COUR D’APPEL

D’ANGERS

1ERE CHAMBRE SECTION B

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 12/01549

du 07 Février 2012

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 10/02891

ARRET DU 04 JUILLET 2013

APPELANTS :

Maître Louis ABBATE

XXX

XXX

Maître Alain LEVOYER

'Haute Rive'

XXX

représentés par M^e Philippe LANGLOIS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 50297

INTIMEE :

Madame Marie-France C

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Jacques VICART, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par Maître SUBLARD, avocat au barreau d’Angers

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue publiquement le 15 Mai 2013 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame VARIN-MISSIRE, Président, qui a été préalablement entendue en son rapport et Monsieur H, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame VARIN-MISSIRE, Président

Monsieur H, conseiller

M^me BARBAUD, conseiller

Greffier à l’appel des causes : Monsieur E

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 04 juillet 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame VARIN-MISSIRE, Président, et par Madame PARENT-LENOIR, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Le 3 novembre 2001, M^me C- I a signé un compromis de vente avec M^me J B en vue de l’acquisition d’un appartement n° 668 sis ' résidence Le Dragon n°3" situé à XXX

La vente a été régularisée le 31 mai 2002 par acte authentique établi par M^e Louis Abatte et M^e Alain Levoyer, le prix de vente était fixé à la somme de 121'960 €.

Le certificat de superficie établi le 19 avril 2002 par la SARL Var Expertise( Varex) annexé à l’acte du 31 mai 2002 indique qu’il porte sur un appartement d’une surface de 44, 96 m².

Le 29 juin 2004 M^me C -I a vendu cet appartement aux époux Z au prix de 124'353 €, la surface indiquée par la venderesse dans le compromis de vente du 10 mars 2004 puis dans l’acte authentique étant de 44, 96 m².

Début 2005, les époux Z ont revendu leur appartement et ont fait procéder à son mesurage par deux cabinets Y et A qui ont conclu le premier à une surface de 40,06M2, le second à une surface de 40,46 m².

Par acte du 13 juin 2005, les époux Z ont fait assigner M^me C- I devant le tribunal de grande instance d’Angers sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié dite loi Carrez. Par arrêt infirmatif de la cour d’appel en date du 9 septembre 2008 M^me C a été condamnée à verser diverses sommes aux époux Z sur le fondement précité.

Sur la demande de M^me C le président du tribunal de grande instance de Toulon statuant en référé a ordonné une expertise judiciaire aux fins de détermination de la surface de l’appartement au sens de la loi dite Carrez. Le rapport, établi par M. F, a été déposé le 2 juin 2010. L’expert a conclu que la surface était de 41,64 m².

Par acte signifié les 21 et 22 septembre 2010, M^me C a assigné M^e Louis Abbate, Me. Alain Levoyer et la SCP Coursolles et D à comparaître devant le tribunal de grande instance d’Angers au visa de l’article 1382 du Code civil et de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’indemniser de ses différents préjudices tant matériel que moral consécutifs au manquement à leur devoir de notaire et en condamnation d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 7 février 2012 le tribunal de grande instance d’Angers a :

— mis hors de cause la SCP Coursolles et D et donné acte à M^me C de son désistement d’instance et d’action à son endroit ;

— dit que M^e Louis Abbate et M^e Alain Levoyer ont manqué à leur devoir de conseil à l’égard de M^me C à l’occasion de l’établissement de l’acte de vente du 31 mai 2002

— condamné M^e Louis Abbate et M^e Alain Levoyer à payer à M^me C les sommes suivantes :

*19'020,56 euros en réparation de son préjudice matériel

*5000 € en réparation de son préjudice moral,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné in solidum M^e Louis Abbate et M^e Alain Levoyer à payer à M^me C la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me C à payer à la SCP Coursolles et D la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Appel de cette décision a été porté par M^e Louis Abbate et M^e Alain Levoyer.

Les parties ont conclu ; l’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2013.

Moyens et prétentions des parties

Dans leurs dernières conclusions en date du 2 mai 2013 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, les appelants demandent à la cour infirmant le jugement entrepris de:

— dire qu’ils n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité

En conséquence,

— débouter M^me C de ses demandes d’indemnisation, déclarées non fondées

— décharger les appelants des condamnations prononcées à leur encontre

— condamner M^me C à leur verser à chacun une somme de 2500 € pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner M^me C à leur verser à chacun une somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile

En toute hypothèse,

— dire M^me C non recevable en tout cas non fondée en son appel incident ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter

Et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables en tout cas non fondées ;

— condamner M^me C aux dépens de première instance et d’appel recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Par conclusions du 14 décembre 2012 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile, M^me C demande à la cour la recevant dans son appel incident de:

— condamner in solidum M^e Louis Abbate et M^e Alain Levoyer à lui payer la somme de 23'522,72 euros au titre de l’indemnisation du préjudice matériel consécutif aux manquements à leurs devoirs de notaire lors de la vente B- I ;

— condamner les mêmes sous la même solidarité à lui payer 10'000 € au titre de l’indemnisation du préjudice moral consécutif aux manquements à leurs devoirs de notaire lors de cette même vente

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

La cour d’appel d’Angers dans son arrêt du 9 septembre 2008 a relevé que la surface de l’appartement, vendu était au moins inférieure de 4 m² à la surface mentionnée à l’acte du 29 juin 2004 qui étaient de 44,96 m² soit la surface également mentionnée à l’acte du 31 mai 2002.

Le tribunal a retenu que si les notaires expliquaient cet écart entre la surface annoncée et la surface réelle par la réalisation de travaux ayant conduit à la transformation d’une loggia en terrasse ils n’en rapportaient pas la preuve.

Il relevait qu’il y avait discordance entre les descriptions de l’immeuble au compromis de vente et aux actes authentiques d’autre part, que la description figurant au compromis du 3 novembre 2001 est celle d’un autre appartement et que les notaires M^e Abbate et M^e Levoyer ont annexé à leur acte authentique du 31 mai 2002 le certificat de surface correspondant à l’appartement mentionné de façon erronée au compromis.

Il en déduisait que les notaires ont manqué à leur obligation professionnelle en omettant de procéder aux vérifications nécessaires, ce qui était possible puisqu’il suffisait de comparer la description de l’immeuble mentionné à l’acte authentique et celle du certificat de surface également annexée à l’acte du 31 mai 2002. Et concluait que l’erreur de mesure de l’appartement qui a valu à l’intimée sa condamnation à payer des sommes par arrêt du 9 septembre 2008 résulte de cette faute initiale .

Aucun élément du dossier ne permet de dire que M^me B était propriétaire de deux biens dans la résidence St G comme cela a pu être soutenu, et qui plus est indépendamment des références d’adresse selon les actes ou certificats visant Dragon II ou Dragon III, il est inconcevable que deux biens puissent porter le même numéro 668, dans une division en lots multiples dans le cadre d’une même copropriété. Les appelants versent au débat le fichier délivré par la conservation des hypothèques lors de la vente de M^me B à C – I ainsi que la fiche personnelle de propriété de M^me B délivrée le 11 août 2011, desquelles il ressort clairement que cette dernière ne disposait que des lots 668 (appartement) et 618 (parking) dans la résidence. Si les actes de vente successifs font état de Dragon 2, les expertise amiantes et de mesures font état de Dragon 3, comme le compromis de vente entre M^me B et C – I par contre le numéro du lot visé est toujours le même.

D’autre part, il est soutenu que l’appartement litigieux ne comportait qu’un WC ce qui rapporterait la preuve de l’erreur, or il résulte de la comparaison entre les descriptifs de l’appartement figurant dans le compromis de vente du 3 Novembre 2001, et l’acte de vente du 31 mai 2002 qui porte en annexe 'l’état parasitaire thermique effectué par la société Varex’ et d’autre part l’état parasitaire, établi le 1^er juin 2004 par la société Agenda annexé à l’acte de vente du 29 juin 2004, que 2 WC existaient effectivement dans l’appartement au moins jusqu’à cette date.

Ainsi une erreur sur le bien ne peut être retenue sur ces éléments et le rapport Var expertise concernait bien l’appartement objet de la vente.

Il n’est pas sans intérêt de noter que l’acte de division en lots en date du 25 janvier 1988 pour la réalisation de la troisième sous tranche de la troisième tranche du programme de construction de l’ensemble immobilier 'Saint G’ porte entre autre, création d’un appartement portant le numéro 668 type 2 ' de 44.77 m². La loi Carrez datant du 18 décembre 1996, il n’y avait lieu à cette époque à réfaction de surface pour les pièces dont la hauteur est inférieure à 1 m 80 ; la première vente de l’appartement effectuée le 23 Mars 1989 par la Société St G, société de promotion immobilière ayant construit l’immeuble à M. et M^me X a été effectuée sur la base d’une surface habitable de 44,77m².

La mesure figurant dans cet acte est très proche ( différence de 0,24 m² de la mesure faite par la société Varex ce qui permet de conclure que les mesures faites dans le certificat produit à la vente du 31 Mai 2002 n’étaient pas erronées)

Il demeure que le mesurage fait en 2002 n’était plus celui constaté par 2 fois en 2005 quand les acquéreurs de M^me C – I ont voulu céder à leur tour leur appartement et la différence relevée par les deux certificats de 2005 a ensuite été confirmée par le rapport d’expertise judiciaire qui était cependant légèrement différent.

La loi Carrez fait obligation que paraisse à l’acte de vente la superficie du bien vendu. Cette obligation pouvant être faite sur simple déclaration du vendeur auquel la loi n’impose pas de fournir un certificat de mesurage. En l’espèce M^me C – I qui disposait de ce certificat depuis son acquisition de l’appartement n’a pas produit de nouveau certificat faisant à l’acte une simple déclaration sur la superficie.

Le notaire qui ne pouvait la contraindre a plus d’obligation que la loi n’impose a attiré son attention sur les conséquences d’une éventuelle différence de surfaces entre la superficie indiquée et la superficie réelle. Il s’impose de constater que ce n’est pas l’éventuelle erreur de mesurage de 2002 qui est à l’origine de la mise en cause de M^me C – I par ses acheteurs mais bien le fait qu’elle n’ait pas fait procéder à un nouveau métrage de son appartement qui lui aurait permis en toute hypothèse de se dédouaner de sa responsabilité.

Ainsi les notaires ont rempli leur obligation de conseil qui a pour limite de respecter la volonté du client de maintenir sa position lequel accepte de ce fait les conséquences de son choix .

Il y a lieu d’infirmer le jugement déféré, de mettre hors de cause les appelants et de les décharger des condamnations dont ils ont fait l’objet.

Les appelants sont déboutés de leur demande à des dommages intérêts pour procédure abusive, l’intention de nuire de l’intimée n’étant pas en l’espèce démontrée ou évidente et notamment en instance d’appel où elle exerce son droit de défense.

Il serait inéquitable de laisser à leur charge le montant de leur frais irrépétibles dont ils seront partiellement indemnisés par une somme de 1200€ chacun.

M^me C – I est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Dit que les notaires M^e Abbate et M^e Levoyer n’ont pas failli à leurs obligations de notaire,

Les décharge des condamnations prononcées par le jugement déféré,

Les deboute de leur demande en indemnisation pour procédure abusive,

Condamne M^me C – I à leur verser une somme de 1200 € chacun en indemnisation de leurs frais irrepetibles,

Condamne M^me C – I aux dépens de 1^re instance et d’appel recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

V. PARENT-LENOIR M-C VARIN-MISSIRE