ARRET N°

R.G : 16/00500

M. G Z

C/

M. L Q X

M^me M O A épouse X

M. R S B

M^me H C

M. I Y

SARL GP IMMOBILIER ER

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 MARS 2018

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des Référés, près le Tribunal d’Instance de Fort-de-France, en date du 27 Mai 2016, enregistrée sous le n° 1215000393 ;

APPELANT :

Monsieur G Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Max BELLEMARE, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur L Q X

[…]

Allée D Maurice1

[…]

Représenté par M^e Laurence VIEYRA, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame M O A épouse X

[…]

Allée D Maurice1

[…]

Représentée par M^e Laurence VIEYRA, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur N S B

[…]

Allée D Maurice1

[…]

Représenté par M^e Laurence VIEYRA, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame H C

[…]

Allée D Maurice1

[…]

Représentée par M^e Laurence VIEYRA, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur I Y

[…]

Allée D Maurice 1

97212 SAINT-JOSEPH

Non représenté

SARL GP IMMOBILIER ER

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Alban-Kévin AUTEVILLE, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Janvier 2018, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Guillemette MEUNIER, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : M. Jean-Christophe BRUYERE, Président de Chambre

Assesseur : M^me Caroline DERYCKERE, Conseillère

Assesseur : M^me Guillemette MEUNIER, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. J K,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 13 Mars 2018

ARRÊT : Par défaut

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés les 11 et 14 décembre 2015, Monsieur L X, Madame M X, Monsieur N B et Madame H C ont fait assigner Monsieur I Y, Monsieur G Z et la société GP Immobilier exerçant sous l’enseigne GUY E à comparaître devant le juge des référés du Tribunal d’instance de Fort-de-France aux fins de voir :

- constater que la présence des chiens de Monsieur Y dans l’appartement n°4 sis Résidence AYIMA-Allée D Maurice à SAINT JOSEPH constitue un trouble de voisinage manifestement illicite,

- condamner Monsieur Y à faire cesser ce trouble dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

- dire et juger que Monsieur Z et la SARL GP seront tenus solidairement au paiement de l’astreinte et se réserver la liquidation de l’astreinte,

- condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral,

- condamner solidairement les mêmes à payer à chacun des requérants une somme en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 27 mai 2016, le juge des référés du Tribunal d’instance de Fort-de-France a :

- au principal renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront,

- dit et jugé que la présence des chiens de Monsieur I Y dans l’appartement n°4 sis Résidence AYIMA allée D Maurice I à […] constitue un trouble de voisinage manifestement illicite,

- condamné en conséquence Monsieur I Y à faire cesser ce trouble dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

- condamné solidairement Monsieur I Y, Monsieur G Z et la SARL GP IMMOBILIER à payer la somme de 4 000 euros à titre de provision à Monsieur

L X et Madame M X d’une part et la somme provisionnelle de

4 000 euros à Monsieur N B et à Madame H C d’autre part,

- condamné solidairement Monsieur I Y , Monsieur G Z et la SARL GP IMMOBILIER à payer à Monsieur L X, Madame M X, Monsieur N B et Madame H C la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- débouté les demandeurs du surplus de leurs demandes,

- rappelé que l’exécution est de droit.

Monsieur G Z a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 27 juillet 2016.

Aux termes de ses conclusions déposées par la voie électronique le 27 octobre 2016, Monsieur G Z demande à la Cour de le dire recevable en son appel et de débouter Monsieur X L, Madame M O épouse A, Monsieur F N et Madame C H de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre.

Aux termes de leurs conclusions déposées par la voie électronique le 20 décembre 2016, Monsieur L X, Madame M A épouse X; Monsieur N B et Madame H C demandent à la Cour de les recevoir en leurs présentes écritures et les déclarer bien fondés, et en conséquence de :

- confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit et jugé que la présence des chiens de Monsieur I Y dans l’appartement n°4 sis Résidence AYIMA Allée D Maurice I à SAINT-JOSEPH (97212) constitue un trouble manifestement illicite et condamné en conséquence Monsieur I Y à faire cesser ce trouble dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

Statuant à nouveau,

- fixer à la somme de 150 euros par jour de retard le montant de l’astreinte qui sera due par Monsieur I Y à défaut de cessation du trouble dans un délai de 7 jours à compter de l’arrêt à intervenir,

- condamner solidairement Monsieur G Z et la SARL GP IMMOBILIER au paiement de l’astreinte fixée par le juge des référés à hauteur de 50 euros ainsi qu’au paiement de l’astreinte de 150 euros par jour qui sera fixée par la Cour,

- condamner solidairement Monsieur I Y, Monsieur G Z et la SARL GP IMMOBILIER à payer la somme de 20 000 euros à Monsieur L X et Madame M X d’une part et la somme de 20.000 euros à Monsieur N P et à Madame H C d’autre part, en réparation du préjudice de jouissance et du trouble dans les conditions de vie,

- condamner solidairement Monsieur I Y, Monsieur G Z et la SARL GP IMMOBILIER à payer à Monsieur L X, Madame M X, Monsieur N P et Madame H C la somme de 1000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurence VIEYRA, avocat aux offres de droit.

Aux termes de conclusions déposées par la voie électronique le 15 décembre 2017, la SARL GP IMMOBILIER demande à la Cour d’infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ; de dire n’y avoir lieu en référé concernant les prétentions des consorts X, X-A; B et C; de dire et juger qu’il n’appartenait pas au juge des référés de trancher la question de la responsabilité extra-contractuelle de la SARL GP IMMOBILIER; dire et juger que l’agent immobilier n’a commis aucune faute et statuant à nouveau de :

- condamner Monsieur L Q X, Monsieur N S B, Madame M O A

épouse X, Madame H C au paiement des sommes suivantes :

* deux mille euros (200 euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour la présente instance,

* mille deux cents euros (1200 euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance,

- condamner les consorts X, X-A, B et C et Monsieur G Z aux entiers dépens dont totale distraction au profit de Maître AUTEVILLE.

Monsieur I Y n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 809 alinéa 1 er du Code de Procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 544 du Code civil que le droit pour un propriétaire de jouir et disposer des choses est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommages dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Il s’ensuit :

— d’une part que lorsque le trouble anormal de voisinage émane d’un immeuble donné en location, la victime de ce trouble peut en demander réparation au propriétaire qui dispose d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations nées du bail,

- d’autre part la responsabilité du propriétaire est engagée du seul fait de l’existence de ce trouble anormal de voisinage sans qu’il y ait lieu de démontrer une faute.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment d’un constat d’huissier établi le 11 septembre 2015, que Monsieur Y, occupant de l’appartement loué par Monsieur Z à sa mère décédée depuis lors, se livre en toute illégalité à un

[…] et cafards, constituant sans conteste un trouble manifestement illicite.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le juge des référés a retenu que la présence de chiens de Monsieur I Y dans l’appartement N°4 de la résidence AYIMA allée D Maurice I à SAINT JOSEPH constitue un trouble de voisinage manifestement illicite dans le cadre des dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile et a condamné en conséquence Monsieur Y à le faire cesser sous astreinte.

Monsieur Z se prévaut toutefois pour s’exonérer de sa responsabilité du fait qu’habitant en métropole il avait confié un mandat à la SARL GP IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne commerciale Guy E, laquelle pour autant conclut à l’incompétence du juge des référés en l’état des contestations sérieuses portant sur les termes de ses obligations et l’absence de responsabilité de sa part compte tenu des démarches entreprises et des courriers échangés.

Toutefois, ainsi que rappelé plus avant, le propriétaire voit sa responsabilité engagée en dehors de toute faute par le comportement de son locataire. Par ailleurs, il a été informé par lettre recommandée en date du 13 mai 2013 par le syndicat des copropriétaires, avisé à deux reprises en 2015 par la MAIF suite au sinistre rapporté par Messieurs X et F liés aux nuisances sonores et olfactives d’un élevage dans l’appartement occupé par son locataire et par l’avocat de ceux-ci par courrier en date du 3 août 2015 et ne justifie d’aucune démarche entreprise de son côté pour faire cesser ce trouble.

Suivant mandat général de gérance en date du 3 août 2010, Monsieur Z a confié la gestion de l’appartement litigieux à la SARL GP IMMOBILIER.

Aux termes du mandat, notamment selon l’article 10, le mandant lui a donné pouvoir ' à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, d’exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations; et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers'.

Selon les articles 1991 et 1992 du Code Civil, le mandataire répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et des fautes qu’il commet dans sa gestion. Dès lors que la SARL GP IMMOBILIER a été assignée devant le tribunal d’instance statuant en référé en qualité de mandataire du propriétaire bailleur dont la responsabilité est recherchée, elle n’est pas fondée à soulever l’incompétence du juge des référés appelé à statuer conformément aux dispositions de l’article 809 du Code de procédure civile, autorisant le juge à statuer même en présence d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, la SARL GP IMMOBILIER ne peut se satisfaire de prétendre qu’elle a accompli toutes les démarches. En effet, par plusieurs courriers en date du 29 juillet 2014, 9 novembre 2014, 19 février 2015, 13 avril 2015 et 3 août 2015, elle a été avisée par le syndicat des copropriétaires, la MAIF et l’avocat des intimés des problèmes générés par l’élevage de chiens de Monsieur Y.

Elle devait prendre en conséquence toutes les dispositions pour que le trouble dénoncé soit traité et tenir son mandant informé. Force est de constater qu’elle n’en rapporte pas une preuve suffisante. En effet, elle justifie avoir échangé avec Maître T-U assistant Monsieur Y à deux reprises en 2015 , a répondu au courrier adressé à l’avocat des intimés en date du 5 août 2015 par lequel elle l’informe de ce que Monsieur Y libérait les lieux le 30 juillet 2015 avant de se raviser sans donner de date précise, et a demandé

l’intervention de la police municipale. Ces éléments ne permettent pas d’établir qu’elle a tout mis en oeuvre pour faire cesser ce trouble qui n’a pas cessé et en conséquence la décharger des obligations liées à l’exécution de son mandat général. Confrontée aux nuisances provoquées par Monsieur Y et en l’absence d’instruction de son mandant qu’elle ne prouve pas avoir sollicité, il lui appartenait également de mettre celui-ci en garde et en demeure de prendre une décision quant à la poursuite du bail.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge justifiant qu’elle a pu retenir qu’elle devait être tenue solidairement des condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur Z en raison du dommage subi par les intimés.

S’agissant du préjudice, le premier juge statuant en référé a exactement évalué la somme allouée à titre de provision dans le cadre des limites de sa compétence au regard des pièces versées aux termes d’une motivation que la Cour adopte; aucun élément communiqué à hauteur de Cour ne justifiant l’allocation d’une somme supérieure.

L’astreinte étant une mesure de contrainte personnelle au débiteur, un tiers ne peut être condamné à garantir le débiteur du montant de l’astreinte ordonnée. La demande présentée à ce titre par les intimés aux fins de voir condamner solidairement la SARL GP IMMOBILIER et

Monsieur Z au paiement de cette astreinte sera rejetée. Par contre l’inexécution de la décision par Monsieur Y de la décision de premier ressort milite en faveur de la fixation de l’astreinte à la somme de 100 euros par jour de retard passé le délai de 7 jours à compter de la signification de l’arrêt.

Eu égard à l’issue du litige, la SARL GP IMMOBILIER sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur Z succombant en son appel sera seul condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître Laurence VIEYRA, avocat au barreau de la Martinique et à verser à Monsieur L X, Madame M X, Monsieur N P et Madame H C la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Les dispositions de l’ordonnance déférée sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance de référé rendue par le tribunal d’instance de Fort-de-France en date du 27 mai 2016, sauf en ses dispositions sur le montant de l’astreinte mise à la charge de Monsieur I Y ;

Y ajoutant,

Fixe à la somme de 100 euros par jour de retard le montant

de l’astreinte qui sera due par Monsieur I Y à défaut de cessation du trouble passé le délai de 7 jours à compter de la signification de l’arrêt ;

Condamne Monsieur G Z à verser à Monsieur L X, Madame M X, Monsieur N B et Madame H C la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes autres demandes ;

Condamne Monsieur G Z aux dépens dont distraction au profit de Maître Laurence VIEYRA, avocat au barreau de la Martinique.

Signé par M. Jean-Christophe BRUYERE, Président de Chambre et M^me Marie-Angélique RIBAL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,