Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 09 AVRIL 2026

(n° 125 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/11684 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLUEJ

Décision déférée à la cour : ordonnance du 10 avril 2025 – JCP du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/05736

APPELANT

M. [H] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Larissa Angora, avocat au barreau de Paris, toque : L291

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2025-12730 du 06/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], RCS de [Localité 1] n°552032708, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine Hennequin de la SELAS Lhumeau Giorgetti Hennequin & associés, avocat au barreau de Paris, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 mars 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Nicolette Guillaume, magistrate honoraire, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

La Régie immobilière de la Ville de [Localité 1] (RIVP) a donné en location à M. [L] un appartement sis [Adresse 3] (rez-de-chaussée, porte 001) à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 305,27 euros, outre une somme de 145 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer a été signifié à M. [L] à la date du 28 février 2024 l’obligeant à verser à la RIVP la somme principale de 4 316,57 euros au titre des arriérés de loyers, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Saisi par la RIVP par acte de commissaire de justice délivré le 28 mai 2024, par ordonnance contradictoire rendue en référé le 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris judiciaire a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, dès à présent, vu l’urgence et l’abence de contestation sérieuse ;

débouté M. [L] de sa demande de réouverture des débats ;

déclaré l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2023 entre la RIVP et M. [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (rez-de-chaussée, porte 001) à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

ordonné en conséquence à M. [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour M. [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu, par les articles L. 433-11 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [L] à verser à la RIVP la somme provisionnelle de 6 779,95 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2024) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 175,24 euros à compter du 28 février 2024 et sur la somme de 3 604,71 euros à compter de la présente ordonnance ;

rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

condamné M. [L] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation provisionelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des loeux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

condamné M. [L] à verser à la RIVP une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [L] aux dépens comme visé dans la motivation ;

débouté les parties des autres demandes ;

rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 02 juillet 2025, M. [L] a interjeté appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [L] demande à la cour de:

confirmer l’ordonnance du 10 avril 2025 (RG 24/05376) en ce qu’elle a débouté la RIVP de ses autres demandes ;

le déclarer recevable et bien-fondé en son appel ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle :

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2023 entre la RIVP et M. [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (rez-de-chaussée, porte 001) à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 avril 2024 ;

— lui a ordonné en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— a dit qu’à défaut pour lui d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— a rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu, par les articles L. 433-11 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’a condamné à verser à la RIVP :

la somme provisionnelle de 6 779,95 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2025 incluant la mensualité de décembre 2024) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 175,24 euros à compter du 28 février 2024 et sur la somme de 3 604,71 eurosà compter de la présente ordonnance ;

une indemnité mensuelle d’occupation provisionelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comme visé dans la motivation ;

l’ a débouté de ses autres demandes.

statuant de nouveau et y ajoutant,

à titre principal,

débouter la RIVP de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

juger que les loyers ne sont pas dus, faute pour la RIVP d’avoir délivré le logement loué ;

juger que le commandement de payer du 28 février 2024 est sérieusement contestable en ce qu’il comprend des loyers inexigibles, antérieurs à la prise d’effet du bail du 30 juin 2023 ;

juger que l’acquisition de la clause résolutoire ne pouvait être constatée en référé, en raison des contestations sérieuses ;

juger que la RIVP ne peut se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire dès lors qu’elle l’a mise en oeuvre de mauvaise foi ;

condamner la RIVP à lui payer la somme de 11 779,95 euros au titre des préjudices subis ;

ordonner la compensation entre la somme de 11 779,95 euros avec toute somme qui serait jugée exigible au titre de la dette locative ;

confirmer pour le surplus l’ordonnance critiquée en ses dispositions non contraires aux présentes.

à titre subsidiaire,

lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois pour apurer toute somme à laquelle il serait éventuellement condamné au titre de la dette locative ;

suspendre pendant le délai accordé, les effets de la clause résolutoire.

en tout état de cause,

condamner la RIVP à régler à son conseil la somme de 2 000 euros en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

condamner la RIVP aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] demande à la cour de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions d’intimée,

débouter M. [L] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

dire que le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux n’est pas applicable en l’espèce, ou subsidiairement, supprimer ce délai ;

condamner M. [L] à lui payer la somme de 10 511,60 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 17 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse ;

condamner M. [L] à lui verser la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

condamner M. [L] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la société LGH & associés, en la personne de M^e Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [L] prétend que la RIVP a manqué à son obligation de délivrance, le logement étant affecté par des infiltrations et de l’humidité le rendant inhabitable. Il entend faire valoir que le bail daté du 27 février 2023 n’est pas signé et que les parties ont régularisé un second bail le 30 juin 2023 mais que la RIVP lui a facturé les loyers et charges depuis le 27 février 2023 et a prélevé sur son compte bancaire les loyers indûment facturés.

Il indique qu’il réside toujours au [Adresse 4].

Subsidiairement il demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La RIVP qui admet que la livraison de l’appartement a été différée au 30 juin 2023 en raison d’un dégât des eaux, ne réclame plus les loyers sur la période comprise entre le 27 février 2023 et cette date du 30 juin 2023. Elle demande la confirmation de l’ordonnance qui a prononcé l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’arriéré de loyer accumulé. Elle conteste que le logement soit inhabitable et soutient que M. [L] ne l’en a d’ailleurs pas avertie avant la présente procédure qu’elle a initiée.

Elle s’oppose à la demande indemnitaire formée par M. [L] et à sa demande de délais de paiement.

Sur ce,

La cour rappelle que selon l’article 834 du code de procédure civile 'dans tous les cas d’urgence, (..)le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code '(..)le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En application de l’article 24 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

Repose sur M. [L] à qui il incombe de payer son loyer, la charge de la preuve de ses allégations relatives à l’inhabitabilité du logement et au manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il est constant qu’un nouveau bail a été signé entre les parties le 30 juin 2023.

M. [L] comme la RIVP produisent un état des lieux d’entrée signé par les parties le 31 mai 2023, sans que rien dans la comparaison des signatures portées à la fois sur le bail et sur cet état des lieux ne permette de déceler avec l’évidence requise, une quelconque dissemblance qui permettrait d’établir que M. [L] n’en est pas l’auteur. Cet état des lieux atteste donc avec une évidence suffisante, de la prise de possession des lieux litigieux par M. [L].

Comme seule preuve de ses allégations, M. [L] verse aux débats un rapport d’intervention de la société Aquadim qui fait état d’infiltrations dans l’appartement litigieux, mais ce rapport n’est pas daté. Selon M. [L] le bailleur aurait mandaté la société Aquadim le 17 juillet 2024, soit postérieurement à l’éventuelle acquisition de la clause résolutoire.

À supposer même que M. [L] n’habite toujours pas les lieux, faute de preuve de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il ne peut être fait droit à sa demande visant à empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Au cas présent, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 février 2024 au locataire mentionne une dette locative de 4 316,57 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés sur la période de février 2023 à février 2024 inclus. Cette somme y est très clairement détaillée dans un décompte annexé. S’il est exact que la RIVP ne réclame plus les loyers entre mars et juin 2023 compris qui n’étaient donc pas dus, il reste une dette locative visée par le commandement de (4 316,57 – 1 232,95) 3 083,62 euros.

Or cet impayé sur la période visée au commandement, non remboursé dans les deux mois de sa délivrance permet de confirmer l’ordonnance dont appel qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 29 avril 2024. L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a jugé sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Concernant la demande de provision au titre du solde locatif, sera appliqué l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile selon lequel : 'dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, (le juge des contentieux de la protection) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Le premier juge a condamné l’appelant au paiement de la somme de 6 779,95 euros au titre de l’arriéré dû au 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus. Le décompte produit à hauteur de cour atteste d’une dette locative de 10 511,60 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ou indemnité d’occupation dû au 17 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, que M. [L] sera condamné à payer, en réformation de l’ordonnance critiquée.

Au regard notamment de l’aggravation de la dette, aucun délai de paiement ne sera accordé à M. [L] sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Sa demande de suspension de la clause résolutoire sera également rejetée.

M. [L] n’habitant pas les lieux, il convient de supprimer le délai de deux mois après la signification d’un commandement pour quitter les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [L] sollicite la condamnation de la RIVP à lui payer la somme de 11 779,95 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et financier subi.

Il sera rappelé cependant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge statuant en référé d’octroyer des dommages et intérêts ; seule une provision à valoir sur la réparation d’un préjudice établi de manière évidente est susceptible d’être allouée.

Au surplus, au regard de ce qui précède et de l’absence de preuve des manquements du bailleur, la demande de M. [L] ne pourrait être que rejetée. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Perdant en appel, M. [L] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra aussi supporter les dépens d’appel. Il est condamné en outre à payer à la RIVP la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision allouée à la RIVP et sur l’octroi à M [L] du délai de deux mois après la signification d’un commandement pour quitter les lieux,

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,

Condamne M. [L] à verser à la RIVP la somme provisionnelle de 10 511,60 euros décompte arrêté au 17 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à cette date,

Dit n’y avoir lieu d’accorder à M. [L] le délai de deux mois après la signification d’un commandement pour quitter les lieux,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire de M. [L],

Condamne M. [L] aux dépens d’appel,

Condamne M. [L] à verser à la RIVP la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT