ARRET

N°

X

C/

X

X

Syndic. de copro. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE LA HOTOIE TIVOLI

MS/IR

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUINZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 18/04911 – N° Portalis DBV4-V-B7C-HEOA

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT

PARTIES EN CAUSE :

Madame Z X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

N°109

[…]

Représentée par M^e Cécil FAVRE de la SCP FAVRE, avocat au barreau D’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/014249 du 01/02/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AMIENS)

APPELANTE

ET

Madame B X

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur C X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Christian LUSSON de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocat au barreau D’AMIENS

Syndic. de copropriété SYNDICAT DE COPROPRIETAIRE DE L’IMMEUBLE LA HOTOIE TIVOLI , représenté par son Syndic, la SAS SIGLA, inscrite au R.C.S de Lille sous le numéro 322 532 706 dont le siège est à […], […], et ayant établissement à […], […], agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit établissement.

Rue du Bâtonnier D

[…]

Représentée par M^e Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau D’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience sans débats du 28 avril 2020, l’affaire est venue devant M^me Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile.Les parties ont été

avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 septembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Fabrice DELBANO, Président,M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND , Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 15 septembre 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Fabrice DELBANO, Président de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION

EXPOSE DU LITIGE

M. X et M^me Y, son ancienne épouse, sont usufruitiersd’un bien constituant les lots n°

716-733-921 dans l’immeuble encopropriété «'la résidence […]

D E, leur fille, M^me X en étant nu-propriétaire.

Suite à des impayés de charges, le syndicat des copropriétaires a, les 16 et 20 juin 2017, délivré à M. X, M^me Y et M^me X une sommation de payer la somme de 8'998,68 euros et, par actes des 1^er et 12 mars 2018, les a assignés en paiement.

Par jugement du 28 novembre 2018, le tribunal de grande instance d’Amiens a pour l’essentiel’condamné in solidum M. X, M^me Y et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires':

— la somme de 13'245,77 euros au titre des charges arrêtées le 2 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2017 sur la somme de 8'998,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 1'000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par déclaration du 18 décembre 2018, M^me Y a régulièrement fait appel. Le 10 janvier 2019, M^me X a également relevé appel du jugement.

Les deux affaires ont été jointes par le conseiller de la mise en état.

L’instruction a été clôturée le 28 avril 2020, date prévue pour l’audience des débats.

En application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, l’affaire a été retenue sans audience sans opposition des parties et mise en délibéré à une date transmise ultérieurement à ces dernières.

Vu les dernières conclusions':

— de M^me Y du 18 février 2019,

— de M. et M^me X du 23 septembre 2019,

— du syndicat des copropriétaires du 30 janvier 2020';

MOTIFS

— Sur l’obligation à la dette

En application de l’article 1202 devenu 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Selon l’article 1200 devenu 1313 alinéa 1 du même code, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

La clause du règlement de copropriété prévoyant une solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier d’un lot pour le paiement des charges est licite et applicable, que le démembrement de propriété ait été notifié au syndic ou pas.

L’article 95 du règlement de copropriété, document contractuel, stipule': «'les nu-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation sont tenus solidairement [des charges] vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux, l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée.'»

En application de cette clause de solidarité et sans être tenu de rechercher si le démembrement de propriété a été ou pas notifié au syndic, M. X, M^me Y et M^me X sont solidairement tenus du paiement des charges à l’égard du syndicat des copropriétaires, lequel n’est pas tenu de ventiler les charges entre usufruitier et nu-propriétaire. En revanche, dans leurs rapports entre eux, la charge définitive de la dette peut être répartie en fonction des obligations qui incombent à chacun, ce qui sera examiné ultérieurement.

— Sur le montant de la dette

S’agissant des charges et frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10, alinéas 1^er et 2, de la loi du 10 juillet 1965 : «'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'»

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat a communiqué devant le tribunal et devant la cour, les pièces justifiant de sa créance ; sont ainsi versés aux débats un décompte mentionnant, au débit, les appels de charges et les appels travaux et, au crédit, les règlements opérés par le copropriétaire, chaque pièce visée dans le décompte étant versée aux débats ; sont également communiqués les procès-verbaux des assemblées générales justifiant de l’approbation des comptes et du vote des travaux.

S’agissant de la créance globale du syndicat sur la période allant du 1^er janvier 2012 au 24 janvier 2020, il résulte du dernier décompte actualisé arrêté au 24 janvier 2020 (Pièce n° 15 du syndicat), ainsi que des appels de fonds complétés par le grand livre de l’ancien syndic (Pièces n° 12-1 à 12-19 du syndicat) et procès-verbaux des assemblées générales afférents (Pièces n° 3 à 6 et 14 du syndicat) que M. X, M^me Y et M^me X sont solidairement redevables envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 18'885,88 euros, correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2020, appel du 1^er trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2017 sur la somme de 8'998,68 euros, du 12 mars 2018 sur la somme de 4'247,09 et à compter du 30 janvier 2020 pour le surplus, date de l’actualisation de sa créance par le syndicat en appel.

Sur les frais de recouvrement, l’article 10-1, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire débiteur «'les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée, ainsi que les droits et émolument des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.'».

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des frais de recouvrement de sa créance à concurrence de 404,95 euros.

A l’inverse, les autres sommes demandées, telles que les frais de remise à l’huissier et à l’avocat, d’assignation et de signification du jugement, relèvent des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des dommages-intérêts

Les manquements systématiques et répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est établi que M. X, M^me Y et M^me X ne règlent pas régulièrement depuis plusieurs années, au moins depuis 2012, les charges de copropriété qui leur incombent causant ainsi des difficultés importantes de trésorerie à la copropriété.

A ce titre, les premiers juges ont accordé la somme de 1'000 euros qu’il convient de relever en cause d’appel à la somme de 1'500 euros.

En définitive et compte tenu de l’actualisation de sa créance par le syndicat des copropriétaires, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. X, M^me Y et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires':

— la somme de 13'245,77 euros au titre des charges arrêtées le 2 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2017 sur la somme de 8'998,68 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 1'000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En cause d’appel, M. X, M^me Y et M^me X seront condamnés':

solidairement à payer au syndicat des copropriétaires':

— la somme de 18'885,88 euros, correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2020, appel du 1^er trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2017 sur la somme de 8'998,68 euros, du 12 mars 2018 sur la somme de 4'247,09 euros et à compter du 30 janvier 2020 pour le surplus,

— la somme de 404,95 euros au titre des frais de recouvrement de cette créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

et in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1'500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Sur la contribution à la dette

Il n’est pas contesté que M. X et M^me Y sont usufruitiers du lot de copropriété tandis que leur fille M^me X en est nu-propriétaire depuis une donation en 1997 par laquelle les parents ont gratifié leur fille en se réservant l’usufruit sur le bien. M^me Y occupe seule ce bien depuis le divorce prononcé en 2009 entre elle et M. X.'

Sur ce fondement, M. et M^me X sollicitent la garantie par M^me Y des condamnations prononcées à leur encontre. M^me Y demande qu’il soit fait les comptes entre les parties.

Conformément à l’article 605 du code civil, l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparation d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit'; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article 606 du même code définit les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, toutes les autres réparations étant d’entretien.

En l’espèce, il ressort des appels de fonds et du décompte que les charges fondant la condamnation correspondent aux charges communes générales ou à des travaux d’entretien, de sorte que l’usufruitier en est seul redevable.

En outre, M. X reste usufruitier du bien, même si M^me Y l’occupe seule. Sur ce point, l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 10 mars 2010 relatif au divorce ne modifie pas les droits et obligations des parties sur le bien immobilier, de sorte que M. X reste, en sa qualité d’usufruitier, tenu des charges de copropriété.

A l’inverse, M^me X, nu-propriétaire, ne doit pas supporter la charge définitive des charges ne portant pas sur les grosses réparations. En conséquence, il convient de condamner M. X et M^me Y à la garantir des sommes qu’elle serait amenée à payer en exécution des condamnations prononcées par le présent arrêt.

— Sur la demande de dommages et intérêts de M. et M^me X

Cette demande de M. et M^me X, non soutenue par des moyens dans la partie «'discussion'» de leurs conclusions, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Infirme, dans la limite de l’acte d’appel, le jugement en toutes ses dispositions, sauf en celles relatives aux dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Condamne solidairement C X, Z Y et B X à payer au syndicat des copropriétaires’de la résidence La Hotoie Tivoli la somme de 18'885,88 euros, correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 24 janvier 2020, appel du 1^er trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2017 sur la somme de 8'998,68 euros, du 12 mars 2018 sur la somme de 4'247,09 euros et à compter du 30 janvier 2020 pour le surplus,

— Condamne solidairement C X, Z Y et B X à payer au syndicat des copropriétaires’de la résidence La Hotoie Tivoli la somme de 404,95 euros au titre des frais de recouvrement de cette créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamne in solidum C X, Z Y et B X à payer au syndicat des copropriétaires’de la résidence La Hotoie Tivoli la somme de 1'500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne C X et Z Y à garantir B X des sommes qu’elle

serait amenée à payer en exécution des condamnations prononcées par le présent arrêt,

— Condamne in solidum C X, Z Y et B X aux dépens d’appel,

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum C X, Z Y et B X à payer au syndicat des copropriétaires’de la résidence La Hotoie Tivoli la somme de 2'000 euros,

— Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT