COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/AS

ARRET N°:

AFFAIRE N° : 16/02091

Jugement du 27 Mai 2016

Tribunal de Grande Instance d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 13/03034

ARRET DU 19 DECEMBRE 2017

APPELANTS :

Monsieur O-P X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame F G épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e O I MESCHIN de la SCP DMT, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 0329813 et M^e Richard JONEMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEES :

La société C anciennement dénommée SAS K PROMOTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie DUFOURGBURG, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 16103 et M^e Armelle AMICHAUD-DABIN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

La COMPAGNIE ALLIANZ IARD anciennement dénommée AGF IART prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

La COMPAGNIE ALLIANZ N anciennement dénommée AGF N prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentées par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 130091 et M^e O-Claude BENHAMOU, avocat plaidant au barreau de SEINE SAINT DENIS

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 130030

La société D L anciennement dénommée K L, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

La SAS IFB FRANCE prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentées par M^e Flavien MEUNIER de la SELARL LEXCAP-BDH, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13301086 et M^e Stéphane VOLIA, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Juillet 2017 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame E, Président de chambre qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame E, Président de chambre

Madame MONGE, Conseiller

Madame PORTMANN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Y

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 19 décembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique E, Président de chambre et par Christine Y, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Par acte authentique au rapport de Maître Z, notaire à A sur Cère (Cantal) en date du 25 avril 2007, la société K promotion (le vendeur) aux droits de laquelle se trouve actuellement la société C, a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur O-P X et M^me F G (les acquéreurs) un appartement de type T2 et un emplacement de stationnement aérien dans un ensemble immobilier situé sur la commune de Beaupréau (Maine-et-Loire) dénommée 'Résidence Bel Pratel’ pour un prix TTC de 120.900 €.

Cet investissement immobilier destiné à la location permettait de bénéficier du régime fiscal de faveur dit 'de Robien'.

Il avait été proposé aux acquéreurs par Monsieur I J conseiller de la société IFB.

Le contrat préliminaire a été signé en l’espèce le 22 décembre 2006.

Les acquéreurs ont en outre contracté auprès du Crédit foncier un emprunt pour financer cet achat et signé un mandat de gérance locative avec la société K service immobilier.

Ils ont adhéré au contrat d’assurance collectif des loyers impayés auprès de la société Sérénis N et de la société ADS, et souscrit un contrat garantissant l’emprunt auprès des compagnies AGF N et AGF IARD.

Le bien a été livré le 4 mars 2009 et loué moyennant le paiement d’un loyer de 375 € HC inférieur au montant du loyer escompté et abaissé à 340 € au départ du premier locataire.

Soutenant ne pas avoir pu bénéficier de loyers au montant initialement prévu, ni des revalorisations escomptées et faisant état de la faible valeur actuelle du bien immobilier, les acquéreurs ont assigné le 9 janvier 2013 devant le tribunal de grande instance d’Angers le vendeur, la banque, les sociétés d’assurances Allianz N et Allianz IARD, le commercialisateur IFB France et la société K L afin d’obtenir la nullité de la vente et l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 27 mai 2016, le tribunal de grande instance d’Angers a :

— mis hors de cause la SA S K Participation ;

— déclaré prescrites les actions en nullité du contrat pour non-respect des dispositions du code de la

consommation et du code de la construction et de l’habitation et de la consommation ;

— débouté Monsieur et Madame X de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamné Monsieur et Madame X solidairement à verser à la SA K Promotion une indemnité de 2500 € de dommages-intérêts pour procédure abusive avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— condamné Monsieur et Madame X solidairement à verser à la SA K Promotion une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur et Madame X solidairement à verser à la SAS K Participation une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur et Madame X solidairement à verser au Crédit foncier de France une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur et Madame X solidairement à verser aux sociétés d’assurances Allianz N et Allianz IARD une indemnité de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M et M^me X aux entiers dépens.

Monsieur et Madame X ont fait appel du jugement par déclaration du 19 juillet 2016.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières écritures respectivement :

— M et M^me X , le 10 mai 2017,

— C, le 30 mai 2017,

— Allianz N Allianz IARD, le 31 mai 2017,

— crédit foncier de France le 21 mars 2017,

— D L le 19 décembre 2016,

— IFB France le 19 décembre 2016.

Les appelants demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

à titre principal

— de dire et juger que les consentements à la conclusion l’opération immobilière litigieuse ont été surpris par dol,

en conséquence,

— de prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement,

— de prononcer la nullité du contrat de prêt souscrit,

— de prononcer la résiliation de l’adhésion aux contrats d’assurance collectif,

— de condamner C à restituer le montant du prix d’acquisition,

— de dire que les acquéreurs transféreront la propriété du bien immobilier après paiement de la somme due par C,

— de dire que les acquéreurs devront restituer à la banque les sommes empruntées et que la banque devra avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, répéter aux acquéreurs le montant du capital, des intérêts, frais et accessoires acquittés à la date de l’arrêt à intervenir, étant observé que la société C sera condamné in solidum avec D L et IFB France à relever et garantir les acquéreurs de la restitution précitée au profit du Crédit Foncier de France.

À titre subsidiaire et si la cour venait à considérer qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la nullité de la vente litigieuse,

— de dire et juger que les manquements fautifs de la société IFB ont privé l’acquéreur de n’avoir pas contracté l’opération litigieuse,

— de condamner la société C in solidum avec IFB et D L au paiement de la somme de 28.774 € à titre de dommages-intérêts à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts,

— de condamner les mêmes au paiement de 12.000 € à chacun pour préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts.

En tout état de cause,

— de condamner les mêmes au paiement de la somme de 8500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

La société C demande à la cour :

— de réformer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action non prescrite,

— de dire et juger que les appelants ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un dol,

— de dire et juger que la société C n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle,

— de dire et juger que les appelants ne justifient d’aucun préjudice.

En conséquence,

— de confirmer le jugement rendu le 27 mai 2016 en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes,

— de le réformer en ce qu’il a condamné les appelants à la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts et de les condamner au paiement de la somme de 10'000 € pour procédure

abusive, atteinte à l’image de la société C et préjudice commercial consécutif,

— de débouter le crédit foncier de France de ses demandes,

— de condamner les appelants au paiement de la somme de 10'000 € à la société C en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens du procès.

La compagnie Allianz N et Allianz IARD n’entendent pas prendre partie sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes des acquéreurs.

Elles demandent à la cour :

— de dire que l’adhésion de l’acquéreur à la convention d’assurance-groupe 'emprunteur’ souscrite par le vendeur ne peut faire l’objet que d’une résiliation à la date à laquelle une éventuelle décision judiciaire d’annulation de la vente et du prêt intervenir deviendra définitive,

— de dire que ladite adhésion ne peut faire l’objet d’une résolution judiciaire,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la partie succombante à leur verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et y ajoutant,

— de condamner la les parties qui succombant à lui payer à chacune la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile engagés en première instance et 2000 € au titre des frais irrépétibles prévues à l’article 700 du code de procédure civile engagés en cause d’appel,

— de condamner la ou les parties qui succomberont en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Patrick Barret, avocat au barreau d’Angers.

Le Crédit Foncier de France conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté les appelants de l’intégralité de leurs demandes présentées à son encontre.

Si la cour faisait droit à leurs demandes de nullité du contrat de vente et du contrat de prêt il est demandé :

— de constater que la nullité aura pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jour du contrat de prêt,

— de condamner les emprunteurs rembourser l’intégralité des empruntées lesquels seront déduits les sommes qu’ils ont payées au titre des règlements mensuels,

— de constater la compensation entre dettes réciproques de restitution,

— de juger que le équivalent temps des intérêts conventionnels perçus soient 30 598,45 euros, somme à parfaire au jour du paiement,

— de juger le Crédit Foncier de France recevable et bien-fondé en sa demande de condamnation des tiers par la faute desquels le contrat principal a été annulé,

— de juger le crédit foncier recevable et bien fondé en sa demande de maintien des garanties hypothécaires prise à son profit sur le bien immobilier objet du financement,

— en conséquence, de condamner le tiers par la faute duquel la nullité du contrat de vente serait prononcée à réparer le préjudice résultant de la nullité du contrat de prêt par l’octroi de dommages-intérêts à hauteur des restitutions qui devra être opérées par le Crédit Foncier de France au titre du contrat de prêt à savoir la somme de 30'598,45 euros,

en tout état de cause,

— de débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes,

— de condamner la partie qui succombe au paiement d’une somme de 4500 €

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

IFB France conclut à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement du tribunal de grande instance déféré

en conséquence,

— de dire et juger que les appelants ne démontrent pas avoir été trompés,

— de débouter les appelants de leur demande de nullité de la vente et de toutes leurs demandes découlant de cette nullité dirigée contre la société IFB France,

— de dire et juger que les appelants ne démontrent pas que la société IFB France a manqué à son obligation d’information,

— de le débouter en conséquence de toute demande de dommages-intérêts,

En tout état de cause,

— de débouter tout autre partie de ses demandes dirigées contre la société IFB France,

— de condamner solidairement les appelants à payer à la société IFB France la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile égard aux frais irrépétibles engagés par la concluante en cause d’appel,

— de les condamner solidairement aux entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil.

D L anciennement dénommée K Participation demande à la cour :

— de constater qu’aucune demande n’était formée à son encontre dans le cadre des dernières conclusions de première instance des appelants,

— de dire et juger en conséquence que leurs demandes dirigées contre la concluante en cause d’appel constituent des demandes nouvelles et de les déclarer irrecevables,

— à titre subsidiaire de constater qu’il n’existe aucun contrat, aucune convention entre les appelants et la sociétéAkerys L, cette société n’ayant en réalité jamais traitée avec la société IFB dont le nom commercial était IFB France,

— de confirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société D L venant aux droits de la société K Participation qui condamnait les appelants à lui payer la somme de 2000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— de condamner les appelants à lui payer 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la société d’avocats qui la représente,

— de débouter tout autre partie de ses demandes pouvant être dirigées contre la société D L.

MOTIFS DE LA DÉCISION

• 1) Sur les demandes formées contre la SAS K L dénommée D L

Le tribunal a mis hors de cause cette société en relevant qu’elle n’était pas intervenue dans la commercialisation du bien en litige.

Il a condamné Monsieur et Madame X à lui verser une somme de 2000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur et Madame X intimé cette société en appel.

Alors qu’il avait formé aucune demande contre cette société dans le dernier état de leurs écritures récapitulatives devant le juge de première instance, ils concluent à sa condamnation in solidum avec les autres intimés mis en cause.

Monsieur et Madame X contestent la motivation du jugement de première instance et soutiennent qu’il y identité entre cette société et IFB dans la mesure où le numéro d’immatriculation 397 900 887 au registre du commerce et des sociétés de Toulouse serait le même pour ces deux sociétés.

Sans qu’il ne soit besoin de vérifier ce point, il apparaît que cette demande n’est pas recevable dès lors que Monsieur et Madame X n’ont sollicité aucune condamnation contre cette partie en première instance et ne sauraient dès lors présenter des demandes nouvelles en appel à son encontre.

Le jugement sera confirmé sur ce point. Il n’apparaît pas opportun toutefois de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société D Promotion et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la prescription de l’action en nullité du contrat de réservation sur le fondement des dispositions du code de la consommation et de la construction et de l’habitation.

Il n’est émis aucune contestation à ce titre bien que l’appel soit total et le jugement doit être confirmé sur ce point.

• 2) Sur l’existence d’un dol

• a) Sur la prescription

La société C conclut à la prescription de l’action introduite le 9 janvier 2013.

Elle soutient que la nullité d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement de lots en copropriété se prescrit à compter de la date de conclusion du contrat et que l’action en nullité pour dol était prescrite lorsque l’assignation a été délivrée.

Les acquéreurs sont recevables à invoquer le dol sans que ne puisse être invoquée la prescription de

cinq ans à compter de la signature de l’acte authentique du 25 avril 2007.

Le point de départ de l’action en nullité pour dol, en application des dispositions de l’article 1304 du code civil, est la date à laquelle les acquéreurs ont découvert l’existence de ce vice du consentement.

Ce n’est qu’après la livraison du bien litigieux le 27 mars 2009 puis à la signature du premier bail d’habitation à un prix inférieur à ce qui lui avait été indiqué que les acquéreurs se sont rendus compte que la rentabilité locative n’était pas du tout la rentabilité annoncée.

Il est exact que le délai de l’action en nullité pour dol ne court que du jour où les acquéreurs ont découvert l’erreur qu’il allègue.

Le dol allégué porte sur la rentabilité économique de l’investissement et non sur les qualités et les caractéristiques de la construction.

Les difficultés de rentabilité locative de l’appartement ont été découvertes après livraison et au cours de l’année 2009.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé l’action en nullité pour dol non prescrite.

• b) Sur l’existence du dol

Le montant du loyer 'garanti’ et la valeur du bien immobilier réévalué de 2% à l’issue de la période minimale de défiscalisation de 9 ans, vantés par la société agissant pour le compte d’K promotion ont été surévalués dans le document précontractuel remis à l’ acquéreur.

Il est soutenu que l’appartement n’a pu être loué que pour un prix inférieur à ce qui était attendu. Il n’a pas été revalorisé malgré l’information retenant une hausse de 2% l’an.

Il est également soutenu qu’il ne pourra être revendu que pour un prix inférieur à ce qui a été annoncé.

La simple estimation de valeur est insuffisante pour pouvoir être retenue. Il n’est produit aucun terme de comparaison tiré du marché immobilier de la commune. Aucun élément n’est versé aux débats permettant à la cour d’en apprécier l’évolution.

Les comparaisons tirées de la cote annuelle des valeurs vénales immobilières de Beaupreau sont insuffisantes à établir le caractère manifestement surévalué du lot vendu à l’époque de la négociation, alors qu’il ne s’agit que de valeurs moyennes susceptibles de varier selon la situation du bien dans la ville et ses atouts propres en terme d’attractivité, d’exposition, de qualité du site etc…

S’il peut être relevé que la simulation repose sur des évaluations optimistes du marché immobilier de la ville de Beaupréau, cela ne suffit pas à apporter la preuve de la commission d’un dol par manoeuvres ou réticence dolosives.

Le 21 décembre 2011, la société K a prévenu les copropriétaires de la nécessité de baisser les loyers en raison de l’existence d’offres de location trop nombreuses sur la Commune.

Il est fait état dans ce courrier de l’existence de trois résidences récentes dont la rénovation du château de Beaupréau.

Il n’est pas démontré que la société K connaissait la teneur de ces projets concurrents suffisants pour modifier le marché immobilier d’une ville de la taille de Beaupréau , lorsqu’elle a commercialisé son propre projet et qu’elle ait sciemment tu ces informations et dissimulé de mauvaise foi le risque

inévitable qu’il entraîne à la fois sur le prix des loyers et la valeur du bien par multiplication des offres dans un même créneau.

Le fait qu’il ait été remis une documentation optimiste vantant un label EDC, regroupant des adhérents propriétaires dans des opérations du type de celle qui était présentée et qu’il ait été noté que EDC bénéficiait d’une indépendance vis à vis du promoteur ne constitue pas en soi un mensonge de nature à avoir induit en erreur l’acquéreur.

Il sera noté que les avantages que procure ce label ne sont pas précisés dans la documentation qui a été remise directement par le démarcheur et qu’il n’a pu contribuer à persuader sérieusement les acquéreurs de l’existence de garanties particulières qu’un tel label pouvait ajouter.

Il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la vente sur le fondement du dol.

• 3) Sur la responsabilité d’C et d’IFB en raison de manquements fautifs à l’obligation de conseil et d’information allégués par les appelants

• a) sur la faute

Il est sollicité condamnation de la société C et d’IFB au paiement de la somme de 28.774 € pour préjudice économique représenté pour une perte escompté à la revente et pour perte de loyers.

Les acquéreurs soutiennent que l’opération de défiscalisation lui a causé un préjudice car ils n’ont pas bénéficié des avantages promis quant à la valeur locative mais aussi à la valeur vénale du bien immobilier.

Ils indiquent que la société K promotion ne l’a pas complètement informé sur les données économiques du projet, qu’ils leur ont présenté un projet en promettant une prise de risque nul, ne tenant pas compte de la faible demande locative relevée dans le secteur. Ils font valoir enfin que l’appartement a été vendu pour un prix supérieur au prix moyen des ventes immobilières du secteur. Le contrat d’assurance 'revente’ n’est pas de nature à garantir le préjudice liée à la moins-value, cette garantie n’ayant vocation à s’appliquer que dans de rares situations de décès, invalidité ou perte d’emploi et non dans l’hypothèse d’un effondrement des prix du secteur.

L’un des éléments essentiels du contrat proposé à des foyers fiscaux disposant d’une capacité d’épargne limitée est l’importance de l’effort d’épargne mensuelle auquel ils auront à faire face.

Aussi, le montant du loyer mensuel que procure l’investissement est à cet égard, un élément essentiel pour déterminer le consentement des personnes démarchées dès lors qu’elles auront à faire face à la charge corrélative de remboursement des mensualités d’emprunt.

K Promotion ne peut soutenir être étrangère au contenu de l’information donnée par le commercialisateur et prétendre que le document intitulé 'plan d’épargne fiscal’ rempli par le démarcheur et systématiquement proposé à l’ensemble des clients potentiels, ne concernerait que ce commercialisateur 'étranger aux faits d’espèce'.

Ce document a été établi par une société d’investissement laquelle représente K promotion au contrat de réservation ainsi que cela est expressément indiqué et qui agit pour son compte.

K Promotion est pleinement engagée par la teneur de ce document et les agissements de ce mandataire.

Il a été insisté sur la garantie des loyers, sur l’existence d’une assurance parant à toutes difficultés et présenté un calcul de rentabilité de l’investissement reposant sur une valorisation de 2% l’an du

montant de ces loyers et de la valeur de l’immeuble sans évoquer les difficultés susceptibles de survenir en cas de baisse du marché immobilier, de difficultés économiques nationales ou locales, étant observé que l’investissement s’effectuait dans une localité de 7000 habitants et non dans une grande ville, que le développement de cette ville demeurait fragile, que l’attractivité de Beaupréau était conditionnée directement par le développement des activités économiques d’un bassin d’emploi local peu diversifié.

Aucune information n’a été donnée sur le risque en cas de modification des éléments de contexte.

La société C fait état à juste titre que le projet a été conçu à une époque où le marché immobilier était favorable et qu’il ne pouvait être prévu l’effondrement des prix des biens immobiliers et la chute des loyers.

Cependant, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle ne pouvait méconnaître les aléas inhérents à toute opération immobilière surtout lorsque elle est effectuée dans un lieu géographique situé à l’écart d’une grande ville.

La société K Promotion n’est pas fondée à s’étonner de l’importance relative de la difficulté récurrente à louer les appartements, laquelle est nécessairement induite par le nombre d’appartements mis en location au sein de la résidence en même temps (80 logements collectifs dans une ville de moins de 7000 habitants).

De même, elle ne pouvait méconnaître le fait que les possibilités de revente à l’issue de la période de défiscalisation de 9 années seraient rendues difficiles au regard du nombre d’appartements (80) susceptibles d’être mis sur le marché à la même date, ceci indépendamment de ceux susceptibles d’être proposés par d’autres constructeurs et que cet élément jouerait de manière inévitable sur la valorisation des dits appartements.

S’il n’est pas démontré que le prix d’acquisition et le montant du loyer espéré étaient en totale contradiction avec les données locales de l’époque, elle n’a pas fourni aux acquéreurs une information complète et loyale sur l’opération d’investissement qu’elle leur proposait dont elle a minimisé à l’extrême les risques.

Il ne peut être fait reproche aux appelants, profanes en matière d’investissement défiscalisant, démarchés par le mandataire du vendeur, de ne pas s’être renseignés par eux-même alors que l’investissement se réalisait dans une commune éloignée de leur lieu de résidence et qu’ils avaient été mis en confiance sur les garanties de l’opération par la présentation rationnelle et chiffrée qui leur était présentée.

Le manquement à l’obligation pré contractuelle d’information du vendeur professionnel à l’égard d’un acquéreur profane en la matière est suffisamment établie.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de M et M^me X présentée à ce titre.

IFB a participé pour le compte d’K promotion à la commercialisation du bien dans des conditions insatisfaisantes au regard de la teneur des informations qu’elle devait dispenser au client démarché.

Ces deux parties sont également tenues à réparer ce préjudice

• b) Sur le préjudice

Il doit être considéré en terme de perte de chance.

Il est concevable qu’au regard des avantages fiscaux espérés sur 9 ans mais informée sur les aléas, M et M^me X n’auraient peut être pas pris le risque d’investir dans une opération par essence incertaine.

La perte de chance peut être considérée à hauteur de 80%.

Les appelants estiment leur préjudice à la somme de 28.774,00 € pour préjudice économique représentée pour une perte escomptée à la revente outre les pertes de loyers.

Ils n’ont pas revendu l’appartement à ce jour et ne justifient pas de la certitude de la perte qu’ ils pourront subir à la revente à supposer qu’ils le revendent après la période de 9 années.

Il est toutefois suffisamment rapporté la preuve qu’ils ne pourront le revendre qu’avec difficultés compte tenu de l’absence d’un marché immobilier soutenu dans la commune de Beaupréau et de l’importance de l’offre immobilière d’appartements de même type.

Le préjudice subi au titre de la perte de loyers espérés est certaine même si le décompte précis justifiant le montant de la somme réclamée n’est pas établi.

Il leur sera accordé une somme de 10.000 €, application faite du coefficient retenu de perte de chance.

Il n’y a pas lieu de faire courir les intérêts à compter de l’assignation, s’agissant d’un jugement déclaratif de droit. Les intérêts courront à compter du prononcé de l’arrêt.

Il sera accordé capitalisation annuelle à compter de cette date.

Il n’est pas justifié de l’existence d’un préjudice moral s’agissant d’une opération financière n’ayant pas, en l’absence de preuve par la production d’éléments particuliers, perturbé la N personnelle des appelants.

• 4) Sur l’appel des condamnations pour procédure abusive et frais irrépétibles

L’action diligentée contre C étant partiellement fondée, cette partie n’est d’évidence pas fondée à obtenir une indemnité à titre de procédure abusive.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M et M^me X à verser des dommages-intérêts pour procédure abusive à la SA K Promotion.

Il sera également infirmé en ce qu’il a condamné M et M^me X à verser à C, au Crédit Foncier, K L, Allianz N et M IARD une somme d’argent au titre des frais irrépétibles de première instance dont l’application apparaît inopportune.

• 5) Sur les demandes annexes présentées devant la cour d’appel

Les compagnies d’assurance sollicitent condamnation de la partie qui succombe à lui payer 2000 € X 2 à chacune d’entre elles au titre des frais irrépétibles de première instance et en cause d’appel.

Il convient de condamner C, partie perdante et IFB France à verser une somme de 1000 € à Allianz N et Allianz IARD au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, compte étant tenu du caractère sériel de cette procédure de nature à modérer les prétentions présentées à ce titre. Il n’est pas justifié en outre d’accorder à ces parties une double indemnisation dès lors qu’elles présentent une défense commune.

Le Crédit Foncier de france sollicite la condamnation de la partie perdante à lui verser la somme de 4500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la banque. Il lui sera alloué la somme de 1000 €.

C, partie perdante n’est pas fondée à revendiquer à ce titre.

Elle sera condamnée à verser à M et M^me X une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement du tribunal de grande instance d’Angers sauf en ce qu’il a mis hors de cause la société K participation, déclaré prescrites les actions en nullité fondées sur le code de la consommation et le code de la construction et de l’habitation et débouté M. et M^me X de leur demande de nullité pour dol ;

Statuant à nouveau des autres chefs,

CONDAMNE la société C aux droits de la société K Promotion in solidum avec la société IFB France à verser à M. et M^me X la somme de 10.000,00 €, à titre de perte de chance avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et capitalisation annuelle à compter de cette date ;

DEBOUTE M. et M^me X de toute autre indemnisation ;

DEBOUTE le Crédit Foncier de France, les SA Allianz N et Allianz IARD et C de leur demande de condamnation de M. et M^me X à titre de procédure abusive et au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la société C in solidum avec la société IFB France sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser :

—  1000 € à Allianz N et Allianz IARD,

—  1000 € au Crédit foncier de France,

—  2500 € à M. et M^me X.

CONDAMNE la société C et IFB FRANCE in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui le requièrent.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. Y M. E