ARRET

N°

[R]

[C] épouse [R]

C/

[U]

DB/MEC/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX HUIT DECEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04066 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JGII

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU QUINZE JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [B] [R]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [E] [C] épouse [R]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Annabelle PONTIER de la SELARL Annabelle PONTIER, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANTS

ET

Madame [P] [U]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Assignée à personne le 06/01/2025.

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 09 octobre 2025, l’affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier en présence de M^me Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 18 décembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Par contrat en date du 9 janvier 2022, M. [B] [R] et Mme [E] [R] née [C] (les époux [R] ci-après) ont donné à bail à Mme [P] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 775 euros.

Les bailleurs ont fait délivrer à Mme [U], le 7 février 2023, un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2 352,11 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 25 septembre 2023, les époux [R] ont saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] afin qu’il :

— constate la résiliation du bail liant les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— ordonne l’expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— la condamne à leur payer :

* 7966,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail ;

* 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de cette dernière à la préfecture ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Par jugement du 4 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que les demandeurs délivrent une nouvelle citation à Mme [U].

Par jugement en date du 15 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais a :

— Prononcé la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 23/726 et 24/365 et dit qu’elles seront désormais suivies sous le numéro RG unique 23/726 ;

— Rejeté la demande des époux [R] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Constaté en conséquence que la demande subséquente des époux [R] en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation est sans objet ;

— Condamné Mme [U] à payer aux époux [R] la somme 4 840,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024, échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2023 ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Rejeté la demande des époux [R] au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné Mme [U] aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la sous-préfecture ;

— Ordonné la transmission de la présente décision au représentant de l’Etat dans le département ;

— Rappelé que le jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 18 septembre 2024, les époux [R] ont interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, les époux [R] demandent à la cour de :

— Déclarer les époux [R] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions d’appelants ;

— Débouter Mme [U] de toutes ses éventuelles demandes, fins et conclusions contraires ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la jonction des deux procédures et condamné Mme [U] à payer les loyers impayés et ordonné la transmission au préfet de département de la décision rendue ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* Rejeté la demande des époux [R] tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ;

* Constaté en conséquence que la demande subséquente des époux [R] en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation est sans objet ;

* Condamné Mme [U] à payer aux époux [R] la somme de 4 840,99 euros au titre de l’arriéré locatif au mois de mai 2024 ;

* Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

* Rejeté les demandes de M. et Mme [R] au titre des frais irrépétibles ;

* Condamné Mme [U] aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la sous-préfecture ;

Statuant à nouveau :

— Prononcer la résiliation du bail du 9 janvier 2022 conclu entre les époux [R], bailleurs, et Mme [U], preneur, pour défaut de paiement des loyers, à la date du 6 mai 2024, sur le fondement des articles 1224 du code civil, ou des articles 1728 et 1741 du code civil, à compter du 6 mai 2024 ;

— Fixer la créance de loyers impayés échus du 5 décembre 2022 jusqu’au 6 mai 2024, à la somme de 14 692,83 euros ;

— Condamner Mme [U] à payer aux époux [R] :

* 14 692,83 euros au titre des loyers dus du 5 décembre 2022 au 5 mai 2024, avec intérêts légaux à compter du 7 février 2023, date du commandement resté vain ;

* et 4 208,66 euros d’indemnités d’occupation du 6 mai 2024 au 7 octobre 2024, somme qui sera majorée des intérêts légaux à compter du 7 février 2023 ;

* 500 euros pour résistance abusive ;

* 5 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel qui incluront les frais de reprise.

La déclaration d’appel et les conclusions des appelants ont été signifiées le 6 janvier 2025 à la personne de Mme [P] [U].

Cette dernière n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave du contrat.

Selon l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, la résolution est qualifiée de résiliation. Elle prend effet à la date fixée par le juge.

En l’espèce, les époux [R] produisent les décomptes locatifs réalisés par le commissaire de Justice qu’ils ont mandaté.

Il en résulte que Mme [U] ne paye plus son loyer depuis le mois de décembre 2022. Par ailleurs, les bailleurs ont repris les lieux le 7 octobre 2024.

Il en résulte de ces éléments une occupation des lieux loués de 22 mois et six jours sans paiement de loyer.

Dès lors, la locataire a manqué gravement à son obligation contractuelle en s’abstenant totalement, de façon persistante et durant un délai important de payer le loyer convenu.

La résiliation du bail est donc justifiée et sera prononcée avec effet à la date du 7 octobre 2024, date de reprise des lieux et il sera ajouté au jugement entrepris sur ce point.

Sur l’arriéré locatif :

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il résulte par ailleurs de l’article 1344-1 du code civil que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, le loyer est indexé et révisable tous les 5 février de chaque année.

Il était initialement fixé à la somme de 775 euros en 2022. Il s’est ensuite élevé à la somme de 802,11 euros en 2023 puis enfin de 830,15 euros en 2024.

Jusqu’à la reprise des lieux, la locataire n’a pas payé son loyer durant 22 mois et six jours soit du 5 décembre 2022 au 7 octobre 2024.

Il en résulte une créance de 18 834,12 euros, se décomposant selon les impayés suivants :

— de décembre 2022 à janvier 2023 : 1 550 euros (775 euros x 2 mois),

— de février 2023 à janvier 2024 : 9 625,32 euros (802,11 euros x 12 mois),

— de février 2024 au 7 octobre 2024 : 7658,80 euros, soit 830,15 euros x 9 mois et 7 jours en octobre (830,15/31x7).

Les époux [R] demandent d’une part le paiement d’un arriéré locatif de 14 692,83 euros et d’autre part le paiement d’une « indemnités d’occupation » de 4 208,66 euros.

Ce faisant, ils considèrent, pour des raisons inexpliquées, que le bail aurait indubitablement pris un terme à la date de réouverture des débats en première instance, soit le 6 mai 2024.

Il convient d’observer à ce titre que ce n’est qu’à hauteur d’appel que les époux [R] sollicitent du juge la résiliation du bail qu’il n’ont pas demandé en première instance et qui n’a donc pas été prononcée par le premier juge.

Cette résiliation étant accordée par la cour à effet au 7 octobre 2024, date à laquelle Mme [U] n’était plus occupante des lieux, il n’y a donc pas lieu de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité pour occupation desdits lieux après cette date.

Toutefois, l’occupation des lieux par Mme [U] du 1er décembre 2022 au 7 octobre 2024 sans s’être aucunement acquitté du loyer contractuellement dû au titre du bail du 9 janvier 2022 s’analyse donc en un défaut de paiement des loyers exigibles.

Dans ces conditions, les deux demandes en paiement des époux [R] portent en réalité sur le même objet et doivent s’analyser, en dépit de leurs formulations et par application de l’article 12 du code de procédure civile susvisé, en une demande en paiement de la créance qu’ils ont sur la locataire.

Mme [U] sera donc condamnée à payer aux époux [R] la somme de 18 834,12 euros.

Par ailleurs, il est constant que les époux [R], par commandement du 7 février 2023 ont mis en demeure leur locataire d’exécuter son obligation de payer son loyer mensuel, ce qui a eu pour effet de faire courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sur les loyers déjà échus à cette date et sur les loyers à échoir à compter de leurs dates d’exigibilité successives et respectives.

À la date de mise en demeure du 7 février 2023, Mme [U] était redevable de trois mois de loyer, soit la somme de 2 352,11 euros (775 euros x 2 mois et 802,11 euros x 1 mois).

Il sera donc dit que les intérêts au taux légal sont dûs sur l’arriéré locatif de 2 352,11 euros à compter du 7 février 2023 puis, après cette date, sur chaque loyer successif à compter de sa date d’exigibilité, soit le 5 de chaque mois.

Sur la résistance abusive de la locataire :

En l’espèce, la résistance abusive ou l’intention de nuire de la locataire n’est pas démontrée alors que les bailleurs ont justement été indemnisés non seulement de l’arriéré locatif mais aussi du retard de paiement par application de l’intérêt moratoire.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande et il sera ajouté au jugement entrepris sur ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Mme [P] [U] sera condamnée aux dépens, étant observé que le coût du procès-verbal de reprise ne fait pas partie des dépens. Par ailleurs, la décision de première instance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il apparaît équitable de laisser à M. [B] [R] et Mme [C] épouse [R] la charge des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt de défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme la décision entreprise sauf à actualiser la somme due par Mme [P] [U] au titre de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [P] [U] à payer M. [B] [R] et Mme [C] épouse [R] la somme de 18 834,12 euros au titre de l’arriéré locatif,

Dit que les intérêts au taux légal sont dûs sur l’arriéré locatif de 2 352,11 euros à compter du 7 février 2023 puis, sur chaque loyer successif à compter de sa date d’exigibilité, soit le 5 de chaque mois,

Déboute M. [B] [R] et Mme [C] épouse [R] de leur demande au titre de la résistance abusive de Mme [P] [U],

Condamne Mme [P] [U] aux dépens de l’appel,

Laisse à M. [B] [R] et Mme [C] épouse [R] la charge de leurs frais irrépétibles,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT