ARRET

N°

[E]

[Z] épouse [E]

C/

[K]

[V]

DB/DK/CR/ML

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT SEPT MARS

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03007 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I2CM

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [G] [E]

né le 15 Août 1962 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [A] [Z] épouse [E]

née le 03 Janvier 1966 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentés par M^e Charlotte DUFORESTEL substituant M^e Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

Monsieur [H] [K]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 7]

Madame [T] [V]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Brayan HUBERT substituant M^e Frédéric DASSE, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 28 novembre 2024 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Diénéba KONÉ, greffière.

Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 27 mars 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Charlotte RODRIGUES, greffière.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2018, M. [H] [K] et Mme [T] [V] ont promis de vendre à M. [G] [E] et à Mme [A] [Z] épouse [E] une maison et ses dépendances situées [Adresse 9] (80) pour le prix de 188 000 euros sous différentes conditions suspensives et notamment celle de l’obtention par les acquéreurs d’un prêt de 172 900 euros avant le 15 septembre 2018, la réitération de la vente par acte authentique étant fixée au 21 décembre suivant.

Aux termes d’un avenant sous seing privé en date du 10 janvier 2019, les parties ont convenu de reporter le terme du délai pour l’obtention du prêt au 30 janvier suivant et de reporter la réitération de la vente au 28 février 2019.

Compte-tenu d’un litige relatif à un empiétement d’un bâtiment opposant les vendeurs à une voisine, leur notaire, Me [O] [I], a adressé le 21 novembre 2019 aux époux [E] un projet d’acte de vente faisant état de la construction par le vendeur en juillet 2019, sans déclaration préalable, d’un mur construit sans semelle sur la parcelle AH n° [Cadastre 8] en limite de la propriété voisine AH n° [Cadastre 4] mais à l’intérieur du bâtiment litigieux qui empiéterait lui-même sur le fond voisin. Cette clause prévoyait le paiement par les vendeurs d’une indemnité de 2 000 euros en contrepartie des risques d’une éventuelle procédure.

En outre, les réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone, d’internet de chauffage central du bien faisant l’objet de la promesse de vente auraient été enfouis sous le même fond voisin.

Par une lettre recommandée avec avis de réception en date du 24 juin 2020, le conseil des consorts [U] a notifié aux époux [E] que ses clients reprenaient leur liberté, le compromis de vente étant « devenu sans objet et sans effet '' depuis le 28 février 2019.

Par un acte d’huissier en date du 28 juin 2022, les époux [E] ont assigné les consorts [U] afin de voir juger parfaite la vente de l’immeuble objet du compromis de vente du 27 juin 2018.

Les époux [E] ont demandé en première instance :

— De dire que la vente est parfaite ;

— De condamner in solidum les consorts [U] à leur restituer la somme de 50 000 euros sur le prix de vente initialement convenu du 188 000 euros ;

Subsidiairement,

— De désigner, aux frais des défendeurs, un expert afin notamment de vérifier si le mur intérieur de la dépendance édifiée en limite de propriété a été construit conformément aux règles de l’art et d’effectuer toutes constatations sur l’emplacement et l’enfouissement des réseaux, et d’évaluer le montant de la restitution à intervenir sur le prix de vente en raison de la diminution de la surface et du coût des travaux à entreprendre ;

— de condamner les consorts [U] à réitérer la vente par acte authentique devant notaire dans le délai de 15 jours à compter du prononcé du jugement et à délivrer le bien en leur remettant les clefs et tous autres titres et accessoires requis ;

— de dire qu’à défaut de réitération dans le délai requis le jugement à intervenir vaudra vente entre les parties ;

— de condamner in solidum les consorts [U] à leur payer I’indemnité contractuelle forfaitaire de 10 000 euros ;

— de condamner in solidum les consorts [U] à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts ;

— de condamner in solidum les consorts [U] à leur payer la somme de 637,81euros au titre de la taxe foncière 2019 et les sommes exposées par eux pour assurer le bien acquis ;

— de condamner in solidum les consorts [U] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Les consorts [K] [V] ont conclu en première instance au débouté de toutes les demandes des époux [Y].

Ils répliquaient que le compromis de vente était devenu caduc faute par les demandeurs d’avoir justifié par lettre recommandée avec avis de réception adressé à l’agent immobilier de l’obtention du prêt dans le délai contractuellement prévu et ce malgré les demandes de justification qui leur ont été adressées par leur conseil les 26 juin 2020, les 26 avril et 7 juin 2021 et le 28 février 2022.

Par jugement du 7 juin 2023, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— Débouté les époux [E] de leur demande tendant à faire juger parfaite la vente,

— Les a déboutés de leur demande tendant à faire condamner les consorts [U] à régulariser l’acte authentique de vente et leur remettre les clefs de l’immeuble et tous les titres et autres accessoires requis,

— Les a déboutés de leur demande en paiement de la clause pénale contractuelle,

— Les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 637,81 euros au titre de la taxe foncière 2019 et des sommes exposées par eux pour assurer le bien acquis,

— Déclaré irrecevable la demande des époux [E] en paiement de la somme de 50 000 euros,

— Condamné les époux [E] aux dépens,

— Condamné in solidum les époux [E] [Z] à payer aux consorts [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté leur demande fondée sur le même texte.

Par déclaration du 4 juillet 2023, les époux [E] ont interjeté appel de cette décision.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 22 mais 2024 par lesquelles les époux [E] demande à la cour de :

Annuler le jugement entrepris ;

À défaut,

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Dire qu’est parfaite la vente suivant compromis de vente sous seing privé en date du 27 juin 2018 ;

Condamner les consorts [U] in solidum à leur restituer la somme de 50 000 euros sur le prix de la vente initialement fixé à 188 000 euros ;

Dire que cette somme se compensera avec toutes sommes étant dues, le cas échéant, par eux ;

Subsidiairement,

Désigner tel expert avec pour mission de se rendre sur les lieux [Adresse 10], les visiter, les inspecter et notamment la dépendance située sur la limite de propriété d’avec Mme [L] (parcelle A82), convoquer les parties et se faire communiquer tous documents intéressant la configuration des lieux et les constructions, ainsi que la présente assignation et les pièces communiquées au regard desquelles effectuer toutes observations sur l’emplacement des constructions, décrire en particulier le mur intérieur, donner son avis sur le respect des règles de l’art, effectuer toutes constatations sur l’emplacement et l’enfouissement des réseaux, évaluer le montant de la restitution à intervenir sur le prix de la vente en raison notamment de la diminution de surface, du coût des travaux à entreprendre pour la mise en conformité des constructions et des lieux ainsi que pour la récupération des réseaux dans l’emprise régulière de la propriété objet de la vente et la réparation des raccordements, désigner les consorts [U] pour effectuer la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à tout le moins une portion de cette consignation ;

Dire que l’expert devra rendre son rapport au plus tard dans les six mois de la consignation de la provision ;

Condamner les consorts [U] à réitérer la vente par acte authentique devant Me [O] [I], notaire, demeurant [Adresse 3] dans un délai de quinze jours à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir et à leur délivrer le bien en leur en remettant les clés et tous autres titres et accessoires requis ;

Dire qu’à défaut de réitération par acte authentique dans le délai précité, l’arrêt à intervenir vaudra vente et sera publié au service de la publicité foncière compétent à leur diligence ;

Condamner en tout état de cause les consorts [U] in solidum à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente ;

Dire que cette somme se compensera avec toutes sommes dues, le cas échéant, par eux ;

Condamner en tout état de cause les consorts [U] in solidum à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommage et intérêts ;

Dire que cette somme se compensera avec toutes sommes dues, le cas échéant, par eux aux intimés ;

Condamner en tout état de cause les consorts [U] in solidum à leur payer la somme de 637,81 euros au titre de la taxe foncière 2019 ainsi que les sommes exposées par les acquéreurs depuis 2019 pour l’assurance du bien acquis ;

Débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner en tout état de cause les consorts [U] in solidum à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent :

— que la juridiction du premier degré a soulevé d’office et finalement retenu et statué sur le fondement de l’inexistence d’une vente au mépris des termes du litige pourtant fixés par les conclusions respectives des parties, violant ainsi l’article 4 du code de procédure civile et sans susciter les observations des parties sur ce moyen relevé d’office, violant ainsi de surcroît l’article 16,

— qu’à aucun moment ni aucun endroit dans la décision déférée, en particulier pas au titre du rappel de moyens et écritures des parties, le tribunal ne relève que les défendeurs auraient contesté l’existence d’une vente parfaite puisque ceux-ci n’en invoquaient que la caducité,

— que le jugement entrepris se fonde sur le moyen nouveau de l’absence d’accord sur la chose et sur le prix, en dénaturation flagrante des termes clairs et précis du compromis de vente du 27 juin 2018 selon lesquels « les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix »,

— qu’ils ont reçu une offre de prêt du Crédit Agricole de Brie Picardie datée du 1er février 2019 ayant pour objet l’acquisition de la propriété de [Localité 13] d’un montant de 120 000 euros sur 15 ans au taux de 1,9%, leur apport personnel étant augmenté à hauteur de 84 250 euros, que cette offre a été acceptée par eux le 18 février 2019, soit après expiration du délai légal de réflexion,

— que le compromis de vente du 27 juin 2018 stipule expressément que « les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix » et que la vente est donc parfaite,

— que la vente est seulement conclue sous la condition suspensive d’obtention, par les acquéreurs,

d’un financement bancaire qui a été obtenu et justifié dès février 2019,

— que la caducité n’est encourue que du fait de la non-obtention du financement et aucunement du fait d’une absence de justification dans un quelconque délai ni dans une quelconque forme,

— que dès lors que la vente est parfaite, ils sont en droit de demander la mise en 'uvre des garanties d’éviction des vices cachés,

— qu’ils subissent une éviction et un vice caché,

— que le compromis de vente stipule que « dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 10 000 euros », que cette clause pénale liquide seulement le préjudice causé par le refus de signer l’acte authentique de vente et le retard causé.

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 21 mars 2024 par lesquelles M. [H] [K] et Mme [T] [V] demandent à la cour de :

Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

Réparer l’omission de statuer donc est affecté le jugement dont appel en ce qu’il n’a pas statué sur leur demande tendant au prononcé de la caducité du compromis de vente signé le 27 juin 2018 entre les parties et de ses accessoires ;

Prononcer la caducité du compromis de vente du 27 juin 2017 signé entre les parties et de tous ses accessoires, par défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt dans le terme contractuellement fixé,

Débouter les époux [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

Déboute les époux [E] de leur demande tendant à faire juger parfaite la vente ;

Les déboute de leur demande tendant à les faire condamner à régulariser l’acte authentique de vente et à leur remettre les clefs de l’immeuble et tous les titres et autres accessoires requis ;

Les déboute de leur demande en paiement de la clause pénale contractuelle ;

Les déboute de leur demande en paiement de la somme de 637,81 euros au titre de la taxe foncière 2019 et les sommes exposées par eux pour assurer le bien acquis ;

Déclare irrecevable la demande des époux [E] en paiement de la somme de 50 000 euros ;

Rejette leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum aux dépens et à 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire,

Prononcer la résolution du compromis de vente du 27 juin 2017 signé entre les parties et de tous ses accessoires, pour défaut de réitération dans le délai contractuellement fixé par les parties, aux torts exclusifs des époux [E] ; Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

À titre infiniment subsidiaire,

Débouter les époux [E] de leurs demandes indemnitaires, faute pour eux, en méconnaissance de l’article 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve des préjudices allégués ;

Déclarer irrecevable l’application de la clause pénale insérée au compromis de vente du 27 juin 2018 faute de mise en demeure préalable ou, de manière encore plus subsidiaire, réduire a un euro symbolique la clause pénale fixée audit compromis ;

Débouter les époux [E] de leur demande d’expertise judiciaire ; ou, de manière encore plus subsidiaire, mettre a la charge des consorts [E] le montant de la consignation à valoir sur les frais de l’expertise en leur qualité de demandeur ;

Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

En tout état de cause,

Condamner les époux [E] à leur payer la somme de 9 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [E] aux entiers dépens de première instance comme d’appel.

Ils exposent :

— que l’avenant au compromis de vente signé le 10 janvier 2019 précisait que la durée de la condition suspensive liée à l’obtention de l’accord de financement était portée au 30 janvier 2019, au lieu du 15 septembre 2018,

— que le compromis de vente signé entre les parties prévoit notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt et stipule que « la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt dans le délai convenu »,

— qu’à la date du 30 janvier 2019, les époux [E] n’avaient toujours pas justifié de l’obtention de l’accord de financement,

— que les appelants ne contestent d’ailleurs pas avoir obtenu un financement bancaire au-delà du délai contractuellement fixé, soit en février 2019,

— que faute pour les époux [E] de justifier d’avoir obtenu avant le 30 janvier 2019 une offre de prêt conforme aux stipulations du compromis et d’en justifier par lettre recommandée dans un délai de 48 heures, le compromis de vente était purement et simplement caduc à cette date,

— que si la condition ne s’est pas réalisée à la survenance du terme contractuel, alors la condition est automatiquement défaillie, la caducité naturellement acquise et le bénéficiaire de la condition suspensive ne peut dès lors plus y renoncer.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La clôture a été prononcée le 2 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater », « juger » « dire » et « dire et juger » :

Par application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.

Sur la demande d’annulation du jugement entrepris :

Selon les articles 4 et 16 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, la juridiction du premier degré a soulevé d’office le moyen de l’inexistence de la vente à raison de l’absence d’accord sur la chose et sur le prix et ce sans susciter les observations des parties sur ce moyen alors qu’en première instance les demandeurs sollicitaient une réduction de prix tandis que les défendeurs invoquaient non pas l’absence de vente mais la caducité du compromis de vente.

La violation par la juridiction du premier degré des articles 4 et 16 du code de procédure civile entraînera donc le prononcé de l’annulation de la décision entreprise.

Sur la caducité du compromis de vente :

Il résulte des articles 1304 et 1304-6 du code civil que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, que la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Par ailleurs, selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 27 juin 2018, M. [H] [K] et Mme [T] [V] ont promis de vendre aux époux [E] une maison et ses dépendances situées à [Localité 11] (80) sous différentes conditions suspensives et notamment celle de l’obtention par les bénéficiaires de la promesse d’un prêt de 172 900 euros avant le 15 septembre 2018, la réitération de la vente par acte authentique étant fixée au 21 décembre suivant.

Par courrier du 27 octobre 2018, l’agent immobilier en charge de la vente a enjoint aux époux [E] de justifier de l’obtention de ce prêt.

Le 10 janvier 2019, les parties ont finalement convenu par avenant de reporter le terme du délai pour l’obtention du prêt au 30 janvier suivant et de reporter la réitération de la vente au 28 février 2019.

La promesse de vente stipule en son article 1.1 que les acquéreurs s’obligent à justifier dans le délai de 48 h ouvrables à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt en avisant le rédacteur du compromis par lettre recommandée avec accusé de réception, qui en informera à son tour le vendeur. Elle stipule par ailleurs en son article 1.2 que la vente sera caduque du fait de la non-obtention du prêt dans le délai convenu et en son § III que chacune des parties reprendra alors l’entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.

Les appelants ont reçu le 4 janvier 2019 une offre de prêt du Crédit Agricole de Brie Picardie datée du 1er février 2019 d’un montant de 120 000 euros sur 15 ans au taux de 1,9 %, acceptée par eux le 18 février 2019 (pièces n° 3 et n° 4).

Ce faisant, ils n’ont pas obtenu le prêt avant le 30 janvier 2019.

Le contrat étant la loi des parties, chacune des parties à l’acte est fondée à se prévaloir de la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

Dès lors et en application des stipulations de la convention convenue entre les parties, la vente est caduque, il n’y a pas lieu de la réitérer et toujours en application des stipulations de la convention convenue entre les parties aucune indemnité ne peut être réclamée aux promettants, les époux [E] ne justifiant au demeurant pas d’un préjudice étranger à la vente projetée.

Les époux [E] seront donc déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

M. [G] [E] et Mme [A] [Z] épouse [E] qui succombent seront condamnés aux dépens de la première instance et de l’appel.

L’équité commande de condamner M. [G] [E] et Mme [A] [Z] épouse [E] à payer à M. [H] [K] et à Mme [T] [V] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, réputé contradictoire ou de défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Annule la décision entreprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [G] [E] et Mme [A] [Z] épouse [E] de l’ensemble de leurs prétentions,

Constate la caducité de la promesse de vente sous seing privé datée du 27 juin 2018 conclue entre M. [H] [K] et Mme [T] [V] d’une part et M. [G] [E] et Mme [A] [Z] épouse [E] d’autre part,

Condamne M. [G] [E] et Mme [A] [Z] épouse [E] aux dépens de première instance et de l’appel,

Condamne M. [G] [E] et Mme [A] [Z] épouse [E] à payer à M. [H] [K] et à Mme [T] [V] la somme de 3 000 euros en indemnisation des frais irrépétibles exposés par ces derniers en première instance et en appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE