MINUTE N° 25/13

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

Copie à :

— M^e Stéphanie ROTH

— greffe du tribunal de proximité de Haguenau

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 06 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03857 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IFRU

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 août 2023 par le tribunal de proximité de haguenau

APPELANTE :

Madame [H] [J] épouse [R]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Stephanie ROTH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE:

Madame [K] [F] épouse [U]

[Adresse 10]

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE EN INTERVENTION VOLONTAIRE :

Monsieur [G] [B]

[Adresse 10]

Représenté par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 octobre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les

conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, président et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Madame [P] [F] épouse [U] est propriétaire d’une habitation individuelle située [Adresse 8] à [Localité 11], en limite de propriété avec le terrain voisin appartenant à Madame [H] [J] épouse [R], sis [Adresse 2].

Faisant valoir qu’à compter de 2020, Madame [H] [J] épouse [R] a entrepris des travaux de rénovation de son immeuble qui auraient conduit à la création de deux grandes fenêtres dans le mur de sa maison donnant lieu à des vues directes sur son terrain, ce à quoi elle se serait immédiatement opposée, Madame [P] [F] épouse [U] a fait citer Madame [H] [J] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau par acte du 2 février 2022 et conclusions ultérieures, aux fins de voir ordonner la suppression, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à venir, les deux fenêtres créées dans le mur de la maison voisine et de voir condamner la défenderesse aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a contesté l’existence d’une servitude de vue du fait d’une possession de trente ans s’agissant de l’existence préalable de cinq fenêtres et jours donnant sur sa propriété et a fait valoir qu’il n’était pas justifié que les fenêtres, qui ne sont pas opaques, n’étaient pas ouvrantes.

Madame [H] [J] épouse [R] a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de Madame [P] [F] épouse [U] aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir que les travaux réalisés en 2020 ont consisté à remplacer par deux fenêtres les cinq fenêtres à verre transparent et un jour et qui ont existé pendant plus de trente ans sans opposition de la part de la demanderesse ; que les travaux n’ont pas aggravé la servitude en ce que le nouveau vitrage est opaque et a une surface vitrée réduite de moitié.

Par jugement du 31 août 2023, le tribunal de proximité de Haguenau a :

— ordonné la suppression à ses frais par Madame [H] [J] épouse [R] des deux fenêtres situées sur le mur du rez-de-chaussée de l’immeuble lui appartenant sis [Adresse 3] (parcelle [Cadastre 7]) et donnant sur le fonds sis [Adresse 8] à [Localité 11] (parcelle [Cadastre 6]) appartenant à Madame [P] [F] épouse [U],

— condamné Madame [H] [J] épouse [R] au versement d’une astreinte de 50 € par jour de retard dans l’exécution de la décision à compter du délai de deux mois passés après signification du jugement,

— débouté Madame [P] [F] épouse [U] du surplus de ses demandes,

— débouté Madame [H] [J] épouse [R] du surplus de ses demandes,

— condamné Madame [H] [J] épouse [R] à payer à Madame [P] [F] épouse [U] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [H] [J] épouse [R] aux frais et dépens,

— écarté l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a relevé qu’il existait sur le bâti situé [Adresse 5] des fenêtres donnant sur le terrain voisin préalablement aux travaux réalisés par Madame [H] [J] épouse [R] ; que la preuve n’est pas rapportée par celle-ci de l’existence de vues sur la propriété, préalablement aux travaux, en ce qu’il n’est pas établi que la fenêtre de toit « 98/118 » était ouvrante ni qu’elle permettait de disposer d’une vue sur le fond voisin ; qu’elle desservait un grenier et non une pièce de vie ; qu’il n’est pas plus établi que les fenêtres numéro deux était transparente et ouvrante ; qu’elle n’était pas accessible comme étant disposée en hauteur et ne pouvait être qualifié de vue ; qu’il n’est de même pas démontré que la fenêtre numéro un était ouvrante, avait un vitrage translucide et permettait une vue sur le fond voisin ; que la pièce où a été installée la fenêtre était un puits et non une pièce de vie et a été décrite sur le plan du projet de conception générale comme « imposte fixe » ; que les attestations produites par la défenderesse ne sont pas plus probantes ; que les travaux effectués en 2020 par Madame [H] [J] épouse [R] ont consisté à créer deux ouvertures débouchant sur le fond de Madame [P] [F] épouse [U] ; qu’aucune pièce ne permet de garantir qu’elles ne sont pas munies d’un système d’ouverture, de sorte que la demanderesse est fondée à en exiger la modification ou la suppression.

Madame [H] [J] épouse [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 25 octobre 2023.

Monsieur [G] [B], petit-fils de Madame [P] [F] épouse [U], est intervenu volontairement à la procédure, en sa qualité de nouveau propriétaire de la parcelle [Cadastre 6].

Par dernières écritures du 9 septembre 2024, Madame [R] conclut à l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de :

— débouter Madame [P] [F] épouse [U], respectivement Monsieur [G] [B] en sa qualité d’intervenant volontaire, de l’ensemble de leurs fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— limiter l’astreinte assortie à toute décision de suppression des deux fenêtres litigieuses, tant dans son montant journalier que dans sa durée,

En tout état de cause,

— condamner Madame [P] [F] épouse [U], respectivement Monsieur [G] [B], à payer à Madame [H] [J] épouse [R] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [P] [F] épouse [U], respectivement Monsieur [G] [B], aux dépens de la procédure de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que la maison dont elle est propriétaire est régulièrement occupée ; qu’elle est placée en limite de propriété et donne sur le jardin de Madame [P] [F] épouse [U] ; que courant 2020, elle a effectué des travaux selon déclaration préalable déposée le 14 octobre 2020, destinée à remplacer l’intégralité des cinq fenêtres et du jour qui donnaient sur la propriété voisine par deux fenêtres présentant une surface vitrée réduite de moitié, ayant pour but d’apporter de la lumière naturelle à un dégagement, des toilettes et un cellier ; qu’ont été installés des châssis fixes à vitrage opaque dépourvus de poignée, avec faux battants visés, rendant impossible la moindre vue sur le terrain voisin.

Elle précise que le terrain appartenant à Madame [P] [F] épouse [U] a été cédé à son petit-fils Monsieur [G] [B], qui y a fait édifier une maison d’habitation en limite de propriété ; que les fenêtres litigieuses donneront sur une façade du garage en construction.

Elle fait valoir que la façade initiale de son bien comportait trois fenêtres type Velux sur la toiture à hauteur d’homme, de deux fenêtres sur le mur ainsi qu’un jour constitué de tuiles en verre opaque sur la toiture ; que les cinq fenêtres étaient toutes dotées d’un verre transparent et pouvaient s’ouvrir, offrant ainsi une vue directe sur le jardin voisin ; que les attestations qu’elle produit établissent que ces ouvertures existent depuis plus de trente ans et qu’elle peut se prévaloir d’une possession continue, publique, paisible et non équivoque, la maison n’ayant jamais été laissée à l’abandon ; qu’elle a acquis par prescription une vue sur le terrain de Madame [P] [F] épouse [U] ; que la rénovation qu’elle a entreprise n’aggrave pas la servitude, la surface vitrée totale étant réduite de moitié et les fenêtres du rez-de-chaussée ouvrantes et transparentes ayant été remplacées par deux fenêtres non ouvrantes au vitrage opaque.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que les deux fenêtres réalisées sont constitutives de jours en ce qu’elles sont montées sur des châssis fixes et dotées de vitrage opaque.

À titre infiniment subsidiaire, elle argue du principe de proportionnalité pour solliciter modulation du montant et de la durée de l’astreinte assortissant la condamnation à supprimer les deux fenêtres litigieuses, au motif que les fenêtres donnant sur le jardin de Madame [P] [F] épouse [U] n’ont pas soulevé de contestation pendant plus de trente ans et que les fenêtres actuelles donnent sur la façade du garage construite par Monsieur [G] [B], percée elle-même d’une fenêtre.

Par dernières écritures notifiées le 16 septembre 2024, Madame [P] [F] épouse [U] et Monsieur [G] [B] ont conclu ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel formé par Madame [H] [J] épouse [R] mal fondé,

— déclarer l’intervention volontaire de Monsieur [G] bien fondée,

— confirmer le jugement déféré,

Y ajoutant,

— constater que le fond sis [Adresse 9] (parcelle [Cadastre 6]) appartient à ce jour à Monsieur [G],

— ordonner la suppression à ses frais par Madame [H] [J] épouse [R] des deux fenêtres situées sur le mur du rez-de-chaussée de l’immeuble lui appartenant sis [Adresse 4] (parcelle [Cadastre 7]) et donnant sur le front sis [Adresse 9] (parcelle [Cadastre 6]) appartenant à Monsieur [G],

En tout état de cause,

— débouter Madame [H] [J] épouse [R] de toutes ses fins, moyens et conclusions,

— condamner Madame [H] [J] épouse [R] à payer une somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel à Madame [P] [F] épouse [U] et à Monsieur [G],

— condamner Madame [H] [J] épouse [R] aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

Ils font valoir que la maison située [Adresse 2] n’est pas l’habitation principale de Madame [H] [J] épouse [R] et qu’elle est inhabitée depuis 1997 ; que l’appelante n’a entrepris des travaux de rénovation qu’à compter de 2020 ; qu’au niveau de la seule ouverture existante sur la façade, il n’y avait pas de pièces à vivre mais un puits à l’intérieur de la maison ; qu’il n’y avait donc pas de vue sur le terrain adjacent, l’ouverture n’étant pas accessible ; que de même, le Velux situé au-dessus de la première fenêtre n’était pas plus accessible ; que la petite ouverture à gauche sur la façade se situait dans la cuisine à une hauteur non accessible ; que les deux petites ouvertures dans le toit, dans un grenier, ne pouvaient pas plus être qualifiées de vues, mais constituait des jours de souffrance de tolérance conformément à l’article 677 du code civil ; que les fenêtres visibles sur le plan de la déclaration préalable produite par Madame [H] [J] épouse [R] ne correspondent pas aux dimensions des fenêtres effectivement construites, qui sont nettement plus grandes ; que l’appelante ne justifie en rien que les fenêtres installées ne sont pas ouvrantes ; qu’elles sont au contraire ouvrantes et constituent des vues droites sur leur propriété ; qu’à titre subsidiaire, Madame [R] a modifié la situation initiale, en contravention aux dispositions de l’article 702 du code civil, ce qui rend illégales les fenêtres mises en place.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire :

Monsieur [G] ayant acquis la propriété de la parcelle contiguë à la propriété de Madame [H] [J] épouse [R], son intervention volontaire doit être déclarée recevable conformément aux dispositions de l’article 329 du code de procédure civile.

Sur la servitude de vue :

L’article 678 du code civil dispose qu’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

L’article 690 du code civil prévoit que les servitudes continues et apparentes, à l’instar de la servitude de vue, s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans.

Une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit.

Il incombe à Madame [H] [J] épouse [R] d’établir l’existence de vues directes sur la propriété de Madame [P] [F] épouse [U] qui n’ont pas fait l’objet de contestation depuis plus de trente ans.

Il n’est en l’espèce pas contesté et il résulte des plans versés aux débats que la maison d’habitation de la famille [R] comportait, sur la façade donnant directement en limite de la propriété voisine, deux fenêtres de toit de type Velux 42/54, une fenêtre de toit 98/118 ainsi qu’une ouverture type fenêtre en bas et une autre ouverture étroite.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il résulte nettement des plans et des photographies produites que l’orientation de ces ouvertures permettait une vue directe sur la propriété de l’intimée et ce même si l’accès à l’une ou l’autre de ces fenêtres nécessitait le cas échéant de recourir à un escabeau. La photographie de la salle de bains équipée des deux Velux permet ainsi de constater la possibilité de voir en vue droite et sans escalade le jardin de l’intimée.

L’appelante verse aux débats une série d’attestations par lesquelles les témoins – Monsieur [V] [O] [U], Monsieur [Z] [M], Madame [A] [I], Monsieur [D] [E], Monsieur et Madame [L], affirment que depuis au moins 1968 sinon depuis sa construction, la maison sise [Adresse 2] disposait de fenêtres ouvrantes et transparentes, un grand Velux, deux petits Velux dans la salle de bains ainsi que des tuiles en verre côté jardin de Madame [P] [U].

L’appelante verse également aux débats une attestation sur l’honneur établi le 29 février 2024 par Monsieur [W] [N], de la société Mez’O, qui indique que les fenêtres existantes étaient à 85 centimètres à partir du sol du rez-de-chaussée pour l’une et 201 centimètre pour l’autre ; que le Velux 98/118 était à 65 centimètres du sol de l’étage, les deux Velux 42/54 étant à 154 centimètres du sol de l’étage ; que ces trois Velux donnaient directement sur le jardin voisin et n’avait aucune occultation possible.

Il est constant qu’aucune contestation n’a été élevée à l’encontre de ces ouvertures constituant des vues droites sur le terrain adjacent, à partir d’une maison qui n’a pas été laissée à l’abandon à la suite du décès de Madame [T] [R] en 1997, puisqu’il est justifié de ce qu’elle était alimentée en électricité et en eau et qu’elle était utilisée au moins une partie de l’année par Madame [H] [J] épouse [R] et son époux ; qu’il n’y a eu en tout état de cause aucune contradiction venant entraver ces vues.

Madame [H] [J] épouse [R] peut ainsi se prévaloir d’une servitude de vue sur le fond de l’intimée, acquise par prescription trentenaire.

Pour autant, l’appelante a modifié la situation antérieure en procédant à des travaux.

L’article 702 du code civil dispose que de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

Si les trois Velux qui éclairaient les pièces à l’étage de l’immeuble de Madame [H] [J] épouse [R] ont été supprimés, la fenêtre en rez-de-chaussée a été notablement agrandie et il a été adjoint une deuxième fenêtre identique par le percement du mur de la façade donnant sur le jardin de Madame [P] [F] épouse [U].

L’appelante soutient que ces modifications n’ont pas aggravé la servitude et se prévaut à cet égard d’une attestation de conformité établie le 1er mars 2024 par Monsieur [S] [X], gérant de la société Hemmler fournisseur des huisseries, qui atteste que les châssis en limite de propriété sont munis de faux battants vissés ; qu’il est impossible d’ouvrir les fenêtres même en oscillo battant ; qu’elles sont équipées d’un vitrage Satinato qui correspond à un vitrage opaque sablé. Elle verse également aux débats la facture de ces fenêtres comportant les mêmes spécifications.

Conformément aux dispositions de l’article 676 du code civil, le propriétaire d’un mur non mitoyen joignant immédiatement l’héritage d’autrui peut pratiquer dans ce mur des jours et fenêtres, à condition que ces ouvertures soient équipées d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant et qu’elles soient établies à au moins 2,60 mètres du sol d’un rez-de-chaussée.

En l’espèce, s’il peut être retenu que les ouvertures sont dotées d’un châssis à verre dormant, elles ne sont en revanche pas équipées d’un treillis de fer. Surtout, aucune preuve n’est rapportée de ce qu’elles se situent à au moins 2,60 m du sol du rez-de-chaussée, ce d’autant que l’une a été installée à la place d’une fenêtre préexistante située à 85 centimètres à partir du sol de rez-de-chaussée, la seconde ouverture nouvellement créée étant implantée à la même hauteur que la première.

Ces ouvertures ne constituent donc pas des jours autorisés et Madame [H] [J] épouse [R] ne peut revendiquer le bénéfice de la servitude qui s’attachait aux fenêtres et Velux tels qu’ils existaient antérieurement aux travaux qu’elle a entrepris.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de Madame [P] [F] épouse [U] tendant à la suppression des deux fenêtres situées sur le mur du rez-de-chaussée de l’immeuble lui appartenant, donnant sur le fond constituant la parcelle [Cadastre 6] appartenant à Monsieur [G] [B].

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a assorti cette condamnation d’une astreinte, qui ne courra cependant que pendant une durée de quatre mois à compter d’un délai de trois mois passé la signification du présent arrêt.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant essentiellement en la procédure, Madame [H] [J] épouse [R] sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du même code.

Il sera alloué à l’intimée et à l’intervenant volontaire une somme globale de 1 200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Monsieur [G] [B],

INFIRME le jugement déféré quant aux modalités de l’astreinte,

Statuant à nouveau de ce chef,

ASSORTIT la condamnation de Madame [H] [J] épouse [R] à supprimer à ses frais des deux fenêtres situées sur le mur du rez-de-chaussée de l’immeuble lui appartenant, donnant sur le fond constituant la parcelle [Cadastre 6] appartenant à Monsieur [G] [B], d’une astreinte de 50 € par jour de retard courant pendant une durée de quatre mois à compter d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [H] [J] épouse [R] à payer à Madame [P] [F] épouse [U] et à Monsieur [G] [B] la somme globale de 1 200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [H] [J] épouse [R] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [J] épouse [R] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente