Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 01 AVRIL 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/21439

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Octobre 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 14/56339

APPELANTE

SCI X

XXX

XXX

N° SIRET : 428 678 148

Représentée et assistée de M^e Kheir AFFANE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0253

INTIMEE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 80 RUE DE WATTIGNIES

représenté par son syndic la SARL DAUMENIL GESTION sis XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-olivier D’ORIA de la SCP UHRY D’ORIA GRENIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060

Assisté de M^e Arthus NOEL, substituant M^e Jean-olivier D’ORIA de la SCP UHRY D’ORIA GRENIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

M^me Eveline LOUYS, Conseillère

M^me Y-Z A, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Patricia PUPIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie DABOSVILLE, présidente et par M^me Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.

La SCI X a acquis le 29 décembre 1999 le lot de copropriété n°1 dans l’immeuble sis XXX à Paris 12^e. Son acte d’acquisition mentionne un droit aux toilettes communes de l’immeuble.

S’apercevant de leur transformation en 'cagibi’ par le syndicat des copropriétaires, ce qu’elle a fait constater par procès-verbal d’huissier du 13 décembre 2013, par acte du 3 avril 2014, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cet immeuble devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement de l’article 809 du Code de procédure civile, aux fins de lui voir ordonner sous astreinte de mettre en oeuvre tout dispositif de nature à lui permettre d’exercer son droit de jouissance des water-closets communs ; outre frais et dépens.

Par ordonnance contradictoire du 3 octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, retenant notamment qu’aucune des parties ne peut préciser la date de transformation des toilettes, antérieure à l’acquisition du lot par la SCI X ; que la demanderesse n’apporte pas la preuve d’un usage exclusif des toilettes, qualifiées de communes ; que l’appréciation de l’existence même d’un trouble nécessite le rapprochement et l’interprétation des actes de propriété, de l’état descriptif de division et du règlement intérieur de la copropriété, de sorte que le caractère manifestement 'excessif’ du trouble ne peut être retenu ; a, par ces motifs :

— Dit n’y avoir lieu à référé ;

— Rejeté la demande fondée sur l’abus de procédure ;

— Condamné la SCI X à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 12^e la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI X aux dépens.

La SCI X a relevé appel de cette décision par déclaration d’appel reçue le 24 octobre 2014.

L’appelante par ses dernières conclusions, régulièrement transmises le 9 février 2016, demande à la cour de :

— la dire recevable et bien fondée ;

— Réformer l’ordonnance du tribunal de grande instance de Paris rendue le 3 octobre 2014 en ce qu’elle a dit ne pas avoir lieu à référé ;

Et par conséquent :

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX de mettre en 'uvre tout dispositif de nature à permettre à la SCI X d’exercer son droit de jouissance des water-closets communs sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’existence d’un droit de jouissance exclusif, elle fait valoir :

— Qu’elle dispose d’un droit de jouissance exclusif sur les toilettes du rez-de-chaussée ; que son droit ressort expressément de son acte de propriété du 29 décembre 1999 qui mentionne un « droit aux water-closets communs » ; que son caractère exclusif ressort du règlement de copropriété, qui confère un droit de jouissance sur les toilettes au lot n°1, sans en conférer un aux autres lots ; qu’un droit confié implicitement par le règlement de copropriété n’en est pas moins valable, comme l’a déjà retenu la cour de céans ; que ce droit de jouissance exclusif a été confirmé avec certitude par une étude réalisée par un géomètre, à l’occasion d’un projet de modification de l’état descriptif de division ; que ce caractère exclusif se déduit également de la configuration des lieux, les toilettes communes jouxtant le lot n°1 ; que ce règlement a été édicté en 1954 et n’a pas été amendé depuis pour prendre en compte les travaux effectués sur les toilettes communes ; que ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune autorisation, de sorte que la décision du syndic d’y procéder est irrégulière, et qu’il est impossible d’établir une date certaine de leur réalisation ; que le syndicat des copropriétaires ne peut donc se prévaloir de l’incertitude pesant sur cette date puisqu’elle résulte de sa faute ; que le syndicat ne peut se prévaloir d’un « processus démocratique » inhérent à la vie en copropriété, moyen inopérant en droit, ni même de la prétendue absence de réclamation de la SCI X qui s’est toujours opposée à la modification des lieux ; qu’il ne peut pas non plus se prévaloir d’un « service de WC communs » qui ne « serait plus d’actualité » dans de nombreux immeubles parisiens, ou encore se fonder sur le fait qu’ « aucun copropriétaire ne s’est plaint de l’interruption de ce service », ce qui relève de l’évidence puisqu’il s’agissait de transformer un local à usage exclusif en local à usage commun ;

— Que les autres éléments du lot du droit de jouissance exclusive ont un caractère perpétuel ; qu’il est possible pour un règlement de copropriété de conférer un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, qui se caractérise par une appropriation individuelle ; que ce droit a une nature contractuelle ; que de jurisprudence constante, un tel droit, en tant qu’il est un accessoire indissociable du droit de propriété du lot, emprunte son caractère réel et perpétuel ; qu’il ne peut donc se perdre par le non-usage, et prend fin seulement par une renonciation expresse du propriétaire du lot, ou par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires y mettant un terme ; que c’est donc a tort que le premier juge a subordonné la reconnaissance de l’attribution d’un droit de jouissance exclusif des toilettes au lot n°1 à la détermination de la date de leur transformation.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, elle fait valoir :

— Que c’est à tort que l’intimée fait valoir l’absence d’urgence, dès lors que la procédure se base sur l’article 809 du code de procédure civile dont l’urgence n’est pas une condition sine qua non ;

— Que le trouble réside dans la privation de son droit de jouissance par la copropriété, qui a procédé au bétonnage des toilettes, et y entrepose des produits ménagés ; que le syndic n’a jamais répondu à ses propositions de règlement amiable, ni à ses mises en demeure réitérées ; que l’appelante a donc du faire constater par huissier le trouble dont elle est victime ; que le constat établit que les toilettes ont été transformées en cagibi ; qu’il en ressort une violation manifeste du droit de jouissance exclusif de l’appelante ;

que la jurisprudence considère qu’une atteinte aux droits de propriété constitue toujours un trouble manifestement illicite, justifiant la saisine du juge des référés pour qu’il y soit mis fin ;

— Qu’en outre le trouble réside dans le fait que ces travaux ont été fait sans autorisation, ni du propriétaire du lot, ni de l’assemblée générale des copropriétaires, en violation des dispositions de l’article 26 alinéa 1 b de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun procès verbal d’une assemblée ayant autorisé ces travaux ou mis fin au droit de jouissance conféré par le règlement de la copropriété ;

— Que c’est donc a tort que le premier juge a considéré que le trouble ne présentait pas un caractère excessif.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 12^e, représenté par son syndic la SARL Daumesnil Gestion, par ses dernières conclusions régulièrement transmises le 2 février 2016, demande à la cour de :

— A titre principal, confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a jugé qu’il n’y avait pas lieu à référé ;

— En conséquence, renvoyer la SCI devant le juge du fond ;

— A titre subsidiaire, dire et juger la demande mal fondée et débouter la SCI X de ses prétentions, tant principales qu’accessoires ;

— Condamner la SCI X à lui payer une somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’appel.

Sur le non-lieu à référé, l’intimé fait valoir :

— Que les demandes de l’appelant se fondent sur l’article 808 du code de procédure civile, lequel pose comme conditions l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;

— Qu’en l’espèce l’appelante ne démontre pas que les conditions d’usage et d’occupation de son lot ont changé depuis son acquisition en 1999, de sorte que la condition d’urgence fait défaut ;

— Que par ailleurs les demandes se heurtent à diverses contestations sérieuses ; qu’en effet l’appelante ne démontre pas l’existence du droit d’usage exclusif qu’elle invoque ; qu’à supposer que ce droit existe, la SCI ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires serait responsable de cette privation de jouissance ; qu’elle ne démontre pas la persistance, au sein de l’immeuble, d’un service de WC communs ; qu’elle n’a pas soumis préalablement sa demande à l’assemblée générale des copropriétaires ;

— Que les demandes de l’appelante ne prospèrent pas plus sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile, dans la mesure ou elle ne justifie d’aucun dommage imminent, ni trouble manifestement illicite, s’agissant d’une situation de fait inchangée et continue depuis son entrée en possession ; que l’arrêt cité par l’appelante au soutient de son allégation de trouble illicite n’est pas transposable à l’espèce dans la mesure ou il s’agissait d’un droit de passage non contesté dans son principe, et donc la violation n’était pas non plus contestée, alors qu’en l’espèce le premier juge a justement retenu que le droit de jouissance de l’appelante n’était pas exempt de contestations sérieuses ;

Sur le caractère mal fondé de la demande, l’intimé fait valoir subsidiairement :

— Que la SCI ne démontre pas l’existence du droit d’usage exclusif qu’elle invoque ; que l’acte de vente décrit clairement la contenance du lot vendu ; qu’il fait état d’un droit de jouissance des toilettes sans préciser qu’il est exclusif ; qu’au contraire les toilettes sont qualifiées de communes dans l’acte de vente ; qu’elles sont listées parmi les parties communes dans le règlement de copropriété ; qu’il n’incombe pas au juge des référés d’interpréter des actes authentiques clairs et publiés ;

que l’appelante ne démontre aucunement une utilisation exclusive des toilettes par les propriétaires successifs du lot ; qu’aucune prescription acquisitive ne peut donc s’appliquer ;

— Que la SCI ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires serait responsable d’une quelconque privation de jouissance du local commun ; qu’il est établi et non contesté que depuis un temps couvert par la prescription, les locaux ne sont plus affectés à usage de toilettes ; que la SCI dispose de ses propres sanitaires privatifs à l’intérieur de son lot privatif ; que les locaux en cause lui sont parfaitement accessibles, comme cela ressort du constat d’huissier établi par la SCI ;

— Que la SCI ne démontre pas la persistance, au sein de l’immeuble, d’un service de WC communs ; qu’elle ne revendique pas le bénéfice d’un tel service mais tente seulement de s’approprier une partie commune ; qu’un tel service n’est plus d’actualité depuis temps prescrit, comme dans de nombreux immeubles parisiens ; qu’aucun copropriétaire ne s’est jamais plaint de son interruption, pas même l’appelante ;

— Que la SCI n’a pas soumis préalablement sa demande à l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’elle n’a en effet jamais saisi l’assemblée générale d’une demande de modification du règlement de copropriété visant à lui octroyer un usage exclusif et perpétuel de l’ancien local à WC communs, ni d’une demande de rétablissement du service de WC communs ; que pourtant la vie en copropriété est organisée par le processus démocratique régi par les dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application ; que la SCI aurait donc du préalablement présenter ses demandes à l’assemblée générale avant d’en saisir le juge.

SUR CE LA COUR

Aux termes de l’article 809, alinéa 1^er,, du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » ;

Il résulte des pièces versées aux débats :

— que le règlement de copropriété (pièce SCI X n°1) en date du 29 juin 1954 mentionne dans les parties communes, page 4 ligne 16 'les water-closets communs donnant sur l’entrée de la cour’ et décrit le premier lot, celui de la SCI X de la façon suivante :

'un appartement au rez de chaussée à gauche comprenant :

deux pièces dont une à usage de bureau, une cuisine, un cabinet de toilette, trois radiateurs, compteurs à eau froide et à eau chaude,

un compartiment de cave,

une grande remise au sous-sol ayant son entrée par le garage,

Droit aux water-closets communs donnant sur le passage conduisant à la cour,

et les 40 millièmes de toutes les parties de l’ensemble immobilier', que ce lot ne dispose pas de water-closets privatifs dans sa description,

— que le règlement décrit ensuite de la page 4 à la page 7 les autres lots lesquels disposent tous dans leur descritif de water-closets privatifs et ne portent pas de mention de droit d’usage aux water-closets communs du rez de chaussée,

— que le titre de propriété de la SCI X (sa pièce n°2) désigne le lot n°1 de la copropriété comme comportant le 'droit aux water-closets communs donnant sur le passage conduisant à la cour'.

Il est incontestable que la SCI X dispose d’un droit de jouissance sur les water-closets du rez-de-chaussée lesquels ont désormais perdu leur vocation initiale ayant été transformés en 'cagibi’ ou réserve’ sans que la date de cette transformation et ses modalités soient établies voire connues.

Le premier juge a pertinemment relevé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’interpréter les actes de propriété, l’état descriptif de division et le règlement intérieur pour qualifier d’ 'exclusif’ le droit de jouissance de la SCI X sur les waters-closets auquel s’oppose le syndicat des copropriétaires, étant observé que la SCI X propriétaire depuis 1999 n’a fait valoir ce droit de jouissance qu’elle estime 'exclusif’ qu’en 2013 et que dans le dispositif de ses conclusions, sur lequel seul conformément aux dipositions de l’article 954 du code de procédure civile alinéa 2 la cour statue, elle ne se prévaut que d’un 'droit de jouissance des water-closets'

Un constat d’huissier en date du 13 décembre 2013 dressé à la demande de la SCI X précise que les water-closets litigieux ont été transformés en « cagibi » , que celui-ci n’est pas muni de serrure et que la porte en est ouverte. Dès lors que ce cagibi n’est pas fermé et que la SCI X peut y avoir accès, elle ne démontre pas le trouble manifestement illicite allégué à son droit de jouissance, étant observé également qu’elle ne sollicite pas la réaffectation du cagibi à l’usage de water-closets.

L’ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI X à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; en l’espèce, un tel comportement de la part de la SCI X n’est pas suffisamment caractérisé ; la demande de l’intimée est rejetée.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions.

Aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions,

Déboute le syndicat des copropriétaires du XXX de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI X aux dépens

Le Greffier, Le Président,