Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 8, 13 avril 2021, n° 20/08681

TCOM Paris 30 juin 2020

CA Paris
Infirmation 13 avril 2021

Arguments

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Accepté
Résiliation du bail commercial
La cour a constaté que le bail avait été résilié en raison de l'impayé des loyers, et que cette résiliation était effective avant l'ouverture de la liquidation judiciaire, ce qui empêche la cession du droit au bail.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Paris Habitat OPH a interjeté appel d'une ordonnance du tribunal de commerce autorisant la cession du fonds de commerce de la SARL C à M. A. Les questions juridiques portaient sur la résiliation du bail commercial et la possibilité de céder le fonds de commerce en l'absence de ce bail. Le tribunal de première instance avait validé la cession, considérant que le bail était toujours en cours. La cour d'appel, après avoir examiné les faits, a conclu que le bail avait été résilié avant l'ouverture de la liquidation judiciaire, rendant la cession impossible. Elle a donc infirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions, constatant la résiliation du bail et déboutant le liquidateur de sa demande de cession.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 8, 13 avr. 2021, n° 20/08681
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/08681
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Paris, 30 juin 2020, N° 201400948
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Christine HEBERT-PAGEOT, président
Avocat(s) :	Valerie DUTREUILHHakim ZIANEHarold VANDAMMEFrédéric DUBERNETMy-Kim YANG PAYABaptiste DUMOND
Cabinet(s) :	CVAWEDRYCHOWSKI & ASSOCIES
Parties :	Etablissement Public PARIS HABITAT-OPH c/ S.A.S. CAFES RICHARD, S.C.P. THEVENOT PARTNERS, S.A.S. LE 12-18, S.A. BANQUE CIC EST, S.E.L.A.F.A. MJA, S.A.S. HEINEKEN ENTREPRISE

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 13 AVRIL 2021

(n° / 2021, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08681 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7NK

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Juin 2020 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 201400948

APPELANTE

L’établissement public à caractère industriel et commercial PARIS HABITAT-OPH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 344 810 825

Ayant son siège […]

[…]

Représentée par M^e My-Kim YANG PAYA de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498,

Assistée de M^e Hakim ZIANE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

INTIMÉS

Monsieur Z A

Né le […] à […]

[…]

S.A.S. LE 12-18, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 880 755 095

Ayant son siège social […]

[…]

Représentés par M^e Harold VANDAMME de la SELARL CVA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0104,

Assistés de M^e Baptiste DUMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : K0104,

SELAFA MJA, prise en la personne de Maître Valérie LELOUP-X, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL C, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 523 853 067, ayant son siège social […],

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 440 672 509,

Ayant son siège social […]

[…]

Représentée par M^e Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, toque : C0479,

Assistée de M^e Frédéric DUBERNET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0479,

Monsieur B C

[…]

Non constitué

Monsieur D E

[…]

Non constitué

Monsieur F G

[…]

Non constitué

S.A.S. HEINEKEN ENTREPRISE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 414 842 062

Ayant son siège social […]

[…]

Non constituée

S.A.S. H I, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 432 573 467

Ayant son siège social […]

[…]

Non constituée

S.C.P. THEVENOT PARTNERS, ès qualités d’administrateur provisoire de la SARL C,

Immatriculée au RCS de PARIS sosu le numéro 839 428 539,

Ayant son siège social […]

[…]

Non constituée

S.A. BANQUE CIC EST, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le numéro 754 800 712

Ayant son siège social […]

[…]

Non constituée

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 9 Février 2021, en audience publique, devant la Cour, composée de :

Madame Y-M N-O, Présidente de chambre,

Madame Anne-Sophie TEXIER, conseillère,

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, conseillère,

qui en ont délibéré.

Un rapport a été présenté à l’audience par Madame Y-M N-O dans le respect des conditions de l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame […]

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Y-M N-O, Présidente de chambre et par […],

greffière, présente lors de la mise à disposition.

* *

FAITS ET PROCÉDURE:

Le 13 octobre 2009, l’établissement public Paris Habitat OPH a donné à bail à la SARL C des locaux commerciaux situés au 12, […], Paris 75018. Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années et trois mois commençant à courir le 13 octobre 2009 pour se terminer le 13 janvier 2019 moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxe de 32.465 euros, pour l’exercice d’une activité de restauration de type brasserie «'café, brasserie traditionnelle'», à l’exclusion de toutes autres activités, industries ou professions.

Par jugement du 20 mars 2014, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SARL C, désigné la SELARL AJRS en la personne de Maître Poli aux fonctions d’administrateur judiciaire et la SELAFA MJA, en la personne de Maître Leloup-X, en qualité de mandataire judiciaire.'

La créance de Paris Habitat OPH au passif de la société C a été admise pour un montant de 60.144, 69 euros.

Le 6 novembre 2015, le tribunal a adopté un plan de redressement et désigné la SELARL AJRS en la personne de Maître Poli aux fonctions de commissaire à l’exécution du plan.

Le 15 mars 2017, Paris Habitat OPH a fait délivrer à la société C un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement des loyers et charges impayés, resté infructeux.

Sur assignation de la bailleresse en date du 4 avril 2018, le président du tribunal de grande instance de Paris, a par ordonnance de référé du 13 juillet 2018, condamné la SARL C à payer à Paris Habitat OPH une provision de 42.060, 72 euros au titre de l’arriéré locatif au 3 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter de cette décision, accordé des délais de paiement permettant à la société C de s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance, à défaut de quoi, ordonné l’expulsion de la société C et de tous occupants de son chef huit jours après l’envoi d’une mise en demeure de régulariser sa dette.

La SARL C n’ayant pas respecté les délais de paiement, une mise en demeure lui a été adressée le 12 novembre 2018 faisant état d’une dette locative de 128.472, 83 euros. Le 17 janvier 2019, la bailleresse a fait signifier un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Par jugement du 14 novembre 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution de plan de redressement et ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la SARL C et désigné la SELAFA MJA en qualité de liquidateur judiciaire.

Le liquidateur a procédé aux opérations de commercialisation du fonds de commerce et trois offres de reprise ont été déposées aux fins de cession du fonds de commerce, dont celle de M. Z A.

La SELAFA MJA a saisi le juge-commissaire d’une requête aux fins d’être autorisée à céder le fonds de commerce de la société C à M. A moyennant le prix de 250.000 euros.

Par ordonnance du 30 juin 2020, le juge commissaire, retenant que l’offre de M. A était la mieux-disante, a autorisé au bénéfice de celui-ci la vente des éléments du fonds de commerce de la

société C, moyennant le prix de 250.000 euros net vendeur ( 220.000 euros pour les éléments incorporels et 30.000 euros pour les éléments corporels), hors droits, hors taxes et hors frais d’acte à la charge de l’acquéreur, payable entre les mains de la SELAFA MJA ès qualités, pris acte que le cessionnaire a déclaré avoir pleinement connaissance et conscience que la cession du fonds de commerce comprenait la cession d’un droit locatif litigieux et qu’il s’est engagé à faire son affaire personnelle de la situation locative, pris acte que le cessionnaire s’est engagé à rembourser le dépôt de garantie équivalent à trois mois de loyers entre les mains du liquidateur ainsi que les loyers échus depuis le vendredi 10 janvier 2020 en sus du prix offert à la première demande du liquidateur et que la cession prendra effet dès la signature de l’ordonnance.

Paris habitat OPH a relevé appel de cette ordonnance, selon déclaration du 6 juillet 2020.

Le 21 juillet 2020, M. A s’est vu signifier un procès-verbal d’expulsion.

Saisi par M. A et la société 12-18 aux fins d’annulation de l’expulsion des locaux situés 12 avenue de la porte Montmartre à Paris intervenue le 21 juillet 2020 et des commandements de quitter les lieux délivrés le 17 janvier 2019, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement du 18 novembre 2020, annulé la procédure d’expulsion et ordonné, sous astreinte, la réintégration de M. A desdits locaux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision.

Appel a été relevé à l’encontre de ce jugement par Paris Habitat OPH.

Par ordonnance du 3 février 2021, le délégataire du premier président a ordonné qu’il soit sursis à l’exécution de la décision du juge de l’exécution.

Ainsi qu’il y a été autorisé par ordonnance du 15 juillet 2020, Paris Habitat OPH, a par actes des 24 et 25 août 2020 et 7, 8 septembre 2020 fait assigner à jour fixe devant la présente cour pour l’audience du 30 novembre 2020, M. B C, M. Z A, M. D E, M. F G, les sociétés Heineken Entreprise, H I, le 12-18, CIC Est, la SCP Thévenot Partners, en la personne de M^e Perdereau, ès qualités d’administrateur judiciaire de la SARL C et la SELAFA MJA, en la personne de M^e Leloup-X, ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL C.

Par arrêt du 8 décembre 2020, la présente cour a rejeté la demande de jonction avec la procédure enrôlée sous le n°20-16718 devant la chambre 4-8 de la cour d’appel de Paris (appel de la décision du juge de l’exécution), rejeté la demande de sursis à statuer présentée par M. A et la société 12-18, renvoyé l’affaire à l’audience du 9 février 2021, dit que M. A et la société 12-18 devront conclure au fond avant le 5 janvier 2020 et réservé les dépens.

Dans ses conclusions déposées au greffe et notifiées le 14 août 2020, Paris habitat OPH demande à la cour de recevoir en son appel, infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, rejeter la requête du liquidateur judiciaire tendant à l’adoption du plan de cession des actifs de la SARL C, constater que le bail commercial est définitivement résilié, juger que le fonds de commerce de la SARL C a disparu du fait de la résiliation définitive du bail commercial, prononcer sans délai la restitution à son profit des locaux situés au 12, […], Paris 75018 et condamner la SARL C, prise en la personne de la SELAFA MJA, en sa qualité de liquidateur judiciaire, au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 5 janvier 2021, la SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur judiciaire, demande à la cour de’débouter Paris Habitat OPH, M. A et la société 12-18 de toutes leurs prétentions, à titre principal, confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions, subsidiairement, infirmer l’ordonnance uniquement en ce

qu’elle autorise la cession du droit au bail des locaux sis 12, […] et la confirmer pour le surplus, en tout état de cause, condamner d’une part Paris Habitat OPH à lui payer 5.000 euros, d’autre part M. Mandel et la société 12-18 à lui payer 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées par voie électronique le 4 janvier 2021, M. Z A et la société le 12-18 demandent à la cour de juger ce que de droit quant à la résiliation du bail antérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société C, dans l’hypothèse où le bail commercial serait définitivement résilié dire que le fonds de commerce a totalement disparu, infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions et condamner la SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur de la société C, à restituer le prix de cession de 250.000 euros et condamner la SELAFA MJA, ès qualités, à leur payer 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP Thevenot Partners, ès qualités d’administrateur provisoire de la société C (assignée à personne morale), M. Simane C (assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile), M. D Semsoun (assigné à étude), M. F G (assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile), le CIC Est ( assigné à personne morale) la SAS Heineken Entreprise (assignée à personne morale) et la SAS Café I (assignée à personne morale) n’ont pas constitué avocat.

Le dossier a été visé sans observation par le ministère public le 1^er septembre 2020.

SUR CE

Dans la requête demandant au juge-commissaire d’autoriser la vente de gré à gré des éléments du fonds de commerce de la société C au profit de M. A ou de toute personne morale qu’il se substituera pour un montant de 250.000 euros, le liquidateur a précisé que l’offre de celui-ci portait sur les éléments incorporels ( clientèle, achalandage, nom commercial, enseigne, marques déposées), la licence de débit de boissons de 4^e catégorie, le droit au bail des locaux sis […] outre l’ensemble du matériel et du mobilier d’exploitation inventorié par le commissaire priseur et le stock de marchandises existant au jour de la reprise.

— Sur la résiliation du bail commercial

Le bailleur soutient que le bail commercial, conclu avec la société C en 2009, s’est trouvé définitivement résilié avant l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société C en vertu d’une ordonnance de référé du 13 juillet 2018 passée en force de chose jugée, dès le 12 novembre 2018, la société preneuse n’ayant pas respecté les délais de paiement qui lui avaient été accordés, de sorte que le bail ne pouvait être transmis à M. A dans le cadre d’une cession du fonds de commerce. Il ajoute que la résiliation du bail a entrainé la disparition du fonds de commerce.

Le liquidateur réplique que l’ordonnance du juge des référés du 13 juillet 2018 a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois, que le bailleur a accepté de suspendre la procédure d’expulsion en février 2019 à la suite de règlements, que cet accord étant susceptible de valoir renonciation à l’action en résiliation du bail et au bénéfice de l’ordonnance du 13 juiller 2018, il appartenait au bailleur d’engager postérieurement au jugement de liquidation une nouvelle action en résiliation du bail en application de l’article L 641-12 du code de commerce, et qu’à défaut, le contrat de bail était toujours en cours au jour de la décision du juge-commissaire et pouvait être transféré dans le cadre de la cession du fonds de commerce de la société C.

M. A et la société 12-18 ne développent pas de moyen sur la résiliation du bail mais font valoir qu’une résiliation du bail antérieurement au jugement d’ouverture aurait pour effet de faire disparaître le fonds de commerce.

Il convient de rechercher si le bail était toujours un contrat en cours au jour de l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société C le 14 novembre 2019 et comme tel transmissible dans le cadre d’une cession du fonds de commerce.

Il ressort des pièces au débat que suite à la délivrance, le 15 mars 2017, d’un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 31.356,12 euros au titre de l’arriéré locatif au 10 mars 2017, le juge des référés a par ordonnance du 13 juillet 2013 condamné la société C au paiement d’une provision de 42.060,72 euros au titre de l’arriéré locatif au 3 juillet 2018, dit que la société C pourra s’acquitter de cette somme en sus des loyers courants en 24 mensualités le 15 de chaque mois, le 1^er versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais et dit qu’à défaut pour la société C de payer à bonne date, en sus des loyers, charges et accessoires courants, une seule des mensualités et huit jours après envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le tout deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise.

Cette ordonnance signifiée le 14 août 2018 n’a fait l’objet d’aucun recours et est passée en force de chose jugée.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 12 novembre 2018, présenté le 27 novembre suivant, Paris Habitat OPH, invoquant le non respect de l’échéancier fixé par le juge des référés a mis en demeure la société C de régler la totalité de la dette locative soit 128.472,83 euros et l’a informée de ce que l’office se voyait contraint de poursuivre la procédure d’expulsion.

Il n’est pas contesté qu’à la date de cette mise en demeure, la société C n’avait pas respecté l’échéancier fixé par l’ordonnance, auquel s’ajoutait le paiement du loyer courant et des charges, de sorte que la clause résolutoire a repris ses effets 8 jours après cette mise en demeure restée infructeuse, soit le 6 décembre 2018 et que le bail s’est trouvé résilié à cette date.

Le 17 janvier 2019, Paris Habitat a fait délivrer à la société C un commandement de quitter les lieux au plus tard le 21 janvier 2019, qui a été dénoncé au commissaire à l’exécution du plan ainsi qu’au mandataire judiciaire et le même jour un commandement aux fins de saisie vente en paiement de la somme en principal de 136.514,79 euros. L’huissier de justice a établi le 28 janvier 2019, un procès-verbal de tentative d’expulsion et requis le concours de la force publique le 1^er février 2019.

Le règlement d’un acompte de 30.500 euros par la société C au mois février 2019 ensuite de ces actes d’exécution, qui ne coïncidait aucunement au solde restant dû, n’a pas eu pour effet de faire revivre le bail dont la résiliation était acquise, mais a simplement conduit le bailleur à accepter de 'suspendre la procédure’ le 22 février 2019, sachant que d’autres règlements étaient annoncés.

Contrairement à ce que soutient le liquidateur, cette suspension de la procédure et le fait qu’il n’y ait pas eu d’autres actes d’exécution avant le 5 mars 2020, date à laquelle l’huissier instrumentaire a réitéré sa demande de concours de la force publique, ne caractérisent pas une renonciation du bailleur au bénéfice de l’ordonnance de référé, mais uniquement une suspension de son exécution forcée au travers de la procédure d’expulsion, étant souligné que la renonciation à un droit ne saurait se présumer.

Il s’ensuit que le bail s’est trouvé résilié plusieurs mois avant l’ouverture de la liquidation judiciaire et ne pouvait donc être cédé comme l’un des éléments composant le fonds de commerce de la société C.

Le liquidateur ne peut pertinemment soutenir que l’infirmation de l’ordonnance n’affecte que la cession du droit au bail et laisse subsister la cession des éléments du fonds de commerce, alors qu’il a été rappelé que l’offre de M. A incluait la cession du droit au bail, et qu’un tel droit constitue un

élément essentiel d’un fonds de commerce, sans lequel s’agissant d’une activité de restauration de type 'café, brasserie traditionnelle', il ne subsiste plus de clientèle et donc plus de fonds de commerce. Rien ne démontre que la valorisation des éléments incorporels qui représente l’essentiel du prix de cession (220.000 euros sur 250.000 euros) est indépendante du droit au bail.

C’est en conséquence, en toutes ses dispositions que l’ordonnance doit être infirmée ainsi que le sollicitent Paris Habitat OPH, M. A et la société 12-18.

La restitution du prix de vente versé par M. A est la conséquence de l’arrêt infirmant la cession et n’a pas lieu d’être spécialement ordonnée.

Il revient par ailleurs au liquidateur de tirer les conséquences du constat de la résiliation du bail commercial et non à la cour, statuant à la suite du juge-commissaire, d’ordonner la restitution des locaux.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront comptés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

La SELAFA MJA, ès qualités de liquidateur de la société C, sera condamnée à verser à Paris Habitat OPH une indemnité procédurale de 2.000 euros et une indemnité de même montant à M. A sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate que le bail commercial conclu entre l’office Paris Habitat OPH et la société C s’est trouvé résilié avant l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société C,

Déboute la SELAFA MJA, ès qualités, de sa requête tendant à voir autoriser la cession des éléments du fonds de commerce de la société C à M. A,

Déboute la SELAFA MJA, ès qualités, de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SELAFA MJA, ès qualités, à payer à l’office Paris Habitat OPH 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et 2.000 euros à M. A sur ce même fondement,

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

La greffière,

[…]

La Présidente,

Y-M N-O