12/4/2021

ARRÊT N°

N° RG 15/02833 – N° Portalis DBVI-V-B67-KMLM

CB/NH

Décision déférée du 28 Mai 2015 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 11/03252

M. X

SCI SANSOU

C/

J K veuve Y

C/

SELARL V W en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Melissa

L A veuve Z

M H

O F

SARL NEPHTYS

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DOUZE AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN

***

SCI SANSOU

Causse de Cajarc

[…]

Représentée par Me. Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au Barreau de TOULOUSE

Madame J K Veuve Y, notaire retirée de charge, anciennement associée au sein de la SCP J Y-K – AE-AF AG.

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

*

SELARL V W en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCI MELISSA

[…]

[…]

Représentée par M^e Daniel BOURDALLE de la SELARL CDB AVOCATS, avocat au barreau de PAU

Représentée par M^e Julie TOUYET, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame A veuve Z

[…]

[…]

Sans avocat constitué

Monsieur M H

[…]

[…]

Représenté par M^e AE-Noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e AE-Michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU

Monsieur O F

[…]

[…]

Représenté par M^e AE noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e AE-Michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU

SARL NEPHTYS

[…]

[…]

Représentée par M^e Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Christophe DUALE de la SCP DUALE LIGNEY MADAR DANGUY, avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 19 Octobre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

En 2006 la Sci Mélissa, créée le 19 octobre 2005 avec comme associés M. Q Z, M^me L A épouse Z, M. M H, M. O F et M. AE-AF C (ce dernier jusqu’à la cession de ses parts le 9 juin 2008) a entrepris le montage d’une opération de promotion immobilière devant permettre l’édification en 5 tranches d’un ensemble immobilier lieudit 'Le Champ Grand Riol’ sur la commune de Villefranche de Rouergue (12) ayant vocation à abriter la nouvelle gendarmerie et composé de locaux administratifs et de logements du personnel et de leurs familles et plus précisément de locaux de service, locaux techniques, installations diverses (chenil, dépôt de munitions etc..) et de 62 logements dont trente six maisons individuelles et un immeuble collectif de 26 appartements destinés à être commercialisés en l’état futur d’achèvement auprès d’acquéreurs bénéficiant d’un dispositif d’avantages fiscaux en vue de leur location à l’Etat.

Elle a confié la mission de permis de construire et une mission complète de maîtrise d’oeuvre à M. C associé au sein de la Sas C-Joulia.

Elle a conclu le 29 janvier 2007 une promesse synallagmatique de bail avec le Ministère de la Défense moyennant un loyer annuel de 647.000 €.

Elle a obtenu le permis de construire le 5 mars 2007.

Elle a fait l’acquisition auprès de M. et M^me AC-AD par acte authentique du 6 juin 2007 reçu par M^e Hugonenc notaire à Villefranche de Rouergue de la parcelle CA n° 30 moyennant le prix de 309.111 € HT payé comptant à hauteur de 195.981 €, le solde soit 113.130 € stipulé payable sous forme de dation en paiement portant sur deux studios devant dépendre du bâtiment à usage collectif de 26 appartements à édifier.

Elle s’est rendu acquéreur auprès de M. et M^me R S par acte authentique reçu par le même notaire le 29 août 2007 de la parcelle n° 165 moyennant le prix de 162.450 €, le solde de 107.450 € stipulé payable sous forme de dation en paiement portant sur un studio devant dépendre du même bâtiment.

Elle a acheté aux consorts E-AH-AI-Leclerc par actes des 30 août et 4 septembre 2007 par le ministère de M^e Hugonenc avec la participation d’un autre notaire, M^e J K veuve Y membre de la Scp AG à Montréjeau, les parcelles CA 6, 8,16, 26 à 29, 153 à 155 moyennant le prix de 755.406 € payé en partie comptant à concurrence de 317.781 €, le solde payable à terme dès l’obtention du permis de construire sur la partie commerciale du terrain sans que ce délai puisse dépasser une année, tous terrains provenant du partage de la succession de M. U E en date du 27 février 2000 ; elle avait alors connaissance qu’une assignation en rescision du partage pour lésion avait été introduite par certains co-partageants devant le tribunal de grande instance de Rodez et s’était engagée par une clause de l’acte à 's’obliger à prendre en charge la totalité des conséquences d’une lésion éventuelle notamment tout complément de droits, de soulte au profit des copartageants non allotis en nature ainsi que tous frais de procédure, impôts et toutes sommes qui pourraient être mises à la charge du vendeur en raison de cette procédure, le vendeur subrogeant l’acquéreur dans tous ses droits et actions relatifs à la procédure en cours'.

Elle a immédiatement engagé, dès l’acquisition de l’assiette foncière, la réalisation de la 2^e et 3^e tranche de travaux consistant en la construction de maisons individuelles et lancé la commercialisation des lots correspondants ainsi que la commercialisation de la 4^e tranche du programme consistant en la construction de l’immeuble collectif de 26 appartements.

Elle a conclu les contrats préliminaires de réservation et les actes authentiques de vente en l’état futur d’achèvement avec les différents acquéreurs par le ministère de M^e Y.

Elle s’est heurtée ensuite à des difficultés car tous les contrats préliminaires de réservation escomptés n’avaient pas finalement été régularisés, tous les lots dépendant des deux premières tranches engagées n’avaient pas été intégralement vendus, cette situation critique au plan financier ayant été aggravée par la mise en oeuvre concomitante de toutes les tranches de travaux au mépris du planning initial d’autant que les lots effectivement vendus n’étaient pas achevés.

Elle a été mise en redressement judiciaire par jugement du tribunal de grande instance de Pau du 9 mars 2009 converti par nouvelle décision du 22 mars 2010 en liquidation judiciaire avec une date de cessations des paiements fixée au 9 octobre 2007.

Elle a été autorisée sous la représentation de son liquidateur, la Selarl V W, par ordonnance du juge commissaire du 13 septembre 2010 à mandater un avocat pour former tierce opposition au jugement du tribunal de grande instance de Rodez en date du 15 janvier 2010 publié le 30 janvier 2012 qui a annulé l’acte de partage successoral de M. E pour cause de lésion et ordonné un nouveau partage de la succession, ce qui a été fait par assignation du 7 décembre 2010 offrant aux co-partageants lésés le supplément de leur portion héréditaire en numéraires avant de s’en désister en 2015.

Par décisions du 24 janvier 2011 ou 14 mars 2011 le juge commissaire a sursis à statuer sur les déclarations de créances des acquéreurs jusqu’à l’issue de l’opération de construction de l’ensemble immobilier.

Par ordonnance du 7 mai 2012 il a autorisé le liquidateur judiciaire à vendre à la Sarl Nephtys les parcelles précédemment acquises moyennant le prix de 500.000 € HT payable comptant au jour de la signature de l’acte de cession.

Par ordonnances échelonnées dans le temps il a constaté la résiliation de plein droit de certains contrats de vente en l’état futur d’achèvement sur le fondement de l’article R 622-13 du code de commerce ou prononcé la résiliation sur requête du liquidateur judiciaire sur le fondement de l’article L 641-11-1 IV du code de commerce.

Dès 2011 divers acquéreurs ont individuellement fait assigner M^me Y et généralement son assureur, la société Mutuelle du Mans Assurances (MMA), devant le tribunal de grande instance de Toulouse en déclaration de responsabilité et réparation des préjudices subis ; ceux-ci ont alors appelé en cause par actes de fin 2012 début 2013 M. C, la Sas d’Architecture C-Joulia, la Sci Mélissa représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl V W, la Sarl Nephtys et les associés de la Sci Mélissa M. F, M^me A veuve Z et M. H ; certains acquéreurs ont aussi mis en cause leur prêteur bancaire ; d’autres acquéreurs ont agi contre la Sci Mélissa en nullité de la vente pour dol.

Par acte notarié du 17 juillet 2015 la Selarl V W ès qualités a cédé à la Sci Du Haut Farrou, qui s’est substituée à la Sarl Nephtys, l’ensemble des actifs immobiliers de la Sci Melissa y compris les constructions sur sol d’autrui faisant partie des actifs immobiliers moyennant un prix de 600.000 € TTC.

Le même jour l’indivision E a cédé à la Sci Du Haut Farrou les parcelles de terre lui appartenant moyennant un prix de 574.625 € TTC.

La gendarmerie a été livrée au mois de septembre 2016.

*

Par acte notarié dressé par M^me Y le 25 octobre 2007 la Sci Sansou a acquis auprès de la Sci Melissa en l’état futur d’achèvement une maison individuelle de type 6 constituant le lot n° 6 dépendant du programme immobilier moyennant le prix de 308.298,11 € avec une livraison prévue au plus tard au 3^e trimestre 2008.

Par ordonnance du 27 mai 2013 le juge commissaire a prononcé la résiliation de son contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Par acte du 9 juin 2011 la Sci Sansou a fait assigner M^me Y devant le tribunal de grande instance de Toulouse en déclaration de responsabilité et réparation des préjudices subis chiffrés à 566.522,14 € à titre de dommages et intérêts correspondant à l’emprunt (200.000 €), l’apport personnel (113.200 €), les intérêts d’emprunt (67.815 €) les frais de dossier (700 €) les pénalités de retard imputées à la Sci Mélissa (21.900 €), la perte de l’avantage fiscal (135.650,82 €) la perte de loyers à parfaire (27.256,32 €), outre 20.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Par actes d’huissier du 5 avril 2013 le notaire a appelé en cause la Sas d’architecture C-Joulia, la Selarl V W en sa qualité de liquidateur de la Sci Melissa, la Sarl Nephtys et les associés de la Sci Melissa soit M. C, M^me A, M. H et M. F.

Dans leurs dernières conclusions respectives la Sci Sansou a sollicité la condamnation de M^me Y à lui payer la somme de 688.156,34 € pour les mêmes motifs qu’initialement sauf à actualiser les pénalités de retard à 48.210 € et M^me Y a sollicité au principal le rejet de ces prétentions et, au subsidiaire, de dire qu’elle sera subrogée dans les droits de la Sci Sansou à l’encontre de la Sci Melissa et de la Sarl Nephtys, de condamner la société d’architecture et son assureur mais aussi les associés de la Sci Melissa, en ce compris M.

C, à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au profit de cet acquéreur.

Par jugement du 28 mai 2015 cette juridiction a

— déclaré irrecevables et écarté des débats les conclusions déposées le jour de l’audience par M. F

— constaté qu’est judiciairement actée et fixée au 27 mai 2013 la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement passée entre la Sci Sansou et la Sci Mélissa reçue le 25 octobre 2007 par M^e Y et publiée le 13 décembre 2007 volume P n° 3519

— dit qu’à la suite de l’anéantissement de ce contrat, la Sci Mélissa est débitrice envers l’acquéreur de :

* la restitution de la part de prix qu’elle a encaissée soit 261.488,11 € (sauf à ce que l’acquéreur remboursé délègue à sa banque la part de capital non amorti sur ce capital emprunté)

* la restitution des frais d’acte d’un montant de 4.901,89 €

* les intérêts au taux légal depuis l’assignation introductive d’instance sauf à tenir compte de l’arrêt du cours des intérêts résultant de l’ouverture de sa procédure collective

— renvoyé l’acquéreur à faire inscrire au passif de la liquidation judiciaire de cette société cette créance de restitution de 266.390 € en principal outre ses accessoires

— par application de l’article 1857 du code civil, enjoint aux associés de la Sci Mélissa de se substituer à cette société défaillante dans l’exécution de cette obligation et de payer l’acquéreur à proportion de leurs droits initiaux dans le capital social, à savoir la succession de M. Z à concurrence de AA%, M. C à concurrence de 30%, M. H à concurrence de AB% et M. F à concurrence de AB% et dit que les intérêts au taux légal sur cette somme courront à compter du 27 mai 2013

— par application de l’article 1382 du code civil, dit que M^me Y a engagé sa responsabilité civile pour faute envers l’acquéreur et qu’elle doit garantir le paiement de ces restitutions à l’acquéreur

— sur recours de M^me Y, dit que la Sas C Joulia a également engagé sa responsabilité civile et qu’elle est coobligée à la même obligation de garantie

— dit que la charge définitive de cette obligation de garantie sera répartie par parts égales entre elles sauf leurs recours contre les débiteurs finaux

— mais dit que pour cette créance de restitution, les deux coobligés à garantie disposeront contre la Sci Mélissa d’un recours intégral sous la forme d’une inscription au passif de sa liquidation judiciaire et d’un recours conjoint contre ses associés tenus dans les conditions de l’article 1857 du code civil de manière à ce que la Sci et les associés en restent les seuls débiteurs finaux

— dit que M^me Y sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la Sas C Joulia et la Sci Mélissa sur un fondement contractuel, sont coresponsables in solidum envers la Sci Sansou d’un préjudice devant donner lieu au paiement des indemnités suivantes :

* une indemnité égale au montant de toutes les échéances d’intérêts intercalaires et de tous les intérêts inclus dans les échéances d’amortissement du capital jusqu’à la date de la résiliation

* une indemnité équivalente à l’indemnité de résiliation anticipée que la banque doit percevoir en exécution du contrat, arrêtée à la date de la résiliation du prêt déterminée par le juge commissaire

* une indemnité représentative des frais de dossiers bancaires

* une indemnité représentative des coûts de constitution de sûretés

* une indemnité égale au coût des assurances groupes couvrant le risque d’invalidité décès

* une indemnité portant rémunération au taux de rendement net de 3 % d’un capital de 113.200 € depuis le 27 octobre 2007 et la date à laquelle interviendront les restitutions ordonnées par le présent jugement

— une indemnité d’un montant de 40.127,38 € pour perte de loyers durant la période écoulée entre le 01 janvier 2009 à la date de la résolution de la vente (prononcée avant la présente décision d’annulation), outre les intérêts au taux légal depuis la demande sauf l’arrêt du cours des intérêts à compter du jugement d’ouverture de la procédure de la Sci Mélissa

* une indemnité pour préjudice moral d’un montant de 5.000 € qui portera intérêts au taux légal à compter de ce jour

— enjoint par conséquent à M^me Y d’indemniser l’acquéreur de ces chefs de préjudice

— du chef de cette responsabilité, accueilli les recours entre ces trois coresponsables à savoir M^me Y, la Sas C Joulia et la Sci Mélissa (ou ses associés) et dit que la charge définitive du paiement de ces indemnités sera supportée, à hauteur de 25% par M^me Y, à hauteur de 25% par la Sas C Joulia, et à hauteur de AA % par la Sci Mélissa (par inscription au passif de sa liquidation judiciaire) ou par ses associés substitués à elle dans l’exécution de cette obligation mais tenus conjointement dans les limites de l’article 1857 du code civil

— déclaré inopposable à M^me Y la cession de droits en date du 28 décembre 2007 publiée le 09 juin 2008 par laquelle M. C a cédé à M. Z ses droits dans le capital de la Sci Mélissa

— dit que la Mutuelle des Architectes Français oppose à bon droit à la Sas C Joulia une clause de non garantie à raison de l’intéressement de son dirigeant M. C au capital social de la Sci Mélissa et met par conséquent cet assureur hors de cause

— déclaré la décision commune à la Sarl Nephtys

— rejeté les actions en responsabilité visant la banque qui a prêté à l’acquéreur

— enjoint à M^me Y, à la Sas C Joulia, et aux associés de la Sci Mélissa de payer à la Sci Sansou une somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

— dit n’y avoir lieu à d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M^me Y, la Sas C Joulia et les associés de la Sci Mélissa in solidum aux dépens dans les proportions respectives de 25%, 25% et AA % et dit que la charge définitive en sera répartie en tenant compte de l’application de l’article 1857 du code civil

— dit que ces dépens seront distraits au profit des avocats en la cause

— ordonne l’exécution provisoire du remboursement du montant de l’apport personnel et des intérêts qu’il aurait produit à 3 %.

Par déclaration du 17 juin 2015 M. C et la Sas C-Joulia ont interjeté appel de cette décision.

Suivant protocole d’accord signé et exécuté M^me Y d’une part, et la Sas C-Joulia, la Mutuelle des

Architectes Français, M. C à titre personnel d’autre part, ont accepté de renoncer à l’ensemble de leurs demandes telles que présentées ou susceptibles de l’être à l’encontre les uns des autres dans le cadre de la présente instance.

Par ordonnance du 28 novembre 2019 le magistrat de la mise en état a

— donné acte à M. C, à la Sas C Joulia, à la Mutuelle des Architectes Français, à M^me Y de leur désistement d’appel principal ou incident et de l’acceptation expresse de l’intimé concerné

— leur a donné acte de ce que ces désistements n’ont d’effet qu’entre eux-mêmes

— dit que dans les rapports entre ces parties, M. C, la Sas C Joulia, la Mutuelle des Architectes Français, M^me Y, supporteront la charge de leurs propres frais et dépens exposés

— donné acte à ces parties que la procédure se poursuivrait entre d’une part, la Sci Sansou, M^me Y et d’autre part, M^me A, M. H, M. F en leur qualité d’associés de la Sci Mélissa, la Sci Mélissa représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl V W, la Sarl Nephtys, autres intimés.

Prétentions et moyens des parties

La Sci Sansou demande dans ses conclusions du 9 novembre 2015 au visa des articles 1382 du code civil L 260 et suivants du code de la construction et de l’habitation de dire que M^me Y a gravement manqué à ses obligations professionnelles lors de l’établissement du contrat de vente conclu avec la Sci Melissa, de confirmer le jugement et de condamner M^me Y à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement est soumise à un régime juridique particulier prévu aux articles L 261-AB à L 261-16 du code de la construction et de l’habitation qui impose de prévoir un garantie d’achèvement de l’immeuble ou de remboursement des versements effectués, qu’en sa qualité d’officier public le notaire est tenu d 'assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit au titre de sa mission d’authentification et de son obligation de conseil et notamment d’informer l’acquéreur sur la teneur des garanties d’achèvement de l’immeuble à construire et de s’assureur que l’acte instrumenté corresponde bien aux objectifs et aux besoins des parties ; elle fait grief au notaire de ne pas avoir attiré son attention sur l’insuffisance de la garantie intrinsèque d’achèvement, alors qu’une garantie extrinsèque aurait permis de pallier la défaillance du promoteur.

Elle ajoute que la réalité de la situation foncière des terrains n’a jamais été portée à sa connaissance lors de la signature de l’acte de vente, qu’elle n’a appris l’existence de la procédure ayant opposé les propres vendeurs de la Sci Melissa à des héritiers que lors de la procédure collective dont le promoteur vendeur a fait l’objet alors que le notaire ne pouvait ignorer ce procès puisque le relevé des formalités à la publicité foncière atteste de la publication d’une assignation à cet égard ; elle soutient qu’il appartenait incontestablement au notaire d’alerter les acquéreurs d’autant qu’elle avait elle-même passé l’acte de vente des terrains au profit de la Sci Melissa et avait inséré une clause mentionnant l’existence de cette action en justice ; elle souligne que la nullité du partage entraînant une incertitude totale sur la situation juridique des biens construits sur le terrain et qu’elle n’aurait jamais accepté d’acquérir eu égard au risque encouru, qu’en sa page 20 l’acte de vente mentionnait qu’il n’existait sur les biens vendus aucune action en rescision…, ce qui était manifestement contraire à la réalité connue du notaire.

Elle indique que son préjudice est certain puisqu’elle a investi une somme de 113.400 € composée d’un apport personnel et d’un emprunt de 200.000 € souscrit auprès du Crédit Agricole d’une durée de 12 ans au taux de 5,AB % en pure perte puisque l’emprunt est remboursé sans contrepartie, qu’elle pu renégocier son prêt à un taux de 4,725 % moyenant des échéance mensuelles de 1151,21 € ; elle chiffre son préjudice de façon identique à ses dernières conclusions devant le tribunal soit la somme de 688.156,34 €.

M^me Y, notaire sortie de charge, demande dans ses dernières conclusions du 18 août 2020, signifiées à M^me A par acte d’huissier du 24 août 2020, au visa des articles 1382 devenu 1240 du code civil, 1167 du code civil, L 621-32 du code de commerce, 1251 du code civil, 1857 du code civil de

— lui donner acte de ce que dans ses rapports avec la Sci Sansou elle renonce à son appel incident et concède en conséquence les manquements commis vis à vis de la société acquéreuse, et d’elle seule, tels qu’ils ont été imputés à faute par le jugement du 28 mai 2015

— lui donner acte de ce qu’elle offre de régler à la Sci Sansou les sommes de

* 266.390 € au titre de la restitution du prix de vente perçu par la Sci Melissa en ce compris les frais d’acte

* le montant des intérêts d’emprunt que la Sci Sansou a réglé à son organisme prêteur jusqu’à la date de résiliation du prêt immobilier telle que retenue par le premier juge, outre le montant des cotisations d’assurance ADI et l’ensemble des frais divers au titre du prêt immobilier souscrit qui seront restées à sa charge mais sous réserve qu’elle justifie desdits montants, à défaut de quoi elle devra en être déboutée

* 20.100 € en réparation de la perte de chance de ne pas percevoir les loyers escomptés

* 2.500 € en réparation de son préjudice moral

* 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Pour le surplus,

— confirmer le jugement en ce qu’il a

* retenu que la Sci Melissa devait demeurer seule tenue à restitution du prix de vente payé et, en cas d’insolvabilité de sa part, que cette charge incomberait à ses associés au prorata de leur parts dans le capital social de la société

* dit qu’elle disposerait d’un recours intégral à l’encontre de la Sci Melissa par inscription au passif de la liquidation judiciaire et de ses associés pour le cas où elles seraient amenées à régler le montant du prix de vente par elle payé

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé la part de responsabilité de la Sci Melissa à AA % dans la survenance des préjudices subis par les acquéreurs

— dire que les manquements intentionnels de cette dernière se trouvent à l’origine exclusive desdits préjudices

- dire que la Sci Melissa devra être condamnée à la garantir intégralement des sommes réglées à la Sci Sansou au titre de leurs préjudices financiers et de son préjudice moral

- fixer en conséquence sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Melissa au montant total des sommes qu’elle a réglées ou règlera à la Sci Sansou

— condamner à lui payer M^me A AA % desdites sommes, M. F AB % desidtes sommes, M. H AB% desdites sommes

- déclarer irrecevables sur le fondement de l’article 564 du Code civil, les demandes formées par M. F à son encontre

— débouter M. F de toutes ses demandes telles que dirigées à son encontre

— débouter la Selarl W ainsi que M. H de leurs demandes telles que dirigées à son encontre

- confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que la mise en cause de la Sarl Nepthys n’est pas abusive

- déclarer commun et opposable à la Sarl Nephtys l’arrêt à intervenir

- débouter la Sarl Nepthys de son appel incident et plus largement, de l’intégralité de ses demandes telles que dirigées à son encontre

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’en l’état des différentes transactions intervenues avec la quasi totalité des acquéreurs de la Sci Melissa elle n’entend pas persister dans sa critique du jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité professionnelle vis à vis de la Sci Sansou à l’occasion de l’acte authentique de vente du 25 octobre 2007 et ne conteste donc plus les deux manquements principaux qui lui ont été imputés à faute à savoir l’absence de vérification du droit de propriété de la Sci Melissa sur l’ensemble des parcelles constituant l’assiette foncière de l’opération immobilière et l’absence de contrôle de l’existence de la garantie intrinsèque d’achèvement offerte par le promoteur immobilier.

Elle indique que seul reste en débat l’indemnisation du préjudice effectivement subi.

Elle consent à garantir la restitution de la quote part du prix de vente effectivement réglé par la Sci Sansou en ce compris les frais d’acte que la Sci Melissa paraît dans l’impossibilité de lui rembourser compte tenu de sa liquidation judiciaire (266.390 €) outre les intérêts d’emprunt effectivement réglés jusqu’à le résiliation du prêt immobilier souscrit y compris les cotisations d’assurances ADI et frais divers mais sur justificatifs, que ne restent en débat que le préjudice né de la perte de loyers qui s’analyse en une perte de chance qui ne peut excéder AA % de sommes allouées de ce chef par le tribunal et offre à ce titre une somme arrondie à 20.100 € outre 2.500 € pour le préjudice moral et 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose, au sujet des prétentions de la Sarl Nephtys, que cette société a été appelée dans la cause à la demande du juge de la mise en état, en sa qualité de candidate à la cession des actifs immobiliers de la Sci Melissa, laquelle était susceptible d’avoir une influence sur l’étendue du préjudice des acquéreurs puisque le juge commissaire avait autorisé la vente des actifs immobiliers du promoteur vendeur au profit de cette société, que dans le cadre de son offre d’achat cette dernière avait expressément indiqué qu’elle entendait acquérir sans condition et ferait son affaire personnelle des contrats de vente en l’état futur d’achèvement en cours, ce qui laissait à penser qu’elle donnerait suite au programme immobilier et poursuivrait ces contrats et ce qui était de nature à limiter le préjudice subi par les acquéreurs à la perte éventuelle des acomptes versés entre les mains de la Sci Melissa lors de la signature des actes authentiques, de sorte que sa présence à la procédure était indispensable, comme l’a relevé le tribunal, en vue de fournir toutes explications utiles au sujet des tractations en cours avec les consorts E.

Elle indique que seule la Sarl Nepthys était susceptible de communiquer aux débats les pièces relatives aux actes signés directement entre elle et l’indivision E, qu’en outre un tel appel en cause permettait d’éviter tout risque de tierce opposition de la part de cette société, risque qui résultait du fait que le tribunal devait statuer sur les restitutions résultant des ventes résolues et, par conséquent, identifier au profit de qui celles-ci devraient intervenir .

Elle demande de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la mise en cause de la Sarl Nepthys n’est pas abusive.

Elle s’étonne des demandes dirigées contre elles en cause d’appel par cette société qui n’a pas cru bon devoir 'spontanément', produire l’acte authentique de vente qu’elle a signé le 17 juillet 2015 avec les héritiers E qui a eu pour conséquence la reprise du chantier, information pourtant capitale au regard de l’étendue du

préjudice revendiqué par les acquéreurs.

Elle conclut au rejet de son appel incident.

Elle fait valoir à propos des recours contre la Sci Melissa et ses associés que que la Sci Melissa doit demeurer seule tenue à la restitution du prix de vente qu’elle a effectivement perçu de la Sci Sansou soit la somme de 261.488,11 €, qu’en raison de son insolvabilité du fait de sa liquidation judiciaire, ses associés sont solidairement obligés à cette restitution au prorata de leur part dans le capital social de la société.

Elle prétend, au titre des préjudices annexes, financiers et extra patrimonial, subis par la Sci Sansou qu’elle va être amenée à régler que, dans les rapports entre coobligés, la part de responsabilité de la Sci Melissa dans la survenance de ces dommages doit être fixée à 100 % ; elle soutient que les manquements intentionnels du promoteur vendeur en sont à l’origine exclusive car lorsqu’il a entrepris de concevoir l’opération immobilière, il n’ignorait pas que les parcelles attribuées à ses vendeurs à la suite du partage de la succession de M. U E faisaient l’objet d’une procédure en rescision pour lésion dont était saisi le tribunal de grande instance de Rodez depuis 2005 et donc à son éventuelle nullité, que bien que parfaitement informé de cette réalité, il a persisté dans sa volonté de passer outre cette situation dont il ne pouvait qu’avoir pris la pleine et entière mesure.

Elle souligne qu’ également informée de cette situation, confrontée à la décision irrévocable de la Sci Melissa d’engager coûte que coûte l’opération immobilière elle a précautionneusement établi une reconnaissance de conseils donnés dont il ressort que M. Z, en sa qualité de gérant, avait été complètement informé des risques pouvant découler de cette situation et dont il avait pu, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, parfaitement appréhender la portée puisqu’il était question d’une possible remise en cause de son futur droit de propriété sur une partie des parcelles devant accueillir les constructions à édifier ; elle fait remarquer qu’il avait également manifesté sans équivoque sa connaissance parfaite des risques encourus puisqu’il avait déclaré dans l’acte authentique d’achat d’août et septembre 2007qu’il détenait l’ensemble des pièces afférentes à l’action en rescision pour lésion dont le rapport d’expertise judiciaire concluant à une lésion caractérisée, qu’il a décidé de passer outre à cette mise en garde, en indiquant faussement qu’il pourrait régler aux copartageants lésés leur complément de part héréditaire ce qui, au visa de l’ancien article 891 du code civil, était effectivement de nature à mettre un terme immédiat à l’action engagée et éviter ainsi une issue fatale.

Elle ajoute que la Sci Melissa n’a pas été en position de proposer à ses futurs acquéreurs le bénéfice d’une garantie extrinsèque d’achèvement, que tenue néanmoins légalement de garantir l’achèvement du programme immobilier, elle a fait le choix délibéré de fournir une garantie intrinsèque d’achèvement en déclarant qu’elle résultait des conditions propres de l’opération immobilière en vertu des dispositions des articles R 261-19 a) du code de la construction et de l’habitation (CCH) (pour la vente des maisons individuelles) et R 261-18 du même code (pour la vente des lots devant dépendre du bâtiment collectif) ; elle précise que le programme immobilier devant être composé d’un ensemble de plus de vingt maisons individuelles (37 au total) et d’un bâtiment collectif, la Sci Melissa a décidé de le scinder en plusieurs tranches de manière à ce que, s’agissant des maisons individuelles à édifier, chaque tranche concernée en comporte un nombre inférieur à vingt, tout en prévoyant la grille écrasée des paiements prévues par l’article R 261-19 a) susvisé, que pour parfaire cette apparence, elle a confirmé que chaque tranche pourrait être réalisée indépendamment des autres en cinq phasages de manière à ce que le notaire puisse effectivement considérer à l’occasion de la réception de chaque acte de vente en l’état futur d’achèvement que les conditions posées par les dispositions de l’article R 261-19 a) du CCH étaient effectivement réunies dès lors qu’il lui était pareillement justifié que les fondations avaient été réalisées ; elle affirme que la même démarche a été appliquée concernant les lots dépendant du bâtiment collectif en cours de réalisation, la Sci Melissa déclarant faussement que ledit bâtiment était hors d’eau et que les conditions prévues par les articles R 261-18 et R 261-20 du CCH étaient également réunies alors qu’elle n’ignorait pas qu’elles n’étaient pas remplies ; elle admet, qu’il lui appartenait en tant que notaire d’assurer l’efficacité juridique des ventes conclues en l’état futur d’achèvement vis-à-vis des acquéreurs et d’eux seuls et de leur confirmer que l’achèvement des lots acquis serait effectivement assuré par la garantie intrinsèque prévue par les dispositions des articles R 261-19 a) et R 261-18 du CCH, mais elle estime que le promoteur immobilier a délibérément réitéré des déclarations mensongères.

Elle indique que le même procédé a été utilisé concernant l’absence d’évocation de la procédure en rescision pour lésion aux termes des actes authentiques de ventes conclues en l’état futur d’achèvement, puisque la Sci Melissa ne l’a jamais alertée de ce qu’elle n’avait pas fait le nécessaire afin de stopper ladite procédure en offrant aux copartageants lésés le montant de leur complément de part, qu’au surplus elle a déclaré à l’occasion de chaque vente qu’elle avait la libre disposition des biens vendus et qu’elle était effectivement propriétaire des parcelles sur lesquelles ils étaient en train d’être édifiés ; elle souligne que s’il a pu être considéré qu’elle avait également failli vis-à-vis des acquéreurs à ses obligations professionnelles en ne s’assurant pas que la difficulté en relation avec l’action en rescision pour lésion avait été définitivement purgée, la Sci Melissa n’ignorait pas que tel n’était pas le cas et s’est bien gardée de l’en informer ainsi que ses cocontractants, en créant encore l’apparence d’une propriété pleine et entière.

Elle affirme que la Sci Melissa, qui avait engagé la réalisation du programme immobilier dans la plus totale précipitation, a imprudemment mis en oeuvre les différentes tranches au mépris du planning fixé alors qu’en parallèle la commercialisation des lots se déroulait mal et ne pouvait pas ne pas avoir conscience qu’elle faisait réaliser des travaux de construction sans pouvoir disposer des moyens financiers nécessaires pour les payer ; elle considère que c’est parce que la Sci Melissa n’a rien fait pour mettre un terme à l’action en rescision pour lésion, (alors qu’elle s’y était engagée) que la solution dégagée avant son dépôt de bilan consistant à un rachat des lots invendus par ses propres créanciers et la mairie de la commune n’a pas pu utilement aboutir.

Elle estime que les préjudices subis par les acquéreurs ne sont que la conséquence des propres négligences et fautes intentionnelles de la Sci Melissa de sorte que dans les rapports entre coobligés, la responsabilité de cette société sera retenue comme totale et exclusive dans la réalisation des dommages subis par les acquéreurs, ou à tout le moins ne peut être inférieure à 99%.

Elle demande de fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Melissa au montant total des sommes qui seront mises ou resteront à sa charge à la suite de l’arrêt à intervenir et de condamner M. F, M. H et M^me A à lui payer ces règlements et au prorata des parts sociales qu’ils détiennent dans le capital social de la Sci Melissa, soit AA % pour M^me A, AB % pour M. I et AB % pour M. H.

Elle sollicite d’écarter les prétentions de M. F, de M. H soutenues dans le cadre de leur appel incident d’autant qu’en application de l’article 564 du code de procédure civile, les demandes formulées en cause d’appel doivent être déclarées irrecevables comme nouvelles pour n’avoir pas été présentée devant le premier juge alors qu’ils étaient régulièrement constituées ; elle ajoute que M. F ne peut se prévaloir d’aucun manquement du notaire à son obligation d’information et de conseil qui ne s’étend pas aux données de fait connues des parties alors qu’en sa qualité d’associé de la Sci Melissa, il n’ignorait rien de l’acte d’acquisition des terrains E et des précisions qui y figurent relatives à l’action en rescision pour lésion du partage successoral, ni les caractéristiques du projet et notamment le choix fait par le promoteur vendeur de mettre en oeuvre une garantie intrinsèque, ni l’état d’avancement exact du chantier et les conséquences à même d’en découler sur l’efficacité de cette garantie ; elle fait remarquer que M. F admet lui-même dans ses écritures qu’il aurait indirectement investi 110.000 € supplémentaires dans le projet, sans pour autant en justifier, parce que celui-ci périclitait, ce qui démontre qu’il était parfaitement avisé des risques liés à cet investissement et qu’il a néanmoins procédé à l’achat de 2 appartements ; elle ajoute qu’à supposer sa demande recevable, M. F doit en être débouté, la responsabilité du notaire au titre de l’acte de vente de ces deux studios acquis le 31 juillet 2007 n’étant pas engagée car aucun des manquements reprochés au titre de cette intervention n’est susceptible d’être en lien causal avec le préjudice revendiqué.

Elle soutient que les prétentions de M. H et de M. F à la nullité du jugement pour avoir statué ultra petita sont erronées car la demande formulée à leur encontre était bien contenue dans l’appel en cause qu’elle a délivrée en 2013 et les conclusions consécutives ; elle ajoute que la mise en liquidation judiciaire de la Sci Melissa la déchargeait de la délivrance d’une mise en demeure préalable tout comme la déclaration de créance la dispensait d’établir que le patrimoine social état insuffisant pour les désintéresser.

Elle estime que son action à l’encontre de la Selarl W en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci

Melissa est parfaitement recevable au regard des dispositions de l’article L. 622-21 du Code de commerce afin d’exercer son recours à l’encontre du promoteur vendeur et faire juger ses propres fautes intentionnelles dans les rapports entre coobligés en vue de lui faire supporter l’intégralité des condamnations prononcées in solidum et d’obtenir la fixation de sa créance au passif de son débiteur.

Elle souligne que l’appel en cause du liquidateur judiciaire est intervenu sur injonction du juge de la mise en état dans son ordonnance du 21 décembre 2012 en l’absence de communication spontanée des pièces réclamées et qu’il a fallu attendre encore plus d’un an et demi pour qu’elle consente à fournir tous éléments utiles pour apprécier la réalité et la consistance du préjudice revendiqué par les différents acquéreurs, ce qui justifie le rejet de ses prétentions à l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à leur faire supporter les entiers dépens.

La Selarl W en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Melissa demande dans ses conclusions du 6 novembre 2015 au visa de l’article L 622-21 du code de commerce et 1165 du code civil de

A titre liminaire

— relever l’incompétence du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de constater et fixer la créance

— réformer le jugement sur ce point

En tout état de cause,

— constater qu’elle a spontanément répondu à la demande formulée de communication de pièces

— constater que ni la Sci Sansou ni la Scp AG (sic) et la Selarl Frejaville (sic) ne formule la moindre demande à son encontre ès qualités

— dire que le tribunal a méconnu le litige qui lui était soumis

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné la Sci Melissa en l’absence de demande indemnitaire ou en remboursement formulée à son encontre

— constater que la présente instance est dépourvue d’objet à son égard ès qualités

— condamner solidairement la Scp AG (sic), la Selarl Frejaville (sic) et leur assureur la société MMA (sic) à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens inhérents à son intervention forcée.

Elle fait valoir qu’en application du principe de l’arrêt des poursuites individuelles édicté par les dispositions de l’article L 622-21 du code de commerce toute demande indemnitaire ou en remboursement, quelle qu’elle soit, est de la compétence exclusive du juge commissaire du tribunal de grande instance de Pau puisque le jugement d’ouverture de la procédure collective en 2009 interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas née régulièrement après le jugement d’ouverture notamment pour les besoins du déroulement de sa procédure et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; elle souligne que l’assignation a été délivrée postérieurement au prononcé du redressement judiciaire.

Elle soutient que le juge a méconnu l’objet du litige en violation des articles 4 et 5 en l’absence de demande formulée à son encontre et qu’en toute hypothèse toute demande en garantie ou indemnitaire présentée à son égard devrait être déclarée irrecevable.

M. F, M. H en leur qualité les associés de la Sci Melissa demandent dans leurs conclusions du 7 novembre 2015 au visa des articles 1857, 1858 , 1382 du code civil, R 261-19 du code de la construction et de l’habitation, 564 du code de procédure civile de

- prononcer la nullité du jugement ; dans tous les cas, le réformer

— constater l’absence de prétentions les visant

— dire que les demandes les visant sont irrecevables et dans tous les cas, dépourvues de fondement

A titre subsidiaire,

— condamner M^me Y à les relever quitte et indemne l’ensemble des condamnations qui pourront être prononcées à leur encontre

A titre infiniment subsidiaire,

— limiter les engagements de chacun des associés à AB % de la créance admise à l’égard de la Sci Melissa.

— dans tous les cas, condamner M^me Y à régler à M. F la somme de 110.000 €

— condamner toute partie succombante à régler une indemnité d’un montant de 5.000 € à leur bénéfice et à supporter les entiers dépens

Ils font valoir qu’ils étaient associés chacun à hauteur de AB % des parts sociales de la Sci Melissa, que lorsque le projet a périclité, le gérant, M. Z a convaincu M. F d’acheter deux appartements dans l’opération de promotion immobilière de sorte qu’avec le concours permanent de M^me Y, ce dernier a conclu le 31 juillet 2007 et réglé immédiatement la somme de 110.000 € correspondant aux deux prix de vente de 55.000 €.

Ils indiquent que les associés de la Sci Melissa ont été condamnés au bénéfice de l’acheteur à se substituer à la société à proportion de leurs apports mais ces condamnations ne reposent sur aucune demande ni de l’acheteur, ni même du notaire de sorte que le tribunal a statué ultra petita et que le jugement sera annulé de ce chef.

Ils soulèvent, dans tous les cas, l’irrecevabilité de l’ensemble des actions visant les associés au motif que les conditions d’application de l’article 1858 du code civil ne sont pas réunies faute d’avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale, que la liquidation judiciaire ouverte à l’égard de la Sci Melissa impose aux créanciers de déclarer leur créance, ce dont ne justifie aucune partie ni l’acquéreur ni le notaire ni l’architecte.

Ils soutiennent que l’appel en garantie du notaire à leur égard est un non-sens car en procédant à des appels de fonds alors que l’achat du terrain, les travaux et la commercialisation n’étaient pas avancés et en manquant à son devoir de conseil ou en réalisant des actes irréguliers, M^me Y a commis une faute qui engage sa responsabilité à l’égard de tous, y compris des tiers à l’acte et notamment les associés de la Sci Mélissa qui a réalisé l’opération, de sorte qu’ils ne peuvent voir leur responsabilité subsidiaire engagée.

Ils affirment que l’opération immobilière n’aurait jamais dû voir le jour car les droits de la Sci Melissa à la propriété des terrains s’avéraient totalement incertains en raison de la contestation du partage ayant permis la vente de sorte que, s’il en avaient été avisés, les investisseurs à la recherche de placement immobiliers sûrs n’auraient pas contracté ; ils font grief au notaire de ne pas avoir informé les acquéreurs de cette incertitude et de ne pas avoir mentionné dans l’acte la procédure en cours de rescision pour lésion, comme elle l’avait fait figurer dans l’acte authentique d’achat des terrains, ce qui ne relève pas de la notion de négligence mais de plutôt de celle de tromperie délibérée, d’autant que l’opération ne pouvait bénéficier de la garantie intrinsèque d’achèvement de l’article R 261-18 du code de la construction et de l’habitation ni de celle de l’article R 261-19 dès lors que le bien vendu n’est pas une maison individuelle, ne fait pas partie d’un projet comprenant moins

de vingt maisons individuelles ni d’une tranche de travaux.

Ils soutiennent au titre des préjudices que la Sci Melissa, qui ne pouvait prétendre aux autres garanties pour des motifs financiers, n’aurait pas du débuter son opération, qu’aucun des acheteurs n’aurait donc payé un euro et en déduisent que les prix payés constituent des préjudices indemnisables et qu’il est évident que la Sci Mélissa ne pourra en rembourser aucun.

Ils estiment que la responsabilité du notaire est engagée sur le fondement de l’article 1382 du code civil et l’oblige à rembourser la totalité des acquéreurs, dont M. F à hauteur de 110.000 €, et lui interdit également d’appeler en garantie les associés de la Sci Melissa qui sont des victimes comme les autres de ces fautes et qui doivent être indemnisés par le notaire de l’intégralité de leurs préjudices.

Subsidiairement, ils se prévalent de l’article 1857 du code civil qui cantonne les obligations des associés à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements soit AB % pour chacun d’eux.

La Sarl Nephtys demande dans ses conclusions du 21 octobre 2015 de

— constater qu’elle a spontanément communiqué les pièces demandées en première instance (offre du AB janvier 2012, lettre à la Selarl V W du 18 octobre 2012, ordonnance juge-commissaire 7 mai 2012, acte authentique du 13 janvier 2012, compromis de vente des 12 et 13 décembre 2011)

— constater qu’aucune demande n’était formulée contre elle par le demandeur principal ou par le notaire, en première instance, et qu’il en est de même en cause d’appel

— infirmer pour partie la décision de première instance

— condamner solidairement M^e Y et la société MMA, à lui payer

* une indemnité de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil

* une indemnité de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

et à supporter les dépens de son intervention forcée

— condamner solidairement l’appelant, et/ou le notaire et son assureur, ou d’une manière générale toute partie qui succombera, à lui payer une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour et aux dépens d’appel.

M^me A n’a pas constitué avocat ; l’arrêt sera rendu par défaut conformément à l’article 474 du code de procédure civile

Motifs de la décision

En raison des désistements partiels intervenus l’instance n’oppose désormais que la Sci Sansou à M^me Y et cette dernière à M^me A, M. H, M. F en leur qualité d’associés de la Sci Mélissa, la Sci Mélissa représentée par son liquidateur judiciaire la Selarl V W et la Sarl Nephtys, d’autre part.

Sur la responsabilité du notaire et ses incidences

M^me Y ne critique plus les dispositions du jugement qui ont retenu sa responsabilité civile pour faute vis à vis de la Sci Sansou.

La discussion ne persiste en cause d’appel que sur la nature, l’étendue et l’évaluation de ses conséquences dommageables.

Si dans le corps de ses conclusions la Sci Sansou chiffre son préjudice à la somme de 688.156,34 € se décomposant comme suit : capital emprunté (200.000 €), apport personnel (113.200 €), les intérêts de l’emprunt (67.815 €) frais de dossier (700 €) perte de loyers pendant 9 ans (122.580 €) perte des avantages fiscaux 6 % pendant 6 ans et 4 % pendant 2 ans (135.650,82 €) pénalités de retard du 30/12/2008 au 27/05/2013 (48.210 €), elle se borne dans son dispositif à solliciter la confirmation du jugement.

Or, aux termes de l’article 954 du code de procédure civile alinéa 2, la cour ne statue que sur les prétentions émises dans le dispositif des conclusions des parties ; les sommes allouées par le premier juge marquent donc la limite de celles qui peuvent l’être devant la cour.

Au titre de la restitution du prix les fonds versés se sont élevés à la somme de 261.488,11 € outre 4.901,89 € de frais d’acte soit la somme de 266.390 €, somme offerte par le notaire et allouée par le tribunal qui doit être confirmée.

Au titre des dommages et intérêts patrimoniaux tels que définis par le tribunal, le préjudice annexe à la résiliation de la vente réside dans la perte de loyers (40.127,38 €) et celui consécutif à la résiliation de plein droit du prêt destiné à la financer réside dans les intérêts conventionnels payés (39.368,02 €), l’indemnité de remboursement anticipé (1.969,26 €), les frais de dossier (700 €) soit au total 82.164,66 €.

L’existence de ces chefs de dommage accordés par le premier juge est admise par le notaire.

Leur chiffrage tel que détaillé dans les motifs du jugement (pages 24 et 25) n’est pas spécifiquement discuté, le notaire exigeant seulement des justificatifs qui, au titre du prêt, sont suffisamment établis par l’offre de crédit versée aux débats avec le tableau d’amortissement en date du 11 janvier 2008 pour le prêt initial et du 25 octobre 2010 pour le prêt renégocié.

L’indemnité représentative des coûts de constitution de sûretés, visée dans le dispositif du jugement, mais qu’aucun document ne vient étayer doit être rejetée.

La perte de loyers pour la période du 01/01/2009 au 27/05/2013, soit de la date prévue pour la location (suivant promesse synallagmatique de bail commercial conclu dès janvier 2007 avec le ministère de la défense) au jour de la résiliation sur la base de 1.135,68 € par mois, n’est pas contestée dans son calcul mais dans sa nature, le notaire la qualifiant de perte de chance selon un taux mesuré à AA % ; elle a été à juste titre analysée par le tribunal comme un préjudice entièrement consommé, conséquence directe et certaine de la faute reprochée au notaire ayant contribué à l’absence d’efficacité de son acte et à l’anéantissement de la vente sans laquelle la Sci Sansou n’aurait jamais contracté.

Aucune indemnité 'portant rémunération au taux de rendement net de 3 % d’un capital de 113.200 € depuis le 27 octobre 2007 et la date à laquelle interviendront les restitutions ordonnées par le présent jugement' ne peut, en revanche être allouée, un tel poste de dommage n’étant ni établi ni en lien de causalité avec les fautes reprochées ; le jugement sera infirmé sur ce point.

Le préjudice moral a été correctement apprécié par le tribunal à la somme globale de 5.000 €.

La condamnation indemnitaire de M^me Y s’élève ainsi à la somme 87.164,66 €.

Sur l’action récursoire du notaire

Elle concerne les dispositions du jugement qui ont statué sur

— les conséquences de la résiliation de la vente entre la Sci Sansou et la Sci Melissa, avec restitution par le

promoteur vendeur du prix encaissé, des frais d’acte, les intérêts, renvoi de l’acquéreur à faire inscrire au passif de la liquidation judiciaire de cette société cette créance de restitution, substitution des associés à la société défaillante dans l’exécution de cette obligation à proportion de leurs droits initiaux dans le capital social soit la succession de M. Z à hauteur de AA %, M. H à hauteur de AB % et M. F à hauteur de AB %, garantie due par le notaire du paiement de ces restitutions à l’acquéreur mais sans que ce dernier n’en supporte la moindre charge finale, étant bénéficiaire d’un recours intégral à l’égard de la Sci Melissa et de ses associés tenus conjointement dans les limites de l’article 1857 du code civil.

— les dommages et intérêts sollicités par la Sci Sansou composés d’indemnités diverses annexes à l’anéantissement du contrat de vente (perte de loyers) mais aussi consécutives à celle du prêt (frais de dossier, assurance ADI, intérêts des prêts payés, pénalité pour résiliation anticipée), d’un préjudice moral et frais irrépétibles engagés, dont M^me Y, la Sas C Julia et la Sci Melissa ont été déclarés in solidum co-responsables avec répartition finale de l’indemnisation correspondante à hauteur de 25 % pour le notaire, 25 % pour l’architecte et AA % pour le promoteur vendeur ou ses associés substitués à elle dans l’exécution de cette obligation mais tenus conjointement dans les limites de l’article 1857 du code civil.

M^me Y justifie avoir dans le cadre d’une transaction conclue par elle même avec la société d’architectes, son assureur et son gérant pris en sa qualité de co associé du promoteur vendeur renoncé à toutes leurs demandes réciproques.

Elle a également fait des propositions à la Sci Sansou au titre de la restitution du prix de vente et à titre indemnitaire qui ont été ci-dessus appréciées.

Elle exerce l’action récursoire qui lui est ouverte à l’égard de la Sci Melissa et de trois de ses associés.

Sur 'l’incompétence’ du tribunal à statuer vis à vis de la Sci Melissa

La présente instance engagée par voie d’assignation délivrée par la Sci Sansou le 9 juin 2011 est postérieure à l’ouverture de la procédure collective de la Sci Melissa en date du 9 mars 2009.

Elle était initialement exercée à l’encontre de M^me Y pour voir déclarer sa responsabilité professionnelle de notaire.

Celle-ci a mis en cause la Selarl W en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Melissa et ses associés, a indiqué qu’en cas de condamnation au profit de la Sci Sansou elle serait subrogée dans ses droits à l’égard de la Sci Melissa et de la Sarl Nephtys et a sollicité d’être relevée indemne par les associés du promoteur vendeur de toute condamnation susceptible d’être prononcée contre elle.

La règle de l’arrêt des poursuites individuelles de l’article L 622-21 du code de commerce n’affecte pas les actions contre les tiers ni contre les associés d’une société civile tenus indéfiniment, mais non solidairement, du passif social ni celles contre le débiteur qui ne tendent pas au paiement d’une somme d’argent telles les actions en responsabilité quant au principe de reconnaissance.

Au titre de l’anéantissement du contrat de vente, la détermination du montant des restitutions dues par la Sci Melissa, promoteur vendeur était nécessaire pour permettre de statuer sur les incidences de la responsabilité du notaire quant à la nature et l’étendue du préjudice consécutif et le lien de causalité direct avec les fautes commises, d’autant que la partie du prix déjà payée était intégrée aux demandes de l’acquéreur.

Elle l’était également pour apprécier le montant des condamnations encourues par les associés, M. H, M. F, M^me A, M. C qui ne sont engagés que dans la mesure de la dette de la société.

Au titre des préjudices annexes à l’anéantissement de la vente et du prêt, la demande de la Sci Sansou impliquait d’analyser les fautes alléguées à l’encontre de M^me Y puis par le notaire à l’encontre de la société d’architecture et de la Sci Melissa dans le cadre de l’action récursoire exercée et de procéder à la

contribution à la dette entre eux, ce qui a été fait en pourcentage de répartition en fonction de la gravité des fautes commises et de leur lien causal avec les éléments constitutifs du préjudice, en vue de déterminer notamment l’existence et la portée des obligations tant du notaire que des associés de la Sci Melissa.

La désignation, parmi ceux apparaissant comme obligés à la dette, de celui qui en supportera la charge finale participe du principe de la responsabilité.

Le premier juge ne s’est pas immiscé dans la mise en oeuvre du droit pour la victime à obtenir des restitutions ou dommages et intérêts puisqu’il n’a pas procédé à la condamnation ni même à la fixation de ces créance à l’égard de la Sci Mélissa mais a expressément renvoyé à les faire inscrire au passif de la liquidation judiciaire de cette société.

Au vu de ces circonstances, aucun grief d’excès de pouvoir du premier juge au détriment des attributions du juge commissaire ne peut être retenu.

Le jugement qui a statué sur 'l’exception d’incompétence' soulevée mais qui a omis de reprendre sa décision dans son dispositif sera complété sur ce point.

Sur le recours de M^me Y vis à vis de la Sci Melissa et des associés

Le tribunal a déclaré la responsabilité du notaire vis à vis de la Sci Sansou au titre de 'son devoir de conseil, de sa qualité de rédacteur d’acte, dans l’exercice sa mission légale d’authentification tenu d’assurer l’efficacité des actes qu’il reçoit et d’informer les parties des risques juridiques existants lors de sa conclusion de nature, s’ils se réalisent, à l’empêcher de produire son effet'

Il a écarté toute faute résultant du non respect des règles d’urbanisme ou liée à l’absence de bail avec l’Etat.

Il a caractérisé des fautes résultant de l’inefficacité de la garantie de parfait achèvement pour n’avoir pas vérifié qu’étaient remplies les conditions d’application effective d’une garantie intrinsèque ou extrinsèque prise en application des articles R 261-17 à R 261-21 du code de la construction et de l’habitation et n’avoir donné à l’acquéreur aucune information sur la réalité des garanties voulues par la loi.

Il a retenu une faute résultant du défaut d’information de l’acquéreur du risque encouru découlant de l’action par laquelle le partage E était attaqué pour lésion de nature à faire perdre au promoteur vendeur une partie de l’assiette foncière du projet.

Il a considéré que ces manquements avaient directement contribué à l’absence d’efficacité de son acte et au prononcé de la résolution de la vente de sorte que les préjudices en résultant ne s’analysaient pas en une perte de chance mais étaient ceux générés par l’anéantissement de la vente et du prêt souscrit par l’acquéreur pour la financer.

Le tribunal a également retenu la responsabilité de la Sci Melissa, venderesse, pour n’avoir pas exécuté le programme immobilier qu’elle devait livrer, ayant entrepris la construction dans la précipitation sans pouvoir la financer puisque la DROC en date du 1^er juin 2007 est antérieure à l’acquisition de l’assiette foncière par actes authentiques de sorte que la résolution de la vente était inéluctable en raison de l’impossibilité d’achever le programme en l’absence des fonds nécessaires pour payer les entreprises, les ventes faites n’ayant pas procuré suffisamment de fonds pour y parvenir ; il a considéré que ces fautes avaient entraîné l’anéantissement de la vente et du prêt et causé un préjudice à la Sci Sansou équivalent aux sommes qu’ils avait effectivement payées comme coût du crédit (intérêts conventionnels, indemnité de résiliation anticipée, primes d’assurance groupe) et que le promoteur vendeur ne pouvait réparer puisqu’il était désormais insolvable.

Le tribunal a aussi admis, sur recours du notaire, la responsabilité de la société d’architecte pour manque de vigilance à conduire les travaux en fonction du financement disponible dès lors qu’en contact avec les entreprise chargées des travaux dont elle contrôlait les droits à obtenir paiement du prix de leurs prestations

elle ne pouvait ignorer ni les carences du financement ni l’absence de garantie intrinsèque, et pour n’avoir pas prévu un phasage des travaux en plusieurs tranches et lancé dès l’automne 2007 la construction de toutes les catégories de bâtiment alors qu’un seule vente avait été conclue ; il a estimé que ces fautes l’obligeaient à garantir les restitutions consécutives à la résolution de la vente et à réparer les préjudices annexes, la société de maîtrise d’oeuvre étant co-auteur de ces préjudices avec le notaire et le promoteur vendeur

Le tribunal a rejeté toute faute de l’acquéreur, la Sci Sansou, et de la banque prêteuse et donc toute responsabilité de leur part.

Le tribunal a par ailleurs, entériné le droit pour les créanciers de poursuivre personnellement les associés en recouvrement de la part de créance à laquelle la Sci Melissa est tenue (avant même la détermination de la proportion finale de sa contribution si elle est coauteur du dommage) mais seulement à proportion de la part détenue par chaque associé dans le capital social, limite posée par l’article 1857 du code civil.

Il a également procédé à la répartition de la contribution finale à la dette.

Les condamnations prononcées à l’encontre de M^me Y au profit de la Sci Sansou lui ouvrent un recours à due concurrence, avec cette précision qu’ayant renoncé à tout recours vis à vis de la Scp C-Joulia, la Maf et M. C, dans le cadre de la transaction intervenue ci-dessus évoquée elle ne l’exerce que vis à vis de la Sci Melissa et de trois de ses associés M^me A, M. F et M. H.

M. F et M. H ne peuvent sérieusement prétendre que le tribunal a statué ultra petita à leur égard dès lors que la demande du notaire à leur encontre figure expressément dans ses conclusions récapitulatives de sorte qu’aucune nullité du jugement n’est encourue ; M^me Y a sollicité au dernier paragraphe de la page 27 formant dispositif de ses conclusions de 'condamner les associés de la Sci Melissa en ce compris M. C à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au profit de la Sci Sansou'.

Par ailleurs, l’existence de fautes commises par le notaire ne lui interdit pas de recourir contre un co-responsable tenu in solidum avec lui ou à l’égard d’un tiers ; toute action récursoire suppose une condamnation au profit d’une partie initiale dont la partie désignée comme débitrice souhaite faire supporter la charge finale, en tout ou partie, par un co-obligé ou un tiers.

L’examen du recours commande de distinguer selon les deux types de sommes allouées par le tribunal à la Sci Sansou, celles de restitutions et celles de dommages et intérêts annexes à l’anéantissement de la vente et du prêt.

** au titre de la créance de restitution consécutive à résiliation de la vente

La demande de M^me Y tendant à voir fixer sa créance au titre des restitutions à l’encontre de la Sci Melissa doit être déclaré irrecevable comme relevant des attributions exclusives du juge commissaire dès lors que la présente instance n’était pas en cours lors du jugement d’ouverture de la procédure collective, l’assignation délivrée par l’acquéreur étant postérieure de plusieurs années à cette date tout comme les appels en cause dont celui de la Sci Melissa représentée par son liquidateur judiciaire.

Le recours contre les associés de la Sci Melissa, débiteurs subsidiaires du passif social envers les tiers, est recevable au regard des dispositions de l’article 1858 du code civil qui prévoit que 'les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale'.

En effet, en raison de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la Sci Melissa, la déclaration de la créance à la procédure collective dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser.

Or la Sci Sansou a bien déclaré sa créance à la procédure collective par courrier du 29 mai 2009 versé aux débats au titre de la restitution du prix de vente et cette déclaration bénéficie au notaire, subrogé dans ses droits.

L’existence de vaines poursuites à l’égard de la Sci Melissa est ainsi établie.

Les fautes de M^e Y invoquées par les deux associés résident dans un défaut d’information des acquéreurs sur l’incertitude des droits du promoteur vendeur sur partie des terrains en raison d’une action en rescision de partage et sur l’absence de vérification de la réunion effective des conditions de la garantie intrinsèque d’achèvement ; elles ont été retenues par le tribunal, comme déjà exposé, et ne sont d’ailleurs pas contestées par le notaire.

Mais la restitution à laquelle le vendeur, la Sci Melissa, est tenu à la suite de la résolution du contrat de vente ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ; le notaire, qui n’est pas partie à l’acte de vente, n’a été condamné à garantir le vendeur de cette restitution qu’en raison de l’insolvabilité de ce dernier par suite de sa mise en liquidation judiciaire.

Le remboursement total du prix payé et frais de vente indus consécutifs à l’anéantissement de plein droit de la vente ne vise qu’à replacer les parties dans l’état antérieur et est dépourvu de caractère indemnitaire.

C’est donc à bon droit que le tribunal a admis, à ce titre, le recours intégral du notaire co-obligé à l’égard des associés de la Sci Melissa à proportion de leurs droits initiaux dans le capital social soit AA % pour M^me A, AB % pour M. F et AB % pour M. H.

Le recours peut être exercé pour le montant de 266.390 € retenu par le tribunal, offert par le notaire et confirmé par la cour puisque la créance a été déclarée pour ce chiffre mais à proportion de leur part dans le capital social soit pour M^me A (AA % ou 133.195 €), pour M. F (AB % ou 26.639 €) et pour M. H (AB % ou 26.639 €).

* au titre de la créance indemnitaire annexe à la résiliation de la vente et consécutive à la résiliation du prêt

La demande de M^me Y tendant à voir fixer sa créance au titre des dommages et intérêts, à l’encontre de la Sci Melissa doit être déclaré irrecevable comme relevant des attributions exclusives du juge commissaire pour les mêmes motifs que ceux exposés pour la créance de restitution du prix.

Celle à l’encontre des associés de la Sci Melissa est également irrecevable.

L’examen de la déclaration de créance de la Sci Sansou susvisée révèle qu’elle ne vise que la partie du prix déjà payée soit 85 % ou 266.390 € ; elle ne vise d’aucune façon une créance d’ordre indemnitaire distincte.

M^me Y ne justifie pas avoir elle-même procédé à une déclaration de créance à ce titre.

Si la poursuite de l’associé par le créancier ne présuppose pas l’admission de la créance au passif de la personne morale, la déclaration régulière de ladite créance est un préalable nécessaire.

La condition de l’existence de vaines poursuites préalables à l’égard de la Sci Melissa, exigée par l’article 1858 du code civil, n’est donc pas établie au titre de la créance de dommages et intérêts.

Les dispositions du jugement qui ont accueilli, à hauteur de moitié des indemnités allouées, le recours du notaire à l’égard des associés de la Sci Melissa substitués à cette société doivent être infirmées.

Sur les demandes reconventionnelles

de M. F

La demande indemnitaire présentée par M. F constitue une demande reconventionnelle au sens des articles 70 et 567 du code de procédure civile comme émanant d’un défendeur en première instance ; elle n’est recevable pour la première fois en cause d’appel que si elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires.

Cette condition n’est pas remplie dès lors que l’instance est relative à une vente déterminée consentie par la Sci Melissa à la Sci Sansou, qui a fait l’objet d’une résiliation par le juge commissaire alors que la demande de M. F, porte sur une vente différente, l’achat par lui-même de deux appartements dans des circonstances spécifiques puisqu’il était co-associé du promoteur vendeur, le fait que ces locaux dépendent de la même opération immobilière étant insuffisant à constituer le lien juridique requis.

de la Sa Nephrys

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si l’intéressé a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce ; l’appel en intervention forcée par M^me Y et par la société MMA de la Sa Nephtys, cessionnaire (avant substitution) des biens et droits immobiliers de la Sci Mélissa a été effectué à la suite de l’invitation du magistrat de la mise en état, par ordonnance du 21 décembre 2012, à 'mettre en cause le liquidateur de la Sci Melissa et la société ayant repris les actifs de celle-ci' au motif que la cession était susceptible d’avoir une influence sur l’étendue du préjudice de l’acquéreur ; la demande de la Sa Nephtys en dommages et intérêts pour procédure abusive doit, dès lors, être rejetée.

Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles seront confirmées, sauf à mettre ceux alloués à la Sci Sansou à la seule charge de M^me Y, cet acquéreur n’ayant présenté de demande qu’à l’encontre du notaire.

Les dépens de première instance et d’appel doivent être mis à la charge à hauteur de moitié de M^me Y et à hauteur de l’autre moitié de M^me A, M. F et M. H, à l’exception de ceux relatifs à l’appel en intervention forcée de la Sarl Nephtys et de la Selarl W en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Melissa qui seront supportés par le notaire seul.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour au profit de la Sci Sansou à hauteur de 1.000 € et de rejeter la demande de toute autre partie à ce même titre.

M^me Y sera relevée indemne de cette condamnation aux frais irrépétibles de première instance et d’appel au profit de la Sci Sansou à hauteur de moitié par M^me A, M. F et M. H.

Par ces motifs

La Cour,

Vu les désistements partiels actés par ordonnance du magistrat de la mise en état du 28 novembre 2019,

Statuant dans les limites de sa saisine résiduelle limitée aux rapports entre l’acquéreur et le notaire d’une part et le notaire avec le liquidateur judiciaire du promoteur vendeur ès qualités, les associés de la société venderesse, le cessionnaire (avant substitution), d’autre part,

— Dit n’y avoir lieu à nullité du jugement vis à vis de M. F et M. H.

— Confirme le jugement

hormis en ses dispositions relatives aux chefs de préjudice de la Sci Sansou portant sur la rémunération de l’apport personnel et le coût de constitution de sûretés, à la recevabilité du recours de M^me Y à l’encontre des associés de la Sci Melissa au titre des indemnités consécutives à la résiliation de la vente et du prêt, à la charge des frais irrépétibles alloués à l’acquéreur, aux dépens.

Le complétant sur une omission matérielle,

— Rejette 'l’exception d’incompétence’ soulevée par la Selarl W ès qualités.

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

— Dit n’y avoir lieu indemnisation au profit de la Sci Sansou au titre du coût de constitution de sûretés ou de la rémunération de l’apport personnel, ce qui ramène la condamnation indemnitaire patrimoniale et extra patrimoniale de M^me Y à la somme en principal de 87.164,66 €.

— Déclare irrecevable la demande de M^me Y tendant à voir fixer sa créance de recours à l’encontre de la Sci Melissa représentée par son liquidateur judiciaire tant au titre de la restitution du prix de vente que des dommages et intérêts consécutifs à la résiliation des contrats de vente et de prêt.

— Déclare irrecevable le recours exercé par M^me Y à l’encontre de trois associés de la Sci Melissa au titre des indemnités consécutives à la résiliation de la vente et du prêt.

— Condamne à relever indemne M^me Y

* M^me A à hauteur de la somme de 133.195 €

* M. H à haute ur de la somme de 26.639 €

* M. F à hauteur de la somme de 26.639 €

pour les sommes allouées à la Sci Sansou au titre de la restitution du prix de vente consécutive à la résiliation du contrat de vente.

— Déclare irrecevable la demande reconventionnelle de M. F à l’encontre de M^me Y.

— Condamne M^me Y à payer à la Sci Sansou la somme de 2.000 € devant le tribunal et 1.000 € devant la cour sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de toute autre partie devant la cour.

— Condamne M^me Y à supporter les dépens de première instance et d’appel à hauteur de moitié et M^me A, M. F et M. H à hauteur de l’autre moitié, à l’exception de ceux relatifs à l’appel en intervention forcée de la Sarl Nephtys et de la Selarl W en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sci Melissa qui seront supportés par le notaire seul.

— Dit que M^me Y sera relevée indemne à hauteur de moitié par M^me A, M. F et M. H de la condamnation prononcée contre elle au profit de la Sci Sansou au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le greffier Le président