Cour d'appel d'Angers, 5 novembre 2013, n° 12/01321

COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

XXX

ARRET N°

AFFAIRE N° : 12/01321

JUGEMENT du 17 Janvier 2012

Tribunal de Grande Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 10/00567

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2013

APPELANT :

Monsieur AE AA-H

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Représenté par Maître NOTTE, avocat postulant au barreau d’Angers N° du dossier 00000550 et par Maitre GHINSBERG avocat plaidant au barreau de Lyon

INTIMÉES :

LA SA OMNIUM FINANCE

XXX

XXX

LA SAS N O

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentées par Maître VICART, avocat postulant au barreau d’Angers N° du dossier 15042 et 15004 et par M^e JEANJACQUES avocat plaidant du barreau de TOULOUSE

SA AXA FRANCE VIE

XXX

Représentée par M^e Laurence CHARVOZ, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2012099 laquelle substitue la SELARL RACINE avocat plaidant au barreau de BORDEAUX

LA SCP L Y BE AV-AW (NOTAIRES)

XXX

74131 C CEDEX

LA SCP J W AH (NOTAIRES ASSOCIES)

XXX

XXX

Représentées par M^e GIBAUD avocat du barreau du Mans – N° du dossier 20120831 et 2012832 de la SCP HAY – LALANNE- I – HERON – X,

LASA T U DE FRANCE

XXX

XXX

Représentée par Maître Patrick BARRETavocat plaidant du barreau D’ANGERS N° du dossier 120325 et par Maître MASSON, avocat plaidant au barreau de Paris,

LA Société B IARD

XXX

XXX

Représentée par la Selarl LEXCAP, avocat postulant au barreau d’Angers N° du dossier 13202479 et par Maître LEVY avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 24 Septembre 2013 à 14 h 00, Monsieur HUBERT, Président de chambre ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Monsieur HUBERT, Président de chambre

Madame GRUA, Conseiller

Madame MONGE, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur A

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 05 novembre 2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monsieur HUBERT, Président et par Monsieur A, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 10 novembre 2006 reçu par M^e J, notaire associé de la SCP AD J W AH ( la SCP D) faisant suite à un contrat sous seing privé de réservation du 8 septembre 2006, la SCICV LA TIMONIERE (la SCI) a vendu à M. AE AA-H en l’état futur d’achèvement un appartement et une place de stationnement dans un immeuble en copropriété dénommé résidence Z AU situé XXX au prix de 134'040 euros financé par un prêt hypothécaire souscrit auprès de la SA T U DE FRANCE (CF) dans le cadre duquel l’emprunteur a adhéré au contrat d’assurance groupe souscrit par la banque auprès de la compagnie AXA FRANCE VIE (AXA).

La livraison est intervenue le 31 août 2008.

Estimant avoir été trompé par les manoeuvres dolosives de ses interlocuteurs sur la possibilité de réaliser la défiscalisation recherchée au travers de l’acquisition de cet appartement destiné à la location, M. AA-H a, par acte d’huissier des 29 juillet et 12 août 2008 fait assigner la SCI, la SCP D et le CF en annulation de la vente, en résolution du contrat de prêt et en résiliation de son adhésion au contrat d’assurance groupe. Il a, par acte d’huissier des 20 et 23 novembre 2009, appelé en intervention forcée la SAS OMNIUM FINANCE ( la société OF) recherchée en sa qualité de société chargée de commercialiser des appartements, ainsi que la SCP Y AV-AW (SCP E), notaires associés à C ayant reçu la procuration de vente.

Par actes d’huissier des 26 septembre et 1^er octobre 2010, M. AA-H a fait assigner la SAS OMNIUM CONSEIL (la société OC) (devenue N O) et la compagnie AXA aux mêmes fins.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2010, la SAS N O (la société SI) a appelé en garantie son assureur, la SA B IARD (B).

Les trois procédures ont été jointes.

Par jugement en date du 17 janvier 2012, le tribunal de grande instance du Mans a

— déclaré irrecevables les conclusions en défense numéro deux signifiées le 26 octobre 2011 par la SA B;

— mis hors de cause la SAS OMNIUM FINANCE;

— déclaré recevables les demandes de M. AA-H tendant à l’annulation du contrat de réservation préliminaire en date du 8 septembre 2006 et de vente de l’appartement en date du 10 novembre 2006 ;

— débouté M. AE AA-H de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné M. AE AA-H à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1000 euros à chacune des sociétés LA TIMONIERE, OMNIUM FINANCE et N O,

— la somme de 1000 euros à chacune des SCP J W AH et Y AV-AW,

— la somme de 1000 euros à la SA T U ;

— constaté qu’en l’absence de toute condamnation prononcée à leur encontre les appels en garantie réciproques des défendeurs sont devenus sans objet ;

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

— condamné M. AE AA-H aux dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. AE AA-H a interjeté appel de ce jugement le 21 juin 2012. La procédure a été enrôlée sous le numéro 12/1321.

Il a ensuite interjeté appel le 24 septembre 2012 du même jugement intimant la société SI. La procédure a été enrôlée sous le numéro 12/1988.

La jonction des deux procédure a été ordonnée le 24 décembre 2012 et la procédure a été poursuivie sous le numéro 12/1321.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2013.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement

— du 13 août 2013 pour M. AE AA-H,

— du 20 août 2013 pour la SAS OMNIUM FINANCE, la XXX et la SAS N O,

— du 3 janvier 2013 pour la société B,

— du 22 octobre 2012 pour la SCP J W AH et la SCP L Y BE AV-AW,

— du 29 juin 2013 pour la société T U DE FRANCE ,

— du 5 août 2013 pour la compagnie AXA FRANCE VIE

qui peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

M. AE AA-H demande à la cour, à titre essentiel, de:

— dire l’appel diligenté par M. AA-H régulier en la forme et justifié au fond;

— de réformer en conséquence le jugement n°10/00567 rendu le 17 janvier 2012 par le Tribunal de Grande Instance du Mans et statuant à nouveau,

Vu les articles 1116, 1131 et 1382 du code civil,

Vu les articles L 111-1, L120-1, L120-2, L121-21 et suivants, R121-3 et suivants, L 312-12 et suivants du code de la consommation

Vu les articles L 271-1, R 261-30 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article L 341-12-4° du code monétaire et financier,

Constatant l’existence d’un dol manifeste, d’une absence de cause, d’un manquement au devoir d’information et de conseil, ainsi que d’un non-respect des dispositions impératives du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation ayant entaché la formation du contrat de vente immobilière,

— de prononcer la nullité de l’acte de vente en l’état de futur achèvement conclu entre la SCICV LA TIMONIERE et M. AE BS AA-H;

— de condamner en conséquence la SCICV LA TIMONIERE à rembourser à M AA-H le prix de vente dudit immeuble, soit la somme de 134 040,00 euros ;

— de dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— de dire que M. AA-H ne devra restituer les biens immobiliers en cause qu’après le règlement des sommes mises à la charge de la SCICV LA TIMONIERE, la Société OMNIUM FINANCE, la Société N O, le T U DE FRANCE, la SCP

«AC AD, R J, V W et AG AH, notaires associés'', et la SCP «L Y, BE AV-AW, notaires associés '',

— de dire et juger que les éventuels loyers et indemnités de carence locative perçus resteront au bénéfice du concluant de même que l’avantage fiscal dont il aurait joui, à titre de dommage et intérêts complémentaires;

— de dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de la SCICV LA TIMONIERE, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, seule interviendra la réduction du prix de l’immeuble ci-dessus considéré à hauteur de son prix de marché à l’époque de la survenance de cet événement;

Constatant qu’ont participé ou profité du dol ou encore ont failli à leur devoir de renseignement le promoteur, le mandataire commercial, le prêteur et les notaires,

— de condamner in solidum la SCICV LA TIMONIERE, la Société OMNIUM FINANCE, la Société N O, le CREDIT U DE FRANCE, la SCP « AC AD, R J, V W et AG AH, notaires associés », et la SCP «L

Y, BE AV-AW, notaires associés » à payer à Monsieur AA-H la somme provisoirement arrêtée au 15 décembre 2012 à 48.197,23 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire,

— de dire qu’à ce montant s’ajouteront, sur présentation de justificatifs, les frais et les manques à gagner supportés par l’acquéreur en raison de l’opération immobilière, et ce, jusqu’à l’exécution des condamnations, ainsi que le préjudice moral ;

— de dire que les sommes allouées à Monsieur AA-H à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de I’article 1154 du code civil;

— d’ordonner la nullité ou à tout le moins la résolution du contrat de prêt U OBJECTIF I n° 3818086 et consenti le 10 novembre 2006 par le T U DE FRANCE pour un montant de 140.287,00 euros;

— de dire que de la restitution subséquente du capital mis à sa disposition et restant à rembourser, sera déduit l’ensemble des sommes par lui versées comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés et autres frais liés au contrat de prêt ; à moins que M. AP-H ait pu en obtenir le paiement intégral au titre des dommages et intérêts;

— de dire que Monsieur AA-H aura la faculté de compenser la restitution subséquente du capital mis à sa disposition par le prêteur et restant à rembourser avec les dommages et intérêts ci-dessus alloués;

— d’ordonner la résiliation du contrat d’assurance n°4977 affecté au prêt résolu et souscrit auprès de AXA FRANCE VIE;

— de dire que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l’encontre de la SCICV LA TIMONIERE, même postérieurement à la décision à intervenir mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d’assurance se substitueront des dommages et intérêts complémentaires à la charge in solidum

de la Société OMNIUM FINANCE, la Société N O, le T U DE FRANCE, la SCP «AC AD, R J, V W et AG AH, notaires associés » et la SCP «L Y, BE AV-AW, notaires associés » d’un montant égal à la différence entre le prix réellement payé et la valeur de l’immeuble à son prix de marché à l’époque de la survenance de la procédure collective;

— de rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires;

— de condamner in solidum la SCICV LA TIMONIERE, la Société OMNIUM FINANCE, la société N O, le T U DE FRANCE, la SCP « AC AD, R J, V W et AG AH, notaires associés » et la SCP «L Y, BE AV-AW, notaires associés » à payer à Monsieur AA-H la somme de 12.000,00 euros à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— de condamner les mêmes in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître Christian NOTTE, Avocat au Barreau d’ANGERS.

M. AA-H critique le démarchage dont il a été l’objet par M^me P G présentée comme étant conseiller financier mandatée par le groupe OMNIUM FINANCE. Il décrit une méthode de vente de programmes immobiliers défiscalisés consistant à feindre de procéder à une analyse objective de la situation patrimoniale et fiscale des clients démarchés afin de leur proposer presque automatiquement un seul type de placement présenté comme étant sans risque au sein d’un programme O promu par une société du Groupe.

Il affirme que, après une analyse sommaire de sa situation patrimoniale et fiscale, la simulation qui lui a été transmise faisait apparaître l’acquisition d’un appartement dans la résidence Z AU au MANS comme une opération sans risque dans le cadre de la loi « de Robien », la perception de loyers étant garantie au moyen d’une police d’assurance couvrant le risque de vacance locative et le prêt nécessaire à son financement étant plafonné à un taux de 5,10 % alors que les loyers ne cesseraient d’augmenter.

Il précise avoir réceptionné son immeuble le 31 août 2008 mais n’avoir pu le louer que de août 2010 à janvier 2011 pour un loyer de 410 euros HT et non de 458 euros comme indiqué par le démarcheur et n’avoir pu ensuite le louer à nouveau qu’à compter du 1^er avril 2011 pour un loyer du même montant.

Il soutient que contrairement à ce qui lui avait été indiqué, l’emprunt est assorti d’un taux variable non capé et qu’il ignorait ne pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal qu’en cas de location du bien.

M. AA-H estime par ailleurs que le prix d’acquisition du bien a été surévalué de 61 % et que, ne bénéficiant pas d’un taux marginal d’imposition au moins égale à 30 %, il ne pouvait tirer aucun avantage réel de l’opération.

Ayant fait procéder à la publication de son assignation au bureau des hypothèques, il affirme son action recevable et non prescrite tant en ce qui concerne l’action en annulation pour dol qu’en ce qui concerne l’action en dommages-intérêts. Il approuve les premiers juges d’avoir écarté toute confirmation tacite par exécution de l’acte de vente .

Il estime avoir été abusé par M^me G qui l’a dissuadé de prêter attention aux caractéristiques du bien O et qui a profité de son inexpérience en matière d’investissement O locatif et en matière financière qui le plaçait en état d’infériorité. Il ajoute avoir été victime des mensonges figurant dans la plaquette éditée par la société OF vantant les avantages fiscaux et patrimoniaux garantis pendant au moins neuf ans alors qu’il ne pouvait prétendre à l’avantage fiscal faussement présenté comme certain en raison de son taux marginal d’imposition de 14 % en 2006 et que l’appartement de faible standing ne pouvait que générer un déficit locatif d’origine structurelle non couvert par l’assurance souscrite. Il affirme que les revenus locatifs lui ont été présentés comme garantis à hauteur de 458 euros mensuels avec une réévaluation de 2 % par an et que les limites de la garantie carence locative lui ont été dissimulées, ce fait constituant une réticence dolosive aggravée par la volonté de lui rendre inintelligibles les modalités réelles de l’emprunt quant à la durée de son engagement, au mécanisme de révision du taux d’intérêt et aux conditions de son remboursement anticipé. Il en déduit que cette réticence dolosive est la cause d’une erreur sur la valeur du bien et sur la rentabilité de l’opération qui doit être sanctionnée quand bien même une faute de négligence lui serait imputée.

M. AA-H soutient que la vente peut aussi être annulée au titre de l’absence de cause puisqu’il poursuivait clairement un but fiscal impossible à atteindre en raison de l’absence de location.

Il affirme aussi qu’elle encourt l’annulation au titre du manquement au devoir d’information et de conseil du vendeur professionnel sur le fondement de l’article L. 111-1 du code de la consommation ainsi qu’au titre des pratiques commerciales déloyales ou trompeuses prévues aux articles L.120-1 et L.121-1 du même code, la société venderesse étant l’instigatrice d’un processus de «désinformation» encourageant le mandataire commercial à ne pas informer l’acquéreur sur les qualités réelles du bien et à présenter celles-ci de façon volontairement inexacte.

Il invoque aussi la violation des dispositions relatives au démarchage et à la protection de l’acquéreur O sur le fondement des articles L.121-1 à L.121-33 et R.121-3 à R.121-6 du code de la consommation, et sur le fondement de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Il relève que le contrat préliminaire du 8 septembre 2006 signé à son domicile ne comporte pas le nom du démarcheur, ne contient pas la mention prévue à l’article R.121-3 du code de la consommation et comprend un formulaire de rétractation non conforme aux exigences d’ordre public prévues aux articles R.121-4 et R.121-5 de ce code. Il relève aussi qu’en violation des dispositions de l’article L.121-26 du même code, il lui a été demandé de verser 1500 euros à titre de dépôt de garantie avant l’expiration du délai de réflexion de sept jours prévus à l’article L.121-25. Il en déduit que le contrat préliminaire est entaché de nullité absolue et que l’acte authentique qui est son prolongement doit aussi être déclaré nul puisqu’en signant cet acte, il n’a pas eu l’intention de réparer un vice dont il ignorait l’existence. Il ajoute que, faute de lui avoir été indiqué dans le projet d’acte qui lui a été communiqué, il n’a pas bénéficié du délai de rétractation de sept jours prévu à l’article L.271-1 du code de la construction qui aurait dû être respectée en raison de la nullité absolue du contrat préliminaire.

M. AA-H fonde sa demande de dommages-intérêts à l’encontre du promoteur, du mandataire commercial, du prêteur et des notaires sur leur responsabilité délictuelle pour avoir rendu possible la tromperie par leur imprudence ou leur négligence professionnelle.

S’agissant de la responsabilité de la SCI, il fait observer que l’argumentation commerciale, la présentation des simulations et la plaquette émanent du groupe OMNIUM FINANCE « dont la venderesse est dans la mouvance » et que ces documents « n’ont pu être établis sans son accord express alors qu’elle en était de toute manière récipiendaire. » Il ajoute que le promoteur ne pouvait ignorer qu’il proposait à la vente un bien dans le cadre de la loi « de Robien » alors que son environnement géographique et démographique n’était pas favorable à une telle opération. Il en déduit qu’elle doit assumer tant les conséquences commerciales bénéfiques générées par son réseau de démarchage que les conséquences préjudiciables.

Au constat que la mention « Groupe OMNIUM FINANCE » figurait de façon très apparente sur l’étude personnalisée, la fiche de présentation de la résidence et la fiche «dossier de pré réservation», M. AA-H affirme qu’il a légitimement pensé avoir contracté avec la société OMNIUM FINANCE qui ne peut être mise hors de cause puisqu’elle a manifestement participé à l’opération. Il rappelle que l’une de ses filiales, la société OC a pour nom commercial « GROUPE OMNIUM FINANCE – Pôle Produits Immobiliers » , ce qui rajoute à la confusion. Il souligne que l’article L.111-1 du code de la consommation impose à tout professionnel vendeur de biens ou prestataires de services de prouver qu’il a exécuté son obligation de conseil comprenant celle de se renseigner sur les connaissances et l’expérience des clients en matière d’investissements ainsi que sur leur situation financière et leur objectif d’investissement de façon à pouvoir leur recommander les opérations adaptées à leur situation. Il ajoute que l’article L.341-12 4° du code monétaire et financier relatif au démarchage en matière de prêts immobiliers soumet le démarcheur à l’obligation d’informer les personnes démarchées des risques particuliers que peuvent comporter les produits proposés. Il soutient que la société SI anciennement OC, lui a volontairement présenté l’opération uniquement sous un angle fiscal justifiant la surévaluation du bien elle-même soumise à défiscalisation, en établissant des calculs fondés sur des données irréalistes non conformes à la réalité du contrat de prêt finalement souscrit et qu’elle a ainsi concouru au dol et engagé sa responsabilité délictuelle en sa qualité de mandataire commercial avec clause d’exclusivité à l’égard de la société venderesse.

M. AA-H fait grief à la banque CF d’avoir commis une faute de nature délictuelle pour ne l’avoir pas renseigné et mis en garde, en sa qualité d’emprunteur non averti, sur ses risques d’endettement eu égard à ses capacités financières qu’elle connaissait, lui faisant ainsi perdre une chance de ne pas contracter dans le cadre d’une opération « de Robien » inadaptée à sa situation. Il lui reproche aussi l’opacité du contrat de prêt dont le tableau d’amortissement faisait apparaître des mensualités constantes et dont le taux variable de référence EURIBOR n’était même pas stipulé. Il fait observer que le CF est intervenu auprès de lui par l’intermédiaire du Groupe OMNIUM FINANCE dont il est « banque se partenaire ».

Pour affirmer la responsabilité des notaires au titre d’un manquement à leur obligation de renseignement, M. AA-H soutient qu’ils ont rendu possible la tromperie par leur négligence professionnelle. Il reproche à M^e J, rédacteur de l’acte authentique, de ne lui avoir pas déconseillé une telle opération de défiscalisation et à M^e AV-AW, rédactrice de la procuration, de ne l’avoir pas informé sur les obligations à respecter afin d’obtenir les avantages fiscaux légalement prévus et sur les risques de l’opération liés notamment à la perte de l’avantage fiscal à défaut de location du bien et à l’endettement à taux variable partiellement financé par l’avantage fiscal escompté. Il estime aussi que les notaires auraient dû vérifier que l’opération respectait les dispositions du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation.

M. AA-H sollicite la condamnation in solidum de tous les intervenants au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice financier (48'197,23 euros ) comportant toutes les sommes qu’il n’aurait pas déboursées en l’absence du contrat de vente et au titre du manque à gagner résultant des périodes de vacances locatives, au titre du préjudice fiscal constitué par le règlement de la taxe foncière et au titre de son préjudice moral.

Il demande en outre la résolution du contrat de prêt O souscrit auprès de la société CFF consécutivement à l’annulation du contrat principal de vente en application de l’article L.312-12 du code de la consommation. Il souligne que la vente n’aurait pu se réaliser en l’absence du prêt.

Il demande aussi la résiliation du contrat d’assurance souscrit auprès de la compagnie AXA comme étant la conséquence inéluctable de la résolution du contrat de prêt.

La société OMNIUM FINANCE SAS, la XXX et la société N O SAS demandent à la cour

— de confirmer le jugement rendu le 17 janvier 2012 par le Tribunal de Grande Instance du Mans en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ;

A titre liminaire :

— de prononcer la mise hors de cause de la SAS OMNIUM FINANCE, sans frais ni dépens pour elle ;

A titre principal et sur le fond :

— de débouter Monsieur AE AA-H de ses demandes en nullité pour dol, absence de cause ou encore manquements prétendus à une obligation d’information et de conseil concernant la vente en l’état futur d’achèvement qu’il a conclue avec la SCCV LA TIMONIERE suivant acte reçu par Maître R J, Notaire, le 10 novembre 2006 ainsi que du prêt hypothécaire conclu le même jour avec la SA T U DE FRANCE;

— de dire et juger irrecevables, en application des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile, le moyen et la demande en nullité formulés pour la première fois par Monsieur AE AA-H dans ses conclusions du 24 décembre 2012 à l’encontre du contrat de réservation préliminaire du 8 septembre 2006, avec toutes conséquences ;

— de dire et juger prescrits, en application des dispositions de l’article 1304 du code civil, le moyen et la demande en nullité formulés pour la première fois en appel dans ses conclusions du 24 décembre

2012 par Monsieur AE AA-H à l’encontre du contrat de réservation préliminaire du 8 septembre 2006, avec toutes conséquences ;

— de débouter Monsieur AE AA-H de ses demandes en nullité par ricochet, pour violation prétendue ensemble des articles L.121-21, L. 121-23 à L. 121-26 du code de la consommation et L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, du contrat de réservation préliminaire et des actes de vente en l’état futur d’achèvement et de prêt hypothécaire ;

— de dire et juger qu’en toute hypothèse la régularité de forme et de fond des actes reçus par Maître R J, notaire, le 10 novembre 2006, de même que les formalités de notification et de dépôt que ledit notaire atteste, jusqu’à inscription de faux, avoir personnellement accomplies, sont de nature à purger toutes conventions préparatoires antérieures de vices éventuels qui pourraient les affecter;

— de dire et juger irrecevables et infondés, en raison d’une exécution totale et sans réserve pendant prés de deux ans, des conventions querellées, les demandes en nullité pour dol, absence de cause, manquements prétendus à une obligation d’information et de conseil ou pour violation prétendue ensemble des articles L.121-21, L. 121-23 à L. 121-26 du code de la consommation et L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation de Monsieur AE AA-H à l’encontre notamment de la SCCV LA TIMONIERE, de Ia SAS N O anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL et de la SAS OMNIUM FINANCE;

— de débouter Monsieur AE AA-H de sa demande de dommages et intérêts fondée sur une prétendue responsabilité contractuelle de la SCCV LA TIMONIERE;

— de débouter Monsieur AE AA-H de sa demande de dommages et intérêts fondée sur une prétendue responsabilité délictuelle de la SAS OMNIUM FINANCE et de la SAS N O, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL ;

A titre subsidiaire sur le fond :

— de dire et juger infondée la SA T U DE FRANCE en ses demandes subsidiaires et indemnitaires tendant à voir la SCCV LA TIMONIERE, la SAS STELLlUM O anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL et la SAS OMNIUM FINANCE condamnées solidairement avec d’autres à lui payer la somme de 75.285,00 euros en principal et tous autres accessoires ;

— de dire et juger infondées la SA T U DE FRANCE et les SCP de Notaires J et Y en leurs demandes subsidiaires tendant à se voir relevées et garanties intégralement de toutes éventuelles condamnations par la SCCV LA TIMONIERE, la SAS N O anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL et la SAS OMNIUM FINANCE;

A titre infiniment subsidiaire sur le fond :

— de condamner la SA B IARD à relever et garantir la SAS N O, anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, indemne de toute condamnation qui par impossible serait prononcée à son encontre, tant en principal, qu’en intérêts, frais et dépens de toutes natures ;

— de dire et juger que la SA B IARD conservera à sa charge toute éventuelle franchise contractuelle ;

En tout état de cause et reconventionnellement :

— de condamner solidairement Monsieur AE AA-H et toutes autres parties succombantes, à payer:

— à la SAS OMNIUM FINANCE la somme de 2.500,00 euros hors taxe;

— à la SAS N O anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL, la somme de 4.500,00 euros hors taxe,

— Et à la SCCV LA TIMONIERE la somme de 4.500,00 euros hors taxe,

Sur le fondement de I’article 700 du Code de Procédure Civile;

— de condamner solidairement Monsieur AE AA-H et toutes autres parties succombantes aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, le tout avec distraction au profit de Maître Jacques VICART, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de I’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société OF rappelle n’être qu’une société holding n’ayant aucune activité propre autre que la prise de participation financière et avoir pour filiale la SAS N O anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL fédératrice d’un réseau national de mandataires commerciaux indépendants, et la SAS IMODEUS, société de promotion immobilière. Elle indique que la SCI a donné mandat exclusif à la société SI anciennement dénommée OC pour, par l’intermédiaire de son réseau, commercialiser les appartements de la résidence Z AU au Mans. Elle précise que M. AE AA-H a donné mandat de gestion de son immeuble à la SARL CABINET O LELIEVRE et a souscrit à cette occasion une assurance locative qui lui a permis, de percevoir des indemnités, le bien n’ayant pas immédiatement trouvé preneur.

En application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, la société OF exerçant sous le nom commercial « Groupe OMNIUM FINANCE Pôle produits immobiliers » sollicite la confirmation de sa mise hors de cause en l’absence de tout lien de droit avec l’appelant, avec la SCI, avec le CF et avec la compagnie AXA.

La société OF, la SCI et la société SI contestent le dol en précisant que la plaquette publicitaire de présentation de la résidence Z AU a été éditée par la SCI et a été utilisée par les mandataires commerciaux de la société SI chargés de la commercialisation des appartements. Elles affirment que le « Bilan fiscal et financier » réalisé par M^me P G à partir des données fournies par M. AA-H est complet et objectif tant sur le plan financier et patrimonial que fiscal. Selon elles, les pièces produites par l’appelant postérieures à la vente en l’état futur d’achèvement et au prêt hypothécaire ne caractérisent pas des manoeuvres dolosives qui doivent être antérieures ou concomitantes aux actes dont la nullité est sollicitée.

Les sociétés intimées contestent l’absence de cause en faisant valoir que l’éligibilité de la résidence Z AU à l’amortissement fiscal de Robien n’apparaît que comme un motif supplémentaire dans l’étude personnalisée du 31 août 2006 réalisée par M^me P G et ne peut être considéré comme un élément déterminant de la décision de l’appelant de passer les actes litigieux rigoureusement réglementés s’agissant d’un investissement O à caractère locatif dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement financée par un T hypothécaire. Elles ajoutent que M. AA-H a pu bénéficier des conseils et informations de son notaire lors de la signature de la procuration notariée sur la base du projet d’acte qui lui avait été transmis.

Elles contestent tout manquement à leur devoir d’information et de conseil en faisant Observer qu’en application de l’article L.111-1 du code de la consommation, un tel manquement ne peut, à lui seul, en l’absence de dol, entraîner la nullité du contrat alors que, s’il est établi pour la période antérieure à la formation de celui-ci, il peut générer une responsabilité délictuelle ou contractuelle. Elles soutiennent que la SCI a mis M. AA-H en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien vendu et que la banque CF l’a informé sur les caractéristiques du prêt à taux variable qu’il a décidé de souscrire après expiration du délai légal de rétractation. La société SI anciennement dénommée OC précise n’avoir aucune relation contractuelle avec M. AA-H qui n’a eu de relations qu’avec un membre indépendant de son réseau de commercialisation et affirme que, au moment de la réservation en, le marché locatif pour l’O neuf au Mans n’était pas alarmant pour les professionnels, étant précisé que l’évolution d’un tel marché s’apprécie sur 3 ans. Elle ajoute que la résidence Z AU est située dans une zone géographique désignée par l’État comme éligible à l’avantage fiscal prévu au dispositif 'de Robien’ et qu’il ne peut donc lui être reproché l’absence de réalisation d’une étude locative supplémentaire.

En application de l’article 564 du code de procédure civile, la société OF, la SCI et la société SI soutiennent que la demande de nullité du contrat de réservation préliminaire du 8 septembre 2006 et subséquemment de nullité de la vente en l’état futur d’achèvement du 10 novembre 2006 présentée par l’appelant dans ses conclusions du 22 décembre 2012 est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel. Elles précisent que M. AA-H n’avait sollicité en première instance que l’annulation du contrat de vente et qu’il n’a demandé l’annulation du contrat de réservation préliminaire que par conclusions d’appelant du 19 septembre 2012 en arguant de la violation des règles prévues notamment à l’article R.121-3 du code de la consommation. Elles expliquent que la conclusion d’un contrat préliminaire de réservation n’est que facultative en application de l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation et que la demande de nullité d’un tel contrat autonome par rapport au contrat de vente ne tend pas aux mêmes fins que la demande d’annulation présentée en première instance de l’acte de vente et de l’acte de prêt hypothécaire. Elles relèvent aussi que la demande d’annulation du contrat préliminaire conclu le 8 septembre 2006 est prescrite en application de l’article 1304 du code civil pour avoir été présentée le 24 décembre 2012.

En tout état de cause, s’agissant d’un contrat préliminaire facultatif non assimilable à une promesse synallagmatique de vente donnant seulement au réservataire un droit de préférence, elles font valoir qu’il n’existe aucune des causes d’annulation énumérées à l’article L. 121-23 7° du code de la consommation et que, en application de l’article L.271-1 du code de la construction de l’habitation, M. AA-H a bénéficié du régime de la notification du projet d’acte authentique de vente ainsi que du délai légal de rétractation de sept jours à compter de la première présentation de la lettre lui notifiant cet acte. Elles estiment que, même en cas d’annulation du contrat préliminaire de réservation, celle-ci n’entraînerait pas annulation subséquente des actes notariés de vente et de prêt.

Elles ajoutent que la régularité de forme et de fond des actes reçus par M^e J et les formalités de notification et de dépôt qu’il atteste sont de nature à purger le contrat préliminaire de ses vices éventuels.

À titre subsidiaire, la société OF, la SCI et la société SI soutiennent que l’éventuelle nullité des actes pour dol a été couverte, en application de l’article 1338 du code civil, par une confirmation tacite postérieure résultant d’une exécution volontaire en toute connaissance de cause. Ces sociétés font en effet valoir que, plus d’un mois avant la passation de l’acte authentique de vente et avant la signature de la procuration notariée, M^e J a adressé à l’appelant un ensemble d’informations sur la portée de son engagement, sur l’indifférence contractuelle de l’avantage fiscal escompté, sur la rentabilité et les risques du projet et sur les conditions d’amortissement du prêt et les modalités de son éventuelle révision. Selon elles, ces informations suivies de la signature de la procuration notariée du 13 octobre 2006 ont permis à M. AA-H de couvrir toute nullité relative éventuellement encourue par les actes antérieurs ou par l’acte du 10 novembre 2006 pour des faits antérieurs à sa préparation. Elles ajoutent que l’appelant s’est comporté pendant deux ans après cette date en maître du bien acquis et a exécuté volontairement ses obligations confirmant ainsi toute nullité éventuellement encourue.

La société SI anciennement dénommée OC conteste toute faute dans le formalisme de l’opération, tout manquement dans son obligation d’information et de conseil et toute violation des règles législatives et réglementaires régissant son activité d’agent O. Elle fait aussi observer que l’appelant ne lui reproche aucune faute d’exécution dans sa mission de mandataire à la commercialisation qui lui avait été confiée par la SCI.

Pour s’opposer aux demandes récursoires subsidiaires présentées par les notaires et le CF en cas d’annulation de la vente et du prêt , les sociétés incriminées insistent sur le fait que ces derniers, en leur qualité de professionnels, ont été en possession de l’intégralité des pièces du dossier, que la banque a ainsi pu apprécier, dans le cadre de leur devoir de prudence, de conseil et de vigilance, l’opportunité et la faisabilité de l’opération projetée par l’emprunteur et que les notaires ont pu apprécier l’efficacité et la pérennité juridique des actes envisagés par celui-ci.

La société OF, la SCI et la société SI soutiennent que M. AE AA-H n’a subi aucun préjudice et ne produit aucune preuve à l’appui de sa demande de 22'380,26 euros. En outre, elles font observer qu’en cas d’annulation, elle ne pourront qu’être replacées dans la situation où elles se trouvaient antérieurement sans être tenues au remboursement de sommes qu’elles n’ont pas perçues en exécution des actes annulés.

En cas de condamnation pour information insuffisante de l’appelant sur les risques notamment locatifs encourus avant l’acquisition du bien en l’état futur d’achèvement, la société SI anciennement OC, demande la garantie de la société B, son assureur de responsabilité civile professionnelle, puisque l’obligation générale d’information et de conseil est attachée à toutes ses activités de professionnel de la transaction immobilière . Elle considère que le refus de garantie que lui oppose son assureur prouve sa mauvaise foi puisque l’avenant intitulé « Dont Acte » du 14 septembre 2007 étendant la responsabilité civile professionnelle à une activité de « conseils en investissements financiers » n’a eu aucune effectivité. Elle affirme qu’elle n’est pas sortie du champ de son activité principale puisqu’il lui est reproché des fautes à l’occasion du démarchage dans le cadre de la commercialisation des lots immobiliers composant la résidence Z AU dans le cadre d’un mandat de commercialisation limité à l’entremise. Considérant la résistance abusive de sa compagnie d’assurances, la société SI demande sa condamnation à conserver la charge de la franchise contractuelle.

La société B anciennement dénommée AGF demande à la cour

— de constater qu’il n’est formulé aucune demande à l’encontre de la société B;

En toute hypothèse ;

Vu la jonction des deux appels de Monsieur AE AA-H prononcée à la date du 24 décembre 2012,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

A titre principal :

Vu les articles 6 et 1133 du code civil, L. 541-1, L. 541-4 et L . 573-9 du code monétaire et financier;

Vu le « dont acte '' du 14 septembre 2007 et son annexe,

— de déclarer nul le « dont acte '' du 14 septembre 2007 ;

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et le Décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

— de dire et juger que la société Omnium Conseil a agi hors du périmètre de la garantie « transactions immobilières '' telle que définie par la police n° 42.635.195 du 14 septembre 2007 ;

A titre infiniment subsidiaire :

Vu l’article L. 113-1 du code des assurances,

— de dire et juger qu’B ne peut garantir la faute intentionnelle ou dolosive commise par la société Omnium Conseil ;

Vu la police n° 42.635.195 et le « dont acte '' du 14 septembre 2007 et son annexe,

— de dire et juger que la publicité mensongère, le manquement à son obligation de résultat ou de performance, l’insuffisance ou la non-obtention des performances promises en matière de rendement ou d’équilibre financier ou économique reprochées à la société Omnium Conseil, sont exclues de la garantie B ;

En conséquence et en tout état de cause :

— de débouter la société Omnium Conseil de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— de condamner Monsieur AA H, à défaut la société OMNIUM CONSEIL à verser à B la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

En application des articles 6 et 1133 du code civil, la société B fait valoir que l’exercice illicite d’une activité ne peut être couvert par une assurance et qu’en conséquence la société SI qui a exercé l’activité de « conseil en investissements financiers » sans avoir adhéré à une association chargée de la représentation collective et de la défense des droits et intérêts de ses membres au mépris des articles L. 541-1 et suivants du code monétaire et financier ne peut obtenir sa garantie contractuelle. Elle estime que le « DontActe » invoqué par son assurée est dépourvu d’effets et encourt la nullité sur le fondement de l’article 1133 du code civil. Elle soutient que la société SI a outrepassé le domaine de l’activité habituelle d’un agent O en se livrant à des opérations de conseil en investissement locatif en vue d’obtenir un avantage fiscal avec étude du profil patrimonial et conseil sur le choix des financements et des garanties. Elle ajoute que la mission de conception, d’assistance et de commercialisation d’un ensemble O confié par une SCICV de promotion à un mandataire ne relève pas du champ d’application de la loi Hoguet régissant l’activité de transaction immobilière seule couverte par le contrat d’assurance.

À titre subsidiaire, la société B considère que son assurée a multiplié les manoeuvres pour persuader l’appelant d’acquérir le bien litigieux et qu’en application de l’article L.113-1 alinéa 2 du code des assurances elle ne peut être garantie de sa faute intentionnelle ou dolosive.

La SCP J-W-AH, notaires associés, demandent à la cour

— de confirmer purement et simplement le jugement rendu ;

— de constater que M. AA-H a écrit s’est désisté de ses demandes à l’encontre de la SCP AD J W AH (pièce 15) de sorte que les demandes qu’il forme à l’encontre de la SCP AD J W AH sont irrecevables voire mal fondées (estoppel) ;

subsidiairement,

— de dire et juger que les manquements reprochés au notaire ne sont ni établis ni fondés;

— de dire et de juger que ce ne sont pas les manquements reprochés par M. AA-H au(x) notaire(s) qui se trouvent aujourd’hui à l’origine de la situation qu’il présente comme préjudiciable;

— de dire et de juger que M. AA-H ne justifie pas d’un préjudice sérieux actuel liquide et certain;

en conséquence,

— de débouter M. AA-H de toutes les demandes qu’il formule à l’encontre de la SCP AD J W AH ;

à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de M. AA-H,

— de répartir les responsabilités entre les codébiteurs solidaires et de dire et de juger que la SCP F sera garantie de toute condamnation prononcée à son encontre par la SCICV LA TIMONIERE et la SAS OMNIUM CONSEILS;

très subsidiairement,

— de dire et de juger que la quote-part de responsabilité du notaire ne saurait être supérieure à 5 % du montant des condamnations prononcées ;

— de condamner M. AA-H à verser à la SCP AD J W AH une indemnité de 5000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement de mettre l’indemnité à la charge de la partie qui succombera ;

— de laisser les dépens de la présente procédure à la charge de M. AA-H ou subsidiairement à la charge de celle des parties qui succombera avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCP AD J W AH (SCP D) relève que le contrat préliminaire de réservation stipulait la faculté de renonciation prévue à l’article L. 121-27 du code de la consommation ainsi que la faculté de rétractation prévue à l’article L.271-1 du code de la construction de l’habitation dont M. AA-H n’a pas usé. Elle rappelle que, dans son assignation du 2 septembre 2009 qui n’a pas été placée, ce dernier a demandé qu’il lui soit donné acte de son désistement en faveur de la SCP D. Elle en déduit que les demandes présentées aujourd’hui contre cette SCP doivent être rejetées.

Au motif qu’elle a seulement authentifié l’acte de vente sans avoir participé à la négociation préalable qui a abouti à la signature de l’offre de prêt et du contrat préliminaire , elle considère qu’elle n’était pas tenue de conseiller l’appelant ou de le mettre en garde sur l’économie générale de l’opération. Elle insiste sur le fait que rien ne lui permettait d’affirmer que l’opération était anormalement risquée. Elle fait observer que M. AA-H ne s’est pas déplacé pour signer l’acte authentique qui n’avait pas d’autre finalité que l’achat d’un appartement en état de futur d’achèvement en vue de sa location .

La SCP D affirme avoir annexé à l’acte l’original de la procuration et vérifié que les délais de renonciation et de rétractation prévus par le code de la consommation et de le code de la construction avaient été respectés. Elle considère que l’appelant souffre seulement de l’aléa lié au marché locatif.

S’agissant de la somme de 22'380,26 euros sollicitée à titre de dommages-intérêts, elle fait observer que M. AA-H ne justifie pas d’un préjudice réel et sérieux, que cette demande fait double emploi avec les conséquences juridiques découlant de la nullité de l’acte de vente qui, si elle était prononcée, entraînerait la restitution des sommes qu’il a versées. Elle relève aussi que l’appelant ne justifie ni des loyers qu’il a perçus, ni de l’avantage fiscal que lui a procuré l’opération.

La SCP D s’oppose aux réclamations portant sur des sommes non liquides ainsi qu’à la demande subsidiaire en paiement du prix dans l’hypothèse où la SCI déposerait le bilan puisque cette demande repose sur un fait futur et incertain et sur un préjudice qui n’est ni réel ni actuel au jour de l’arrêt. Selon elle, une telle demande dissimule une demande en restitution du prix de vente qui ne peut qu’être la conséquence de l’annulation du contrat et qui ne peut constituer une demande indemnitaire. Elle ajoute que l’appelant aurait pu choisir une action indemnitaire qui l’aurait mis à l’abri de la liquidation judiciaire de la SCI et lui aurait permis de vendre son immeuble.

En cas de condamnation in solidum, la SCP D demande la garantie intégrale de la société OC et de la SCI.

La SCP L Y BE AV-AW demande à la cour:

— de confirmer purement et simplement le jugement rendu ;

— de dire et de juger que M^e AV-AW n’était requise que pour l’établissement d’une procuration et sa responsabilité ne saurait être engagée au regard de l’acte de vente et de ses préalables;

subsidiairement,

— de dire et de juger que les manquements reprochés aux notaires ne sont ni établis ni fondés ;

encore plus subsidiairement,

— de dire et de juger en toute hypothèse que ce ne sont pas les manquements reprochés par M. AA-H au notaire qui se trouve aujourd’hui à l’origine de la situation qu’il présente comme préjudiciable ;

à titre infiniment subsidiaire,

— de dire et de juger que M. AA-H ne justifie pas d’un préjudice sérieux actuel liquide et certain ;

en conséquence,

— de débouter M. AA-H de toutes les demandes qu’il formule à l’encontre de la SCP Y AV-AW;

à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de M. AA-H,

— de répartir les responsabilités entre les codébiteurs solidaires et de dire que la SCP Y AV-AW sera garantie de toutes les condamnations prononcées à son encontre par la SCICV LA TIMONIERE et la SAS OMNIUM CONSEILS;

— de condamner M. AA-H à verser à la SCP Y AV-AW une indemnité de 5000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile subsidiairement maître d’indemnité à la charge de la partie qui succombera;

— de laisser les dépens de la procédure à la charge de M. AA-H ou subsidiairement à la charge de la partie qui succombera avec application des dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile.

La SCP E reprend intégralité de l’argumentation de la SCP D. Elle ajoute que M^e AV-AW n’a fait qu’établir la procuration aux fins de vente à la demande de M. AA-H désireux de ne pas se déplacer en l’étude de M^e J pour signer l’acte authentique et que cette procuration est valable et efficace. N’ayant assisté l’appelant ni au stade de la négociation préalable à la signature de cette procuration, ni au stade de l’établissement de l’acte de vente, elle considère qu’aucune obligation d’information ou de conseil sur le risque lié à l’opération ni même de vérification du respect des dispositions du code de la consommation ne pesait sur elle d’autant que M. AA-.H ne l’avait informée ni du fait que son investissement était un investissement de défiscalisation, ni du montage économique et financier mis en oeuvre. En tout état de cause elle soutient que, même si elle avait été en possession de tous les éléments du dossier, elle n’aurait pas pu en évaluer le risque .

La société T U DE FRANCE demande à la cour :

— de recevoir le T U DE FRANCE en ses écritures et y faisant droit ;

— de confirmer le jugement du Tribunal de grande instance du Mans du 17janvier 2012 en toutes ses dispositions;

en conséquence,

— de débouter Monsieur AA-H de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour ferait droit à la demande de nullité de la vente :

— de dire et de juger que le contrat de prêt est caduc ou, à tout le moins résilié ;

— de condamner Monsieur AA-H à restituer au T U DE FRANCE le capital restant dû au jour de l’arrêt à intervenir avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, les intérêts conventionnels d’ores et déjà réglés par l’emprunteur demeurant acquis au prêteur;

en tout état de cause , dans l’hypothèse où la Cour ferait droit à la demande de nullité de la vente et en tirerait une quelconque conséquence sur le contrat de prêt :

— de condamner la partie succombant à garantir le T U DE FRANCE de sa perte et à l’indemniser de son préjudice par l’octroi d’une somme équivalente à celle qu’i1serait tenu de restituer à Monsieur AA-H, notamment au titre des intérêts conventionnels ;

— de dire et de juger que Monsieur AR-H sera tenu de restituer les sommes dues en capital au T U DE FRANCE dès le prononcé de l’arrêt, et ce quand bien même le vendeur ne lui aurait pas restitué le prix de vente ;

en tout état de cause :

— de condamner Monsieur AA-H à régler au T U DE FRANCE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner enfin aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Patrick Barret, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société CF précise que le prêt est d’un montant de 140'287 euros à taux variable avec une période de compte courant de 24 mois maximum et qu’il est amortissable ensuite sur une durée prévisionnelle de 25 ans et maximale de 30 ans moyennant des mensualités indicatives de 735,41 euros hors assurance. Elle ajoute que M. AA-H a accepté l’offre de prêt le 27 septembre 2006 après avoir bénéficié d’un délai légal de réfection de 10 jours et qu’il a signé l’acte authentique le 10 novembre 2006. À cette date, la somme de 40'212 euros a été débloquée ouvrant la période de compte courant de novembre 2006 à septembre 2008 pendant la construction de l’immeuble durant laquelle l’emprunteur n’était tenu qu’au règlement des cotisations d’assurance. L’amortissement a débuté le 6 octobre 2008. Depuis cette date le montant des mensualités est demeuré inchangé à la somme de 735,41 euros et le taux d’intérêt a varié 4 fois entre 3,60 % et 2,10% avec un taux moyen de 3,11 % alors que l’offre a été établie sur la base du taux d’intérêt de la première période à 3,60 %. Le CF indique que, en cas de conversion à taux fixe, le taux d’intérêt serait de 3,40 % et que M. AA-H pourra, à compter du 6 octobre 2013, procéder au remboursement anticipé du prêt sans pénalités. Il rappelle que l’emprunteur a refusé le 30 septembre 2008 le plafonnement sans frais du taux d’intérêt variable à 6,75 %.

Il s’en remet à justice sur la demande de nullité de l’acte de vente.

Il rappelle que, si la vente et le prêt font partie d’un même ensemble contractuel, la cause de l’obligation de remboursement pesant sur l’appelant réside dans la remise des fonds et non dans les motifs qui l’ont déterminé à s’endetter. Il en déduit que, le contrat de prêt ayant été valablement conclu et exécuté sans faute de sa part, la disparition rétroactive de la vente n’entraînerait que la caducité du prêt qui aurait perdu son objet de financer l’acquisition de l’immeuble. À titre subsidiaire, au motif que le contrat de prêt est un contrat à exécution successive, le CF estime que, en cas d’annulation de la vente, il serait résilié. La caducité ou la résiliation n’ayant d’effet que pour l’avenir, M. AA-H devrait restituer dès l’arrêt le capital restant dû ce jour-là, le CF conservant les intérêts réglés.

Etant tenue d’un devoir de non-immixtion dans les affaires de son client dont elle ne doit pas apprécier l’opportunité ou la faisabilité de l’opération financée par l’emprunt, la Banque sollicite en outre la garantie des sociétés OMNIUM FINANCE, LA TIMONIERE et N O.

Elle soutient avoir parfaitement informé M. AA-H des caractéristiques et des modalités du prêt notamment en ce qui concerne le taux maximum servant au calcul des échéances (TMCE) de 5,10 % (page A-3 de l’offre) dont il est indiqué dans les 'conditions particulières’ qu’il est distinct du taux d’intérêt et dont la signification résulte clairement de la lecture des’conditions financières’ de l’offre (pages D-1 à D-3) qui expliquent le ralentissement de l’amortissement du capital en cas d’augmentation du taux d’intérêt trop important pour être absorbé dans la durée maximum du prêt. Il conteste donc avoir indiqué à M. AA-H que le prêt serait assorti d’un « taux capé de 1,5 % avec un taux maximum de 5,10 % », la notion de taux « capé » ou de taux « plafonné » ne figurant pas dans l’offre. Il affirme que l’appelant, qui a bénéficié du délai légal de réflexion, était parfaitement au courant de l’existence du taux d’intérêt variable. Il relève qu’il n’a pas exercé son option contractuelle de conversion de l’emprunt à taux variable en emprunt à taux fixe en bénéficiant d’un taux de 3,40 % inférieur au taux de la première période et qu’il avait nécessairement connaissance que le remboursement anticipé du capital entraînerait des pénalités jusqu’à la 6^e année d’amortissement puisque cela résulte clairement des « conditions particulières » de l’offre.

Le CF soutient que M. AA-H ne pouvait ignorer l’ajustement annuel des échéances prévues dans l’offre (page D-2) 6 même si le tableau d’amortissement ne pouvait être établi que sur la seule base du taux d’intérêt de la première période connu , soit 3,60 %. S’agissant du taux EURIBOR permettant de calculer le montant du taux d’intérêt annuel révisé ( Euribor + 1,30), le CF rappelle qu’il est aisément accessible sur Internet. Il affirme que l’offre est parfaitement compréhensible et lisible, les « conditions particulières » synthétiques étant complétées par les «conditions financières» plus détaillées.

Il considère avoir vérifié l’adéquation entre les capacités financières de M. AA-H compte tenu de son épargne et ses capacités de remboursement et n’avoir donc pas été tenu, en l’absence d’endettement supérieur à 33 % de ses revenus augmentés des revenus locatifs escomptés , de l’alerter sur les risques de non-remboursement, ce devoir de mise en garde, inexistant en l’espèce, se confondant avec son devoir de conseil. En tout état de cause, il insiste sur le fait que, en l’espèce, en raison de la diminution des taux d’intérêt, la durée totale du prêt est inférieure à la durée prévisionnelle indiquée dans l’offre et que l’appelant bénéficie d’un prêt dont le taux moyen est de 3,11 % sur 7 ans qu’il pourrait convertir en prêt à taux fixe à 3,40 %.

Le CF conteste s’être rendu coupable de dol . Il fait valoir que l’opération était une opération patrimoniale d’acquisition d’un immeuble en vue d’en tirer des revenus locatifs dont il ne devait pas vérifier l’opportunité d’autant plus que le montage de l’opération avait été déterminé par un professionnel conseiller en investissements indépendant agissant pour le compte du groupe OMNIUM FINANCE qui avait réalisé une étude financière et fiscale. Il insiste sur le fait qu’il n’était pas le gestionnaire des comptes de M. AA-H et n’avait donc ni possibilité ni obligation de l’alerter sur l’éventuel intérêt fiscal de l’opération.

Le CF estime que son partenariat non exclusif avec le groupe OMNIUM FINANCE ne modifie en rien ses obligations à l’égard de l’emprunteur, la Banque engageant seule sa responsabilité au titre du prêt accordé subissant seule les risques correspondants. Il soutient en outre que l’appelant ne démontre ni l’existence de manoeuvres dolosives, ni celle d’une réticence dolosive dans l’intention de le tromper.

La compagnie AXA FRANCE VIE (AXA) demande à la cour, au visa de l’adhésion au contrat groupe numéro 4977,

— de prendre acte de ce que la compagnie AXA FRANCE VIE s’en remet à l’appréciation souveraine des juges du fond sur la demande formulée par M. AE AA-H étant précisé que l’accessoire suivant le principal, l’annulation du contrat de prêt rendrait de facto caduque l’adhésion au contrat d’assurance groupe emprunteur ;

— de condamner la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La compagnie AXA rappelle que, dans le cadre du contrat de prêt conclu avec le CFF, M. AL-H a adhéré au contrat de groupe souscrit auprès d’elle par cette banque.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de la société OMNIUM FINANCE

Selon extrait du registre du commerce et des sociétés de Toulouse, la SAS OMNIUM FINANCE est une société holding sans activité propre dont il n’est pas contesté qu’elle a pour filiale la société N OMMOBILIER SAS dont l’activité notée au même registre est la commercialisation et la transaction de biens immobiliers anciennement dénommée: 'OMNIUM CONSEIL SAS’ exerçant une activité identique sous le nom commercial ' GROUPE OMNIUM FINANCE POLE PRODUITS IMMOBILIERS’ . L’étude de défiscalisation ' de Robien’ établie par M^me P G fait apparaître qu’elle agit comme conseiller en investissement indépendant pour le ' GROUPE OMNIUM FINANCES Pôle Conseil Investissement’ . Il en résulte que c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la société holding OMNIUM FINANCE n’a pas d’intérêt à agir dans le cadre de l’instance, la société N OMMOBILIER anciennement dénommée OMNIUM CONSEIL étant seule concernée. La mise hors de cause de la société SAS OMNIUM FINANCE qui est dépourvue de tout lien contractuel avec l’appelant sera donc confirmée.

2°) Sur l’irrecevabilité de la demande en nullité du contrat de vente sur le fondement de l’article 1138 du code civil

L’article 1338 du code de civil subordonne la confirmation tacite d’un acte nul à la fois à la connaissance du vice qui l’affecte et à l’intention de le réparer.

En l’espèce, M. AE AA-H a conclu la vente en l’état futur d’achèvement et le contrat de prêt le 10 novembre 2006 et il a introduit l’action judiciaire le 29 juillet et le 12 août 2008, c’est-à-dire avant le 31 août 2008, date de la livraison de l’appartement. Cette action prouve son refus de purger le contrat préliminaire de réservation et le contrat de vente des vices dont il affirme qu’ils sont affectés. Dans ces conditions, la cour approuve les premiers juges d’avoir considéré que les sociétés intimées ne rapportent pas la preuve qu’il a exécuté sans réserve pendant deux ans les obligations résultant des contrats dont il demande l’annulation avec la volonté de réparer les vices.

En conséquence, M. AE AA-H doit être déclaré recevable en ses demandes.

3°) Sur la demande d’annulation de l’acte de vente pour dol

En application de l’article 1116 du code de civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol ne se présume pas et doit être prouvé. L’erreur consécutive au dol d’un tiers à la convention est une cause de nullité lorsqu’elle porte sur la substance même du contrat.

M^me P G, 'Conseiller en investissement indépendant’ travaillant pour le Groupe OMNIUM FINANCE dont le comportement a pourtant été déterminant pour la signature des contrats litigieux n’a pas été attraite à la procédure.

S’agissant de la société SI chargée de la commercialisation, il est de jurisprudence établie qu’en sa qualité de mandataire du vendeur, elle n’est pas considérée comme tiers au contrat. Ses manoeuvres peuvent donc constituer un dol de nature à justifier l’annulation du contrat de vente et ses informations fallacieuses ou insuffisantes peuvent engager sa responsabilité.

M. AE AA-H considère que la méthode de démarchage mise en oeuvre par le GROUPE OMNIUM FINANCE mandaté par la SCICV LA TIMONIERE pour la commercialisation des lots de la résidence Z AU constitue en elle-même une manoeuvre dolosive. Il affirme que l’étude de la situation patrimoniale, financière et fiscale des clients démarchés n’est pas sincère puisqu’elle doit impérativement justifier la proposition de réservation puis d’achat rapide d’un lot de cette résidence, opération de défiscalisation présentée comme ne comportant aucun risque.

Cette méthode de démarchage est décrite dans un document intitulé : « L’organisation de votre quotidien » rédigé à l’intention des futurs démarcheurs constituant le réseau de conseillers indépendants du GROUPE OMNIUM FINANCE . (Pièce 0 de l’appelant).

Elle consiste à prospecter exclusivement les relations du démarcheur. Celui-ci effectue une « radiographie » de la situation personnelle, financière et patrimoniale du client potentiel afin de lui proposer un investissement locatif par l’achat d’un logement commercialisé par le Groupe adapté à sa situation (taux d’imposition, possibilité d’endettement, participation mensuelle, capacité d’épargne, choix du prêt), à ses objectifs (constitution d’un capital, retraite complémentaire) et à ses contraintes (durée de l’emprunt, type de prêt souhaité). L’offre de prêt est négociée auprès de banques partenaires par le démarcheur selon les objectifs et les contraintes du prospect.

La méthode de vente décrite dans le document versé aux débats ne revêt pas de caractère mensonger. Les règles légales relatives aux investissements locatifs ouvrant droit à défiscalisation et à la protection de l’acheteur O et de l’emprunteur sont rappelées au démarcheur en vue d’être exposées aux clients potentiels. Si le démarcheur cherche à convaincre ces derniers de l’excellence de l’investissement locatif proposé en leur vantant les avantages d’un interlocuteur unique, de l’absence d’avance de trésorerie, de frais d’acte d’hypothèque négociés au plus juste avec les banques partenaires et de la perception de loyers dès le premier jour de la livraison, rien ne permet de confirmer les allégations de l’appelant selon lequel la méthode de vente du GROUPE OMNIUM FINANCE serait la promotion de pratiques mensongères assimilables à des manoeuvres dolosives.

Appliquant cette méthode, M^me P G a établi pour M. AA-H une étude de défiscalisation de Robien (Pièce 1.2) et une étude financière et fiscale sur 12 ans (Pièce 1.3).

La première porte à sa connaissance les principes de la loi de Robien, les services attendus du GROUPE OMNIUM FINANCEMENT et la chronologie de l’investissement. Y est annexée une synthèse chiffrée de ses revenus, de son épargne et de ses charges en 2005-2006. À la rubrique 'Souhaits’ il est noté : «Acquérir un bien de défiscalisation avec une participation personnelle maximum de 500euros». Sous la rubrique 'Exemple', est proposé l’achat d’un appartement dans la résidence Z AU au Mans au prix de 134'040 euros, pour un loyer mensuel de 458 euros et une participation personnelle moyenne mensuelle de 335 euros. Le financement de cet achat par un emprunt total à «taux capé à 1,50 % révisable tous les ans» ainsi que les avantages fiscaux attendus sur 12 ans sur la base d’un prêt à 3,60 % sont décrits dans l’étude financière et fiscale personnalisée établie le 31 août 2006 à titre de 'document non contractuel’ par M^me P G.

Les deux études sont fondées sur les renseignements personnels, financiers et fiscaux que M. AA-H ne conteste pas avoir lui-même fournis à M^me P G et permettent de conclure, sur les bases rappelées ci-dessus, que, lors de la revente du bien, l’opération sera avantageuse sur le plan fiscal avec une économie d’impôt de 9407 euros pour un acquéreur bénéficiant d’un taux d’imposition à 14 % .

M. AA-H ne peut raisonnablement prétendre avoir attendu de M^me G, dont il n’ignorait pas qu’elle faisait partie du réseau de conseils en investissement du GROUPE OMNIUM FINANCE et qu’il ne rémunérait pas, une proposition d’investissement O ouvrant droit à défiscalisation en dehors des immeubles proposés par le pôle Produits Immobiliers du même Groupe.

Il soutient avoir été trompé sur la valeur du bien, ses potentialités locatives, sur l’avantage fiscal à attendre de l’opération et sur l’étendue de la garantie locative. Il affirme, sans en rapporter la preuve, que M^me P G l’a dissuadé de s’intéresser au bien O ne lui faisant ressortir que les avantages financiers et fiscaux.

S’agissant du standing de la résidence Z AU, il ne rapporte pas la preuve qu’il ne correspond pas à la fiche de présentation (Pièce 1.4) et au dossier de réservation (Pièce 1.6),et que le prix de son appartement a été surévalué par rapport à sa qualité de sa construction, à ses équipements, à sa situation, et aux prestations et services annexes dont il bénéficie. En outre, le loyer évalué à 458 euros dans les études de M^me G pour un appartement de 42,04 m² n’apparaît pas excessif au regard du prix de 12,31 euros/mètre carré indiqué dans la pièce 5.2 de l’appelant qui fait aussi état d’un bon indicateur du potentiel locatif sur Le Mans. Aucune des pièces produites par ce dernier ne permet de démontrer que le bien acquis, par son environnement géographique et démographique, ne pouvait que générer un déficit locatif d’origine structurelle connu de la société venderesse et de la société mandataire aux fins de commercialisation. Par ailleurs, la plaquette relative à la résidence Z AU (Pièce 1.4 page 11) ainsi que l’attestation de garantie de valeur (Pièce 3.1) décrivent précisément les garanties dues par la compagnie d’assurances en cas de loyers impayés et d’absence de locataires ainsi que, pour cette dernière éventualité, leurs limitations dans le temps.

M. AA-H soutient vainement que tout avantage fiscal lui était interdit en raison de son taux d’imposition à 14 % sur la base d’un article du magazine «Mieux vivre votre argent 2007-2008». En effet, d’une part il n’est pas démontré que les conclusions de cet article s’appliquent à l’investissement O litigieux et d’autre part cet article postérieur de plus d’un an à la signature de l’acte authentique ne peut que se rapporter à une situation du marché O inconnue des contractants au jour de cette signature.

Au vu des études établies par M^me G qui font clairement apparaître que le bilan positif est lié à la location du bien et à l’encaissement du loyer prévu, l’appelant ne peut utilement soutenir avoir méconnu que l’avantage fiscal était conditionné par la mise en location du bien dès la première année suivant sa livraison alors même qu’il reconnaît dans la fiche de préréservation qu’il a signée le 1^er septembre 2006 (Pièce 1.5) que la conseillère de lui a communiqué d’une manière claire et compréhensible les informations utiles pour prendre sa décision et en particulier les conditions de l’offre de T, notamment financières et ses modalités de remboursement.

En outre, ainsi que le relèvent pertinemment les premiers juges, M. AA-H ne pouvait pas ignorer que tout logement offert à la location peut ne pas trouver preneur et qu’il existe, de ce fait, un aléa dont il était manifestement conscient pour avoir souscrit une assurance « Garantie locative ».

En conséquence, M. AA-H ne rapporte pas la preuve que sa décision d’acquérir un appartement dans la résidence Z AU au Mans a été déterminée par des informations et renseignements mensongers volontairement donnés par la SCICV LA TIMONIERE ou par son mandataire de commercialisation, la société OMNIUM CONSEIL devenue N O. Dans ces conditions, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’annulation de l’acte de vente pour dol.

Au demeurant, l’obligation de renseignements pesant sur le vendeur d’un immeuble ne dispense pas l’acquéreur, même non professionnel, de son devoir de prudence et de diligence. Or, en l’espèce, M. AA-H ne prétend pas s’être déplacé sur les lieux de la construction de la résidence Z AU et a même décidé de ne pas se rendre en au Mans pour la signature de l’acte authentique de vente.

4°) Sur la demande d’annulation de l’acte de vente pour absence de cause

En application de l’article 1108 du code civil la cause licite dans l’obligation est une des quatre conditions essentielles pour la validité d’une convention. L’article 1131 du même code énonce: «l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.»

M. AA-H fait valoir que l’absence de possibilité de louer le bien acquis lui interdisait d’atteindre l’objectif fiscal qu’il s’était fixé.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable que, en indiquant à M^me G vouloir 'acquérir un bien de défiscalisation’ (Pièce 1.2), l’appelant a manifesté sa volonté de faire de l’avantage fiscal escompté un mobile de sa décision d’acquérir un appartement dans la résidence Z AU.

Cependant, ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus (2°), un tel avantage à compter de l’année 2009 n’était pas impossible au 10 novembre 2006, jour de la signature de l’acte de vente, puisque, contrairement à ce qu’allègue M. AA-H, il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que le bien acquis était affecté d’un déficit locatif structurel.

La cour confirmera donc la décision des premiers juges qui ont débouté M. AA-H de sa demande d’annulation de la vente pour absence de cause.

Au surplus, l’appelant ne conteste pas avoir bénéficié d’un avantage fiscal et il résulte de ses avis d’imposition que le montant de son impôt a diminué depuis la vente litigieuse, passant de 910 euros au titre de l’impôt sur les revenus 2008 à 397 euros au titre de l’impôt sur les revenus 2010.

Par ailleurs, il convient de relever que M. AA-H a décidé, lors de sa déclaration d’impôts en 2009, de bénéficier de la loi de Robien alors qu’il ne pouvait ignorer le prétendu déficit locatif structurel qu’il invoque aujourd’hui, l’appartement n’étant pas loué à l’époque.

5°) Sur la demande d’annulation de la vente du 10 novembre 2006 en conséquence de la nullité du contrat préliminaire de réservation du 8 septembre 2006

En première instance comme en appel, dans le dispositif de ses conclusions, M. AA-H ne demande pas l’annulation du contrat préliminaire de réservation. Une telle demande présentée pour la première fois en cause d’appel serait en tout état de cause irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile et prescrite en application de l’article 1304 du code civil. Il en résulte que, en l’absence d’annulation judiciaire, même entaché de causes de nullité, le contrat de réservation ne peut être considéré comme inexistant ou nul et que l’annulation du contrat de vente ne peut être prononcée.

Au surplus, rien ne permet d’affirmer que le dépôt de garantie de 1500 euros a été versé avant l’expiration du délai de réflexion prévu à l’article L. 121-25 du code de la consommation qui est reproduit dans le contrat de réservation (Pièce 1.6) dont les conditions générales stipulent au paragraphe « Dépôt de garantie » que cette somme sera versée « après expiration du délai de renonciation de 7 jours prévus à l’article L.121-25 du code de la consommation ».

Comme l’ont à juste titre relevé les premiers juges, le contrat ne comporte pas le nom du démarcheur et n’apparaît que partiellement conforme aux prescriptions des articles R.121-3 à R.121-5 du code de la consommation. Cependant, le nom de M^me G, qui avait été reçue au domicile de l’appelant, figure dans l’étude de défiscalisation, dans l’étude financière et fiscale et dans la fiche de pré-réservation qui lui ont été remises antérieurement. M. AA-H ne pouvait donc l’ignorer. Par ailleurs, la lecture du formulaire détachable de renonciation et de rétractation qui faisait partie de l’exemplaire du contrat qui lui a été remis permet d’affirmer qu’il a été clairement informé de l’existence de ces délais et de sa faculté de renonciation et de rétractation par l’envoi du formulaire à l’adresse qui y était indiquée.

En tout état de cause, le contrat préliminaire de réservation est un contrat facultatif qui consacre seulement l’engagement du vendeur de réserver un immeuble à un acheteur en contrepartie d’un dépôt de garantie, le réservataire n’étant pas tenu de réaliser la vente par la suite. Il en résulte que M. AA-H ne peut donc pas se prévaloir de la nullité de l’acte de réservation au motif qu’il était entaché d’irrégularités puisqu’il a ensuite signé l’acte authentique de vente dont la régularité formelle n’est pas contestée et dans le corps duquel il a reconnu avoir pris connaissance du projet d’acte qui lui a été notifié le 27 octobre 2006 et avoir bénéficié du délai de rétractation de sept jours prévu à l’article L.271-1 du code de la construction. L’appelant ayant ainsi réitéré par acte authentique son consentement et sa volonté d’acquérir a ainsi purgé toute éventuelle nullité relative pouvant affecter le contrat préliminaire de réservation facultatif et autonome.

7°) Sur les demandes de restitution, d’annulation du contrat de prêt conclu avec le T U et de résiliation du contrat d’assurance groupe souscrit auprès de la compagnie AXA

En l’absence d’annulation du contrat de vente, la cour confirmera la décision des premiers juges qui ont rejeté ces demandes présentées par l’appelant comme la conséquence de l’annulation

8°) Sur les demandes indemnitaires présentées à l’encontre de la SCICV LA TIMONIERE, de la société N O, du T U et des notaires

En l’absence d’annulation du contrat de vente, les demandes fondées sur des griefs de complicité de dol doivent être rejetées. Les autres demandes fondées sur la responsabilité délictuelle des intimés sont recevables même en l’absence d’annulation du contrat de vente pour dol et d’annulation subséquente du contrat de prêt mais doivent être analysées comme des demandes d’indemnisation de la perte d’une chance de ne pas contracter.

M. AA-H fait grief aux intimés d’avoir commis des imprudences et des négligences professionnelles ainsi que d’avoir manqué à leur obligation d’information et de conseil.

S’agissant de la SCICV LA TIMONIERE et de son mandataire aux fins de commercialisation, la société N O anciennement OMNIUM CONSEIL , il ressort de la lecture de l’étude de défiscalisation et de l’étude financière et fiscale établies par M^me G que, dans le cadre du démarchage antérieur à la réservation, M^me G a rempli son obligation de se renseigner sur la situation personnelle de M. AA-H ainsi que sur ses objectifs d’investissement, sa situation fiscale et le volume de son épargne afin de lui proposer l’acquisition d’un « bien de défiscalisation » conforme à ses souhaits et à ses capacités financières.

La plaquette relative à la résidence Z AU (Pièce 1.4) ainsi que la notice descriptive de l’appartement annexée à l’acte de réservation (Pièce 1.6 pages 8, 9 et 10) suffisent à démontrer que la société SI s’est acquittée de son obligation de mettre l’acquéreur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien vendu en application de l’article L.111-1 du code de la consommation .

M. AA-H ne saurait utilement faire grief à la société SI de ne l’avoir pas informé des risques particuliers que pouvaient comporter les produits proposés. En effet, le démarchage n’avait pas pour objet le placement de produits financiers puisque le conseiller en investissements se limitait à transmettre les renseignements et pièces nécessaires à la banque qui transmettait elle-même l’offre de prêt. En tout état de cause, les risques de l’opération résultant des fluctuations du marché O locatif et de la difficulté à trouver un locataire ne constituent pas des risques particuliers puisqu’ils résultent à l’évidence de tout achat d’un immeuble en l’État futur d’achèvement en vue de sa location.

Comme il a été indiqué ci-dessus (2°) les griefs de l’appelant concernant la surévaluation du bien, le caractère fictif des études réalisées, l’impossibilité de réaliser l’avantage fiscal prévu par ces études et le déficit locatif structurel du bien acquis ne sont pas démontrés et aucune demande ne peut prospérer à ce titre.

Au total, il résulte des pièces versées aux débats que M. AA-H a eu toutes les informations nécessaires à sa parfaite compréhension du projet dans lequel il s’engageait et que rien ne lui interdisait de se déplacer sur place pour visualiser les lieux et prendre tous renseignements utiles.

En conséquence, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la SCICV LA TIMONIERE et de son mandataire aux fins de commercialisation, la société N O anciennement OMNIUM CONSEIL.

Pour rechercher la responsabilité délictuelle du T U, M. AA-H affirme avoir été trompé sur les modalités réelles de l’emprunt, sur la durée de son engagement, sur le mécanisme de révision du taux d’intérêt et sur les conditions du remboursement anticipé de l’emprunt.

Cependant, comme il a été rappelé ci-dessus, dès le 31 août 2006, il lui a été indiqué que l’emprunt qui lui serait proposé serait à taux variable révisable chaque année avec un taux de départ fixé à 3,60 %. Par ailleurs, le mécanisme de révision annuelle du taux figure clairement dans l’offre de prêt du 13 septembre 2006 puisqu’il y est indiqué (Pièce 2.3 A page 3): « Le taux maximum servant au calcul des échéances fixées est de 5,10 %. Ce taux est distinct du taux d’intérêt. » Par ailleurs, les 'Conditions financières’ de l’offre stipulent, au paragraphe : 'Détermination et paiement des échéances du prêt à taux révisable’ (D page 2) : « […] Les révisions à la hausse du taux du prêt seront sans effet sur le montant de l’échéance en cours tant que celle-ci sera suffisante pour amortir le prêt dans la durée maximale indiquée aux conditions particulières. S’il s’avère que le capital ne peut pas être amorti à l’expiration de la durée maximale en maintenant l’échéance en cours, il sera procédé à un ajustement annuel des échéances (au-delà de l’anniversaire du point de départ de l’amortissement). Les nouvelles échéances seront calculées sur cette durée maximale en retenant le plus petit des deux taux suivants :

— le taux du prêt résultant de la révision,

— le ' taux maximum servant au calcul des échéances’ mentionné aux conditions particulières.

À partir du dernier ajustement annuel des échéances, celles-ci seront calculées en retenant le taux du prêt résultant de la révision. Lorsque ' le taux maximum servant au calcul des échéances’ est utilisé, l’amortissement du prêt s’en trouve ralenti. Si des paliers successifs d’échéances ont été prévus, les paliers à venir sont recalculés de telle sorte que soient préservés leurs rapports initiaux. »

S’agissant du taux EURIBOR servant de base au calcul de la révision du taux du prêt, c’est à juste titre que le CF indique qu’il est aisément accessible sur plusieurs supports. Il ne saurait donc être fait grief à la banque de ne l’avoir pas indiqué d’autant que la révision éventuelle n’était susceptible d’intervenir qu’à compter du 12^e mois suivant le point de départ de l’amortissement ainsi qu’indiqué dans l’offre de prêt. Pour la même raison, c’est à tort que M. AA-H se plaint que le tableau d’amortissement figurant dans l’offre de prêt a été établi sur la base d’échéances mensuelles fixes à un taux de 3,60 %, ce taux de départ étant le seul connu au jour du tableau d’amortissement. C’est aussi à tort que M. AA-H fait grief à la banque de lui avoir dissimulé l’existence d’une indemnité de remboursement anticipé alors que l’offre de prêt (Pièce 2.3 A page 3) indique que: « Par dérogation aux conditions générales, l’indemnité de remboursement anticipé ne sera pas perçue si le remboursement anticipé intervient à partir de la 6^e année d’amortissement du prêt et tant que l’emprunteur n’a pas fait jouer son option de taux fixe.» Les conditions générales de l’offre de prêt font en outre état de l’indemnité de remboursement anticipé. (Pièce 2.3 D page 9).

Le CF a aussi rempli son obligation de vérification de l’adéquation entre les capacités financières de l’emprunteur et sa charge de remboursement. En effet, il résulte de la fiche de décision (Pièce 18 du CF) que, compte tenu des revenus de M. AA-H, de la prise en compte de seulement 85% des loyers escomptés et de son épargne déclarée, que son taux d’endettement s’élevait à 18,66%, soit un taux très inférieur au seuil critique de 33 % usuellement appliqué. Dans ces conditions, c’est à juste titre que la banque, en l’absence de risque excessif d’endettement, estime n’avoir pas été redevable d’une obligation de mise en garde.

Il en résulte que le CF, tenu par un devoir de non immixtion dans les affaires de son client dont il ne tenait pas les comptes, a rempli la seule obligation mise à sa charge d’informer l’emprunteur de façon précise, intelligible et complète sur les caractéristiques et les modalités du prêt.

La demande indemnitaire dirigée à son encontre doit donc être rejetée.

Au surplus, il convient de relever que le 30 septembre 2008, le CF a transmis à M. AA-H un avenant (Pièce 2.4) lui proposant, en raison de la hausse brutale des taux d’intérêt intervenue au cours de l’année 2007, un plafonnement du taux d’intérêt contractuel au taux de 6,75 % jusqu’au terme du prêt, mais que l’appelant ne l’a pas accepté. De plus, M. AA-H n’a pas utilisé sa faculté contractuelle d’opter pour un taux fixe ( Pièce 2.3 D page 2).

S’agissant de la demande indemnitaire dirigée à l’encontre de la SCP D, notaire, il y a lieu de relever que, le 2 septembre 2009, M. AA-H , dans son assignation en intervention forcée dirigée à l’encontre de la SCP E, indique, après avoir caractérisé la responsabilité de M^e AV-AW, : « En revanche et dès lors que M^e R J n’a eu aucun contact direct avec l’acquéreur, M. AZ-H se désiste en faveur de la SCP

« AC AD, R J, V W et AG AH, notaires associés ». Il y a lieu de lui en donner acte. » Dans le dispositif de cette assignation, il reprend cette demande de donner acte. Cependant, il n’est pas contesté que cette assignation n’a pas été placée. En dehors de toute procédure judiciaire, un tel désistement ne produit aucun effet et la demande présentée aujourd’hui à l’encontre de la SCP D est recevable sans que puisse lui être opposé le principe de loyauté qui doit présider aux débats judiciaires dont la règle de l'« estoppel » selon laquelle nul ne peut se contredire au détriment d’autrui constitue le corollaire.

Pour autant, l’absence de contacts entre M. AX-H et M^e J et son absence de participation à la négociation préalable antérieure à la signature de l’offre de prêt et du contrat préliminaire sont de nature à l’exonérer de toute obligation de mise en garde sur l’économie générale de l’opération. En effet, si le notaire est tenu à une obligation de renseignements et d’informations, c’est uniquement dans le but d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte authentique qu’il rédige. Or, en l’espèce, ni la validité ni l’efficacité de l’acte de vente ne sont contestées. En tout état de cause, ayant ignoré la situation personnelle, financière et fiscale de M. AA-H, ce dernier ne peut utilement lui reprocher de ne lui avoir pas déconseillé l’opération.

Au demeurant, M. AA-H a fait le choix de ne pas se déplacer personnellement pour signer lui-même l’acte authentique de vente et rencontrer M^e J avant cette signature.

En conséquence, la demande aux fins de dommages-intérêts dirigés à l’encontre de la SCP D, notaire, doit être rejetée.

M. AA-H recherche la responsabilité délictuelle de la SCP E pour manquement à son devoir d’information et de conseil.

M^e AV-AW s’est limitée à établir la procuration authentique aux fins de vente dont l’appelant, qui ne souhaitait pas se déplacer au Mans pour signer lui-même l’acte de vente, ne conteste ni la validité ni l’efficacité. N’ayant pas participé à la négociation préalable, ignorant le montage économique et financier sous-tendant la vente en l’état de futur achèvement pour laquelle elle dressait procuration, c’est à juste titre que la SCP E considère n’avoir pas été tenue d’une obligation d’information et de conseil sur la portée, les effets et les risques de l’opération. En tout état de cause, comme la SCP D, elle ne disposait pas des éléments indispensables pour apprécier pertinemment ces risques et l’opportunité économique de la transaction qui portait sur un immeuble situé dans la Sarthe et elle n’était pas tenue de procéder à la recherche de ces éléments.

En conséquence, la demande aux fins de dommages-intérêts dirigés à l’encontre de la SCP E, notaire, doit être rejetée.

Au total, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires présentées par M. AA-H.

9°) Sur les autres demandes

En l’absence de condamnation, la cour rejettera les recours en garantie présentés par les notaires et le CF à l’encontre de la SCICV et de la société OMNIUM CONSEILS devenue N O ainsi que la demande de garantie présentée par la société N O à l’encontre de son assureur, la société B.

M. AE AA-H succombant intégralement en appel sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 500 euros à chacune des sociétés N O et LA TIMONIERE, la somme de 1000 euros à chacune des SCP de notaires et au CF, ainsi que la somme de 500 euros à la compagnie AXA. L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société OMNIUM FINANCE et de la société B.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 17 janvier 2012 par le tribunal de grande instance du Mans en toutes ses dispositions SAUF en ce qu’il a déclaré recevable la demande de M. AA-H tendant à l’annulation du contrat de réservation préliminaire en date du 8 septembre 2006, une telle demande n’ayant pas été présentée en premier instance ;

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE M. AE AA-H de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. AE AA-H à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 500 euros à chacune des sociétés N O et LA TIMONIERE, la somme de 1000 euros à la SCP J W AH , notaire, la somme de 1000 euros à la SCP L Y BE AV-AW, la somme de 1000 euros

à la société T U DE FRANCE, et la somme de 500 euros à la société AXA FRANCE VIE;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. AE AA en -H au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile sauf en faveur de la société B qui n’a pas sollicité l’application de ce texte .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

D. A L-D. HUBERT