ARRET

N°

Z

Z

C/

Y

Y

CD/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TRENTE ET UN MARS

DEUX MILLE VINGT DEUX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/04426 – N° Portalis DBV4-V-B7E-H3EB

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ABBEVILLE DU TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT

PARTIES EN CAUSE :

Madame B Z

née le […] à RUE

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur D Z

né le […] à ABBEVILLE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Amandine HERTAULT de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau D’AMIENS APPELANTS

ET

Monsieur X Y

né le […] à ABBEVILLE

de nationalité Française

[…]

[…]

Monsieur G J Y

né le […] à ABBEVILLE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne WADIER de la SCP FAYEIN BOURGOIS-WADIER, avocat au barreau D’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 03 février 2022, l’affaire est venue devant Madame Christina DIAS DA SILVA, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 31 mars 2022.

La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 31 mars 2022, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée p a r M a d a m e C h r i s t i n a D I A S D A S I L V A , P r é s i d e n t e d e c h a m b r e e t M a d a m e S y l v i e GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.

*

* * DECISION :

Suivant acte sous seing privé du 3 septembre 2013 prenant rétroactivement effet le 1er septembre 2013, MM. X et G- J Y ont consenti un bail d’habitation meublée à M^me B F et à M. D Z portant sur des locaux situés […] les Crotoys à Le Crotoy (80550) moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges de 15 euros pour une durée d’un an renouvelable.

Par exploit d’huissier du 15 février 2019, les consorts Y ont fait délivrer un congé à leurs locataires pour le 31 août 2019 sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour reprise du logement par M. X Y.

M^me B F et M. D Z n’ayant pas quitté les lieux à la date convenue, les bailleurs leur ont fait signifier une sommation de quitter les lieux le 8 septembre 2019.

Cette sommation demeurant vaine, les consorts Y ont fait assigner M^me B F et M. D Z par exploit du 16 novembre 2019 aux fins d’obtenir leur expulsion et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Par jugement du 31 juillet 2020, le tribunal de proximité d’Abbeville a :

- validé le congé délivré le 15 février 2019 à M^me B F et M. D Z,

- dit que Ie contrat de bail qui leur a été consenti par les consorts Y est résilié à compter du 1er septembre 2019,

- ordonné à M^me B F et M. D Z de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux situés au […],

- dit qu’à défaut de libération volontaire, dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément à 1'article L.412-1 du code de procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 488-2 du code des procédures civiles d’exécution,

- condamné in solidum M^me B F et M. D Z à payer au consorts Y une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 715 euros par mois,

- dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er septembre 2019, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire,

- condamné solidairement M^me B F et M. D Z au paiement aux consorts Y, en deniers ou quittances, de la somme de 568 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à septembre 2019 (échéance de septembre incluse),

- déclaré prescrite la demande reconventionnelle de M^me B F et M. D Z au titre de l’installation d’un chauffe eau,
- débouté les défendeurs de leur demande reconventionnelle de remboursement d’un trop perçu de loyer et de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

- dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M^me B F et M. D Z aux dépens.

Par déclaration du 3 septembre 2020, M. et M^me Z ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 17 novembre 2020, ils demandent à la cour de :

- Infirmer le jugement en ce qu’il a :

- validé le congé délivré le 15 février 2019 à M. et M^me Z concernant les locaux à usage d’habitation situé au […] le Crotoy ;

- dit que le bail qui leur a été consenti par Messieurs X et G Y sur ce logement est résilié à compter du 1 er septembre 2019 ;

- ordonné à Mme et M. Z de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au […] ;

- dit qu’à défaut de libération volontaire, dans un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L488-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

- condamné in solidum les époux Z au paiement aux consorts Y d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 715 euros par mois ;

- condamné solidairement les époux Z au paiement aux consorts Y , en deniers ou quittances, de la somme de 568,00 euros au titre de l’arriéré de

loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté à septembre 2019 (échéance de septembre incluse) ;

- déclaré prescrite la demande reconventionnelle au titre de l’installation d’un chauffe-eau,

- débouté les défendeurs de leur demande reconventionnelle de remboursement d’un trop-perçu de loyer et de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

- dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile et condamné les époux Z aux dépens ;

- En conséquence,

- Dire nul le congé pour reprise signifié à M. et M^me Z en date du 15 février 2020 pour défaut du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ;
A titre subsidiaire,

- leur accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de l’issue de la trêve hivernale, compte tenu de leur situation particulière et de leur difficulté de relogement ;

Dans l’attente,

- leur accorder le droit de s’acquitter d’une indemnité d’occupation directement entre les mains des consorts Y ;

En tout état de cause,

- condamner les consorts Y à leur verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner MM. Y à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Aux termes de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 7 septembre 2021, les consorts Y demandent à la cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné M^me B F et M. D Z à leur payer, en deniers ou quittances, la somme de 568 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois de septembre 2019 (échéance de septembre incluse),

- statuant à nouveau :

- condamner solidairement les époux Z à leur payer une indemnité d’un montant de 3.000 euros pour procédure abusive et attitude dilatoire,

- en tout état de cause,

- condamner solidairement les époux Z à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais des actes d’huissier et notamment le prcès verbal de constat du 22 septembre 2020,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 janvier 2022 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, les pièces adressées par les époux Z en cours de délibéré, sans que ces derniers aient sollicité et obtenu la moindre autorisation, doivent être écartées des débats.

- sur la validité du congé pour reprise

Au soutien de leurs prétentions tendant à l’infirmation de la décision entreprise les époux Z font valoir que le congé qui leur a été délivré ne respecte pas les dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il indique certes le motif allégué par le bailleur de reprise au profit de M. X Y mais ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Les intimés répondent que le congé qu’ils ont fait délivrer répond parfaitement aux prescriptions légales applicables en la matière et qu’ils justifient que M. X Y a vendu l’immeuble dont il était propriétaire et qu’il occupait dans l’objectif d’occuper l’immeuble objet du congé. Ils ajoutent qu’il n’appartient pas au juge d’exercer un contrôle préalable sur la réalité de l’intention du bailleur de reprendre son logement pour l’habiter mais un contrôle a posteriori sur la réalité de la reprise.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la cause dispose :

'1- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

La loi ALUR, invoquée par les appelants, a certes renforcé le contrôle du juge sur la motivation du congé, l’article 15 1 ci-dessus rappelé prévoyant qu’en cas de contestation il peut vérifier la réalité du motif du congé et peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Cependant, et ainsi que l’indique à bon droit le premier juge, l’absence de justification du caractère réel et sérieux de la décision du bailleur de reprendre le logement dans le congé lui-même n’est pas une cause de nullité de l’acte à l’inverse des mentions concernant l’indication du motif de la reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise comme indiqué expressément par l’article précité.

En l’espèce les consorts Y ont fait délivrer aux époux Z par exploit d’huissier daté du 15 février 2019 un congé pour reprise des locaux loués. L’acte précise que 'les requérants entendent reprendre les lieux loués leur appartenant afin de les faire occuper par M. Y X né le […] domicilié […], propriétaire indivis, bénéficiaire de la reprise'. Le congé a été donné pour la date du 31 août 2019 soit plus de 6 mois avant l’échéance du bail.

Par ailleurs M. X Y, bénéficiaire de la reprise, justifie de la réalité du motif de la reprise tel qu’indiqué dans le congé puisqu’il produit aux débats deux attestations émanant de M^e K-L, notaire, la première datée du 17 septembre 2019 qui certifie que M. X Y a l’intention de vendre l’immeuble dont il est propriétaire et qui constitue sa résidence principale et la seconde datée du 16 novembre 2019 aux termes de laquelle le notaire certifie que M. Y a vendu ledit bien.

M. X Y produit encore une attestation d’hébergement émanant de M^me I A qui déclare sur l’honneur qu’elle l’héberge depuis le 15 janvier 2020 ainsi qu’un procès verbal de constat établi à la requête de M^me A qui indique que son fils possédait une maison à Fort Mahon qu’il avait vendu en projetant de s’installer dans la maison initialement louée sur la commune de Le Crotoy et qu’elle a été contrainte d’héberger son fils X Y dans l’attente de la libération des lieux par les locataires dans une maison dans laquelle elle exploite une chambre d’hôte mais que cette situation entraîne une perte d’exploitation qu’elle ne pourra pas subir longtemps. L’huissier indique dans l’acte que M^me A lui fournit une copie de l’avis d’imposition de son fils X domicilié chez elle ainsi que la déclaration de revenus de ce dernier.

Il s’ensuit que les consorts Y justifient de la réalité du motif du congé qu’ils ont délivré aux époux Z ainsi que du caractère réel et sérieux de la décision de reprise puisque le logement qui constituait la résidence principale du bénéficiaire de la reprise a effectivement été vendu.

Les allégations des époux Z selon lesquelles M. X Y n’avait aucunement l’intention de résider à Le Crotoy ne sont étayées par aucun élément probant, ceux-ci indiquant simplement dans leurs écritures en page 7 qu’ils 'ont ouï dire que Messieurs X Y et G Y souhaitent en réalité effectuer un certain nombre de travaux sur l’immeuble en question afin d’y avoir un rapport locatif plus intéressant'. De plus le fait invoqué par les époux Z que M. X Y ait cessé son activité le 15 juillet 2020 ne peut constituer la preuve d’un quelconque agissement frauduleux commis par les bailleurs permettant de remettre en cause la validité du congé pour reprise.

En conséquence, le congé n’apparaît entaché d’aucune irrégularité, et en se maintenant dans les lieux à l’expiration du délai imparti, les époux Z sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2019 de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

- sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les époux Z invoquent les dispositions de l’article L 613-1 du code de la construction et de l’habitation pour solliciter un délai de 6 mois à l’issue de la trêve hivernale pour se reloger et quitter les lieux.

Ainsi que le rappelle à juste titre le premier juge il peut être accordé des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations et des situations respectives du propriétaire et des occupants.

En l’espèce les pièces produites aux débats démontrent que les époux Z ont déjà été défaillants dans le respect de leurs obligations résultant du bail puisqu’ils n’ont pas toujours réglé leur loyer à bonne date conduisant les bailleurs à leur faire délivrer le 30 décembre 2016 un commandement de payer la somme de 2.045 euros au titre des arriérés de loyers et charges puis à leur délivrer le 4 juillet 2019 une sommation de payer la somme de 1.067,43 euros au titre des loyers et charges impayés échus du mois de décembre 2018 jusqu’au mois de juin 2019.

De plus ils ne justifient d’aucune démarche sérieuse de recherche d’un nouveau logement depuis la réception du congé intervenue le 15 février 2019, se contentant de produire le courrier de l’agence immobilière Orpi daté du 1er septembre 2020 mentionnant qu’elle a reçu M^me Z afin de faire le point sur sa recherche de location ainsi qu’une copie de mail d’un autre cabinet immobilier daté du 8 septembre 2020 confirmant la recherche 'depuis plusieurs mois' d’une maison et ce alors qu’ils devaient quitter les lieux à la fin du mois d’août 2019.

Il sera encore observé que trois des enfants des époux Z sont majeurs et que les pièces médicales produites par ces derniers sur l’état de santé fragile de M^me Z ne sont pas actuels, les plus récents datant de juillet 2020.

Enfin les époux Z ont, de fait, déjà bénéficié de délais pour quitter les lieux compte tenu de la durée de la procédure.
Dès lors le jugement doit être confirmé en ce qu’il n’a pas fait droit à leur demande de délai pour quitter les lieux.

- sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le bail liant les parties étant résilié depuis le 1er septembre 2019 et les époux Z demeurant dans les lieux sans droit ni titre les consorts Y sont bien fondés à solliciter leur condamnation à leur payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs les pièces produites aux débats non contestées par les époux Z établissent que ces derniers restent redevables de la somme de 568 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois de septembre 2019, échéance de septembre incluse. Le jugement doit donc être confirmé de ces chefs, les consorts Y ne sollicitant pas dans le dispositif de leurs écritures, qui seul lie la cour, leur condamnation au paiement d’une autre somme.

- sur le remboursement de créance formulé par les époux Z en première instance

En première instance les époux Z ont sollicité la condamnation des consorts Y à leur rembourser la facture concernant un chauffe eau datée de 2015 ainsi qu’un trop perçu de loyer.

En appel ceux-ci sollicitent l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit à ces demandes mais ne font valoir aucun moyen au soutien de cette demande d’infirmation.

La cour ne peut que confirmer ces dispositions du jugement rejetées à bon droit par le premier juge, les demandes n’étant étayées par aucune pièce justificative.

- sur les demandes de dommages et intérêts

Les époux Z sollicitent la condamnation des consorts Y à leur payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de la publication de messages de la mère de M. X Y sur les réseaux sociaux relativement à l’existence de la procédure de contestation du congé. Ils soutiennent que cette situation leur est dommageable dans la mesure où cette information a été relayée à de nombreuses personnes alors qu’ils ont le droit de contester le congé qui leur a été délivré.

Les consorts Y répondent que la procédure d’appel initiée par les époux Z n’avait pour objectif que d’obtenir des délais supplémentaires pour quitter les lieux et que cette attitude abusive et dilatoire justifie leur condamnation à leur verser la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice subi.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient encore de rappeler que l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que lorsqu’est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce les époux Z n’établissent pas l’existence d’une faute commise personnellement par les consorts Y leur ayant directement causé un préjudice, les agissements de la mère de l’un d’eux, à les supposer fautifs, ne sauraient engager leur responsabilité. Leur demande de dommages et intérêts ne peut donc prospérer.
Par ailleurs les consorts Y ne caractérisent nullement l’existence d’un comportement fautif des époux Z dans l’exercice normal des voies de recours qui leur sont ouvertes. Leur demande de dommages et intérêts ne peut pas non plus prospérer.

En conséquence le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions.

Les époux Z qui succombent doivent supporter solidairement les dépens d’appel et devront verser aux consorts Y une indemnité de 1.500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile, leur demande faite à ce titre étant nécessairement mal fondée et le jugement étant confirmé s’agissant des dépens et des frais de procédure exposés en première instance.

Enfin la demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir formulée par les consorts Y est sans objet dès lors que la présente décision est exécutoire de plein droit en l’absence d’effet suspensif de tout recours.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Ecarte des débats les pièces déposées par les époux Z en cours de délibéré ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne solidairement M^me B Z et M. D Z à payer à MM. X et G Y la somme de 1.500 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit sans objet la demande d’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne solidairement M^me B Z et M. D Z aux dépens d’appel.