression des dispositifs litigieux.

Afin d’étayer leurs allégations, ils versent aux débats un procès-verbal de constat dressé le 17 octobre 2025. Le commissaire de justice relève que le dispositif constitué de plusieurs éléments métalliques est fixé sur la façade arrière de l’immeuble et que les traces de corrosion et de suintement témoignent d’un usage prolongé et d’un écoulement d’eau ou de condensats. Il relève que l’environnement immédiat, situé sur le terrain de Mme et M. [M], comporte divers équipements de jardin et un abri métallique. Concernant les constatations acoustiques, il indique percevoir un bruit continu et puissant de la machinerie, assimilable au fonctionnement d’un moteur d’extraction à fort débit. La mesure acoustique réalisée au moyen d’une application smartphone indique un niveau moyen de 80 décibels à proximité des installations et que ce niveau sonore, persistant et monotone, excède les seuils habituellement tolérés dans un environnement résidentiel. Il s’agit d’un seuil considéré comme pénible. Concernant les constatations olfactives et visuelles, il relève aucune émission visible de fumées ou de vapeurs au niveau des sorties d’air au moment de ses constatations. Il indique que les requérants présentent plusieurs enregistrements vidéos dans lesquels un nuage de fumée blanchâtre s’échappant des conduits d’extraction est clairement visible.

Il ressort du règlement de copropriété du 29 janvier 1998 que le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble est destiné à un usage professionnel ou commercial, à savoir des activités de carrosserie. Lors de la vente de la carrosserie par M. [B] à l’entreprise [S] [N], le 1er juillet 2014, ce dernier lui a cédé le matériel d’occasion de mécanique, carrosserie et peinture moyennant un prix de 30 000 euros. Le bail commercial à effet au 1er juillet 2014 consenti par la société [T] fille à la société [S] [N] porte sur un local ayant pour objet l’activité de garage mécanique et carrosserie d’une surface de 230 m2.

Il en résulte que, lorsque Mme et M. [M] ont acquis leurs biens, suivant acte de vente du 15 juillet 2013, ils ne pouvaient ignorer l’existence d’un local à proximité immédiate de leurs parcelles destiné à une activité industrielle de garage mécanique et de carrosserie, laquelle a été reprise à compter du 1er juillet 2014 par la société [S] [N].

Or, alors même que la société [S] [N] affirme ne pas avoir aggravé les conditions de son exploitation, en ce que le système d’extraction relié à la cabine de peinture existait avant même qu’elle n’acquière le fonds de commerce de M. [B], les seules constatations du commissaire de justice faites le 17 octobre 2025 n’établissent pas que les bruits émis lors du fonctionnement des installations dépassent le seuil de tolérance et que les odeurs et fumées en résultant envahissent le logement et le jardin de Mme et M. [M] situés à proximité.

Enfin, si Mme et [M] affirment que le système d’extraction ne respecte pas la réglementation applicable, et en particulier l’article 63.1 du règlement sanitaire départemental, il apparaît que les dispositions de la section en question s’appliquent aux constructions neuves et à celles subissant des modifications importantes affectant le gros oeuvre ou l’économie de l’immeuble. Alors même que l’immeuble en question n’est pas neuf, la preuve d’une modification importante n’est pas rapportée. Si les prescriptions relatives à l’entretien des installations de ventilation s’appliquent aux constructions existantes, il n’est pas ici question d’entretien.

En conséquence, en l’absence d’évidence d’un trouble illicite en raison d’un trouble anormal de voisinage, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les démolitions sollicitées n’étaient pas plus justifiées de ce chef.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté Mme et M. [M] de la mesure sollicitée pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur les provisions

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Pour atteinte au droit de propriété

Dès lors qu’il résulte de ce qui précède que Mme et M. [M] ne rapportent pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, d’une atteinte causée à leur droit de propriété, l’obligation pour la société [T] fille et la société Carroserie [N] de réparer le préjudice en résultant est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme et [M] formée de ce chef.

Pour troubles anormaux de voisinage

Dès lors qu’il résulte de ce qui précède que Mme et M. [M] ne rapportent pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, d’un trouble anormal de voisinage manifestement illicite, l’obligation pour la société [T] fille et la société Carroserie [N] de réparer le préjudice en résultant est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de Mme et [M] formée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme et M. [M], succombant en appel, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires, à la société [T] fille et à la société [S] [N], chacun, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

Ils seront également condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires et à la société [S] [N], chacun, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En revanche, Mme et M. [M] seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement en tant que parties tenues aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable l’exception de sursis à statuer soulevée par M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] ;

Condamne in solidum M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] à verser à la SARL Carroserie [N] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

Déboute M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne in solidum M. [U] [M] et Mme [D] [R] épouse [M] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, Le Président,