ARRET

N°

[S]

[L] épouse [S]

[H]

C/

S.C.I. PICARO

S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE

AB/VB/SGS/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/04115 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IRQQ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [W] [S]

né le 04 Mars 1965

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [Y] [L] épouse [S]

née le 30 Mars 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [T] [H]

née le 12 Mai 1947

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentés par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Bruno PIETRZAK, avocat au barreau de VALENCIENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008703 du 04/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

APPELANTS

ET

S.C.I. PICARO agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nathalie MOREAU de la SCP HACHE-MOREAU, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Jérôme GUILLEMINOT substituant M^e Manuel DE ABREU de la SELARL DE ABREU, avocats au barreau de VALENCIENNES

S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE venant aux droits de la SARL SIGLA GESTION, elle même venant aux droits de la SA GREGOIRE ET VERSMEE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Bénédicte CHATELAIN substituant M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

INTIMEES

DEBATS :

A l’audience publique du 10 septembre 2024, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente et M^me Anne BEAUVAIS, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 novembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.

*

* *

DECISION :

Un litige relatif à des troubles sonores et olfactifs occasionnés par l’exploitation d’un local commercial au sein d’une copropriété, oppose des copropriétaires d’un immeuble sis [Adresse 6] à Valenciennes, en la personne de M. [W] [S], Mme [Y] [L] épouse [S] et Mme [T] [H] (les consorts [Z]), à la SCI Picaro, propriétaire dans le même immeuble du local litigieux, exploité dans le cadre de baux commerciaux successivement consentis à différents locataires, exploitants de fonds de commerce de restauration ou de débit de boisson.

Le 3 février 2015, les consorts [Z] ont fait assigner la SCI Picaro et le syndic de copropriété, en dernier lieu la société Foncia Hauts de France (la société Foncia), devant le tribunal de grande instance Valenciennes afin de voir, essentiellement, juger que l’installation du fonds de commerce litigieux n’était pas conforme au réglement et aux règles de vie de la copropriété, cesser l’activité installée, et indemniser leurs préjudices.

En considération de l’activité professionnelle Mme [L] épouse [S], le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Amiens lequel, par jugement en date du 18 mai 2022, a :

— déclaré la SCI Picaro irrecevable en sa demande reconventionnelle de sursis à statuer,

— déclaré la SCI Picaro responsable de la violation de l’article 11 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à Valenciennes,

— déclaré la SCI Picaro responsable de plein droit des troubles anormaux du voisinage causés par ses preneuses à bail successives aux demandeurs,

— débouté ces derniers de leur action en responsabilité exercée à l’encontre du syndic,

— déclaré ces derniers recevables mais mal fondés en leur demande principale de cessation de l’activité du fonds de commerce de restauration exploitée dans les locaux de la SCI Picaro et leur demande subsidiaire d’injonction aux fins de travaux et les en a déboutés,

— débouté M. et Mme [S] de leur demande de remboursement des loyers payés pour la location de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7],

— déclaré les demandeurs recevables en leur demande de dommages-intérêts,

— condamné la SCI Picaro à payer M. et Mme [S], ensemble, la somme de 13 000 euros, et à Mme [H], la somme de 10 000 euros, à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de leurs préjudices,

— débouté la SCI Picaro de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive et de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SCI Picaro à payer à M. et Mme [S], ensemble, la somme 3 500 euros, à Mme [H], la somme de 3 500 euros, et à la société Foncia Hauts-de-France, la somme de 1 500 euros, à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Picaro aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Les consorts [Z] ont interjeté appel du jugement par une première déclaration en date du 24 août 2022 suivie d’une seconde en date du 26 août 2022 qu’ils indiquaient avoir régularisée au constat que leur déclaration d’appel initiale avait été diligentée sans constitution préalable d’un avocat amiénois.

La jonction entre les deux instances a été ordonnée par le conseiller de la mise en état le 7 octobre 2022 sous le numéro de répertoire général correspondant à la déclaration d’appel du 26 août 2022.

L’appel porte sur les dispositions suivantes du jugement :

— le débouté de leur action en responsabilité à l’encontre de la société Foncia,

— le débouté de leur action tendant à obtenir la condamnation de la SCI Picaro à faire cesser l’activité du fonds de commerce de restauration exploitée dans les locaux de la SCI, également le débouté de leur demande subsidiaire d’injonction aux fins de travaux,

— le débouté de leurs demandes de remboursement des loyers payés pour la location de l’immeuble d'[Localité 7],

— le montant des dommages et intérêts qui leur a été alloué à hauteur de 13 000 euros pour les époux [S] et 10 000 euros pour Mme [H], sollicitant que leur soient alloués 50 000 euros à chacun d’entre eux,

— le débouté du surplus de leurs demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile, sollicitant chacun 5 000 euros.

Puis, par conclusions transmises par la voie électronique le 20 février 2023, la société Foncia Hauts de France, venant aux droits de la société Sigla Gestion, elle-même venant aux droits de la société Grégoire et [O], prise en sa qualité de syndic, a demandé au conseiller de la mise en état de déclarer nulles les demandes formées par les appelants à l’encontre de la société Grégoire et [O] aux termes du dispositif de leurs écritures signifiées le 25 août 2022, et à titre subsidiaire, les déclarer irrecevables.

Suivant ordonnance en date du 29 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a débouté la société Foncia Hauts de France de son incident et rejeté les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile, y ajoutant que les dépens de l’incident suivraient ceux du fond.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 22 mai 2023, les consorts [Z] demandent à la cour de :

'Infirmer partiellement le jugement entrepris rendu le 18 mai 2022 par le tribunal judiciaire d’Amiens en ce qu’il a :

— débouté M. [W] [S], Mme [Y] [L] épouse [S] et M^me ChantalBultieaux de leur action en responsabilité exercée à l’encontre de la SA Foncia Hauts-de-France en sa qualité de syndic.

— débouté M. [W] [S], Mme [Y] [L] épouse,[S] et M^me ChantalBultieaux de leur demande principale de cessation de l’activité du fonds de commerce de restauration exploité dans les locaux de la SCI Picaro et en leur demande subsidiaire d’injonction aux fins de travaux.

— débouté M. [W] [S], Mme [Y] [L] épouseKronby de leur demande de remboursement des loyers payés pour la location del’appartement sis [Adresse 4] (Nord).

— En ce qu’il n’a condamné la SCI Picaro à payer à M. [W] [S] et à Mme [Y] [L] épouse [S] que la somme globale de 13 000 euros, et à M^me ChantalBultieaux que la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leurs préjudices, les déboutant du surplus.

— En ce qu’il n’a condamné la SCI Picaro à payer à M. [W] [S] et à Mme [Y] [L] épouse [S] que la somme globale de 3 500 euros, à M^me ChantalBultieaux que la somme de 3 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les déboutant du surplus ;

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que l’installation du fonds de commerce n’est absolument pas conforme au règlement et règles de vie de la copropriété de l’immeuble sis à [Localité 10] au n°[Adresse 6] ;

— Dire et juger que l’installation du fonds de commerce n’est pas conforme à la loi du 10 juillet 1965 sur l’autorisation des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— Dire et juger que l’activité de ce fonds de commerce crée un trouble anormal de voisinage, inacceptable pour l’ensemble des copropriétaires ;

En conséquence :

— Dire et déclarer que l’activité installée doit immédiatement cesser, le cas échéant, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard commençant à courir dès la signification de l’arrêt à intervenir, et condamner la SCI Picaro sous la même astreinte, à prendre toutes dispositions pour mettre immédiatement un terme à l’activité de son locataire.

— Dire et retenir que la société Grégoire et [O], en qualité de syndic de copropriété, et la SAS Foncia Hauts-de-France, venant aux droits de la SARL Sigla gestion, elle même venant aux droits de la SA Grégoire &[O], prise en sa qualité de syndic, a manifestement commis des fautes dans les missions qui lui étaient confiées et a, ainsi engagé sa responsabilité.

— Confirmer les premières condamnations d’ores et déjà prononcées en première instance et y ajouter pour, au total :

— Condamner en conséquence, in solidum, la SCI Picaro et le syndic de copropriété, et la SAS Foncia Hauts-de-France, venant aux droits de la SARL Sigla gestion, elle même venant aux droits de la SA Grégoire &[O], prise en sa qualité de syndic à payer les sommes suivantes:

o 50 000 euros à M. et Mme [S] au titre des préjudices matériels et moraux subis, du fait des nuisances constantes, tel que ci-avant décrites, outre la difficulté à vendre leur immeuble qui est nécessairement déprécié, ainsi que le remboursement des loyers payés à compter du mois de mars 2015, et ce a minima jusqu’au mois d’avril 2019, soit la somme de 43 000 euros,

o 50 000 euros à M^me ChantalBultieaux au titre des mêmes préjudices,

o 5 000 euros à M. et Mme [S] ainsi qu’une même somme à Mme[H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, supplémentairement à la somme d’ores et déjà allouée en première instance, de ce chef.

— Condamner in solidum la SCI Picaro, et le syndic de copropriété aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— Débouter la SCI Picaro et la SAS Foncia Hauts-de-France, ès qualités, de toutes ses demandes, et notamment de l’ensemble des demandes faites par la SCI Picaro dans le cadre de son appel incident.'

Par conclusions notifiées le 23 février 2023, la SCI Picaro demande à la cour de :

'Sur l’appel principal

Déclarer irrecevables M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S] ainsi que Mme [T] [H] de leur demande de condamner la SCI Picaro à prendre toutes dispositions pour mettre immédiatement un terme à l’activité de son locataire,

Débouter purement et simplement M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S] ainsi que Mme [T] [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Sur l’appel incident

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré M. et Mme [S] et Mme [H] recevables en leur demande principale de cessation de l’activité du fonds de commerce de restauration exploitée dans les locaux de la SCI Picaro et en demande subsidiaire d’injonction aux fins de travaux

— déclaré la SCI Picaro responsable de la violation de l’article 11 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] à Valenciennes

— déclaré la SCI Picaro responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage causés par ses preneuses à bail successives à M. Mme [S] et à Mme[H]

— condamné la SCI Picaro au paiement des sommes suivantes :

13 000 euros aux époux [S],

10 000 euros à Mme[H],

Débouté la SCI Picaro de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts au titre de procédure abusive ;

— Débouté la SCI Picaro de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Picaro à payer à M. Mme [S] une somme de 3500 euros, à Mme[H] une somme de 3500 euros et à Foncia Hauts de France une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Picaro aux dépens.

Et statuant à nouveau,

Déclarer irrecevables M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S] ainsi que Mme [T] [H] en leur demande de cessation de l’activité du fonds de commerce de restauration exploitée dans les locaux de la SCI Picaro et demande subsidiaire d’injonction aux fins de travaux

Débouter purement et simplement M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S] ainsi que Mme [T] [H] de l’ensemble de leurs demandes.

Condamner solidairement M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S] ainsi que M^me ChantalBultieaux à verser à la SCI Picaro la somme de 10 000 euros à titre de réparation pour préjudice subi.

Les condamner in solidum à verser à la SCI Picaro la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de première instance et d’appel.'

Par conclusions notifiées le 1er mars 2024, la société Foncia Hauts-de-France demande à la cour de :

'Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d’Amiens en date du 18 mai 2022,

Y ajoutant,

Condamner in solidum M. et Mme [S] et Mme [H], ou tout ou partie succornbante à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 septembre 2024, pour un délibéré fixé au 12 novembre 2024.

Par message RPVA adressé le 10 septembre 2024, les conseils des parties ont été invités à présenter à la cour leurs observations par une seule note en délibéré chacun à lui adresser avant le 24 septembre 2024 à 14 heures, 'sur la recevabilité de la demande des appelants tendant à voir 'dire et déclarer que l’activité installée doit immédiatement cesser, le cas échéant, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard commençant à courir dès la signification de l’arrêt à intervenir, et condamner la SCI Picaro sous la même astreinte, à prendre toutes dispositions pour mettre immédiatement un terme à l’activité de son locataire', si cette demande devait être qualifiée d’indéterminée et indéterminable.'

Le conseil des consorts [Z] a répondu par une note en délibéré reçue le 24 septembre 2024 accompagnée d’un extrait Kbis.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir

Au préalable, il convient de souligner qu’il n’y a lieu de répondre dans le dispositif du présent arrêt qu’aux véritables prétentions des parties et non aux rappels déguisés des moyens juridiques qu’elles ont préalablement développés.

Sur la demande principale d’irrecevabilité

La SCI Picaro soutient que la demande des consorts [Z] aux fins de voir 'Condamner la SCI Picaro sous (…) astreinte, à prendre toutes dispositions pour mettre immédiatement un terme à l’activité de son locataire’constitue une prétention nouvelle, de sorte qu’elle est irrecevable.

Elle en justifie par le fait qu’en première instance, la demande des consorts [Z] aux fins de voir : 'dire et juger que l’activité installée doit immédiatement cesser son activité (…)', constituait selon elle un simple rappel des motifs, en l’absence de toute mention relative à la partie visée, à l’activité concernée et à la forme que devait prendre ladite cessation d’activité, et non une prétention.

Elle ajoute que si devant le premiers juges, la demande subsidiaire des consorts [Z] aux fins de voir à 'ordonner à la société Grégoire et [O] et à la SCI Picaro d’effectuer les travaux nécessaires pour réduire les nuisances sonores et olfactives de l’exploitation du fonds de commerce', constituait bien une prétention, celle-ci n’a pas été reprise en appel ce dont il résulte qu’elle doit être considérée comme abandonnée.

Les consorts [Z] et la société Foncia ne concluent pas en réponse.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, il ressort du jugement du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 18 mai 2022 que les consorts [Z] ont demandé aux premiers juges de 'dire et juger que l’activité installée doit immédiatement cesser son activité, le as échéant, sous astreinte qu’il plaira au tribunal de déterminer, et à titre subsidiaire, ordonner à la S.C.I. Picaro et à la S.A. Grégoire et [O] d’effectuer les travaux nécessaires pour réduire les nuisances sonores et olfactives de l’exploitation du fonds de commerce'.

Quels que soient les mérites de cette formulation, cette demande ne peut pas être analysée en un simple motif, s’agissant de mettre fin à l’exploitation d’un fonds de commerce sous astreinte, et subsidiairement, d’ordonner la réalisation de travaux destinés à réduire les nuisances déclarées.

Dès lors, la demande des consorts [Z] devant la cour, aux fins de voir 'Condamner la SCI Picaro sous (…) astreinte, à prendre toutes dispositions pour mettre immédiatement un terme à l’activité de son locataire’ ne constitue pas une prétention nouvelle.

Sur la demande subsidiaire d’irrecevabilité

La SCI Picaro fait valoir à titre subsidiaire que si la demande des appelants tendant à voir 'condamner la SCI Picaro sous (…) astreinte, à prendre toutes dispositions pour mettre immédiatement un terme à l’activité de son locataire’ n’était pas considérée comme nouvelle, elle ne pourrait qu’être déclarée irrecevable aux motifs suivants :

— la nature de la mesure à prendre pour faire cesser l’activité n’est pas mentionnée ;

— une action en résiliation de bail nécessite la mise en cause du locataire.

En réponse à la demande d’observations qui lui a été faite par la cour, le conseil des consorts [Z] indique :

— que la SCI Picaro avait installé successivement depuis le début de la procédure, divers exploitants ;

— que le dernier en date semblait être l’enseigne 'L’Incontournable’ dont il venait de lever un extrait Kbis joint à sa note en délibéré ;

— que sans aucune certitude quant à l’identité de l’exploitant, il ne pouvait être plus précis dans son dispositif ;

— que dans ses conclusions, la SCI Picaro était particulièrement taisante sur la ou les sociétés qu’elle avait successivement installées dans son immeuble ;

— qu’il ne considérait donc pas que la demande soit indéterminée ou indéterminable.

La SCI Picaro et la société Foncia n’ont pas communiqué de note en délibéré.

Sur ce,

En application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En réponse au caractère éventuellement indéterminable de leur demande, les consorts [Z] font état de leur soupçon que le dernier locataire exploitant en date soit à l’enseigne 'L’Incontournable', qu’ils citent dans leurs motifs, mais estiment que sans certitude sur ce point, ils n’étaient pas en mesure d’être plus précis dans le dispositif de leurs conclusions.

L’incertitude dont ils font état suffit à caractériser le caractère indéterminable de leur demande.

De surcroît, ils ont pris l’initiative, en réponse à la demande de la cour, de joindre à leur note en délibéré un extrait Kbis à jour au 23 septembre 2024 relatif à une société nommément désignée dont le siège social correspond au local donné à bail commercial par la société Picaro, objet de leurs demandes. Il s’en déduit qu’ils disposaient de la faculté d’accomplir cette même démarche, propre à fonder leur demande en temps utile dans le cadre de la mise en état de l’affaire, afin de préciser dans le dispositif de leurs conclusions l’identité de l’exploitant en cause.

En outre, il doit être constaté l’absence de mise en cause du locataire et de précision quant à la nature des mesures pour faire cesser l’activité litigieuse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande aux fins de voir 'dire et déclarer que l’activité installée doit immédiatement cesser (…) et condamner la SCI Picaro (…) à prendre toutes dispositions pour mettre immédiatement un terme à l’activité de son locataire’ est irrecevable.

Il y a donc lieu :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevables M. [W] [S], Mme [Y] [L] épouse [S] et Mme [T] [H] de leur demande principale de cessation de l’activité de fonds de commerce de restauration exploité dans les locaux de la SCI Picaro et en leur demande subsidiaire d’injonction aux fins de travaux,

— de les déclarer irrecevables à agir à cet effet,

— y ajoutant, qu’il convient de déclarer M. [W] [S], Mme [Y] [L] épouse [S] et Mme [T] [H] irrecevables en leur demande aux fins de voir condamner la SCI Picaro à prendre toutes dispositions pour mettre immédiatement un terme à l’activité de son locataire.

Enfin, l’irrecevabilité de la demande conduit également à infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [W] [S], Mme [Y] [L] épouse [S] et Mme [T] [H] de leur demande principale de cessation de l’activité de fonds de commerce de restauration exploité dans les locaux de la SCI Picaro et en leur demande subsidiaire d’injonction aux fins de travaux.

Sur les demandes au fond

Sur l’action en responsabilité à l’encontre de la SCI Picaro

M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S], d’une part, Mme [T] [H], d’autre part, relatent que propriétaires de leurs appartements respectivement situés au 1er étage et au 2e étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] Valenciennes, ils subissent depuis le 26 septembre 2013 de nombreux désordres émanant des locataires successifs du local appartenant à la SCI Picaro, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, en dernier lieu, l’exploitant d’une activité de bar à bières de nuit depuis la fin du mois d’octobre 2022 sous l’enseigne 'L’incontournable'. Ils estiment la location depuis 2013 de ses lots par la société Picaro pour l’exercice d’une activité de restauration, puis de bar, en contradiction avec le règlement intérieur de la copropriété, les règles de vie de la copropriété et la jurisprudence dominante.

Ils font ensuite valoir que pour pouvoir s’exonérer de sa responsabilité en cas de trouble causé par son locataire, le bailleur doit le mettre en demeure de cesser les troubles et en obtenir la cessation définitive, et qu’en l’espèce, la SCI Picaro n’a non seulement pas mis fin aux troubles, mais les a même aggravés en persistant à donner son local à bail à des tenanciers de bars de nuit, entraînant toute la semaine et les week-end une consommation nocture d’alcool bruyante, jusque sur la voie publique.

Selon eux, la nouvelle exploitation sous l’enseigne 'L’Incontournable’ ne pourra qu’engendrer les mêmes nuisances, ce qui les amène à renouveler devant la cour d’appel leur demande qu’en application du règlement de copropriété, le bail soit résilié et qu’il soit mis fin à l’activité installée.

La SCI Picaro indique pour sa part qu’au regard des dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété, l’immeuble est expressément destiné à l’usage d’appartements, commerces et bureaux, et que ses locaux ont été affectés, dès l’établissement du règlement de copropriété, à un usage commercial, de sorte qu’aucun avis du syndicat des copropriétaire n’était requis pour les donner à bail, successivement, à un restaurant puis à un débit de boissons.

S’agissant des troubles anormaux de voisinage, la SCI Picaro fait état du principe de la liberté du commerce et de l’industrie dont jouit l’exploitant du fonds de commerce, ainsi que du fait qu’elle n’est pas elle-même exploitante mais bailleur des murs, que le bail oblige son locataire à ne pas troubler la jouissance des ses voisins, et qu’elle n’a pas manqué de transmettre à son locataire les doléances des copropropriétaires. Elle estime que l’auteur des troubles allégués aurait dû être attrait à la présente instance afin d’être mis en mesure de répondre des griefs invoqués à son encontre.

Elle ajoute que le litige s’est noué à partir du moment où l’ancienne propriétaire des locaux du rez-de-chaussée a refusé à M. [S] l’octroi d’un bail à l’effet d’exploiter un restaurant-salon de thé.

Puis elle réfute la réalité des troubles allégués au regard des pièces produites. Elle souligne particulièrement que seules quelques soirées ont été organisées par le restaurant Co & Co puis le Bierspot, qui ne sont plus exploitants, dans le sous-sol de l’établissement et de 20 heures à 23 heures uniquement, que de rares soirées ont été organisées en terrasse, uniquement pour des occasions très particulières telle la Fête de la musique, et que le problème de l’entretien des parties communes ne peut être imputé à l’exploitation du local commercial.

Sur ce,

— Sur la violation du règlement de copropriété

Selon les dispositions de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction initiale, applicable au présent litige, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, il ressort de l’article 8 de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10], déposé le 6 janvier 1988, intitulé 'Destination de l’immeuble', que 'les locaux de l’immeuble sont destinés à l’usage d’appartements, commerces et bureaux, toutefois cette destination pourra être modifiée, dans ce cas il y aura lieu de tenir compte de l’avis du syndicat des copropriétaires afin que l’utilisation qui sera éventuellement faite des locaux ne crée pas de nuisances aux autres copropriétaires.'

L’article 9 dudit règlement, intitulé 'Utilisation des parties privatives', précise :

'Les locaux composant l’immeuble peuvent être utilisés comme décrit ci-dessus article 8.

Toutefois, ils ne pourront être utilisés pour y effectuer des actes de production industrielle qui pourraient troubler la quiétude de l’immeuble.'

La SCI Picaro produit aux débats un bail notarié faisant ressortir qu’elle est propriétaire des lots n°1, 3, 6 et 7 au sein de l’immeuble.

Les consorts [Z] affirment que l’installation d’un commerce de restauration ou de bar de nuit sous couvert des baux commerciaux successifs consentis depuis 2013 par la SCI Picaro à différents exploitants, constitue une modification de la destination de l’immeuble au sens des dispositions de l’article 8 de l’état descriptif de division et règlement de copropriété précité.

Selon ledit état descriptif de division, les lots appartenant à la SCI Picaro comprennent en sous-sol, un local à usage de magasin d’une superficie de 111 m² environ (lot n°1) occupé par l’enseigne 'Trois Suisses’ et une cave à provisions (lot n°3), au rez-de-chaussée, un local à usage de magasin d’une superficie de 126 m² environ (lot n°6) désigné dans le plan du géomètre-expert comme un 'magasin de vente', disposant d’une entrée commune et d’une entrée privative donnant directement accès à la [Adresse 9], et en entresol, un local à usage commercial d’une superficie de 52 m² (lot n°7) ayant une partie bureau et une partie réserve.

La SCI Picaro établit donc qu’elle a acquis des lots destinés dès l’origine à l’usage de commerce.

Une activité de restauration ou de bar de nuit, en ce qu’elle répond à la définition d’une activité commerciale, n’est pas contraire à la destination des locaux acquis par la SCI Picaro, de sorte qu’aucun changement de destination des lots appartenant à la SCI Picaro n’est intervenu, justifiant de recueillir l’avis du syndicat des copropriétaires.

Pour autant, il appartient à la SCI Picaro de se conformer aux articles 10 du règlement de copropriété selon lequel : 'chaque copropriétaire (…) use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble', et 11 qui prescrit : 'Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité des immeubles ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service. (…) Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes, soit par son fait, soit par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui (…)'.

Il appartient aux consorts [Z] de rapporter la preuve de la violation alléguée desdites dispositions du règlement de copropriété par le fait des locataires successifs de la SCI Picaro.

A cet égard, il ressort d’une première déclaration de main-courante de Mme [L] épouse [S] du 17 novembre 2013 et d’un courrier daté du 20 novembre 2013 adressé par les consorts [Z] au syndic, qui confirme dans ses écritures l’avoir réceptionné, que les premières difficultés signalées liées à l’exploitation d’une activité de restauration au rez-de-chaussée de l’immeuble avaient trait essentiellement aux modalités de jouissance des parties communes par la société Co & Co, du fait notamment des modalités de gestion des poubelles du restaurant.

Il ressort d’une deuxième déclaration de main-courante du 26 juillet 2014, qu’à cette date Mme [L] épouse [S], accompagnée de Mme [H], ont indiqué subir des nuisances qu’elles qualifiaient d’ 'insupportables la nuit', précisant qu’elles n’arrivaient plus à dormir malgré leurs tentatives de dialogue avec les gérants et les clients, la situation dégénérant au point où voyant sa mère confrontée aux provocations de clients, la fille de Mme [L] avait déversé sur eux un seau d’eau.

Il est également fait état dans cette déclaration de main courante d’une pétition concernant les nuisances provoquées par l’installation du restaurant Co & Co, laquelle est versée aux débats et révèle qu’en juillet 2014, plusieurs occupants de l’immeuble en copropriété et d’immeubles voisins se plaignaient pour l’essentiel d’un bruit excessif généré par l’établissement au-delà de minuit. Dans une pétition distincte, plusieurs occupants du seul immeuble en copropriété se plaignaient de l’entreposage des poubelles du restaurant dans la cour commune de l’immeuble et des 'fortes odeurs de cuisine se répandant à l’extérieur'.

Les appelants versent également aux débats, notamment, des procès-verbaux de constats d’huissiers de justice – les anciens commissaires de justice.

En premier lieu, un procès-verbal en date des 9 et 18 mai 2017 relatif à l’exploitation du local commercial appartenant à la SCI Picaro, par un fonds de commerce de bar et restaurant dénommé Le Club House.

Il en ressort que la porte des toilettes destinées au personnel de l’établissement donne sur les parties communes, qu’elle est grande ouverte et que ces toilettes sont sales. L’huissier relève également la présence de trois autres portes donnant sur les parties communes de l’immeuble, destinées à l’exploitation de l’établissement, et indique qu’entre 13 heures et 13 heures 15, il a comptabilisé cinq claquements de ces portes résonnant dans les parties communes de l’immeuble et audibles depuis l’appartement de Mme [L] épouse [S] situé au premier étage. L’huissier constate également dans les parties communes de l’immeuble, une odeur de nourriture et de graisse froide, et côté cour, un clapet de sortie, vraisemblablement d’une hotte aspirante, dégageant des odeurs de nourriture sur l’extérieur. Il note encore la présence de fûts de bières et d’une dizaine de caisses de bouteilles vides encombrant les parties communes.

Ces constatations sont confortées par un rapport concomitant de relevé d’infractions au règlement sanitaire du département du Nord établi par un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 10], daté du 23 mai 2017, faisant état de la nécessité de nettoyer et désencombrer les parties communes du rez-de-chaussée et du sous-sol, de poser un système de ventilation dans les toilettes du rez-de-chaussée et de créer un local poubelle clos.

En deuxième lieu, un procès-verbal en date du 31 octobre 2017 de constatations effectuées entre 22h30 et 23h00, relatif à l’exploitation du local commercial appartenant à la SCI Picaro par un fonds de commerce de bar et restaurant dénommé Bierspot.

Il en ressort que 'sur la voie publique, face à l’établissement BIERSPOT, je constate qu’une soirée Halloween est organisée.

De la voirie, je comptabilise 45 personnes qui se tiennent devant l’établissement. Ces personnes discutent à l’extérieur à niveau elevé. Il existe un brouhaha dans la rue causé par l’attroupement.

J’entends de la rue de la musique jouée à fort volume à l’intérieur de l’établissement.

Nous pénétrons dans les parties communes de l’immeuble par la cour située sur l’arrière du bâtiment où je constate que la musique jouée à l’intérieur de l’établissement résonne fortement notamment en ce qui concerne les boîtes à rythmes et les basses.

Des personnes sortent de l’établissement et accédent aux parties communes de l’immeuble. Je constate que les portes sont claquées à plusieurs reprises et que les individus parlent à niveau élevé.

A l’intérieur de l’appartement de Monsieur et Madame [S] situé au premier étage je constate que la musique et notamment les basses jouées dans l’établissement BIERSPOT résonnent dans les différentes pièces de l’appartement.

(…)

Il existe une porte issue de l’établissement BIERSPOT permettant l’acces notamment sur des toilettes se trouvant en rez-de-chaussée de l’immeuble.

Je relève le passage de plusieurs personnes dans les parties communes lesquelles discutent à haute voix et claquent les portes à chaque passage.

(…)

Nous nous rendons, ensuite, au domicile de Madame [H] [T] situé au second étage de l’immeuble.

Je constate que la musique est audible dans l’ensemble des pièces de l’appartement notamment les basses et le rythme.

Le bruit émis par l’attroupement devant l’établissement s’entend également des chambres et pièces de l’appartement donnant sur la façade sur rue’ [toutes les mentions soulignées le sont à l’initiative de la cour].

Ces constatations sont encore corroborées, ainsi que l’ont relevé avec pertinence les premiers juges, par des attestations nombreuses, concordantes entre elles et pour certaines particulièrements circonstanciées, établies entre 2016 et 2018, dont plusieurs font également état de nuisances sonores jusqu’à trois heures du matin et d’encombrement des parties communes, mais également de nuisances olfactives induites par le stockage de poubelles, les fumées de cigarettes et les vomissures laissées par les clients des divers établissements successivement exploités.

En troisième lieu, un procès-verbal en date du 25 février 2021 relatif à l’exploitation du local commercial appartenant à la SCI Picaro, par le fonds de commerce de bar et restaurant dénommé Le Bierspot.

Les constats de l’huissier de justice consistent à extraire trois vidéos datées du 28 décembre 2018 en fin de matinée, prises par M. [S] au moyen de son téléphone portable, faisant apparaître essentiellement la manipulation de fûts dans les parties communes de l’immeuble, entre la cuisine du Bierspot et un camion. Il relève le bruit du roulement de certains fûts.

Ce procès-verbal de constat, dont la valeur probante est relative du fait de l’absence de certitude quant à la date et l’auteur des vidéos extraites, n’ajoute pas d’élément utile aux débats.

Au vu des pièces produites, il n’est pas établi, par ailleurs, de troubles imputables à la SCI Picaro induits par une surconsommation d’eau, le règlement de copropriété prévoyant en son article 7 que chaque propriétaire pourra faire installer à ses frais, un compteur particulier qui enregistrera ses consommations.

Il n’est pas non plus établi par les pièces produites aux débats, qui ne renferment que les déclarations des personnes qui s’en déclarent victimes, de troubles constitués par des insultes ou menaces de clients ou du gérant de la SCI Picaro.

Enfin, le vol dans la boîte aux lettres de Mme [Z], ne peut être imputé, au seul lu des déclarations de la victime, à la SCI Picaro ou à son locataire.

Si la SCI Picaro affirme l’absence de trouble anormal constitué par des nuisances sonores, fait état du déménagement de la société Le Club House quelques jours seulement après le constat du 18 mai 2017 et le rapport du service communal du 23 mai 2017 – déménagement susceptible selon elle d’expliquer les constats effectués – et relate encore une problématique constante d’usage et d’entretien des parties communes de l’immeuble et de stockage des poubelles du fait des autres copropriétaires, ajoutant que les pièces versées au soutien des prétentions des appelants sont dénuées de rapport avec la situation actuelle, il n’en demeure pas moins qu’en considération de l’ensemble des autres éléments produits aux débats par les consorts [Z], il est établi qu’entre le 17 novembre 2013 et le 9 novembre 2018 – cette dernière date coïncidant avec la dernière trace d’une réclamation au sujet des nuisances constatées, consistant en une première et unique mise en demeure adressée par la SCI Picaro à son locataire – les appelants justifient de la violation de l’article 11 du règlement de copropriété par la SCI Picaro en ce qu’elle a laissé ses locataires commerciaux successifs, sur cette période, troubler la tranquilité des consorts [Z] par :

— de jour comme de nuit, un usage bruyant et malodorant tant des parties communes que des locaux privatifs donnés à bail,

— de jour comme de nuit, une dégradation des parties communes par l’encombrement de poubelles, de fûts et caisses de bouteilles, ainsi que par les souillures laissées par les clients,

— de nuit, une musique d’une puissance excessive après 22 heures et jusqu’à 3 heures du matin, audible depuis l’intérieur des locaux commerciaux jusque dans les appartements des consorts [Z] ;

— de nuit, les bruits de discussions des clients de l’établissement sous les fenêtres des consorts [Z].

Il importe peu à cet égard que les locataires concernés par les troubles, Co & Co, The Club House ou encore le Bierspot, n’existent plus actuellement.

Il n’est pas davantage significatif que différents tiers, police municipale ou syndic, n’aient pas personnellement constaté les troubles au moment de leurs passages.

Que Mme [H] ait sollicité une attestation de l’un de ses locataires, M. [K] [A], selon un modèle pré-établi de sa main (pièce n°22 de la SCI Picaro), ou que Mme [R] [I] indique s’être trompée de commerce lorsqu’elle a attesté, ne démontre pas la fausseté des autres éléments produits aux débats, notamment des autres attestations produites par les consorts [Z], rédigées toutes en des termes différents qui attestent de la personnalité de leurs auteurs.

En outre, si les photographies produites aux débats n’établissent pas la propriété des déchets qui y figurent, il n’en demeure pas moins que dès le début du litige, en novembre 2013, plusieurs mois avant que soient dénoncées des nuisances sonores, Mme [S] avait évoqué la question de l’encombrement des parties communes par les poubelles de l’exploitant par voie de déclaration de main-courante et par courrier au syndic, et que ces premières déclarations sont étayées par la pétition dédiée qui a circulé au sein de l’immeuble ainsi que par certaines des attestations que les consorts [Z] versent aux débats.

Enfin, les deux courriers lapidaires datés des 10 septembre 2018 et 9 novembre 2018 produits aux débats par la SCI Picaro, adressés par ses soins à son locataire de l’époque, le Bierspot, aux fins de 'bien vouloir respecter le bail à savoir le respect du voisinage et de notre contrat', par lettre simple, suivie d’une mise en demeure d’avoir à 'cesser toute activite susceptible de nuire à notre voisinage', sous peine de 'procédure de radiation de notre contrat', ne suffisent pas à établir que le bailleur, copropriétaire non-occupant de l’immeuble mais néanmoins assujetti au règlement de copropriété, notamment en son article 11, a rempli avec la diligence requise son obligation de veiller à ce que la tranquillité des immeubles ne soit à aucun moment troublée par le fait de son locataire.

Sur l’appel incident formé par celle-ci, il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SCI Picaro responsable de la violation de l’article 11 du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 6] à Valenciennes.

— Sur les troubles anormaux de voisinage

L’article 651 du code civil prévoit que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La victime d’un trouble de voisinage émanant d’un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, qui ne peut s’exonérer en arguant de l’inaction de son locataire mis en demeure de mettre un terme aux nuisances. (Civ. 3e, 17 avril 1996, n° 94-15.876 ; Civ. 2e, 31 mai 2000, n° 98-17.532 ; Civ. 3e, 30 juin 2004, n° 03-11.562).

La cour a d’ores et déjà retenu l’existence de troubles imputables aux locataires successifs de la SCI Picaro entre novembre 2013 et novembre 2018, tels que précédemment listés.

Indépendamment du règlement de copropriété, la liberté du commerce et de l’industrie dont jouit l’exploitant du fonds de commerce, mise en avant par le bailleur, est limitée par les droits des occupants de l’immeuble de jouir de leur bien immobilier sans dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Les troubles relevés excèdent, par leur nature et leur fréquence, les troubles normaux de voisinage.

En particulier, en l’espèce, ce ne sont pas quelques soirées génératrices de nuisances qui ont été organisées par les locataires successifs de la SCI Picaro en de rares occasions, mais selon les éléments produits, des soirées nombreuses et régulières à compter de l’été 2014, dont les excès – musique et pulsations de basses à l’intérieur de l’établissement, et conversations de clients en terrasse ou dans la rue, audibles jusqu’à trois heures du matin dans les appartements des consorts [Z] fenêtres fermées ; odeurs nauséabondes dans les parties communes de l’immeuble, encombrement et souillures des parties communes – caractérisent un trouble anormal de voisinage imputable à la SCI Picaro.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré la SCI Picaro responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage causés par ses preneuses à bail successives à M. et Mme [S] et à Mme [H].

Sur l’action en responsabilité à l’encontre du syndic

Selon les consorts [Z], la responsabilité de syndic est également engagée au regard de l’article 8 du règlement de copropriété, au motif qu’il y a eu modification de l’affectation des locaux appartenant à la SCI Picaro pour permettre leur exploitation à l’usage de bar de nuit, de sorte que la consultation de l’assemblée générale, que le syndic était tenu de convoquer, était selon eux nécessaire.

Ils soulignent que le syndic de l’époque, en la personne de la société Grégoire et [O], a, par son courrier en date du 23 juin 2014 adressé à la SCI Picaro, validé le projet de cession de bail au profit d’une activité de restauration.

Ils considèrent également que le syndic n’a pas agi pour faire cesser les troubles.

La société Foncia fait valoir pour sa part que la seule activité prohibée au sein de la copropriété est celle de production industrielle, et qu’en revanche, l’activité commerciale, dont un restaurant a la nature, était prévue et autorisée par le règlement, de sorte qu’aucun avis du syndicat des copropriétaires n’avait à être recherché.

Elle ajoute avoir pris soin, dès qu’elle a été informée par la SCI Picaro de l’ouverture d’un tel commerce, de lui rappeler les dispositions du règlement relatives au respect de la quiétude des autres copropriétaires.

Elle précise être toujours intervenue pour apaiser les tensions au sein de la copropriété.

Sur ce,

L’article 1383 ancien, 1241 nouveau du code civil, prévoit que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il résulte de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans ses versions successives applicables à la cause, qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de ladite loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par décret, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

L’application combinée de ces textes impose au juge de rechercher si le syndic si n’a pas commis une faute en s’abstenant d’agir pour assurer l’exécution du règlement de copropriété (Civ. 3e, 23 avril 2013, n° 12-14.436).

En l’espèce, suivant courrier en date du 23 novembre 2011, la SCI Picaro a informé le syndic, en la personne de la société Grégoire et [O], de son projet de donner à bail ses locaux à un restaurateur.

Il ressort d’abord du courrier en réponse du syndic, daté du 14 décembre 2011, que celui-ci lui a indiqué que cette activité n’était pas interdite par le règlement de copropriété.

Cette appréciation est exacte pour les motifs retenus par la cour ; il en résulte que le motif tenant à l’absence d’autorisation, par l’assemblée générale des copropriétaires, est inopérant.

Ce courrier a ensuite rappelé au copropriétaire que 'classiquement, aucun copropriétaire ne peut porter atteinte aux droits des autres copropriétaires; sur ce point, il conviendrait dans l’affirmative de veiller à ce que la tranquillité des résidents ne soit pas troublée par des bruits ou odeurs provenant du local'.

Cet avertissement, qui exclut sans équivoque et sans restriction que l’activité développée trouble la tranquilité des résidents, rend inopérant le grief des consorts [Z] selon lequel 'aucune étude d’impact s’agissant des nuisances sonores résultant de l’installation d’un tel commerce n’a de plus été effectuée.'

Puis il ressort des explications des parties que des travaux ont eu lieu préalablement à l’ouverture du restaurant, de sorte que ce n’est qu’à la date du 20 novembre 2013 que les consorts [Z] ont adressé un courrier au syndic relatif aux consommations d’eau induites par la nouvelle activité commerciale, aux désagréments liés à l’entreposage de poubelles, et à la mise en peinture des parties communes par le nouveau locataire. Par ce courrier, il était demandé au syndic, 'surtout de rappeler aux propriétaires du restaurant Co & Co qu’ils ne sont propriétaires que du rez-de-chaussée et que la vie en copropriété exige le respect de certaines règles élémentaires afin que chacun puisse jouir de façon paisible de sa propriété, en bonne intelligence.'

La société Foncia justifie que l’ancien syndic, en la personne de la société Grégoire et [O], a agi peu après en adressant à la SCI Picaro un courrier daté du 24 décembre 2013, en réponse à des plaintes soutenues par différents copropriétaires, par lequel elle lui demandait de préserver la tranquilité des lieux en s’assurant que la porte de la cuisine du restaurant demeurait fermée et en veillant à ce que les employés ne claquent pas les portes. Par ce courrier, le syndic précisait que la question des sacs poubelles était en passe d’être résolue après qu’il s’était déplacé sur place le jour même.

Ces différentes diligences du syndic, aux fins de résoudre les difficultés signalées à cette époque fin 2013, apparaissent pertinentes et suffisantes.

Les consorts [Z] justifient ensuite d’une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception de leur avocat datée du 19 juin 2014, faisant état de diverses nuisances notamment olfactives et sonores générées par l’activité du restaurant et indiquant au syndic que l’installation d’un restaurant n’était pas autorisée par le règlement de copropriété sans l’avis du syndicat des copropriétaires, de sorte que ses clients envisageaient de rechercher sa responsabilité et d’agir à l’encontre du restaurateur.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception en réponse datée du 23 juin 2014, la société Grégoire et Vermsée indiquait, s’agissant des nuisances objets du présent litige, que lors de ses visites, ses services n’avaient jamais eu l’occasion de les constater, tout en admettant se déplacer 'aux heures de bureau qui ne sont pas en corrélation avec celles du restaurant.' Elle ajoutait qu’il convenait que les troubles énoncés soient 'constatés', soulignant un contexte de 'mauvaises relations’ entre le gérant de la SCI Picaro et M. [S].

Ce courrier atteste d’une bonne connaissance de la copropriété et de ses occupants par le syndic, et de la pertinence du conseil dispensé, s’agissant de faire constater les nuisances qui se produisaient en-dehors de ses heures de travail ('les heures de bureau') par voie de constat d’huissier.

La cour relève que seuls des claquements de portes, des odeurs désagréables et des fumées de cigarettes constituaient les nuisances sonores et olfactives dénoncées par le conseil des consorts [Z] dans le courrier du 23 juin 2024, à l’exclusion de bruits générés par la musique ou les conversations et bruits émis par les clients. Il n’était plus fait mention de l’entreposage des poubelles du restaurant.

Le syndic n’était donc pas informé des éléments qui ressortent de la déclaration de main-courante du 26 juillet 2014, selon lesquels des nuisances qualifiées d''insupportables la nuit’ empêchaient les plaignantes de dormir, non plus que de la pétition concernant les nuisances provoquées par l’installation du restaurant Co & Co, selon laquelle en juillet 2014, un bruit excessif était généré par l’établissement au-delà de minuit, ou enfin de la pétition distincte selon laquelle, plusieurs occupants de l’immeuble en copropriété se plaignaient toujours de l’entreposage des poubelles du restaurant dans la cour commune de l’immeuble.

Et pour cause, puisque le conseil des consorts [Z], 'saisi par un certain nombre de riverains de la [Adresse 9] à [Localité 10]' selon ses termes, a adressé un courrier en date du 18 août 2014 au maire de la commune, selon lequel 'l’ensemble des riverains souffrent des nuisances résultant de l’activité de restauration, ou à tout le moins des conditions dans lesquelles est exercée cette activité, depuis peu sur la voie publique avec votre autorisation. [souligné par la cour]'. Il était en conséquence demandé au maire de ne pas renouveler ladite autorisation.

C’est bien cette installation autorisée d’une terrasse en extérieur, à l’été 2014, qui a manifestement conduit à une première aggravation des troubles sonores auparavant constitués, pour l’essentiel, par des claquements de portes.

Il n’est pas justifié de nouvelles démarches des copropriétaires de l’immeuble relatives aux nuisances imputables aux locataires de la SCI Picaro, auprès du syndic.

Leur démarche auprès de la mairie s’étant soldée par une réponse courtoise faisant état d’une absence de difficultés constatées liées à l’exploitation de la terrasse, les consorts [Z] ont ensuite fait assigner, le 3 février 2015, la SCI Picaro et le syndic de copropriété devant le tribunal de grande instance de Valenciennes afin de voir, essentiellement, juger que l’installation du fonds de commerce litigieux n’était pas conforme au règlement et aux règles de vie de la copropriété, cesser l’activité installée, et indemniser leurs préjudices.

Dans le cadre de cette instance, ils n’ont pas sollicité d’attestations destinées à être produites en justice avant 2016, et n’ont pas fait opérer de constats par voie d’huissier de justice avant 2017, nonobstant l’invitation du syndic dès son courrier du 23 juin 2014 selon lequel il convenait que les troubles énoncés soient 'constatés'.

Dans ces circonstances où il n’est pas établi que le syndic était sollicité, et où l’existence même de l’infraction au règlement de copropriété et des troubles dénoncés par les consorts [Z] faisaient l’objet d’un débat judiciaire dans le cadre duquel ils étaient démentis par la SCI Picaro, il ne peut être considéré que le syndic est demeuré inactif en ne prenant 'aucune disposition pour faire constater la réalité ou non de ces désordres'.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [Z] de leur action en responsabilité exercée à l’encontre du syndic.

Sur les demandes indemnitaires des consorts [Z]

En l’absence de débat sur ce point, la cour ne peut que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les demandeurs recevables en leur demande de dommages-intérêts.

Les consorts [Z] dénoncent l’ampleur des nuisances motivant leur action pour troubles anormaux de voisinage au soutien de leurs différentes demandes indemnitaires.

Ils font plus particulièrement état, s’agissant de M. et Mme [Z], de la nécessité pour échapper aux nuisances sonores, de déménager successivement, dans un logement qu’ils ont loué, puis dans un appartement qui leur procurait un revenu locatif, alors même qu’ils étaient dans l’impossibilité de louer leur appartement situé au 1er étage de l’immeuble en copropriété pour lequel ils s’acquittaient du remboursement d’un prêt immobilier.

Ils précisent que Mme [S] a fini par exercer son métier d’avocate au sein de l’immeuble en copropriété de manière à limiter les coûts induits par la situation, mais qu’ils tentent depuis, vainement, de vendre ce bien trop grand pour son usage de bureau (160 m²).

Ils sollicitent le paiement des sommes suivantes :

— la somme de 43 000 euros au titre du préjudice lié à la location du logement de subsitution moyennant un loyer mensuel de 900 euros ;

— la somme de 50 000 euros 'au titre des préjudices matériels et moraux confondus'.

S’agissant de Mme [H], elle fait état de ses vaines tentatives, depuis des années, pour vendre son bien immobilier, situé au 2ème étage du même immeuble.

Tous soulignent que nonobstant leur action en justice, la société Picaro n’a pas hésité à donner à bail une nouvelle fois son local, en cours de procédure, à l’usage de bar à bières ouvert la nuit.

La SCI Picaro met en avant l’absence de préjudice établi.

En particulier, elle impute aux appelants leurs difficultés alléguées à vendre leurs apparements.

Elle ajoute qu’il n’est pas établi que le déménagement de M. et Mme [Z] ne résulte pas d’un choix personnel, soulignant en particulier qu’ils ont mis en location leur appartement à usage professionnel pour l’exercice de leur profession d’avocate par Me [S] et Me [C].

Elle conclut que les appelants n’ont pas fait preuve d’une grande diligence dans la poursuite de l’instance et que les éventuelles gênes n’ont pu être qu’occasionnelles compte tenu des changements fréquents d’activité et d’exploitants occasionnant des périodes de fermeture, de la liquidation judiciaire de la société Bierspot et des périodes de confinement.

La société Foncia conteste que des demandes indemnitaires en réparation du trouble anormal de voisinage allégué puissent être dirigées à son encontre alors qu’elle n’est pas voisine des appelants.

Sur ce,

La cour n’ayant pas retenu de faute de la société Foncia sur le fondement des articles 1383 ancien, 1241 nouveau du code civil et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il convient d’emblée de débouter les consorts [Z] de leurs demandes de réparation de leurs préjudices dirigées à son encontre.

En conséquence, les demandes de dommages-intérêts présentées par les appelants seront examinées exclusivement en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCI Picaro.

La cour a relevé qu’il était suffisamment établi qu’entre le 17 novembre 2013 et le 9 novembre 2018, soit une période de cinq ans, la SCI Picaro avait laissé ses locataires commerciaux successifs apporter différents troubles excessifs, diurnes et nocturnes, à la tranquilité des consorts [Z].

Au-delà de la fin de l’année 2018, aucune pièce ne vient caractériser la persistance de ces troubles.

o Sur la demande de remboursement des loyers

M. et Mme [Z] justifient avoir signé un contrat de location le 23 février 2015 portant sur un logement constitué de trois chambres située à proximité de [Localité 10], au prix de 900 euros par mois.

Le contexte dans lequel est intervenu cette location d’un logement destiné par sa composition à abriter une famille, quelques mois seulement après les premiers évènements de troubles anormaux de voisinage induits par le bruit nocturne remontant de la terrasse du restaurant du rez-de-chaussée à compter de l’été 2014, et au moment où les consorts [Z] avaient décidé d’agir en justice devant le tribunal de grande instance de Valenciennes, établit suffisamment, contrairement à ce qu’ont estimé les premiers juges, que ladite location était destinée à procurer un logement de substitution aux époux [S].

Il sera relevé à cet égard que si les premiers juges ont estimé que 'Monsieur [W] [S] et Madame [Y] [L] épouse [S] échouent à apporter la preuve que la signature du contrat de location susvisé ne résulte pas d’un choix personnel permettant à la seconde d’exercer son activité professionnelle dans l’appartement situé au sein de l’immeuble litigieux', ils avaient pourtant constaté que Mme [Y] [L] épouse [S] n’exerçait son activité d’avocate que depuis le 25 novembre 2016, de sorte qu’entre le 23 février 2015 et le 25 novembre 2016, la signature d’un contrat de location ne pouvait avoir pour objectif de libérer l’appartement de [Localité 10] à des fins professionnelles.

Le lien entre le préjudice résultant du trouble dans la jouissance de l’appartement en copropriété et la location d’un autre logement est donc suffisamment établi.

Puis, M. et Mme [Z] indiquent avoir par la suite occupé un bien appartenant à une SCI dont ils sont associés, auparavant donné à bail, perdant ainsi les fruits de cette location. Les éléments qu’ils produisent aux débats ne permettent cependant pas d’établir ces faits, ou leur chronologie. Elles ne permettent pas non plus de déterminer à quelle date Mme [S] a commencé à exercer son métier d’avocate dans l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 10].

Il appartient pourtant aux appelants d’établir la réalité et l’étendue de leur préjudice.

En l’état, il est certain que le trouble subi dans la jouissance de leur appartement les a contraints à louer un autre logement entre le 23 février 2015 et le 25 novembre 2016. A compter de cette dernière date, Mme [S] ayant prêté serment, est susceptible d’y avoir exercer l’activité d’avocate qu’elle y avait domiciliée selon le tableau de l’ordre des avocats au barreau de Valenciennes de 2020 produit aux débats par la société Picaro.

Dès lors, à compter du 26 novembre 2016, la poursuite de la location du logement par la famille était en tout ou partie induite par l’occupation de l’appartement de [Localité 10] à des fins professionnelles, de sorte que le trouble de jouissance dans les conditions d’occupation de cet appartement en tant que domicile familial n’est plus démontré.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et Mme [S] de leur demande de remboursement des loyers payés pour la location de l’appartement sis [Adresse 4] à Aulnoy-les-Valenciennes, et de condamner la SCI Picaro à payer à M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S], ensemble, la somme de 18 900 euros correspondant à 21 mois de loyers payés pour la location de l’appartement sis [Adresse 4] à Aulnoy-les-Valenciennes, du 23 février 2015 au 25 novembre 2016, en réparation de leur trouble de jouissance de leur appartement sis [Adresse 5] à Valenciennes.

M. Et Mme [Z] sont déboutés du surplus de leur demande de ce chef.

o Sur les demandes des consorts [Z] de réparation de leur préjudice matériel et moral

Les époux [Z] produisent aux débats deux courriels et un courrier d’acquéreurs potentiels de leurs appartements datés de juin 2014, ce qui coïncide avec l’autorisation d’ouverture de la terrasse donnée par la mairie à la société Co & Co.

Les deux courriels font exclusivement état, comme motif de désintérêt pour l’achat de l’appartement, de la présence d’un restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble, ce qui, en soi, n’est pas constitutif dune violation du règlement de copropriété ou d’un trouble anormal de voisinage.

Le courrier de M. [V] [M], en lien avec une 'reconnaissance d’indications et de visite’ de l’appartement de Mme [H] qu’il a cosignée avec un agent immobilier, décrit en revanche de manière précise les nuisances qu’il a constatées, liées à l’utilisation des parties communes par le personnel du restaurant, les claquements de portes, les bruits et les odeurs de cuisine montant dans les étages.

Ce courrier ne répondant pas au formalisme imposé d’une attestation destinée à être produite en justice, ne vaut que commencement de preuve des faits relatés. Pour autant, il résulte de ces deux courriels et de ce courrier, ensemble, étayés par les constats de la cour relatifs aux troubles affectant la copropriété de manière visible, le jour (essentiellement des bruits de claquements de portes, des odeurs nauséabondes et un encombrement des parties communes), que les consorts [Z] ont effectivement tenté de mettre en vente leurs appartements en juin 2014, et qu’une vente au prix du marché n’était alors pas concevable du fait des troubles imputables au locataire de la SCI Picaro.

Par ailleurs, quelle que soit l’appréciation portée par la SCI Picaro sur les mérites du prix de vente de leurs appartements affiché par les consorts [Z], les acquéreurs potentientiels n’en font pas état pour décliner l’offre de vente, de sorte que sur ce terrain, le débat est dénué de pertinence.

Mme [T] [H] n’a jamais pu vendre son appartement qu’elle a occupé sur toute la période retenue par la cour, ce qui lui a nécessairement causé un préjudice moral.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a, en son principe, condamné la SCI Picaro à indemniser Mme [T] [H] de son préjudice, et de l’infirmer sur le montant octroyé en condamnant la SCI Picaro à lui payer la somme de 16 800 euros en réparation de son trouble de jouissance.

En prenant à bail un autre logement, les époux [Z], pour leur part, ont échappé aux troubles diurnes et nocturnes subis à compter de mars 2015.

En revanche, ils n’ont pu vendre leur appartement, auquel correspond un prêt immobilier à leur nom, compte tenu des troubles diurnes constatés par les visiteurs. Si ce bien est utilisé par Mme [S] depuis novembre 2016 à usage de bureau, ils font valoir à juste titre qu’un appartement de 160 m² est d’une surface trop importante pour l’activité professionnelle de deux jeunes avocates. Ils subissent donc bien un préjudice tant moral que matériel de ce chef.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a, en son principe, condamné la SCI Picaro à indemniser les époux [Z] de leur préjudice, et de l’infirmer sur le montant octroyé, en condamnant la SCI Picaro à leur payer, ensemble, la somme de 4 200 euros correspondant à leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI Picaro formule une demande de dommages-intérêts compte tenu du caractère abusif qu’elle prête à l’action engagée à son encontre.

Sur ce,

La reconnaissance de la responsabilité de la SCI Picaro dans les troubles subis pas les appelants et les dommages-intérêts octroyés établissent le bien-fondé de leur action.

Il y a lieu de débouter la SCI Picaro de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Picaro, qui succombe, aux dépens de l’instance, y ajoutant, sa condamnation au paiement des dépens de l’instance d’appel.

L’équité commande, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de confirmer le jugement déféré s’agissant des frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés en première instance, en ce qu’il a condamné la SCI Picaro à payer à M. et Mme [S] la somme globale de 2 500 euros, à Mme [H], la somme de 2 500 euros, et à la société Foncia Hauts-de-France, la somme de 1 500 euros, et de débouter les consorts [Z] du surplus de leur demande et la SCI Picaro de sa propre demande de ce chef.

Il y a enfin lieu, sur le même fondement, de condamner la SCI Picaro à payer à M. et Mme [S] la somme globale de 3 500 euros, à Mme [H], la somme de 3 500 euros, et à la société Foncia Hauts-de-France, la somme de 1 500 euros, à titre d’indemnité au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés dans le cadre de l’instance d’appel, et de les débouter du surplus de leur demande

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Statuant dans les limites de la dévolution,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— déclaré M. et Mme [S] et Mme [H] recevables mais mal fondés en leur demande principale de cessation de l’activité du fonds de commerce de restauration exploitée dans les locaux de la SCI Picaro et leur demande subsidiaire d’injonction aux fins de travaux et les en a déboutés,

— débouté M. et Mme [S] de leur demande de remboursement des loyers payés pour la location de l’appartement sis [Adresse 4] à [Localité 7],

— condamné la SCI Picaro à payer M. et Mme [S], ensemble, la somme de 13 000 euros, et à Mme [H], la somme de 10 000 euros, à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de leurs préjudices,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déclare M. [W] [S], Mme [Y] [L] épouse [S] et Mme [T] [H] irrecevables en leur demande principale de cessation de l’activité du fonds de commerce de restauration exploitée dans les locaux de la SCI Picaro et en leur demande subsidiaire d’injonction aux fins de travaux,

Déclare M. [W] [S], Mme [Y] [L] épouse [S] et Mme [T] [H] irrecevables en leur demande aux fins de voir condamner la SCI Picaro à prendre toutes dispositions pour mettre immédiatement un terme à l’activité de son locataire ;

Condamne la SCI Picaro à payer à M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S], ensemble, la somme de 18 900 euro au titre des loyers payés pour la location de l’appartement sis [Adresse 4] ;

Condamne la SCI Picaro à payer :

— à M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S], ensemble, la somme de 4 200 euros,

— à Mme [T] [H], la somme de 16 800 euros,

à titre de dommages-intérêts, en indemnisation de leurs préjudices ;

Condamne la société Picaro aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne la SCI Picaro à payer à M. [W] [S] et Mme [Y] [L] épouse [S] la somme globale de 3 500 euros, à Mme [T] [H], la somme de 3 500 euros, et à la société Foncia Hauts-de-France, la somme de 1 500 euros, à titre d’indemnité au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés dans le cadre de l’instance d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Déboute la SCI Picaro de sa demande au titre de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE