COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2026

Rôle N° RG 22/05757 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIDT

S.A.R.L. SOFREG

C/

[C] [Y]

[U] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le : 4 Juin 2026

à :

M^e Nathalie RAYE

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 10 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/05254.

APPELANTE

S.A.R.L. SOFREG

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nathalie RAYE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [C] [Y]

ayant droit de Monsieur [X] [Z] [P] [Q]

, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [U] [Y]

ayant droit de Monsieur [X] [Z] [P] [Q]

, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026.

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de M^me Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 juin 1973, Mme [W] [Y], aux droits de laquelle se trouvent aujourd’hui messieurs [X], [C] et [U] [Y], a donné à bail commercial à la société Hôtel [T] Loti, aux droits de laquelle vient la société Sofreg, des locaux situés [Adresse 4] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1974.

Ce bail commercial a été renouvelé successivement par actes sous seing privé des 28 mars et 23 décembre 1991, puis par actes notariés des 15 janvier 2001 et 16 novembre 2009, ce dernier à effet au 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018.

L’activité exercée est celle d’hôtel exploité sous l’enseigne [T].

Par acte extrajudiciaire du 27 juin 2018, les consorts [Y] ont fait délivrer à la société Sofreg un congé sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2018, avec indemnité d’éviction.

En l’absence d’accord amiable intervenu entre les parties quant au montant de cette indemnité d’éviction, les consorts [Y] ont obtenu, par ordonnance du 24 avril 2019, la désignation de Mme [O] en qualité d’expert judiciaire.

Celle-ci a déposé son rapport définitif 16 juillet 2020.

Entre temps, les bailleurs ont fait délivrer, le 11 février 2019, une sommation au locataire d’avoir à remettre les locaux en l’état dans le délai d’un mois. Ils ont saisi le juge des référés aux fins de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, du fait du défaut d’entretien des lieux et de leur transformation en habitation principale.

Par ordonnance du 18 décembre 2020, il a été dit n’y avoir lieu à référé et les consorts [Y] ont été déboutés de leurs demandes.

Par acte du 9 décembre 2020, la SARL Sofreg a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Grasse messieurs [X], [C] et [U] [Y], aux fins de voir déclarer nul le congé délivré, et à titre subsidiaire, d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a:

— débouté la SARL Sofreg de sa demande en nullité du congé délivré le 27 juin 2018 par M. [X] [Y], M. [C] [Y] et M. [U] [Y],

— condamné solidairement M. [X] [Y], M. [C] [Y] et M. [U] [Y] à payer à la SARL Sofreg la somme de 73.583 € au titre de l’indemnité d’éviction principale,

— condamné solidairement M. [X] [Y], M. [C] [Y] et M. [U] [Y] à payer à la SARL Sofreg la somme de 10.659 € au titre des indemnités accessoires,

— fixé l’indemnité d’occupation des locaux situés à [Localité 2], [Adresse 5] donnés à la SARL Sofreg jusqu’au refus de renouvellement, à la somme annuelle de 10.019,70 € à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux ( sic),

— condamné solidairement M. [X] [Y], M. [C] [Y] et M. [U] [Y] à rembourser à la SARL Sofreg le trop perçu sur cette période, à savoir la somme de 11.397,80 € à parfaire à partir de janvier 2021,

— débouté la SARL Sofreg de sa demande en remboursement des taxes foncières 2020 et 2021,

— débouté la SARL Sofreg de sa demande de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre M. [X] [Y], M. [C] [Y] et M. [U] [Y],

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit,

— débouté la SARL Sofreg ainsi que M. [X] [Y], M. [C] [Y] et M. [U] [Y] de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [X] [Y], M. [C] [Y] et M. [U] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [X] [Y] est décédé le 22 février 2022. Il a laissé des dispositions testamentaires désignant M. [C] [Y] et M. [U] [Y] comme légataires du bien sis [Adresse 5], objet du présent litige.

Par déclaration en date du 19 avril 2022, la SARL Sofreg a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2022 et le 13 novembre 2024, la société Sofreg demande à la cour de:

Vu les articles L 145-9, L 145-12 et L 145-17 du code de commerce,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Sofreg de sa demande formée à titre principal et re-jugeant à nouveau,

A titre principal,

— dire et juger que le congé délivré le 27 juin 2018 est nul,

— dire et juger que le bail commercial de la SARL Sofreg a été renouvelé le 1er janvier 2019,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [C] [Y] et M. [U] [Y] à payer les sommes suivantes:

* 73.583 € pour l’indemnité d’éviction principale,

* 10.659 € pour les indemnités d’éviction accessoires,

* 12.131,88 € au titre de la différence entre les loyers payés par la SARL Sofreg et le montant retenu par l’expert s’agissant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er janvier 2019, à parfaire à partir de juillet 2022,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Sofreg de sa demande de se voir rembourser le montant des taxes foncières et re-jugeant à nouveau,

— condamner M. [C] [Y] et M. [U] [Y] à payer les sommes suivantes:

* 12.805 € équivalent au montant des taxes foncières que la SARL Sofreg a réglé depuis le 31 décembre 2018 par remboursement de M. [X] [Y], si la cour devait ne pas réformer la décision du premier juge sur la nullité du congé,

En tout état de cause,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Sofreg de sa demande de condamnation des consorts [Y] à lui payer une indemnité de 50.000 € et re-jugeant à nouveau:

* condamner M. [C] [Y] et M. [U] [Y] solidairement ou à défaut in solidum à payer à la SARL Sofreg une indemnité de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. [C] [Y] et M. [U] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce que contraires aux demandes de la SARL Sofreg,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Sofreg de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant le premier juge et re-jugeant à nouveau:

* condamner M. [C] [Y] et M. [U] [Y] solidairement ou à défaut in solidum à payer à la SARL Sofreg la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner en cause d’appel M. [C] [Y] et M. [U] [Y] solidairement ou à défaut in solidum à payer à la SARL Sofreg la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [C] [Y] et M. [U] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

M. [C] [Y] et M. [U] [Y], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’ayant-droit de M. [X] [J], suivant leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 4 octobre 2022, demandent à la cour de:

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en date du 10 mars 2022 sauf en ce qu’il a condamné les intimés au règlement de la somme de 11.397,80 € au titre d’un trop perçu d’indemnité depuis la date de résiliation du bail,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse en date du 10 mars 2022 sur ce point,

— débouter la société Sofreg de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Sofreg au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société Sofreg au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 mars 2026.

MOTIFS

A titre principal, sur la nullité du congé notifié le 27 juin 2018 par les consorts [Y] à la SARL Sofreg

La société Sofreg sollicite, à titre principal, la nullité du congé qui lui a été notifié par les consorts [Y] le 27 juin 2018 en ce que celui-ci n’est pas motivé et ne comporte aucune proposition d’indemnité d’éviction.

Elle considère que l’indemnité doit être proposée par le bailleur concomitamment au congé et que la seule mention que ce congé est délivré avec indemnité d’éviction est insuffisant.

Elle ajoute qu’elle entend se prévaloir de la nullité de ce congé en optant pour la poursuite du bail.

Selon l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En vertu de l’article L 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le congé délivré par acte extra-judiciaire du 27 juin 2018 à la SARL Sofreg, à l’initiative des consorts [Y], rappelle que le dernier acte a prévu le renouvellement du bail pour les locaux litigieux à partir du 1er janvier 2010 et ce pour une durée de neuf années entières et consécutives, pour se terminer le 31 décembre 2018.

Ledit acte précise ensuite que ' Nous vous faisons connaître qu’en vertu de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953, congé vous est donné pour le 31 décembre 2018 à minuit. Ce congé est délivré pour faire cesser le bail à cette date et ce sans renouvellement du bail commercial contre versement d’une indemnité d’éviction.'

Il mentionne enfin que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit à peine de forclusion saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans pour lequel il a été donné.

Il convient de relever que le congé litigieux a bien été délivré pour la date d’échéance du bail commercial liant les parties. Il est motivé par le refus de renouvellement du bail par les consorts [Y] comme l’autorise l’article L 145-14 du code du commerce avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, une telle offre étant suffisante pour justifier un refus de renouvellement. Ledit congé mentionne par ailleurs le délai de deux ans applicable aux actions en contestation ou en paiement d’une indemnité d’éviction.

Les conditions de validité posées par l’article L 145-9 alinéa 5 susvisé sont donc respectées.

Ainsi et contrairement aux assertions de la SARL Sofreg, le congé comportant refus de renouvellement est suffisamment motivé s’il est assorti d’une offre de paiement d’une indemnité d’éviction. En effet, le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction et dans ce cas, le congé n’a pas à être autrement motivé, la circonstance qu’aucune offre précise d’indemnité d’éviction ne soit formulée étant indifférente, dès lors que les bailleurs ne contestent pas que le preneur a droit au paiement d’une telle indemnité.

La SARL Sofreg doit donc être déboutée de sa demande principale tendant au prononcé de la nullité du congé qui lui a été notifié le 27 juin 2018.

Sur les autres demandes formées par les parties

En cause d’appel, les parties ne contestent pas les dispositions du jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction comme suit:

— indemnité principale: 73.583 €

— indemnités accessoires:10.659 € .

Celles-ci seront par conséquent purement et simplement confirmées.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation et le remboursement du trop perçu par les bailleurs

Les bailleurs font grief au premier juge d’avoir fait droit à la demande de remboursement de la preneuse au titre de sommes déjà payées au titre du maintien dans les lieux loués et le montant de l’indemnité d’occupation déterminée par l’expert judiciaire. Ils font valoir que l’expert a appliqué un abattement de 10% par application d’un coefficient de précarité alors que depuis le 1er janvier 2019, date de résiliation du bail, la société Sofreg n’a subi aucune restriction l’empêchant de poursuivre normalement l’exploitation de son fonds de commerce. Ils exposent que l’appelante n’a par ailleurs réalisé aucun entretien normal des locaux et que son gérant ainsi que les membres de sa famille occupent les locaux à titre de résidence principale.

La société Sofreg demande à la cour de fixer l’indemnité d’occupation à la somme proposée par l’expert judiciaire et en conséquence de condamner les consorts [Y] au remboursement de la différence entre les loyers qu’elle a versés et le montant retenu par l’expert, soit une somme de 12.131,88 € pour la période du 1er janvier 2019, à parfaire à partir de juillet 2022.

En application de L’article L 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il est établi que depuis l’échéance du bail commercial le 31 décembre 2018, le preneur a continué de s’acquitter du paiement du loyer, conformément aux clauses contractuelles, à savoir une somme mensuelle de 1.123,43 €.

Mme [O], à l’issue de ses investigations, a évalué l’indemnité d’occupation annuelle pour les locaux à la somme de 10.019,70 €, soit 834,97 € par mois après avoir pris en compte un abattement de 10 % au titre d’un coefficient de précarité.

En effet, il est souvent appliqué une telle décote pour tenir compte de la précarité dans laquelle se trouve désormais le commerçant occupant, qui se retrouve pénalisé dans la poursuite de son activité du fait de la résiliation du bail.

Il est d’usage d’appliquer un abattement de l’ordre de 10% , voir 30 % lorsque la procédure a été particulièrement longue et les inconvénients particulièrement pénalisants pour le preneur qui reste dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction pour pouvoir quitter les lieux.

Les intimés n’apportent aucune contestation permettant de remettre en question l’abattement de 10% proposé par l’expert sur la valeur locative au titre d’un coefficient de précarité.

Les bailleurs ne peuvent davantage prétendre à une modulation de l’indemnité d’occupation au regard de l’absence de travaux d’entretien réalisés par le preneur ou au titre d’une occupation des lieux par le gérant de la société Sofreg et sa famille à titre de résidence principale.

L’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des locaux et comme l’a relevé à juste titre le premier juge, les reproches formulés par les consorts [Y], s’ils étaient avérés, constitueraient des manquements contractuels susceptibles d’être invoqués pour obtenir une résiliation du bail ou pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction mais n’ont pas à être pris en considération dans le calcul de l’indemnité d’occupation.

Dès lors, le calcul de la valeur locative opéré par Mme [O] doit être appliqué, en l’absence d’autres contestations, et l’indemnité d’occupation doit être fixée, à compter du 1er janvier 2019 jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur, à la somme annuelle de 10.019,70 €.

Les consorts [Y] seront donc condamnés à rembourser à la SARL Sofreg le trop perçu depuis le 1er janvier 2019, s’élevant à la somme de 12.131,88 €, à parfaire à partir de juillet 2022.

Sur la demande de remboursement des taxes foncières

La société Sofreg réclame le remboursement des taxes foncières, qui font partie intégrante de la charge locative, estimant qu’elle n’est plus que débitrice d’une indemnité d’occupation, ce qui exclu les taxes foncières.

Il convient de rappeler que conformément à l’article L 145-28 du code de commerce, que suite au refus de renouvellement du bail et dans l’hypothèse d’un maintien du preneur dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, l’occupation des locaux s’opère aux clauses et conditions du bail.

Le dernier renouvellement du bail intervenu le 16 novembre 2009 renvoie aux précédents engagements contractuels des parties s’agissant des charges et conditions.

Or, dans le cadre du renouvellement du 13 décembre 1991 ( pièce 2 des consorts [Y]), il est stipulé que le preneur ' devra rembourser au bailleur selon les règles de répartition en vigueur dans l’immeuble, tous impôts, la totalité des taxes quelconques, y compris les taxes foncières (…)'.

Cette clause du bail est donc applicable et la SARL Sofreg ne peut qu’être déboutée de sa demande de remboursement des taxes foncières.

Sur les dommages et intérêts réclamés par la société Sofreg

La société Sofreg invoque une vétusté des locaux depuis les inondations de 2015, qui auraient endommagé l’immeuble de manière durable sans que les bailleurs ne consentent à la réalisation des travaux nécessaires alors qu’ils ont perçu une indemnité de la part de leur compagnie d’assurance. Elle soutient que cet état de vétusté avancé des locaux est à l’origine d’une perte de clientèle.

S’il ressort effectivement notamment des constatations de l’expert que le chiffre d’affaires est en diminution sur les exercices 2016 à 2018, la perte de clientèle alléguée n’est pas démontrée par le preneur, d’autant que les photographies figurant dans le rapport de Mme [O] et les commentaires des clients ayant fréquenté l’établissement qui sont communiqués par les bailleurs mettent en évidence un défaut d’entretien manifeste des locaux par le preneur, les chambres étant décrites comme étant sales, avec un mobilier en partie cassé, des parties communes de l’hôtel souvent en désordre et encombrées avec des odeurs de tabac et un jardin extérieur négligé et malpropre.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée, le jugement étant également confirmé sur ce point.

Sur l’appel incident des consorts [Y]

Ces derniers sollicitent la condamnation de la société Sofreg à leur verser une indemnité de 10.000 € pour procédure abusive.

Les intimés ne justifient toutefois pas de la part de l’appelante d’une erreur grossière équipollente au dol, ni de l’existence d’une volonté de nuire, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré sauf à préciser que le trop perçu dont M. [C] [Y] et M. [U] [Y] sont redevables sur la période à compter du 1er janvier 2019 s’établit à la somme de 12.131,88 € à parfaire à partir de juillet 2022,

Y ajoutant,

Déboute M. [C] [Y] et M. [U] [Y] de leur appel incident,

Condamne la SARL Sofreg à payer à M. [C] [Y] et M. [U] [Y] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Sofreg aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,