ARRET

N°

X

S.C.I. LES PATRIOTES

S.A.S. LE SCAMPI

C/

S.C.I. J.M. R.

PM/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX HUIT MARS

DEUX MILLE VINGT ET UN

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/04812 – N° Portalis DBV4-V-B7D-HL5Z

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-QUENTIN DU QUINZE AVRIL DEUX MILLE DIX NEUF

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur Z X

de nationalité Française

[…]

02100 SAINT-QUENTIN

S.C.I. LES PATRIOTES

[…]

02100 SAINT-QUENTIN

S.A.S. LE SCAMPI

[…]

02100 SAINT-QUENTIN

Représentés par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

APPELANTS

ET

SCI J.M. R. prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel VERFAILLIE, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 14 janvier 2021 devant la cour composée de M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, M. A B et Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

Sur le rapport de M. A B et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 mars 2021, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 18 mars 2021, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

Par acte d’huissier du 27 novembre 2017, la SCI LES PATRIOTES, Mr Z X et la SAS LE SCAMPI ont fait assigner la SCI JMR devant le Tribunal de Grande Instance de Saint-Quentin pour entendre :

— ordonner sous astreinte toute mesure de nature à faire cesser le trouble du voisinage dont ils sont victimes ;

— ordonner sous astreinte la démolition de la construction érigée par la société JMR sans autorisation puis selon décision implicite de non-opposition en date du 16 novembre 2016,

annulée le 26 janvier 2017 et retirée le 16 février 2017,

— fixer l’astreinte à 100 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCI JMR à verser à la société LE SCAMPI la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI JMR à leur payer à chacun la somme de 2.513 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, outre le coût du procès-verbal de constat de l’huissier de justice, soit 349,04 €,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leurs demandes, la SCI LES PATRIOTES, Mr Z X et la SAS LE SCAMPI ont exposé :

— que la SCI LES PATRIOTES est propriétaire d’un immeuble sis à Saint-Quentin, […] en location depuis le 26 août 2000 dans le cadre d’un bail commercial ;

— que le locataire est Mr Z X qui y exploite un restaurant dénommé LE SCAMPI;

— que la SCI LES PATRIOTES a pour voisine directe la SCI JMR, dont les gérants sont Mr et M^me Y, propriétaires de l’immeuble situé […] ;

— qu’au cours du mois de juillet 20 16, la SCI JMR a entrepris des travaux de clôture qui ont pour effet d’obstruer les deux seules ouvertures de la cuisine du restaurant, à savoir une fenêtre munie de deux battants et un jour en verre dormant;

— que par courrier recommandé du 28 juillet 2016, Mr Y a été mis en demeure par eux d’interrompre les travaux ;

— qu’une autorisation d’urbanisme a été sollicitée auprès des services municipaux et tacitement accordée le 16 novembre 2016 ;

— qu’un recours gracieux a été déposé par la SCI LES PATRIOTES, Mr Z X et la SAS LE SCAMPI ;

— que la SCI JMR a alors sollicité le retrait de l’autorisation litigieuse et le 16 février 2017, le maire de Saint-Quentin a pris un arrêté de retrait de la décision tacite de non-opposition ;

— que la SCI JMR a modifié son projet et a déposé une nouvelle déclaration préalable ;

— que ce projet a été autorisé par arrêté municipal du 4 avril 2018.

Par jugement du 15 avril 2019, le Tribunal de Grande Instance de Saint-Quentin a :

— Débouté la SCI LES PATRIOTES, Mr Z X et la SAS LE SCAMPI de l’ensemble de leurs prétentions reposant tant sur les violations des règles de l’urbanisme que sur les règles relatives aux servitudes,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— Condamné la SCI LES PATRIOTES, Mr Z X et la SAS LE SCAMPI in solidum aux dépens,

— Condamné in solidum la SCI LES PATRIOTES, Mr Z X et la SAS LE SCAMPI la SCI LES PATRIOTES à payer à la SCI JMR la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 14 juin 2019, Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 13 septembre 2019, Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI demandent à la Cour de :

— Les dire et juger recevables et bien fondés en leurs fins, moyens et prétentions.

— Infirmer le jugement entrepris.

Statuant de nouveau,

— Ordonner sous astreinte toute mesure de nature à faire cesser le trouble du voisinage.

— Ordonner sous astreinte la démolition de la construction érigée par la SCI JMR sans autorisation puis selon décision implicite de non-opposition en date du 16 novembre 2016 retirée le 16 février 2017.

— Fixer l’astreinte à 100 € par jour à compter de la signification de la présente décision.

— Condamner la SCI JMR à payer à la SAS LE SCAMPI la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner la SCI JMR à leur payer à chacun la somme de 2.813 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, outre le coût du procès-verbal de constat de l’huissier de justice, soit 349,04 €.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 18 juin 2020, la SCI JMR demande à la Cour de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevables les demandes présentées par Mr Z X et la SAS LE SCAMPI ;

statuant de nouveau

— Déclarer irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir les demandes présentées par Mr Z X et la SAS LE SCAMPI ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. Débouté Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions reposant tant sur les violations des règles de l’urbanisme que sur les règles relatives aux servitudes ;

. Condamné in solidum Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI aux dépens ;

. Condamné in solidum Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI à lui payer à la SCI JMR la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI de l’intégralité

de leurs demandes ;

— Condamner in solidum Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— Condamner in solidum Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI à lui verser chacun une somme de 3000 € ' soit une somme totale de 9000 € ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance du 5 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 14 janvier 2021.

CECI EXPOSE, LA COUR,

Sur la recevabilité des demandes de Mr Z X et de la SAS LE SCAMPI :

En application de l’article 122 du code de procédure, celui qui n’a ni qualité, ni intérêt à agir est irrecevable à présenter une demande en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :

— qu’il est produit le bail liant la SCI LES PATRIOTES à Mr Z X qui atteste que Mr Z X a bien la qualité de preneur à bail ;

— qu’il ressort des constatations opérées par les différents huissiers de justice intervenus sur place pour réaliser des constats et des photographies produites qu’un restaurant dénommé LE SCAMPI est exploité dans les lieux loués ;

— que la société le SCAMPI est une société par actions simplifiées au capital de 8000 € immatriculé au RCS de SAINT-QUENTIN sous le n° 453168452 ayant siège social dans les lieux loués et crée par Mr Z X pour l’exploitation du restaurant LE SCAMPI dans les lieux loués ;

— que rien n’interdit au titulaire d’un bail avec l’accord de son propriétaire de mettre le fonds loué à disposition d’une société crée pour l’exploitation de ce fonds ;

— que cette mise à disposition ne saurait faire présumer une cession du fonds à la société créée ;

— que par ailleurs, il est constant que le local où se trouve les fenêtres litigieuses qui est situé dans une réserve jouxtant la cuisine du restaurant qui est utilisée comme cuisine ou arrière cuisine n’est pas expressément reprise dans la désignation des lieux loués selon le bail ;

— que cependant, le bail précise que les aisances et dépendances des lieux louées font également l’objet de la location ;

— que la réserve utilisée comme cuisine ou arrière cuisine où se trouvent les fenêtres litigieuses fait donc bien partie des locaux loués ;

— que tant Mr Z X que la SAS LE SCAMPI ont en conséquence qualité à agir ;

— que Mr Z X titulaire du bail et la SAS LE SCAMPI qui exploite le fonds ont également un intérêt à ce que les fenêtres du local litigieux ne soient pas obstruées ;

— que ce faisant tant Mr Z X que la SAS LE SCAMPI ont également intérêt à agir pour que ce local reste en l’état ;

— que Mr Z X et la SAS LE SCAMPI qui ont qualité et intérêt à agir sont recevables à agir.

Sur la violation des règles d’urbanisme :

Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI ne justifient pas avoir formé recours devant la juridiction administrative compétente à l’encontre de la dernière autorisation administrative obtenue par la SCI JMR pour édifier le mur litigieux et il n’ appartient pas aux juridictions de l’ordre judiciaire de se substituer aux juridictions administratives et de se prononcer sur l’éventuelle violation par la SCI JMR des règles d’urbanisme.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI de ce chef.

Sur la violation de règles civiles :

En application de l’article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un immeuble, qualifié de fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un immeuble, qualifié de dominant, appartenant à un autre propriétaire.

Par ailleurs, selon l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre ou par possession de trente ans.

Selon Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI par l’édification d’un mur la SCI JMR bloquerait la libre circulation de l’air, la vue et l’ensoleillement dont la fenêtre et le jour en verre dormant de la cuisine du local commercial bénéficiaient depuis plus de 30 ans.

Sur la question de savoir si un jour en verre dormant peut faire l’objet d’une servitude:

L’article 676 du code civil dispose que le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours et fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.

L’article 677 du code civil précise que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établies qu’à 26 centimètres au-dessus du plancher ou du sol de la chambre qu’ont veut éclairer et à 19 décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

En application de ces dispositions, il est considéré :

— que le fait de pratiquer un jour dans un mur joignant immédiatement l’héritage d’autrui ne fait pas naître à la charge de cet héritage une servitude et n’entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété ;

— que les restrictions des articles 676 et 677 ne s’appliquent pas si les verres garantissent la discrétion de la lumière.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :

— qu’il est constant que le litige ne concerne pas un jour en verre dormant créé par les appelants mais un verre dormant préexistant obstrué par l’intimée ;

— que ce qui est considéré en application des articles 676 et 677 précités comme ne faisant pas naître une servitude, c’est le fait de pratiquer un jour en verre dormant ;

— qu’en revanche, rien n’interdit au propriétaire d’un fonds bénéficiant d’un jour en verre dormant depuis de nombreuses années de revendiquer qu’il bénéficie d’une servitude, à charge pour lui de rapporter la preuve que ce verre dormant existe depuis plus de 30 ans ;

— que par ailleurs, le fait qu’il soit considéré que les restrictions des articles 676 et 677 ne s’appliquent pas si les verres garantissent la discrétion de la lumière ne signifie pas que le bénéficiaire d’un verre dormant ne peut se prévaloir d’une servitude en raison de l’existence d’un verre dormant au sens des articles 676 et 677 du code civil mais simplement que les restrictions quant à l’aspect et les dimensions des verres dormants édictées par les articles 676 et 677 du code civil peuvent être écartées dés lors que ce verre garantit la discrétion de la lumière.

Les dispositions des articles 676 et 677 du code civil et la jurisprudence précitée ne permettent donc pas de considérer que les appelants ne peuvent revendiquer l’existence d’une servitude pour un jour en verre dormant.

Sur l’incidence de l’occultation de la fenêtre par des panneaux de contreplaqués et de l’occultation du jour dormant par des cartons:

En application des articles 637 et 690 précités, il est considéré qu’une servitude de vue est continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et qu’elle ne change pas de caractère du fait que la fenêtre est garnie de verre dormant et que la vue ne s’exerce qu’au moment de son ouverture.

Or, il ressort des éléments de la cause :

— que le procès verbal de constat d’huissier du 8 novembre 2016 et les photographies qui y sont annexées révèlent que la fenêtre litigieuse est une fenêtre à deux ouvrants qui n’a nullement été condamnée puisqu’elle est montrée en position ouverte sur ce constat ;

— que, nonobstant le fait que les ouvrants de cette fenêtre ont été munis de panneaux de contreplaqué grossièrement posés à titre manifestement provisoire suite selon les appelants à un cambriolage, cette fenêtre s’ouvre toujours et permet une vue au moment de son ouverture;

— que la pose de contreplaqué sur cette fenêtre n’affecte donc en rien la continuité et l’apparence de la servitude dont font état les appelants ;

— que par ailleurs, la simple production d’une photographie montrant que les appelants ont empilé des boîtes en cartons masquant le jour procuré par le verre dormant est insuffisante pour établir que cette pratique était constante et que les appelants ne peuvent plus se prévaloir d’une éventuelle servitude continue concernant le jour en verre dormant et ce d’autant que cette photographie révèle également qu’elle a été prise alors que les travaux de l’intimée était en cours et que le jour procuré par le verre dormant litigieux se trouvait par la même altéré.

Sur l’occultation de la fenêtre par un mur préexistant :

L’huissier mandaté par l’intimée n’a pas constaté l’existence d’un mur préexistant masquant le jour procuré par la fenêtre litigieuse mais n’a fait sur ce point que rapporter les propos de son mandant.

Par ailleurs, si les photographies produites laissent bien apparaître la trace d’un mur préexistant son ampleur et surtout sa hauteur ne sont pas établies de sorte qu’il n’est nullement démontré que la fenêtre litigieuse se trouvait masquée par le mur antérieur.

Sur l’existence d’une servitude de vue :

En cause d’appel, l’attestation de M^me I J-K gérante de la SCI LES PATRIOTES qui atteste de la présente de la fenêtre et du jour en verre dormant depuis plus de trente ans qui a été jugé à juste titre insuffisante en première instance est corroborée par 3 attestations, à savoir :

— l’attestation de Mr C D salarié du restaurant en novembre 1989 qui fait état de la présence de la fenêtre et du jour en verre dormant à cette époque ;

— l’attestation de Mr E F qui, salarié du restaurant de 1982 à 1986 qui précise que la fenêtre et du jour dormant existaient déjà en 1982 ;

— l’attestation de Mr G H dont on ne sait s’il est encore salarié du restaurant qui a constaté la présence du jour en verre dormant et de la fenêtre en 1986 lors de son intégration au sein du personnel du restaurant.

Dans la mesure où d’eux au moins de ces trois attestations émanent d’anciens salariés du restaurant qui ne sont plus retenus par un lien de subordination avec celui-ci et qui n’ont aucun intérêt à prendre fait et cause pour les appelants, elles sont suffisantes pour établir que le jour en verre dormant et la fenêtre existent depuis plus de 30 ans.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a estimé que l’existence des servitudes invoquées n’était pas établie et il convient de dire Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI justifient des servitudes de vue dont ils font état.

Sur la sanction du non-respect de la servitude :

Selon l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds servant de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou la rendre plus incommode.

En application de cet article, il est considéré que nonobstant les dommages et intérêts qui peuvent être alloués au titre du trouble anormal de voisinage, la sanction du droit réel transgressé que constitue le non-respect d’une servitude est la démolition.

En l’espèce, il ressort des éléments de la cause :

— que la transgression de la servitude de vue précitée justifie que soit ordonnée la démolition de l’ouvrage réalisé par la SCI JMR ;

— que cependant les travaux réalisés par la SCI JMR sont des travaux de grande ampleur qui excèdent très largement les limites de l’assiette de la servitude invoquée ;

— qu’il ne saurait donc être fait droit à la demande de démolition de l’ensemble des constructions réalisées ;

— qu’il convient donc d’ordonner la démolition des seules parties du mur litigieux masquant la vue en verre dormant et la fenêtre litigieuse en précisant que le mur litigieux devra être démoli de telle sorte que la fenêtre et la vue litigieuse soient préservées en leur totalité de leur base jusqu’à leur sommet et en toute leur largeur ;

— que pour parfaire l’exécution de cette mesure, il convient de l’assortir d’une astreinte provisoire de 20 € par jour selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision ;

— que par ailleurs, s’il n’est pas démontré que l’édification litigieuse a affecté le moral des salariés du restaurant, l’incidence de l’édification du mur litigieux sur l’arrivée d’air dans la cuisine et sa luminosité est démontrée par les photographies produites ;

— que cette situation justifie qu’il soit allouer à la SAS LE SCAMPI la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts .

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI JMR succombant, il convient :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI aux dépens de première instance ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI à payer à la SCI JMR la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles ;

— de condamner la SCI JMR aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de constat d’huissier de justice s’élevant à 349, 04 € ;

— de débouter la SCI JMR de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI, il convient de leur allouer à ce titre la somme globale de 2000 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Infime le jugement rendu entre les parties le 15 avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Quentin en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare recevables à agir Mr Z X et la SAS LE SCAMPI ;

Condamne la SCI JMR à démolir la partie du mur qu’elle a fait édifier en limite de son immeuble sis […] à SAINT-QUENTIN masquant la vue en verre dormant et une fenêtre de l’immeuble sis […] de telle sorte que la fenêtre et la vue litigieuse soient préservées en leur totalité de leur base jusqu’à leur sommet et en toute leur largeur et ce sous une astreinte provisoire de 20 € par jour pendant une durée de trois mois qui commencera à courir le 90 ème jour suivant la signification du présent arrêt;

Condamne la SCI JMR à payer à la SAS LE SCAMPI la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI JMR à payer à Mr Z X, la SCI LES PATRIOTES et la SAS LE SCAMPI la somme globale de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamne la SCI JMR aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de constat d’huissier de justice s’élevant à 349, 04 €.

LE GREFFIER LE PRESIDENT