COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/04478 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WURK

AFFAIRE :

Etablissement Public [Adresse 9]

C/

[B] [Z]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.02.2025

à :

M^e Olivier FONTIBUS, avocat au barreau de VERSAILLES (108)

M^e Ludivine FLORET, avocat au barreau de VERSAILLES (559)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Etablissement Public LE CENTRE DE GERONTOLOGIE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Olivier FONTIBUS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 108

Plaidant : M^e Bernard FAU, du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Monsieur [B] [Z]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Ludivine FLORET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 559

Plaidant : M^e Soumia AZIRIA, du barreau de Paris

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 9 août 2002, l’établissement [Adresse 7] [Localité 11] a donné à bail à M. [B] [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (Hauts-de-Seine), moyennant un loyer mensuel révisable de 440,70 euros charges incluses.

Par avenant en date du 13 mai 2015, l’objet du bail a été modifié ainsi que suit : 'un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 586,40 euros charges incluses'.

Par lettre en date du 17 juillet 2019, l’établissement public le Centre de Gérontologie [Localité 11] a déclaré à M. [Z] qu’en raison du décret du 8 janvier 2010, le bail constituait une convention d’occupation précaire du domaine public justifiant une réévaluation annuelle du loyer de 2 euros par mètre carré pour les années 2020 à 2023 et de 3 euros pour l’année 2024.

Par acte du 25 octobre 2023, M. [Z] a fait assigner l’établissement [Adresse 8] aux fins d’obtenir principalement le paiement de la somme de 17 592 euros à parfaire au titre de la restitution d’un indu de loyer.

Par ordonnance contradictoire rendue le 27 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne Billancourt statuant en référé a :

— au fond, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

statuant à titre provisoire,

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par l’établissement Centre de Gérontologie [Localité 10] Abondances,

— condamné l’établissement [Adresse 8] à payer à M. [Z] :

— la somme de 21 000 euros arrêtée au terme d’avril 2024 inclus en restitution d’indu de loyers versés au titre du contrat de bail liant les parties en date du 13 mai 2015,

— la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’établissement Centre de Gérontologie [Localité 11] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 11 juillet 2024, l’établissement [Adresse 7] [Localité 11] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le Centre de Gérontologie [Localité 11] demande à la cour, au visa des articles 4, 5 et 16 du code de procédure civile, L. 2122-1 et L. 2331-1 du code général de la propriété des personnes publiques, de :

'- annuler l’ordonnance de référé du 27 juin 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre,

— se déclarer incompétent au profit du juge administratif, en l’espèce, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, eu égard à la nature et de l’objet du litige qui a trait à la détermination et à l’occupation du domaine public ainsi qu’au principe ou au montant des indemnités d’occupation ou d’utilisation du domaine public,

— renvoyer M. [Z] à mieux se pourvoir,

à titre subsidiaire

— rejeter l’intégralité des demandes de M. [Z] ;

en tout état de cause

— condamner M. [B] [Z] à verser la somme de 5 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile au [Adresse 7] [Localité 10] Abondances, ainsi qu’aux dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 novembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Z] demande à la cour de :

'- confirmer l’ordonnance du 27 juin 2024 en son intégralité, précisément en ce qu’elle a :

'statuant à titre provisoire,

— rejette l’exception d’incompétence soulevée par l’établissement [Adresse 7] [Localité 10] Abondances,

— condamné l’établissement [Adresse 8] à payer à M. [B] [Z] – la somme de 21 000 euros arrêtée au terme d’avril 2024 inclus en restitution d’indu de loyers versés au titre du contrat de bail liant les parties en date du 13 mai 2015

— la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner l’établissement Centre de Gérontologie [Localité 10] Abondances aux dépens ».

y ajoutant :

— condamner l’établissement [Adresse 7] [Localité 11] à verser à M. [Z] la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner l’établissement Centre de Gérontologie [Localité 11] aux entiers dépens.

— rejeter toute demande reconventionnelle de l’établissement [Adresse 7] [Localité 11] aux entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la nullité de l’ordonnance attaquée

Le Centre de Gérontologie [Localité 10] Abondances indique que le premier juge, bien que saisi au fond, a statué en référé, ce qui justifie à ses dires l’annulation de l’ordonnance querellée.

Il se fonde sur l’assignation et les bulletins de procédure pour étayer son argumentation.

En réponse, M. [Z] indique que le juge des contentieux de la protection était saisi en référé, que l’audience à laquelle les parties ont comparu était une audience de référé et que ce point a été précisé par le premier juge, aucun doute n’étant en conséquence possible sur la qualification de la décision.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, 'l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.'

Selon l’article 114 du même code, 'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.'

Il ressort de l’assignation délivrée au [Adresse 7] [Localité 11] par M. [Z] le 25 octobre 2023 qu’il n’est fait aucune mention de l’existence d’une procédure de référé, même si sont visés en page 2 dans le paragraphe relatif aux modalités de comparution : 'Conformément aux dispositions des articles 56, 827, 828 et 837 du code de procédure civile, le défendeur est avisé que, faute pour lui de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.' et que l’article 837 concerne les procédures de référé.

L’assignation ne précise pas le fondement textuel de la demande mais sollicite dans le dispositif la condamnation du Centre de Gérontologie [Localité 10] Abondances à 'restituer en provision l’ensemble des loyers indûment prélevés’ [souligné par la cour], termes qui sont applicables à une demande en référé.

En outre, il ressort du courrier du greffe et des rôles d’audience que le conseil de M. [Z] avait demandé une date d’assignation en référé et que l’affaire a été appelée à des audiences de référé.

Au surplus, à supposer même que les mentions contenues dans l’assignation aient été erronées, le [Adresse 8] ne justifie d’aucun grief pour elle puisqu’elle a comparu en première instance et a pu faire valoir ses arguments.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler l’ordonnance entreprise.

Sur l’exception d’incompétence

Le Centre de Gérontologie Les Abondances invoque une exception d’incompétence au profit du tribunal administratif de Cergy- Pontoise, faisant valoir que le litige a pour objet de se prononcer sur les conditions d’occupation du domaine public.

Il soutient qu’il n’est pas contestable que le bâtiment litigieux lui appartient et que la circonstance qu’un contrat de bail à loyer ait été conclu ne préjuge pas de sa qualification domaniale, la domanialité publique s’imposant dès lors que les conditions prévues pour son incorporation au domaine public sont réunies.

Il considère que le logement loué fait partie de son domaine public et indique avoir en conséquence notifié à M. [Z] la décision administrative portant convention d’occupation précaire qui s’est substituée au bail originel.

M. [Z] affirme que le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive pour connaître des litiges relatifs aux contrats d’habitation.

Il soutient que le contrat de location qu’il a signé, qui n’a jamais été résilié, est soumis au droit civil et ne contient aucune clause exorbitante du droit commun. Il en déduit que la convention d’occupation précaire est nulle de plein droit.

Sur ce,

Vu la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ;

Il incombe au juge, saisi d’une exception d’incompétence, de déterminer si la convention conclue entre les parties est susceptible de revêtir un caractère administratif et, par suite, de ressortir à la juridiction administrative (Civ.1e, 14 novembre 2018, pourvoi n° 17-28.613 ).

En vertu des dispositions de l’article L. 2331-1 du code général de la propriété des personnes publiques, 'sont portés devant la juridiction administrative les litiges relatifs :

1° Aux autorisations ou contrats comportant occupation du domaine public, quelle que soit leur forme ou leur dénomination, accordées ou conclus par les personnes publiques ou leurs concessionnaires ;

2° Au principe ou au montant des redevances d’occupation ou d’utilisation du domaine public, quelles que soient les modalités de leur fixation ;

3° Aux contraventions de grande voirie, conformément à l’article L. 774-1 du code de justice administrative ;

4° A la location et à l’administration des établissements d’eaux minérales sur le domaine de l’Etat

5° Aux baux emphytéotiques passés par les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics, conformément au 4° de l’article L. 1311-3 du code général des collectivités territoriales ;

6° Aux baux emphytéotiques passés par les établissements publics de santé, conformément à l’article L. 6148-2 du code de la santé publique ;

7° Aux baux emphytéotiques passés par l’Etat ou ses établissements publics conformément à l’article L. 2341-1.'

Le domaine public d’une personne publique est constitué, selon les termes de l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juillet 2006, sous réserve de dispositions législatives spéciales, 'des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.'

Aux termes de l’article L. 2211-1 du même code : « Font partie du domaine privé les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1, qui ne relèvent pas du domaine public par application des dispositions du titre Ier du livre Ier. Il en va notamment ainsi des réserves foncières et des biens immobiliers à usage de bureaux, à l’exclusion de ceux formant un ensemble indivisible avec des biens immobiliers appartenant au domaine public ».

Lorsqu’un bien appartient à une personne publique, le juge administratif peut seul apprécier s’il relève de son domaine public ou de son domaine privé, sauf en cas d’absence de contestation sérieuse à ce sujet.

En l’espèce, le contrat de location originel conclu entre les parties vise les articles 1714 à 1762 du code civil et contient une clause particulière tenant à ce que la durée du contrat est stipulée indissociable de celle des fonctions détenues par M. [Z] dans l’établissement.

Cependant, les règles de la domanialité publique font obstacle à ce qu’un tel contrat puisse être valablement conclu s’il porte sur le domaine public de l’établissement.

Au regard de l’argumentation du Centre de Gérontologie [Localité 11] fondée sur l’absence de déclassement de la dépendance et sur l’intégration du bâtiment contenant le logement de M. [Z] dans l’enceinte de l’établissement public et partant, sur son indivisibilité avec les biens immobiliers ressortant du domaine public destinés à l’accueil des usagers pour l’accomplissement du service public hospitalier, il convient de dire qu’est sérieusement discutée la qualification de la domanialité du logement.

Dès lors, seul le juge administratif est compétent pour en connaître et il convient d’accueillir l’exception d’incompétence soulevée par le [Adresse 7] [Localité 11]. L’ordonnance querellée sera infirmée et les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir.

A titre surabondant sur le fond, il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés d’octroyer à M. [Z] une provision sur le fondement de la restitution de l’indu dès lors que la contestation du Centre de Gérontologie [Localité 11] quant à la validité du bail privé portant sur son domaine public et sur la nécessité de mettre en oeuvre une convention précaire doit également être qualifiée de sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Le [Adresse 7] [Localité 11] étant accueilli en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [Z] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette le moyen tiré de la nullité de l’ordonnance attaquée ;

Infirme la décision déférée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accueille l’exception d’incompétence soulevée par le Centre de Gérontologie [Localité 10] Abondances au profit de la juridiction administrative et renvoie les parties à mieux se pourvoir ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [B] [Z] aux dépens de première instance et d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président