COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00483 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OD44

[B] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N33063-2025-002241 du 12/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

[J] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2025-002582 du 14/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

c/

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 10 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] (RG : 24/01215) suivant déclaration d’appel du 28 janvier 2025

APPELANTS :

[B] [M]

née le 10 Mai 1995 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 8]

[Localité 3]

[J] [Z]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 9]

Représentés par M^e Stéphanie LACREU, avocat au barreau de BORDEAUX

susbtituée par M^e FLORENT Hélène, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. DOMOFRANCE Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Tatiana PACTEAU, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, Présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par acte sous seing privé, la SA [Adresse 13] a donné à bail à effet du 23 août 1996 à Mme [Y] [W] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 12] moyennant un loyer révisable mensuel de 1 509,18 [Localité 11] et une provision mensuelle sur charges de 774,44 [Localité 11].

Mme [Y] [W] est décédée le 15 juin 2021.

M. [J] [Z], fils de la défunte, et Mme [B] [M], sa compagne, ont sollicité le transfert du bail à leur profit.

Par avenant du 8 septembre 2023, le contrat de bail a été transféré à leur bénéfice avec effet rétroactif au 16 juin 2021.

Par acte du 12 février 2024, la société Domofrance a fait délivrer à M. [Z] et Mme [M] un commandement de payer la somme de 689,94 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

2 – Par actes du 20 juin 2024, la société Domofrance a fait assigner M. [Z] et Mme [M], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, d’obtenir leur expulsion et le paiement d’une provision de 1 046,78 euros, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

3 – Par ordonnance de référé contradictoire du 10 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

au principal,

— renvoyé les parties a se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— constaté que la société Domofrance a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer du 12 février 2024 ;

— rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [Z] et Mme [M] ;

— constaté que M. [Z] et Mme [M] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 7] à [Localité 12] ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] à quitter les lieux loués sis [Adresse 5] à [Localité 12] ;

— autorisé, à défaut pour M. [Z] et Mme [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celui de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (533,19 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] à payer à la société Domofrance la somme de 3 515,44 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 13 novembre 2024 – échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] à payer à la société Domofrance une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

4 – Mme [M] et M. [Z] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 28 janvier 2025, en ce qu’elle a :

— constaté que la société Domofrance a régulièrement mis en 'uvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer du 12 février 2024 ;

— rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [Z] et Mme [M] ;

— constaté que M. [Z] et Mme [M] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 7] à [Localité 12] ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédure civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (533,19 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] à payer à la société Domofrance la somme de 3 515,44 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 13 novembre 2024 ' échéance du mois d’octobre 2024 septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] à payer à la société Domofrance une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

5 – Par dernières conclusions déposées le 24 septembre 2025, Mme [M] et M. [Z] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 10 janvier 2025 en ce qu’elle a :

— constaté que la société Domofrance a régulièrement mis en 'uvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges par commandement de payer au 12 février 2024 ;

— rejeté la demande de délais de paiement formée par M. [Z] et Mme [M] ;

— constaté que M. [Z] et Mme [M] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués sis [Adresse 7] à [Localité 12] ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédure civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer , révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (533,19 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] à payer à la société Domofrance la somme de 3 515,44 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 13 novembre 2024 ' échéance du mois d’octobre 2024 septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires des parties ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] à payer à la société Domofrance une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] et Mme [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Y faisant droit et statuant de nouveau :

— fixer le montant de la dette locative à la somme de 1 459,12 euros ;

— accorder à M. [Z] et Mme [M] des délais de paiement sur 36 mois leur permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire, et surseoir en conséquence à leur expulsion ;

— condamner la société Domofrance à communiquer à M. [Z] et Mme [M], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision, le diagnostic de performance énergétique afférent au logement loué ;

— débouter la société Domofrance de ses demandes plus amples ou contraires ;

— laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

6 – Par dernières conclusions déposées le 9 octobre 2025, la société Domofrance demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 10 janvier 2025

sauf à actualiser la dette des consorts [Z] et [M] pour la porter à la somme

de 1.639,12 € suivant décompte en date du 24 septembre 2025 sauf à parfaire au jour des plaidoiries.

— homologuer le protocole d’accord régularisé le 24 septembre 2025 prévoyant le règlement de la dette par le versement de 11 mensualités de 150 € et une dernière de 48 € en sus de l’indemnité d’occupation, avant le 10 de chaque mois (première mensualité le 10 octobre 2025) et la suspension de l’exécution de l’ordonnance de référé du 10 janvier 2025 en contrepartie du respect des obligations contenues audit protocole, étant rappelé qu’à défaut de respect de l’obligation prévue au protocole, après mise en demeure demeurée infructueuse pendant 15 jours, le protocole sera résilié en totalité et l’ordonnance de référé du 10 janvier 2025 reprendra son plein effet,

— débouter les consorts [Z] et [M] de l’intégralité de leurs demandes plus amples ou contraires,

— les condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL MATHIEU RAFFY ' MICHEL PUYBARAUD.

7 – La clôture a été prononcée le 9 octobre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience qui s’est tenue le même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel contre l’ordonnance de référé

8 – Il résulte des dernières écritures des parties que n’est pas contesté le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prononcé par le premier juge. En effet, aux termes du dispositif des dernières conclusions de M. [Z] et Mme [M], ceux-ci admettent l’existence d’une dette locative et sollicitent des délais de paiement.

9 – L’ordonnance déférée ne peut donc être que confirmée en ce qui concerne le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais de paiement et le protocole d’accord

10 – Selon l’article L.353-15-2 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le bail de l’occupant d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré ou géré par lui est résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d’un protocole d’accord conclu entre le bailleur et l’intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d’occupation et donne droit à l’aide personnalisée au logement instituée par l’article L. 821-1. Dans des conditions fixées par décret, le droit à l’aide personnalisée au logement peut être étendu à la période comprise entre la résiliation du bail et la conclusion du protocole. Dans ce cas, la prescription prévue à l’article L. 821-7 n’est pas applicable au paiement de l’aide personnalisée au logement.

L’occupant s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à respecter un plan d’apurement de sa dette locative approuvé par l’organisme payeur mentionné à l’article L. 824-2 et joint au protocole.

Pour permettre le respect du plan d’apurement, l’organisme payeur mentionné au deuxième alinéa procède, en tant que de besoin, à la saisine du fonds de solidarité pour le logement par application des dispositions de l’article 6-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement.

En l’absence de dette locative, le protocole prévoit que l’occupant s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire. Ce protocole est transmis pour information à l’organisme payeur mentionné à l’article L. 824-2 du présent code.

La durée du protocole est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation du plan d’apurement, elle peut être, par avenant, prolongée de trois années au plus.

Sous réserve du respect des engagements de l’occupant, le bailleur renonce à la poursuite de la procédure d’expulsion et conclut un bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois.

Les parties prévoient dans le protocole, le cas échéant, l’accompagnement social, tel que prévu par le septième alinéa de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, nécessaire à la gestion de son budget par l’intéressé, à l’ouverture de l’ensemble des droits aux prestations sociales et à l’aide au logement et à la mobilisation des différents dispositifs d’aide, et l’examen par le bailleur de la possibilité de proposer au locataire une mutation vers un logement avec un loyer plus adapté tenant compte de la typologie du ménage.

Lorsque la décision de recevabilité de la demande mentionnée à l’article L. 722-1 du code de la consommation est déclarée et qu’un protocole de cohésion sociale a été conclu avec le bailleur antérieurement, le paiement des arriérés de loyer prévu par ledit protocole est suspendu jusqu’à la mise en place des mesures prévues aux 1° et 2° de l’article L. 724-1 ou aux articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-2, L. 733-4, L. 733-7, L. 733-13, L. 741-1, L. 741-6, L. 742-20 et L. 742-21 du même code. Lorsque lesdites mesures prévoient des modalités de règlement de la dette de loyer, celles-ci se substituent aux modalités de règlement de la dette de loyer prévues dans le protocole de cohésion sociale, dont la durée est prolongée jusqu’au règlement de la dette de loyer, dans la limite de la durée des mesures de redressement prises en application des articles L. 732-1, L. 733-1, L. 733-2, L. 733-4, L. 733-7, L. 733-13, L. 741-1, L. 741-6, L. 742-20 et L. 742-21 dudit code.

Si les engagements pris par l’occupant ne sont pas respectés, le bailleur retrouve le droit de faire exécuter la décision judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail.

11 – En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’un protocole d’accord a été signé entre les parties le 24 septembre 2025 en application de ce texte, en vertu duquel :

— le bailleur consent à suspendre l’exécution de la décision du 10 janvier 2025 à condition que la dette de 1639,12 euros à la date du 24 septembre 2025 soit apurée par des versements mensuels de 150 euros sur 11,5 mois, soit 11 versements de 150 euros d’octobre 2025 à août 2026 inclus et un dernier versement de 48 euros en septembre 2026, en sus du paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle,

— en cas de non-respect des obligations et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, le protocole sera résilié de plein droit, la totalité des sommes due redeviendra exigible et la décision du 10 janvier 2025 retrouvera son plein effet,

— le respect des obligations permettra aux occupants de retrouver le statut de locataires par l’établissement d’un nouveau bail pour le logement concerné ou pour un autre logement adapté à sa situation.

12 – La société Domofrance en demande l’homologation. Les consorts [Z] – [M] n’ont pas conclu à ce sujet. Ils ne font ainsi valoir aucun élément qui s’opposerait à l’homologation de cet accord qu’ils ont tous les deux signé.

13 – En conséquence, il y a lieu d’homologuer cet accord.

Sur la demande de production du diagnostic de performance énergétique

14 – Le premier juge a rejeté cette demande au motif que M. [Z] et Mme [M] avaient perdu leur qualité de locataire et étaient devenus occupants sans droit ni titre du logement compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire.

15 – Il résulte des termes mêmes du protocole susvisé que le respect des obligations par M. [Z] et Mme [M] leur permettra de retrouver le statut de locataires qu’ils n’ont dès lors pas encore retrouvé à ce jour.

16 – C’est donc par une juste appréciation des faits de l’espèce que la cour fait sienne que le premier juge a rejeté cette demande.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

17 – L’ordonnance querellée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

18 – En cause d’appel, il convient de condamner M. [Z] et Mme [M] aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Confirme, dans les limites de l’appel, l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 10 janvier 2025 ;

Y ajoutant :

Homologue le protocole d’accord signé entre les parties le 24 septembre 2025 prévoyant le règlement de la dette, s’élevant à 1639,12 euros à la date du 24 septembre 2025, par le versement de 11 mensualités de 150 euros et une dernière de 48 euros, en sus de l’indemnité d’occupation, avant le 10 de chaque mois (première mensualité le 10 octobre 2025) et la suspension de l’exécution de l’ordonnance de référé du 10 janvier 2025 en contrepartie du respect des obligations contenues audit protocole, étant rappelé qu’à défaut de respect des obligations prévues au protocole, après mise en demeure demeurée infructueuse pendant 15 jours, le protocole sera résilié en totalité et l’ordonnance de référé du 10 janvier 2025 reprendra son plein effet ;

Condamne M. [J] [Z] et Mme [B] [M] aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL MATHIEU RAFFY ' MICHEL PUYBARAUD.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence MICHEL, Présidente, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,