COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 JANVIER 2021

N° 2021/ 9

N° RG 17/14314 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BA63Z

A Y

C/

B X

C Z épouse X

SCI L’OISEAU DE FEU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Agnès CHABRE

M^e Laurent COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TOULON en date du 04 Juillet 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 11-16-002164.

APPELANT

Monsieur A Y, demeurant […]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-ARNAUD- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE (postulant) et plaidant par M^e Pierre LOPEZ de l’ASSOCIATION LOPEZ FARACI, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur B X

né le […] à […]

— […]

représenté par M^e Agnès CHABRE, avocat au barreau de TOULON

Madame C Z épouse X

demeurant […]. […]

assignée à étude d’huissier par acte en date du 25 Octobre 2017

partie défaillante

SCI L’OISEAU DE FEU, demeurant […]

— […]

plaidant par M^e Laurent COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller rapporteur

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anne-Marie MORETON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2021.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Anne-Marie MORETON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 9 août 2016 la SCI L’OISEAU DE FEU a assigné ses locataires Monsieur B X et Madame C Z épouse X ainsi que leur caution solidaire Monsieur

A Y devant le Tribunal d’instance de Toulon en résiliation de bail et expulsion, condamnation solidaire au paiement d’un arriéré de loyers et charges de 38'623,25 euros et d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1.297,40 euros à compter du 1^er septembre 2016, outre 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.

Au cours de l’audience des plaidoiries la SCI OISEAU DE FEU actualisait sa demande au titre de l’arriéré à hauteur de 46.892,88 euros au 28 février 2017, demandait que l’expulsion soit assortie d’une astreinte et sollicitait 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame X demandaient qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de décision concernant leur plan de surendettement et subsidiairement sollicitaient des délais de paiement.

Monsieur Y concluait au déboutement et à la condamnation de la SCI OISEAU DE FEU à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 4 juillet 2017 le Tribunal d’instance de Toulon a :

Dit n’y avoir lieu à sursis à statuer.

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI OISEAU DE FEU et Monsieur B X et Madame C Z épouse X à la date du 24 juillet 2016 ;

Ordonné l’expulsion de Monsieur B X et Madame C Z épouse X et de tous occupants de leur chef des lieux situés appartement 1603 immeuble […], […] à Toulon avec cave n°30 et parking n° 84 (devenue 70) à défaut de départ volontaire ;

Condamné solidairement Monsieur B X et Madame C Z épouse X à payer à la SCI OISEAU DE FEU une indemnité mensuelle d’occupation 2297,40 euros à compter du 1^er mars 2017 jusqu’à libération des lieux ;

Condamné solidairement Monsieur B X et Madame C Z épouse X à payer à la SCI OISEAU DE FEU la somme de 35'163,63 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnité d’occupation à la date du 28 février 2017, terme de février 2017 inclus, taxes sur les ordures ménagères 2016 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamné Monsieur A Y en sa qualité de caution solidaire au paiement solidaire de la somme de 32.568,83 euros à valoir sur la somme de 35.163,63 euros ;

Débouté Monsieur B X et Madame C Z épouse X de leurs demandes de délais de paiement ;

Condamné in solidum Monsieur B X et Madame C Z épouse X et Monsieur A Y à payer à la SCI OISEAU DE FEU la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum Monsieur B X et Madame C Z épouse X et Monsieur A Y aux dépens de l’instance ;

Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 24 juillet 2017 Monsieur A Y a interjeté appel de cette décision.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 16 février 2018 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens Monsieur A Y demande de :

Vu l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1343-5 et 1376 du Code civil,

Vu les articles 341-1, 341-2, 341-3 et 341-5 du Code de la onsommation,

Vu le jugement du Tribunal d’instance de Toulon du 4 juillet 2017,

Accueillir Monsieur Y en son appel comme recevable et bien fondé ;

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Constater que Monsieur Y ne détient pas l’acte de caution d’origine ;

Constater que la SCI L’OISEAU DE FEU ne verse pas aux débats cet acte de caution ;

Dire et juger que par application du contrat de location d’origine son cautionnement s’est éteint faute de renouvellement express du bail à compter du 1^er janvier 2014 ;

Dire et juger que Monsieur Y ne pouvait être tenu au paiement des loyers impayés postérieurement à cette date ;

En toute hypothèse,

Prononcer la nullité du cautionnement de Monsieur Y du 12 mai 2011 faute de mention manuscrite du montant du loyer et en lettres ;

Prononcer la nullité de l’acte de caution pour défaut de remise d’un exemplaire du contrat de location par le bailleur lors de la signature de son engagement ;

Dire et juger que la SCI L’OISEAU DE FEU a la qualité de bailleur professionnel ;

En conséquence,

Prononcer l’annulation du cautionnement non conforme aux prescriptions des articles L. 341-2 et 341-3 du Code de la consommation ;

Subsidiairement,

Dire et juger nons écrites les situations de solidarité et de renonciation au bénéfice de discussion figurant dans l’acte de caution s’agissant d’un engagement indéterminé ;

Dire et juger que la SCI L’OISEAU DE FEU n’est pas fondée à se prévaloir de ces dispositions

Dire et juger Monsieur Y fondé à opposer au bailleur le bénéfice de discussion et de division à l’égard des locataires ;

Dire et juger que le bailleur professionnel a engagé sa responsabilité en omettant d’informer

annuellement la caution de l’état de la dette locative ;

Dire et juger que le bailleur a laissé accroître la dette de loyers des preneurs à défaut d’agir à leur encontre et à l’encontre de la caution ;

Dire et juger qu’il a engagé sa responsabilité de chef ;

Débouter la SCI L’OISEAU DE FEU de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur Y ;

Subsidiairement,

Dire et juger que la caution ne sera pas tenue au paiement des pénalités ou intérêts échus à la date du premier incident soit l’échéance impayée du mois de janvier 2015 et celle à laquelle il a été informé de l’ampleur des arriérés, soit par la délivrance du commandement du 27 mai 2016

En toutes hypothèses,

Condamner la SCI L’OISEAU DE FEU à rembourser à Monsieur Y les sommes qu’il a été contraint de régler au titre de l’exécution provisoire et sous la menace de la radiation de son appel ;

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Agnès ERMENEUX avocat aux offres de droit.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 22 décembre 2017 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens Monsieur B X demande de :

Vu la situation de surendettement Monsieur X,

Vu l’article 1343-5 nouveau du Code civil,

Vu les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuer ce que de droit sur l’appel diligenté ;

Constater la situation de surendettement dans laquelle se trouve Monsieur X ;

Dire et juger que Monsieur X réglera la dette locative selon les termes et conditions fixés par la juridiction saisie de la contestation des mesures imposées par la Commission de Surendettement ;

A défaut et de manière incidente,

Octroyer à Monsieur X les plus larges délais pour acquitter la somme dûe ;

En tout état de cause,

Dire que chacune des parties prendra à sa charge les frais irrépétibles et les dépens exposés dans le cadre de la présente instance.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 16 mars 2018 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la SCI L’OISEAU DE FEU demande de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Débouter Monsieur Y de toutes ses fins, demandes et conclusions,

Confirmer le jugement du Tribunal d’instance de en date du 4 juillet 2007 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a condamné Monsieur Y au paiement de la somme de 32'568,83 euros en sa qualité de caution ;

En tant que de besoin,

Constater l’acquisition de la clause de celui du bail entre la SCI OISEAU DE FEU et Monsieur X et Madame Z à la date du 24 juillet 2016 ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur X et de Madame Z ainsi que de tout occupant de leur chef et l’évacuation des meubles le cas échéant avec au besoin l’assistance de la force publique du logement 1603 immeuble oiseau de feu, […] à Toulon avec cave numéro 30 et parking numéro 84 (devenu 70), à défaut de départ volontaire ;

Condamner solidairement Monsieur X et Madame Z à payer à la SCI OISEAU DE FEU une somme de 59.862,48 € à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation, outre intérêts qui seront dus lors du départ effectif des occupants ;

Condamner solidairement Monsieur X et Madame Z au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la SCI OISEAU DE FEU à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération des lieux d’un montant de 1297,40 euros ;

Condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction intervenait le 20 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de ' dire et juger que …' :

Il n’y a pas lieu de reprendre ou d’écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à ' dire et juger que …', telles que figurant dans le dispositif des conclusions de l’appelant, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de la décision.

Sur le fond

Il convient de constater qu’au terme de ses conclusions Monsieur Y sollicite la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions en ne développant que des moyens relatifs à son engagement de caution et que les autres parties ne formulent aucune critique à l’encontre de la décision déférée qui sera en conséquence confirmée dans toutes ses dispositions relatives aux rapports entre la SCI L’OISEAU DE FEU, bailleur, et Monsieur B X et Madame C Z, preneurs.

Sur l’extinction de l’engagement de caution à la date du 1^er janvier 2014

Monsieur Y prétend avoir consenti un cautionnement pour une durée de trois années

susceptible d’être renouvelée à l’initiative du bailleur mais qu’un tel renouvellement n’étant pas intervenu à compter de l’échéance triennale du 1^er janvier 2014 , les locataires ayant été simplement laissés dans les lieux, son cautionnement s’est éteint faute de renouvellement express du bail à compter de cette date.

Cependant l’acte de caution mentionnant expressément qu’il s’appliquera au renouvellement tacite et qu’il a été indiqué à Monsieur Y qu’il avait la faculté de résilier unilatéralement la caution et que dans cette hypothèse, la résiliation prendrait effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial d’un contrat reconduit ou renouvelé, il convient de considérer qu’il est mal fondé dans ce moyen.

Sur la nullité du cautionnement pour non-respect du formalisme de la loi du 6 juillet 1989

Monsieur Y soutient que l’article 22-1 de la loi de 1989 n’est pas exclusif des dispositions de l’article 1376 du Code civil régissant les actes unilatéraux portant engagement de payer une somme d’argent et qu’en l’absence de mention manuscrite du montant du loyer en lettres l’engagement de caution est nul.

Monsieur D A s’est porté caution solidaire par acte du 12 mai 2011 en exécution de l’avenant au bail en faisant figurer de façon manuscrite la mention suivante :

' Je soussigné Monsieur D A déclare me porter caution personnelle et solidaire sans bénéfice de discussion ni de division de Monsieur X B et de Madame Z C au titre du bail consenti pour les locaux qu’ils occuperont à compter du 1^er janvier 2011 dans l’immeuble L’Oiseau de feu […] à Toulon pour toutes les conditions du bail (loyer mensuel 1007.85 € , provision sur charges par mois 200 €, indemnités d’occupation, charges, taxes, impôts, clause résolutoire et pénale, intérêts de retard et toutes indemnités, tous dommages et intérêts ainsi que les frais de poursuite en paiement, indexation à venir du loyer, remise en état éventuelle) conformément au présent bail et à ses éventuels renouvellements tacites.

Je reconnais avoir parfaitement compris qu’à la première défaillance des locataires et quels qu’en soient les motifs, même s’ils bénéficient d’un plan de règlement ou résultat d’un surendettement constaté, je serai débiteur de toutes les sommes impayées déterminées ci-dessus ou déterminables. Mon engagement est valable jusqu’à l’extinction des obligations des locataires.

Je sais que lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application de la loi n°89/462 du 6 Juillet 1989 modifié par la loi n°94/6244 du 21 juillet 1994 ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de la location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

Je reconnais avoir signé le bail après en avoir pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis.

Je reconnais enfin avoir reçu un sexemplaire du présente acte de caution.

Pour l’exécution éventuelle de cet engagement, en cas de litige, le tribunal du lieu de la location sera seul compétent .'

Il ressort de ce qui précéde que dans les termes et conditions qui viennent d’être rappelées l’engagement de caution, contrairement aux prétentions de l’appelant, satisfaisant aux prescriptions légales qui lui sont applicables et qu’il n’est affecté d’aucune cause nullité.

Sur le défaut de remise à la caution du contrat de location par le bailleur

Ainsi qu’il a été précédemment rappelé Monsieur Y a reconnu expressément avoir reçu un exemplaire du bail et de l’acte de caution.

Monsieur Y ayant contresigné le bail initial, l’avenant et l’acte de caution et déclaré expressément en avoir reçu un exemplaire celui-ci est mal fondé à prétendre à l’absence de remise de ces documents.

Sur la nullité de l’engagement de caution en raison du non-respect des dispositions du code de la consommation

Monsieur Y invoque au soutien de ce moyen la qualité de bailleur professionnel de la SCI L’OISEAU DE FEU, la violation des dispositions des articles L 341-2 et L 341-3 du code de la consommation ainsi que le non-respect des dispositions de l’article L 341-5 du même code.

L’article L 341-2 dispose que toute personne physique qui s’engage par acte sous-seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manucrite suivantes, et uniquement de celle-ci : ' En me portant caution de X…., dans la limite de la somme de…. couvrant le paiement du principal,

des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard pour la durée de…, je m’engage à rembourser aux prêteurs les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même .'

Le créancier professionnel se définit au sens de l’article L 341-2 du code de la consommation comme celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale.

L’article L 341-3 dispose que lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : ' En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code civil et en obligeant solidairement avec X…., Je engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X…'.

L’article L 341-5 dispose que les stipulations de solidarité et de renonciation au bénéfice de discussion figurant dans un contrat de cautionnement consenti par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel sont réputées non écrites si l’engagement de la caution n’est pas limité à un montant global, expressément et contractuellement déterminé, incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires.

Les dispositions invoquées du fait de leur rédaction qui apparaissent régir les seuls contrats de prêt ne peuvent en toute hypothèse recevoir application que dans la mesure où la qualité de créancier professionnel de la SCI L’OISEAU DE FEU est démontrée.

Or il n’est nullement démontré que la SCI L’OISEAU DE FEU exercerait une activité autre que celle purement privée de gestion de son patrimoine immobilier, comme une activité commerciale, alors que l’exercice par le gérant de la SCI L’OISEAU DE FEU de la gérance d’autres sociétés civiles immobilières apparaît indifférent dans la qualification recherchée mais non établie de créancier professionnel.

Il convient en conséquence de rejeter les moyens de nullité opposés par Monsieur Y à la SCI intimée qui ne pouvant être considérée comme un bailleur professionnel n’était nullement tenue à une information annuelle à l’égard de la caution de l’état de la dette locative.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

La SCI L’OISEAU DE FEU sollicitant la condamnation de Monsieur X et Madame Z au paiement d’une dette actualisée à la somme de 59.862,48 € il convient de faire droit à sa demande correspondant à la dette locative au mois de décembre 2017.

Il convient également de constater la saisine par Monsieur X, qui ne conteste pas le montant de la dette, de la commission de surendettement des particuliers du Var. Il n’y a pas lieu cependant de lui octroyer les plus larges délais sollicités en l’absence de justification de sa situation économique actuelle.

Il convient d’autre part, tout en la réduisant de plus justes proportions, de faire droit à la demande de la SCI L’OISEAU au titre des frais irrépétibles qu’il apparaît inéquitable de laisser à sa charge à l’encontre de Monsieur Y.

Monsieur Y succombant dans ses prétentions il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais qu’il a exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Monsieur X et Madame Z à payer à la SCI L’OISEAU DE FEU la somme de 59.862,48 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation au mois de décembre 2017, qui portera intérêt au taux légal sur la somme de 24.698,85 euros à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur Y et Monsieur X de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur Y à payer à la SCI L’OISEAU DE FEU la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur Y aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT