ARRET

N°

[Y] épouse [T]

C/

S.C.I. B.B. RENAULT

AB/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUATORZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01560 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JBPB

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU DEUX AOUT DEUX MILLE VINGT ET UN

PARTIES EN CAUSE :

Madame [J] [Y] épouse [T]

née le 07 Mars 1953 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Bénédicte CHATELAIN, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE

APPELANTE

ET

S.C.I. B.B. RENAULT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e Pascale RONDEL de la SAS FORTIUM CONSEIL, avocat au barreau de DIEPPE

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 22 octobre 2024, l’affaire est venue devant M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente et M^me Anne BEAUVAIS, conseillère, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. La Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Anne BEAUVAIS, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 14 janvier 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, et M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant compromis de vente notarié en date du 27 juin 2016, [A] [S] épouse [Y] a accepté de vendre à la SCI B.B. Renault 'un hangar, situé à Abancourt (60 220), ossature bois, couvert en tôles acier (mauvais état) avec terrain autour et chemin d’accès, le tout d’une surface approximative comprise entre 2 700 m² et 2 800 m² à prendre dans une parcelle de plus grande importance, cadastrée de la manière suivante : Section D n°[Cadastre 5], [Adresse 14], d’une contenance totale de 06 ha 85 a 91 ca ', le tout, au prix de 25 000 euros.

Les frais de la division à intervenir étaient à la charge de la venderesse tandis que les frais de clôture à édifier pour séparer l’immeuble vendu de celui restant appartenir à la venderesse étaient à la charge de l’acquéreur.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 27 décembre 2016 par Maître [W] [I], notaire à [Localité 12], l’ensemble étant cadastré après division de la manière suivante :

— section D n°[Cadastre 6], [Adresse 14], d’une contenance de 04 ares 77 centiares,

— section D n°[Cadastre 7], [Adresse 14], d’une contenance de 20 ares 70 centiares,

soit une contenance totale de 25 ares 70 centiares.

Une servitude de passage réelle et perpétuelle était consentie au profit du fonds cadastré section D n°[Cadastre 8], '[Adresse 14]', restant appartenir à la venderesse, et consistant en une terre agricole.

L’acquéreur s’engageait en outre dans une convention distincte du même jour, passée par-devant notaire, à laisser à la venderesse et à son petit-fils, M. [B] [T], le libre-accès à la travée du hangar la plus proche de la maison restant lui appartenir, à titre gratuit, jusqu’au départ de M. [T].

Le 1er juin 2017, le juge des tutelles du tribunal de grande instance de Beauvais a placé [A] [S] épouse [Y] sous curatelle renforcée pour une durée de soixante mois.

Cette dernière est décédée le 7 novembre 2018, laissant pour seule héritière sa fille, Mme [J] [Y] épouse [T].

Mme [Y] épouse [T] a saisi le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de voir prononcer la nulllité de la vente sus-mentionnée pour insanité d’esprit de la venderesse. Dans ses conclusions ultérieures, elle a également motivé sa demande par le vil prix de la vente, s’agissant d’un terrain constructible.

Par jugement en date du 2 août 2021, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

Dit n’y avoir lieu à annuler la vente du 27 décembre 2016 conclue entre [A] [Y] et la SCI B.B. Renault pour insanité d’esprit de la venderesse, pour vil prix et pour lésion de plus de 7/12ème du prix de vente,

Dit en conséquence valable la vente du 27 décembre 2016 ;

Condamné Mme [J] [Y] épouse [T] aux dépens dont distraction au profit de la SCP Jallu Baclet ;

Condamné Mme [Y] épouse [T] à payer à la SCI B.B. Renault la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande de Mme [Y] épouse [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Appel dudit jugement a été formé par Mme [J] [Y] épouse [T] en toutes ses dispositions, à l’exception de celle relative à l’exécution provisoire, par déclaration du 1er octobre 2021.

La SCI B.B. Renault a constitué avocat.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation le 5 octobre 2022 avant d’être de nouveau inscrite au rôle après que l’appelante a conclu.

Par dernières conclusions notifiées le 6 mai 2024, Mme [J] [Y] épouse [T] demande à la cour de :

La juger recevable en sa demande de reprise d’instance et la déclarer bien fondée ;

Infirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Juger que le consentement d'[A] [S] épouse [Y] n’était ni libre ni éclairé en raison de l’altération de ses facultés mentales ;

Ordonner la réalisation forcée de la vente réitérée par acte authentique du 27 décembre 2016, au profit de Mme [J] [Y] épouse [T] portant sur l’immeuble ci-dessus désigné :

un hangar situé à [Localité 10] comportant une ossature bois, couvert en tôles acier avec terrain autour et chemin d’accès, cadastré :

section D n° [Cadastre 6], [Adresse 14], d’une contenance de 04 ares 77 ca,

section D 11° [Cadastre 7], 65 rue principale, d’une contenance de 20 ares 70 ca,

soit une contenance totale de 25 ares 70 ca ;

A titre subsidiaire,

Juger comme étant vil le prix consenti par la venderesse,

Ordonner la nullité de la vente ;

Si la cour devait s’estimer insuffisamment informée sur l’écart entre le prix de vente et le prix du marché,

Ordonner la désignation d’un expert aux fins de déterminer le prix de l’immeuble litigieux au jour de la cession en tenant compte de sa qualité de terrain constructible ;

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que les éléments cités sont assez vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion ;

Ordonner les mesures d’expertise nécessaires pour constater l’étendue et la portée de la rescision pour lésion.

En tout état de cause,

Condamner la SCI B.B. Renault au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI B.B. Renault aux entiers dépens, ainsi qu’à l’ensemble des frais relatifs aux mesures de publicité ;

Par dernières conclusions notifiées le 23 mai 2024, la SCI B.B. Renault demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions la décision du tribunal judiciaire de Beauvais du 2 août 2021 ;

En conséquence,

Débouter Mme [J] [Y] épouse [T] de l’ensemble de ses demandes ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [Y] épouse [T] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages -intérêts pour procédure abusive et résistance dilatoire ;

Condamner Mme [Y] épouse [T] à lui payer une somme de 5 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Y] épouse [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Delahousse pour ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient d’indiquer qu’il ne sera pas répondu à la formule figurant dans le dispositif des écritures de Mme [T] portant sur la recevabilité de sa demande de reprise d’instance, alors qu’aucune irrecevabilité de ce chef n’est soulevée dans le dispositif de ses conclusions par la partie adverse.

1. Sur la demande principale de nulllité de la vente pour insanité d’esprit de la vendeuse

Mme [J] [Y] épouse [T] fait valoir qu’en application des articles 414-1 et 414-2 du code civil, la preuve du trouble mental au moment de l’acte peut être rapportée par présomptions, et qu’en l’espèce, elle présente suffisamment d’éléments factuels constitutifs d’un faisceau de présomptions établissant l’insanité d’esprit d'[A] [S] épouse [Y] au moment de la réalisation de la vente par acte auhentique.

Elle souligne particulièrement que trente jours seulement après l’acte du 27 décembre 2016, le 26 janvier 2017, le certificat médical de M. [M] [Z], médecin, a établi l’état de déficience mentale d'[A] [S] fondant son placement sous curatelle renforcée le 1er juin 2017.

Critiquant les motifs du jugement entrepris, elle relève qu’il opère une confusion entre les régimes de capacité et de consentement, l’insanité d’esprit entrant dans la seconde catégorie, pour conclure sur ce point que si la curatelle renforcée laissait encore une place, même réduite, au consentement d'[A] [S], elle ne garantissait pas l’intégrité de son consentement.

Or, selon l’appelante, [A] [S], dont la maladie d’Alzheimer avait été diagnostiquée un an seulement après la vente, en présentait nécessairement les symptômes, telles des difficultés de mémoire et de concentration, longtemps avant que soit posé le diagnostic, ce qui explique l’évocation de troubles cognitifs majeurs répérés dans ses examens médicaux dès 2015.

Au constat d’altérations cognitives existantes avant et immédiatement après la vente, illustrées par le fait qu'[A] [S] avait consenti un prix d’acquisition dérisoire pour des parcelles cédées aussitôt après la vente par l’acquérieur au triple de leur prix d’acquision, Mme [Y] épouse [T] considère que sa mère ne connaissait ni le sens, ni la portée de son engagement.

La SCI B.B. Renault répond que c’est à la date du compromis de vente qu’il convient de se situer, soit le 27 juin 2016, pour apprécier la capacité à contracter de la venderesse, puisque l’acte authentique a uniquement réitéré ce qui était convenu préalablement.

Elle relève que les éléments médicaux communiqués ne révèlent aucun problème neurologique en 2015 et que le compte-rendu d’hospitalisation du 22 janvier 2017, six mois après la signature du compromis de vente, témoigne d’un bon score pour l’observance de la prise de médicaments, associé à un score très correct de motivation et de connaisssance.

Elle ajoute que le compte-rendu d’examen du 17 novembre 2017 par un gérontologue n’est pas concluant et qu’il a fallu attendre l’examen du 16 février 2018 pour que soit posé un diagnostic seulement 'probable’ de maladie d’Alzheimer.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 414-1 du code civil :

'Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.'

L’article 414-2 dudit code précise :

'De son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ; (…)

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future (…).'

Il résulte de l’article 489 du code civil que ceux qui agissent en nullité d’un acte pour insanité d’esprit doivent prouver l’existence d’un trouble mental au moment précis où ledit acte a été fait (Soc. 8 juillet 1980, pourvoi n°79-40.238, publié au bulletin).

En l’espèce, l’acte dont la nullité est demandée est l’acte authentique de vente du 27 décembre 2016, de sorte qu’en application de l’article 414-1 du code civil, c’est au moment de la signature de cet acte, et non au momement de la signature du compromis de vente, qu’il revient à l’appelante de démontrer l’insanité d’esprit d'[A] [S].

S’agissant de la période antérieure au 27 décembre 2016, Mme [Y] épouse [T] produit d’abord, chronologiquement, un courrier du pôle de gérontologie du centre hospitalier de [Localité 11] daté du 2 avril 2015, adressé à un service de convalescence, faisant état d’une admission d'[A] [Y] du 23 mars au 2 avril 2015 pour une décompensation cardiaque sur arythmie complète avec fibrillation auriculaire, d’évolution favorable. Il n’y est fait état d’aucun élément susceptible de laisser présumer une altération de la santé mentale de la patiente ; seuls des éléments de dépendance physique sont relatés par la famille et par le médecin (déplacement en fauteuil roulant, verticalisation difficile, lit médicalisé, chaise percée, port de protections diurnes et nocturnes).

Aucun de ces éléments n’est de nature à établir ou laisser présumer une altération de la santé mentale d'[A] [S] épouse [Y] au 2 avril 2015.

L’appelante produit également un compte-rendu d’hospitalisation du même pôle de gérontologie, daté du 27 avril 2015, et souligne les constats suivants : 'La patiente est dépendante pour les actes de la vie quotidienne’ et 'Examen neurologique : consciente, incohérente, désorientée (…).'

Ces constats ont été posés dans le cadre de l’examen clinique de la patiente, alors âgée de 86 ans, dépendante pour les actes de la vie quotidienne, extraite de son cadre de vie habituel, à son arrivée dans un service de convalescence dans les suites d’une hospitalisation pour des problèmes cardiaques. Le bilan fait en outre état d’une déshydratation 'sévère’ caractérisée par 'un déficit hydrique de 4,2 litres nécessitant la réhydratation parentérale au début puis la réhydratation orale'.

Ces circonstances très particulières, sans autres constatations relatives à l’état de santé mentale de la patiente à cette date, ne permettent pas de présumer d’un état d’incohérence et de désorientation habituel.

Aucun autre élément médical relatif à l’état de santé mental d'[A] [S] entre le 27 avril 2015 et le 27 décembre 2016 n’est produit aux débats.

La cour ne peut donc suivre Mme [T] dans ses observations selon lesquelles il serait établi que sa mère présentait des altérations cognitives constatées avant la vente.

Au 27 décembre 2016, [A] [S] a signé personnellement, à son domicile, par-devant un notaire, l’acte de vente contesté.

Peu après, le 19 janvier 2017, M. [U] [H], médecin généraliste et médecin traitant d'[A] [Y], a établi un certificat médical 'remis ce jour à sa fille et à la demande expresse de cette dernière’ aux termes duquel 'l’état de santé [de Mme [A] [Y]] la rend dépendante dans tous les gestes de la vie quotidienne et nécessite une surveillance permanente.'

Ce praticien qui, dans son domaine de compétence, avait une bonne connaissance de l’état de santé de sa patiente, n’a pas particulièrement caractérisé d’atteinte à son état de santé mentale.

Par ailleurs, le certificat médical de M. [M] [Z] daté du 26 janvier 2017, cité dans le jugement de curatelle renforcée du 1er juin 2017 comme fondant le placement sous curatelle d'[A] [S], est mis en avant par l’appelante dans ses motifs comme étant constitué de sa pièce 'n°4 : certificat médical du docteur [M] [Z]' ; toutefois, dans son bordereau de pièces, sa pièce n°4 désigne l''acte de vente du 27 décembre 2016 (…)'. Aucune autre pièce énumérée à son bordereau de pièces ou même produite aux débats, ne correspond audit certificat médical.

Le cour ne peut en conséquence se fonder que sur le jugement de curatelle renforcée du 1er juin 2017 faisant état d’une 'altération de[s]facultés personnelles’ d'[A] [S] épouse [Y] sur le fondement notamment dudit certificat médical, pour en déduire qu’au 26 janvier 2017, l’intéressée disposait d’une capacité diminuée d’exercice de ses intérêts patrimoniaux.

Néanmoins, et ainsi que le souligne Mme [T] elle-même, les notions de capacité et de consentement sont distinctes. Il appartient à l’appelante de rapporter la preuve d’une atteinte à la capacité à consentir librement et de manière éclairée à un acte de disposition d'[A] [S], procédant d’une altération de ses facultés mentales, au 27 décembre 2016.

A cet égard, la simple nécessité d’une aide à la gestion de ses intérêts patrimoniaux ne suffit pas à établir que l’intéressée ne comprenait pas le sens et la portée d’un acte de disposition auquel elle avait déjà consenti une première fois par la signature d’un compromis de vente le 27 juin 2016, éclairée par la présence d’un notaire, vente qui elle-même s’inscrivait dans la continuité d’une première vente de parcelles qu’elle avait consentie dès 2009 au profit du même acquéreur, ainsi qu’en atteste la SCI B.B. Renault par la production de l’acte authentique de vente du 14 août 2009 de deux parcelles de terrains, l’une à usage de stockage de matériaux d’une entreprise de maçonnerie, l’autre destinée à la construction d’une entrepris de pompes funèbres sur laquelle il existait un bâtiment à démolir également vendu, respectivement cadastrées sections D n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4], également situées [Adresse 14] à Abancourt.

Ce n’est qu’à l’occasion d’une nouvelle hospitalisation, pour un fécalome, qu'[A] [S] a été adressée à la sortie de son hospitalisation à un centre de court séjour gériatrique pour 'confusion mentale sur fécalome évacué. Notion de bronchite récente.'

Pour l’essentiel, le compte-rendu d’hospitalisation du 22 février 2017 met en relation la confusion mentale pour laquelle la patiente avait été adressée par le service des urgences du centre hospitalier de [Localité 11] en soins de suite et de rééducation, avec l’épisode de fécalome évacué.

Le projet social concernant [A] [S] au moyen de son transfert en soins de suite était une 'réadaptation avant de retourner à son domicile'.

Dans les antécédents de la patiente sont mentionnés des 'troubles cognitifs évalués’ et le médecin rédacteur conclut à l’existence d’un’trouble cognitif modéré'. Ces constats sont étayés essentiellement par des observations en lien avec l’autonomie de la personne dans ses gestes du quotidien.

Aucun des éléments médicaux produits aux débats ne permet de connaître la date et les résultats de l’évaluation des 'troubles cognitifs évalués’ de la patiente. Le constat de 'trouble cognitif modéré’ est fondé, pour l’essentiel, sur des observations en lien avec l’autonomie de la personne dans ses gestes du quotidien.

Il résulte ainsi de l’ensemble des éléments médicaux postérieurs de quelques semaines à la signature de l’acte authentique de vente que le 'faisceau de présomptions’ d’une altération des facultés mentales de sa mère mis en avant par Mme [T] est insuffisant à établir que l’intéressée présentait au 27 décembre 2016 une altération de ses facultés mentales portant atteinte à la qualité de son consentement à l’acte de disposition critiqué.

Près d’un an après la signature de l’acte authentique de vente dont la nullité est recherchée, la consultation du 17 novembre 2017 au pôle de gérontologie, sollicitée par le médecin traitant d'[A] [S], est le premier élément médical attestant d’investigations médicales autour de troubles mnésiques présentés par la patiente.

Ce n’est que le 16 février 2018 que le praticien de ce même pôle a adressé un courrier au médecin traitant d'[A] [S] faisant état d’un bilan neuropsychologique réalisé le 19 janvier 2018, mettant en évidence 'une nette altération des fonctions supérieures avec une franche perturbation de la mémoire épisodique d’allure hippocampique, une désorientation temporo-spaciale, un manque du mot, une apraxie gestuelle et visuo-constructive et un dysfonctionnement exécutif et attentionnel'. Il posait 'l’hypothèse diagnostique d’un trouble neurocognitif majeur à prédominance amnésique en faveur d’une maladie d’Alzheimer cliniquement probable avec une composante vasculaire.'

Cette hypothèse diagnostique a donc été posée plus d’un an après la signature de l’acte authentique litigieux, étant rappelé qu'[A] [S] avait déjà consenti une première fois à la vente dans les termes ensuite repris à l’acte authentique de vente, le 27 juin 2016, soit dix-huit mois auparavant, ce dont il résulte qu’elle avait exprimé à deux reprise son consentement à la vente actée le 27 décembre 2016 sans que soit établie une insanité d’esprit à l’une ou l’autre de ces dates.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à annuler la vente du 27 décembre 2016 conclue entre [A] [Y] et la SCI B.B. Renault pour insanité d’esprit de [A] [S] épouse [Y].

2. Sur la demande subsidiaire de nullité de la vente pour vil prix

Mme [T] fait valoir que la question posée à la cour n’est pas celle du juste prix à la date de la vente, mais celle du caractère dérisoire ou inexistant du prix pratiqué, le caractère réel et sérieux de ce prix ne se confondant pas avec la valeur du bien, de sorte que le juge n’est aucunement obligé de rechercher la valeur réelle de la chose vendue dès lors qu’elle l’a été en contrepartie d’un prix qui n’est pas dérisoire.

Elle constate qu’en l’espèce, l’écart entre le prix au mètre carré consenti par la venderesse de 9,72 euros et le prix pratiqué par la SCI de 35 euros sur la même parcelle ne s’explique pas, d’autant que les parcelles revendues par cette société sont moins étendues puisqu’elles ont été divisées.

Elle en déduit que le prix présentant une disproportion telle avec la chose vendue est vil, et qu’il est évident que la venderesse, si elle avait disposé de ses facultés mentales, n’aurait pu le considérer comme l’équivalent réel du bien vendu.

La SCI B.B. Renault expose que le prix de la vente, qui a porté sur un hangar et non sur un terrain, tenait compte des travaux à réaliser et de ceux restant à réaliser :

— la démolition des bâtiments annexes, comprenant une étable à vaches, un silo à maïs, les souches d’arbres à enlever, des gravats à évacuer, un décapage du chemin d’accès ayant fait l’objet d’un devis pour un montant de 28 682,40 euros ;

— la réalisation d’une première tranche de travaux de couverture et bardage ayant impliqué une dépense de 20 302,70 euros ;

— la mise en place d’une deuxième tranche de travaux pour un montant selon devis de 24 292,90 euros ;

— les travaux de maçonnerie sur le hangar pour un montant selon devis de 28 170,21 euros.

Elle ajoute que le prix des terrains est peu élevé à [Localité 10].

Elle en conclut que le prix n’est ni vil ni dérisoire

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 1591 du code civil :

'Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.'

En application de l’article 1658 du code civil, le contrat de vente peut être résolu par la vileté du prix.

Un contrat de vente conclu pour un prix dérisoire ou vil est nul pour absence de cause (Civ. 3e, 24 octobre 2012, n° 11-21.980 ; Com., 22 mars 2016, pourvoi n°14-14.218, publié au bulletin).

Cette nullité vient sanctionner un prix dont le montant manque tellement de sérieux qu’il peut être considéré comme non désigné par les parties, inexistant.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à l’appelante de rapporter la preuve du caractère vil du prix de vente des parcelles objets de l’acte de vente du 27 décembre 2016.

En l’espèce, les motifs de l’appelante sont essentiellement fondés sur un acte authtentique de vente en date du 18 décembre 2017 qu’elle produit aux débats, vente intervenue entre la SCI B.B. Renault, vendeur, et M. [C] [G], acquéreur, portant sur un bien immobilier figurant au cadastre sous la référence section D n°[Cadastre 9], d’une contenance de 5 ares 50 centiares, provenant de la division de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 4] acquise en 2009 par la SCI B.B. Renault auprès d'[A] [Y].

Il ne s’agit pas de la vente de tout ou partie de l’ensemble immobilier acquis le 27 décembre 2016 par la SCI B.B. Renault auprès d'[A] [Y].

A l’acte du 18 décembre 2017, le bien vendu, au prix de 16 500 euros, est désigné comme 'un terrain à bâtir destiné à la construction d’une maison à usage d’habitation individuelle.'

Au regard de la destination de cet immeuble, Me [W] [I], notaire ayant reçu l’acte du 27 décembre 2016, indique pour sa part dans son courrier du 29 septembre 2020, en réponse à la société intimée, que la parcelle D [Cadastre 6] de 477 m² est en nature de chemin en zone naturelle non constructible de la commune, et qu’une grande partie de la parcelle D [Cadastre 7] est située en zone naturelle non constructible de la carte communale, de sorte que seul le hangar d’environ 315 m² et le devant dudit hangar est situé en zone constructible, soit environ 550 m² sur les 2 093 m² de la parcelle.

Il ajoute :

— que la viabilisation de la parcelle D [Cadastre 7] étant située en deuxième rideau, exigerait un coût important pour y faire venir tous les réseaux ;

— que cette parcelle est à l’état brut (gravats, remblai) et que de nombreux gravats sont à dégager ;

— que le hangar est un hangar agricole ancien, accolé à la propriété voisine sur un côté, construit en tôles acier vétustes et ouvert sur un côté ;

— que la SCI a accepté de prendre seule en charge le coût de la division cadastrale soit un coût de géomètre de 1 357 euros hors taxes.

Il rappelle également avec justesse que dans les accords entre les parties, la SCI a accepté de grever la parcelle D [Cadastre 6] et un partie de la parcelle D [Cadastre 7] d’une servitude de passage pour permettre à l’agriculteur qui exploite la parcelle située le long du chemin d’y accéder avec ses engins et que par convention séparée, la SCI a accepté l’occupation à titre gratuit de M. [B] [T] sur la travée du hangar la plus proche de la maison d'[A] [Y].

Les premiers juges ont également relevé avec pertinence que le coût d’édification de la clôture délimitant les nouvelles propriétés était mis par l’acte du 27 décembre 2016 à la charge de l’acquéreur.

La SCI produit encore aux débats des photographies du hangar qui confortent les simples devis qu’elle produit et attestent de sa réfection.

Me [R] [P], notaire dans une étude distincte de celle de Me [W] [I], a attesté le 25 septembre 2020 que le prix de 25 000 euros pour l’acquisition le 27 décembre 2016 du hangar, qu’elle a visité, lui 'sembl[ait] très correct.'

Enfin, le maire de la commune d'[Localité 10] a attesté qu’au 18 février 2022, le projet du PLU mentionnait 'que les terrains cadastrés D [Cadastre 3] et D [Cadastre 7] ne sont pas constructibles.'

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la comparaison effectuée par Mme [Y] épouse [T] avec d’autres transactions concernant les parcelles attenantes (ses pièces n° 16 à 18) n’est pas pertinente en ce que les biens immobiliers ne sont pas comparables ; d’ailleurs, le prix du mètre carré retenu par l’étude de Me [V], à [Localité 13] (76) est de '30 euros le mètre carré pour un terrain à bâtir viabilisé, selon le type de terrain et implantation', ce qui n’est absolument pas le cas de l’ensemble immobilier objet de la vente du 27 décembre 2016, et d''environ 19 euros le m² non visabilisé', ce qui, pour le hangar et le devant dudit hangar représentant une surface d’environ 550 m² sur les 2 093 m² vendus, seuls situés en zone constructible mais en deuxième rideau et exigeant un coût important pour y faire venir tous les réseaux et à l’état brut, représenterait une somme maximale de 10 450 euros (550 x 19) sur les 25 000 euros du prix de vente.

En outre, et ainsi que l’ont relevé avec pertinence les premiers juges, 'peu importe les raisons de l’acquéreur l’ayant amené à conclure la vente du 27 décembre 20216 qui a permis par la suite à la SCI B.B. Renault de vendre en terrain constructible des parcelles situées autour des parcelles D [Cadastre 6] et [Cadastre 7]'.

Il en résulte que preuve d’une vente à vil prix n’est pas rapportée par l’appelante.

Il n’existe pas de commencement de preuve suffisant pour ordonner une expertise sur le vil prix allégué, étant rappelé qu’en application de l’article 146 du code de procédure civile, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à annuler la vente du 27 décembre 2016 conclue entre [A] [Y] et la SCI B.B. Renault pour vil prix, et Mme [T], déboutée de sa demande d’expertise aux fins de déterminer le prix de l’immeuble litigieux au jour de la cession en tenant compte de sa qualité de terrain constructible.

3.Sur la demande infiniment subsidiaire d’expertise au titre d’une rescision pour lésion

Mme [T] fait état du prix au mètre carré consenti par la venderesse de 9,72 euros et du prix de revente des mêmes parcelles par la SCI au triple du prix d’acquisition, soit 35 euros le mètre carré sur les mêmes parcelles et ce, après division cadastrale.

Elle relève un profit cavalier réalisé par un professionnel de l’immobilier au détriment d’une personne très âgée et non avertie, non assistée dans le cadre de la vente, extrêmement diminuée au point que la vente a été conclue en-dehors de l’étude du notaire à son domicile, pour faire valoir que l’ensemble des faits qu’elle allègue sont suffisamment vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion et ordonner une expertise afin de la constater et d’en évaluer l’étendue.

La SCI B.B. Renault, en réponse, indique que les deux parcelles dont fait état l’appelante, d’une surface de 700 m² pour l’une et 500 m² pour l’autre, étaient par leur nature complètement différentes en ce qu’elles étaient totalement boisées, et qu’elles ont été proposées aux prix respectivement de 24 500 euros et 19 500 euros, soit 30 euros le m² au lieu de 35, seule la parcelle de 500 m² ayant été vendue à ce jour. Elle ajoute que les parcelles D [Cadastre 3] et D [Cadastre 4] acquises en 2009 ne sont toujours pas viabilisées, et rappelle que le hangar qu’elle a acquis était en très mauvais état.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 1674 du code civil :

'Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.'

L’article 1675 du code civil prévoit :

'Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation.'

En l’espèce, les comparaisons effectuées par l’appelante des prix d’acquisition et de revente ou d’offres de vente de différentes parcelles acquises par la SCI ne sont pas pertinentes, en ce qu’elle ne démontre pas que ces parcelles sont comparables par leur nature et leur destination.

Le seul fait que la SCI ait acquis plusieurs parcelles auprès d'[A] [S] au fil des ans et qu’elle en ait revendu une en tant que terrain à construire, ne suffit pas à établir la preuve d’une lésion.

Les motifs retenus par la cour pour écarter le caractère vil du prix sont également pertinents s’agissant de constater qu’il n’existe pas de commencement de preuve suffisant pour ordonner une expertise sur la lésion alléguée, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ayant été précédemment rappelées.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à annuler la vente du 27 décembre 2016 conclue entre [A] [Y] et la SCI B.B. Renault, pour lésion de plus de 7/12ème du prix de vente, et dit en conséquence valable la vente du 27 décembre 2016.

Mme [T] est déboutée en conséquence de sa demande aux fins de voir ordonner la réalisation forcée de la vente réitérée par acte authentique du 27 décembre 2016, à son profit, ainsi que de sa demande aux fins de voir ordonner la désignation d’un expert aux fins de déterminer le prix de l’immeuble litigieux au jour de la cession en tenant compte de sa qualité de terrain constructible.

4. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

La SCI B.B. Renault fait valoir que la persistance procédurale de Mme [T] lui est dommageable en ce qu’elle l’empêche d’avancer sur ses projets immobiliers.

Mme [T] ne répond pas à cette demande.

Sur ce,

Il n’est pas démontré par la SCI B.B. Renault que la persistance de Mme [T] à agir à son encontre procède d’autres motifs qu’une simple erreur relative à l’appréciation de son bon droit.

La SCI B.B. Renault ne fournit d’ailleurs aucun élément en lien avec le préjudice qu’elle allègue.

Il convient de la débouter de ce chef de demande.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [T], partie succombante, aux dépens de première instance, dont distraction au profit de la SCP Jallu Baclet, y ajoutant, sa condamnation aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Delahousse pour ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [T] à payer la SCI B.B. Renault la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 euros, et rejeté la demande de Mme [T] de ce chef, y ajoutant, sa condamnation, à payer la somme indiquée au dispositif du présent arrêt.

Les autres demandes des parties au titre de leurs frais irrépétibles sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais en date du 2 août 2021 ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [J] [Y] épouse [T] de sa demande aux fins de voir ordonner la réalisation forcée de la vente réitérée par acte authentique du 27 décembre 2016, à son profit ;

Déboute Mme [J] [Y] épouse [T] de ses demandes d’expertises ;

Déboute la SCI B.B. Renault de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [J] [Y] épouse [T] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Delahousse pour ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne Mme [J] [Y] épouse [T] à payer à la SCI B.B. Renault la somme de 1 800 euros au titre de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [J] [Y] épouse [T] de sa propre demande au titre des dépens ainsi que de l’ensemble des frais relatifs aux mesures de publicité, et de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE