COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2026

N° 2026/ 102

Rôle N° RG 22/11581 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4WX

[R] [D]

[C] [B]

C/

[L] [T]

[G] [N] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Valérie GERSON-SAVARESE

M^e Sophie KUCHUKIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 16 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/08055.

APPELANTS

Madame [R] [D]

née le 15 Juillet 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [C] [B]

né le 25 Avril 1971 à [Localité 2] (ISRAEL), demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [L] [T]

né le 20 Juin 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [N] épouse [T]

née le 21 Mai 1979 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Sophie KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2018, M. [L] [T] et Mme [G] [N], épouse [T] (les époux [T]), ont consenti à M. [C] [B] et Mme [R] [D], une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison à usage d’habitation, située à [Localité 1], au prix de 320 000 euros. Cette promesse a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt destiné à financer la somme de 300 000 euros sur 25 ans, au taux d’intérêt de 1,50% au plus tard le 1er février 2019 et comportait le versement d’une indeminité d’immobilisation de 16 000 euros ainsi qu’une clause pénale.

Par acte sous seing privé du 7 janvier 2019, en raison d’une modification de références cadastrales, un avenant a été signé entre les parties.

Par courrier recommandé du 6 mai 2019, les vendeurs ont adressé une mise en demeure aux acquéreurs et les ont sommés de procéder à la réitération de la vente sous huit jours, sous peine d’être redevables du montant de la clause pénale.

Par courrier du 21 juin 2019, le notaire des acquéreurs a informé le notaire des vendeurs de la caducité de la promesse de vente à défaut pour les époux [T] d’avoir levé l’option et qu’aucune date de signature ne serait proposée. Il a par ailleurs sollicité pour leur compte que l’indemnité d’immobilisation leur soit restituée en l’état du refus de leur demande de prêt, demande à laquelle les époux [T] se sont opposés.

Par acte du 22 juillet 2019, les époux [T] ont fait assigner M. [B] et Mme [D], devant le tribunal judiciaire de Marseille ainsi que la Scp [O] et Associés en paiement de la clause pénale.

Par jugement contradictoire rendu le 16 juin 2022, le tribunal a :

— déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation soulevée devant le juge du fond,

— dit que l’indemnité d’immobilisation restera acquise aux époux [T] qui pourront solliciter la restitution à leur profit, de la somme de 16 000 euros séquestrée auprès de la Scp [O] et Associé, notaire désigné, séquestre au terme de la promesse de vente du 29 novembre 2018,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [D] à verser aux époux [T] la somme de 16 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse de vente du 29 novembre 2018,

— dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 19 août 2021,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [D] à verser aux époux [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [B] et Mme [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné solidairement M. [B] et Mme [D] aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que l’exception de nullité tirée de l’assignation ne pouvait être retenue, au motif qu’un tel moyen de défense devait être soulevé devant le juge de la mise en état et qu’en tout état de cause, les époux [T] ne démontraient aucun grief puisque dans leurs conclusions communiquées le 14 avril 2021, ils fondaient leurs demandes sur l’article 1134 du Code civil, laissant aux défendeurs un temps nécessaire pour conclure en réplique.

Sur l’indemnité d’immobilisation, il a estimé qu’elle devait rester acquise aux vendeurs dès lors que la condition suspensive d’obtention du prêt par les acquéreurs ne s’était pas réalisée, faute d’avoir obtenu un accord ou un refus de prêt avant le 1er février 2019 et que la clause pénale trouvait application en raison du comportement fautif des acquéreurs, faute de notification de ces éléments aux promettants.

Par déclaration transmise au greffe le 12 août 2022, Mme [D] et M. [B] ont relevé appel de cette décision en visant la totalité des chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 18 novembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 10 novembre 2022 au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1218 du Code civil, Mme [D] et M. [B] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

— débouter les intimés de leurs demandes,

— juger que l’indemnité d’immobilisation de 16 000 euros doit leur être restituée,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 9 décembre 2022 au visa de l’article 1134 alinéa 1 du code civil, les époux [T] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter les appelants de toutes leurs demandes,

— les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de participation aux frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1-Sur la restitution du dépôt de garantie

Moyens des parties

Mme [D] et M. [B] font valoir que leur responsabilité contractuelle ne peut être engagée ; qu’ils ont effectué les diligences nécessaires aux fins de réaliser la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, qu’ils ont déposé leur demande le 12 décembre 2018 et que l’offre qui leur a été faite par leur banque la SMC était à un taux supérieur de 0,30% par rapport aux termes de la promesse et de leur engagement. Ils soutiennent de plus, que l’avenant à la promesse de vente rectificative leur a été notifiée par leur notaire le 5 février 2019 et a fait courir un nouveau délai de rétractation, expirant au plus tôt le 15 février 2019, cet avenant leur ouvrant un nouveau délai sur le fondement de l’article L 271-1 du code de la construction. Enfin, ils sont de bonne foi, car le refus d’octroi du prêt ne leur a été notifié par la banque que le 14 mars 2019 et qu’ils ont fait parvenir dès le 16 mars suivant le courrier de refus à leur notaire de sorte que leur comportement ne peut être qualifié de fautif, ni qu’il a fait échec à la réalisation de la condition suspensive.

Les époux [T], en réponse, soutiennent que les appelants ont failli à leurs obligations contractuelles en leur notifiant après le 1er février 2019, le refus de la demande d’octroi d’un crédit ; que les courriels produits aux débats sont datés du 16 mars 2019, soit postérieurement au 1er février 2019 et n’ont en tout état de cause, pas été communiqués ; enfin, que l’attestation qu’ils invoquent du 9 janvier 2019, émanant de la banque société marseillaise de crédit, a donné une suite favorable à leur demande d’octroi de prêt et qu’en toute hypothèse, celui-ci ne remplit pas les modalités mentionnées à l’acte, ils ne l’ont pas communiqué et n’ont donc pas respecté les termes de la condition suspensive.

Réponse de la cour

En application de l’article 1304-6 alinéa 3 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Lorsque la vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, la demande de prêt doit être conforme aux caractéristiques stipulées dans l’acte. A défaut, la condition est réputée accomplie conformément au texte susvisé.

Il appartient au débiteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente et qu’il ne l’a pas obtenu.

En l’espèce, la promesse de vente sous condition suspensive, conclu par les parties le 29 novembre 2018, énonce page 10, la condition suspensive de l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt (s), ainsi rédigée : pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenu :

— organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier de son choix

— montant maximum de la somme empruntée : 300 000 euros

— durée de remboursement : 25 ans

— taux d’intérêt nominal maximum : 1,50 % l’an (hors assurances)

— garantie : ' une sureté réelle portant sur les Biens ou le cautionnement d’un établissement financier '

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou de plusieurs offres définitives au plus tard le 1er février 2019.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du Promettant par le Bénéficiaire.

Le Bénéficiaire déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :

— il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

— il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance- décès -invalidité.

Il déclare avoir connaissance que des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil (').

Suit une clause spécifiant les obligations de l’acquéreur vis à vis du crédit sollicité, à savoir faire toutes démarches nécessaires à l’obtention du prêt avant le 1er février 2019, et se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au Promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le Promettant aura la faculté de mettre le [R] en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, la demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile élu et passé ce délai de huit jours sans que le Bénéficiaire ait apporté les justificatifs la condition sera censée défaillie et la promesse sera caduque de plein droit sans autre formalité.

Il résulte de ces clauses que la condition suspensive est afférente à l’obtention par les acquéreurs d’un financement bancaire dont les acquéreurs doivent justifier du dépôt de la demande et du refus de la banque avant le 1er février 2019.

Il sera en tout premier lieu indiqué que l’avenant qui visait à réparer une erreur de désignation du bien acquis n’a pas eu pour effet de modifier les termes des autres clauses de l’acte et notamment les dates de réalisation des obligations des acquéreur.

Dans le compromis, page 11 de l’acte, les parties sont donc convenues que l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait, et qu’à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Par courrier du 9 janvier 2019, la banque SMC a avisé Mme [D] et M [B] qu’elle donnait une suite favorable à la demande de prêt déposé le 12 décembre 2018 à hauteur de 300 000 euros remboursable sur 300 mois. La banque a indiqué également que la souscription d’une assurance décès incapacité de travail sur la tête de M.[B] à 100% du prêt auprès de la compagnie SOGECAP et de son accord sans réserve, 'était une condition suspensive à l’octroi de’ ce prêt.

Les acquéreurs ne justifient pas en avoir avisé les époux [T] ainsi que le notaire.

Par courriel du 16 mars, Mme [D] a informé le notaire qu’ils n’avaient pas obtenu leur prêt en raison d’une surprime importante d’assurance pour M.[B] qu’ils ne pouvaient assumer.

Par un courrier ultérieur du 28 juin 2019, la banque, complétant son précédent courrier du 9 janvier 2019, a indiqué que l’offre de prêt portant sur une demande à hauteur de 300 000 euros, remboursable sur 300 mois au taux de 1,80 % hors assurance, ne pouvait être accordé en raison du refus d’assurance des acquéreurs auprès de la compagnie d’assurance SOGECAP en raison d’une surprime. Il résulte de ces trois courriers que la demande de prêt a certes été faite dans les temps de la promesse mais qu’il n’est pas justifié qu’elle était conforme aux modalités contractuellement fixées le taux d’intérêt ne distinguant pas s’il est mentionné hors assurance ou avec assurance. Il apparaît toutefois acquis que le refus de la banque a été motivée par l’impossibilité pour les acquéreurs d’assumer une surprime d’assurance pour M.[B].

Il est également démontré que l’information des vendeurs n’a pas été faite dans les conditions de la promesse de vente et avant le 1er février 2019 puisque cette information est intervenue au plus tôt au mois de mars 2019.

La promesse de vente stipule que les acquéreurs ont pris connaissances des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil et ont donc été informé que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles entrainera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

Enfin, même si les débiteurs de l’obligation pouvaient prouver que la condition ne se serait pas accomplie avec un taux d’emprunt conforme aux caractéristiques fixées par le compromis dès le 9 janvier 2019 puisqu’il fallait y ajouter le taux de surprime de l’assurance qui portait le taux d’intérêt au-delà de celui mentionné contractuellement , ils n’en demeurerait pas moins qu’ils ont fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive puisqu’il n’ont pas informé les vendeurs en temps utile de sorte que ces derniers peuvent se prévaloir de la défaillance fautive des acquéreurs.

En conséquence, conformément à la clause figurant page 10 et 11 de l’acte, Mme [D] et M.[B] ne justifient pas avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et en informer les acquéreurs conformément aux dispositions contractuelles. La condition a donc défailli de leur fait, et ils ne sont pas fondés à recouvrer l’indemnité d’immobilisation versées.

En revanche et conformément aux mentions de l’acte figurant en page 8, hors les cas qui permettent expressément au bénéficiaire de récupérer l’indemnité d’immobilisation qu’il a versé, et qui ne correspondent pas à ce qui vient d’être jugé supra, le montant de l’indemnité d’immobilisation versée restera acquis au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte à titre d’indemnité forfaitaire pour immobilisation entre ses mains de l’immeuble objet de l’acte.

Ainsi, les époux [T] sont fondés à réclamer que cette somme leur soit versée et le jugement déféré mérite confirmation.

2- Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Parties perdantes, Mme [R] [D] et M.[C] [B] supporteront la charge des dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M.[L] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [D] et M. [C] [B] à supporter la charge des dépens d’appel et les déboute de leur demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne à payer à M. [L] [T] et Mme [G] [N] épouse [T] une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

La greffière, la présidente.