COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2026

Rôle N° RG 22/05675 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJH2N

[U] [Q]

[A] [P] épouse [Q]

C/

[J] [L]

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Avril 2026

à :

M^e Alexandre ROBELET

M^e Fabien BARNOIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 22 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04377.

APPELANTS

Monsieur [U] [Q]

né le 27 Février 1948 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandre ROBELET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [P] épouse [Q]

née le 17 Avril 1950 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre ROBELET, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [J] [L]

né le 03 Avril 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fabien BARNOIN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 29 juin 2004, Mme [M] [X] et M. [U] [Q] ont consenti un bail commercial à M. [F] [D].

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives qui a commencé à courir le premier juillet 2004 pour se terminer le 30 juin 2013 et moyennant un loyer annuel initial de 10'080'€, soit 840'€ par mois ayant fait l’objet de révisions et s’élevant annuellement à la somme de 10'200 euros.

La désignation des locaux étant décrite comme suit dans le bail : Une salle de bar donnant sur la [Adresse 3], une salle pizzeria avec four à pizzas, une salle de restaurant, une cuisine, un WC et un local technique, le tout attenant, plus une cave sous la salle de bar à laquelle on accède par le bar – Un appartement situé au premier et 2ème étage composé de trois pièces principales plus une salle de bains avec WC, auquel on accède par le bar.

La destination des lieux loués est': débit de boissons pizzas à emporter et à consommer sur place. Les locaux d’habitation, pour l’habitation personnelle du preneur, celle de son conjoint le cas échéant et celle des membres de sa famille à charge.

Les époux [U] [Q] et [A] [E] sont désormais les propriétaires des locaux loués.

Suivant acte de cession de gré à gré en date du 3 avril 2012, M. [Y] [L] a acquis auprès de Maître [W] [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire de M. [F] [D], le fonds de commerce de ce dernier.

Ladite cession emportait également cession de plusieurs éléments corporels et incorporels dont le droit au bail commercial.

M. [Y] [L] devenait le nouveau locataire.

Par demande signifiée le 20 décembre 2012, M. [Y] [L] sollicitait le renouvellement du bail commercial en application de l’article L 145-10 du code de commerce.

Le preneur, M. [Y] [L] s’est plaint de multiples désordres qui, selon lui, affectaient tant le local commercial situé au rez- de-chaussée que l’appartement situé au premier et deuxième étage de l’immeuble.

M. [Y] [L] a fait assigner les bailleurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan,

Par ordonnance de référé du 18 juillet 2018, le juge des référés a débouté M.[Y] [L] de sa demande de condamnation des bailleurs à réaliser les travaux sous astreinte, de sa demande de consignation des loyers, a condamné les bailleurs à payer une somme de 3'300'€ à valoir sur l’indemnisation du préjudice du locataire au titre d’un retard à effectuer des travaux de façades et de toiture suite à des problèmes d’infiltrations d’eau et a désigné M. [G] [K] en qualité d’expert judiciaire chargé d’examiner les désordres.

L’expert judiciaire désigné, M. [G] [K], a déposé son rapport le 8 février 2019.

Par exploit d’huissier de justice en date du 21 juin 2019, M.[Y] [L] a fait assigner M. [U] [Q] et Mme [A] [E] devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin de solliciter, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la condamnation des bailleurs à réaliser les travaux décrits dans le rapport d’expertise et en réparation de ses divers préjudices (préjudice de jouissance et préjudice lié à la perte d’exploitation). Le preneur alléguait notamment que les désordres qu’il subissait étaient liés à la vétusté des biens et installations.

Par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan se prononçait en ces termes':

— condamne M. [U] [Q] et Mme [N] [E] à procéder à leurs frais, dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, aux travaux listés par l’expert judiciaire et repris dans le devis en date du 19 décembre 2018 de la SARL Bâtiment-Provence à l’exception des travaux relatifs aux postes 3,2 (cumulus), 4 (climatiseur) et 5 (lambris) du devis,

— dit que, faute pour eux de s’exécuter dans ce délai, M. [U] [Q] et Mme [N] [E] à payer à M. [Y] [L] une astreinte de 50 euros par jour de retard, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de huit mois suivant la signification du présent jugement,

— condamne M. [U] [Q] et Mme [N] [E] à payer à M.[Y] [L] la somme de 33'673 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de jouir et d’exploiter le bien loué conformément à sa destination contractuelle,

— déboute M. [Y] [L] du surplus de ses demandes,

— condamne M. [U] [Q] et Mme [N] [E] épouse [Q] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamne M. [U] [Q] et Mme [N] [E] à payer à M. [Y] [L] la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire de l’entière décision,

— rejette le surplus des demandes,

— rappelle que toute condamnation au paiement d’une somme d’argent emporte intérêts au taux légal à compter du jugement.

Le 15 avril 2022, les époux [U] [Q] et [A] [E] formaient un appel en intimant M. [Y] [L],

L’ordonnance de clôture était finalement prononcée le 18 février 2026 avant l’ouverture des débats après révocation en considération de l’accord des parties.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2026, les époux [A] [E] et [U] [Q] demandent à la cour de':

vu l’article 606, les articles 1103 et suivants, 1719 et 1755 du code civil,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé comme des réparations locatives les réparations liées aux postes 3.2 (cumulus), 5 (climatiseur) et 5 (lambris) du devis en date du 29 décembre 2018 de la SARL Bâtiment-provence.com,

— juger que les époux [Q] ont consenti à prendre à leur charge les réparations suivantes':

— la fenêtre des sanitaires dans la mesure où comme l’indique le tribunal elle assure le clos de l’immeuble,

— le problème d’ouverture des portes d’entrée en verre du bar dans la mesure où comme l’indique le tribunal il s’agit d’assurer le clos du local et qu’il s’agit d’un problème de conception

juger que M. [U] [Q] et Mme [A] ont réalisé ces réparations au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu,

juger que les époux [Q] ont accepté que soit acquise à M.[Y] [L] la somme de 3'300 € au titre du préjudice du preneur un préjudice subi du fait de l’impossibilité de jouir et d’exploiter le bien loué conformément à sa destination contractuelle en lien avec ces deux postes de travaux, somme correspondant à la somme à laquelle ils ont été solidairement condamnés à titre de provision à M. [Y] [L] dans l’ordonnance de référé du 18 juillet 2018 à valoir sur l’indemnisation de son préjudice et qu’ils ont d’ores et déjà réglée',

— infirmer le jugement rendu dans toutes ses autres dispositions, concernant les désordres suivants':

— décollement et effritement des carrelages du duplex à l’étage

— 'l’installation électrique de l’appartement en duplex

— l’installation du chauffe-eau électrique de l’appartement en duplex

— le carrelage de la salle arrière du bar

— l’apparition de salpêtre dans la salle de restauration

— la coupure d’eau dans la cuisine

statuant à nouveau,

— débouter M. [Y] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions relativement à ces autres désordres et de toute autre demande d’indemnisation notamment en lien avec un préjudice de jouissance allégué.

— condamner M. [Y] [L] à payer à M. et Mme [Q] une somme de 5'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [Y] [L] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2026, M. [Y] [L] demande à la cour de':

vu l’article 914-4 du code de procédure civile, les articles 1103, 1719 et 1755 du code civil,

— déclarer les demandes de M. [Y] [L] recevables et bien fondées, et en conséquence :

— confirmer le jugement en ce qu’il a':

— condamné M. [U] [Q] et Mme [N] [E] épouse [Q] à procéder à leurs frais, aux travaux listés par l’expert judiciaire et repris dans le devis en date du 19 décembre 2018 de la SARL Bâtiment- que sont':

partie commerce':

réparations des dommages causés par les infiltrations d’eau dues à la façade':

reprise plafond en lambris.

changement du cumulus.

changement de la climatisation réversible.

réparations des dommages causés par les infiltrations d’eau aux murs et au plafond provenant d’un autre appartement appartenant au bailleur':

mettre fin aux infiltrations d’eau : couloir cuisine, escalier, salles.

reprises des murs dégradés et des peintures.

réparations des dommages causés par les artisans mandatés par le bailleur':

réparation et rétablissement de l’alimentation en eau de la cuisine.

changement de la totalité des carreaux défectueux.

réparations du clos de l’établissement

changement des 2 portes d’entrées vitrées à deux vantaux.

changement de la porte de service.

changement fenêtre du WC.

partie logement':

mise en conformité et rétablissement de l’électricité.

installations de chauffage.

consolidation des planchers et reprise du carrelage.

— condamne M. [U] [Q] et Mme [N] [E] épouse [Q] à payer à [Y] [L] la somme de 89 579 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de jouir et d’exploiter le bien loué conformément à sa destination contractuelle.

en conséquence

— juger que les désordres subis par M.[Y] [L] sont exclusivement dus à la vétusté des biens et installations ainsi qu’aux malfaçons des travaux réalisés par des entreprises mandatées par les bailleurs, auxquelles ils doivent répondre.

en conséquence,

— dire que la responsabilité contractuelle des consorts [Q] est engagée de plein droit.

— condamner les consorts [Q] à payer à M.[Y] [L] la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [Q] aux entiers dépens incluant les frais d’expertise ,

MOTIFS

1-sur la responsabilité des bailleurs et sur les désordres relevant de leur responsabilité

Selon l’article 1719 du code civil':Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ,

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1755 du même code ajoute':Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 606 du code civil: Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Concernant la répartition de la charge des travaux, le bail commercial comprend les stipulations contractuelles utiles suivantes :

— le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de réparation ou de remise en état, exceptés ceux impliqués par la nécessité de maintenir les lieux loués clos et couverts.

Entretien-Réparations : Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, à l’exclusion des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, pendant la durée du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparation locative. Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les trois ans étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux d’exploitation seront à sa charge exclusive. L’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation(…) L’entretien des équipements de ventilation et de climatisation ainsi que des installations électriques et téléphoniques afin de les rendre en parfait état de fonctionnement.

— travaux : Pendant toute la durée du bail, le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstruction, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le bailleur estimerait nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Le preneur ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, ni interruption de paiement de loyer, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si leur durée excédait quarante jours, à condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf cas de force majeure. En cas de nécessité d’exécution de travaux de recherche ou de réparation de fuite de toute sorte, de fissures dans des conduits de fumée ou de ventilation, notamment suite à un incendie ou à des infiltrations voire pour la réalisation de travaux de ravalement, le preneur devra déposer à ses frais et sans délai, tous agencements, enseignes, coffrages, décorations et en général toutes installations dont l’établissement s’avérerait indispensable pour la bonne réalisation des travaux'».

Le preneur sollicite la confirmation du jugement et la condamnation des bailleurs à réaliser sous astreinte à leurs frais l’ensemble des travaux reprise dans le devis de la société Bâtiment Provence.com annexé au rapport d’expertise.

Plus précisément, M. [Y] [L] fait valoir':

— le preneur ne peut supporter les réparations dues aux dégradations résultant des travaux entrepris par le bailleur.

— il ressort clairement des constatations de l’expert que l’ensemble des désordres subis par M.[Y] [L] trouve leur origine dans la vétusté des installations, et pour certains d’une absence de mise aux normes.

Pour s’opposer aux demandes du preneur de réalisation de certains travaux, les bailleurs font valoir :

— le preneur fait état de jurisprudences étendant à la charge du bailleur les réparations locatives pour cause de vétusté, sans citer les jurisprudences de la Cour de cassation,

— M.[Y] [L] qui a acquis le fonds de commerce aux enchères publiques, a nécessairement accepté de prendre les lieux dans un état déjà vétuste, et ce d’autant plus qu’il s’est abstenu de les visiter préalablement à son acquisition,

— il ne verse pas au débat d’état des lieux à son entrée dans les lieux pour juger de l’état de vétusté à ce moment et celui actuel. Il est donc dans l’incapacité de démontrer une vétusté aggravée depuis son entrée dans les lieux,

— les grosses réparations à la charge des bailleurs sont uniquement celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien,

— les désordres suivants restent à la charge du preneur ne concernant pas le clos et le couvert :décollement et effritement des carrelages du duplex à l’étage, l’installation électrique de l’appartement en duplex, l’installation du chauffe-eau électrique de l’appartement en duplex le carrelage de la salle arrière du bar, l’apparition de salpêtre dans la salle de restauration, la coupure d’eau dans la cuisine

— toutes les demandes de M.[Y] [L] relatives au coût de reprise des carrelages seront écartées puisqu’elles ne relèvent pas de l’article 606 du code civil et relèvent donc des réparations locatives.

Il est de principe que l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont des obligations continues à la charge du bailleur pendant la durée du bail.

Concernant les réparations nécessaires liées à la vétusté, mises en valeur par l’expert judiciaire, la cour observe que le bail commercial est silencieux concernant la vétusté et ne désigne pas la partie qui doit assumer la charge des éléments à remplacer et qui ont pu être usés par le temps.

Dans le silence du bail commercial, qui ne prévoit aucune disposition dérogatoire à l’article 1755 duc ode civil (article indiquant qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure), c’est bien au bailleur que revient la charge de la vétusté.

En effet, si les parties à un contrat de bail commercial peuvent transférer à la charge du preneur, tant les grosses réparations de l’article 606 du code civil que les réparations rendues nécessaires par la vétusté progressive des locaux, ce transfert doit faire l’objet de dispositions précises et expresses.

Or, il ne résulte d’aucune des stipulations contractuelles du bail commercial litigieux que ledit bail aurait transféré à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, incluant celles visant à assurer le couvert, ainsi que la charge des travaux rendus nécessaires par l’état de vétusté de l’immeuble.

Concernant les travaux de mise aux normes, il est également de principe que la charge des travaux de mise en conformité du bien loué incombe au propriétaire bailleur, sauf clause contractuelle dérogatoire expresse. Or, en l’espèce, les bailleurs n’excipent aucune clause contractuelle dérogatoire en ce sens.

Pour apprécier l’étendue de la responsabilité contractuelle des bailleurs quant aux travaux leur incombant, la cour doit reprendre chaque poste de préjudice contesté par ces derniers.

— sur la fenêtre des sanitaires, sur la portée d’entrée en verre du bar, sur la porte de service

La responsabilité contractuelle des bailleurs pour les désordres et les travaux concernant, la fenêtre des sanitaires et concernant le problème d’ouverture des portes d’entrée en verre du bar est toujours engagée. En effet, d’une part, ils ne contestent pas qu’il s’agit bien d’un manquement à leur obligation de délivrance et d’autre part, il n’est pas démontré que le refus du preneur de laisser des travaux s’exécuter était illégitime. Sur ce point, la cour relève que le courriel produit aux débats par les bailleurs émane d’une entreprise qui avait uniquement été mandatée pour réparer la fenêtre et la porte et non pas pour les remplacer. Les bailleurs n’établissent pas suffisamment que l’artisan allait réaliser de vrais travaux de remise en état et non pas de petits travaux inefficaces.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il ordonne aux bailleurs de réaliser les travaux décrits dans le devis du 19 décembre 2018 relativement à la fenêtre des sanitaires et à la porte d’entrée en verre du bar.

S’agissant de la porte de service de l’immeuble, le constat d’huissier de justice mentionne':

— la porte de service du local commercial est une porte en bois, ancienne, à simple vitrage,

— il est difficile d’ouvrir cette porte qui frotte contre le dormant,

— nous constatons que cette porte vitrée de service vétuste n’est pas étanche, il y a un interstice important entre la porte et le dormant.

Ajoutant au jugement, la cour ordonne aux bailleurs de procéder aux travaux de changement de la porte de service.

Le surplus des demandes de M. [Y] [L] est rejeté concernant ces éléments.

— sur les carrelages

Le jugement critiqué a mis à la charge des bailleurs des travaux de reprise du carrelage dans la partie logement.

L’expert judiciaire déclare dans son rapport du 8 février 2019 , au sujet du «' décollement et l’effritement des carrelages du duplex à l’étage'» : Nous avons remarqué que la structure des planchers des deux niveaux de l’appartement sont constitués de poutres et enfustages en bois. Ce type de structure a tendance, avec le temps à s’affaisser au niveau des enfustages entre poutres. Cet affaissement provoque un flambement tout à fait visible, notamment au deuxième étage, et les carrelages qui sont posés dans ces pièces se déchaussent et fissurent, d’autant que la pose a été faite à joints minces. L’origine de ce désordre est liée à la vétusté du bâtiment.

Concernant les carrelages du duplex à l’étage, l’expert judiciaire a relevé des défauts relevant clairement de la responsabilité du bailleur, s’agissant d’un désordre lié à la vétusté du bâtiment.

Concernant le carrelage dans la salle arrière bar, le constat d’huissier de justice du 15 novembre 2016 énonce également: le carrelage a sauté sur une largeur d’environ deux mètres et sur une longueur d’environ un mètre. Que dans la salle arrière du bar, près du comptoir une partie du carrelage a été changée et que ce carrelage changé se fissure à de nombreux endroits (… )que le carrelage de la cuisine s’est soulevé avec présence de fissures'»Lors de notre visite M.[Y] [L] nous précise que le carrelage a commencé à se décoller depuis qu’a eu lieu une intervention en sous-sol de l’immeuble voisin. La version de M.[Y] [L], que nous ne pouvons pas vérifier, est que ces travaux en gros 'uvre auraient ébranlés la structure du plancher du bar provocant un décollement des carrelages. De plus nous constatons qu’il n’y a pas de joint de dilatation périphérique pour ce carrelage et, sur la surface décarrelée nous constatons également la très faible quantité de trace de colle à carrelage. Le carrelage de reprise exécuté en réparation est inadapté à l’usage qui en est fait. Il s’agit d’un carrelage de faible épaisseur et fragile, généralement utilisé pour des salles de bains et non pour un lieu recevant du public. Dans la cuisine il s’agit également d’un défaut de collage du carrelage. Nous pouvons donc considérer qu’il s’agit de désordres liés à la vétusté, à l’inadaptation des matériaux et une mauvaise mise en 'uvre.

Ce constat d’huissier de justice corrobore les conclusions de l’expert judiciaire quant au fait que les désordres liés à la vétusté ont entraîné de graves dégradations du carrelage.S’agissant de désordres liés à la vétusté, ils doivent être mis à la charge des bailleurs et les travaux ordonnés à ce titre par le tribunal sont justifiés. Le jugement est confirmé concernant le carrelage, la cour rejetant le surplus des demandes de l’intimé sur ce point.

En conséquence, la cour rejette la demande des appelants tendant à voir écarter leur responsabilité au titre du carrelage dans son intégralité.

— sur l’installation électrique de l’appartement en duplex :

Concernant l’installation électrique de l’appartement en duplex, l’expert judiciaire mentionne': L’installation que nous avons constatée est totalement hors normes et présente effectivement un risque à son utilisation. D’après les informations de M. [Y] [L] cette installation était en place lors de sa prise de possession des lieux et c’est la raison pour laquelle il n’a jamais occupé l’appartement en duplex de l’étage. Il s’agit d’un défaut qui est au-delà de la vétusté, car il n’a jamais été aux normes. Lors de notre deuxième visite M.[Y] [L] nous signale un défaut dans l’installation électrique. En effet il est obligé, pour allumer ou éteindre l’éclairage du bar d’intervenir directement au niveau du disjoncteur différentiel sur le tableau électrique, n’ayant pas d’interrupteur à cet usage.

Il convient de rappeler qu’il est de principe que l’obligation de délivrance implique que, sauf clause expresse contraire, l’obligation du bailleur s’étend à tous les travaux devenus nécessaires pendant la durée du bail pour la mise en conformité aux normes de sécurité.

En l’espèce, l’expert judiciaire relève un double problème concernant l’installation électrique , celle-ci résulte non seulement de la vétusté mais également d’une absence de mise aux normes. Il a été précédemment jugé que tant la vétusté que les travaux nécessaires à la mise aux normes relevaient de la responsabilité des bailleurs.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il ordonne la mise en conformité et le rétablissement de l’électricité conformément au devis du 19 décembre 2018. Le surplus des demandes de l’intimé sur ce point est rejeté.

En conséquence, la cour rejette la demande des appelants tendant à voir écarter leur responsabilité au titre de l’installation électrique de l’appartement en duplex.

— sur l’installation du chauffe-eau électrique de l’appartement en duplex :

Concernant le chauffe-eau, l’expert judiciaire énonce :

— dans l’escalier menant à la salle de bar, nous constatons la présence d’un chauffe-eau électrique, dont M. [L] ne peut nous dire s’il est en état de fonctionnement. Sa position et son encastrement dans le faux-plafond rendent toute intervention très compliquée,

— n’ayant pas pu vérifier le fonctionnement de ce chauffe-eau, nous ne savons pas quel est son état. Par contre son emplacement représente une véritable difficulté pour toute intervention ou remplacement. Il s’agit d’un défaut de conception à la base de l’installation.

Dès lors que le bail commercial met à la charge du preneur l’entretien des, lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, ce dernier doit pouvoir accéder facilement au chauffe-eau qu’il est tenu d’entretenir pour le faire fonctionner. Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque l’expert judiciaire relève un défaut de conception à la base de l’installation et le fait que son emplacement représente une véritable difficulté pour toute intervention ou remplacement. Ce mauvais positionnement du chauffe-eau relève bien de la responsabilité des bailleurs.

En conséquence, la cour rejette la demande des appelants tendant à voir écarter leur responsabilité au titre de l’installation du chauffe-eau électrique de l’appartement en duplex.

— sur l’apparition de salpêtre dans la salle de restauration

Il est de principe que le bailleur ne peut pas par avance neutraliser son obligation de procéder aux travaux imputables à des vices affectant la structure de l’immeuble, sous peine de méconnaître son obligation de délivrance.

Selon l’huissier de justice :Nous constatons que le sol est inondé . Nous constatons que le mur, côté droit de la cuisine et le mur d’accès à la cuisine, présente des traces de salpêtre dû à des infiltrations d’eau.

Selon l’expert judiciaire : Les travaux de réparation suite à un premier signalement d’un désordre de même type n’ont pas été suffisamment bien réalisés. N’ayant pas fait de sondage, nous ne pouvons définir l’origine exacte de ce désordre, mais il semble qu’une fuite dans le réseau d’évacuation compris dans l’encoffrement sur le côté de l’escalier en soit à l’origine. Il s’agit d’un défaut de réparation. Nous précisons que celle-ci a été réalisée par une entreprise non qualifiée spécifiquement missionnée par le bailleur.

En l’espèce, il convient de rappeler que le bailleur, selon les stipulations contractuelles, conserve à sa charge les travaux liés au clos et au couvert du bâtiment loué en application du l’article 606 du code civil.

Or, tant le constat d’huissier de justice que le rapport d’expertise judiciaire démontrent que le salpêtre est lié à une fuite dans le réseau d’évacuation compris dans l’encoffrement sur le côté de l’escalier. En outre, le preneur ne peut as atteindre l’origine de la fuite sans avoir à casser l’encoffrement.

Les réparations de la fuite à l’origine du salpêtre sont donc de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les travaux de nature à y remédier sont de grosses réparations de l’article 606 du code civil relevant de la responsabilité des bailleurs.

La cour fait en conséquence droit aux demandes suivantes du preneur':

— mettre fin aux infiltrations d’eau : couloir cuisine, escalier, salles.

— reprises des murs dégradés et des peintures.

En conséquence, la cour rejette la demande des appelants tendant à voir écarter leur responsabilité au titre du salpêtre dans la cuisine.

— sur la coupure d’eau dans la cuisine

Selon l’expert judiciaire « M.[Y] [L] nous explique que suite aux travaux de réparation vu dans l’article précédent (réparation de la fuite d’eau au niveau de l’escalier) le tube d’alimentation en cuivre, alimentant en eau la cuisine, a été endommagé. Il semblerait qu’une réparation par soudure ait été réalisée pour réparer le tube en cuivre et recouverte par le nouveau carrelage mis en place, ce qui est totalement proscrit dans les règles de construction. Cette réparation a effectivement lâché, provoquant une inondation pour laquelle l’artisan chargé d’intervenir en réparation n’a rien trouvé de mieux que de couper l’alimentation en eau de la cuisine au départ de la clarinette de répartition. Nous sommes donc devant une succession de malfaçons et d’erreur d’exécution. »

Dans la mesure où il ressort des conclusions de l’expert judiciaire que la coupure d’eau dans la cuisine n’est pas liée à la faute du preneur, mais est uniquement due à une mauvaise réparation dont le bailleur est à l’origine, la responsabilité de cette coupure d’eau incombe donc aux bailleurs.

Le jugement est confirmé en ce qu’il ordonne aux bailleurs de réaliser les travaux décrits dans le devis du 19 décembre 2018, lequel mentionne la remise en eau.

En conséquence, la cour rejette la demande des appelants tendant à voir écarter leur responsabilité au titre de la coupure d’eau dans la cuisine.

— sur la reprise plafond en lambris, le changement du cumulus, le changement de la climatisation réversible.

Concernant les lambris, l’expert judiciaire retient que ce désordre est lié à la vétusté et il énonce encore': ce désordre, minime, est certainement dû à un défaut de suspente de ce faux-plafond qui, avec le temps, s’est affaissé.

S’agissant d’un défaut minime en lien avec les manquements du bailleur et alors même que le preneur à un devoir d’entretien des lieux loués, la cour confirme le jugement e ce qu’il a refusé de mettre à la charge des bailleurs les travaux relatifs aux lambris.

Pour ce qui du cumulus (dont les preneurs demandent le changement), ni le constat d’huissier de justice, ni le rapport d’expertise judiciaire ne font état d’un dysfonctionnement de cette installation.

La cour confirme le jugement en ce qu’il a refusé de mettre à la charge des bailleurs les travaux relatifs au changement du cumulus.

Le preneur ne démontre pas de manquements du bailleur concernant la climatisation alors même que':

— le bail commercial met expressément l’entretien de la climatisation à la charge du preneur afin de le rendre en parfait état de fonctionnement,

— l’expert judiciaire mentionne clairement que le désordre de l’unité de climatisation est liée à un défaut d’entretien.

La cour confirme le jugement en ce qu’il a refusé de mettre à la charge des bailleurs les travaux relatifs au climatiseur.

— sur l’installation de chauffage et la consolidation des planchers

Le preneur demande la condamnation des bailleurs à installer un système de chauffage dans la partie logement, étant précisé que ces derniers ne soutiennent pas que les lieux loués à titre d’habitation comprennent effectivement un système de chauffage.

Si le rapport d’expertise judiciaire mentionne la présence d’une climatisation réversible, cette climatisation est située dans l’arrière-bar et non dans le logement. Le constat d’huissier de justice fait aussi état d’un split de climatisation dans la pièce principale du premier étage, sachant que toutefois, le bail précise que le logement loué comporte non pas une seule pièce principale mais trois pièces et une salle de bains.

Or, les bailleurs ne rapportent pas la preuve que le logement comporte des éléments d’équipement telle qu’une installation permettant un chauffage normal.

En conséquence, la cour condamne les bailleurs à procéder à leurs frais à la mise en 'uvre dans la partie logement d’une installation permettant un chauffage normal.

Le preneur demande enfin la condamnation des bailleurs à consolider les planchers dans le logement.

Sur ce point, l’expert judiciaire relate':« Nous avons remarqué que la structure des planchers des deux niveaux de l’appartement sont constitués de poutres et enfustages en bois. Ce type de structure a tendance, avec le temps à s’affaisser au niveau des enfustages entre poutres. Cet affaissement provoque un flambement tout à fait visible, notamment au deuxième étage.L’expert judiciaire confirme lui aussi le mauvais état du plancher du logement, indiquant': «'par cette ouverture, nous constatons que le plancher du premier étage est complètement fissuré'».

Ces pièces établissent que les planchers des premier et deuxième étage, supportant le logement loué, sont très dégradés et dangereux. Or, rien ne permet d’imputer ces dégradations à un défaut d’entretien par le preneur. Les travaux relatifs à la solidité du bâtiment et à la structure relèvent bien de la responsabilité des bailleurs qui doit délivrer à son preneur des locaux clos et couverts tout au long de la vie du bail.

En conséquence, ajoutant au jugement la cour condamne les bailleurs à procéder à leurs frais à la consolidation des planchers du logement.

Pour ce qui est du délai d’exécution des travaux, il sera fixé à 12 mois à compter de la signification du présent arrêt, au regard de leur ampleur.

Pour ce qui est de l’astreinte, le prononcé d’une telle mesure apparaît nécessaire au regard des récalcitrances des bailleurs. Toutefois, cette astreinte sera limitée à 10 euros par jour de retard et courra pendant un délai maximal de 8 mois à compter de l’expiration du délai d’exécution des travaux.Le jugement est donc infirmé concernant le taux et la durée de l’astreinte.

Il résulte des dispositions précédentes que les bailleurs ont commis de multiples fautes au regard de leur obligation de délivrance des lieux loués, lesdites fautes pouvant ouvrir droit à réparation au preneur.

2-sur la demande du preneur de dommages-intérêts

Selon l’article 1719 du code civil':

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ,

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Vu l’article 1147 ancien du code civil,

Au soutien de sa demande d’indemnisation à hauteur de 89'579 euros, le preneur fait valoir':

— il n’a pas pu exploiter pleinement son fonds de commerce conformément à sa destination contractuelle,

— les désordres n’ayant pas été réparés, le préjudice s’est poursuivi,

— il a fait procéder à une analyse économique détaillée par son expert-comptable, la société Sophec,

— par jugement du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Draguignan a réparé le préjudice de jouissance et d’exploitation constaté jusqu’à cette date, en allouant au preneur la somme de 33'673'€,

— les désordres n’ayant pas été réparés, le préjudice s’est poursuivi postérieurement depuis lors de manière autonome et distincte,

— il subit une impossibilité matérielle d’exploiter normalement l’activité de pizzeria,

— deux commerces de pizzas à emporter, profitant de ses difficultés, se sont installés à proximité,

— le diagnostic de performance énergétique n’a jamais été communiqué à l’intimé, alors même

qu’il s’agit d’une obligation légale applicable aux locaux commerciaux.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires du preneur, les bailleurs rétorquent':

— la prétendue baisse d’activité invoquée par le preneur a pour causes directes’et évidentes :

— sa fonction de premier adjoint au maire, et est donc de fait très impliqué dans la vie locale.

— sa double activité professionnelle sur deux établissements à [Localité 5]

— l’établissement Le Café du Midi est volontairement fermé sur ce créneau, non pas en raison d’une perte d’activité, mais pour permettre l’exploitation de l’autre établissement le [Adresse 4] qui est devenu son établissement principal,

— le preneur ne peut valablement se prévaloir d’une modification imprévisible du tissu commercial, ni d’une concurrence nouvelle, dès lors que ce contexte existait déjà antérieurement et qu’il a repris le bail en parfaite connaissance de cause,

— la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 (Grenelle II) a imposé le DPE pour les ventes depuis le 1er janvier 2011, mais son extension aux baux commerciaux n’a été effective qu’à partir du 1er juillet 2013 (décret n°2012-111 du 27 janvier 2012),

— dès lors que le bail commercial est bien antérieur au premier juillet 2021, ainsi que la cession de gré à gré intervenue avec M.[Y] [L], le bailleur n’avait pas d’obligation légale de communiquer un DPE à ce dernier en 2012.

S’agissant tout d’abord du manquement reproché aux bailleurs, qui n’auraient pas satisfait à leur obligation de remettre au preneur le diagnostic de performance énergétique, la cour relève qu’en matière de bail commercial cette obligation particulière existe tant lors de la conclusion que du renouvellement et ce depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010. Or, le bail commercial litigieux a été initialement conclu en 2004 et M. [Y] [L] ne se prévaut pas d’un renouvellement du bail commercial dans ses conclusions au regard de ce point particulier. En outre, il ne résulte pas des dispositions particulières applicables au DPE , citées par l’intimé, qu’en matière de cession du fonds de commerce, le propriétaire des lieux devrait remettre au cessionnaire ledit DPE. En conséquence, la cour ne retient pas de faute commise par les bailleurs à ce titre.

Concernant ensuite les préjudices invoqués par le preneur en rapport avec les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance, il résulte du rapport d’expertise judiciaire ':

— les désordres visés sont essentiellement liés à des problèmes de vétusté ou des défauts liés à de mauvaises reprises et réparations,

— le montant des travaux de réparation est estimé à 14'609, 86 euros TTC,

— les préjudices liés à ces désordres sont l’impossibilité d’utiliser l’appartement du premier étage et d’exploiter la salle de restaurant et donc une perte financière d’exploitation ainsi que des préjudices sont plus liés au confort et à l’esthétique générale de l’établissement.

Sur le principe, il est donc établi, comme l’affirme l’intimé,qu’il n’a pas pu exploiter pleinement son fonds de commerce conformément à sa destination contractuelle. Il a également souffert d’un préjudice lié aux difficultés d’habiter la partie logement du bien loué.

Concernant le montant précis de son préjudice, le preneur produit aux débats des pièces précises, sérieuses, chiffrées sous la forme d’évaluations et d’analyses faites par des experts comptables concernant les pertes d’exploitation sur les périodes 2012 à 2018, 2019 à 2022, puis de nouveau de 2023 à 2025 (56'554 euros, 29'295 euros, 25'981 euros).

Toutefois, c’est à juste titre que les bailleurs font valoir que M. [Y] [L] exerce une double activité qui explique aussi les pertes financières alléguées. En effet, il n’est pas contesté par ce dernier qu’il exploite outre une activité de café et pizzéria au sein des locaux litigieux une seconde activité de restauration traditionnelle dans un autre établissement appelé le Square bar. En outre, le constat de commissaire de justice du 22 janvier 2026, versé aux débats par les bailleurs, témoigne de ce que le preneur ferme, tous les jours sur la pause méridienne, le café litigieux afin d’assurer le service de son second établissement de cuisine traditionnelle.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’il affirme, M. [Y] [L] n’établit pas que les difficultés d’exploitation du café du midi (les locaux loués) sont à l’origine de l’installation de commerces concurrents à proximité. Rien n’indique en effet que le centre de [Localité 5] aurait été déserté par les commerçants. En outre, M. [Y] [L] a lui-même fait le choix de gestion de fermer tous les jours, sur la pause de midi, sa pizzeria.

Compte tenu de l’ensemble des pièces produites et des débats, le préjudice subi par M. [Y] [L] peut être évalué à 35'000 euros au regard notamment de la durée des désordres et des préjudices subis ayant affecté tant le fonds de commerce que le logement (pendant plus de 12 ans).

Infirmant le jugement, la cour condamne les bailleurs à payer au preneur la somme de 35 000 euros en réparation du préjudice subi.

3-sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige, le jugement est confirmé du chef de l’article 700 et des dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les époux [A] [E] et [U] [Q] sont condamnés aux entiers dépens d’appel dont ceux exposés par M. [Y] [L] ainsi qu’à payer à ce dernier une somme de 4000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne les chefs relatifs au délai d’exécution des travaux, à l’astreinte et au montant du préjudice accordé au preneur (lesdits chefs étant infirmés),

statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejette les demandes des époux [A] [E] et [U] [S] à voir écarter leur responsabilité au titre de l’installation du chauffe-eau électrique de l’appartement en duplex au titre de la coupure d’eau et du salpêtre dans la cuisine,

— condamne les époux [A] [E] et [U] [Q] à procéder à leurs frais aux travaux suivants':

— procéder aux travaux de changement de la porte de service.

— mettre fin aux infiltrations d’eau : couloir cuisine, escalier, salles.

— reprises des murs dégradés et des peintures.

— la mise en 'uvre dans la partie logement d’une installation permettant un chauffage normal.

— la consolidation des planchers du logement.

— fixe le délai d’exécution des travaux à une durée maximale de 12 mois à compter de la signification du présent arrêt,

— dit que faute pour eux de s’exécuter dans ce délai, les époux [A] [E] et [U] [Q] devront payer à M. [Y] [L] une astreinte de 10 euros par jour de retard laquelle courra pendant un délai maximal de 8 mois à compter de l’expiration du délai d’exécution des travaux,

— condamne les époux [A] [E] et [U] [Q] à payer à M. [Y] [L] la somme de 35'000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamne les époux [A] [E] et [U] [Q] à payer à M. [Y] [L] une somme de 4000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne, les époux [A] [E] et [U] [Q], aux entiers dépens d’appel dont ceux exposés par M. [Y] [L] à hauteur d’appel.

Le Greffier, La Présidente,