COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2026

N° 2026 / 066

N° RG 23/09774

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVOD

[W] [S]

[D] [S]

[J] [S]

[Q] [P]

C/

[A], [B], [Y] [H]

[E] [Z] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Karine TOLLINCHI

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 25 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-507.

APPELANTS

Monsieur [W] [S]

né le 01 Janvier 1931 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [S]

né le 23 Mars 1964 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [J] [S]

né le 02 Janvier 1963 à [Localité 2] (06), demeurant C/O Patrimoine SA-M Billod Eden Roc [Adresse 3]

Madame [Q] [P]

née le 30 Août 1923 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Karine TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Patrick RIZZO, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [A], [B], [Y] [H]

né le 21 Mars 1961 à [Localité 3] (BELGIQUE)

Madame [E] [Z] épouse [H]

née le 04 Mai 1960 à [Localité 4] (72),

demeurant tous deux à la [Adresse 5]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er septembre 2006, Madame [Q] [P] et MM. [W], [D] et [J] [S] (ci-après l’indivision [S]) ont donné à bail d’habitation aux époux [A] [H] et [E] [Z] une villa avec jardin située [Adresse 6] à [Localité 1] (Alpes Maritimes), moyennant un loyer mensuel de 1.600 € révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence.

Les locataires, se plaignant de nombreux désordres affectant leur jouissance des lieux, ont décidé unilatéralement de verser un loyer réduit de 900 € à compter du mois d’août 2013.

Par exploit d’huissier du 10 février 2015, les bailleurs leur ont signifié un commandement de payer un arriéré de 28.927,51 €, visant la clause résolutoire du bail.

Ils ont ensuite assigné leurs locataires devant le juge des référés aux fins de voir constater l’acquisition de ladite clause et entendre ordonner leur expulsion, mais ils ont été déboutés par une ordonnance rendue le 2 février 2016, confirmée en cause d’appel, en raison de l’existence de contestations sérieuses.

L’indivision [S] a ensuite porté son action au fond devant le tribunal d’instance de Menton par assignation délivrée le 19 décembre 2016.

Aux termes d’un premier jugement prononcé le 11 décembre 2019, cette juridiction a déclaré d’une part irrecevables les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion des preneurs, faute de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le délai imparti par l’article 24 de la loi du 6 janvier 1989. Elle a ordonné d’autre part une expertise du bien loué et sursis à statuer sur les autres demandes dont elle était saisie.

L’expert commis, M. [F] [M], a rendu son rapport le 17 janvier 2022, concluant que les locataires ne subissaient aucun trouble de jouissance, préconisant la réalisation de certains travaux et proposant d’arrêter le montant de la dette locative à la somme de 130.435,49 €.

Aux termes d’un second jugement rendu le 25 avril 2023, la juridiction saisie, devenue le tribunal de proximité de Menton, a :

— déclaré irrecevables les demandes aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation, en raison de l’autorité de chose jugée attachée à sa précédente décision,

— débouté les locataires de leur demande de suspension du loyer,

— réduit le montant du loyer mensuel à 900 € pour la période comprise entre le 1er août 2013 et le 31 juillet 2021, puis à 600 € à compter du 1er août 2021 jusqu’à la réalisation des travaux mis à la charge des bailleurs,

— condamné sous astreinte les bailleurs à réaliser divers travaux d’entretien, à savoir :

* réfection de la porte d’entrée,

* remise en état des menuiseries extérieures détériorées,

* reprise de l’étanchéité des bacs à fleurs,

* réfection de la canalisation d’évacuation des eaux usées,

* remplacement de la chaudière et purge des radiateurs,

* mise en conformité de l’installation électrique suivant devis de l’entreprise MG,

* remise en état du plafond effondré de la salle de bain et reprise de la faïence entre le lavabo et la baignoire,

* remise en état de la buanderie,

* assainissement de la cuisine et de l’escalier affectés par l’humidité,

— condamné les preneurs à payer une somme de 48.199,95 € au titre de leur dette locative provisoirement arrêtée au mois de février 2023,

— débouté les locataires de leurs demandes en dommages-intérêts,

— condamné les demandeurs aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et rejeté le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le premier juge, écartant une partie des conclusions du rapport d’expertise judiciaire pour retenir les constatations faites par un autre technicien requis par les locataires, M. [V] [R], a considéré que le logement loué ne remplissait pas les critères de décence mais qu’il demeurait habitable, et fait application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

L’indivision [S] a interjeté appel de cette décision le 21 juillet 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions d’appel notifiées le 12 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, Mme [Q] [P] et MM. [W], [D] et [J] [S] poursuivent l’annulation du jugement entrepris, ou à défaut son infirmation.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau :

— de condamner les époux [H] à payer la somme de 170.668,37 € au titre de leur dette locative arrêtée au 5 janvier 2023,

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 10 avril 2015,

— d’ordonner en conséquence l’expulsion des preneurs, et de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à une fois et demie le montant du loyer jusqu’à leur départ effectif,

— de débouter les époux [H] de toutes leurs demandes reconventionnelles,

— d’écarter les pièces adverses n° 46 et 48, consistant en diverses factures de réparation,

— et de condamner les intimés aux entiers dépens, outre une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions en réplique notifiées le 12 janvier 2024, auxquelles il est également renvoyé, les époux [H] demandent à la cour :

— de déclarer irrecevables les conclusions des appelants pour défaut de mention du domicile personnel de M. [J] [S],

— de déclarer irrecevable la demande d’annulation du jugement faute de mention dans la déclaration d’appel, ou subsidiairement de la rejeter,

— de débouter les consorts [P] – [S] des fins de leur appel.

Ils concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

— réduit le montant du loyer à 900 € pour la période comprise entre le 1er août 2013 et le 31 juillet 2021, puis à 600 € à compter du 1er août 2021 jusqu’à la réalisation des travaux mis à la charge des bailleurs,

— condamné les bailleurs à réaliser les travaux d’entretien sus-énoncés,

— condamné les preneurs à payer une somme de 48.199,95 € au titre de leur dette locative provisoirement arrêtée au mois de février 2023,

— condamné les parties adverses aux entiers dépens, outre une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et rejeté le surplus des demandes.

Ils forment d’autre part appel incident et demandent à la cour :

— de suspendre le paiement du loyer à compter du 1er août 2021 jusqu’à l’exécution des travaux de réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées,

— de condamner les bailleurs à refaire les comptes entre les parties depuis la date de prise d’effet du bail,

— de les condamner sous astreinte à effectuer d’autres travaux d’entretien en sus de ceux ordonnés par le tribunal, à savoir :

* réfection du tuyau d’arrivée d’eau situé dans le jardin,

* débroussaillement à l’arrière de la maison,

* réalisation d’un drain périphérique,

* renforcement du mur de soutènement du jardin,

* remplacement des robinets des radiateurs,

* remplacement des robinets de la salle de bain,

* réalisation d’une ventilation dans la salle de bain,

* mise en conformité des garde-corps de l’escalier,

* réfection de la toiture,

* reprise des peintures et des sols,

* assainissement total de la maison et des extérieurs,

— de condamner les bailleurs à leur payer les sommes de :

* 499 € au titre du remplacement de la cuisinière,

* 944 € au titre des appareils de chauffage utilisés en remplacement de la chaudière défectueuse,

* 5.000 € au titre des pertes matérielles causées par l’humidité ambiante,

* 12.800 € au titre des pertes de matériel électronique causées par le défaut de conformité de l’installation électrique,

* 3.500 € au titre des pertes de vêtements et de matériels divers entreposés dans la buanderie,

* 11.000 € en dédommagement du temps perdu par M. [H] au détriment de son activité professionnelle,

— et de condamner enfin les appelants aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 novembre 2025.

DISCUSSION

Sur l’irrecevabilité des conclusions d’appel :

L’article 961 du code de procédure civile dispose que les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l’alinéa 2 de l’article précédent, comprenant notamment celle du domicile s’il s’agit d’une personne physique, n’ont pas été fournies. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu’au jour du prononcé de la clôture.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de signification dressé le 22 mai 2023 par la SCP ALBERTIN, JOSEPH & FONT, huissiers de justice associés, que le domicile personnel de M. [J] [S] n’est pas situé au [Adresse 3] à Marseille, comme mentionné dans les conclusions d’appel, cette adresse correspondant en réalité à son lieu de travail. Faute pour l’intéressé d’avoir régularisé cette mention avant le prononcé de l’ordonnance de clôture, les conclusions prises en son nom doivent être déclarées irrecevables.

En revanche, cette sanction est strictement personnelle et n’affecte pas la recevabilité des conclusions prises aux noms de ses coïndivisaires, de sorte que la cour demeure saisie de l’appel principal interjeté par Mme [Q] [P] et MM. [W] et [D] [S].

Sur la demande d’annulation du jugement :

Selon l’article 901 du code de procédure civile, la déclaration d’appel doit indiquer les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si celui-ci tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

L’article 562 du même code dispose encore que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Il s’ensuit que l’étendue de la saisine de la cour est limitée par les énonciations de l’acte d’appel. Or, au cas présent, la déclaration d’appel souscrite par les consorts [P] – [S] ne tendait pas à l’annulation du jugement, mais uniquement à sa réformation.

La demande d’annulation du jugement formée dans les conclusions d’appel doit donc être déclarée irrecevable.

Sur les demandes aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, a dès son prononcé l’autorité de chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

L’article 544 du même code dispose également que les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d’instruction peuvent être immédiatement frappés d’appel comme ceux qui tranchent tout le principal.

C’est donc par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a déclaré ces demandes irrecevables en raison de l’autorité de chose jugée attachée à sa précédente décision rendue le 11 décembre 2019.

D’autre part, force est de constater qu’aux termes des conclusions d’appel la cour n’est pas saisie d’une demande subsidiaire aux fins de résiliation judiciaire du bail.

Sur l’indécence du logement :

En vertu de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien qu’il a commis, et il lui appartient de forger sa conviction à travers l’ensemble des éléments de preuve qui lui sont soumis.

Le juge ne peut refuser d’autre part d’examiner le rapport d’un technicien établi à la demande de l’une des parties dès lors qu’il est soumis au débat contradictoire, et il peut retenir tout ou partie de ses conclusions lorsqu’elles sont corroborées par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a écarté les conclusions de M. [F] [M] selon lesquelles les locataires ne subissaient aucun trouble de jouissance, dans la mesure où celles-ci étaient contredites par d’autres éléments de preuve, à savoir :

— le rapport établi le 7 mai 2022 par M. [V] [R], concluant à l’insalubrité du logement,

— les procès-verbaux de constats dressés par Maîtres [C] [O] et [I] [U], commissaires de justice,

— les comptes-rendus émanant de diverses entreprises du bâtiment consultées par les locataires,

— et le courriel du 26 novembre 2014 émanant de l’agence immobilière PISANI, mandataire des bailleurs, confirmant la réalité des désordres.

C’est donc à bon droit qu’il a retenu que le logement ne satisfaisait pas aux critères de décence, prononcé une réfaction du loyer et fait application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permettant d’ordonner la réalisation de travaux de mise en conformité.

Sur la demande de suspension du loyer :

Les époux [H], qui ont conclu à la confirmation du chef de jugement réduisant le montant du loyer mensuel à 600 € à compter du 1er août 2021 jusqu’à la réalisation des travaux mis à la charge des bailleurs, sont irrecevables à demander en même temps la suspension du loyer jusqu’à l’exécution des travaux de réparation de la canalisation d’évacuation des eaux usées.

Sur la demande de reprise des comptes :

De la même manière les intimés, ayant conclu à la confirmation du chef de jugement les condamnant à payer une somme de 48.199,95 € au titre de leur dette locative provisoirement arrêtée au mois de février 2023, sont irrecevables à poursuivre la condamnation des bailleurs à reprendre les comptes entre les parties depuis la date de prise d’effet du bail.

Sur les demandes de réalisation de travaux supplémentaires :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté les demandes de réalisation de travaux concernant :

— la réfection du tuyau d’arrivée d’eau situé dans le jardin,

— le débroussaillement à l’arrière de la maison,

— la réalisation d’un drain périphérique,

— le renforcement du mur de soutènement du jardin,

— la mise en conformité des garde-corps de l’escalier,

en retenant soit qu’ils relevaient de l’obligation d’entretien pesant sur le locataire, soit qu’il n’était pas produit d’éléments suffisamment probants pour établir leur nécessité.

S’agissant des travaux réclamés en cause d’appel, il y a lieu de condamner en sus les bailleurs, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à remplacer les robinets thermostatiques équipant les radiateurs, dont M. [R] a relevé dans son rapport qu’ils étaient très difficiles à manoeuvrer en raison de leur vétusté.

Les locataires doivent être en revanche déboutés du surplus de leurs demandes concernant:

— le remplacement de la robinetterie et la réalisation d’une ventilation dans la salle de bain,

— la réfection de la toiture,

— la reprise de l’ensemble des peintures et des sols,

— l’assainissement total de la maison et de ses extérieurs,

ces travaux n’ayant été prescrits ni par l’expert judiciaire, ni par le technicien susnommé.

Sur les demandes en dommages-intérêts :

C’est encore par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a débouté les époux [H] de leurs demandes en dommages-intérêts en relevant que celles-ci ne reposaient pas sur des éléments probants, étant observé qu’aucune pièce supplémentaire n’est produite à ce sujet en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les conclusions prises au nom de M. [J] [S],

Déclare en revanche recevables celles prises aux noms de Mme [Q] [P] et de MM. [W] et [D] [S],

Déclare irrecevable la demande d’annulation du jugement rendu le 25 avril 2023 par le tribunal de proximité de Menton,

Confirme ledit jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [Q] [P] et MM. [W], [D] et [J] [S] à remplacer les robinets thermostatiques équipant les radiateurs du logement, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt,

Rejette les autres demandes de travaux concernant le remplacement de la robinetterie et la réalisation d’une ventilation dans la salle de bain, la réfection de la toiture, la reprise de l’ensemble des peintures et des sols, et l’assainissement total de la maison et de ses extérieurs,

Déclare irrecevable la demande de suspension du loyer,

Déclare irrecevable la demande de reprise des comptes,

Condamne les appelants aux dépens, ainsi qu’à verser aux intimés une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT