COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 MARS 2026

N° 2026/140

Rôle N° RG 23/12303 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BL67F

[T] [K]

[F] [Q] épouse [K]

C/

S.A.R.L. LE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yves BRUGIERE

M^e Joseph [Localité 2]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 19 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02758.

APPELANTS

Monsieur [T] [K]

né le 15 Novembre 1933 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [Q] épouse [K]

née le 26 Janvier 1947 à [Localité 5] (Italie) [Localité 6], demeurant [Adresse 2] – [Localité 7]

représentés par M^e Yves BRUGIERE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.A.R.L. LE [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant Chez Cabinet [G] [O], [Adresse 3]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assisté de M^e René SCHILEO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 14 avril 1997, la SA devenue SARL Le [Localité 1], a acquis au prix de 500 000 francs, de Maître [U] [E], mandataire liquidateur des biens de Mme [F] [Q] épouse [K] la pleine propriété des lots n°117 (studio), 118 (appartement), 46, 47 et 31 (emplacements de stationnement) au sein de l’ensemble immobilier 'l'[Adresse 4]' situé [Adresse 5] [Localité 1] (06), dépendant de la communauté des biens existant entre M. et Mme [T] [K] occupants desdits lots.

Suivant acte sous seing privé du même jour, la SARL Le [Localité 1], s’est engagée à vendre les lots précités à M. [S] [K] et son épouse, Mme [I] [Y], (fils et bru de M. et Mme [T] [K]), dans la proportion de la moitié indivise pour chacun des époux, au prix de 500 000 francs, payable sur leurs deniers personnels, comptant en totalité sans intérêt ni indexation, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique.

L’acte de vente qui devait intervenir dans un délai maximal de deux ans n’a pas été réitéré en la forme authentique.

Le 26 février 2010, la SARL Le [Localité 1] a mis en demeure M. et Mme [T] [K] de quitter les lieux considérant qu’ils étaient occupants sans droit ni titre.

Par jugement du 21 juillet 2015, le tribunal d’instance de Menton a débouté la SARL Le [Localité 1] de sa demande d’expulsion.

Par arrêt du 15 novembre 2016, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé le jugement entrepris et statuant à nouveau, a :

— constaté que M. [T] [K] et Mme [F] [Q] étaient occupants sans droit ni titre, au-delà du 26 février 2010 ;

— ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef et du mobilier avec le concours le cas échéant de la force publique, à défaut de libération volontaire des lieux, dans un délai de deux mois à compter de la décision ;

— condamné solidairement M. [T] [K] et Mme [F] [Q] épouse [K] à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 2 500 euros à compter du premier jour du mois suivant la signification de l’arrêt et jusqu’à leur départ effectif ;

— condamné solidairement M. [T] [K] et Mme [F] [Q] épouse [K] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par jugement du 17 juillet 2018, le tribunal judiciaire de Nice a débouté les époux [K] de leur demande en vente forcée et en passation de l’acte authentique.

Par arrêt du 16 mars 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement entrepris ayant débouté les époux [K] de leur demande en réalisation de vente forcée.

Par arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi des époux [K] à l’encontre de l’arrêt susvisé.

Par exploit d’huissier du 1er juillet 2022, M. et Mme [T] [K] ont fait assigner la SARL Le [Localité 1], par devant le tribunal judiciaire de Nice, en restitution de sommes qu’ils prétendent avoir indûment versées au titre des charges de copropriété sur le fondement de l’article 1302 du code civil et de l’arrêt de la cour d’appel du 15 novembre 2016, ayant fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 2 500 euros.

Par jugement contradictoire du 19 septembre 2023, le tribunal a :

— débouté M. et Mme [T] [K] de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. et Mme [T] [K] à régler à la SARL Le [Localité 1] la somme de 12 200 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due au 1er septembre 2021 au 31 janvier 2022, avec intérêt au taux légal, à compter de la signification de la décision et celle de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que l’indemnité d’occupation fixée à 2500 euros due par les époux [T] [K], à compter du 27 février 2010 jusqu’à leur départ des lieux le 1er février 2022, devait être majorée du montant des charges de copropriété et qu’en conséquence aucun paiement de l’indû n’était caractérisé.

Suivant déclaration au greffe en date du 3 octobre 2023, les époux [T] [K] ont relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

— rappelle que l’indemnité d’occupation englobe toutes les dépense afférentes à l’occupation des locaux litigieux, dont les charges de copropriété ;

— constate qu’ils ont indûment réglé depuis novembre 2016, en sus de l’indemnité d’occupation fixée judiciairement, l’intégralité des charges de copropriété afférentes aux biens litigieux qu’ils ont occupé jusqu’au 31 janvier 2022 ;

— dise et juge que le règlement de ces charges de copropriété incombait à la SARL LE [Localité 1]

— constate que le montant non contesté des charges payées par les époux [K] depuis novembre 2016, concernant les biens litigieux, en sus de l’indemnité d’occupation de 2 500 euros versée mensuellement à la SARL Le [Localité 1] est de 34 309,62 euros ;

— constate que la SARL Le [Localité 1] disposait déjà d’un titre concernant les indemnités d’occupation à savoir l’arrêt de la cour du 15 novembre 2016 ;

— condamne la SARL Le [Localité 1] à leur payer la somme de 5 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— sur la demande de restitution des sommes payées au titre des charges de copropriété :

— l’indemnité d’occupation à laquelle ils ont été condamnés par arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 15 novembre 2016 et qu’ils ont réglé depuis 2017 à hauteur de 2 500 euros par mois, n’incluait pas les charges de copropriété afférentes au bien litigieux ;

— leur paiement est un indû dont ils doivent obtenir restitution ;

— l’indemnité d’occupation englobe par nature toutes les dépens afférentes à l’occupation, incluant les charges de copropriété ;

— leur montant s’élève à la somme de 34 309,62 euros ;

— ils ne sont pas propriétaires des lots ;

— sur la demande reconventionnelle par la SARL Le [Localité 1] :

— la demande en paiement de la somme de 12 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation due de septembre 2021 à fin janvier 2022 ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL le [Localité 1], demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant :

— déboute les époux [K] de leurs demandes ;

— condamne les époux [K] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Joseph [Localité 2].

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur l’indû :

— les époux [K] ont acquitté les charges de copropriété afférentes aux lots vendus à la SARL Le [Localité 1] selon acte authentique du 14 avril 1997, qu’ils ont continué à occuper jusqu’au mois de février 2010, époque à laquelle il leur a été demndé de libérer les lieux puis s’y sont maintenus jusqu’à la fin janvier 2022 ;

— leurs enfants s’étaient engagés à acquérir les lots occupés par leurs parents par acte sous seing privé du 14 avril 1997 ;

— les parents [K] ont payé l’intégralité des charges de copropriété non pas au lieu et place de la société devenue propriétaire des lots mais à la place de leus enfants, pendant le délai de deux ans consenti à ces derniers pour réaliser l’acquisition du bien mais aussi durant tout le temps de leur occupation ;

— ils ont exécuté une obligation naturelle au sens de l’article 1302 alinéa 2 du code civil ;

— ce sont M. [S] [K] et leur bru Mme [I] [Y] qui sont les débiteurs contractuels des charges inhérentes à la jouissance des lots ;

— les charges de copropriété ne sont pas incluses dans le montant de l’indemnité d’occupation ;

— sur la demande reconventionnelle :

— les époux [K] ont suspendu le paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation fixée par la cour d’appel à compter du mois de septembre 2021 jusqu’à leur départ des lieux fin janvier 2022 ;

— l’indemnité impayée représente la somme de 12 500 euros ;

— ils sont redevables de la somme de 12 200 euros pour la période du 1er septembre 2021 au 31 janvier 2022.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande restitution des sommes payées au titre des charges de copropriété :

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 1302-2 du même code précise que celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance.

La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé du 14 avril 1997, la SARL Le [Localité 1], s’est engagée à vendre les lots n°117 (studio), 118 (appartement), 46, 47 et 31 (emplacements de stationnement) au sein de l’ensemble immobilier 'l'[Adresse 4]' situé [Adresse 6] [Localité 8] [Localité 1] (06), à M. [S] [K] et son épouse, Mme [I] [Y], (fils et bru de M. et Mme [T] [K], anciens propriétaires), dans la proportion de la moitié indivise pour chacun des époux, au prix de 500 000 francs.

La vente devait intervenir dans le délai de deux ans à compter de la signature de cette promesse synallagmatique de vente. Elle prévoyait en page 3 :

'PROPRIETE – JOUISSANCE’ :

L’acquéreur sera propriétaire du bien immobilier vendu à dater du jour de la signature de l’acte authentique réitérant les présentes conventions.

Cet acte (…) devrait être signé au plus tard dans le délai de deux ans de ce jour…

L’acquéreur en aura la jouissance rétroactivement à compter de ce jour avec toutes les charges y attachées comme devant faire son affaire personnelle de la situation locative et de l’occupation des biens vendus.

Il est acquis que la vente n’a pas été réalisée dans le délai prévu et que M. [S] [K] et son épouse, Mme [I] [Y], (fils et bru de M. et Mme [T] [K]), ont été débouté de manière définitive de leur demande en vente forcée.

En effet, l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 septembre 2022, a mis un terme définitif au litige relatif à la propriété des lots litigieux.

M. [S] [K] et son épouse, Mme [I] [Y] n’ont donc pas la qualité de propriétaire des lots objet du présent litige.

Il est constant que M. et Mme [T] [K], leurs parents, ont continué à occuper les lieux après les avoir cédés à la SARL Le [Localité 1].

Ainsi, par arrêt contradictoire du 15 novembre 2016, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné l’expulsion des époux [T] [K] des lieux objet du litige, et les a condamnés solidairement à la somme de 2 500 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due, correspondant à la valeur locative du bien, à compter du premier jour du mois suivant la signification de l’arrêt jusqu’à leur départ effectif.

Selon procès-verbal de reprise dressé par Maître [Z] [A], commissaire de justice, M. et Mme [T] [K] ont quitté les lieux le 1er février 2022.

Parallèlement, ils justifient s’être acquittés des charges de copropriété depuis l’arrêt du 15 novembre 2016 concernant les biens occupés jusqu’à fin octobre 2021, pour un montant total de 34 309,62 euros, non contesté, selon détail suivant :

— décembre 2016 : 541,68 euros ;

—  2017 : 6 632,78 euros ;

—  2018 : 6 891,37 euros ;

—  2019 : 7 342,33 euros ;

—  2020 : 6 909,23 euros ;

—  2021 (jusqu’au mois d’octobre ) : 5 992,23 euros

Ils soutiennent que ce paiement est indû et doit leur être restitué, ne revêtant pas la qualité de copropriétaire.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire. Elle répare la privation de jouissance subie par le propriétaire généralement évaluée à la valeur locative du marché, pouvant ainsi inclure les charges locatives.

A la lecture de l’arrêt de la cour d’appel 15 novembre 2016, les charges de copropriété n’apparaissent pas comme incluses dans le calcul du montant de ladite indemnité, la cour ayant fixé la somme de 2 500 euros comme correspondant à la valeur locative du bien.

Si par ailleurs, aux termes du compromis de vente conclu entre la SARL Le [Localité 1], et M. [S] [K] et son épouse, Mme [I] [Y], (fils et bru de M. et Mme [T] [K]) il était expressément convenu en page 3, 'PROPRIETE JOUISSANCE', que l’acquéreur sera propriétaire du bien immobilier vendu à dater du jour de la signature de l’acte authentique réitérant les présentes conventions (…).

L’acquéreur en aura la jouissance rétroactivement à compter de ce jour avec toutes les charges y attachées comme devant faire son affaire personnelle de la situation locative et de l’occupation des biens vendus, force est de constater que la vente n’a pas été réalisée.

La vente n’ayant pas été réitérée dans le délai de deux ans, le paiement effectué au titre des charges de copropriété durant les années 2016 à 2021, n’est pas attaché à la jouissance des lieux, issu de l’exécution de l’obligation contractuelle du compromis de vente.

Certes, si M. [S] [K] et son épouse, Mme [I] [Y] sont devenus occupants sans droit ni titre avec obligation de s’acquitter de l’indemnité d’occupation, néanmoins, la SARL Le [Localité 1] est mal fondée à invoquer que les rapports entre elle et les consorts [K] sont régis par le compromis.

Les charges de copropriété sont dues par le propriétaire des lots et donc la SARL Le [Localité 1], aucun transfert de propriété n’étant intervenu, raison pour laquelle les appels de fonds sont adressés à la SA Le [Localité 1] devenu SARL le [Localité 1].

L’action en répétition de l’indû de M. et Mme [T] [K], à l’encontre de la SARL le [Localité 1] en restitution des charges de copropriété est donc bien fondée, cette dernière étant seule es qualité de copropriétaire redevable desdites charges sur la période concernée. Ces derniers se sont substitués à la seule propriétaire des lots litigieux dans le paiement des charges. Ce paiement est donc indû.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce que M. et Mme [T] [K] ont été déboutés de leur demande formulée à ce titre.

La SARL Le [Localité 1] sera condamnée à leur restituer la somme de 34 309,62 euros, au titre des charges de copropriété payées par les époux [K], du mois de décembre 2016 jusqu’au mois d’octobre 2021.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL Le [Localité 1] :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu des circonstances de l’espèce, la SARL Le [Localité 1] est bien fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 500 euros, durant l’occupation de son bien, sur la période allant du mois de septembre 2021 à fin janvier 2022, soit 2 500 euros x 4, soit 12 500 euros au total.

Les époux [K] ne justifient pas d’avoir payé ladite indemnité d’occupation sur cette période.

Le jugement entrepris sera confirmé à ce titre.

Sur la compensation :

Aux termes de l’article 1347 du code civil la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code prévoit que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux

obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce, la SARL Le [Localité 1] est redevable de la somme de 34 309,62 euros au titre des charges de copropriété payée par les époux [T] [K].

Les époux [T] [K] sont redevables de la somme de 12 500 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période allant du mois de septembre 2021 à janvier 2022, inclus, soit 12 500 euros.

Après compensation des sommes, la SARL Le [Localité 1] devra payer aux époux [K] la somme de 21 809,62 euros, en restitution de l’indû, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du Code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux

alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné les époux [T] [K] aux dépens de première instance et à payer à la SARL Le [Localité 1], la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant chacune partiellement, les parties seront condamnés à supporter leurs propres frais et dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe.

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et ajoutant :

Condamne la SARL le [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal à payer à M. [T] [K] et Mme [F] [Q] épouse [K] la somme de 34 309,62 euros, au titre des charges de copropriété réglées pour les mois de décembre 2016 jusqu’au mois d’octobre 2021

Condamne M. [T] [K] et Mme [F] [Q] épouse [K] conjointement à payer à la SARL le [Localité 1] la somme de 12 500 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due du mois de septembre 2021 au mois de janvier 2022, inclus ;

Après compensation :

Condamne la SARL Le [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal à payer à M. [T] [K] et Mme [F] [Q] épouse [K] la somme de 21 809,62 euros, en restitution de l’indû, avec intérêt à taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, pour la première instance et l’appel ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,