COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

ph

N° 2026/ 120

N° RG 23/14791 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMHJE

S.A.S. L’IMMOBILIER MARSEILLAIS

C/

[P] [N]

[C] [Q]

[M] [X]

[L] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Henri LABI

SELARL [D] [U]

SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 06 Novembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/10029.

APPELANTE

S.A.S. L’IMMOBILIER MARSEILLAIS, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉS

Madame [P] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stephanie GAZIELLO de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [C] [Q]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Stephanie GAZIELLO de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [M] [X]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [L] [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Julie ROUILLIER de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026

Signé par Madame Agnès BISCH, Président de Chambre et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 25 octobre 2019 Mme [P] [N] et M. [C] [Q] ont fait l’acquisition d’une maison située [Adresse 4] dans le [Localité 1] pour un prix de 291 000 euros auprès de M. [M] [X] et de Mme [L] [G], avec l’intervention de la société L’Immobilier marseillais, mandatée par les vendeurs selon contrat de mandat du 9 avril 2019 visant un prix de 319 000 euros.

Estimant avoir été lésés par le manque d’information sur le projet de construction d’un ensemble immobilier lors de l’achat du bien, M. [Q] et Mme [N] ont, par exploit d’huissier des 23 et 27 octobre 2020, fait assigner la société Imrep transactions, la société L’Immobilier marseillais, Mme [G] et M. [X] afin de les voir condamner in solidum à leur payer la somme de 45 000 euros au titre de la perte de valeur du bien et 15 000 euros au titre des nuisances causées par la réalisation de l’opération.

Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a notamment :

— mis la société Imrep transactions hors de cause,

— condamné in solidum M. [M] [X], Mme [L] [G] et la société L’Immobilier marseillais à verser à Mme [P] [N] et à M. [C] [Q] ensemble :

—  40 000 euros au titre de la perte de valeur du bien,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté l’appel en garantie formé par M. [M] [X] et par Mme [L] [G] à l’encontre de la société L’Immobilier marseillais,

— rejeté la demande formée par M. [M] [X] et par Mme [L] [G], la SARL Imrep transactions et la société L’Immobilier marseillais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— condamné in solidum aux dépens M. [M] [X], Mme [L] [G] et la société L’Immobilier marseillais.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré :

— sur l’obligation d’information, que le projet était connu par M. [X] et de Mme [G] puisqu’ils faisaient partie d’un collectif de riverains s’opposant au projet et que plusieurs décisions de justice avaient été rendues sur celui-ci, que n’apportant pas de preuve qu’ils auraient informé les acheteurs de l’existence de ce projet, ils ont manqué à leur devoir d’information prévu à l’article 1112-1 du code civil,

— sur la responsabilité de la société L’Immobilier marseillais, que le projet de construction et les recours étaient notoires et ne pouvaient pas être ignorés par un agent immobilier normalement diligent et il lui appartenait de vérifier la situation du bien vendre et d’en informer les acheteurs, que n’ayant pas été directement informée de ce projet par M. [X] et de Mme [G], elle ne peut pas être condamnée à les relever et garantir,

— sur la perte de valeur du bien, elle est démontrée par la production de plusieurs évaluations produites par Mme [N] et M. [Q], tandis que celles de M. [X] et de Mme [G] ne sont pas assez précises,

— sur les nuisances engendrées par le chantier, que Mme [N] et M. [Q] ne réclament pas un préjudice de jouissance mais indiquent qu’ils auraient renoncé à l’acquisition ou donné un moindre prix, alors qu’ils ne semblent pas vouloir renoncer à la vente et qu’ils ne sont pas fondés à demander un moindre prix dans la mesure où la perte de valeur du bien a été indemnisée.

Par déclaration du 1er décembre 2023, la société l’Immobilier Marseillais a interjeté appel de ce jugement en intimant Mme [P] [N], M. [C] [Q], Mme [L] [G] et M. [M] [X].

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par le RPVA le 8 octobre 2024, la société l’Immobilier Marseillais demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel du jugement rendu le 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum M. [M] [X], Mme [L] [G], la société L’Immobilier marseillais, à payer à Mme [P] [N] et M. [C] [Q] 40 000 euros au titre de la valeur du bien, 3 000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi que les entiers dépens,

— réformer le jugement du 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau de ce chef,

— débouter M. [M] [X], Mme [L] [Y] [S], Mme [P] [N] et M. [C] [Q] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— condamner M. [M] [X] et Mme [L] [G] à la relever et garantir de toutes condamnations,

En toute hypothèse,

— condamner tout contestant aux sommes de :

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout contestant aux entiers dépens distraits au profit de M^e Henri Labi,

La société l’Immobilier Marseillais fait valoir que :

Sur l’absence de préjudice des nouveaux acquéreurs,

— le projet de construction est venu remplacer une ancienne imprimerie en ruine et squattée, ce qui constitue une plus-value plutôt qu’un préjudice,

— la construction ne dénature en rien la pleine jouissance et la tranquillité des nouveaux acquéreurs et n’entraîne aucune dépréciation de la valeur du bien sur le marché immobilier,

— le prix de biens comparables à l’acquisition [Q]/[N], a augmenté entre 2017 et 2023,

Sur l’absence d’information de la société L’Immobilier marseillais par les vendeurs,

— il ressort des pièces que les consorts [X] et [G] savaient qu’un projet de construction existait et ils ne l’ont pas informée de celui-ci alors même qu’ils en avaient contractuellement l’obligation eu égard à l’article 112-1 (sic),

— la preuve de la transmission de l’information est inexistante et n’est même pas soutenue,

— l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 13 mai 2013 n’est pas applicable en l’espèce,

— il n’est pas envisageable de lui reprocher de procéder à un travail d’information et une obligation de résultat,

— les investigations auxquelles doit se prêter une agence immobilière présentent la limite d’un travail habituel, sur une notoriété habituelle et en aucune façon sur des éléments qui pourraient constituer des éléments substantiels à la vente dont ils ne connaissent ni les tenants, ni les aboutissants, le permis de construire datant de 2014 et ayant fait l’objet d’un affichage antérieur, à sa constitution,

— le tribunal a affirmé qu’elle avait engagé sa responsabilité délictuelle en n’effectuant pas les recherches nécessaires concernant un éventuel projet immobilier, sans donner de base légale au terme de notoriété,

— aucun panneau d’affichage de permis n’était présent sur le mur longeant le terrain objet du programme immobilier,

— le raisonnement du premier juge conduit à faire peser sur elle une obligation de résultat qui n’existe pas puisque seule une obligation de moyen pèse sur elle,

— il n’est pas possible de tenir pour acquis que les acheteurs ne savaient pas nonobstant la diminution du prix, la notoriété du projet et l’information donnée par les vendeurs, et tenir pour acquis que l’agence immobilière savait,

Sur ses réclamations,

— elle s’est trouvée piégée dans une procédure qui a abouti à une condamnation adossée à une obligation nouvelle, qui serait de pratiquer des investigations urbanistiques à l’instant de la réalisation de chaque achat, au profit de l’acheteur, qui n’est pas en principe son cocontractant,

— elle a dû débourser dans le cadre de l’exécution provisoire la moitié de la condamnation et a dû se défendre.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par le RPVA le 21 octobre 2024, Mme [L] [G] et M. [M] [X] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 6 novembre 2023 en ce qu’il a débouté [P] [N] et [O] [Q] de leur demande de préjudice au titre des nuisances engendrées par le chantier,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 6 novembre 2023 en ce qu’il a :

— condamné in solidum [M] [X], [L] [G] et la société L’Immobilier marseillais à verser à [P] [N] et à [C] [Q] ensemble :

—  40 000 euros au titre de la perte de valeur du bien,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté l’appel en garantie formé par [M] [X] et par [L] [G] à l’encontre de la société L’Immobilier marseillais,

— rejeté la demande formée par [M] [X] et par [L] [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum aux dépens [M] [X], [L] [G] et la société L’Immobilier marseillais,

En conséquence, statuant à nouveau,

— débouter Mme [P] [N], M. [O] [Q] et la société L’Immobilier marseillais de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum Mme [P] [N], M. [O] [Q] et la société L’Immobilier marseillais au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour faisait droit, même partiellement, aux demandes de Mme [P] [N] et M. [O] [Q],

— condamner la société L’Immobilier marseillais à les relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts, dépens et accessoires,

— débouter la société L’Immobilier marseillais de sa demande de la relever et garantir de toute condamnation et dans tous les cas de l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées contre eux,

— condamner la société L’Immobilier marseillais au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

En tout état de cause,

— débouter Mme [P] [N], M. [O] [Q] et la société L’Immobilier marseillais de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre eux,

— condamner in solidum tout succombant au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [L] [G] et M. [M] [X] répliquent que :

Sur l’absence de manquement à l’obligation d’information,

— le juge de première instance n’explique pas en quoi le projet de construction était déterminant pour le consentement des acheteurs,

— il est effectif qu’en octobre 2014, la société Vinci a obtenu un permis de construire et qu’un collectif de riverains s’est formé à l’époque pour protester à l’encontre de ce projet, mais ils n’ont joué aucun rôle actif dans ce collectif et n’ont jamais été impliqués dans les recours qui ont été engagés par certains riverains, même s’ils ont rejoint le collectif de riverains,

— lors de l’offre d’achat et de la vente de la maison litigieuse en octobre 2019, en face du bien se trouvait une friche occupée par des squatteurs et des drogués et un immeuble complètement délabré constitué des ruines calcinées de l’imprimerie. Ce bien était parfaitement visible depuis le bien vendu,

— à aucun moment les acheteurs n’apportent la preuve que l’absence de nouvelle construction était un élément déterminant pour leur consentement dans l’achat de la maison, ni qu’il y aurait un quelconque préjudice et ont simplement tenté d’obtenir une ultérieure baisse de prix après la vente définitive de leur maison à leur détriment,

— le projet immobilier a eu en réalité un impact positif sur le quartier et l’impasse : la suppression de l’immobilier dégradé, l’élargissement de l’impasse de deux mètres et l’éloignement des squatters et des drogués de la rue a nécessairement augmenté la valeur des biens sis [Adresse 5],

— en tout état de cause, ils étaient rarement sur place et n’avaient aucune information à transmettre sur la poursuite effective du projet immobilier Vinci,

— M. [M] [X] a expliqué à M. [C] [Q] l’incendie et qu’un projet immobilier remplacerait de toute évidence cet amas de ferraille,

— s’il découle de l’article 1112-1 du code civil un devoir d’information, il appartient aux acheteurs de s’informer et de poser les questions qu’ils estiment essentielles,

— ils ne sont pas occupés de la vente, ils ont confié celle-ci à un professionnel de l’immobilier qui se devait de prendre toutes les dispositions nécessaires, donner toutes les informations utiles et attirer éventuellement leur attention sur les précautions à prendre,

Sur l’absence du préjudice et du lien de causalité,

— à aucun moment, les acheteurs n’indiquent qu’ils auraient renoncé à l’acquisition, et pour cause les maisons situées dans l'[Adresse 6] sont très demandées. De plus, les trois avis de perte de valeur, dont on ne connaît pas l’auteur, qui ne sont pas signés, qui ont été rédigés avant la réalisation du projet, ont été établis pour les besoins de la cause et ils n’indiquent pas l’impact sur la valeur du projet existant, rien ne permet d’affirmer et encore moins de démontrer que la réalisation de la résidence étudiante a eu un impact négatif sur la valeur de l’immobilier environnant,

— les parcelles concernées sont constructibles et situées en zone UBT1 du PLU autorisant la construction d’immeuble de douze mètres,

— il ressort de la comparaison avec les autres ventes dans le secteur que les biens n’ont pas perdu de valeur du fait du projet de construction bien au contraire,

— aucun élément ne permet de justifier un quelconque préjudice ou un lien de causalité avec le chantier,

— si le chantier a causé des nuisances, Mme [P] [N] et M. [O] [Q] auraient pu introduire un recours à l’encontre du constructeur, responsable de la gêne occasionnée par les travaux, non eux.

A titre subsidiaire, sur l’appel en garantie à l’encontre de la société L’Immobilier marseillais,

— ils ont confié la vente de leur maison à un professionnel de l’immobilier qui s’est occupé de A à Z de la vente, à savoir la mise sur le marché, les visites, les contacts avec les candidats acquéreurs, la rédaction et la signature du compromis et qui a été largement rémunéré. Ils ont choisi Mme [A] en raison de sa parfaite connaissance particulière du quartier,

— le projet de construction de la résidence étudiante était parfaitement connu dans le quartier en raison des protestations des riverains et des différentes démarches en cours,

— en toute hypothèse, l’agence devait attirer l’attention de ses mandants sur leurs obligations d’information en leur qualité de vendeur et les interroger si nécessaire sur leur connaissance de projets immobiliers dans le quartier, notamment en présence d’une friche dans un secteur constructible, voire effectuer les recherches nécessaires auprès de la mairie,

— c’est au professionnel de l’immobilier de démontrer qu’il a satisfait à son devoir d’information et de conseil à l’égard du vendeur non averti en attirant son attention sur la nécessité de porter à la connaissance de l’acquéreur des informations qu’il pourrait détenir et dont il n’aurait pas conscience de l’importance. En l’espèce cela n’est pas démontré,

Sur le rejet de la demande de relever et garantir la société L’Immobilier marseillais,

— il ne leur appartenait pas d’informer l’agence immobilière mais il incombait à l’agence, professionnel de l’immobilier, d’attirer leur attention sur la nécessité d’informer les acheteurs de toute information en leur possession, même celle qu’ils pouvaient estimer non pertinente à tort ou à raison et de les questionner sur l’environnement de la maison objet de la vente.

Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par le RPVA le 4 juin 2024, Mme [P] [N] et M. [C] [Q] demandent à la cour de :

Vu l’article 1112-1 du code civil,

Vu l’article 1602 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’acte de vente et les pièces versées aux débats,

— confirmer le jugement entrepris en tant qu’il a :

— condamné in solidum [M] [X], [L] [G] et la société L’Immobilier marseillais à verser à Mme [N] et M. [Q] ensemble :

— la somme de 40 000 euros au titre de la perte de valeur du bien,

— la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande formée par la société L’Immobilier marseillais et par la SARL Imrep transactions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum [M] [X], [L] [G] et la société L’Immobilier marseillais aux dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de préjudice complémentaire,

En conséquence, statuant à nouveau,

— condamner solidairement la société L’Immobilier marseillais, M. [X] et Mme [G] à leur verser la somme de 15 000 euros au titre des nuisances engendrées par le chantier,

En tout état de cause,

— condamner la société L’Immobilier marseillais à leur régler la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter les consorts [X] [G] de leur demande de condamnation à leur encontre à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [P] [N] et M. [C] [Q] rétorquent que :

Sur les manquements commis par les vendeurs,

— l’existence du projet et de l’historique de sa contestation constituaient incontestablement des éléments dont l’importance pouvait être déterminante pour leur consentement et relevant, comme tels, du devoir d’information pesant sur les vendeurs, en application de l’article 1112-1 du code civil,

— il ne leur appartenait pas de s’informer, alors que l’agence immobilière indiquait dans le cadre de ses écritures en première instance que lors de la visite de 2019 seule la friche était visible et ce n’est qu’en juin 2020 que l’affichage du permis de construire a été effectuée, si bien qu’il leur était impossible d’avoir accès à cette information,

— en ne fournissant pas à leurs acquéreurs les informations en leur possession du fait, notamment, de leur implication dans la contestation du projet, M. [M] [X] et Mme [L] [G] ont manqué à leur devoir d’information et commis une faute engageant leur responsabilité vis-à-vis d’eux,

— M. [X] et Mme [G] étaient listés en quatrième position des membres du collectif et ont participé financièrement aux recours menés par le collectif,

— les recours poursuivis, ont été portés par M. [W] pour le collectif, jusqu’au 8 juillet 2019, date de l’arrêt du Conseil d’Etat validant l’arrêté de permis de construire pris par la ville de [Localité 2] et ils ont régularisé le compromis portant sur leur maison le 24 juillet 2019,

Sur les manquements commis par la société appelante,

— ils apparaissent fondés à mettre en cause l’agence immobilière au visa de l’article 1240 et de la jurisprudence soulevée par les vendeurs mais également en l’état de la jurisprudence la plus récente de la 1ère chambre de la Cour de cassation (arrêt du 9 janvier 2019 – n° 18-10245),

— la Cour de cassation a, dans une décision rendue le 16 mars 2023 condamné l’agence immobilière qualifiée de fautive in solidum avec le responsable (en l’espèce le diagnostiqueur) à indemniser l’acquéreur lésé de l’intégralité de son préjudice.

— la jurisprudence citée précédemment est bien applicable bien que le terrain ne soit pas contigu,

— contrairement à ce qu’affirme l’agence immobilière, les recherches ne relèvent pas d’une obligation de résultat mais constituent bien des diligences habituelles et non disproportionnées au regard des faits de l’espèce, notamment de l’importance du projet,

— il n’est pas utilement contesté que s’ils avaient eu connaissance du projet immobilier à venir, ils auraient acheté à un autre endroit ou acquis la maison à un moindre prix, alors qu’il ressortait de l’annonce un caractère paisible et calme du quartier, propice au télétravail pour M. [Q], ce qui était un critère d’achat essentiel pour eux,

Sur le préjudice subi au titre de la perte de valeur de leur bien,

— lorsqu’ils ont appris l’existence du projet ils ont fait réaliser trois estimations qui démontrent une perte de valeur du bien, alors même qu’ils ont réalisé 32 000 euros de travaux et que dans la commune de [Localité 2] le prix des biens a augmenté,

— il est démontré que les bâtiments construits dépassent la hauteur des bâtiments déjà existants et que le bâtiment construit s’intègre mal dans le quartier, qui avait une singularité historique,

— le nouveau vis-à-vis sur une résidence étudiante en sus d’une perte de luminosité et d’ensoleillement constitue bien une moins-value du logement acquis. De plus, le parking de la résidence ne comporte que 34 places pour 110 logements, ce qui cause des problèmes de stationnement,

— le bien situé [Adresse 7] a bien été vendu plus cher mais il a fait l’objet de travaux conséquents. De plus, tout comme pour le bien situé [Adresse 8], dont on ne connaît pas le prix initial, il convient de rappeler qu’il y a globalement en France une forte augmentation du prix de l’immobilier,

— la simple comparaison des prix de vente d’une maison à plusieurs années d’écart, ne permet pas de déterminer s’il existe une perte de valeur en raison de l’édification de la résidence étudiante,

Sur l’indemnisation au titre des nuisances engendrées par le chantier,

— faute d’avoir été destinataires des informations relatives au projet, ils ont acheté la maison sans savoir que de gigantesques travaux allaient se dérouler sous leurs fenêtres dans des délais très courts, ayant des conséquences sur la jouissance du bien,

— M. [Q] fait du télétravail et les nuisances engendrées par les travaux ont impacté son activité,

— les nuisances sont acquises en l’état du référé préventif diligenté le 1er octobre 2020,

— la délivrance de l’information, les auraient conduits à reconsidérer leur position en renonçant à l’acquisition ou en offrant un moindre prix.

L’instruction a été clôturée le 24 février 2026.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS

Sur la responsabilité des vendeurs

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « [Localité 3] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’acte notarié de vente du 25 octobre 2019 contient un paragraphe intitulé « DEVOIR D’INFORMATION RECIPROQUE », visant cet article dans lequel, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct avec le contenu du contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement, ainsi qu’un paragraphe « NEGOCIATION » selon lequel les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions ont été négociés par l’agence immobilière L’Immobilier marseillais et que le vendeur a seul la charge de la rémunération de 14 000 euros.

Précédemment le compromis a été signé le 25 juillet 2019, avec le même rappel de cet article et l’intervention de la société L’Immobilier marseillais en vertu d’un mandat confié par le vendeur.

Sont versés aux débats :

— l’arrêté de permis de construire du 13 octobre 2014 sur une demande déposée par la société Vinci immobilier résidences services pour la construction de 110 logements pour étudiants et un local d’activité au [Adresse 9] / angle [Adresse 10], ainsi que le permis modificatif du 28 octobre 2015 concernant finalement 103 logements,

— la liste des membres du collectif participant au recours, parmi lesquels on trouve un M. [W] demeurant [Adresse 5] en première position, et M. [X] et Mme [G] en quatrième position sur vingt-trois membres, lesquels ont participé financièrement au recours initié par M. [W],

— un article de journal daté de décembre 2017, relatant l’existence d’un recours devant la juridiction administrative, de riverains, photographiés devant le mur mitoyen que le promoteur veut abattre pour desservir la résidence étudiante, pour violation d’une servitude, s’agissant du mur perpendiculaire de la [Adresse 5],

— l’arrêt rendu par le Conseil d’Etat le 8 juillet 2019 sur le recours formé devant le tribunal administratif contre le permis de construire et le permis de construire modificatif, jusqu’en cassation devant le Conseil d’Etat à deux reprises, la première en raison de l’irrecevabilité, la seconde au fond, le Conseil d’Etat ayant annulé le jugement du tribunal administratif et, décidant de statuer au fond, rejeté le recours de M. [W].

Ces éléments sont suffisants pour démontrer que le projet immobilier était connu des vendeurs et constituait un élément important pour eux puisqu’ils se sont battus jusqu’en cassation pour le faire échouer, ce qui permet d’en conclure qu’ils ne pouvaient ignorer l’importance déterminante de cette information pour leurs acquéreurs, directement en lien avec le contrat de vente, à une époque où le recours auquel ils s’associaient pleinement, venait d’aboutir à un rejet.

La charge de la preuve de cette information pèse sur eux, si bien que le simple fait d’indiquer qu’oralement il a été répondu à la question du sort de l’imprimerie en ruine, qu’un projet de construction existait, est insuffisant pour rapporter la preuve de cette information.

Le fait que M. [X] et Mme [G] ait confié la vente de leur bien à un agent immobilier, n’est pas de nature à les dispenser de leur obligation, prise personnellement vis-à-vis de leur cocontractant.

Ils ont ainsi commis une faute qui engage leur responsabilité contractuelle.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause préjudice à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ce qui impose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Il est constant qu’en sa qualité de négociateur professionnel, l’agent immobilier a l’obligation de renseigner les parties sur la situation exacte du bien qu’il est chargé de vendre, ce qui suppose un certain degré de diligence dans la limite de son mandat.

Selon le contrat de mandat la société L’Immobilier marseillais s’est engagée notamment à déterminer ensemble une stratégie pour le projet de vente (diffusion, promotion, information, publicité, affichage), être l’interlocuteur unique et privilégié jusqu’à la vente définitive. Le contrat rappelle dans les « INFORMATIONS PRECONTRACTUELLES » l’article 1112-1 du code civil précisant que le mandant déclare en avoir pris connaissance et déclare ne détenir aucune information dont l’importance serait déterminante pour le consentement de l’acquéreur ou du mandataire.

Il ne ressort d’aucunes des pièces et il n’est d’ailleurs pas soutenu que la société L’immobilier marseillais a été informée par les vendeurs du projet immobilier existant en face de l’immeuble mis en vente par son entremise.

Cependant en tant que professionnel de l’immobilier, normalement diligent, elle aurait dû s’interroger sur la situation de l’immeuble en ruine dans l’environnement proche du bien confié en mandat, ce qui lui aurait permis d’avoir connaissance du projet immobilier de résidence étudiante contesté par les riverains et évoqué jusque dans la presse, ce qui est suffisant pour établir la notoriété du projet.

Il y a donc lieu d’en conclure qu’elle a commis une faute délictuelle à l’égard des acquéreurs.

Sur les demandes des acquéreurs

Elles tendent à la condamnation solidaire de leurs vendeurs et de l’agent immobilier à leur payer par confirmation du jugement, la somme de 40 000 euros au titre de la perte de valeur du bien, et par infirmation du jugement, la somme de 15 000 euros au titre des nuisances causées par le chantier ayant des conséquences sur la jouissance du bien.

S’agissant de la perte de valeur du bien, sont versés aux débats :

— la fiche commerciale concernant le bien acquis, désignant une maison T3, située dans un environnement convivial entouré de maisons de ville, avec un bel espace exposé plein sud, ensoleillé, au prix de 309 000 euros,

— plusieurs estimations du bien acquis en octobre 2019, datées :

— du 30 mars 2020 sur la base des biens similaires vendus récemment, les biens en vente depuis plus de trois mois, les biens en vente depuis moins de trois mois, de 250 000 euros dans l’analyse comparative de marché, avec une moyenne de 242 000 euros en tenant compte d’autres types d’analyses,

— du 12 mars 2020 pour un montant de 255 000 euros à 265 000 euros,

— du 28 janvier 2020, tenant compte dans les points de réflexion, de la nouvelle construction à venir de 100 logements étudiants et parking face à l’entrée de la maison, soit moins de calme et tranquillité et des difficultés de stationnement, pour 245 000 euros à 255 000 euros,

— les résultats de recherches de valeur foncière dans le [Localité 1], faisant état de ventes intervenue au prix de :

—  291 000 euros, s’agissant de l’immeuble des requérants de 62 m² (maison 4 pièces) et 132 m² (sols), vendu le 25 octobre 2019,

—  305 000 euros, pour un immeuble [Adresse 11] (première rue parallèle au nord), de 60 m² (maison 3 pièces) et 174 m² (sols), vendu le 26 juillet 2019,

—  315 000 euros, pour un immeuble [Adresse 12] (première rue parallèle au sud), de 61 m² (maison 4 pièces) et 132 m² (sols), vendu le 27 juillet 2020,

—  333 700 euros, pour un immeuble [Adresse 7], de 57 m² (maison 4 pièces) et 131 m² (sols), vendu le 24 juillet 2023, alors qu’il a été vendu à 180 000 euros le 3 novembre 2017,

—  315 000 euros, pour un immeuble [Adresse 8], de 61 m² (maison 4 pièces) et 132 m² (sols), vendu le 27 juillet 2020.

En prenant en référence les ventes effectivement réalisées courant 2020 dans le même quartier et notamment dans la [Adresse 5], il n’est pas démontré avec certitude que le bien a subi une moins-value depuis qu’il a été acquis en octobre 2019 à un prix de 291 000 euros après négociation, alors qu’il était mis en vente initialement au prix de 319 000 euros, et ce en relation avec le projet immobilier selon permis de construire, transféré le 17 février 2020, même si est invoquée la singularité historique du lieu.

Mme [N] et M. [Q] seront donc déboutés de leur demande au titre de la perte de valeur du bien et le jugement appelé sera infirmé sur ce point.

S’agissant du préjudice au titre des nuisances causées par le chantier, sont versés aux débats :

— l’assignation en référé préventif du 1er octobre 2020 par SCCV [Localité 2] [V] en qualité de titulaire du permis de construire suite à l’arrêté de transfert du 17 février 2020 pour des travaux devant débuter en novembre 2020, et le rapport d’expertise consécutif du 17 mars 2021,

— l’arrêté municipal 13 juillet 2021, interdisant le stationnement [Adresse 5] pendant un an à compter du 30 août 2021 et statuant sur la réduction de la largeur de la voie de circulation,

— l’attestation d’une voisine, demeurant [Adresse 8], sur les désagréments du chantier, en termes de bruits, d’impossibilité de se garer, d’accéder en voiture.

Si les dégâts et troubles causés par le chantier sont susceptibles d’être reprochés au constructeur aux fins d’indemnisation, il est établi en l’espèce, que Mme [N] et M. [Q] ont acquis leur bien au prix de 291 000 euros sans qu’il soit démontré qu’ils ont été informés de ce projet immobilier d’envergure comportant démolition de l’existant et reconstruction, de nature à causer des troubles de la jouissance de leur maison en raison de la présence du chantier prévu pour un an, en ce qui concerne leur accès à leur propriété et autres inconvénients.

Il doit être conclu qu’ils rapportent la preuve de troubles subis du fait du projet qui leur a été caché à tort, dont ils n’ont pas pu tenir compte dans le cadre de leur négociation, ce qu’il convient d’indemniser à hauteur de 6 000 euros au regard de la nature et de la durée des troubles démontrés.

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

En l’espèce, les fautes respectives commises par les vendeurs et l’agent immobilier, ont causé le préjudice subi par Mme [N] et M. [Q], si bien qu’ils seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 6 000 euros au titre des nuisances générées par le chantier, le jugement appelé étant infirmé sur ce point, étant observé que le dispositif du jugement ne précise pas le rejet de cette prétention.

Sur les appels en garantie réciproques

Il ressort des développements ci-dessus que les vendeurs avaient une parfaite connaissance du projet de construction voisin de leur propriété, et que c’était important pour eux, lorsqu’ils ont décidé de mettre en vente le bien en mandatant une agence immobilière, sans lui donner cette information, et à qui ils reprochent aujourd’hui de ne pas les avoir interpellés sur leurs obligations d’information vis-à-vis des acquéreurs.

Cependant, il est relevé que l’obligation d’informer l’acquéreur est rappelée à la fois dans le contrat de mandat, dans le compromis de vente et l’acte notarié de vente, si bien qu’aucune faute contractuelle n’est caractérisée à l’encontre de la société L’Immobilier marseillais.

C’est donc par une juste appréciation des faits et du droit que le premier juge a rejeté la demande de M. [X] et Mme [G] tendant à être relevés et garantis par la société L’Immobilier marseillais, le jugement étant confirmé sur ce point.

Consécutivement, en l’état de l’absence d’information donnée en pleine connaissance de cause à l’agence immobilière mandatée, il convient de faire droit à l’appel en garantie formé en cause d’appel par la société L’Immobilier marseillais et M. [X] et Mme [G] seront condamnés à relever et garantir la société L’Immobilier marseillais de la condamnation prononcée contre elle. Il sera ajouté au jugement sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Elle est formée en cause d’appel par la société L’immobilier marseillais contre tout contestant.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

Il est relevé que la procédure a été initiée à raison, par Mme [N] et M. [Q], que l’exécution de condamnations assorties de l’exécution provisoire donne droit à restitution et que les frais engagés pour se défendre relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

La société L’Immobilier marseillais, qui ne démontre ni d’abus des requérants initiaux, ni de préjudice spécifique, sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et il sera ajouté au jugement sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [X] et Mme [G] qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel, avec distraction au profit du conseil de la société L’Immobilier marseillais, qui la réclame. Ils seront également condamnés aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la société L’Immobilier marseillais.

Mme [N] et M. [Q] formant leur demande au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la société L’Immobilier marseillais, celle-ci y sera condamnée en équité, étant relevée et garantie de ce chef également, par M. [X] et Mme [G].

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné in solidum M. [M] [X], Mme [L] [G] et la société L’Immobilier marseillais à verser à Mme [P] [N] et à M. [C] [Q] ensemble, 40 000 euros au titre de la perte de valeur du bien ;

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant,

Déboute Mme [P] [N] et M. [C] [Q] de leur demande au titre de la perte de valeur du bien,

Condamne in solidum M. [M] [X], Mme [L] [G] et la société L’Immobilier marseillais à verser à Mme [P] [N] et à M. [C] [Q] ensemble, la somme de 6 000 euros (six mille euros) au titre des nuisances générées par le chantier ;

Condamne M. [M] [X] et Mme [L] [G] à relever et garantir la société L’Immobilier marseillais de toutes les condamnations prononcées contre elle ;

Déboute la société L’Immobilier marseillais de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [M] [X] et Mme [L] [G] aux dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Henri Labi ;

Condamne M. [M] [X] et Mme [L] [G] à verser à la société L’Immobilier marseillais, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société L’Immobilier marseillais à verser à Mme [P] [N] et M. [C] [Q] ensemble, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT