COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 AVRIL 2022

N° 2022/ 141

Rôle N° RG 19/09905 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEOT5

F D

C/

H C

I C

J C

K C

X-O C épouse Y

L C épouse Z

SARL AGENCE DE LA PRESQU’ILE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ouahab BOUREKHOUM

M^e Olivier COURTEAUX

M^e François COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TOULON en date du 10 Avril 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-17-3888.

APPELANTE

Madame F D, demeurant […]

représentée par M^e Ouahab BOUREKHOUM, avocat au barreau de TOULON

INTIMES Monsieur H C, demeurant […]

Monsieur I C, demeurant 14, rue Léon C – 83400 HYERES

Madame J C, demeurant […]

Monsieur K C, demeurant […]

Madame X-O C épouse Y, demeurant […]

Madame L C épouse Z, demeurant […]

[…]

Tous représentés par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistés de M^e Diane DOURY-FAURIE, avocat au barreau de TOULON,

SARL AGENCE DE LA PRESQU’ILE, demeurant Cabinet Immobilier 30, Place Saint-Pierre GIENS – 83400 HYERES

représentée par M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2022,

Signé par Madame Carole DAUX, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 5 juillet 1979, M. M C, dans les droits duquel se trouvent M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z, a donné à bail à M^me F D un logement sis immeuble […], moyennant un loyer mensuel de 600 francs.

Invoquant un manque d’entretien du logement et divers désordres depuis 2010, par déclaration au greffe du 12 septembre 2017, M^me F D a fait citer la FNAIM- Agence de la Presqu’île et le Cabinet Ponel devant le Tribunal d’instance de Toulon aux fins de les entendre condamner au paiement de la somme de 2 600 euros de dommages intérêts pour travaux non exécutés et 1 000 euros d’indemnité compensatrice.

Le […], les consorts C ont envoyé un congé pour vente avec effet au 14 juillet 2018 à la locataire.

Par assignation du 4 juin 2018, M^me F D a fait citer les consorts C devant le Tribunal d’instance de Toulon et a sollicité à l’audience de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater la non décence du logement,

- ordonner des travaux sous astreinte,

- réduire le montant du loyer de 50% tant que les travaux ne sont pas effectués,

- constater que le congé donné par les bailleurs le […] est nul,

- les condamner au paiement solidaire d’une somme de 10 000 euros en réparation du trouble de jouissance, d’une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral consécutif à la délivrance d’un congé irrégulier, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- condamner l’Agence de la Presqu’île à lui régler la somme de 3 600 euros au titre de son préjudice moral résultant de son inaction pendant plus d’une année.

M^me F D s’est désistée de sa demande envers le Cabinet Ponel.

Les deux procédures ont été jointes à l’audience du 23 octobre 2018.

Par jugement contradictoire du 10 avril 2019, le Tribunal d’instance de Toulon a :

- constaté le désistement d’action de M^me F D contre le Cabinet Ponel,

- déclaré l’action de l’Agence de la Presqu’île contre M^me F D recevable mais mal fondée,

- déclaré l’action de M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z contre M^me F D recevable mais mal fondée,
- déclaré l’action de Madame F D recevable et partiellement fondée,

- en conséquence y faisant droit,

- constaté que le congé pour vente envoyé par M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z à Madame F D le […] n’est valable que pour la date d’effet du 24 juin 2019,

- ordonné à M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z de finaliser les travaux de changement de porte fenêtre, finition d’électricité et installation d’une alarme incendie dans le logement donné à bail à Madame F D dans les trois mois à compter du présent jugement, et ordonné à Madame F D de laisser les professionnels concernés réaliser ces travaux dans les règles de l’art en usage,

- condamné solidairement M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z à verser à Madame F D la somme de 3 000 euros en dédommagement du trouble de jouissance suite à la location d’un logement indécent durant la période de décembre 2011 à juillet 2016,

- débouté Madame F D de ses demandes contre M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z de réduction du montant du loyer, et celle de réparation du préjudice moral consécutif à la délivrance d’un congé irrégulier,

- débouté M^me F D de sa demande contre l’Agence de la Presqu’île,

- débouté l’Agence de la Presqu’île de sa demande contre M^me F D formée par l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z à verser à M^me F D la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z aux entiers dépens,

- prononcé l’exécution provisoire de la présente décision,

- débouté les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions.

Le premier juge a motivé sa condamnation des bailleurs à la somme de 3 000 euros envers la locataire pour le trouble de jouissance subi de décembre 2011 à juillet 2016 du fait de l’indécence du logement, ordonnant de plus aux propriétaires de faire réaliser un certain nombre de travaux.

Il rejette la nullité du congé pour vendre délivré le […] pour absence de preuve par la locataire d’une absence d’intention de vendre ou d’une utilisation du congé à des fins détournées par les bailleurs mais lui fait prendre effet au 24 juin 2019, prochaine échéance du contrat de bail.

Par déclaration du 20 juin 2019, M^me F D a interjeté appel du jugement du 10 avril 2019 rendu par le Tribunal d’instance de Toulon. Sa déclaration d’appel porte sur 'la contestation du congé pour vente signifié par l’indivision C, la condamnation de l’agence de l’Eglise à payer des dommages-intérêts à la locataire au titre de sa carence dans la réalisation des travaux de mise aux normes de décence’ (sic).

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique au greffe le 11 septembre 2019, M^me F D demande de voir :

- dire et juger que l’agence de la Presqu’île a manqué de diligence en refusant d’ordonner les travaux comme le réclamait M^me D,

- constater que le congé du […] est nul compte tenu du prix excessif,

- dire et juger que le congé est nul et de nul effet,

- condamner solidairement les indivisaires à payer à Madame D la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral consécutif à la délivrance d’un congé irrégulier,

- condamner l’Agence de la Presqu’île à lui payer la somme de 3 600 euros au titre du préjudice moral résultant de son inaction pendant plus d’une année,

- condamné solidairement les indivisaires et l’Agence de l’Eglise à payer à Madame D la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Selon leurs conclusions notifiées par voie élecronique au greffe le 20 novembre 2019, M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z demandent de voir :

* A titre préliminaire,

- N irrecevable M^me D en sa demande de voir condamner les consorts C au paiement de dommages-intérêts pour délivrance d’un congé aux fins de vente faute d’avoir contesté le chef de jugement l’ayant déboutée dans sa déclaration d’appel limitée,

* pour le surplus,

- N M^me F D recevable, mais particulièrement mal fondée, et en conséquence:

- la débouter purement et simplement de ses demandes, fins et prétentions,

- confirmer le jugement du Tribunal d’instance de Toulon en ce qu’il a constaté la validité du congé pour vente à effet du 24 juin 2019,

* A titre reconventionnel,

- N recevable et bien fondé l’appel incident formé par les consorts C,

* En conséquence,

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

* Statuant à nouveau,
- ordonner l’expulsion de Madame F D, et de tous occupants de son chef, des lieux loués,

- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, charges en sus jusqu’à restitution des lieux loués,

- condamner M^me F D au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

Selon ses conclusions notifiées par voie électronique au greffe le 29 avril 2020, la SARL AGENCE DE LA PRESQU’ILE demande de voir :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M^me D de sa demande contre l’Agence de la Presqu’île,

- en tant que de besoin, N les demandes de Madame D autant irrecevables qu’infondées,

- en conséquence, la débouter de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions,

- en toute hypothèse, condamner M^me D à la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée le 15 décembre 2021.

Par arrêt avant-dire droit du 28 octobre 2021, auquel il sera référé pour un plus ample exposé, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a statué ainsi:

- Ordonne la réouverture des débats pour inviter toutes les parties à produire leurs observations sur l’absence d’effet dévolutif de l’appel au vu de la déclaration d’appel du 20 juin 2019 de M^me F D qui ne contient aucun chef du jugement critiqué ainsi que sur la recevabilité de l’appel incident de M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z, sans renvoi devant le conseiller de la mise en état ;

- Dit que M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z devront, au besoin, produire les actes de signification du jugement querellé aux fins que la Cour puisse apprécier si leur appel incident a été formé dans le délai de l’appel principal ;

- Dit que l’affaire sera examinée à l’audience du 02 février 2022 à 9 heures ;

- Surseoit à statuer sur l’ensemble des demandes et les dépens.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 novembre 2021, les consorts C demandent de voir :

* Sur la régularité de la procédure :

- CONSTATER l’absence de critique de chefs de jugement dans la déclaration d’appel de Madame

D et en conséquence l’absence d’effet dévolutif.
- A titre subsidiaire,

- N IRRECEVABLE Madame D en sa demande de voir condamner les consorts C au paiement de dommages-intérêts pour délivrance d’un congé aux fins de vente faute d’avoir contesté le chef de jugement l’ayant déboutée dans sa déclaration d’appel limitée.

- A titre infiniment subsidiaire,

- DEBOUTER Madame D de ses demandes, fins et prétentions ;

- CONFIRMER le jugement du Tribunal d’Instance de TOULON en ce qu’il a constaté la validité du congé pour vente à effet du 24 juin 2019 ;

- A titre reconventionnel,

- N recevable et bien fondé l’appel incident formé par les consorts C,

- En conséquence,

- INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’expulsion et de

condamnation d’une indemnité d’occupation,

- Statuant à nouveau,

- ORDONNER l’expulsion de Madame F D, et de tous occupants de son chef, des lieux loués ;

- La CONDAMNER au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, charges en sus jusqu’à restitution des lieux loués.

- CONDAMNER Madame F D au paiement de la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

- La CONDAMNER aux entiers dépens.

Selon leurs conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts C font valoir qu’en vertu de la déclaration d’appel du 20 juin 2019 de M^me D, la cour n’est pas valablement saisie, la déclaration étant privée d’effet dévolutif; il convient donc de N cette dernière irrecevable en son appel.

Concernant leur appel incident, ils font valoir avoir respecté le délai de notification de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévu par l’article 909 du code de procédure civile et que le jugement déféré n’ayant pas été signifié à partie, le délai d’appel n’a pas couru.

Sur le fond, ils soutiennent que la description des lieux loués dans le congé est identique à celle du bail ne laissant place à aucune incertitude, que l’appelante ne prouve pas que le prix de vente est manifestement excessif eu égard à la valeur réelle du bien, ainsi que le bien-fondé de son préjudice moral tant dans son principe que dans son quantum.

Ils sollicitent l’expulsion de M^me D à compter du 24 juin 2019, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Selon ses conclusions notiées par voie électronique le 13 décembre 2021, la SARL AGENCE DE
LA PRESQU’ILE demande de voir :

- JUGER que l’effet dévolutif de l’appel n’a pu s’opérer au vu de la déclaration d’appel et des

conclusions d’appelant ;

- JUGER que la Cour n’est pas valablement saisie ;

- En tant que de besoin,

- CONFIRMER le Jugement dont appel en ce qu’il a débouté Madame D de sa demande

contre l’AGENCE DE LA PRESQU’ILE.

- N les demandes de Madame D autant irrecevables qu’infondées.

En toute hypothèse :

- En conséquence, la DEBOUTER de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions.

- CONDAMNER Madame D à la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions, la SARL AGENCE DE LA PRESQU’ILE fait valoir que l’effet dévolutif de l’appel n’a pu s’opérer et la cour ne peut que confirmer le jugement, lorque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement.

Sur le fond, elle rappelle qu’elle n’est mandataire des consorts C que depuis le mois de février 2017 et que sa responsabilité ne peut être recherchée directement, seule pouvant être rechercher celle du mandant. Elle soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, n’ayant jamais refusé d’ordonner des travaux, notamment au sujet de la plomberie, du chauffage, de l’installation électrique, alors que M^me D n’a pas permis la réalisation de certains autres en s’opposant à l’accès au logement.

Enfin, elle invoque le caractère non-fondé de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

M^me D n’a pas conclu après la réouverture des débats décidée par l’arrêt de cette Cour en date du 28 octobre 2021.

MOTIVATION :

Sur l’appel de M^me D et l’appel incident des Consorts C:

En vertu de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En vertu de l’article 901-4° du code de procédure civile, la déclaration d’appel doit mentionner les chefs du jugement expressément critiqués, auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.
Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement ; dès lors, lorsque la déclaration d’appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de celui-ci qui sont critiqués, l’effet dévolutif n’opère pas (Cass. Civ. 2è, 30 janvier 2020, n° 18-22-528 P).

Aussi, en l’absence d’énoncé exprès des chefs du jugement critiqués dans la déclaration d’appel, celle-ci n’étant ni caduque, ni nulle mais privée d’effet dévolutif, la cour d’appel reste susceptible d’être saisie des demandes formées par l’intimé dans le cadre d’un appel incident si celui-ci a été formé dans le délai de l’appel principal.

En l’espèce, M^me F D a interjeté appel du jugement du 10 avril 2019 rendu par le Tribunal d’instance de Toulon, par déclaration du 20 juin 2019.

Sa déclaration d’appel comporte les indications suivantes : 'appel limité à la contestation du congé pour vente signifié par l’indivision C, la condamnation de l’agence de l’Eglise à payer des dommages-intérêts à la locataire au titre de sa carence dans la réalisation des travaux de mise aux normes de décence'.

Cependant, dans son acte d’appel, l’appelante ne précise pas expressément les chefs du jugement

qu’elle entend critiquer et ne mentionne pas les termes 'réformation ou annulation', qui constituent pourtant l’objet de la demande d’un appel au sens de l’article 542 du code de procédure civile et de l’article 54-2° dudit code auquel renvoie l’article 901 précité.

Selon leurs dernières conclusions notifiées après la réouverture des débats, les consorts C demandent de voir constater l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel de M^me D et exposent que le jugement déféré n’ayant jamais été signifié à partie, le délai d’appel principal n’a pas couru et que leur appel incident est donc recevable.

De même, selon ses dernières conclusions, la SARL AGENCE DE LA PRESQU’ILE demande de voir juger que l’effet dévolutif de l’appel de M^me D n’a pas pu s’opérer et sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté cette dernière de sa demande à son encontre.

Ainsi, la déclaration d’appel de M^me D en date du 20 juin 2019 n’étant pas conforme aux articles 562 et 901-4° précités et n’ayant pas été complétée par une seconde déclaration d’appel conforme, il convient de constater que son appel n’a pas saisi la Cour de ses prétentions.

Par conséquent, il convient de considérer comme définitif le jugement déféré en ce :

- qu’il a constaté que le congé pour vente par M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z à Madame F D le […] est valable pour la date d’effet du 24 juin 2019,

- qu’il a ordonné à M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z de finaliser les travaux de changement de porte fenêtre, finition d’électricité et installation d’une alarme incendie dans le logement donné à bail à Madame F D dans les trois mois à compter du présent jugement, et ordonné à Madame F D de laisser les professionnels concernés réaliser ces travaux dans les règles de l’art en usage,

- condamné solidairement M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse
Z à verser à Madame F D la somme de 3 000 euros en dédommagement du trouble de jouissance suite à la location d’un logement indécent durant la période de décembre 2011 à juillet 2016,

- débouté Madame F D de ses demandes contre M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z de réduction du montant du loyer, et celle de réparation du préjudice moral consécutif à la délivrance d’un congé irrégulier,

- débouté M^me F D de sa demande contre l’Agence de la Presqu’île.

Cependant, le délai d’appel principal n’ayant jamais couru du fait de l’absence de signification du jugement à partie, l’appel incident des consorts C doit être déclaré recevable.

La Cour reste donc saisie des demandes formées par les intimés, qui se contentent de former appel incident sur le rejet de leur demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le jugement déféré a considéré que la demande d’expulsion des consorts C et celle en paiement d’une indemnité d’occupation était sans cause, le congé n’ayant pas encore pris effet à la date de la décision : il les a donc déboutés de leurs demandes.

Or, suite à la date de prise d’effet du congé le 24 juin 2019, M^me D, dont il n’est pas établi qu’elle ait quitté les lieux, est occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, il convient, à défaut de départ volontaire, d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tout occupant de son chef et de la condamner à payer aux consorts C une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, de la date d’effet du congé jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ces points.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Sans remettre en cause le jugement déféré dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, l’équité commande de condamner M^me D à payer aux consorts C et à la SARL AGENCE DE LA PRESQU’ILE la somme de 1 500 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que la déclaration d’appel de M^me F D est dépourvue de tout effet dévolutif et ne saisit pas valablement la Cour ;

DÉCLARE recevable l’appel incident de M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z ;

CONSTATE que M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z forment appel incident du jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation ;

En conséquence, RAPPELLE que le jugement déféré est définitif en toutes ses dispositions excepté en ce qui concerne celles ayant débouté M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z de leur demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

INFIRME le jugement déféré en ces dernières dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

DIT que M^me F D est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 24 juin 2019, date d’effet du congé ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M^me F D, et celles de tous occupants de son chef, du logement situé immeuble […] ;

RAPPELLE que l’expulsion se fera dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M^me F D à payer à M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, de la date d’effet du congé jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M^me F D à payer à M. I C, M^me J P C, M. H C, M^me X O C épouse Y, M. K C et M^me L C épouse Z la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

CONDAMNE M^me F D à payer à la SARL AGENCE DE LA PRESQU’ILE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

CONDAMNE M^me F D aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,