COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 MARS 2026

N° 2026/202

Rôle N° RG 25/05471 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZLI

,

[O], [Q]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric PASCAL

M^e François DEFENDINI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de, [Localité 1] en date du 10 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04090.

APPELANT

Monsieur, [O], [Q],

né le, [Date naissance 1] 1991 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉ

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 13 HABITAT,

dont le siège social est, [Adresse 2]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Carline LE GOFF, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 1977, l’office public 13 Habitat a donné à bail d’habitation à monsieur, [Z], [U] l’appartement n°20 sis 1er étage du bâtiment B2 du groupe, [Adresse 3],, [Adresse 4], à, [Localité 2].

Par courrier en date du 17 décembre 2005, madame, [F], [N], son épouse alors divorcée, a informé 13 Habitat de l’attribution du logement à son bénéfice.

Par courrier en date du 21 novembre 2021, le service attribution de 13 Habitat a notifié à M., [O], [Q], petit-fils de Mme, [N], son refus de procéder au transfert du bail de sa grand-mère au motif qu’il ne remplissait pas les conditions légales exigées.

Mme, [N] est décédée le, [Date décès 1] 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, l’office public 13 Habitat a fait assigner M., [Q], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail le liant à Mme, [N] du fait de son décès le, [Date décès 1] 2022, ordonner l’expulsion de M., [Q], occupant sans droit ni titre, et obtenir la condamnation de celui-ci au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— constaté que M., [Q] était occupant sans droit ni titre de l’appartement situé, [Adresse 5] à, [Localité 1] appartenant à l’office public de l’habitat 13 Habitat ;

— ordonné à M., [Q] de libérer et vider les lieux dès la signification de l’ordonnance ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont était redevable M., [I] à la somme de 517,48 euros ;

— ordonné l’expulsion de M., [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés sans droit ni titre au besoin avec le concours de la force publique ;

— dit que l’expulsion ne pouvait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suivait la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M., [Q] à payer à l’office public 13 Habitat, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 517,48 euros à compter du 7 juin 2024 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— débouté M., [Q] de ses demandes ;

— condamné M., [Q] à verser à l’office public 13 Habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rejeté toute autre demande.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— au jour du décès de Mme, [N], le, [Date décès 1] 2022, M., [Q] ne remplissait pas les conditions pour pouvoir bénéficier du transfert du contrat de bail car il vivait seul dans le logement de type T4 ;

— étant occupant sans droit ni titre, M., [I] devait quitter les lieux et verser une indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Par déclaration transmise le 5 mai 2025, M., [Q] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a rejeté toute autre demande.

Par dernières conclusions transmises le 2 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M., [Q] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté toute autre demande ;

En conséquence,

— débouter 13 Habitat de toutes ses demandes ;

— renvoyer 13 Habitat à mieux se pourvoir ;

— juger qu’il bénéficie de la continuation du bail conclu le 1er septembre 1977 ;

— subsidiairement, ordonner à 13 Habitat le relogement de M., [I] dans un logement plus petit adapté à la taille de son ménage, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause, condamner 13 Habitat au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions transmises le 6 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’office public 13 Habitat sollicite de la cour :

— la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— le débouté de M., [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamnation de M., [Q] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’occupation sans droit ni titre du logement et l’expulsion :

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 de ce même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Elle apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite qu’il constate.

L’existence de contestations n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite que si elles amènent à douter ni de son existence ou de son illicéité.

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en ses modalités d’exécution.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Suivant les dispositions de l’article 40 de cette même loi, l’article 14 est applicable aux logements sociaux à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, M., [Q] conteste être occupant sans droit ni titre du logement appartenant à 13 Habitat et revendique un transfert du contrat de bail dont sa grand-mère était titulaire tant en raison de l’abandon du domicile de cette dernière suite à son placement en maison de retraite médicalisée qu’en raison du décès de celle-ci.

Ainsi, M., [Q] doit établir l’abandon du domicile ou le décès de sa grand-mère et présenter des éléments laissant supposer qu’il vivait dans le logement de celle-ci depuis plus d’un an à la date de l’abandon ou du décès et qu’à cette même date, il remplissait les conditions d’attribution d’un logement social, outre que le logement était adapté à la taille du ménage.

S’agissant du transfert de bail fondé sur l’abandon du domicile, la cour relève que M., [Q] ne produit aucun élément démontrant un départ définitif de sa grand-mère du logement. L’attestation du Directeur de la résidence, [Etablissement 1] datée du 5 décembre 2023, postérieure au décès de Mme, [N], fait mention d’un placement à titre temporaire et non à titre définitif. Or, un placement temporaire ne peut être assimilé à un abandon de domicile qui s’entend d’un départ inéluctable et définitif. Si le rapport d’enquête sociale du 25 mai 2021 mentionne un placement de Mme, [N], le rédacteur emploie le conditionnel de sorte que cette pièce ne permet pas de retenir la certitude du placement définitif.

Aussi, M., [Q] ne peut manifestement pas bénéficier d’un transfert du contrat de bail suite à l’abandon du logement par sa grand-mère.

S’agissant du transfert de bail fondé sur le décès de Mme, [N], M., [Q] verse aux débats l’acte de décès de celle-ci. Sa qualité de descendant n’est nullement contestée. Il justifie par la production de ses avis d’imposition sur les revenus mais aussi d’une attestation d’assurance qu’il est domicilié chez sa grand-mère depuis 2019.

Ces mêmes avis d’imposition permettent de retenir que M., [Q] remplissait les conditions d’attribution d’un logement social au jour du décès de sa grand-mère. Si 13 Habitat fait référence aux fonctions de gérant de sociétés civiles immobilières de l’appelant et produit les statuts des sociétés, ces éléments ne permettent pas de retenir des revenus complémentaires ne figurant pas sur les avis d’imposition.

Par contre, M., [Q] ne présente aucun élément laissant supposer qu’à cette date soit le, [Date décès 1] 2022, la taille de son ménage était adaptée au logement qui est un T4. Certes, il évoque une première compagne qui était enceinte mais le courrier et le certificat médical justifiant de la grossesse datent de juillet et août 2024, donc plus de deux années après le décès de Mme, [N]. Il vit désormais avec une nouvelle compagne qui est enceinte mais la domiciliation de cette dernière à l’adresse du logement objet du litige date du 13 janvier 2026 suivant l’accusé de réception d’un changement d’adresse. Si Mme, [M], [J] atteste, le 13 janvier 2026, que M., [Q] et sa compagne actuelle vivent dans l’appartement depuis plus de deux ans, outre que ce délai ne permet pas de justifier d’une domiciliation à la date du décès de Mme, [N] qui est antérieur, la cour relève une incohérence avec le certificat médical de la première compagne de M., [Q] daté du 8 août 2024. Enfin, suivant le justificatif de domicile, M., [A], [Q], frère de l’appelant, demeure à l’adresse du logement en cause depuis le 1er mars 2025.

Ainsi, M., [Q] ne produit aucun élément permettant de retenir qu’à la date du décès de sa grand-mère, il ne vivait pas seul et remplissait la condition afférente à la taille du logement adaptée à son ménage.

En l’état, il ne peut être retenu que M., [Q] est susceptible de remplir les conditions afin de bénéficier d’un transfert du contrat de bail de sa grand-mère.

A l’évidence, M., [Q] occupe le logement appartenant à 13 Habitat sans disposer d’un quelconque droit ou titre.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété, peu importe les raisons et circonstances. Il appartient au juge des référés saisi de prendre les mesures adaptées pour faire cesser un tel trouble.

L’expulsion apparaît être la seule mesure de nature à permettre à 13 Habitat de retrouver la jouissance de son bien.

Dès lors, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’occupation sans droit ni titre de l’appartement par M., [Q] et ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux, son expulsion.

— Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle :

Par application de l’article 835alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En application de cette disposition, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, compte tenu de la violation du droit de propriété subséquent, cause à son propriétaire une perte de jouissance de son bien, résultant notamment d’une impossibilité de percevoir des loyers, justifiant une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’occupation de l’appartement par M., [Q], sans droit et titre, cause un préjudice à 13 Habitat.

Le préjudice subi par la société peut être évalué, de manière non sérieusement contestable, au montant du loyer mensuel, avec charges, qu’elle aurait pu percevoir soit la somme mensuelle de 517,48 euros.

Dès lors, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné M., [Q] à payer à 13 Habitat, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 517,48 euros à compter du 7 juin 2024 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux.

— Sur la demande de relogement présentée par M., [Q] :

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile citées précédemment, il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant s’agissant d’une provision ou ses modalités d’exécution s’agissant d’une obligation de faire.

Suivant l’article L 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de sous-occupation du logement telle que définie à l’article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l’article L. 441-1.

L’article L 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation n’étant applicable que dans les rapports entre bailleur et locataire, un organisme d’HLM n’est pas tenu de proposer au descendant d’un locataire décédé, qui ne remplit pas les conditions de transfert du bail à son profit en raison du défaut d’adaptation du logement à la taille du ménage, un nouveau logement correspondant à ses besoins (3ème civ, 20 décembre 2018, n°18-10.124).

En l’espèce, dans le cadre de l’instance en référé, M., [Q] doit établir, avec l’évidence requise en référé, l’obligation fondant sa demande de relogement.

Or, aucune disposition légale ne prévoit l’obligation pour un bailleur social de reloger un descendant d’une locataire décédée qui ne peut prétendre au transfert du contrat de bail.

D’ailleurs, M., [Q] ne fonde nullement sa demande sur une disposition légale.

En l’état, l’obligation pour 13 Habitat de reloger M., [Q] est sérieusement contestable.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M., [Q] à verser à 13 Habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M., [Q], qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 500 euros en cause d’appel.

M., [Q] supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions déférées ;

Y ajoutant,

Déboute M., [O], [Q] de sa demande de relogement ;

Condamne M., [O], [Q] à verser à l’office public 13 Habitat la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne, [O], [Q] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente