COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE COMMERCIALE

XXX

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 10/01828

Jugement du 22 Mars 2010

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 08/01559

ARRET DU 22 NOVEMBRE 2011

APPELANTS :

Madame H E née HENON

née le XXX à XXX

XXX

Monsieur T E

né le XXX à XXX

XXX

représentés par la SCP CHATTELEYN D GEORGE, avoués à la cour

N° du dossier 33289

assistés de Maître HUGEL, avocat au barreau d’Angers,

INTIMES :

L’E.U.R.L. OCEANE excerçant sous l’enseigne LE TWIST

8 rue St G 49000 ANGERS

assignée, n’ayant pas constitué avoué,

L’E.U.R.L. SAINT G

XXX

XXX

représentée par la SCP GONTIER – LANGLOIS, avoués à la cour

N° du dossier 47419

assistée de Maître BARRET, avocat au barreau d’Angers

Monsieur X E

né le XXX à XXX

XXX

XXX

assigné, n’ayant pas constitué avoué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 D 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2011 à 13 H 45, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame VAN GAMPELAERE, Conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur VALLEE, Président de chambre

Monsieur TRAVERS, Conseiller

Madame VAN GAMPELAERE, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Y

ARRET : réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 22 novembre 2011 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur VALLEE, Président D par Monsieur Y, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS D PROCÉDURE:

Selon acte sous seing privé du 7 janvier 1991, M. AG AH D M^me P Q ont consenti à M. N O D M^me AC AD, un bail à usage commercial portant sur un immeuble sis 8 rue Saint G à Angers dans lequel était exercée une activité de café bar.

Aux termes du bail il était mentionné, à la rubrique 'Travaux de conformité':'Tous travaux de conformité avec des règles de sécurité ou d’hygiène ou de travail de l’exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être édictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur. Ces travaux seront effectués sous la surveillance de l’architecte du bailleur (…).'

Les époux X D H E sont ensuite devenus propriétaires de l’immeuble puis, suivant acte notarié du 2 octobre 1997, l’EURL Saint G, représentée par M. AM T A, a acquis le fonds de commerce comprenant le droit au bail.

Par courrier du 31 juillet 1997, M. AM T A s’était engagé à réaliser dans les lieux un certain nombre de travaux.

Le bail commercial s’est renouvelé pour une nouvelle période de 9 années.

A la demande de L’EURL Saint G, D par décision du 29 octobre 1998, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angers a ordonné une expertise judiciaire pour que soient vérifiés les travaux auxquels elle avait fait procéder dans l’immeuble donné à bail.

L’expert désigné M. R B, a déposé son rapport le 21 avril 1999.

Le 8 décembre 1999, les bailleurs ont fait assigner L’EURL Saint G devant le tribunal de grande instance d’Angers pour obtenir validation du congé aux fins de non-renouvellement du bail sans indemnité d’éviction qu’ils lui avaient fait notifier le 4 mars 1999 en faisant état des opérations d’expertise en cours.

Le 13 mai 2002, le tribunal de grande instance d’Angers leur a donné acte de leur désistement.

Suivant acte notarié du 12 novembre 2007, auquel sont intervenus les époux E D leur fils, M. T E, nu-propriétaire, L’EURL Saint G a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à l’EURL Océane.

Aux termes de cet acte de cession, M. AM T A s’est engagé à prendre à sa charge, sans recours contre le cessionnaire, tous travaux sur le mur du rez de chaussée D des étages séparant les deux parties d’immeuble du 8 rue Saint G, sur toute sa hauteur D sa largeur, afin que le local commercial soit conforme aux normes exigées pour l’activité objet de la cession.

L’EURL Océane a déclaré ne pas vouloir reprendre les engagements souscrits par M. A dans sa lettre du 31 juillet 1997.

Pour leur part, les consorts E-F ont pris acte de cette convention entre le cédant D le cessionnaire D ont déclaré se réserver tous droits D action en ce qui concerne le non-respect des règles de conformité D de sécurité.

Par acte du 13 novembre 2007, les époux E ont formé opposition entres les mains du notaire sur le prix de cession du fonds de commerce.

Par acte du 21 mai 2008, MM. X D T E D M^me H E, née F, ont fait assigner L’EURL Saint G D l’EURL Océane devant le tribunal de grande instance d’Angers pour obtenir la condamnation de la première à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice ayant résulté du fait que L’EURL Saint G n’a pas réalisé les travaux de rénovation D de mise en conformité promis, la somme de 760,98 euros au titre de loyers impayés D la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EURL Saint G a soulevé la prescription de l’action des consorts E.

Elle a sollicité reconventionnellement l’allocation d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive D d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 mars 2010, le tribunal de grande instance d’Angers a :

— rejeté l’exception tirée de la prescription de l’action,

— condamné L’EURL Saint G à payer à M. D M^me X E la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts D la somme de 767,98 euros au titre des loyers impayés,

— validé l’opposition pratiquée par acte de la SCP Lepage D Verger, huissiers de justice, en date du 13 décembre 2007 à hauteur des dites sommes,

— condamné M. D M^me X E à payer à L’EURL Saint G la somme de 5 000 euros pour opposition abusive sur le prix de cession,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit que les dépens seront supportés par moitié par M. D M^me X E, d’une part, D par L’EURL Saint G, d’autre part.

Par déclaration du au greffe du 22 mars 2010, M^me H E D M. T E ont interjeté appel du jugement.

Ils ont déposé leurs conclusions au greffe le 8 décembre 2010 D ont fait assigner M. X E D L’EURL Océane , par actes des 19 D 31 janvier 2011 portant notification de conclusions.

Ces derniers n’ont pas constitué avocat.

L’EURL Saint G a déposé ses dernières conclusions le 24 juin 2011.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 août 2011.

MOYENS D PRÉTENTIONS DES PARTIES:

M^me H E D M. T E exposent en premier lieu que, suivant acte notarié du 30 juillet 2010, l’usufruit de l’immeuble donné à bail a été attribué à M^me H E, divorcée de M. X E qui n’est donc plus partie à la procédure d’appel, étant précisé que M. T E est nu-propriétaire de l’immeuble dont s’agit.

Ils demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté l’exception de prescription soulevée par L’EURL Saint G en faisant valoir que leur action est fondée sur une responsabilité contractuelle se prescrivant par trente ans à compter de la date à laquelle le dommage a été découvert, soit, en l’espèce, à compter d’un rapport de la société SOCOTEC du 3 juillet 2007.

Ils font encore observer que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le rapport d’expertise judiciaire du 21 avril 2009 n’a aucunement évoqué D réglé les problèmes de conformité D de réparations locatives objet du présent contentieux.

Ils rappellent qu’aux termes du courrier du 31 juillet 1997, L’EURL Saint G s’était engagée à réaliser des travaux de rénovation complète du bar comprenant, notamment, le doublement de la cloison séparant les deux parties d’immeuble du 8 rue Saint G , sur toute sa hauteur D sa largeur, avec un matériau coupe-feu D anti-phonique D la réfection ultérieure dans, un second temps des pièces d’habitation dans les trois ans.

Ils soutiennent que les manquements de l’intimée à ses engagements légaux D contractuels sont démontrés par les termes d’un constat d’huissier D ne peuvent être circonscrits aux seules constatations de la société SOCOTEC qui ne portent que sur la sécurité incendie D non sur l’état de réparations locatives de l’immeuble.

Ils notent que les devis qu’ils produisent portent bien sur la rénovation complète du bar D la réfection des pièces d’habitation telles que visées dans la lettre du 31 juillet 1997.

Ils ajoutent que le premier juge ne pouvait, à la fois, valider partiellement l’opposition pratiquée sur le prix de cession du fonds de commerce D les condamner à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d’un prétendu préjudice subi par l’intimée en raison de cette opposition.

Ils soutiennent que la demande au titre des loyers impayés n’est pas contestée.

Ils demandent en conséquence à la cour de confirmer en toutes ses dispositions ne faisant pas grief le jugement dont appel D statuant à nouveau sur le surplus de :

— condamner L’EURL Saint G à leur payer:

— la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation devant le tribunal de grande instance,

— la somme de 760,98 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers D charges dû au mois d’avril 2008, outre intérêts au taux légal à compter du 1ER avril 2008, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer commun D opposable à l’EURL Océane l’arrêt à intervenir

— condamner L’EURL Saint G aux entiers dépens.

L’EURL Saint G demande pour sa part à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de dire les demandes des consorts E-F irrecevables, en tout cas prescrites, de la décharger de toute condamnation prononcée contre elle D d’ordonner la mainlevée de l’opposition sur le prix de cession du fonds de commerce.

Elle sollicite en outre une indemnité de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts D l’allocation d’une somme de 5 000 euros au titre de ses frais non répétibles de première instance D d’appel.

Elle considère ainsi que les appelants sont irrecevables en leurs demandes dans la mesure où ils n’ont jamais contesté les conclusions de l’expert judiciaire qui établissaient qu’elle avait bien rempli ses obligations D qu’ils ont dès lors implicitement renoncé à toute action à l’encontre de leur locataire , ayant même accepté la tacite reconduction du bail le 15 septembre 1999, après s’être désistés de leur demande en justice tendant à obtenir la validation du congé aux fins de non renouvellement qu’ils lui avait fait délivrer le 4 mars 1999.

Elle ajoute que leur action est prescrite au regard des dispositions de l’article L 110-4 du code de commerce.

Subsidiairement, elle soutient que les devis produits par les appelants portent tous sur des travaux de mise en conformité des lieux qui ne peuvent lui être demandés en raison des termes de l’acte de cession du 12 novembre 2007 soit parce que les travaux qu’elle a réalisés sont satisfaisants soit parce qu’ils incomberaient à L’EURL Océane.

Elle conteste plus particulièrement les termes du rapport SOCOTEC , non contradictoire.

Elle ajoute qu’elle s’est libérée de l’intégralité des loyers dus.

Elle soutient enfin que l’opposition que les appelants ont faite sur le prix de cession présente un caractère abusif qui lui a causé un préjudice alors qu’elle même, par les travaux qu’elle a réalisés a apporté une plus-value certaine à l’immeuble.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

M. X E D L’EURL Océane qui n’ont pas constitué avoué, ont, tous deux, été assignés par acte remis à leur personne.

Il sera en conséquence statué par arrêt réputé contradictoire.

I Sur l’exception d’irrecevabilité tirée de la renonciation des consorts E- F à toute poursuite à l’égard de L’EURL Saint G:

Le fait que les bailleurs n’ont pas critiqué les conclusions du rapport de l’expert judiciaire, M. B, D qu’ils se sont désistés de leur demande judiciaire aux fins de validation du congé, n’établit nullement une volonté non équivoque de renoncer à toute action indemnitaire.

L’exception d’irrecevabilité, de ce chef, sera donc écartée

II Sur l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription:

En application des dispositions de l’article L 110-4 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au présent litige, l’assignation devant le tribunal de grande instance d’Angers ayant été délivrée à L’EURL Saint G le 21 mai 2008, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants D non-commerçants se prescrivent par dix ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions légales plus courtes.

La prescription décennale ainsi édictée s’applique quelle que soit la nature de l’action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, quelle que soit la nature de l’obligation, civile ou commerciale D sans qu’il n’y ait lieu à distinguer selon que la partie commerçante est créancière ou débitrice , dès lors que le rapport de droit est né à l’occasion du commerce de l’une des parties, la prescription décennale pouvant être opposée au commerçant comme au non commerçant.

En l’espèce, les engagements contractuels, en ceux compris l’obligation de payer les loyers, invoqués par les consorts E- F ont bien été pris par l’EURL Saint G pour les besoins de son commerce puisqu’elle exerçait sont activité commerciale dans l’immeuble donné à bail.

C’est donc à juste titre que l’intimée fait valoir que la prescription de l’article L 110-4 du code de commerce est applicable au présent litige.

Il reste néanmoins que le point de départ de la prescription doit être fixé, non pas à la date de souscription des obligations mais, s’agissant de la demande indemnitaire au titre des travaux, à la date à laquelle les appelants étaient susceptibles d’avoir découvert les manquements dont ils se prévalent D s’agissant des loyers impayés, à leur date d’exigibilité.

En l’espèce le rapport d’expertise de M. B, favorable à l’intimé ne peut valoir point de départ de prescription.

Il n’est pas soutenu que les appelants auraient visité les locaux pendant le cours du bail D qu’ils auraient alors pu se persuader de l’état des lieux.

C’est donc par référence à la date du procès-verbal de constat d’huissier D du rapport SOCOTEC, respectivement des 14 novembre 2007 D 3 décembre 2007, sur lesquels se fondent les appelants, que doit être fixé le point de départ du délai de prescription.

La demande au titre des loyers impayés ne porte manifestement pas sur une période antérieure au 21 mai 1998 puisque le décompte opère une répartition du loyer du dernier trimestre 2007.entre L’EURL Saint G D L’EURL Océane.

L’assignation ayant été délivrée le 21 mai 2008, il convient, en conséquence de ce qui précède D par substitution de motifs, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription.

III Sur le fond:

A- sur les demandes des consorts E-F

A titre liminaire, il convient de relever qu’il ressort de l’attestation de Maître C, notaire à Angers que M^me H F est désormais seule usufruitière de l’immeuble litigieux.

Il n’est pas contesté que M. T E en est le nu-propriétaire.

M. X E, qui a régulièrement été informé de l’appel interjeté par M^me H E née F D M. T E D des demandes par eux formées dans le cadre de la procédure d’appel, n’a pas constitué avoué pour s’y opposer.

Dès lors, si l’examen du fond de l’affaire qui suivra venait à établir que les appelants sont fondés, en tout ou partie de leurs demandes, le jugement entrepris ne pourra qu’être réformé pour substituer M. T E à M. X E, dans le bénéfice des éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de L’EURL Saint G.

1)- sur la demande en paiement de la somme de 760,98 euros au titre de loyers arrêtés au mois d’avril 2008:

Même si le décompte produit par les appelants aurait gagné à être plus explicite, il reste qu’il en ressort, après vérification des calculs, que la somme demandée à L’EURL Saint G correspond à une répartition au pro rata temporis du montant du loyer du dernier trimestre 2007 entre L’EURL Saint G D L’EURL Océane.

Les consorts E-F avaient fait, en page 8 de l’acte de cession du 12 novembre 2007, réserve de tous droits D recours contre le cédant pour les loyers D charges exigibles, de sorte qu’il ne peut être soutenu qu’ils en auraient donné quitus.

Il résulte des pièces produites qu’en dernier lieu le loyer trimestriel s’élevait à 1683,87 euros.

Sur le dernier trimestre 2007, l’EURL Océane est débitrice des loyers pour la période du 12 novembre 2007 au 31 décembre 2007, soit 922,39 euros.

Au titre de l’année 2009, L’EURL Saint G a donc a minima été redevable, au titre des loyers, de la somme de 5813,09 euros (1683,87 x 4- 922,39).

Elle justifie, par la production d’une attestation de son expert comptable de ce qu’elle a réglé pour l’année 2007, une somme totale de 5466,02 euros.

Elle reste donc, a minima, redevable de la somme de 347,07 euros.

Les consorts E-F ne venant pas soutenir qu’une partie des paiements opérés par L’EURL Saint G devraient venir s’imputer sur d’autres sommes que sur les loyers stricto sensu D la cour, au vu des pièces produites n’étant pas en mesure de s’en assurer elle-même, il convient de réformer le jugement entrepris D de condamner l’EURL Saint G au paiement de la somme de 347,07 euros avec, conformément aux dispositions de l’article 1153 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mai 2008.

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1154 du code civil.

2)- sur la demande indemnitaire au titre des travaux de rénovation D de mise en conformité des locaux donnés à bail:

Les consorts E- F détaillent comme suit leur demande indemnitaire:

— devis Z: 8419,32 euros portant sur la remise en conformité d’une évacuation de gaz D la suppression d’un point de gaz.

— devis Besnard: 6789,78 euros ( des travaux de mise aux normes ( portes D trappes coupe-feu, rampe d’escaliers, main courante D soubassement dans la grande salle D l’escalier),

— devis Chiron: 17 939,96 euros ( pose de faux plafonds isolants au rez-de- chaussée D à la cave D fermeture d’une descente de cave dans la partie commerciale des lieux loués),

— devis Chiron: 4 885,11 euros (mise en place de plaques pare-feu au 1^er étage D au 2^e étage dans la partie habitation de l’immeuble).

Dans l’acte de cession du 12 novembre 2007, L’EURL Saint G , cédant, D L’EURL Océane , cessionnaire, se sont accordées sur le fait que la cessionnaire faisait son affaire personnelle, sans recours contre le cédant, des obligations qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l’hygiène, à la salubrité D aux injonctions de la commission de sécurité.

Il reste que cette disposition, si elle a été certes prise en présence des appelants, n’a vocation qu’à régir les obligations des cédant D cessionnaire, dans leurs rapports entre eux D n’est pas exclusive du droit d’agir des bailleurs contre le cédant en vertu des obligations que ce dernier avait contracté à leur égard.

L’étendue des obligations de L’EURL Saint G à l’égard des consorts E-F bailleurs est fixée par les termes D conséquences du bail commercial qui les a liés D par la lettre d’engagement de M. AM T A datée du 31 juillet 1997.

Aux termes du bail, il était prévu que tous les travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité (…) de l’exploitation ainsi que les nouvelles règles qui pourraient être édictées en ces différents domaines seront entièrement à la charge du preneur qui en fera son affaire personnelle sans recours contre le bailleur, D qu’au cas où un conduit de fumée serait exigé ou nécessaire, il serait fait au frais du preneur.

Le bail emporte également obligation légale du preneur à prendre en charges les réparations locatives.

Enfin , aux termes du courrier de juillet 1997 , M. A s’était engagé à réaliser, au cours du mois d’octobre 1997 les travaux de rénovation complète du bar ' café de la presse’ comprenant, notamment:

— le doublement de la cloison séparant les deux parties d’immeuble du 8 rue Saint G, sur toute sa hauteur D sa largeur avec un matériau coupe-feu D anti-phonique

— l’intégration de la pièce arrière cuisine dans l’espace bar

— la réfection des sanitaires D des écoulements du bar

— la pose au sous sol, sur toute la surface du rez- de- chaussée, d’un carrelage de cérame classe 5

— la pose d’une avancée type véranda.

Il s’était en outre engagé, dans un délai de trois ans, à procéder à la réfection des pièces d’habitation.

C’est au regard de ces dispositions contractuelles que doivent être examinés les manquement reprochés à L’EURL Saint G étant précisé que doivent être prises en considération les conclusions du rapport SOCOTEC dont les termes ont pu être contradictoirement débattus dans le cadre de l’instance initiale D de l’instance d’appel.

Doit également être pris en considération le fait qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire, dont les appelants ne contestent pas les termes, que l’immeuble donné à bail à L’EURL Saint G était dans un état de vétusté D de délabrement avancé, voire, dit l’expert, d’insalubrité.

a) – sur Les travaux relatifs à l’installation de gaz (devis Z):

Rien ne vient établir que l’installation de gaz aurait été défectueuse ou non conforme à la réglementation lorsque l’EURL Saint G est entrée dans les lieux.

Il ne peut donc être considéré que la réalisation de tels travaux rentraient nécessairement dans les travaux de renovation visés dans l’accord des la lettre du 31 juillet 1997 étant en outre précisé qu’ils ne figurent pas dans la liste de travaux mentionnée dans cette lettre.

L’expert judiciaire n’a pas émis de réserve sur ce point D a, au contraire, indiqué que la société la société EDF-GDF a délivré un certificat de conformité de l’installation de gaz intérieure le 6 novembre 1997.

Il est donc acquis qu’au jour du dépôt du rapport d’expertise, L’EURL Saint G n’avait pas failli à ses obligations de ce chef.

Pour justifier de leur demande dans le cadre de la présente procédure les bailleurs produisent aux débats le devis de la société Z qui vise une remise en conformité d’une évacuation de gaz, la reprise ou l’installation d’un conduit de fumée D la suppression du départ de gaz alimentant les étages.

Dans son courrier du 3 décembre 2007 portant transmission de son rapport du même jour ( pièce communiquée N° 4) , l’agence SOCOTEC d’Angers a certes indiqué que le passage du gaz derrière une contre cloison au deuxième étage n’est pas conforme, que le robinet de gaz sous l’évier doit être fixé au mur D bouchonné , que le conduit de fumée doit être vérifié par un professionnel qualifié D que la ventilation basse de la cave doit être nettoyée régulièrement.

Il reste que cela ne permet pas de mettre à la charge de l’ EURL Saint G le devis Z.

En effet, s’agissant du conduit de fumée D de la ventilation basse, la société SOCOTEC a simplement préconisé une vérification par un professionnel sans pour autant soutenir que ces installations ne seraient pas conformes.

S’agissant de la ventilation haute, la société SOCOTEC, en page 5 de son rapport indique certes que celle-ci ne peut déboucher dans le bar, mais cette simple affirmation qui n’est étayée par aucune explication technique n’établit pas , avec suffisance, la nécessité de reprendre toute la ventilation.

Le devis de la société Z qui propose des travaux de reprise complète du conduit de fumée D la création d’un conduit d’évacuation de la ventilation mécanique ne fait pas preuve que ces travaux répondent effectivement à une nécessité de remise aux normes.

Le surplus du devis prévoit la création d’un conduit d’évacuation des gazs brûlés sur toute la hauteur de la maison D le raccordement de la soupape chauffage au tout à l’égout.

Là encore, faute pour les appelants de produire aux débats un avis technique émanant d’un spécialiste, il ne peut être retenu, avec la certitude requise, que les travaux complémentaires proposés par la société Z répondent exactement à la correction du passage d’un tuyau derrière la contre cloison du 2 ème étage constaté par la SOCOTEC.

Il ne peuvent donc être mis à la charge de L’EURL Saint G au titre de l’obligation mise à sa charge par le bail de supporter tous les travaux de mise en conformité de l’installation au regard des règles de sécurité étant ajouté que la reprise totale d’une installation de gaz excède les simples réparations locatives.

b) sur la mise en place de plaques pare-feu au 1^er étage D au 2^e étage dans la partie habitation de l’immeuble ( Devis Chiron N°1) D sur la pose de portes D trappes coupe-feu (devis Besnard)

Les travaux visés dans le devis Chiron N°1 sont relatifs au doublement de la cloison séparant les deux parties d’immeuble du 8 rue Saint G, sur toute sa hauteur D sa largeur visé dans la lettre de juillet 2007.

Ils sont enfin afférents au respect des normes de sécurité en matière de prévention d’incendie ce qui les fait également entrer dans le champ des obligations mises à la charge du preneur dans le bail initial telles que plus haut rappelées.

La société ID INOV DÉCOR , dans un courrier du 7 novembre 2007, a certes indiqué que le doublage du mur sur toute sa hauteur D sa largeur réalisé avec des plaques de plâtre d’une épaisseur de 10 cm ( 90%) D de 7 cm (10 %) répond aux normes pare flamme D coupe feu 2 heures, ce matériau étant habituellement utilisé dans les bars.

Cette pièce annexée à l’acte de cession du 12 novembre 2007, sur la valeur probante de laquelle les appelants ont, en page 8 de l’acte, émis des réserves, ne suffit pas à établir la conformité des cloisons posées aux normes de sécurité, en matière d’incendie, des cloisons posées par L’EURL Saint G.

Il ressort en effet des constations techniques précises de la société SOCOTEC qui a procédé à un examen complet de l’immeuble au regard des normes de sécurité incendie D dont les termes du courrier de la société IN INOV DÉCOR ne suffisent pas à remettre en cause le sérieux que :

— l’isolement vertical entre les deux volumes considérés (…) doit être assuré par une paroi coupe feu1 H montant du sous-sol à la toiture,

— un tel isolement peut être obtenu au rez-de- chaussée D au premier étage en rebouchant simplement divers trous ou fissures,

— au second étage D dans les combles le degré coupe feu 1 heure n’est pas obtenu compte tenu de la nature des matériaux mis en oeuvre dont la faible résistance au feu est encore diminuée par la ventilation basse D haute.

Le rapport SOCOTEC fait encore état de la nécessité, pour éviter tout risque de propagation d’incendie, d’isoler le premier étage D le futur logement de la cour intérieure par des parois coupe-feu.

Il relève en outre que la cave en sous sol sous le bar, qui contient les stocks D accueille la chaudière à gaz, D qui présente donc en cela des risques particuliers, n’est pas suffisamment isolée D il préconise la pose de parois, de portes D de trappes coupe-feu.

Compte tenu de ces éléments, au vu des devis Chiron N° 1 D du devis Besnard, D étant rappelé que la société SOCOTEC a estimé que le doublage de cloisons existant était satisfaisant pour le premier étage, sauf à procéder à quelques rebouchages, il sera alloué aux bailleurs une somme de 10 000 euros qui tient compte de l’évolution du coût des travaux depuis les devis qui datent de 4 années.

En application des dispositions de l’article 1153-1 alinéa 2 du code civil, cette somme, de caractère indemnitaire, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision D non à compter à compter de la signification de l’assignation devant le tribunal de grande instance, dans la mesure où la condamnation prononcée ne profite pas exactement aux mêmes parties que la condamnation prononcée en première instance, de sorte qu’elle ne constitue par une confirmation pure D simple de la décision entreprise, rien ne venant en outre justifier, par dérogation, de faire partir les intérêts à compter d’une date antérieure à l’arrêt.

c)- sur la main courante, la rampe d’escalier D sur la pose d’un soubassement dans la grande salle D dans l’escalier ( devis Besnard)

Les bailleurs n’ayant pas explicité leurs demandes de ce chef, puisqu’ils se bornent en réalité à solliciter, en bloc , l’intégralité du montant des devis qu’ils versent aux débats, il convient de constater que le rapport SOCOTEC ne fait pas précisément référence à de tels travaux, en terme de sécurité, D que leur nécessité n’est pas établie, les mentions du constat d’huissier n’étant pas suffisantes sur ce point.

Ces travaux ne peuvent , en outre, s’analyser en des travaux de rénovation au sens de la lettre d’intention du 31 juillet 1997 D ils ne constituent pas des réparations locatives à la charge du preneur eu égard à l’état de vétusté de l’immeuble donné à bail.

La demande sera rejetée de ce chef.

d) – sur la demande au titre de devis Chiron N°2

Ce devis comprend, l’habillage de poutres, la fermeture de la descente de cave, la reprise électrique du rez- de- chaussée D de la cave D la pose d’un faux plafond dans la cave D au rez- de- chaussée.

La pose d’un faux plafond dans la cave D au rez- de- chaussée, la fermeture de la descente de la cave, l’habillage des poutres, ne constituent ni des travaux de rénovation au sens de la lettre d’engagement de juillet 1997 ni des réparations locatives D il ne ressort pas du rapport SOCOTEC que ces travaux s’imposeraient en raison des normes de sécurité applicables aux locaux.

Bien plus il est mentionné dans ce rapport que la SOCOTEC n’ a pas de renseignements précis lui permettant de juger de la conformité des plafonds, pour partie couverts par un velum, D que les plafonds apparents dans le fond du bar paraissent conformes.

Aucune demande de ce chef ne pourra donc prospérer.

S’agissant de l’installation électrique réalisée, en son temps, par L’EURL Saint G dans le cadre des travaux de rénovation qu’elle a effectués, il ressort de l’expertise judiciaire que l’ ACIE Anjou contrôle installations électriques, société accréditée, les avait déclarés sans défaut D n’avait émis aucune réserve.

La SOCOTEC n’y fait pas référence sauf pour préciser qu’elle a, au contraire, pu constater que l’installation électrique était régulièrement contrôlée.

Dans ces conditions L’EURL Saint G ne saurait être tenue à quelconque indemnisation de ce chef.

Enfin, les consorts F- E ne rapportent la preuve d’aucun préjudice complémentaire permettant de leur allouer une indemnité supérieure à la somme de 10 000 euros qui leur a plus haut été accordée.

3)- sur la validation de l’opposition sur le prix de vente:

Il convient de valider l’opposition sur le prix de vente à hauteur des condamnations qui précédent.

B- sur la demande indemnitaire reconventionnelle:

Il ne peut être retenu que les consorts F- E auraient, de manière disproportionnée D abusive, opéré l’opposition sur le prix de cession dès lors qu’il a été jugé que l’EURL Saint G restait bien leur débitrice pour une somme de 10 347, 07 euros en principal.

L’intimée ne peut aujourd’hui se prévaloir de ce qu’elle a réalisé d’importants travaux dans l’immeuble D suggérer que les appelants devaient, pour cette raison, s’abstenir de toute procédure, puisque c’est de son plein gré D pour le bénéfice de son activité commerciale qu’elle s’était engagée à procéder aux dits travaux.

En outre, la procédure engagée devant le tribunal de grande instance d’Angers en 2002 ne présente pas le caractère abusif que lui prête l’intimée, le seul fait de se désister d’une demande de validation de congé ne valant pas aveu de l’inanité évidente de cette demande.

L’EURL Saint G ne peut enfin faire grief aux appelant d’avoir eu à supporter une expertise judiciaire qu’elle a elle-même demandée.

La demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

IV – sur les dépens D les frais non répétibles

Eu égard au sort réservé aux prétentions des appelants il convient de confirmer les dispositions du jugement entrepris en ce qui concerne les dépens de première instance D les demandes au titre des frais non répétibles de première instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais non répétibles d’appel.

Les dépens d’appel seront supportés par moitié entre L’EURL Saint G, d’une part, D les appelants, d’autre part, D seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant publiquement D par arrêt réputé contradictoire:

Rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée en cause d’appel par L’EURL Saint G

Confirme le jugement du 22 mars 2010 en ce qu’il a:

— rejeté l’exception de prescription soulevée par l’EURL Saint G,

— débouté L’EURL Saint G de ses demandes indemnitaires,

— débouté les parties de leurs demandes en première instance sur le fondements de l’article 700 du code de procédure civile D dit que les dépens de première instance seraient supportés par moitié par M. X E D M. H F d’une part D par l’EURL Saint G d’autre part,

— déclaré le jugement commun D opposable à L’EURL Océane,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux E à payer à L’EURL Saint G la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts

Réformant sur le surplus le jugement entrepris D y ajoutant:

Condamne L’EURL Saint G à payer à M^me H E née F D M. T E la somme de 347,07 € (TROIS CENT QUARANTE-SEPT EUROS SEPT CENTIMES) avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2008,

Dit que les intérêts échus se capitaliseront dans les termes de l’article 1154 du code civil,

Condamne L’EURL Saint G à payer à M^me H E née F D M. T E la somme de 10.000,00 € (DIX MILLE EUROS),

Valide l’opposition sur prix de cession pratiquée par acte de la SCP LEPAGE D VERGER, huissiers de justice, le 13 décembre 2007 à hauteur des condamnations qui précèdent,

Déclare le présent arrêt commun D opposable à L’EURL Océane,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par moitié entre L’EURL Saint G d’une part D les appelants d’autre part D seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D. Y P. VALLEE