ARRET

N°

X

Y

C/

S.A.S. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE

FLR

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 25 JANVIER 2022

N° RG 20/01971 – N° Portalis DBV4-V-B7E-HWP2

JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERONNE EN DATE DU 09 AVRIL 2020

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTS

Madame A X épouse Y

[…]

[…]

Monsieur C Y

[…]

[…]

Représentés par M^e Stanislas DE LA ROYERE, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 37

ET :

INTIMEE

S.A.S. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Audrey THIEFFINE substituant M^e Maëva PAINEAU, avocats au barreau d’AMIENS, vestiaire : 97

Ayant pour avocat plaidant, M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Novembre 2021 devant M^me H I-J, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2022.

GREFFIER : M^me Charlotte RODRIGUES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M^me H I-J en a rendu compte à la Cour composée de :

M^me Dominique BERTOUX, Présidente de chambre,

M^me H I-J, Conseillère,

et M^me Cybèle VANNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 25 Janvier 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; M^me H I-J, Présidente a signé la minute avec M^me Charlotte RODRIGUES, Greffier.

DECISION

Suivant acte sous seing privé en date du 24 mars 2018, rédigé par la société Square habitat, M. D E et M^me F G ont consenti à M. C Y et M^me A X épouse Y la vente d’un bien immobilier situé […], sous diverses conditions suspensives et plus particulièrement de l’obtention d’un prêt au plus tard le 9 mai 2018.

Par courrier de leur conseil daté du 15 juin 2018, M et M^me Y ont informé la SAS Square habitat qu’ils n’entendaient pas réitérer la vente lors du rendez vous prévu à cet effet fixé au 22 juin 2018.

Le notaire, après avoir constaté que les conditions suspensives étaient levées a dressé procès-verbal de carence le 22 juin 2018.

Se prévalant de la non réitération de la vente dans le délai prévu au compromis, la société Square habitat par courrier recommandé daté du 9 juillet 2018, a mis en demeure M et M^me Y de lui régler la somme de 9 000 € correspondant à la perte de ses honoraires.

Suivant acte d’huissier en date du 23 avril 2019, la SAS Square habitat a attrait M. C Y et M^me A X épouse Y devant le tribunal d’instance de Péronne aux fins de les voir condamnés à l’indemniser des conséquences de leur défaillance.
Par jugement du 9 avril 2020, le juge du contentieux de la protection a :

- condamné solidairement M. C Y et M^me A X épouse Y à payer à la SAS Square habitat Nord de France la somme de 7 000 € de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- débouté M. C Y et M^me A X épouse Y de l’ensemble de leurs demandes ;

- condamné in solidum M. C Y et M^me A X épouse Y à payer à la SAS Square habitat Nord de France la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. C Y et M^me A X épouse Y aux dépens de l’instance ;

- dit que le conseil de la société Square habitat Nord de France pourra recouvrer directement auprès de M. C Y et M^me A à X épouse Y les dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision.

Par déclaration en date du 27 mai 2020 M. C Y et M^me A à X épouse Y ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions remises le 24 juillet 2020, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, les appelants demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau :

- dire mal fondée la société Square habitat en ses demandes et l’en débouter ;

subsidiairement :

- dire recevable et bien fondés les époux Y en leur demande indemnitaire dirigée contre la société Square habitat ;

- condamner la société Square habitat à leur payer la somme de 7 000 € ;

- ordonner en tant que de besoin la compensation avec les sommes allouées.

En toutes hypothèses :

- réduire notablement les demandes pécuniaires de la société Square habitat ;

- dire que l’indemnisation ne saurait excéder la somme de 621 € soit la marge nette de cette dernière ;

- condamner la société Square habitat à payer aux époux Y la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre les dépens ;

- débouter la société square habitat de toutes ses demandes.

Par conclusions remises le 28 septembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SAS Square habitat Nord de France demande à la cour de :
- confirmer le jugement sauf sur le quantum des dommages et intérêts alloués ;

statuant à nouveau :

- déclarer la demande de la société square habitat Nord de France recevable et bien fondée ;

- débouter en conséquence M.et M^me Y de leurs demandes ;

- constater que M.et M^me Y ont commis une faute engageant la responsabilité délictuelle

- condamner solidairement M.et M^me Y à payer à la société square habitat Nord de France la somme de 9000 € de dommages et intérêts correspondant au montant de la commission perdue en réparation du préjudice subi ;

- condamner M et M^me Y à payer à la société square habitat de Fort-de-France la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement M et M^me Y aux entiers frais dépens dont distraction au profit de la SELARL Mangot Paineau avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE :

Les appelants soutiennent qu’il ne peut leur être demandé paiement d’une commission en vertu d’un mandat de vente et d’un compromis entachés de nullité.

Ils affirment que le mandat ne contient pas les mentions obligatoires prévues par la loi Hoguet.

Ils font valoir que le compromis de vente contient des irrégularités relatives à l’objet de la vente et plus particulièrement concernant sa description.

Ils précisent que c’est en raison de ces erreurs, qui ne sont pas de simples erreurs matérielles, qu’ils ont refusé de réitérer la vente quand bien même les conditions suspensives étaient levées

Ils ajoutent avoir eu connaissance postérieurement au compromis, de plans émanant du service de publicité foncière, laissant apparaître que le bien objet de la vente n’avait pas été correctement décrit par la SAS Square habitat, (présence d’un garage sur le plan , inexistant dans les faits) que cette dernière ne s’est pas expliqué sur cette discordance et sur les risques alors que son rôle ne se limitait pas à une simple mise en relation.

Enfin ils soutiennent que les diagnostics techniques n’ont pas été remis et que lorsqu’ils ont eu connaissance que l’assainissement en place se trouvait derrière l’immeuble et non à l’avant, ils ont pris conscience du coût à avancer pour inverser les réseaux et qu’ils pouvaient encore se rétracter dans les termes de l’article L.271-4 II du code de la construction et de l’habitation. Ils font valoir que le diagnostic relatif aux eaux usées n’a pas été communiqué et /ou que celui communiqué n’était plus valable.

Ils en concluent par ailleurs qu’ils n’ont commis aucune faute en lien avec un supposé préjudice allégué par la SAS Square habitat.

La SAS Square habitat soutient qu’elle est bien fondée à demander l’indemnisation de son préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil en sa qualité de tiers au compromis de vente dans la mesure où la non réitération fautive de la vente par les époux Y lui cause un préjudice l’empêchant de percevoir une commission.
Elle fait valoir que la faute des époux Y est constituée du fait que ces derniers ont refusé de réitérer la vente alors que les conditions suspensives étaient levées.

Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute en rédigeant le compromis et que le consentement des époux Y n’a pas été vicié en ce qu’ils avaient connaissance du bien qu’ils achetaient. Elle affirme qu’elle n’avait pas à mentionner dans le compromis la surface du bien s’agissant de la vente d’une maison individuelle et non d’une vente par lot et que le positionnement de la fosse d’assainissement n’a jamais été considéré comme un élément substantiel de la vente. Sur ce second point elle fait remarquer que dans l’hypothèse de l’installation d’un tout à l’égout il n’y aura pas de réseau à inverser mais un nouveau réseau à créer de sorte que cet argument technique est inopérant.

Elle fait remarquer que si elle a pu commettre une erreur matérielle en portant référence d’une seule parcelle alors qu’il y en avait deux, les époux Y ne peuvent alléguer que ce point étaient déterminant dans la mesure où par l’effet de la vente ils devenaient propriétaire de deux parcelles au lieu d’une seule.

Elle ajoute que si des plans ont été remis aux époux Y à leur demande afin de prévoir des aménagements et que sur ces derniers figurait un garage, elle explique qu’il s’agissait de plans anciens et que le bien vendu a toujours été destiné au logement, la configuration de bien ayant changé de nombreuses années auparavant.

Enfin concernant le réseau d’assainissement les époux Y ont reçu l’information lors de la rédaction du compromis, que ce dernier était conforme sauf à réaliser une vidange. (Rapport de la SPANC).

A titre liminaire il est souligné que la SAS Square habitat ne demande pas paiement d’une commission contrairement à ce que soutiennent les appelants mais des dommages et intérêts en raison d’une faute commise par les époux Y tirée de la non réitération de la vente alors que les conditions suspensives étaient levées, ce qui lui a fait perdre une chance de percevoir son droit à commission.

Par ailleurs, les époux Y qui ne sont pas partie au contrat de mandat ne peuvent opposer des supposées irrégularités l’entachant.

En conséquence tous les moyens opposés par M et M^me Y pour dire que la SAS Square habitait ne peut prétendre à aucun commissionnement ou que le mandat de vente serait nulle sont inopérants.

Il n’est pas contesté par les époux Y qu’ils ne se sont pas rétractés dans le délai de 10 jours de la notification du compromis ni dans les 10 jours de l’envoi du dernier rapport de contrôle de l’assainissement dans les termes de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation ni que les conditions suspensives prévues dans le compromis ont été levées de sorte qu’aucune circonstance ne s’opposait à la réitération de la vente.

Le moyen opposé tiré de la nullité du compromis motif pris de diverses irrégularités s’y trouvant qui le rendrait nul est inopérant à défaut pour les époux Y d’avoir attrait l’autre partie au compromis à l’instance et d’en tirer les conséquences au dispositif de leurs écritures.

Par ailleurs, M et M^me Y qui ont réalisé les démarches permettant la levée des conditions suspensives dont l’obtention du financement auprès du Crédit agricole, caractérisent leur volonté de poursuivre l’opération et à supposer qu’une erreur quant à la désignation des parcelles (en leur faveur) ait pu être constatée, cette dernière pouvait être rectifiée par le notaire. Par ailleurs si l’agence immobilière a tardé un peu dans l’envoi des documents d’assainissement, cet envoi a prorogé le délai de rétractation de sorte qu’ils pouvaient se rétracter au delà du délai de 10 jours initial et jusqu’au 8 juin 2028 ce qu’ils n’ont pas fait.
Dans ces circonstances, les époux Y qui s’étaient engagés à réitérer la vente au plus tard le 23 juin 2018 dès lors que les conditions suspensives étaient levées ont commis une faute dans l’exécution du contrat, ne justifient d’aucune circonstance exonératoire ou d’aucune faute commise par l’agence pouvant fonder leur demande subsidiaire d’indemnisation.

Cette inexécution fautive a causé un préjudice à l’agence immobilière, qui est tiers au compromis, dans la mesure où elle a perdu une chance de percevoir la commission à la charge du vendeur contractuellement fixée.

La SAS Square habitat soutient que son préjudice peut être évalué au montant de la commission (9 000 €) dans la mesure où elle a réalisé des démarches à perte, telles que la publicité, l’organisation des visites, la rédaction du compromis et l’envoi de courriers aux parties.

Les époux Y soutiennent que l’indemnisation de la perte de chance n’est pas égale à la totalité de la somme dont la SAS Square habitat a été privée et que cette dernière ne justifie pas des diligences réalisées de sorte que l’indemnité doit être notablement réduite.

Il est admis que si une fois caractérisée, la perte de chance est indemnisable, l’indemnisation de la chance perdue ne doit pas se confondre avec le bénéfice que la personne lésée aurait retiré de la survenance de l’événement favorable.

En l’espèce il ressort des pièces que les vendeurs ont donné mandat de vendre leur immeuble au mois d’octobre 2017 au prix de 155 000 €, que le compromis édité et sommairement rempli par l’agence a été signé au mois de mars 2018 au prix de 122 000 € et que l’agence a procédé à différents envois. Elle ne donne aucune information sur les façons dont elle a assuré la publicité de ce bien, ni sur le nombre de visites réalisées avec les époux Y avant qu’ils se décident.

Dans ces circonstances, le préjudice subi par la SAS Square habitat s’élève à 5 000 € assortis des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2020.

M et M^me Y qui succombent majoritairement supportent les dépens d’appel. L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;

confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. C Y et M^me A X épouse Y à payer à la SAS Square habitat Nord de France la somme de 7000 € de dommages outre intérêts à compter de la décision ;

statuant du chef infirmé et y ajoutant ;

condamne M. C Y et M^me A X épouse Y à payer à la SAS Square habitat Nord de France la somme de 5 000 € de dommages et intérêts outre intérêts à compter du 9 avril 2020 ;

déboute la SAS Square habitat Nord de France de son appel incident ;

déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne in solidum M. C Y et M^me A X épouse Y aux dépens d’appel qui seront recouvrés directement par la SELARL Mangot-Paineau qui le demande , en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,