COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 JANVIER 2026

N° 2026/018

Rôle N° RG 24/03761 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMYYT

la SARL FONCIA GRAND BLEU

venant aux droits de

SARL FIDUCIMO

SDC HOTEL ET CLUB HOUSE réprésenté par son Syndic la SARL FONCIA GRAND BLEU

(Partie intervenante)

C/

S.A.R.L. VINDICIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Patrick CAGNOL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 4] en date du 5 mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/02998.

APPELANTE

SOCIÉTÉ FONCIA GRAND BLEU venant aux droits de la SARL FIDUCIMO, exerçant sous l’enseigne FIDUCIMMO IMMOBILIER, dont le siège social sis [Adresse 3],

inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 318.404.225 ,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assistée de M^e Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMÉE

S.A.R.L. VINDICIS inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 522 299 460 prise en la personne de son représentant légal domicilié en son établissement

situé [Adresse 1]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Richard DAZIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE

Syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE situé [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SARL FONCIA GRAND BLEU, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 318 404 225, elle-même prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 13]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assistée de M^e Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Joëlle TORMOS, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, président

Monsieur Ambroise CATTEAU, conseiller

Madame Joëlle TORMOS, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’ensemble immobilier «[Adresse 10]» est situé à [Localité 6] (83) lieudit [Adresse 8] [Localité 12]. Il est composé de deux bâtis, le lot n°1 constitué d’un hôtel de tourisme et les lots n°2 à 55 constitués de suites hôtelières.

Cet ensemble immobilier a été édifié par la société Maeva Pierre et Vacances qui en a assuré l’exploitation avant de céder le lot n°1 aux société BS Invest et Paulmar Invest aux droits desquelles se trouvent aujourd’hui la société Fortis Lease et la SCI Helone Grimaud.

L’ensemble immobilier est soumis à un règlement de copropriété rédigé le 7 novembre 1990.

Le mandat de syndic de la société Vindicis a pris fin suite à l’assemblée générale des copropriétaires du 25 octobre 2020 et la société Fiducimo a été désignée afin d’exercer les fonctions de syndic de la copropriété HOTEL CLUB HOUSE.

Par ordonnance de référé du 27 octobre 2021 le tribunal judiciaire de Draguignan a condamné la SARL Vindicis à remettre à la société Fiducimo l’intégralité des documents concernant la copropriété HOTEL CLUB HOUSE, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance et pendant un délai de trois mois.

Par jugement du 5 mars 2024 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan a’notamment :

Débouté la société Fiducimo de sa demande de liquidation d’astreinte,

Dit n’y avoir lieu à condamner la société Fiducimo à une amende civile,

Débouté la société Vindicis de sa demande de dommages et intérêts,

Condamné la société Fiducimo aux dépens,

Condamné la société Fiducimo à payer à la société Vindicis la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

La société Fiducimo a formé appel de ce jugement par déclaration du 22 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Fiducimo demande à la cour de':

Lui donner acte de l’intervention volontaire de la société Foncia Grand Bleu ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE,

Juger recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires,

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Prononcer la recevabilité de son action,

Condamner la société Vindicis à lui payer la somme de 9000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte,

Débouter la société Vindicis de ses demandes,

Ordonner une nouvelle astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à venir,

Condamner la société Vindicis à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

L’appelante fait valoir que':

— le syndicat des copropriétaires a un intérêt à intervenir dans la procédure en raison de la résistance de l’ancien syndic dans la communication des documents du syndicat qui lui occasionne un préjudice notamment en l’empêchant de retracer la comptabilité de la copropriété,

— les documents visés par l’ordonnance de référé contenant l’obligation sous astreinte mise à la charge de la société Vindicis n’ont pas été communiqués, ce qu’établit le procès-verbal de constat du 9 septembre 2021,

— le premier juge ne pouvait lui reprocher de ne pas lister les documents réclamés avec précision,

— le syndicat des copropriétaires a dû diligenter une procédure judiciaire pour obtenir les documents relatifs à ses comptes auprès des agences bancaires,

— le syndic Fiducimo subit une procédure dans le cadre de la vente d’un lot de la copropriété car il ne peut remettre l’état daté requis en l’absence d’archives comptables de la copropriété.

Par conclusions notifiées en leur dernier état, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL Vindicis demande à la cour de':

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Société Fiducimo de l’ensemble de ses demandes,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL Fiducimo au paiement de la somme de 1500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Réformer pour le surplus, condamner la SARL Fiducimo au paiement de telle amende civile qu’il plaira à la cour de fixer,

Condamner la SARL Fiducimo à payer à la SARL Vindicis la somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts, outre celle de 3000 euros supplémentaire en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Patrick CAGNOL, avocat aux offres et affirmations de droit.

La société Vindicis soutient que’les documents dont la communication a été ordonnée sous astreinte ont été transmis dans le délai imparti, ce qui ressort des courriers échangés entre les parties notamment par l’intermédiaire de leurs conseils, que les documents ont été notamment communiqués sur CDrom et clé USB pour répondre aux demandes du syndic Fiducimo qui échoue à établir quels documents seraient selon elle manquants.

Elle ajoute que cette procédure est diligentée en réalité en raison d’un conflit existant entre les copropriétaires et la société exploitante du domaine la société HDS [Localité 6].

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 21 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

*Sur l’intervention de la société Foncia Grand Bleu':

Il résulte du débat que les copropriétaires de l’immeuble CLUB HOUSE HOTEL ont désigné en qualité de syndic la société Foncia Grand Bleu aux lieu et place de la SARL Fiducimo. Elle est donc recevable à intervenir dans la présente instance.

*Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires en cause d’appel':

Selon l’article 554 du Code de procédure civile « peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.»

Dès lors il existe deux conditions pour que l’intervention volontaire soit recevable : d’une part la qualité de tiers, d’autre part l’intérêt à agir et le lien suffisant.

En l’espèce, il est constant et non contesté que le syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE n’était ni partie ni représentée devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan';

En revanche, s’agissant de l’intérêt à intervenir, il n’est pas caractérisé par le syndicat des copropriétaires qui se contente d’indiquer qu’il a diligenté une procédure pour obtenir les documents bancaires'; ce qui ne suffit pas à établir un droit propre du syndicat à intervenir dans la procédure opposant les deux syndics ayant pour objet la liquidation d’une astreinte et l’exécution d’un obligation propre au syndic Vindicis.

En conséquence l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE sera déclarée irrecevable.

*Sur la demande de liquidation d’astreinte':

Aux termes de l’article L.131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, «l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.»';

Selon l’article L.131-4 du même code, « le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.»';

L’article R.131-1 prévoit que l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue obligatoire, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision déjà exécutoire.

L’astreinte a un but comminatoire et est destinée à impressionner le débiteur pour le contraindre à exécuter son obligation, elle n’a pas vocation à indemniser le créancier d’un préjudice.

Lorsque l’astreinte assortit une obligation de faire, c’est au débiteur de cette obligation de prouver qu’il a exécuté son obligation.

La notion de cause étrangère est plus large que celle de force majeure et se distingue donc des critères de l’existence d’un cas fortuit ou d’un cas de force majeure. Elle s’étend à tous les cas dans lesquels le débiteur s’est trouvé dans l’impossibilité juridique et matérielle de se conformer à l’injonction du juge, sans que cette impossibilité puisse lui être imputée.

L’obligation mise à la charge de la société Vindicis par le tribunal judiciaire de Draguignan, dans son ordonnance du 27 octobre 2021, est ainsi libellée':

« condamnons la SARL Vindicis à remettre à la SARL Fiducimo l’intégralité des documents concernant la copropriété HOTEL ET CLUB HOUSE en sa possession et notamment :

Les grands livres des dix dernières années,

Le livre journal des dix dernières années,

Les balances générales des dix dernières années,

L’intégralité des pièces de procédure de la copropriété,

La totalité des chéquiers,

La totalité des correspondances reçues et envoyées,

La totalité des dossiers sinistres,

Le carnet d’entretien de la copropriété,

Les documents justifiant l’affichage des permis pour la construction de dalle-béton,

La justification des transformations effectuées sans autorisation (changement de portail, suppression d’un escalier remplacé par une rampe pour y faire passer des véhicules, création d’un chemin en dur traversant le golfe pour permettre une communication avec la copropriété voisine),

La justification de la dépense de 15000 euros votée lors de l’assemblée générale du 25 avril 2015 pour couvrir les frais d’une étude pour d’éventuels travaux.

Et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois après la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois passé lequel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte.».

L’ordonnance a été signifiée à la société Vindicis le 22 novembre 2021, laquelleVindicis avait donc jusqu’au 22 décembre 2021 pour exécuter son obligation.

Comme l’a justement relevé le premier juge, sans être utilement contredit dans son analyse en cause d’appel, la société Vindicis a':

— le 14 décembre 2020 adressé quatre cartons à la société Fiducimo contenant des documents relatifs à la gestion de la copropriété,

— le 17 mai 2021 adressé un courrier recommandé contenant des documents de comptabilité, de procédures de la copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble,

— le 31 août 2021 remis un carton dont le contenu est consigné par le procès-verbal de constat d’huissier du 9 septembre 2021 et qui mentionne que le représentant de la société Fiducimo ne souhaite pas réceptionner le CDrom car il ne dispose pas de lecteur,

— le 21 décembre 2021 envoyé une clé USB pour remplacer le CDrom.

En réplique la société Fiducimo reproche à la société Vindicis de tromper la juridiction en laissant croire qu’elle a remis tous les documents alors que le syndicat des copropriétaires a été contraint, selon elle, d’engager une procédure pour récupérer les documents manquants auprès des banques. Elle ajoute que la société Vindicis ne prouve pas avoir remis tous les documents et indique que le procès-verbal de constat du 9 septembre 2021 en atteste.

Il résulte des éléments du débat que la société Fiducimo a réceptionné les cartons remis le 14 décembre 2020, sans en vérifier contradictoirement au moment de la remise le contenu, se contentant d’apposer la mention suivante en bas de l’inventaire des documents et archives transférés «reçu quatre cartons voir photos, contenu non vérifié, sous toutes réserves.». Par courrier du 11 mars 2021, elle relève seulement des anomalies sur les documents transmis comme l’absence de clôture des comptes arrêtés au 30 septembre 2020 et autres interrogations sur les comptes. Cependant cette demande d’explication ne rentre pas dans l’obligation mise à la charge de la société Vindicis. La société Fiducimo réclame également dans ce courrier divers documents que la société Vindicis indique avoir communiqué par la suite.

Le procès-verbal de constat du 9 septembre 2021 porte quant à lui uniquement sur le carton adressé par la société Vindicis le 2 septembre 2021. Il ne peut donc attester des envois antérieurs et postérieurs et notamment du contenu de la clé USB remise le 21 décembre 2021.

Enfin le courrier adressé par le conseil de la société Fiducimo le 23 décembre 2021 à l’avocat de la société Vindicis mentionne des documents manquants en se référant à l’ordonnance de référé sans autre précision et sans tenir compte des documents effectivement remis.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Vindicis, sans que la société Fiducimo ne la contredise utilement, justifie avoir rempli l’obligation mise à sa charge par l’ordonnance du 27 octobre 2021.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Fiducimo de sa demande de liquidation de l’astreinte.

La société Vindicis ne justifie pas du bienfondé de sa demande au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

* Sur les dépens et frais irrépétibles :

Leur sort a été exactement réglé par le premier juge qui sera confirmé de ces chefs.

A hauteur de cour, il convient d’accorder à la société Vindicis, contrainte d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après. Partie perdante, l’appelante ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions et supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de la société Foncia Grand Bleu.

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Hôtel et Club [7] irrecevable en son intervention volontaire.

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Foncia Grand Bleu venant aux droits de la SARL Fiducimo à payer à la SARL Vindicis la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL Foncia Grand Bleu venant aux droits de la SARL Fiducimo de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE la SARL Foncia Grand Bleu venant aux droits de la SARL Fiducimo aux dépens d’appel.

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE