COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

N° 2026/ 64

Rôle N° RG 23/02210 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYVW

[B] [X]

C/

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sonia OUSSMOU

M^e Charles REINAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AUBAGNE en date du 13 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/000344.

APPELANTE

Madame [B] [X]

née le 13 Septembre 1964 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sonia OUSSMOU, avocate au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 puis les parties ont été avisées que la décision était prorogée au 05 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 4 avril 2019, la société anonyme d’habitations à Loyer modéré (SA) ICF SUD-EST MEDITERRANEE a donné à bail à madame [B] [X], un logement à usage d’habitation, de type T2, sis, [Adresse 2], à [Localité 4] (13),pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le versement mensuel d’un loyer initialement fixé à la somme de 377,12 euros, outre une provision sur charges de 89,60 euros.

Suivant acte du même jour, les parties ont conclu un bail relatif à un garage, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 50 euros, outre une provision sur charges de 7 euros.

Par acte du 28 septembre 2021, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1701,72 euros en principal.

Par assignation du 2 novembre 2021 madame [B] [X] a fait citer devant Ie juge des contentieux de la protection du le tribunal de proximité d’Aubagne, Ia SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, aux 'ns, de :

— à titre principal : annuler le commandement de payer du 7 septembre 2021 pour absence de créance certaine, Iiquide et exigible ;

— condamner la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE sous astreinte de 100 euros par jour à fournir les factures, justificatifs et décompte des charges réclamés depuis avril 2019 à ce jour à compter du jugement à intervenir ;

— a titre subsidiaire : lui accorder les plus express délais de paiement ;

— en tout état de cause : condamner la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE à lui payer la somme de 1 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 13 janvier 2023, ce magistrat a :

— débouté Mme [X] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné Mme [X] au paiement de la somme de 300 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il a notamment considéré que la créance visée au commandement de payer était bien-fondée et que les charges étaient justifiées, rappelant que toutes Ies pièces justificatives réclamées étaient à la disposition de la locataire au siège du bailleur.

Selon déclaration reçue au greffe le 7 février 2023, Mme [X], a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 31 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement, et statuant à nouveau :

— déboute la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de ses demandes ;

— fasse droit à son opposition au commandement de payer ;

— annule le commandement de payer du 28 septembre 2021 ;

— condamne la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, sous astreinte de 100 euros par jour à fournir les factures, justificatifs, et décomptes de charges depuis avril 2019 à compter de la décision ;

— condamne la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE à lui payer la somme de 2 000 euros, pour résistance abusive ;

— condamne la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE à lui payer la somme de 1 500 euros, pour la première instance et 2 000 euros, en cause d’appel, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le commandement de payer portait sur des sommes erronées ;

— le 11 mai 2022, le bailleur a reconnu qu’elle ne devait plus rien ;

— c’est le bailleur qui lui devait de l’argent, soit 280,07 euros au titre des charges pour l’année 2020 ;

— elle conteste le décompte de charges erroné car elle ne bénéficie pas des services dont on lui réclame paiement ;

— aucune facture pour les années 2019, 2020, 2021 n’a été produite.

Par dernières conclusions transmises le 1er août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement, et en conséquence:

— déboute Mme [X] de ses demandes ;

— condamne Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— les charges sont justifiées ;

— Mme [X] a été remboursée de la somme de 299,61 euros au titre des charges de l’appartement ;

— les décomptes 2019-2020 sont justifiés et les avances pour 2021 et 2022, restent des avances qui font l’objet d’une régularisation lors de la validation des comptes.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 12 novembre 2025.

Par dernières conclusions transmises le 18 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE sollicite de la cour qu’elle :

— rabatte l’ordonnance de clôture ;

— confirme le jugement, et en conséquence:

— déboute Mme [X] de ses demandes ;

— condamne Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, outre les entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission des dernières écritures de l’intimée :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce la date de la clôture de la procédure a été communiquée aux parties par l’avis de fixation qui leur a été envoyé le 11 juin 2025.

Le 31 octobre 2025 soit douze jours en tout et six jours ouvrés avant la clôture fixée au 12 novembre 2025, le conseil de Mme [X] a notifié 20 pages de conclusions au soutien desquelles il a produit six pièces nouvelles, dont les décomptes de régularisation de charges 2022 et 2023.

L’intimée a néanmoins disposé de six jours ouvrables pour y répondre, l’ordonnance de clôture ayant, comme annoncé dans l’avis de fixation, été rendue et notifiée le 12 novembre suivant à 11 heures 04.

La SA ICF SUD EST MEDITERRANEE ne démontre pas de cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

Il convient dès lors d’écarter des débats son dernier jeu de conclusions et de la considérer comme étant en l’état de ses écritures du 1er août 2023.

Sur la validité du commandement de payer :

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

L’article 24 prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est acquis qu’ un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers et charges, reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Cass. Ass. Plén 2 juillet 1996, n°91-21.373).

L’article 23 de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer sont exigibles sur justification en contrepartie :

—  1°des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée;

—  2°des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ..

—  3°des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

… Les charges locatives peuvent donner lieu à versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget provisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires … Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la dispositions des locataires.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [X] par acte du 28 septembre 2021, pour la somme de 1701,72 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de septembre 2021, terme d’août 2021, inclus se décomposant comme suit :

— loyers et charges impayés logement : 1202,15 euros (échéances allant de mars 2021 à août 2021) ;

— loyers et charges impayés garage : 374,17 euros (échéances allan t de mras 2021 à août 2021) ;

sous total : 1 576,32 euros

coût acte : 125,0 euros

total : 1 701,72 euros.

Les deux contrats prévoient en leur article 4-2 charges locatives que des provisions sur charges doivent être versées par le locataire et feront l’objet d’une régularisation annuelle.

Le contrat de bail relatif à l’appartement prévoit que chaque année le bailleur fait connaître au locataire pour chaque catégorie de dépenses l’état définitif des sommes récupérables au titre de l’année écoulée ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires interessés. Le bailleur remet au locataire un décompte individuel le concernant.

Le règlement des sommes restant dues par le locataire, déduction faite des provisions déjà versées, est exigible à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la remise du décompte. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise du décompte pour prendre connaissance des pièces justificatives.

Ainsi le bailleur justifie des décomptes de régularisation de charges pour les années 2020 (édité le 15 février 2022). Mme [X] a versé un trop perçu de 299,61 euros, au titre des charges provisionnées de l’appartement et était débitrice la somme de 19,54 euros, au titre des charges provisionnées pour le parking.

Mme [X] s’est vu créditée et débitée les sommes respectives aux mois de mars 2022 (pour l’appartement) et avril 2022 (pour le garage).

De même, le bailleur justifie de la régularisation de charges pour l’année 2021.

Par décompte de régularisation de charges de l’année 2021, édité le 23 mars 2023, le bailleur a conclu à un trop perçu de charges pour l’appartement de 937,35 euros, pour l’appartement et un trop perçu de charges pour le parking à hauteur de 8,22 euros.

Par conséquent, s’il est démontré comme le soutient Mme [X] que la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE a procédé pour l’appartement à des provisions sur charges supérieures au coût réel, cette dernière a néanmoins régularisé leur montant.

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, les décomptes 2019-2020 sont justifiés et au moment de la délivrance du commandement de payer le 28 septembre 2021.

Contrairement à ce que soutient Mme [X], les avances sur charges restent des provisions qui ont fait l’objet d’une régularisation postérieure et le commandement de payer n’en demeure pas moins valable.

L’ensemble des pièces justificatives sont à la disposition de la locataire au siège de la société bailleresse comme le prévoit le contrat de bail.

Par conséquent le commandement de payer était valable au moment de sa délivrance, les provisions sur charges de l’année 2021, ayant été régularisées le 23 mars 2023.

Par ailleurs, même si la copropriété ne dispose ni d’ascenseur ni d’espaces verts, Mme [X] échoue à démontrer qu’elle ne bénéficie pas des services inclus dans les charges, notamment de l’eau froide, de l’eau chaude, du chauffage tels qu’ils apparaissent dans le décompte de régularisation de l’année 2021 édité le 23 mars 2023.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [X] de sa demande de nullité du commandement de payer et de production des justificatifs sous astreinte depuis avril 2019.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré d’intention de nuire de la part de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, étant précisé que Mme [X] succombe en ses demandes.

La procédure d’appel ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.

Il conviendra de débouter Mme [X] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [X] à verser à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE somme de 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Succombant, Mme [X] sera condamnée à supporter les dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE la charge de ses frais irrépétibles. Mme [X] sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Ecarte des débats les conclusions de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE transmises et notifiées le 18 novembre 2025 ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne Mme [X] à payer à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [X] de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne Mme [X] aux dépens d’appel.

La greffière La Présidente