COUR D’APPEL

D’ANGERS

1ERE CHAMBRE SECTION A

XXX

ARRÊT N°

AFFAIRE N° : 11/01874

Jugement du 21 Juin 2011

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 08/06040

ARRÊT DU 15 JANVIER 2013

APPELANTE :

LA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIÈRE DU BÂTIMENT

XXX

représentée par la SCP DUFOURGBURG – GUILLOT, avocats postulants au barreau d’Angers – N° du dossier 14953, et par Maître CHEVALLIER, avocat au barreau de Paris.

INTIMES :

Monsieur F A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Mademoiselle D E

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par la SCP GONTIER – LANGLOIS, avocats postulants au barreau d’Angers – N° du dossier 48504, et par Maître BARGINE substituant Maître GABOREL, avocat plaidant au barreau de Rennes.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Novembre 2012 à 14 H 00 en audience publique, Madame MONGE, Conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Madame MONGE, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur C

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 15 janvier 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur HUBERT, Président et par Monsieur C, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 13 février 2007, M. A et M^me Y (les consorts A-Y) ont confié à la société ECCP exerçant sous l’enseigne 'Maisons Mikit', à laquelle s’est substituée aux termes d’un avenant du 7 mai 2007, la société HBEI, la construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan sur un terrain situé à Montaillé (dans la Sarthe) constituant le lot n° 5 du lotissement communal dénommé 'les Noisetiers', au prix de 85 763 euros TTC, le constructeur assurant les travaux de construction de la maison jusqu’à sa mise hors d’eau et hors d’air et les maîtres de l’ouvrage se réservant la réalisation des travaux de second oeuvre et de finitions dont les matériaux devaient leur être livrés en kit par le constructeur. Il était stipulé que la durée d’exécution des travaux à la charge du constructeur serait de neuf mois à compter de l’ouverture de chantier, la garantie légale de livraison à prix et délai convenus étant souscrite auprès de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (la CGI Bât).

Le permis de construire a été délivré le 15 mars 2007 et la déclaration réglementaire d’ouverture du chantier régularisée le 25 avril suivant.

Se plaignant de malfaçons et d’erreurs d’implantation, les consorts A-Y ont obtenu, le 16 janvier 2008, du juge des référés l’instauration d’une mesure d’expertise confiée à M. Z.

Suivant jugement du 3 février 2009, une nouvelle expertise a été ordonnée confiée à M. B, la société HBEI et la CGI Bât étant condamnées in solidum à payer aux maîtres de l’ouvrage une provision de 10 000 euros à valoir sur les pénalités de retard.

La société HBEI ayant assigné son assureur, la SAGENA, et M. X, menuisier, et la SAGENA ayant appelé en la cause la société SAM sous-traitant du lot gros oeuvre et son assureur, les AGF, toutes ces procédures ont été jointes et les opérations d’expertise déclarées communes à tous.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 octobre 2009.

La société HBEI a été placée en redressement judiciaire le 5 janvier 2010 puis en liquidation judiciaire le 29 juin suivant.

Par jugement du 21 juin 2011, le tribunal de grande instance du Mans a ordonné la démolition de l’immeuble aux frais de la CGI Bât, condamné celle-ci à payer aux consorts A-Y la somme de 51 457,80 euros avec indexation sur l’indice BT01, afin de leur permettre de faire reconstruire leur immeuble, sous déduction d’une franchise de 4 288 euros, ainsi que la somme de 41 741,40 euros au titre des pénalités de retard, dont à déduire la provision de 10 000 euros déjà allouée et à parfaire si l’immeuble n’était pas achevé le 25 janvier 2012, outre la somme de 7 000 euros à titre d’indemnité de procédure et les dépens, le tout sous exécution provisoire.

Selon déclaration enregistrée le 20 juillet 2011, la CGI Bât a interjeté appel de cette décision en intimant les consorts A-Y.

Par ordonnance de référé du 21 septembre 2011, le Premier président de la cour de céans à ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire des chefs de la condamnation à démolir l’ouvrage litigieux et pour les pénalités prévues à compter du 25 janvier 2012 en cas d’inachèvement de l’immeuble à cette date ainsi que pour le paiement de la somme de 27 169,80 euros sous réserve de la consignation de cette somme dans le délai d’un mois entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats d’Angers, institué séquestre, et maintenu l’exécution provisoire pour le paiement de la somme de 20000 euros au titre des travaux, de 31 741,40 euros pour les pénalités de retard et de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamnant la CGI Bât à payer aux intimés la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les parties ont toutes conclu.

Une ordonnance rendue le 18 octobre 2012 a clôturé la procédure.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Les dernières conclusions, respectivement déposées les 8 février 2012 pour la CGI Bât et le 15 décembre 2011 pour les consorts A-Y, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La CGI Bât demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter les consorts A-Y de leurs demandes, de lui donner acte de ce qu’elle offre de régler la somme de 38 000 euros augmentée d’une TVA de 5,5 %, de déduire du montant ainsi offert, ou, en tout état de cause, d’une quelconque condamnation, le montant de la franchise prévue par la loi de 5 % du prix convenu, soit la somme de 4288 euros, de lui donner acte de ce qu’elle offre de régler la somme de 13 615,34 euros au titre des pénalités de retard arrêtées au 30 juillet 2010, déduction faite de la provision de 10 000 euros et de condamner les consorts A-Y au paiement d’une indemnité de procédure.

Elle fait valoir que l’expert judiciaire a mis en évidence qu’une implantation respectant toutes les cotes planimétriques du permis de construire était impossible et qu’il ne préconisait d’ailleurs pas la solution destruction/reconstruction qui engendrerait des inconvénients, notamment en termes d’accès au garage. Elle ajoute que la solution proposée par l’expert de construire un mur de soutènement qui diminuera le terrain d’un mètre est préférable à la solution de la reconstruction qui suscitera de nouvelles difficultés. Elle soutient que le fait que le maire, sollicité par les intimés, soit défavorable à un mur de soutènement n’est pas insurmontable si un permis de construire modificatif, conservant l’implantation actuelle, ne se heurte à aucune illégalité et s’interroge sur l’accueil que pourrait recevoir une demande de permis de construire impliquant le déplacement de l’immeuble d’un mètre. Elle assure que la question de la résistance thermique des murs est indépendante de celle de l’implantation et que les malfaçons affectant les murs peuvent être intégralement réparées et elle propose, au demeurant, de verser le coût de ces réparations chiffré par l’expert à 18 000 euros HT. Elle affirme avoir rempli ses obligations telles qu’elles découlent de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation en offrant, le 30 juillet 2010, lorsqu’elle a été informée de la liquidation judiciaire de l’entrepreneur, une reprise du chantier et son achèvement aux maîtres de l’ouvrage qui ont refusé cette offre. Elle fait observer que l’expert ne préconisait l’intervention d’un maître d’oeuvre que dans le cas de l’achèvement des travaux en cours et de la réparation des malfaçons, pas dans celui de la reconstruction et explique que sa garantie ne s’étend pas à la plupart des travaux détaillés par les intimés. Concernant les pénalités de retard, elle demande à la cour de les faire courir à compter du 25 avril 2008, date retenue par l’expert, et de les arrêter à la date de son offre de reprise du chantier, le 30 juillet 2010, déclinée par les maîtres de l’ouvrage. Elle rappelle qu’une franchise s’applique, quelle que soit la solution adoptée.

Les consorts A-Y demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la destruction de leur immeuble aux frais de la CGI Bât et condamné celle-ci au paiement de la somme de 51 457,80 euros avec indexation sur le BT 01, des pénalités de retard et d’une indemnité de procédure, de le réformer pour le surplus et de condamner la CGI Bât à leur payer la somme de 52 177 euros au titre des pénalités de retard sauf à parfaire à la date effective de la réception et de la levée des réserves, sous déduction de la provision, de constater la responsabilité de la CGI Bât, de la condamner au paiement de frais de maîtrise d’oeuvre à proportion de 12 % du coût des travaux retenus ainsi qu’à l’actualisation des travaux de second oeuvre par référence à l’indice BT 01 appliqué à la somme de 47 611 euros, subsidiairement, pour le cas où la cour n’ordonnerait pas la démolition, de condamner la CGI Bât à leur payer les sommes de 20 000 et 18 000 euros augmentées de la TVA de 19,6 % à titre de provisions, sous réserve d’apurement, avec actualisation par application de l’indice BT01, de condamner l’appelante à payer l’actualisation du second oeuvre, les frais de maîtrise d’oeuvre et des pénalités de retard, outre une indemnité de procédure et les entiers dépens.

Ils exposent que l’implantation de leur maison ne respecte pas le plan du permis de construire sur plusieurs points et que si, selon l’expert, elle reste 'dans la zone constructible', elle a été rapprochée du fond de parcelle constitué par un talus à forte pente et réduit l’espace libre à l’arrière de la construction. Ils ajoutent qu’elle souffre de très nombreuses malfaçons, notamment du point de vue de la maçonnerie réalisée, selon l’expert, sans soin et sans respect des règles de l’art. Ils font valoir que la CGI Bât leur a fait une offre tardive et insuffisante et leur doit garantie en application de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation et soutiennent qu’elle a par ailleurs engagé sa responsabilité à leur égard en ne mettant pas d’abord le pavillonneur, puis l’administrateur judiciaire, en demeure de livrer l’immeuble afin de pouvoir tirer, ensuite, les conséquences d’une carence. Ils expliquent que le mur de soutènement préconisé par l’expert réduirait l’éclairement de leur maison et masquerait la vue, que la résistance thermique des murs demeurerait durablement affectée et que quelle que soit la solution adoptée, une nouvelle étude d’implantation sera nécessaire ainsi que le dépôt d’un permis de construire modificatif et donc le recours à un maître d’oeuvre. Ils contestent le taux de TVA réduit proposé par l’appelante.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de démolition/reconstruction de l’immeuble

Attendu qu’en vertu de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ;

Qu’en l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire ( pages 11,12 et 25 du rapport ) que si la position de la maison en altimétrie est, contrairement à ce qu’avaient pu craindre les consorts A-Y, correcte au regard du permis de construire, les erreurs commises en planimétrie sont, en revanche, à l’origine d’une implantation de la maison non conforme au dossier du permis de construire, en ce qu’elle réduit d’un mètre l’espace à l’arrière du bâtiment, rapprochant celui-ci d’un talus à forte pente et rendant indispensable l’édification d’un mur de soutènement ;

Qu’il est ainsi établi que la maison, telle qu’implantée aujourd’hui n’est pas conforme aux prévisions contractuelles et expose les consorts A-Y à des inconvénients qui n’étaient pas convenus ;

Attendu que l’expert judiciaire explique que les cotes du permis de construire étant erronées, l’implantation conforme à ces cotes ne pourra de toute façon être possible, le déplacement de la construction quel qu’il soit ne pouvant qu’induire des difficultés d’accès, notamment au garage ;

Qu’à l’instar du premier expert judiciaire désigné avant lui, il a indiqué préférer la solution maintenant cette implantation avec édification d’un mur de soutènement à celle de la démolition/reconstruction de l’immeuble ;

Que c’est également cette solution, moins onéreuse, que la CGI Bât demande à la cour d’adopter, sans toutefois soutenir, fût-ce dans le cadre d’une argumentation subsidiaire, que la solution de la démolition/reconstruction n’entrerait pas dans le champ contractuel de sa garantie;

Mais attendu que les maîtres de l’ouvrage sont fondés à se prévaloir d’une mauvaise exécution des travaux tels qu’arrêtés lors du dépôt du permis de construire et à solliciter le rétablissement à l’arrière de leur maison de la situation contractuellement prévue ;

Qu’ils sont libres d’opter pour une solution présentant des inconvénients qu’ils estiment moindres à ceux liés à l’édification d’un mur imprévu qui troublerait la jouissance de leur terrain derrière leur maison et compromettrait la vue qu’ils attendaient ;

Qu’ils sont en droit de ne pas partager l’opinion de la CGI Bât selon laquelle est préférable un inconvénient dont la nature est connue et dont on peut tenter d’atténuer les effets à un inconvénient dont on ignore la gravité exacte et, partant, les remèdes ;

Qu’au surplus, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, le maintien de l’implantation ne les dispensera pas du dépôt d’une demande de permis de construire modificatif, étant fait observer qu’il n’est pas indifférent que le maire de la commune ait, dans un certificat du 23 mars 2010, précisé qu’il n’était pas favorable à la création d’un mur de soutènement ;

Qu’enfin, l’expert judiciaire ayant mis en lumière d’importantes malfaçons et non-conformités de la maçonnerie ne permettant pas l’application d’un enduit d’imperméabilisation, diminuant la résistance thermique des murs et ne garantissant pas 'l’étanchéité à l’air et à l’eau', seule la démolition puis la reconstruction de l’ensemble permettra la pose d’une maçonnerie homogène et conforme aux règles de l’art, toute autre solution ne parvenant qu’à réparer les effets de ces non-conformités sans les faire disparaître ;

Que le jugement qui en a décidé ainsi, en ordonnant la démolition de la maison aux frais de la CGI Bât sera confirmé sur ce point ;

Sur le coût des travaux

Attendu que les consorts A-Y sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la CGI Bât à leur verser la somme de 51 457,80 euros au titre des travaux de reconstruction, avec indexation sur l’indice BT 01, sous déduction de la franchise de 5 % prévue au contrat de garantie de livraison ;

Que cette somme de 51 447,80 euros, non discutée en tant que telle par la CGI Bât, correspond à 60 % du coût total du chantier à la mise hors d’eau dont la société HBEI avait appelé le paiement, montant qui sera à nouveau nécessaire pour parvenir au même stade d’avancement de la construction et représente ainsi le dépassement de prix que doit prendre en charge la CGI Bât en sa qualité de garant, étant rappelé que si les consorts A-Y choisissaient de la dispenser de son obligation de rechercher un constructeur pour achever le chantier, ils conserveraient, néanmoins, leurs droits au financement de celui-ci dès lors qu’ils n’aggravent pas la charge pesant sur elle ;

Que le jugement qui a accueilli cette demande sera confirmé sur ce point ;

Attendu que les consorts A-Y demandent à la cour d’y ajouter des frais de maîtrise d’oeuvre de 12 % ainsi que l’actualisation par référence à l’indice BT 01 de la somme de 47 611 euros, montant des travaux de second oeuvre qu’ils doivent assurer ;

Mais attendu qu’ils ne sont fondés à réclamer au garant que le surcoût correspondant à des prestations prévues au contrat ;

Qu’aucuns frais de maîtrise d’oeuvre n’ayant été prévus au contrat de construction garanti, ils ne peuvent y prétendre ;

Qu’ils ne peuvent davantage solliciter l’actualisation des travaux de second oeuvre et de finition qu’ils devaient eux-mêmes assurer et qui ne font, dès lors, pas partie des travaux prévus au contrat, bénéficiant de la garantie de livraison ;

Que le jugement qui les a déboutés de leurs prétentions de ces chefs sera confirmé ;

Sur les pénalités de retard

Attendu qu’en vertu de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation susvisé, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend en charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret ;

Qu’il n’est pas contesté qu’en l’espèce les pénalités journalières ainsi dues sont de 28,59 euros, correspondant à 1/3000e du prix convenu, conformément aux dispositions de l’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation ;

Qu’il n’est pas plus contesté que le point de départ de ces pénalités est la date à laquelle le chantier aurait dû être achevé, soit le 25 avril 2008 ;

Que les opinions des parties divergent, en revanche, quant à la date à laquelle ces pénalités cessent d’être dues par le garant ;

Attendu que la CGI Bât estime que les consorts A-Y ayant décliné son offre de poursuivre le chantier conformément à la solution préconisée par l’expert judiciaire avec la société M. K.S.O. qui y avait consenti, le retard du chantier qui s’en est suivi leur est exclusivement imputable ;

Mais attendu que cette offre n’étant pas, comme il a été vu, satisfaisante, les consorts A-Y étaient en droit de la refuser ;

Attendu que, de leur côté, les intimés demandent à la cour de retenir que la somme qui leur sera allouée au titre des pénalités de retard sera à parfaire à la date effective de la réception des travaux et de la levée des réserves ;

Mais attendu que les pénalités de retard sont dues jusqu’à la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves ;

Attendu qu’ainsi que l’ont relevé les premiers juges, il est nécessaire, pour fixer la date de livraison de l’immeuble, de tenir compte du délai nécessaire pour le démolir et le reconstruire, dans la limite, toutefois, des travaux que devait assurer le constructeur initial tels que décrits à la notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle ;

Qu’ainsi la CGI Bât sera condamnée à verser aux consorts A-Y la somme supplémentaire de 17 754,26 euros arrêtée au 30 septembre 2013 au titre des pénalités de retard, sauf à parfaire si, à cette date, la construction n’était pas livrée pour des causes distinctes des périodes d’intempéries et des cas fortuits et de force majeure;

Sur la responsabilité de la CGI Bât

Attendu que les consorts A-Y demandent, subsidiairement, la condamnation de la CGI Bât à leur verser le coût des frais de maîtrise d’oeuvre de 12% ainsi que l’actualisation par référence à l’indice BT 01 de la somme de 47 611 euros, montant des travaux de second oeuvre qu’ils doivent assurer, à titre de dommages et intérêts ;

Qu’ils estiment que la CGI Bât a été défaillante dans l’accomplissement de ses obligations de garant ;

Mais attendu, comme l’a retenu le tribunal, que la CGI Bât ne pouvait pas mettre en demeure la société HBEI 'd’achever’ le chantier dès lors que la solution à apporter à l’implantation erronée faisait l’objet de discussions, étant ici rappelé que les experts judiciaires successivement nommés se sont montrés défavorables à la démolition et la reconstruction de l’immeuble ;

Qu’il n’est pas contesté par les intimés que la mise en redressement judiciaire de la société HBEI, intervenue le 5 janvier 2010, n’a pas été portée à la connaissance des parties par l’intéressée ;

Que suite à la conversion de ce redressement judiciaire en liquidation judiciaire prononcée par jugement du 29 juin 2010, la CGI Bât n’a pas tardé à formuler une proposition puisque le 30 juillet suivant elle offrait la reprise du chantier par la société MKSO dont elle avait préalablement obtenu l’accord, proposition dont le sérieux ne peut être contesté dès lors qu’elle reprenait la solution préconisée par l’expert judiciaire ;

Que la faute de la CGI Bât dans la gestion du dossier n’étant pas démontrée, les consorts A-Y seront déboutés de leurs prétentions de ce chef ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la CGI Bât succombant en son appel, elle en supportera les dépens, sera condamnée à verser aux consorts A-Y la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE la Caisse de garantie immobilière du bâtiment à verser aux consorts A-Y la somme supplémentaire de dix-sept mille cinq cent cinquante-quatre euros vingt-six centimes (17 554,26 euros) au titre des pénalités de retard arrêtées au 30 septembre 2013, sauf à parfaire si les travaux incombant au constructeur tels que détaillés à la notice descriptive annexée au contrat de construction n’étaient pas, hors périodes d’intempéries ou cas de force majeure, achevés à cette date,

CONDAMNE la Caisse de garantie immobilière du bâtiment aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

La CONDAMNE à payer aux consorts A-Y la somme de trois mille euros (3 000 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

D. C L.D. HUBERT