COUR D’APPEL D’ANGERS CHAMBRE A – CIVILE MR/SC

ARRÊT N°:

AFFAIRE N° : 15/02052

Jugement du 29 Mai 2015

Tribunal d’Instance du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 14/1887

ARRET DU 07 JUIN 2017

APPELANTE :

Madame Z X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

(bénéficiant de l’aide juridictionnelle Totale numéro 2015/005743 du 28/08/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANGERS)

Représentée par M^e Isabelle ROUCOUX de la SCP VIRFOLET – ROUCOUX, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 15835

INTIMÉ :

OPH DE LA COMMUNAUTÉ URBAINE DU MANS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – HERON – BOUTARD – SIMON – VILLEMONT – MEMIN, avocat postulant au barreau du MANS – N° du dossier 20141260 et M^e VILLEMONT, avocat plaidant au barreau du MANS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 24 Avril 2017 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame ROEHRICH, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame ROEHRICH, Président de chambre

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement le 07 juin 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique ROEHRICH, Président de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

Par contrat du 20 novembre 2007, l’Office public de l’Habitat de la Communauté urbaine du Mans (XXX) a consenti à M^me X un bail d’habitation portant sur un immeuble situé XXX, au Mans.

Par acte du 15 décembre 2014, XXX, considérant que le trafic de stupéfiants auquel s’était livré Y Issoufi, fils majeur de la locataire depuis l’appartement loué avait engendré des nuisances pour l’ensemble des occupants de l’immeuble, a fait assigner M^me X devant le tribunal d’instance du Mans afin d’obtenir, avec exécution provisoire :

— la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de respect de son obligation de jouissance paisible,

— la condamnation de M^me X à payer à compter du jugement et jusqu’à complète évacuation des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges exigibles en application du contrat s’il s’était poursuivi,

— à défaut de libération des lieux loués dès signification du jugement, et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir, l’expulsion des occupants avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— l’octroi de la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de la locataire aux dépens.

Par jugement du 29 mai 2015, le tribunal d’instance du Mans, avec exécution provisoire, a notamment :

— prononcé, à la date du jugement, la résiliation pour troubles de jouissance du bail conclu le 20 novembre 2007 entre XXX et M^me X relativement à l’immeuble situé XXX appartement 2955 au Mans, – dit qu’à défaut par M^me X d’avoir libéré les lieux précités deux mois après la notification à la préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin,

— rejeté le surplus des demandes,

— mis les dépens à la charge de M^me X.

Après avoir rappelé que le locataire est responsable des agissements des occupants de son chef du bien loué, tenus également par l’obligation de jouissance paisible, le tribunal a relevé qu’une partie des faits de trafic de stupéfiants pour lesquels son fils Y, qu’elle hébergeait, a été condamné pénalement, se déroulait au domicile de la locataire pour le stockage de la marchandise ou dans les immédiats alentours et qu’il a causé des troubles à l’ordre public pendant plusieurs années. Le premier juge a considéré qu’il importait peu que les voisins n’aient pas porté plainte, vraisemblablement par peur des représailles encourues et que la nature des risques de ce trafic, en particulier pour les mineurs habitant l’immeuble, constituait un juste motif de résiliation du bail litigieux.

M^me X a interjeté appel total de cette décision par déclaration du

7 juillet 2015.

Par ordonnance de référé du 4 août 2015, la cour d’appel d’Angers a suspendu l’exécution provisoire du jugement du 29 mai 2015 eu égard aux conséquences importantes de cette décision qui a pour effet d’expulser la locataire, sa nièce et quatre enfants mineurs dont l’un est encore en bas âge.

M^me X et XXX ont régulièrement conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2017.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 29 octobre 2015 pour M^me X,

— du 18 décembre 2015 pour XXX,

qui peuvent se résumer comme suit.

M^me X demande à la cour, au visa des articles 6b et 7b de la loi du

06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, de :

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en son appel, et y faire droit,

— infirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— statuer ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

M^me X soutient que seuls des faits commis dans l’immeuble où se situe le local loué peuvent justifier la résiliation du bail, à raison d’un manquement du preneur à son obligation d’user paisiblement des locaux loués et qu’en l’espèce le trafic de stupéfiants reproché à son fils s’est déroulé dans le hall d’un autre immeuble d’une rue voisine. Elle ajoute que le trouble allégué doit avoir persisté jusqu’à ce que la cour se prononce et elle soutient que le trafic de stupéfiants et les troubles corrélatifs ont cessé en février 2014, soit depuis plusieurs mois au moment de l’assignation du bailleur.

Rappelant que seuls les faits commis à l’encontre d’autres locataires du bailleur peuvent emporter manquement à l’obligation de jouissance paisible, elle note que l’intimée ne justifie pas de plainte des voisins. Elle soutient enfin que même s’il a été condamné, son fils ne doit pas être tenu comme l’instigateur unique du trafic, le quartier étant connu pour ce trafic susceptible d’impliquer d’autres personnes et notamment d’autres locataires du Mans Habitat. Elle ajoute qu’elle ignorait les agissements délictueux de son fils.

M^me X expose qu’elle a toujours satisfait à ses obligations aux termes du bail litigieux, notamment au paiement de ses loyers et souligne le retentissement dramatique pour elle d’une procédure d’expulsion, alors qu’elle vit seule dans le bien loué avec ses quatre enfants mineurs et sa nièce, a de faibles ressources et s’était bien intégrée au quartier.

Elle précise que son fils Y ne vit plus à son domicile, qu’il n’était que de passage le jour où l’huissier est venu signifier le jugement déféré.

Enfin, elle fait état de la mauvaise foi et du dénigrement de l’OPHLM à son encontre.

XXX demande à la cour, au vu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1134, 1147 et 1728 du code civil, de :

— débouter M^me X de son appel et de ses entiers moyens, fins et demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de libération des lieux loués sous astreinte et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que M^me X ou tout autre occupant de son chef, devra libérer les lieux loués dès signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt,

— condamner M^me X à lui payer les sommes de 750 euros en première instance et de 2.500 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens, distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’OPHLM intimée estime justifier d’un trouble de jouissance fondant ses demandes.

Visant l’article 1728 du code civil, il rappelle que le locataire doit répondre de ses agissements personnels mais aussi de ceux accomplis par les occupants de son chef aussi bien dans le bien loué que dans sa proximité immédiate. Il considère que la résiliation du bail se justifie d’autant plus que l’activité pénalement répréhensible du fils de M^me X qu’elle héberge s’exerçait à seulement

XXX des lieux loués, qu’au surplus la distance n’est pas un critère déterminant du trouble justifiant la résiliation et que les comportements se sont répétés, le jeune Y Issoufi ayant déjà fait l’objet d’une admonestation pour des faits de même nature en 2012.

Elle prétend que M^me X n’a pris aucune mesure pour faire cesser ces comportements, alors qu’elle ne pouvait pas ignorer les antécédents judiciaires de son fils. Elle fait valoir que l’appelante a fait preuve de laxisme en n’empêchant pas le renouvellement des faits puisque suivant le jugement du tribunal correctionnel du Mans du 28 février 2014, l’appartement loué a servi de lieu de détention non autorisée de stupéfiant.

L’intimé soutient que la présence de stupéfiants dans l’immeuble génère nécessairement des risques d’exposition pour les occupants mineurs de l’immeuble et de sécurité des personnes et des biens, peu important l’absence de plainte du voisinage.

Elle constate qu’il n’est pas établi que Y Issoufi ne résiderait plus chez sa mère, qu’il était présent à son domicile lors du passage de l’huissier venu signifier le jugement. Elle ajoute que la responsabilité du locataire au titre des agissements de ses enfants, ne peut être ni effacée ni diminuée par le départ des lieux par ces derniers.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 1728 du code de civil, le locataire est notamment tenu de jouir du logement loué en bon père de famille. L’article 1735 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 l’obligent aussi à répondre des troubles de jouissance, des dégradations et des pertes qui surviennent par le fait des personnes de sa maison pendant la durée du contrat dans les locaux loués à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par le bailleur ou par le fait d’un tiers.

En cas de troubles causés par l’un des locataires à la jouissance des autres, ce dernier dispose d’une action contre le bailleur commun sauf, pour celui-ci, à démontrer que ces troubles sont causés par des tiers sans droit sur l’immeuble loué. Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur, obligé à faire jouir paisiblement ses locataires peut sur le fondement de l’article 6-1 de la loi du

6 juillet 1989, utiliser les droits dont il dispose en propre pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux loués.

Il résulte de ce qui précède que, en l’espèce, la société OPH de la communauté urbaine du Mans est fondée, sous peine de voir sa responsabilité engagée par les autres locataires, à solliciter la résiliation du bail le liant à M^me Z X si elle démontre que, par son fait ou celui des occupants du logement de son chef, elle a empêché, avant l’assignation, de façon grave et répétée, les autres locataires de jouir paisiblement des logements qu’elle leur a loués ainsi que des parties communes.

Il résulte du jugement rendu par le tribunal correctionnel du Mans le

28 février 2014 qui a condamné Y Issoufi pour avoir, au Mans de

février 2013 au 26 février 2014 acquis, transporté, détenu, offert ou cédé des stupéfiants que ce garçon de 21 ans qui a fait l’objet d’admonestation pour des faits de même nature, s’installe dans l’oisiveté et le trafic de résine de cannabis et qu’il détenait au domicile de sa mère 164 grammes de ce produit illicite. Les coupures de presse versées aux débats relatent que le trafic se déroulait dans les halls des immeubles voisins situés 42 à XXX à XXX à pied de l’immeuble où vivait le jeune homme.

Il ne peut être contesté qu’un trafic de stupéfiants se déroulant à proximité immédiate des logements appartenant au bailleur avec conservation de la marchandise prohibée dans l’appartement loué par la mère du condamné, par les

allées et venues qu’il génère est de nature à compromettre gravement la tranquillité des autres locataires et a à les faire vivre durablement dans un climat d’insécurité intolérable entachant en outre la réputation du quartier et des logements loués par la société intimée. L’absence de plaintes ou de pétitions émanant d’autres locataires de l’immeuble ne peut être exigée à titre de preuves dès lors que les voisins par résignation ou par crainte, répugnent souvent à dénoncer ce type d’agissement.

Par ailleurs et même s’il est allégué que Y Issoufi a quitté le logement maternel et qu’en conséquence, il n’y a plus de risque de voir se répéter les faits reprochés, la gravité des manquements réitérés à l’obligation du locataire d’occuper paisiblement les lieux loués et d’en user en bon père de famille, justifie la résiliation du bail sans qu’il soit nécessaire d’établir la preuve de la poursuite de ces activités répréhensibles dans les mêmes conditions.

C’est donc à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande de résiliation du bail et ordonné l’expulsion.

Eu égard à la situation sociale de l’appelante et à la présence au foyer d’une fratrie nombreuse, la cour impartit à l’appelant, pour quitter les lieux, un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à l’issue duquel il pourra être procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique.

L’appelante succombant en ses demandes présentées en appel sera condamnée aux dépens.

Eu égard à sa situation économique précaire, il n’y a pas lieu ni en appel, ni en première instance, le jugement étant également confirmé de ce chef, de la condamner à payer une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 mai 2015 par le tribunal d’instance du Mans ;

Y ajoutant

ORDONNE à M^me Z X et à tout occupant de son chef de libérer l’appartement loué dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt ;

DIT qu’à défaut de libération des lieux dans ce délai, la société OPH de la communauté urbaine du Mans pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me Z X au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions prévues par la loi relative à l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

C. LEVEUF M. ROEHRICH