Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 4 ARRÊT DU 13 JUIN 2017 (n° , 6 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/15953

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2015 -Tribunal d’Instance de Nogent sur Marne – RG n° 11-14-000923

APPELANTS

Monsieur D X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1021

Madame E F épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1021

INTIMÉS

Monsieur L-M Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Thomas KLOTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1943, substitué par M^e Allison SEBAG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1943

Madame G C épouse Z

née le XXX à TANAMBAO-DIEGO-SUAREZ (MADAGASCAR) XXX

XXX

Représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour Conseil, M^e Marianne DUMEIGE ISTIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 450

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président, et M^me I J, entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président

M^me I J, Conseillère

M. Philippe Javelas, Conseiller

En application de l’ordonnance de Mme le premier président de la cour d’appel de PARIS, en date du 16 décembre 2016

Greffier, lors des débats : M^me Christelle Marie-Luce

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président et par M^me Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

Par acte d’huissier en date du 25 septembre 2014, Monsieur D X et Madame E F, son épouse, ont fait assigner Monsieur L Z et Madame C B, locataires d’une maison d’habitation dont ils sont propriétaires située XXX devant le tribunal d’instance de Nogent sur Marne, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la validation du congé délivré par lettre recommandée en date du 31 juillet 2013 à effet du 1^er février 2014, l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur L Z ainsi que de Madame C B et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans un garde meubles et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues, la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 50 %, à compter du 1^er février 2014, date d’expiration du bail, charges locatives en sus, et la condamnation de Monsieur L Z et de Madame C B et de tous occupants de leur chef au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à leur départ des lieux, de la somme de 1 000 euros pour résistance abusive suite à la délivrance du congé, et celle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement prononcé le 23 juin 2015, le tribunal d’instance de Nogent sur Marne a :

— déclaré recevables l’intégralité des demandes,

— rejeté néanmoins l’ensemble des demandes y compris les demandes reconventionnelles,

— condamné Monsieur D X et Madame E F épouse X à verser à Monsieur L-M Z et Madame G C épouse Z la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur D X et Madame E F épouse X aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Suivant déclaration d’appel en date du 22 juillet 2015, Monsieur et Madame X ont interjeté appel de ce jugement.

Suivant ordonnance en date du 1^er mars 2016, le conseiller de la mise en état a débouté Monsieur et Madame X de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions d’intimés déposés et notifiées le 2 décembre 2015 par le A par Monsieur L Z et Madame G C épouse Z.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 9 mai 2016 par le A, Monsieur et Madame X, appelants, demandent à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Madame Z de ses demandes d’irrecevabilité.

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté au fond l’ensemble des demandes formées par les bailleurs et les a condamné au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

— débouter les époux Z de l’ensemble de leurs demandes formées en appel.

En conséquence,

— valider le congé délivré par lettre recommandée en date du 31 juillet 2013 venu à échéance le 1^er février 2014.

— les autoriser à faire procéder à l’expulsion de Monsieur Z et de 'Madame B’ et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans un garde meubles et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues.

— condamner Monsieur et Madame Z et tous occupants de leur chef au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à leur départ des lieux, soit la somme de 5 103,83 euros arrêtée au 31 avril 2016 et à parfaire au jour de l’audience. – fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 50 %, soit la somme de 750 euros mensuelle à compter du 1^er octobre 2015, auxquels devront être condamnés à payer Monsieur et Madame Z.

— condamner Monsieur et Madame Z au paiement de la somme de 2 000 euros pour résistance abusive à se maintenir dans les locaux suite à la délivrance du congé pour vente.

— condamner Monsieur et Madame Z au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 2 décembre 2015 par le A, Madame G C épouse Z, intimée, demande à la cour, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 122 et suivants et 112 et suivants du code de procédure civile, de :

— dire Monsieur et Madame X irrecevables en leurs demandes fondées sur un bail et un congé pour vendre irréguliers, nuls et de nul effet, inopposables à l’intimée dont l’identité est volontairement méconnue ainsi que sur une assignation irrégulière.

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Monsieur et Madame X de l’intégralité de leur demande.

Reconventionnellement,

— constater que le bailleur ne remplit pas ses obligations issues du bail d’habitation de bonne foi, en infraction aux dispositions de l’article 1134 du code civil et en fraude aux droits de la locataire et le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

— condamner Monsieur et Madame X à remettre sans délai aux locataires les quittances de loyers des mois d’août 2014 à août 2015 inclus, ainsi que celle rectifiée du mois de juillet 2014 et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

— condamner Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Subsidiairement,

— lui accorder les plus larges délais qui ne sauraient être inférieurs à 24 mois pour quitter les lieux loués en application de l’article 1244-1 du code civil.

Suivant conclusions déposées et notifiées le 2 décembre 2015 par le A, Monsieur L-M Z, intimé, demande à la cour, sur le fondement de l’article 1751 du code civil et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— dire que Monsieur et Madame X ne peuvent se prévaloir d’un congé pour vente irrégulièrement signifié et donc sans effet.

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes.

— condamner Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner 'l’intimé’ aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 mars 2017. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que le jugement entrepris n’est pas valablement remis en cause en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de l’irrégularité de l’assignation délivrée à 'Madame C B’ ;

Qu’il sera, à cet égard, observé que 'B’ est le nom du premier mari de Madame G C épouse Z ;

Que Madame G C épouse Z a comparu en première instance et a pu faire valoir ses moyens de défense;

Que la preuve d’un quelconque grief, tiré notamment du non-respect des dispositions de l’article 1^er de la loi du 6 juillet 1989, n’est, en conséquence, pas rapportée ;

Qu’il y a lieu, dès lors, de déclarer Madame G C épouse Z mal fondée en son appel incident de ce chef ;

Considérant, sur le fond, que Monsieur et Madame X critiquent la décision déférée en ce qu’elle a dit que le congé délivré n’était pas régulier ;

Qu’ils font valoir que ledit congé comporte toutes les mentions prescrites à peine de nullité par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et que le premier juge a ajouté à la loi en faisant de la délivrance du congé par lettre recommandée adressée de façon séparée à chacun des époux une condition de validité de l’acte ;

Qu’ils précisent, qu’en dépit du fait que Monsieur L-M Z est le fils de Madame E F épouse X, ils n’ont pas été informé du mariage de ce dernier avec Madame G C conformément aux dispositions de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 et soutiennent qu’à défaut, la notification du congé à la seule personne connue d’eux est valable et opposable à son conjoint ;

Qu’ils reprochent au premier juge d’avoir, non sans contradiction, relevé que la lettre recommandée de congé avait été réceptionnée par Madame G C épouse Z tout en indiquant que les bailleurs ne pouvaient utilement soutenir qu’ils ignoraient sa présence ;

Considérant que, suivant acte sous seing privé en date du 31 juillet 2013, adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, Monsieur et Madame X ont fait délivrer à Monsieur L-M Z et Madame C B, locataires du logement situé XXX, un congé pour vendre ledit logement au prix de 4 50 000 euros, le congé étant donné pour la date d’échéance du bail, soit le 1^er février 2014 ;

Que la lettre recommandée a été reçue le 2 août 2013 par Madame G C épouse Z qui a apposé sa signature 'B’ sur l’avis de réception ;

Considérant que les parties se prévalent chacune d’un contrat de location distinct concernant le bien immobilier en cause ;

Considérant, sur ce point, que les appelants produisent un contrat de location en date du 11 janvier 2011, à effet du 31 janvier 2011, consenti à 'Monsieur L-M Z et Madame C B', tandis que les intimés versent aux débats un contrat de location daté du 9 avril 2011 consenti à 'Monsieur et Madame L-M Z’ ;

Considérant, quoi qu’il en soit, que le congé par lettre recommandée n’est valablement notifié que lorsque l’avis de réception a effectivement signé par son destinataire ; Considérant, en l’espèce, que les intimés apparaissent comme étant co-titulaires du bail selon le contrat de location produit par les bailleurs ;

Que le fait allégué selon lequel Monsieur et Madame X n’ont pas été informés du mariage des intimés se révèle, dès lors, dépourvu d’incidence ;

Considérant que le congé a été notifié par l’envoi d’une lettre recommandée adressée à 'Monsieur L-M Z et Madame C B’ et non par l’envoi de deux lettres distinctes ;

Que l’avis de réception de ladite lettre recommandée a été signé par Madame G C épouse Z seule ;

Que le congé délivré n’est donc pas opposable à Monsieur L-M Z ;

Que la notification du congé est, en conséquence, inefficace, le jugement déféré devant être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame X de leur demande de validation du congé, d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Qu’il n’y a, dès lors, pas lieu de statuer sur la demande formée, à titre subsidiaire, par Madame G C épouse Z tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux ;

Considérant que la preuve d’une faute commise par les bailleurs susceptible de fonder l’allocation de dommages-intérêts n’étant pas rapportée en l’espèce par Madame G C épouse Z, il convient également de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a rejeté la demande des locataires à ce titre, le premier juge ayant justement retenu que les bailleurs avaient pu croire de bonne foi que le congé avait été valablement délivré et qu’il avait produit ses effets de sorte qu’ils étaient en droit selon eux de faire procéder à des visites du bien en vue de la vente et de refuser de délivrer des quittances de loyer ;

Considérant, sur la demande de remise de quittances de loyers, qu’il n’est pas contesté qu’il n’a pas été délivré de quittances de loyer aux locataires pour les mois de juillet 2014, septembre 2014 à juin 2015, et août 2015, Monsieur et Madame X indiquant avoir établi des quittances d’indemnités d’occupation au titre des règlements effectués pour la période considérée et la preuve n’étant pas rapportée par les locataires des paiements effectués au titre du loyer d’août 2014 et de juillet 2015 que les bailleurs dénient avoir reçu, Madame G C épouse Z se bornant sur ce point à produire la copie de chèques sans justifier de leur encaissement effectif par Monsieur et Madame X ;

Qu’il convient, dès lors, de faire droit à la demande de Madame G C épouse Z et d’ordonner à Monsieur et Madame X de lui remettre dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt des quittances de loyer pour les mois de juillet 2014, septembre 2014 à juin 2015, et août 2015, sans qu’il y ait lieu, toutefois, d’assortir cette obligation du prononcé d’une astreinte ;

Considérant qu’il convient, compte tenu de la solution donnée au présent litige, de condamner Monsieur et Madame X aux dépens d’appel ;

Qu’il n’y a pas lieu, en revanche, eu égard aux circonstances de l’espèce, de faire application au profit de l’une ou l’autre des parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que leurs demandes à ce titre seront en conséquence rejetées ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 23 juin 2015 par le tribunal d’instance de Nogent sur Marne, Y ajoutant,

Ordonne à Monsieur et Madame X de remettre à Madame G C épouse Z, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, des quittances de loyer pour les mois de juillet 2014, septembre 2014 à juin 2015, et août 2015,

Dit n’y avoir lieu d’assortir cette obligation du prononcé d’une astreinte,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame X aux dépens d’appel,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER P/LE PRÉSIDENT