XXX

MINUTE N° 14/0423

Copie exécutoire à :

— M^e Laurence FRICK

— M^e Valérie SPIESER

Le 26/05/2014

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 26 Mai 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 13/02268

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 mars 2013 par le tribunal d’instance de MOLSHEIM

APPELANTS :

1) Monsieur B Z en liquidation judiciaire

2) Madame D E épouse Z en liquidation judiciaire

XXX

67310 A

3) Maître J G-F ès-qualités de liquidateur de Monsieur et Madame Z

XXX

XXX

Représentés par M^e Laurence FRICK, avocat à la Cour

INTIMEE :

SCI A

ayant son siège XXX

67310 A

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 mars 2014, en audience publique, devant la cour composée de :

M. LITIQUE, Président de Chambre

M^me WOLF, Conseiller

M^me FABREGUETTES, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 05 mai 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Marie LITIQUE, Président et M. Christian X, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu le rapport ;

Les époux Z occupent une maison d’habitation située à A qu’ils louaient depuis 1987 à une société SETRAL.

Ce bâtiment ayant été racheté par la SCI A, un nouveau bail a été établi à compter du 1^er janvier 1988 avec le nouveau propriétaire, les époux Z occupant par la suite 3 garages et un jardin aux abords de la maison.

Selon assignation du 23 mars 2007, la SCI A a sollicité la résolution judiciaire du bail en soutenant que les locataires occupaient une parcelle de terrain et plus de garages que ce qui leur étaient loués, mais un jugement du 15 janvier 2008 du tribunal d’instance de Molsheim la déboutait de ses prétentions et la condamnait à faire assurer l’étanchéité de la toiture sous astreinte.

Conformément à ce jugement, la SCI A engageait l’entreprise PATTINGRE aux fins de procéder aux travaux nécessaires sur la toiture, lesquels étaient réalisés et payés par la SCI bailleresse le 20 mars 2008.

A la demande des époux Z qui soutenaient que les infiltrations persistaient, la SCP SINGER-Y établissait un procès-verbal de constat le 08 juillet 2008.

Considérant l’intervention de la bailleresse inefficace, le 15 avril 2009 les époux Z saisissaient le tribunal d’instance de Molsheim aux fins de condamnation de la SCI à faire procéder aux travaux de réparation des infiltrations et de réfection de l’isolation sous astreinte. En cours de procédure, ils faisaient l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire, M^e F G étant désignée en qualité de liquidateur, laquelle intervenait volontairement dans la procédure.

Par jugement du 10 mai 2010, le tribunal d’instance ordonnait une expertise confiée à M. H I, aux fins d’examiner la toiture, de dire si les infiltrations constatées provenaient du remaniement ou de l’insuffisance de remaniement de la toiture par la SARL TOITURE PATTINGRE ou de toute autre cause, notamment d’une intervention extérieure, de rechercher les origines des traces d’humidité et de moisissures et de dire si elles sont en relation avec les infiltrations d’eau provenant de la toiture, de rechercher le cas échéant les autres causes et de dire si les locataires ont rempli leur obligation d’entretien de l’immeuble loué.

L’expert déposait son rapport le 16 décembre 2010 dans lequel il notait que l’état général de la maison s’expliquait par son grand âge (50/60 ans) et, suite à l’examen de l’intérieur de la maison, du mode de chauffage (chauffage au bois), de l’isolation, concluait qu’une réhabilitation complète serait nécessaire mais très coûteuse et qu’une démolition et reconstruction seraient plus avantageuses, enfin mettait hors de cause les locataires au regard de leur obligation d’entretien de l’immeuble.

Le 11 juin 2011, la SCI a alors fait délivrer à ses locataires un congé pour motif légitime et sérieux pour le 31 décembre 2011 et motivé de la façon suivante :

'il ressort du rapport d’expertise en date du 16 décembre 2010 de Monsieur H I intervenu lors d’un litige entre vous et le bailleur que l’immeuble que vous habitez est vétuste et qu’il nécessiterait une démolition et une reconstruction.

Or, il résulte du plan local d’urbanisme de A (PLU du 26 avril 2005) que cet immeuble est sis dans une zone où sont interdites les constructions à usage d’habitation (article 1 UX) de sorte que la reconstruction de cet immeuble est impossible ne serait-ce qu’en tout état de cause pour des raisons de sécurité puisqu’il est situé dans une enceinte d’exploitation d’une entreprise manipulant des produits chimiques'.

M^e F, ès-qualités, concluait alors à l’annulation du congé, à la condamnation de la SCI bailleresse à réaliser sur l’immeuble les travaux de rénovation et de remise aux normes sous astreinte de 30 € par jour de retard et à sa condamnation à lui payer notamment 6.450 € au titre du trouble de jouissance et 1.778,40 € au titre du trop-versé de loyer.

De son côté, la SCI bailleresse, sur demande reconventionnelle, sollicitait que le congé donné pour motif légitime et sérieux soit validé par le tribunal et la fixation de sa créance aux montants suivants :

—  6.086,40 € au titre des indexations de loyer dues depuis juillet 2004 au 30 juin 2009,

—  954,36 € au titre des indexations de loyer du 1^er janvier 2009 au 31 décembre 2009,

—  1.642,26 € au titre des indexations de loyer du 1^er janvier 2010 au 31 décembre 2010,

—  1.553,20 € au titre des indexations de loyer du 1^er janvier 2011 au 30 novembre 2011.

Une comparution personnelle des parties était diligentée le 4 juillet 2012 aux fins notamment de fixation de l’indemnité d’éviction, sans qu’elle puisse aboutir à un quelconque compromis.

Par le jugement du 26 mars 2013, le tribunal d’instance saisi, considérant que la SCI ne pouvait préserver l’habitation des époux Z au regard du plan d’urbanisme interdisant la reconstruction d’un immeuble, alors que cette rénovation serait nécessaire pour assurer une jouissance paisible des lieux, que toute proposition transactionnelle se heurtait à l’obstination des demandeurs par ailleurs ne respectant pas leur obligation de régler un loyer adapté à la configuration des locaux qu’ils occupaient, que le bailleur confronté à une nouvelle réglementation immobilière n’avait pas jugé utile de préserver la jouissance paisible de son locataire récalcitrant, mais que restait néanmoins pour le bailleur l’obligation de relogement s’imposant au propriétaire d’un logement insalubre, les demandeurs ne formulant aucune prétention en ce sens, a statué comme suit :

'DIT que la SCI A a donné congé aux époux Z pour motifs légitime et sérieux ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail liant les parties ;

DEBOUTE les parties de leurs conclusions plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCI A aux dépens ;

DECLARE le jugement opposable à la Sàrl TOITURES PATTINGRE'.

Vu l’appel interjeté par M^e F et les époux Z selon déclaration électronique de leur Conseil reçue le 06 mai 2013 au Greffe de la Cour ;

Vu les conclusions des appelants en date du 10 décembre 2013 tendant à l’infirmation du jugement et demandant à la Cour de :

'DECLARER l’appel recevable,

LE DECLARER bien fondé,

INFIRMER le jugement du Tribunal d’Instance de MOLSHEIM du 26 mars 2013,

STATUANT A NOUVEAU,

DIRE ET JUGER que le congé délivré par la SCI A à Monsieur et Madame Z le 10 mai 2011 ne repose pas sur un motif légitime et sérieux,

EN CONSEQUENCE, ANNULER ledit congé,

CONDAMNER la SCI A à réaliser, sur l’immeuble loué à Monsieur et Madame Z, les travaux suivants :

— le remplacement de la couverture,

— l’installation d’un chauffage, VMC, électricité et sanitaire,

— la mise en oeuvre d’une isolation thermique,

— la mise en état des conduits de fumée (tubage),

sous astreinte de cent euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de quinze jours suivant signification de l’arrêt à intervenir,

CONDAMNER la SCI A à payer à Monsieur et Madame Z une somme de 25.000 euros au titre du trouble de jouissance,

CONDAMNER la SCI A à payer à Monsieur et Madame Z la somme de 1.778,40 euros au titre du trop perçu de loyers,

CONDAMNER la SCI A à payer à Monsieur et Madame Z une somme de 315,77 euros en remboursement des frais d’huissier qu’ils ont été contraints d’engager à raison du constat d’état des lieux,

DEBOUTER la SCI A de l’intégralité de ses fins et conclusions

CONDAMNER la SCI A aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel,

CONDAMNER la SCI A à payer à Monsieur et Madame Z une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.'

Vu les conclusions de la SCI A en date du 27 septembre 2013 tendant à la confirmation du jugement et à la condamnation des appelants au paiement, outre les dépens des deux instances, d’un montant de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la procédure et les pièces ;

A titre préliminaire, il sera souligné que le bail n’a pas été conclu à raison de la qualité d’employée de M^me Z par la société SETRAL puisque les occupants occupaient l’immeuble depuis 1987, c’est à dire avant même que la SCI A n’en devienne propriétaire, et qu’un nouveau bail d’habitation a été signé le 1^er janvier 1988 et s’avère être autonome et indépendant des prestations de ménage effectuées par M^me Z pour la société SETRAL.

A) Sur le congé :

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire à la double condition que ce congé soit justifié par un motif légitime et sérieux.

Selon la jurisprudence constante, le projet motivant le congé doit être suffisamment établi. Or, en l’espèce, la SCI A a d’ores et déjà obtenu un permis de démolir l’immeuble et un permis de construire pour un bâtiment industriel à l’usage de bureaux et de hall, ce qui atteste du caractère sérieux du motif. De même, selon la jurisprudence, le bailleur doit être l’auteur de la réhabilitation et ne doit pas vendre son immeuble à un tiers susceptible de la réaliser. Cette condition est également remplie en l’espèce.

Enfin, selon la jurisprudence, les travaux de réhabilitation doivent être justifiés par l’état de l’immeuble, ce qui peut conditionner la légitimité du motif.

En l’espèce, il résulte des pièces et notamment de l’expertise que la maison est vétuste et particulièrement délabrée, l’expert soulignant que l’état de la maison est dû à son ancienneté et à un défaut d’entretien général.

En conséquence, le congé repose sur un motif légitime et sérieux.

B) Sur la résiliation du bail :

En cas d’indécence d’un logement, il est possible d’imposer au propriétaire sa mise en conformité, les modalités étant fixées par le juge en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’inverse, le juge peut refuser la mise en conformité et résilier le bail lorsque les travaux à réaliser sont exorbitants et trop pénalisants pour le propriétaire.

L’article 1722 du code civil prévoit enfin que le bail est résilié de plein droit en cas de perte ou de cas fortuit, mais cette perte n’est pas limitée à une destruction matérielle du bien, mais englobe également la perte pour cause économique de ce bien, notamment lorsque les travaux nécessaires pour permettre d’user du bien conformément à sa destination dépassent la valeur du bien ou tout simplement lorsqu’il y a un déséquilibre économique manifeste entre les revenus de l’immeuble et le montant des travaux (Cass. 3^e civ. 09/12/2009).

En l’espèce, l’expert indique fort justement que la réhabilitation complète serait nécessaire mais très coûteuse de sorte qu’une démolition et reconstruction constitueraient le meilleur choix sur le plan économique.

Il est rappelé que l’expert indique dans son rapport que la dégradation de la maison est due à son ancienneté et à un défaut d’entretien général. La vétusté de l’immeuble occupé par les appelants n’est donc pas exclusivement le fruit d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien. De plus, le loyer réclamé est dérisoire (225,78 €). Enfin, le propriétaire ne peut de toute façon pas préserver l’habitation au regard du plan d’urbanisme interdisant la reconstruction d’un immeuble d’habitation qui serait pourtant nécessaire au maintien de la jouissance paisible des lieux, l’attestation de l’adjoint SCHIBLER du 06 novembre 2012 ne constituant pas la preuve d’une autorisation déjà donnée par la commune à la reconstruction de l’immeuble alors que ce dernier précise que les demandes sont instruites par la DDT afin que toutes les clauses du PLU soient scrupuleusement respectées et que ce n’est que, si tel est le cas, que le maire signe les permis de démolition et permis de construire, l’attestant précisant que la municipalité n’avait pas le pouvoir de contraindre un particulier à restaurer et reconstruire et que le problème des époux Z était à régler avec le loueur, peut être en fonction du contrat de location.

En conséquence, il est établi que le coût de remise en état de l’immeuble loué excède largement sa valeur, emportant ainsi la destruction totale de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.

Les motifs invoqués à l’appui du congé sont donc bien réels, sérieux et légitimes et le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail.

C) Sur la créance de la SCI bailleresse au titre des loyers :

Si la SCI A a, en méconnaissance de la législation, augmenté le loyer en 1992 (de 1.000 F à 1.400 F) et en 1997 (de 1.400 F à 1.481 F), ces augmentations successives ont toutefois été acceptées par les époux Z qui ont contre-signé les courriers de la bailleresse et ne peuvent donc plus être remises en cause.

En outre, aucun trop-perçu ne saurait être remboursé par la SCI à ce titre puisque la prescription quinquennale est applicable à un trop-perçu de loyers.

Enfin, et en l’absence d’une clause d’indexation contractuellement prévue et déterminée, la demande d’application d’indexation du loyer ne peut être accueillie sans que soit constatée l’existence d’un accord du preneur (CA Colmar 30/09/2009).

Or, le contrat de bail ne contient pas de clause d’indexation, mais fait uniquement mention à un indice de référence.

Dès lors, la SCI intimée verra sa demande en paiement d’arriérés de loyers rejetée.

D) Pour le surplus :

Sur l’existence du trouble de jouissance, outre que les appelants ne justifient pas de leur préjudice, il sera observé que la bailleresse a fait procéder aux travaux concernant la toiture, que l’expert constate que l’état de la maison, particulièrement vétuste et délabré (humidité, mauvaise isolation, moisissures etc …) au vu des photos versées aux débats est du à son ancienneté et à un défaut d’entretien général, et pas seulement d’un manquement du bailleur à ses obligations, enfin que de leur côté, les locataires auraient dû saisir le juge pour faire constater l’absence d’indexation du loyer avant, comme il l’ont fait, de refuser de payer l’augmentation de loyer issue de cette indexation.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

La demande en remboursement des 315,77 € correspondant aux frais d’huissier mandaté par les appelants n’a pas à être supportée par le bailleur.

Les appelants succombant supporteront les dépens des deux instances et le jugement sera infirmé sur ce point.

En revanche, aucune considération d’équité ne milite en faveur de l’application de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de celle concernant les dépens, et statuant à nouveau dans cette seule limite,

DEBOUTE les parties de leurs demandes ;

CONDAMNE les appelants aux dépens des deux instances.

Le Greffier Le Président