ARRET

N°

E

C/

X

ARDENNE

C

C

LE MOUSSU

K

XXX

SAS ELEX PARIS ILE DE FRANCE

Syndicat des copropriétaires SDC 161 RUE DE COURCELLES LES

SARL ANTHOM

XXX

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU TREIZE JUIN DEUX MILLE DIX SEPT Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 15/00095

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LAON DU QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE QUATORZE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur D E, pris en sa qualité de Syndic de copropriété

né le XXX à REIMS

de nationalité Française

XXX

XXX Représenté par M^e POILLY substituant M^e Jérôme LE ROY, avocats au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

ET

Monsieur F X

né le XXX à REIMS

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame Marie-Claire DARDENNE épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Monsieur G C

né le XXX à REIMS

de nationalité Française

XXX

XXX

Monsieur I C

né le XXX à REIMS

de nationalité Française

XXX

XXX

Monsieur R-T U

né le XXX à POUILLON

de nationalité XXX

XXX

Monsieur J K

né le XXX à NEUFMANIL

de nationalité Française

XXX

XXX

Syndicat des copropriétaires SDC 161 RUE DE COURCELLES représenté par son syndic la Sté SEMPER FIDELIS FLORENCE MOBUCHON IMMOBILIER

XXX

XXX

SARL ANTHOM, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Hervé SELOSSE BOUVET, avocat au barreau D’AMIENS

Plaidant par M^e Nimal, avocat au barreau de REIMS

XXX, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée et plaidant par M^e Hervé SELOSSE BOUVET, avocat au barreau D’AMIENS

SAS ELEX PARIS ILE DE FRANCE, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX Représentée par M^e Patrick PLATEAU, avocat au barreau D’AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 07 mars 2017 devant la cour composée de M^me N O, Président de chambre, M^me Véronique BAREYT-CATRY et M^me L M, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

Sur le rapport de M^me N O et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 juin 2017, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 13 juin 2017, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me N O, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

**

DECISION :

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Laon en date du 14 novembre 2014,

Vu l’appel interjeté le 9 janvier 2015 protocole d’accord transactionnel D E,

Vu les conclusions transmises le:

—  14 février 2017 par M. E

— le 6 février 2017 par le syndicat des copropriétaires du XXX, la SARL Anthom, les époux Y et R-S U,

-27 mai 2015 par la SAS. Elex Paris Ile de France

— le 14 février 2017 par G C, I C, la SCI Mascilya et J Q

— le 27 mai 2015 par la société Semper Fidelis auxquelles la cour renvoie en application de l’article 455 du code de procédure civile

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 1^er mars 2017 et les débats du 9 mars 2017,

SUR CE

Il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties au jugement entrepris duquel il résulte essentiellement que:

— il existe à Reims, XXX un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété qui a fait l’objet le 6 avril 2012 de deux arrêtés de péril ensuite de la découverte de la dégradation du mur pignon donnant sur la propriété Houzet sise au n°163, et de l’affaissement de la structure porteuse du mur, ayant entraîné l’évacuation des occupants et la fermeture du restaurant du rez-de-chaussée commercial,

— une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a décidé le19 avril 2012 de solliciter en référé une mesure d’expertise judiciaire, ordonnée le 25 avril 2012,

— au vu du rapport établi le 15 octobre 2013 par Z, le syndicat des copropriétaires représenté par son actuel syndic, la société Semper Fidelis, et plusieurs copropriétaires ont, sur autorisation judiciaire, assigné à jour fixe en responsabilité et aux fins d’indemnisation leur ancien syndic, M. E, qui a lui-même appelé en garantie la société Semper Fidelis qui lui a succédé en mai 2010 ainsi que la société Elex Paris Ile de France (ci-après désignée Elex) , cabinet d’expertise désigné par l’assureur de la copropriété ,

— plaidant à titre principal la nullité du rapport d’expertise, M. E s’est défendu de toute faute et a mis en cause son successeur ainsi que l’expert missionné par l’assureur de la copropriété,

C’est dans ces conditions qu’est intervenu le jugement entrepris.

Sur la responsabilité de M. E

Sur la base du rapport de Bigot qui constatait que, dès 2001, il était apparu que le mur pignon litigieux était gorgé d’eau et présentait un réel danger, que les réparations entreprises, qualifiées de 'cache-misère', n’avaient pas traité la cause des infiltrations, expliquant les désordres apparus en 2009 et l’ampleur du sinistre, le tribunal a retenu la responsabilité de M. E, syndic de la copropriété du 13 décembre 2000 jusqu’au 31 mai 2010, aux motifs, d’une part, qu’en sa qualité de 'professionnel de l’immobilier et syndic’ , informé dès 2001 de la nature du mur et des possibles conséquences 'dramatiques’ d’infiltrations persistantes, il aurait dû faire appel un maître d’oeuvre pour examiner le problème globalement, d’autre part que n’ayant pas convoqué d’assemblées générales de 2001 à 2008, il avait privé les copropriétaires de toute information utile sur ce problème d’humidité.

Dénonçant la partialité et les insuffisances du rapport d’expertise judiciaire dont il plaide la nullité, M. E invoque successivement l’irrecevabilité de demandes concernant sa gestion pour laquelle il a obtenu en 2008 quitus du syndicat des copropriétaires et son absence de responsabilité dès lors que, n’étant pas un professionnel du bâtiment, il a suivi les prescriptions des professionnels consultés.

Rappelant le régime de la responsabilité du syndic, de nature contractuelle à l’égard de son mandant le syndicat des copropriétaires et délictuelle à l’égard des copropriétaires , le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires et le nouveau syndic lui opposent une absence totale d’information de la copropriété pendant 7 ans à défaut de convocation annuelle de l’assemblée générale des copropriétaires, la nécessaire connaissance qu’avait M. E, syndic professionnel, de la fragilité notoire des murs en carreaux de terre lorsqu’ils sont exposés à l’humidité, ce qui est la particularité du patrimoine immobilier rémois, et son absence de traitement efficace du problème rencontré.

La cour observe tout d’abord que le quitus donné en 2008 à M. E par le syndicat des copropriétaires pour sa gestion depuis 2001 ne fait pas obstacle à la recherche par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de sa responsabilité à raison de manquements dont la copropriété n’aurait pas eu connaissance au moment de sa décision et qui auraient généré des dommages révélés postérieurement à l’assemblée générale lui donnant quitus.

La cour relève ensuite que sont sans portée les griefs adressés par M. E à l’expert judiciaire sur sa partialité et l’ambiguïté de son rôle aux côtés du syndicat des copropriétaires auprès duquel il exercerait aujourd’hui une mission de maître d’oeuvre, dès lors que si l’expert judiciaire est invité à fournir son avis sur les responsabilités, l’appréciation de cette responsabilité incombe exclusivement au juge, surtout lorsque, comme en l’espèce, il est question d’apprécier les diligences d’un mandataire au regard de ses obligations contractuelles et légales et non l’imputabilité technique de dommages.

Le rapport d’expertise judiciaire confirme que le mur-pignon souffre d’une humidité persistante, essentiellement en partie basse, sur un mètre de hauteur, qui l’a irrémédiablement dégradé et impose, compte-tenu de sa composition en carreaux de terre, une réfection intégrale.

Il affirme que cette humidité existait déjà en 2001 et était connue du syndic, souligne que des fuites réitérées de 2001 à 2003 ont été traitées au coup par coup, sans contrôle général de la plomberie, relève que le contre-mur intérieur édifié en 2002 était un cache-misère destiné à cacher l’état du mur pignon en décomposition, qu’un rapport d’expertise Elex du 4 décembre 2009 a confirmé que la façade était infiltrante et des travaux urgents nécessaires, l’artisan Cornu intervenu en avril 2012 ayant constaté la dégradation irrémédiable du mur.

Il conclut que 'plutôt que de construire un mur cache misère qui pouvait ponctuellement reprendre quelques solives du plancher, il fallait reprendre le mur tant qu’il en était encore temps’ .

Les éléments communiqués par l’ensemble des parties établissent que:

— prenant ses fonctions le 13 décembre 2000, M. E avait dû gérer un dégât des eaux survenu le 1^er décembre 2001 dans l’appartement de M. U, dont la cause avait été attribuée à une canalisation commune: ce sinistre, déclaré par le syndic à l’assureur de la copropriété , a fait l’objet d’une expertise du cabinet A Asou (rapport non produit) ensuite de laquelle des travaux ont été réalisés par l’entreprise Valade (facture du 17 décembre 2001) qui ont consisté notamment en la réalisation de fouille et fondation pour le mur de soutien et l’édification d’un mur de parpaings de 15cms d’épaisseur, celui-là même que l’expert judiciaire qualifie de cache-misère.

M. E fait à raison observer que ses qualités d’huissier et de syndic de copropriété ne font pas de lui un professionnel du bâtiment, qu’il a traité ce sinistre avec diligence (attirant même l’attention de l’assureur par courrier du 29 mars 2011 sur le danger qui en découlait puisque le mur pignon en carreaux de terre se trouvait gorgé d’eau par l’effet de la fuite) et fait réaliser les travaux conformément aux prescriptions de l’expert (le contraire n’est en tout cas ni prétendu ni établi) en sorte qu’aucun manquement ne peut lui être reproché de ce chef,

— en novembre 2001, M. E s’était, par ailleurs, inquiété des conséquences d’un coup de pelle porté sur le chaînage d’angle du mur pignon à l’occasion de travaux d’une société travaillant sur la parcelle voisine: en atteste une note figurant au dos d’un courrier de janvier 2002 adressé à M. U concernant son dégât des eaux dont se prévalent les intimés comme l’expert judiciaire pour établir que M. E était parfaitement conscient des dangers auxquels le mur était exposé.

Si M. E ne justifie pas de diligences particulières concernant cette dégradation, avant que M. Y, copropriétaire, ne sollicite lors de l’assemblée générale du 13 octobre 2008 des investigations pour rechercher les coordonnées du voisin, l’expert judiciaire est venu dire que ce coup était sans incidence sur l’état actuel du mur, confirmant ainsi le rapport de l’expert de la MAIF intervenu pour le compte de M. Houzet, en sorte que la carence éventuelle du syndic n’a eu aucune incidence sur le sinistre dont il est question aujourd’hui,

— quelques fuites sont, ensuite, survenues durant l’exercice du mandat de M. E: en attestent 7 factures ( 3 de 2001, 1 de 2002, 2 de 2003 et une de 2005) qui concernaient des fuites sur soudure derrière un receveur, sur une canalisation, sur un coffre sous une chaudière, près d’un évier, sur un joint ciment à une jonction PVC/grès suite à un dégorgement, sur un raccord de cuisine et sur une cuivrerie en cave. Comme le relève M. E, ces fuites, étalées dans le temps, étaient localisées, ont été réparées par le plombier de la copropriété, n’ont pas généré de dégâts des eaux majeurs (cela n’est en tout cas pas établi) , aucun élément ne permettant de considérer comme le fait l’expert judiciaire qu’elles auraient dû alerter le syndic et le conduire à des investigations plus importantes, sur la plomberie ou sur le mur-pignon,

— en avril 2009, un nouveau sinistre est déclaré dans une partie privative.

L’expert de l’assureur de la copropriété saisi par M. E, la société Elex, établit le 4 décembre 2009 un rapport au terme duquel il indique que ce même logement avait été endommagé par la fuite de 2001, qu’en 2006 le propriétaire a été confronté à un problème d’humidité en façade arrière mais a refait les peintures et reloué le bien sans rechercher les causes de cette humidité.

Lors de ses investigations, l’expert constate que les murs du logement sont saturés d’humidité et l’enduit de la façade extérieure dégradé qualifiant cette dernière d’ infiltrante et requérant des travaux de ravalement urgents.

Dans l’intervalle, le 25 avril 2009, M. E avait fait établir un devis de l’entreprise Cornu qu’il a soumis à l’approbation de l’assemblée générale du 3 mai 2010 laquelle l’a approuvé, entérinant par ailleurs la démission de M. E.

Ces travaux que la résolution de l’assemblée générale demandait à voir effectuer dès avant le 1^er octobre 2010 ne seront en définitive lancés qu’en… avril 2012 par B qui, constatant la progression de la dégradation de l’enduit 3 ans après son devis, va ôter une partie de celui-ci, mettre à jour le mur de carreaux de terre, fortement dégradé, avec des trous béants non comblés et le contre-mur édifié en 2001 (dont les professionnels présents lors du constat du 5 avril 2012 vont dénoncer la non conformité aux règles de l’art, qualifiant d’inconscient l’auteur de ce mur…), et interrompre aussitôt son intervention.

M. E ne peut être tenu pour responsable de ce délai deux ans écoulés entre l’assemblée générale qui a décidé les travaux et la venue de B.

Il est vrai d’autre part que, lors de l’ assemblée générale du 15 juin 2009, le devis Cornu du 25 avril, déjà entre les mains du syndic, n’avait pas été évoqué par celui-ci (cela ne ressort en tout cas pas du compte-rendu de l’AG), son représentant indiquant seulement qu’avaient été identifiés les propriétaires voisins (auxquels la copropriété pensait pouvoir reprocher certains désordres du mur) et qu’un dégât des eaux était survenu au fond du restaurant devant donner lieu à une expertise d’assurance.

Ce défaut d’information à l’assemblée générale de 2009 s’avère néanmoins sans portée dans la mesure où de toute façon la copropriété ne pouvait pas se prononcer avant d’être en possession du rapport des experts d’assurance et de leurs préconisations et qu’aucun élément à cette date ne permettait d’appréhender les désordres dont souffrait la façade litigieuse ( ils seront révélés après enlèvement de l’enduit par B).

Enfin, si le délai entre la réception du rapport Elex par le syndic et l’assemblée générale du 3 mai 2010 (5 mois) peut paraître excessif au regard de l’urgence signalée par Elex, cela n’a pas eu d’impact déterminant sur les désordres lorsque deux ans se sont ensuite écoulés avant que l’entreprise n’intervienne.

De l’ensemble de ces éléments la cour déduit que M. E a traité avec diligence les dégâts des eaux survenus pendant l’exercice de son mandat et qui lui ont été signalés, qu’il n’est ni prétendu ni établi qu’en 2006 il a été informé de l’humidité récurrente du mur du rez-de-chaussée qui aurait pu éventuellement l’alerter et le conduire à de nouvelles investigations, qu’enfin, il a fallu la destruction de l’enduit pour révéler l’ampleur des désordres affectant le mur dont la société Elex ne s’était elle-même pas convaincue lors de ses investigations en novembre 2009 puisque, si elle alertait ses interlocuteurs sur l’urgence de la réfection de l’ enduit d’ étanchéité, elle ne formulait aucune observation sur l’état du mur sous jacent ni ne préconisait d’investigations à cet effet.

La cour estime donc qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de M. E en lien avec la dégradation du mur.

D’autre part, s’il est exact que M. E a failli à ses obligations en ne convoquant pas annuellement l’assemblée générale des copropriétaires entre 2001 et 2008, il n’est aucun lien démontré entre cette absence de tenue des assemblées générales et la dégradation majeure du mur dès lors que le sinistre de 2001 avait été réparé, que depuis lors la copropriété n’avait eu à souffrir que de menues fuites prises en charge dans le cadre de l’ entretien courant de l’immeuble et que les désordres évolutifs affectant le mur pignon n’étaient pas perceptibles par des non professionnels du bâtiment, le syndic comme les copropriétaires n’ayant pu se convaincre que de la détérioration apparente de l’enduit mais ignorant l’inefficacité des travaux entrepris en 2001.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

Cette infirmation rend sans objet les appels en garantie formés par M. E à l’encontre du syndic actuel et de la société Elex et des préjudices subis.

Sur les demandes accessoires.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. E et des sociétés Semper Fidelis et Elex suivant modalités prévues au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré

Déboute le syndicat des copropriétaires et l’ensemble des copropriétaires de toutes leurs demandes.

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, la société Anthom, les époux Y, M. U, les consorts C, la SCI Mascilya et M. K à verser à M. E une indemnité de procédure de 2 000€

Condmne M. E à verser aux sociétés Semper Fidelis et Elex Paris Ile de France une indemnité de procédure chacune de 1 000€

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires précités aux dépens avec faculté de recouvrement au profit des avocats constitués conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT