N° RG 19/00571 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IC4C

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 25 MARS 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

[…]

Jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 17 Janvier 2019

APPELANTE :

SCI LA BRIQUETIERE

dont le siège social est […]

[…]

représentée par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée par M^e Alexis CHABERT, avocat au barreau de LYON, plaidant

INTIMEES :

Société GAN ASSURANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

[…]

[…]

représentée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée par M^e HUMMEL-DESANGLOIS, avocat au barreau de Rouen, plaidant

Société LEA DIFFUSION SARL inscrite au RCS sous le […], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

représentée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de ROUEN

assistée par M^e HUMMEL-DESANGLOIS, avocat au barreau de Rouen, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 14 Décembre 2020 sans opposition des avocats en double rapporteur devant Madame LABAYE, Conseillère, rapporteur, en présence de Madame ROGER-MINNE, Conseillère,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame LABAYE, Conseillère

Madame ROGER-MINNE, Conseillère

Madame de SURIREY, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame X,

DEBATS :

A l’audience publique du 14 Décembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Mars 2021, prorogé pour être rendue ce jour

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 25 Mars 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame LABAYE, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame X, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI La Briquetière, propriétaire de locaux commerciaux d’une superficie de 1327 m² situés au Havre, […], les a donnés à bail, par acte du 08 octobre 1998, à la Société 3 LC Distribution, laquelle, le 07 octobre 2002, a cédé son fonds de commerce, y compris le bail, à la Société Léa Diffusion, assurée auprès de la société Gan Assurances Iard, la Société 3 LC Distribution restant solidairement tenue du paiement du loyer et de l’exécution des clauses du bail.

Le bail mettait à la charge du preneur l’obligation de souscrire une assurance permettant le règlement d’une 'indemnité suffisante en cas de sinistre', la SCI La Briquetière, quant à elle, n’a souscrit aucune assurance multirisque pour les locaux dont elle est propriétaire.

Dans la nuit du 30 au 31 décembre 2002, l’immeuble a été entièrement détruit par un incendie.

Une expertise a été ordonnée en référé le 04 février 2003 à la demande du Gan.

A la suite du dépôt du rapport d’expertise, la SCI La Briquetière a assigné devant le tribunal de grande instance du Havre la société Léa Diffusion, la société 3 LC Distribution et la société Gan

Assurances Iard aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1733, 1134 et 1147 du Code civil, leur condamnation solidaire à l’indemniser de son préjudice.

Par jugement du 1^er février 2007, le tribunal a considéré que si l’incendie avait une origine criminelle, il n’avait pas constitué pour l’assurée du Gan un fait imprévisible et irrésistible l’exonérant de sa responsabilité car il avait été favorisé par la négligence de la locataire consistant à ne pas s’assurer de la fermeture de toutes les portes pour prévenir un risque d’effraction qu’elle ignorait d’autant moins que le gérant de la société avait récemment fait l’objet de menaces, le tribunal a estimé qu’une expertise était nécessaire pour évaluer le préjudice mais qu’une provision correspondant au devis estimatif des travaux fournis par l’expert du Gan devait être allouée.

Le tribunal a en conséquence, condamné solidairement la société 3 LC Distribution, la société Léa Diffusion et le Gan à payer à la SCI La Briquetière la somme de 860.000 € à titre de provision à valoir sur son préjudice et ordonné une expertise portant sur le coût des travaux de reconstruction de l’immeuble, les dépens étant réservés.

Le Gan Assurances Iard (le Gan) a interjeté appel de cette décision.

[…]

Par ordonnance du 16 mai 2007, le premier président a débouté la société Gan de sa demande de suspension de l’exécution provisoire de droit. Il a néanmoins été ordonné que les sommes provisionnelles prévues par le jugement du tribunal de grande instance du Havre seraient versées sur un compte séquestre.

Par arrêt du 17 septembre 2008, la cour d’appel a notamment confirmé le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celles concernant le montant de la provision allouée à la SCI La Briquetière et la condamnation prononcée à l’encontre de la SARL 3LC Distribution.

Le réformant sur ces deux points, la cour a :

— fixé à la somme de 1.160.000 € le montant de la provision au paiement de laquelle étaient condamnés in solidum envers la SCI La Briquetière le Gan et la société Léa Diffusion,

— dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du 1^er février 2007 et que ces intérêts seraient capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil à compter du 5 mars 2008.

Constatant que la SARL 3LC Distribution, avait, par décision du 04 mai 2007 publiée au BODACC le 27 juin 2007, soit postérieurement au jugement entrepris, été placée en liquidation judiciaire, que la SCI La Briquetière n’avait pas déclaré sa créance dans les délais et qu’elle avait déposé le 6 mai 2008 une requête en relevé de forclusion, la cour a :

— constaté l’extinction de la créance de la SCI La Briquetière hormis le cas dans lequel serait prononcé à son profit un relevé de forclusion,

— dit, sur ce point, qu’il appartiendrait au tribunal de grande instance du Havre de tirer toutes conséquences de la décision à venir du juge commissaire.

La société Gan et la société Léa Diffusion ont formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel de Rouen, lequel a été déclaré non admis par arrêt de la Cour de cassation du 05 janvier 2010.

[…]

Le 24 janvier 2014, l’expert judiciaire M. Y a déposé son rapport. Il a, par ailleurs, rendu le 24 septembre 2014 une note additive à ce rapport, après y avoir été autorisé par le juge, afin de répondre à un dire du conseil des Sociétés Gan et Léa Diffusion.

Par ordonnance du 26 mars 2015, le juge de la mise en état a ordonné le retrait de l’affaire du rôle du tribunal. L’instance était par la suite reprise à la demande de la SCI La Briquetière fin 2016.

Devant le tribunal, la SCI La Briquetière a sollicité de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

In limine litis, rejeter la demande de nullité de la note additive de l’expert judiciaire.

Sur le fond :

* condamner solidairement la société Léa Diffusion et la société Gan à lui payer la somme de 10.557.942,05 euros TTC correspondant au coût de reconstruction de l’immeuble détruit,

* condamner solidairement la société Léa Diffusion et la société Gan à lui payer la somme de 1.372.445,39 euros TTC au titre du manque à gagner des loyers commerciaux non perçus estimé au 30 juin 2017,

* condamner solidairement la société Léa Diffusion et la société Gan à lui payer la somme de 941.572,08 euros au titre du manque à gagner des intérêts non perçus sur cette somme estimé au 30 juin 2017,

* condamner solidairement la société Léa Diffusion et la société Gan à lui payer la somme de 14.359,20 euros au titre des taxes foncières qu’elle a assumées,

* rejeter la demande reconventionnelle formée par la société Léa Diffusion et la société Gan,

* condamner solidairement la société Léa Diffusion et la société Gan à lui payer la somme de 260.699,02 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner solidairement la société Léa Diffusion et la société Gan aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire.

Aux termes de leurs dernières conclusions, la société Léa Diffusion et la société Gan sollicitaient de voir :

In limine litis, déclarer la note additive de l’expert nulle.

Sur le fond et en tout état de cause :

* les condamner à payer à la SCI La Briquetière la somme de 935.898 euros hors TVA,

* dire que cette indemnité serait libérée dans les termes de l’article 14 des conditions générales du contrat d’assurance,

* débouter la SCI La Briquetière de ses autres demandes.

Subsidiairement, sur les loyers :

* constater que le plafond de garantie de la Société Gan est fixé à la somme de 567.300 euros.

A titre infiniment subsidiaire :

* constater que le plafond maximum de l’engagement de la société Gan est fixé à la somme de 8.000.000 euros,

* condamner la SCI La Briquetière à payer à la société Léa Diffusion la somme de 13.720,41 euros au titre du dépôt de garantie majoré des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2002,

* condamner la SCI La Briquetière à payer à la société Gan la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner la SCI La Briquetière aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par la SCP Dubosc Preschez Chanson Morel Missoty.

Par jugement du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance du Havre a :

débouté les sociétés Gan et Léa Diffusion de leur demande en nullité de la note additive au rapport de l’expert judiciaire,

condamné in solidum les sociétés Gan et Léa Diffusion à payer à la SCI La Briquetière la somme de 5.111.931,59 euros TTC en quittance ou deniers, au titre du remboursement du coût de reconstruction de l’immeuble détruit,

dit que la somme allouée ci-dessus serait indexée en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction BT01, l’indice de base étant celui en vigueur au mois de janvier 2014, date du dépôt du rapport d’expertise, et le dernier indice à prendre en considération celui en vigueur à la date du jugement,

condamné in solidum les sociétés Gan et Léa Diffusion à payer à la SCI La Briquetière la somme de 686.222,69 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers,

condamné in solidum les sociétés Gan et Léa Diffusion à payer à la SCI La Briquetière la somme de 7.179,10 euros au titre de la perte de chance d’économiser le paiement des taxes foncières,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

ordonné l’exécution provisoire de la présente décision pour les sommes correspondant à la moitié de la totalité des condamnations ci-dessus prononcées à titre principal,

condamné in solidum les sociétés Gan et Léa Diffusion à payer à la SCI La Briquetière la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum les Sociétés Gan et Léa Diffusion aux entiers dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire M. Y.

La SCI La Briquetière a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe en date du 05 février 2019.

PRÉTENTIONS ET DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 octobre 2019, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, la SCI La Briquetière demande à la cour de :

Vu les articles 115 et 276 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1134 et 1382 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

In limine litis,

'rejeter les demandes de nullité des conclusions de reprise d’instance de la SCI La Briquetière,

'rejeter la demande de nullité de la note additive de l’expert judiciaire.

Sur le fond :

'confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés Léa Diffusion et Gan à l’indemniser du coût de reconstruction de l’immeuble incendié, et du préjudice lié à la perte de loyers et à la perte chance d’économiser le paiement de taxe foncière,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble des moyens, fins et prétentions des sociétés Léa Diffusion et Gan cherchant à se dédire ou à limiter leurs responsabilités solidaires dans le préjudice subi par elle,

'confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles des sociétés Léa Diffusion et Gan,

'infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déduit du montant alloué, le dépôt de garantie qui avait été versé lors de la conclusion du bail commercial,

'infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité l’indemnisation du coût de reconstruction de l’immeuble de la SCI La Briquetière à la somme de 5.125.652 € TTC, la perte de loyers à la somme de 686.222,69 €, la perte de chance d’économiser le paiement de taxe foncière à la somme 7.179,10 € et rejeté la demande indemnitaire fondée sur les intérêts non perçus sur le montant total des loyers qu’elle aurait dû percevoir,

Statuant à nouveau :

' condamner solidairement la société Léa Diffusion et son assureur Gan Assurances au paiement de la somme de 12.276.960 € TTC correspondant au coût de reconstruction de l’immeuble détruit, à actualiser au jour du jugement

' condamner solidairement la société Léa Diffusion et son assureur, Gan Assurances :

=> au paiement de la somme de 1.590.184,82 € TTC (somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir) au titre du manque à gagner des loyers commerciaux non perçus estimé au 30 juin 2019, outre la somme de 165.378,72 € TTC correspondant au manque à gagner pendant la durée de construction de 18 mois, soit la somme totale de 1.755.563,54 € TTC (somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir),

=> au paiement de la somme de 1.391.262,79 € (somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir) de manque à gagner au titre des intérêts non perçus sur cette somme de 1.755.563,54 €, estimée au 30 juin 2019, calculé selon le principe des intérêts composés de l’article 1154 du code civil,

=> au paiement de la somme de 16.492,80 €, (somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir) au titre du manque à gagner au titre des taxes foncières assumées par la SCI La Briquetière,

=> au paiement de la somme de 12.741,73 € (somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir) au titre du manque à gagner au titre des intérêts non perçus sur cette somme de 16.492,80 €, estimée au 30 juin 2019, calculé selon le principe des intérêts composés de l’article 1154 du code civil,

' condamner solidairement la société Léa Diffusion et son assureur Gan Assurances au paiement de la somme de 265.526,86 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, somme à parfaire dans le cadre de la procédure,

' condamner solidairement la société Léa Diffusion et son assureur Gan Assurances aux entiers dépens, en ce compris, les honoraires de l’expert judiciaire, M. Y, que la Selarl Gray Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

[…]

La SCI La Briquetière, ci-après la SCI, souligne que le contrat d’assurance souscrit par la société Léa Diffusion auprès du Gan, comprend l’assurance des biens mais aussi une assurance responsabilité civile. Au titre de cette assurance, la société Gan garantit son assurée contre les atteintes patrimoniales que pourrait générer l’établissement de sa responsabilité, pour les dommages matériels causés aux biens immeubles, dont les bâtiments, comme en l’espèce, des dommages causés au bâtiment dont elle est propriétaire. Le jugement de février 2007, aujourd’hui définitif, a retenu la responsabilité de la locataire, le Gan ne peut soutenir que s’appliquerait la garantie incendie.

La SCI affirme qu’il est légalement impossible de reconstruire l’immeuble sans parking, comme l’a justement retenu le tribunal. La reconstruction d’un bâtiment à usage commercial d’une surface utile de 2.200 m² est assujettie à une demande de permis de construire et doit préalablement faire l’objet d’une autorisation d’exploitation commerciale, par la Commission départementale d’aménagement commerciale de Seine-Maritime la CDAC. Or, et cela est noté par l’expert, la CDAC a refusé le projet sans parking. Les intimés ne peuvent contester la surface du bâtiment d’origine, l’expert a en effet retenu une surface de vente de 2.160 m² dans son rapport. Le PLU exige une place de stationnement par 35 m² de surface de vente, pour les commerces de plus de 100 m², ainsi, que la surface réelle de vente soit de 1.038 m² ou de 2.200 m², la construction d’un parking n’en demeure pas moins nécessaire, c’est d’ailleurs pour cette raison que le permis de construire établi sans parking a été refusé.

La SCI prétend que l’article L 121-1 du code des assurances est inapplicable en l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les intimés, ce principe indemnitaire qui figure dans les dispositions générales des assurances de dommages, ne trouve pas à s’appliquer aux assurances de responsabilité, ainsi que l’affirme une jurisprudence bien établie. Par ailleurs, la créance de la victime et, corrélativement la dette de l’assuré, sont évaluées au moment du jugement, et non pas au jour du sinistre, en application du principe de la réparation intégrale au jour de la décision judiciaire issu du droit de la responsabilité civile. La reconstruction doit être effectuée par le responsable au coût du neuf, quel qu’ait été l’état du bien immobilier avant la survenance du dommage, une réduction du montant de l’indemnité allouée est de nature à faire obstacle au remplacement du bien, en imposant à la victime de financer elle-même pour partie la reconstruction et donc de participer à la réparation de son propre dommage. En conséquence, la reconstruction de l’immeuble doit donc obligatoirement être réalisée avec des parkings, sans que cette amélioration puisse constituer un quelconque enrichissement sans cause du demandeur, en application de la jurisprudence établie de la Cour de cassation.

La SCI soutient également que les clauses figurant dans le contrat d’assurance conclu entre les sociétés Léa Diffusion et Gan prévoyant une indemnisation en valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre sous déduction d’un coefficient de vétusté, sont inapplicables en l’espèce, dès lors qu’il s’agit d’une assurance de responsabilité, impliquant une réparation intégrale du préjudice. La SCI relève en outre qu’elle n’était absolument pas tenue de souscrire une assurance complémentaire, qu’il n’y a pas faute à ne pas l’avoir fait, en tout état de cause, cela n’aurait pas exonéré la société Gan de ses responsabilités.

S’agissant du quantum, la SCI estime que l’expert conclut à une indemnisation nettement sous-évaluée (de 50%) ainsi que le démontrent les pièces qu’elle verse : le rapport de M. Z, architecte, rapport conforté par l’avis de M. A, architecte, expert auprès de la cour d’appel, qui reprend les indemnisations de l’expert judiciaire, poste par poste, l’étude faite par une entreprise de construction, la société CMEG, en 2014, et celle faite par les sociétés Biffage et Bouygues en 2019, toutes pour plus de dix millions d’euros TTC. Le tribunal a, à tort, retenu l’évaluation de l’expert judiciaire, son rapport n’étant pas complet : il a oublié de chiffrer certaines prestations et n’a pas procédé lui-même à un chiffrage se contentant de comparer l’estimatif fourni par la société Gan et celui de l’architecte Z fourni par la SCI. Après examen des divers postes, le jugement doit donc être réformé pour voir fixer l’indemnisation à la somme de 12.276.960 € TTC, la SCI soutenant n’avoir jamais prétendu être assujettie à la TVA, une indemnité HT reviendrait à ce qu’elle perçoive une indemnité réduite sans raison aucune de 20 %.

La SCI avance ensuite que la limite de garantie de huit millions, stipulée entre l’assureur et l’assurée, lui est inopposable en sa qualité de tiers au contrat en application des deux principes suivants : effet relatif des contrats et réparation intégrale du préjudice. Au surplus, le contrat ne prévoit aucune limitation de garantie pour les dommages causés au propriétaire au titre de la mise en 'uvre de la responsabilité de l’occupant. La SCI ajoute que la limitation de garantie est inopposable en l’absence de preuves de son acceptation par l’assurée, ce qu’elle tire du fait que le contrat, les conditions particulières comme les conditions générales, ne sont pas signés. Subsidiairement, le dépassement du plafond est du à la faute de l’assureur auquel elle reproche un comportement procédural ayant abouti à ce que le dossier dure depuis dix sept ans.

La SCI fait valoir être privée de la perception de ses loyers commerciaux depuis 2002. Elle invoque l’article 1733 du code civil selon lequel le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, article applicable même si le bail est résilié, par application de l’article 1722 du même code, parce que la chose louée est totalement détruite. La SCI estime le raisonnement du tribunal, qui a retenu une perte de chance de 50 %, hautement critiquable. S’agissant de la clause du contrat qui limiterait le montant de l’indemnisation au titre de la perte des loyers à la somme de 567.300 €, celle-ci ne lui est pas opposable au même titre que les autres stipulations du contrat. Pour les mêmes motifs, les taxes foncières ne pouvaient pas être réduites de 50 %. En tout état de cause, selon la jurisprudence, l’article L 113-5 du Code des assurances qui dispose que l’assureur ne peut être tenu au-delà de la prestation déterminée par le contrat, ne fait pas obstacle à ce que l’indemnité correspondant au plafond de garantie stipulée par la police produise des intérêts en cas de retard, même non fautif dans son paiement.

Par ailleurs, selon la SCI, s’agissant toujours d’une assurance de responsabilité, elle n’a pas à justifier de l’utilisation de l’indemnité qui lui sera allouée, de sorte que l’argument selon lequel il ne serait pas démontré son intention de reconstruire l’immeuble, est totalement hors de propos.

La SCI également s’oppose au remboursement du dépôt de garantie, lequel n’a pas été remboursé compte tenu des circonstances de l’incendie, d’autant que la présente action a pour objet l’engagement de la responsabilité du preneur en réparation du préjudice subi par le bailleur, et que le bail prévoyait que cette somme serait restituée déduction faite des sommes restant dues au bailleur pour quelque cause que ce soit.

Enfin, la SCI fait le décompte de tous les frais qu’elle soutient avoir engagés dans une procédure rallongée, selon elle, inutilement et de façon déloyale par le Gan. Elle demande paiement d’une somme de 265.526,86 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[…]

Dans leurs dernières écritures signifiées le 17 novembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé des moyens développés, les sociétés Gan Assurances Iard et Léa Diffusion demandent à la cour de :

' déclarer la SCI la Briquetière non fondée en son appel principal

' débouter La SCI la Briquetière de son appel

' les recevoir en leur appel incident

Ce faisant,

Vu le contrat d’assurance, l’article L 121-1 du code des assurances

Vu la jurisprudence,

Vu les principes indemnitaires,

' fixer l’indemnité d’assurance due pour l’incendie des locaux sinistrés à la somme totale de 2.095.898 € hors TVA,

' déduire de cette somme la provision précédemment versée pour un montant de 1.160.000 €,

' fixer la condamnation qui sera mise à la charge des concluantes à la somme de 935.898 € hors TVA,

' dire que cette indemnité sera libérée dans les termes de l’article 14 des conditions générales du contrat d’assurance :

=> soit le versement immédiat à concurrence de 75 % de la valeur de reconstruction sous déduction de la provision déjà versée,

=> soit un solde sur indemnité immédiate de (2.095.898 € x 75% – 1.160.000 € =) 411.923,50 € HT,

=> soit le versement d’une indemnité différée sur présentation des factures à concurrence de 25 % de la valeur de reconstruction (2.095.898 € x 25% =) 523.974,50 € HT,

' débouter la SCI La Briquetière de toutes autres demandes comme n’étant ni fondées, ni justifiées, en ce compris sa demande nouvelle d’expertise.

Subsidiairement :

' sur la perte de chance de percevoir des loyers et taxes foncières :

donner acte au Gan de son plafond de garantie fixé à 564 280,50 €.

En tout état de cause et à titre infiniment subsidiaire :

' donner acte au Gan du plafond maximum de son engagement fixé à la somme de 8.000.000 €,

' condamner la SCI La Briquetière à régler à la société Léa Diffusion la somme de 13.720,41 € au titre du dépôt de garantie majoré des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2002, date de la résiliation du bail,

' condamner la SCI La Briquetière à verser au Gan une indemnité de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SCI La Briquetière aux entiers dépens de première instance et d’appel.

[…]

Le Gan reproche au tribunal d’avoir statué en méconnaissance des termes de son contrat d’assurance et des dispositions de l’article L.121-1 alinéa 1^er du code des assurances: l’assuré ne doit pas pouvoir s’enrichir grâce à l’indemnité d’assurance, mais seulement être indemnisé de ses pertes, ainsi, le principe indemnitaire implique d’évaluer le dommage subi puisque l’indemnité ne peut dépasser ce montant. En l’espèce, le contrat d’assurance est à objet déterminé : garantie des locaux situés 18/[…], et, la chose assurée ayant été totalement détruite par l’incendie, selon l’article L 121-1, le montant du dommage est égal à la valeur de cette chose au jour du sinistre, le montant du dommage ne saurait être actualisé au jour du paiement, la garantie incendie doit s’appliquer, la SCI la Briquetière ne peut invoquer les articles 1134 et 1382 du code civil, elle n’a jamais invoqué la responsabilité de sa locataire dans l’incendie. Le contrat d’assurance stipule : 'Vos locaux seront indemnisés en valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre, sous déduction de la vétusté évaluée à dire d’expert'.

A supposer qu’il y ait aujourd’hui une indemnité d’assurance insuffisante pour permettre la reconstruction d’un tout autre local que celui d’origine, cela relève de la seule responsabilité de la SCI la Briquetière qui s’est dispensée de prendre un complément d’assurance pour son bien.

Les intimés rappellent les caractéristiques du local détruit : superficie au sol de 1.327 m² dont notamment une mezzanine au premier étage d’environ 900 m², non accessible à la clientèle, aucun emplacement de parking propre, le stationnement se faisant sur les emplacements publics situés juste à l’avant du magasin. Cet espace de stationnement subsiste toujours à ce jour, selon le représentant de la ville du Havre, et, pour les intimés, une reconstruction à l’identique n’impose absolument aucune nécessité d’édifier en sous-sol des places de parking.

En effet, si la CDAC, a donné un avis défavorable au projet d’un nouveau local commercial présenté par le SCI La Briquetière en exigeant des parkings en sous-sol, c’est qu’en réalité, la SCI a présenté un dossier de reconstruction d’un local commercial totalement différent de celui d’origine. Les locaux d’origine consistaient en une solderie et en aucun cas, il ne s’agissait d’un local commercial à usage de vente de meubles d’une surface utile de 2.200 m², comme le projet soumis à la CDAC. En outre, selon les sociétés Gan Assurances Iard et Léa Diffusion, il n’est pas démontré que la SCI a, d’une manière ou d’une autre, l’intention de reconstruire les locaux sinistrés, il est probable qu’elle veuille seulement percevoir une indemnité maximum pour l’investir tout autrement : elle a provoqué un avis négatif de la CDAC en lui proposant un projet de reconstruction qui n’avait rien à voir avec l’immeuble d’origine, suite à ce refus, la demande de permis de construire a été opportunément déposée sachant qu’elle serait refusée, et la SCI n’a même pas formé de recours contre ce refus. Le Gan estime ne pas devoir plus que le coût de reconstruction proche de l’identique, c’est-à-dire sans places de parking en sous-sol, d’un montant HT de 2.095.898 €, selon évaluation de l’expert en 2012. L’évaluation du rapport d’expertise de M. Z, produit par la SCI, et les avis de M. A sur ce rapport, ne peuvent être retenus, d’ailleurs l’expert judiciaire a, à juste titre, écarté cette évaluation pharaonique à hauteur de 10.522.748,91 €. Au surplus, la SCI La Briquetière étant soumise à la TVA, l’indemnité d’assurance doit être liquidée hors taxe.

Les intimés remarquent que des cellules commerciales voisines de l’immeuble de la SCI la Briquetière ont été vendues récemment pour 500.000 € et 522.500 €, il n’est pas inutile de préciser ici leur prix de cession pour mieux le comparer à la réclamation tout à fait abusive et injustifiée de la SCI soulignent les sociétés Gan Assurances Iard et Léa Diffusion.

Si, selon le contrat d’assurance, la SCI a droit aux honoraires d’architectes, de bureaux d’études, de contrôle technique, d’ingénierie et du coordinateur en matière de sécurité et de protection de la santé, nécessaire à dire d’expert, à la reconstruction ou la réparation des biens sinistrés, ces compléments d’indemnité sont versés au fur et à mesure de la reconstruction sur présentation des factures, en l’espèce, la SCI, a, à ce jour, laissé le bien à l’abandon malgré la provision de 1.160.000€ perçue, si elle n’entend pas reconstruire son bien, aucune indemnité au titre du différé ne pourra être versée.

Les intimés prétendent également qu’aucune indemnité n’est dûe au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et taxes foncières, il n’existe même pas une perte de chance comme l’a admis le tribunal. En effet, Il résulte des articles 1722 et 1741 du code civil que le contrat de location est résilié lorsque la chose louée est détruite. En outre, le contrat d’assurance précise au chapitre I relatif à 'l’assurance de vos biens’ qu’au titre des pertes consécutives, il couvre son assuré uniquement s’il est propriétaire des locaux assurés, ce qui n’est pas le cas, la société Léa Diffusion est locataire. Les intimés discutent également le quantum de la demande : pour obtenir une indemnité de perte de chance, la SCI, qui n’a jamais présenté cette demande avant novembre 2016, ce qui fait que l’expert n’a pas pu se pencher dessus, doit apporter la preuve de son préjudice ce qu’elle n’a pas fait, faute de démontrer que le bien aurait pu être loué sans discontinuer depuis l’incendie jusqu’à ce jour, faute de faire la preuve de la valeur locative du bien et de diligences pour remettre en état son bien, lequel est laissé à l’abandon malgré les sommes importantes déjà perçues au titre du sinistre. Le Gan s’étonne, qu’alors que le loyer annuel fixé au bail en 1998 s’élevait à la somme de 360.000 Francs soit 54.881,64 €, la SCI réclame une indemnité de loyer à hauteur de 91.496,63 € par année échue depuis l’incendie.

Subsidiairement, la société Gan oppose la limitation de garantie prévue au contrat pour les dommages immatériels, dont la perte de loyers (= 915 fois la valeur de l’indice au jour du sinistre = 915 x 616,7 = 564.280,50 €) ainsi que la limite maximale d’engagement du Gan par sinistre et par an, soit huit millions d’euros. L’article 14 du contrat prévoit que les locaux seront indemnisés en valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre sous déduction de la vétusté, limitée à 25 % de la valeur de reconstruction à neuf des locaux assurés.

La SCI ne peut pas soutenir que ces clauses du contrat d’assurances ne lui sont pas opposables et que le contrat n’est pas signé, puisqu’elle fonde ses demandes justement sur le contrat d’assurance, en outre, selon l’article L.112-6 du code des assurances : l’assureur peut opposer au porteur de la police d’assurance ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, la société Léa Diffusion, l’assurée, se défend aux côtés de son assureur et elle ne conteste pas les conditions de la garantie, ni elle n’indique qu’elle n’aurait pas accepté les clauses et conditions du contrat d’assurance.

Enfin, le Gan conclut qu’il n’a pas agi de mauvaise foi : étant l’assureur de la société Léa Diffusion, non celui de la SCI La Briquetière, il ne lui appartenait pas de mener la procédure, le Gan invoque la faute de la SCI, si elle avait été convenablement assurée et n’avait pas opposé avec une mauvaise foi manifeste des demandes inflationnistes, cette affaire ne serait pas encore devant les tribunaux plus de quinze ans après le sinistre, le rejet de la demande de dommages et intérêts à ce titre doit être confirmé et la SCI La Briquetière condamnée à payer la somme de 20.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société Léa Diffusion réclame le remboursement du dépôt de garantie par elle versé à hauteur de 13.720,41 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le rejet de la demande de nullité de la note additive au rapport de l’expert judiciaire n’est pas critiqué et sera confirmé.

Conformément à l’article 1733 du code civil, le locataire répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que

le feu a été communiqué par une maison voisine.

Selon l’arrêt définitif de cette cour du 17 septembre 2008, la carence de la société locataire, la société Léa Diffusion, qui se savait menacée et qui n’a pris aucune disposition particulière de surveillance, empêche de considérer que l’incendie a constitué pour elle un fait imprévisible et irrésistible, elle ne peut, pas plus que son assureur, se prévaloir d’un cas de force majeure l’exonérant de la présomption de la responsabilité pesant sur elle, la cour d’appel a confirmé le jugement sur le principe de sa responsabilité, le pourvoi en cassation a été rejeté, la société locataire doit répondre des conséquences de l’incendie survenu le 31 décembre 2002 ayant intégralement détruit l’immeuble appartenant à la SCI la Briquetière, et ce même si cette dernière n’était pas assurée pour les locaux.

La SCI la Briquetière a droit à réparation intégrale mais l’indemnité versée à l’assuré doit correspondre à la valeur réelle du dommage subi, sans perte ni profit pour la victime, il s’agit d’une assurance de responsabilité et non d’une assurance de biens, le préjudice doit être apprécié au jour de la décision qui statue sur le montant du préjudice, et non au jour du sinistre. La victime doit se retrouver dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit et l’assureur ne peut imposer l’application d’un abattement pour vétusté,

La clause du contrat (article 14) qui indique que les biens assurés 'seront indemnisés en valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre sous déduction de la vétusté’ n’est pas applicable en l’espèce, s’agissant de l’indemnisation des biens assurés, non de l’indemnisation des conséquences de la responsabilité civile de la société Léa Diffusion.

Par contre, sont applicables les clauses du contrat d’assurance qui stipulent, d’une part, 'si vous être locataire ou gérant nous garantissons votre responsabilité civile vis-à-vis de ces biens’ c’est-à-dire les locaux professionnels, d’autre part, 'l’assurance s’applique à la responsabilité que vous pouvez encourir en raison des dommages corporels, matériels ou immatériels causés aux tiers'.

Les locaux ont été assurés pour une 'superficie développée totale de 2 200 m²', et ce, même si une partie de locaux située en mezzanine n’était pas accessible à la clientèle. Le Gan a produit le procès-verbal de visite de la commission communale de sécurité établi à l’ouverture du site le 19 janvier 1999, avec un avis favorable à l’ouverture pour une surface de vente de 1 038 m² mais demandant que tout projet d’aménagement de la mezzanine lui soit soumis pour avis avant travaux, ce qui n’a pas été le cas mais pour autant la mezzanine n’était pas 'condamnée’ comme le soutient le Gan, elle avait un usage commercial de stockage de meubles et objets divers. Les locaux consistaient en un bâtiment à usage commercial de solderie à l’enseigne Jumbo, avec une structure en charpente bois, charpente métallique pour la mezzanine, une couverture en ardoise d’Angers, des menuiseries extérieures et des menuiseries intérieures, un plafond suspendu en dalles, sans emplacement de parking propre, M. B, gérant de la société Léa Diffusion, dans ses déclarations, en janvier 2003 après l’incendie donne cette description du bâtiment : 'mur de façade en agglomérés sur une hauteur de cinq mètres environ au-dessus verticalement le mur était composé de tôles ondulées en plastique et fibre jusqu’au faîtage', les clients pouvant garer leurs véhicules sur les emplacements publics situés juste à l’avant du magasin.

Les sociétés Gan et Léa Diffusion, qui soutiennent que la valeur du bâtiment est nettement surévaluée, rapportent, pour comparaison, le prix de vente des cellules commerciales voisines de l’immeuble de la SCI, une cellule (Halle aux vêtements, Halle aux chaussures) […] (surface comparable à celle de la cellule appartenant à la SCI) a été vendue en 2016 au prix de 500.000 € et fin 2015, au 26 à […], les murs de la cellule AE 46 (surface plus importante)ont été vendus à la ville du Havre pour 522.500 €.

Le bail notarié initial de 1998 précise une superficie au sol de 1 327 m² avec aisances et dépendances notamment la mezzanine au premier étage d’environ 900 m², une destination de 'achat, vente, échange de toutes marchandises neuves, dépareillées, défraîchies et de deuxième choix excepté les

denrées, tel qu’effectués par des soldeurs professionnels', la cession de bail de 2002 mentionne 'un fonds de commerce de vente au détail de tous produits destinés à la consommation à l’exception de produits alimentaires'.

Il y avait donc bien une surface commerciale de minimum 2 200 m² assurée comme telle par la société locataire, même si toute la surface n’était pas ouverte au public, il convient de ne pas retenir uniquement la surface de vente proprement dite comme le font les intimés.

L’indemnisation consistera à reconstruire pour une surface identique le local propriété de la SCI peu importe si l’aménagement intérieur des locaux n’est pas identique.

L’expert a noté que 'l’ensemble de l’édifice est ruiné', la réparation du préjudice suppose la reconstruction de l’immeuble avec les règles en vigueur lors de cette reconstruction, en effet rétablir la SCI dans la situation antérieure au sinistre implique que l’indemnité à la charge du responsable du dommage, sans la faute duquel l’immeuble n’aurait pas été détruit, tienne compte des conséquences d’une modification du cadre réglementaire ou d’une décision de refus de l’autorité administrative même s’il en résulte une amélioration pour la victime

M. Y, dans son rapport du 24 janvier 2014, souligne que les parties se sont opposées sur le point de savoir si la reconstruction nécessitait ou non la réalisation de places de parking. La reconstruction d’un bâtiment à usage commercial d’une surface utile d’environ 2 200m² est assujettie à une demande de permis de construire et il résulte de l’article L 752-1 du code de commerce que lorsque le permis de construire porte sur un projet, comme en l’espèce, soumis à une autorisation d’exploitation commerciale, le permis ne peut être accordé avant la délivrance de cette autorisation.

L’expert précise qu’il a été ainsi décidé au cours des opérations d’expertise que la SCI déposerait un dossier ne prévoyant pas de places de parking auprès de la CDAC, ce qu’elle a fait en décembre 2011, indiquant vouloir notamment que son projet vise l’équipement de la maison, vocation initiale du site avant 2002 (l’immeuble a accueilli le premier magasin But de France dans les années 1960). La CDAC a refusé la demande au motif que le projet ne répondait pas aux prescriptions du PLU en matière de stationnement lequel stipule en zone Upp (urbaine péri centrale protégée), que pour les commerces de détail et leurs extensions de plus de 100 m² de surface de vente une place de stationnement par 35 m² de surface de vente est exigée. Le permis de construire ensuite déposé a été rejeté du fait du refus de la CDAC.

Ainsi, selon les règles du plan local d’urbanisme, il n’est plus possible d’obtenir une autorisation d’exploiter par la Commission, autorisation nécessaire à l’obtention d’un permis de construire, sans que l’immeuble à construire ne comprenne un certain nombre de places de stationnement. L’expert judiciaire conclut que la reconstruction du bâtiment nécessite donc de prévoir un minimum de soixante places de parkings.

La reconstruction de l’immeuble ne peut donc intervenir qu’avec la construction de parkings, quand bien même ceux-ci n’étaient pas existants avant l’incendie. L’immeuble ne pourrait pas être exploité à défaut de place de parkings puisqu’il n’obtiendra pas d’autorisation de la CDAC et donc pas de permis de construire, or, la réparation du préjudice suppose la reconstruction d’un local commercial exploitable.

Sera donc retenu un projet de reconstruction avec parkings en sous-sol compte tenu de la configuration des lieux.

Sur le coût de la reconstruction :

S’agissant du montant du coût de la reconstruction, l’expert judiciaire estime le montant total du coût des travaux de reconstruction avec parkings à la somme de 5.125.652 euros TTC (coût des travaux

de superstructure pour 2.515.078 €, coût des travaux d’infrastructure pour 2.610.574 €), fondant son estimation sur une analyse des évaluations réalisées par des experts diligentés par les deux parties. La SCI estime cette évaluation très nettement sous-évaluée par rapport au coût réel des travaux.

Le Gan a produit deux estimations : cabinet Thoumire, travaux estimés à 773.000 € en 2004, mais sans aucun document justificatif et n’incluant pas tous les postes, 854.165 € HT avec honoraires de maître d’oeuvre, contrôle technique et SPS, une évaluation par une société TRC de novembre 2010, avec des devis pour certains lots, des estimations pour d’autres, pour un total, avec honoraires, de 1.796.907,19 € HT et divers devis.

La SCI la Briquetière produit plusieurs estimations pour critiquer le rapport d’expertise judiciaire poste par poste :

— celle de M. C Z, architecte, Cabinet Concept Architecture, pour un montant de 10.522.748,91 € TTC, incluant une TVA à 19,6%, ce qui correspond à la somme de 10.557.942,05 € TTC, actualisé avec la TVA actuelle à 20%, valeur 28 juillet 2012

— l’avis de M. A, architecte, expert, qui fait une évaluation à 10.152.000 € TTC

— l’étude faite par une entreprise de construction, la société CMEG, en 2014, qui aboutit à un chiffrage de 8.576.121,48 € TTC sans les coûts annexes (architecte, géomètre, bureau d’étude …) soit un total de 10.291.345,78 € TTC

— et celles faites en 2019, par la société Eiffage pour 8.421.000 € HT, soit 10.105.200 € TTC et la société Bouygues Bâtiment pour 8.525.667 € HT soit TTC 10.230.800 €.

L’expert judiciaire souligne que la première évaluation faite par le Cabinet Z portait sur la construction d’un nouveau bâtiment comportant deux niveaux de superstructure plus deux niveaux de parking totalisant quatre vingt huit places, ce qui ne correspondait pas à une reconstruction à l’identique, puisqu’il comportait un étage supplémentaire et des prestations qui n’existaient pas dans l’ouvrage détruit. Le détail estimatif des travaux était de 5.632.920 € HT en valeur décembre 2007. Le Cabinet Concept Architecture a, par la suite, établi un nouveau devis estimatif des travaux valeur juillet 2012 qui correspondrait à une reconstruction à l’identique (deuxième étage en superstructure supprimé), le montant des travaux était alors de 7.373.329 € HT en valeur juillet 2012.

Le rapport de M. Z est de 2012, c’est le seul dont l’expert a eu connaissance et qu’il a pu examiner, les autres évaluations sont postérieures donc l’expert ne les a pas vues mais, comme retenu par le tribunal, ce sont des chiffrages semblables à celui de M. Z, à dix millions d’euros, la comparaison effectuée par l’expert est donc pertinente. Il convient de comparer les chiffres retenus par l’expert avec ceux du devis de M. Z et de la note de M. A, critique du rapport de M. Y, ainsi que ceux des autres devis, versés aux débats et discutés contradictoirement par les parties, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une nouvelle expertise comme demandé par la SCI la Briquetière.

Les différents chiffrages sont repris dans le tableau joint à l’arrêt et seront examinés poste par poste :

• installation de chantier

Selon l’expert, une durée de chantier de 18 mois est surévaluée pour une construction de ce type, il retient 14 mois, toutefois, les différentes évaluations produites vont de 16 à 19 mois. Selon le devis de M. Z, les frais d’installation sont de 180.000 € pour 18 mois hors frais de nettoyage soit 10.000 € par mois, les frais de nettoyage calculés en sus pour 90.000 € seraient également surévalués selon l’expert, qui retient 10.000 € par mois en incluant les frais de nettoyage du chantier. Au vu des différentes évaluations, il sera retenu une somme de 10.000 € x 16 mois : 160.000 € pour ce poste.

• démolition/infrastructure

Il s’agit de la démolition de l’existant à réaliser, des travaux spécifiques de soutènement puisque sont prévus deux étages de sous-sol, M. Z prévoit un étaiement des murs des propriétés avoisinantes qui n’ont pas de constructions en sous-sol et une reprise en sous-oeuvre des pans des constructions voisines, l’expert estime que cela ne s’impose pas, dès lors que l’on a recours à une paroi moulée maintenue par des butons transversaux pendant la phase de terrassement, paroi moulée estimée à 246.000 €, toutefois, l’expert ajoute que ce montant ne prend pas en compte la fiche d’ancrage de la paroi moulée qui devra être déterminée par une étude de sols, à noter que les devis Bouygues et Cmeg évaluent la paroi moulée à plus de un million d’euros, les autres chiffrages de ce poste ne sont pas critiqués par l’expert.

Compte-tenu de ces éléments, il sera retenu une somme de 420.000 € pour ce poste, paroi moulée incluse.

• terrassements

L’expert explique que le montant pour les terrassements, y compris le pompage, n’appelle pas d’observation de sa part, il sera retenu une somme de 190.000 €.

• infrastructure des deux niveaux

L’expert ne critique pas le montant retenu de 932.581 €, indiquant que les principes de construction retenus sont acceptables, les quantités et prix unitaires de béton corrects, cependant il doit être noté que les évaluations des devis des entreprises Cmeg, Eiffage et Bouygues pour l’infrastructure sont nettement supérieurs (1 à 3 millions) mais incluent des postes qui sont retenus dans une autre catégorie par le devis de M. Z.

Au vu de ces éléments, le poste sera évalué à 932.600 €.

• superstructure du rez-de-chaussée

Il est exact, comme le note l’expert, et M. A fait la même réflexion, que le chiffrage de l’infrastructure (dans le poste ci-dessus) inclut déjà deux planchers longueur 61 x largeur 21 x épaisseur 0,30 pour 215.208 € x 2 = 430.416 €, la somme de 215.208 € ne peut donc être demandée une seconde fois.

Ce poste sera chiffré pour une somme arrondie à 68.500 €.

• superstructure du premier étage

La commission de sécurité en 1999 mentionne un établissement recevant du public REP troisième catégorie avec un effectif théorique de public de 692 personnes et sept membres du personnel soit 699 personnes, l’expert judiciaire retient un établissement de quatrième catégorie, moindre que celle d’avant le sinistre, la SCI soutient que le classement doit être au minimum en deuxième catégorie, compte tenu de la surface du bâtiment, surface de vente plus grande que le bâtiment précédent dont la mezzanine n’était pas accessible au public (=1 184 personnes) et selon les calculs opérés par l’arrêté du 25 juin 1980, (effectif théorique entre 701 et 1500 personnes). Il convient de retenir un établissement REP de deuxième catégorie. Le plancher en bois proposé par le Gan ne peut être retenu, ce que d’ailleurs l’expert indique, par contre, M. Y estime qu’à cet étage, il n’y a pas à retenir de poutres, mais seulement des poteaux supports de la charpente.

Ainsi, ce poste sera évalué à une somme de 225.000 €.

• maçonnerie

L’expert relève qu’il n’est pas 'raisonnable’ de conserver les murs existants qui ont subi l’incendie et qui sont restés à l’abandon depuis, pendant dix ans lors de l’expertise, dix-huit ans à aujourd’hui. La surface des murs est de (61x2) + (21x2) = 164 m x 6m de haut = 984 m² et non 2040 m² comme retenu par le devis de M. Z lequel indique que la hauteur de six mètres est erronée mais sans expliquer pourquoi, ni donner un autre métrage, le coût retenu sera de 984 m² x 105 € = 103.320 €.

L’expert considère que l’enduit sur la maçonnerie en briques n’est pas nécessaire pour assurer la fonction de coupe feu pendant les deux heures réglementaires vis à vis des ouvrages tiers, ce qui peut être obtenu avec des briques pleines perforées sans enduit ou des parpaings pleins sans enduit, selon la SCI l’enduit est dû car il existait auparavant toutefois cela n’apparaît pas dans la description des lieux faite par l’expert.

Le devis de M. Z mentionne des cloisons de 480 m² à 63 € le m², l’expert relève que la surface de 480 m² n’est pas explicitée et ne correspond pas au cloisonnement figurant sur les plans. De fait les autres devis précisent des cloisons pour une surface de 173 m² pour CMEG et de 164m² pour Eiffage et Bouygues pour un prix compris entre 51 et 70 € le m², il sera retenu en conséquence : 164m² x 63 € = 10.332 €.

L’établissement étant à classer en deuxième catégorie, contrairement à ce qu’a estimé M. Y, il doit être considéré qu’il faut quatre escaliers, ce que tous les devis prévoient, par trois niveaux soit 12 au total au prix retenu par l’expert soit 8.400 € = 100.800 €.

Compte tenu d’un chiffrage sous-évalué par l’expert, le poste sera évalué à 103.320 € + 10.332 € + 100.800 € = 214.452 € arrondis à 215.000 €.

• réseaux sous dallage

L’expert remarque qu’il est demandé une somme sans explication détaillée pour les réseaux EU et EP, il réduit le montant à une somme forfaitaire de 25.000 € sans inclure, selon la SCI, le bassin de rétention des eaux pluviales, imposé par le PLU selon MM. Z et A, cette rétention est d’ailleurs prévue dans les devis CMEG, Eiffage et Bouygues.

Toutefois, la somme totale demandée par la SCI pour les réseaux était de 60.200 € incluant le bassin pour 34.000 € et les réseaux eaux pluviales et eaux usées pour 19.600 €, la somme de 25.000 € telle qu’évaluée par l’expert tient nécessairement compte du bassin de rétention et sera retenue.

• divers

Le poste divers inclut divers coûts et dépenses 'pêle-mêle’ indique l’expert. Sont ainsi inclus le flocage coupe-feu, les gaines de désenfumage et d’ascenseur, ces derniers, seuls coûts retenus par l’expert pour 115.000 € alors qu’ils étaient évalués à 276.860 € par M. Z. Les mêmes postes sont facturés pour des montants plus élevés dans les autres devis et les autres coûts sont inclus dans les sommes demandées au titre du gros oeuvre comme les frais liés à l’utilisation de la grue, les frais de nettoyage, les mesures conservatoires, compte tenu d’une estimation sous-évaluée par l’expert.

Il sera retenu une somme de 140.000 € pour ce poste.

[…]

M. Y considère que les prix sont corrects mais les quantités excessives : 267 m² de carrelage et 118 m² de faïence pour les blocs sanitaires pour 23.845 €, les mêmes surfaces apparaissent aux devis Eiffage et Bouygues, pour un prix plus important pour Eiffage (plus de

30.000 €), similaire pour Bouygues, le devis CMEG retenant 67 m² de carrelage et 149 m² de faïence pour 13.828 €.

Il sera retenu une somme de 12.000 € pour ce poste.

[…]

Pour la finition du sol des parkings, il est retenu une surface de 2.728 m² que l’expert estime excessive, certaines surfaces non recouvertes n’ayant pas été déduites (gaines…) et le prix de 65€/m² surévalué mais les autres devis sont d’un prix supérieur (jusqu’à 70 €/m² (sauf Bouygues 44€) pour une surface moindre d’environ 2500 m² (2500 m² x 44€ = 110.000 €).

Compte tenu des chiffrages des divers devis, il sera retenu une somme de 100.000 € pour ce poste.

• charpente

Il convient de retenir une charpente bois ce qui correspond à ce qui était installé dans le bâtiment qui a brûlé, M. Y a estimé là encore très surévalués les montants demandés et propose 215.000 €, selon l’évaluation Concept Architecture, il faut, pour une charpente en bois massif : 426.628€, pour Cmeg : 187.000 € (mais n’inclut pas tous les postes) pour Eiffage : 252.600 € et Bouygues : 255.924 €.

Compte tenu de ces éléments, le montant de 215.000 € sera retenu.

[…]

Ce lot inclut les garde-corps, escaliers métalliques, cloison grillagée pour 71.900 €, contrairement à ce qu’a retenu l’expert, main courante pour deux escaliers, il faut quatre escaliers, donc quatre garde-corps (=14.400 €), le coût du bardage est plus élevé dans les autres devis par rapport à celui de M. Z, 48.000 € que l’expert a réduit à 36.391 € sur la base d’un devis produit par le Gan, cette réduction ne sera pas retenue, enfin, la cloison grillagée n’est pas prévue aux plans et doit être déduite.

Ce poste sera évalué à 14.400 + 40.000 = 54.400 €.

• couverture

La couverture doit être en ardoises d’Angers comme le précédent bâtiment et non en ardoises d’Espagne, l’expert a appliqué un abattement de 20 % sur le prix demandé par la SCI, le prix de l’ardoise retenu dans les autres devis (114 à 124 €) est moins onéreux que celui demandé dans le devis Z produit par la SCI : 135 €. L’expert ajoute que la structure support bardage est incluse dans le poste précédent.

La somme à retenir sera fixée à à 240.500 €.

• menuiseries extérieures

Elles doivent être évaluées à 18.000 € pour tenir compte du fait que les vitrines et rideaux métalliques de protection n’existaient pas sur l’ancien bâtiment et que les portes n’étaient pas en acier.

[…] et plafonds suspendus

Le devis de M. Z évalue les menuiseries intérieures à 313.586 € et les plafonds à 79.232€, l’expert considère que les prix demandés et les quantités de chiffrage sont excessifs, et retient le

montant du devis produit par le Gan pour 180.855 € incluant les menuiseries intérieures, l’isolation thermique des murs extérieurs et les plafonds. Les autres devis s’élèvent à : société Bouygues 240.379 € + 88.063 € – enseigne 30.079 € = 298.363 €, société Cmeg total de (162.090 € + 62.900 € + 17.500 € + 16.200 €) = 258.690 € et société Eiffage : 311.874 €.

Toutefois, les devis, y compris le devis Isolam produit par le Gan, ne décomptent pas le même nombre de portes ni le même nombre de fenêtres ou châssis vitrés. En outre, M. Z estime qu’ont été oubliées par l’expert : des portes et l’isolation du bâtiment pour que la construction soit conforme à la réglementation thermique en vigueur, le devis retenu par l’expert ne chiffre pas l’échafaudage pour les travaux et M. A note que les plafonds suspendus apparaissent utiles d’un point de vue phonique et esthétique.

Au vu de ces éléments, et pour tenir compte de la sous-évaluation de l’estimation expertale, le poste sera évalué à 200.000 €.

• plomberie chauffage ventilation

Le devis Concept Architecture évalue ces travaux à 230.220 €, ce que l’expert judiciaire estime surévalué proposant 147.000 €.

Ce poste, dans les autres devis produits, s’élève à 516.017,80 € pour la CMEG, 387.418€ pour Eiffage et à 348.182 € pour Bouygues, mais les prestations ne sont pas semblables, ainsi la société Bouygues facture 125 radiateurs ce qui paraît un nombre excessif. M. A souligne que n’est pas facturée la ventilation des locaux pourtant nécessaire or, le devis de M. Z ne décompte que 2.000 € de VMC (ventilation de tous les locaux évaluée à environ 230.000 € par CMEG, à 116.700 pour Eiffage et à 94.786 € pour Bouygues).

Ainsi ce poste sera évalué à 200.000 € pour inclure la ventilation totale.

• électricité

La SCI demande la somme de 620.650 € à ce titre, somme très surévaluée selon M. Y : exemples selon l’expert : transformateur évalué à 115.000 € dans le devis de Concept Architecture, TGBT : 44.500 € et sécurité incendie réseau Sprinkler évalué à 120.750€ (mais le coût du transformateur dans les autres devis est compris entre 88.200 et 97.298 €, le coût du TGBT entre 39.690 et 58.379 €, le coût du Springer entre 155.676 et 152.606 €, toutefois le devis Bouygues n’est pas détaillé : total du poste électricité-appareils éclairage- alarmes- sécurité incendie : entre 368.109 € et 826.222€).

Le devis Volta présenté par le Gan s’élève à 209.791,21 €, il chiffre l’électricité à la somme de 93 940 € HT, valeur insuffisante pour l’expert judiciaire, les prestations étant íncomplètes puisque n’intégrant pas l’électricité du sous-sol. L’expert propose de retenir 316.000 € pour le poste sans donner de détail sur l’affectation de la somme.

Cependant, il doit être tenu compte de ce que les locaux sont à classer en deuxième catégorie et non en quatrième catégorie ce qui implique des règles de sécurité plus strictes, aussi ce poste doit-il être évalué à 350.000 €.

• revêtements de sols souples

La SCI chiffre ces prestations de sols à la somme de 118.614 € pour 2.238 m² à 53 €/m², l’expert propose 90.000 € pour une surface de 2.200 m² (environ 40 €/m²), la même prestation est chiffrée entre 113.137 € et 163.582 € dans les autres devis pour des surfaces entre 2238 m² et 2763 m², le chiffrage de l’expert apparaissant sous-évalué, il sera retenu une somme de 100.000 €.

• peinture

La SCI demandait 67.185 € pour ce poste que l’expert a ramené à 30.000 € du fait que les surfaces à traiter sont surévaluées (4839 m²) mais M. Z et M. A font remarquer que les devis du Gan retenus par l’expert ne prévoient pas la peinture pour les quatre niveaux du bâtiment, ainsi, les autres devis intègrent des sommes supérieures pour le lot peinture (jusqu’à plus de 83.000 € pour des surfaces entre 4700m² et 4850 m² avec la peinture du parking).

Au vu de ces éléments, ce poste sera évalué à 45.000 €.

• ascenseur

Il convient de retenir comme indiqué ci-avant que du fait du classement en catégorie 2 ERP, il faut deux ascenseurs donc une somme de 80.000 €.

• VRD

La SCI demande à ce titre près d’un million d’euros (996.368 €), l’expert ne retient que le raccordement réseaux pour 20.000 € estimant que les sommes demandées sont déjà chiffrées et font donc doublon avec d’autres postes comme le terrassement.

La SCI fait valoir que les deux postes ne se confondent pas : le poste terrassement inclut la préparation du terrain pour le terrassement, le pompage des eaux pour rabattre la nappe phréatique, l’évacuation des eaux et déchets (destruction des restes du bâtiment existant), le poste VRD correspond au creusement du terrain et au retrait des terres excédentaires à la place des deux parkings souterrains (71m x 21m x 6m de haut), les raccordements aux réseaux, pose d’enrobés. Il sera noté que les autres devis distinguent également le débroussaillage du terrain, l’évacuation des déblais, le pompage rabattement de nappe du terrassement lui-même (terrassements généraux, terrassements secondaires) et également les raccordements aux réseaux, pose d’enrobés, dévoiement réseaux EP (entre environ 300.000 € et 630.000 €).

La somme de 20.000 € retenu par l’expert judiciaire est nettement sous-évaluée et est inadaptée pour ce poste qui sera évalué à 500.000 €.

• signalétique

Selon le Gan l’enseigne est à la charge du locataire, MM. Z et A remarquent que, si la signalétique commerciale incombe au locataire, il s’agit en l’espèce de la signalétique réglementaire : accessibilité personnes handicapées, réglementation incendie, néanmoins le poste est chiffré à 23.800 € pour 'enseigne + signalétique réglementaire'.

La signalétique de sécurité étant incluse dans les autres postes notamment électricité, peinture, ce poste ne sera pas retenu.

Le total des travaux s’élève ainsi à 4 491.040 euros, montant auquel doivent s’ajouter les assurances dommages ouvrages (2,80 %), les honoraires de maîtrise d’oeuvre (11%), assistance maître d’ouvrage (2,50 %) les études du géomètre, bureaux d’études (béton, acoustique et autre), contrôle technique (1,50 %), coordinateur SPS (1%), coûts évalués à 19 % = 853.290 €, d’où un total général hors taxes de 5.344.290 euros, à partir essentiellement des estimations de M. Y et de M. Z lesquelles sont de 2014. La somme de 5.344.290 € sera indexée en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction BT01, l’indice de base étant celui en vigueur au mois de janvier 2014, date du dépôt du rapport d’expertise, et le dernier indice à prendre en considération celui en vigueur à la date du présent arrêt.

Les sociétés Gan et Léa Distribution soutiennent que la SCI de la Briquetière est assujettie à la TVA et que son numéro de TVA publié est le suivant : FR 66353606049, ce que la cour a vérifié en recherchant ce numéro par le biais du n° Siret de la SCI : 35360604900024 ou Siren : 353606049. La SCI de la Briquetière soutient, mais sans verser de pièce à l’appui, comptable ou autre qui contredirait celles versées par les intimées, qu’elle ne serait pas soumise à la TVA, elle ne démontre pas que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe, l’indemnité allouée le sera hors taxes.

Le Gan prétend à l’application de l’article 14 du contrat quant au versement de l’indemnité selon lequel notamment les honoraires d’architectes, de bureaux d’études, de contrôle technique, d’ingénierie et du coordinateur en matière de sécurité et de protection de la santé, nécessaires à dire d’expert, à la reconstruction ou la réparation des biens sinistrés, seront versés au fur et à mesure de la reconstruction sur présentation des factures, le Gan émet un doute quant à la volonté de la SCI de reconstruire l’immeuble, elle n’a pas commencé les travaux alors qu’elle a perçu une forte provision. Outre qu’il a été indiqué que l’article 14 du contrat n’est pas applicable en l’espèce, s’agissant d’une assurance de responsabilité, le tiers indemnisé, qui a droit à réparation intégrale de son préjudice, n’a pas à justifier de l’utilisation de l’indemnité qui lui sera allouée et de justifier de la reconstruction du bien et la cour a ordonné que la provision soit séquestrée.

Sur les pertes de loyers, remboursement de la taxe foncière et les intérêts

Il résulte des articles 1722 et 1733 du code civil que, si le bail a été résilié de plein droit à la date où la chose louée a été détruite en totalité en raison de l’incendie, la locataire n’a pas été exonérée de la présomption légale de faute quant à l’origine de cette destruction et a même été déclarée tenue à réparation avec son assureur. Le locataire déclaré responsable d’un incendie est tenu d’en réparer intégralement les conséquences et doit donc payer au bailleur, outre une indemnité représentative du coût des travaux de remise en état, une indemnité représentative du préjudice résultant de la perte des loyers pendant le temps nécessaire à la reconstruction et à la relocation de l’immeuble.

La SCI de la Briquetière demande indemnisation pour la perte des loyers depuis l’incendie dont a été déclaré responsable sa locataire : elle indique que le montant des loyers échus, non perçus, depuis le premier trimestre 2003, jusqu’au 30 juin 2019, en prenant en compte l’indexation dont il aurait nécessairement fait l’objet, s’élève à la somme 1.590.184,82 € TTC, actualisé avec une TVA à 20%, outre l’indemnisation pendant la durée de construction, qui est estimée à dix-huit mois, soit la somme de 165.378,72 € TTC, soit la somme globale de 1.755.563,54 € TTC.

Elle s’oppose au raisonnement du tribunal qui a retenu une perte de chance de 50 %, dans la mesure où le bâtiment était loué au moment de l’incendie aux termes d’un bail commercial d’une durée de neuf ans renouvelable, que le bâtiment, d’une grande surface, se situe dans la zone de centre-ville, dans laquelle sont installées des enseignes de notoriété nationale ou de notoriété régionale proches d’un axe avec un trafic routier important. Selon la SCI il apparaît donc tout à fait excessif de considérer que le bâtiment avait des chances de rester vacant huit ans et demi sur les dix sept années que dure cette procédure.

Le contrat d’assurance vise bien l’indemnisation de la perte des loyers lorsque l’assuré est locataire et responsable du sinistre : 'si vous êtes locataire responsable du sinistre, le préjudice résultant pour vous de l’obligation de continuer à payer votre loyer est couvert au titre des dommages immatériels consécutifs prévus dans la garantie Responsabilité d’occupant (p. 5) et il stipule par ailleurs : 'les conséquences pécuniaires de la Responsabilité Civile que vous pouvez encourir du fait des dommages matériels et immatériels consécutifs causés au propriétaire des locaux si vous êtes locataire’ (p.6). La perte de loyer doit donc être indemnisée.

Le tribunal a justement remarqué que les chances pour la SCI de percevoir des loyers étaient très importantes jusqu’au 30 septembre 2007, puisqu’elle disposait jusqu’à cette date d’un preneur engagé

dans un bail commercial. Pour les années suivantes, si la reconduction du bail commercial était possible, elle n’était pas pour autant certaine et la SCI ne fait pas la preuve que son bien aurait été loué de façon continue jusqu’à maintenant. La réclamation relative aux loyers n’a été formulée qu’en 2016, l’expert n’a pas pu l’examiner, néanmoins il ne peut en être déduit comme le fait le Gan, que la SCI a renoncé à cette demande. La procédure judiciaire dure depuis de nombreuses années et le Gan note notamment qu’elle a subi une interruption de deux années à la suite de la demande de radiation du dossier par la SCI au stade de la mise en état. La perte de chance à hauteur de 50 % du montant réclamé sera en conséquence confirmée avec actualisation au montant des loyers qui auraient été dus à fin 2019, soit 795.092,41 €.

Il résulte de l’article L. 112-6 du code des assurances que l’assureur peut opposer au porteur de sa police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Le Gan conclut à l’application du contrat d’assurance qui prévoit une garantie pour les dommages immatériels, et donc les pertes de loyers, limitée à 915 fois la valeur en euros de l’indice, il estime, de ce fait, ne pas devoir plus de 564.280, 50 €, sans intérêts. Le tribunal a estimé qu’en vertu de l’effet relatif du contrat, la société Gan ne pouvait opposer à la SCI la Briquetière, tiers au contrat d’assurance, une disposition du contrat qui la liait à son assurée. toutefois, selon l’article L 112-6 du Code des assurances, l’assureur peut opposer au tiers qui invoque le bénéfice de la police les exceptions opposables au souscripteur originaire. Dès lors, le Gan est fondé à opposer à la SCI La Briquetière le plafond de garantie et l’indemnisation sera fixée à 654.280,50 € au titre des loyers impayés.

La SCI réclame en outre une indemnité compensatrice du manque à gagner au titre des intérêts non perçus sur le montant des loyers non payés qu’elle aurait dû percevoir. Selon l’article L 113-5 du code des assurances, lors de la réalisation du risque (…..) l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà. Toutefois, l’article L 113-5 du Code des assurances ne fait pas obstacle à ce que l’indemnité correspondant au plafond de garantie produise des intérêts, mais, s’agissant d’une indemnité venant compenser une perte de loyers non du paiement des loyers eux-mêmes, les intérêts ne peuvent courir que selon les dispositions de l’article 1231-7 du code civil, dès lors, la somme de 654.280,50 € sera assortie d’intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

La SCI prétend ensuite que, le montant de la taxe foncière normalement à la charge du preneur, comme stipulé au bail, doit lui être remboursé, constituant un préjudice qui doit être intégralement compensé, soit la somme TTC de 16.492,80 € à 2019, sans diminution ainsi que l’a décidé le tribunal.

Selon le Gan, les mêmes observations que pour les loyers s’imposent s’agissant de la taxe foncière que la SCI ne justifie d’ailleurs pas avoir acquittée.

Le bail commercial prévoyait que la locataire devrait 'rembourser au bailleur l’impôt foncier au prorata des surfaces objets du bail et de la durée d’occupation', ce qui suppose que le bailleur devait payer la taxe foncière puis se la faire rembourser. En l’espèce, la SCI, qui produit uniquement un décompte fait par elle-même, ne démontre pas avoir payé la taxe foncière depuis 2003, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

La société Léa Diffusion demande à titre reconventionnel le remboursement du dépôt de garantie initialement versé, 13.720,41 €, demande à laquelle s’oppose la SCI rappelant que le contrat précisait que ce dépôt serait restitué au preneur lors de son départ, 'déduction faite des sommes restant dues au bailleur pour quelque cause que ce soit'.

Le bail s’est trouvé résilié du fait de la destruction du bâtiment par incendie, le dépôt de garantie doit être remboursé, nonobstant l’indemnisation des conséquences de l’incendie. Selon la société Léa

Diffusion le tribunal a fait droit à sa demande mais sans le reprendre dans le dispositif du jugement. Il convient toutefois, de remarquer que le tribunal a opéré une compensation et déduit cette somme du montant de celles dues par le Gan et la société Léa Distribution.

L’indemnisation de la SCI la Briquetière s’établit ainsi :

— pour les travaux : total général hors taxes : 5.344.290 €

— indemnisation pour perte de chance de recevoir des loyers : 684.280,50 €

desquels devront été déduits :

— la provision versée à hauteur de 1.160.000 €, à son montant actuel avec les intérêts

— le dépôt de garantie : 13.720,41 €.

Il convient de condamner in solidum les sociétés Léa Diffusion et Gan Assurances Iard à payer à la SCI la Briquetière :

— la somme de 5.344.290 € en deniers ou quittance, pour tenir compte du montant actualisé de la provision séquestrée, le solde étant indexé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction BT01, l’indice de base étant celui en vigueur au mois de janvier 2014, date du dépôt du rapport d’expertise, et le dernier indice à prendre en considération celui en vigueur à la date du présent arrêt et avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt

— la somme de 684.280,50 € sous déduction du dépôt de garantie de 13.720,41 € soit un solde de 670.560,09 € qui sera assorti d’intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les autres demandes

La SCI demande condamnation de la société Léa Diffusion et du Gan à lui verser la somme de 265.526,86 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile arguant avoir dû subir des frais très importants dans le cadre des différentes procédures judiciaires qui ont été mises en 'uvre, dont notamment des honoraires d’expertise, les coûts de dépôt de l’autorisation d’exploiter auprès du CDAC et de dépôt du permis de construire, des frais d’huissier, des honoraires d’avocat y compris devant la Cour de cassation, des frais de déplacement, le coût des rapports Z et A. Toutefois la SCI a déjà bénéficié de condamnations à son profit au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel et la Cour de cassation, les frais et honoraires de l’expert judiciaire rentrent dans les dépens auxquels ont été condamnées les sociétés Léa Diffusion et Gan par le tribunal, condamnation qui sera confirmée, dès lors, les sociétés Léa Diffusion et Gan seront condamnées à une somme de 50.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel et aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement,

Confirme le jugement sur le principe de la condamnation in solidum des sociétés Léa Diffusion et Gan Assurances Iard à indemniser la SCI la Briquetière mais l’infirme sur le montant des condamnations prononcées.

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum les sociétés Léa Diffusion et Gan Assurances Iard à payer à la SCI La Briquetière :

— la somme de 5.344.290 € en deniers ou quittance, sous déduction du montant actualisé de la provision séquestrée, le solde étant indexé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction BT01, l’indice de base étant celui en vigueur au mois de janvier 2014, date du dépôt du rapport d’expertise, et le dernier indice à prendre en considération celui en vigueur à la date du présent arrêt et avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

— la somme de 670.560,09 € avec intérêts au taux légal à compter à compter du présent arrêt,

— la somme de 50.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Rejette les autres demandes et prétentions des parties.

Condamne in solidum les sociétés Léa Diffusion et Gan Assurances Iard aux dépens de la procédure d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière La Conseillère faisant fonction de Présidente

Travaux

M.

Y

Concept

Architecture

M. A

Sté CMEG

Sté EIFFAGE

Sté

BOUYGUES

sommes allouées

par la

cour

installation de chantier

14 mois

140.000,00

270.400,00

18 mois

250.000,00

16 mois

359.349,00

17 mois

pilotage

coordinat

19 mois

729.385,00

160.000

démolition/infrastructure dont fondations

402.420,00

689.730,00

690.000,00

174.814,00

401.023,00

420.000

terrassements

189.760,00

189.700,00

190.000,00

190.000

infrastructure deux niveaux

932.581,00

932.581,08

930.000,00

G. O.

infrastruct

3.312.441,00

3.132.593,00

932.600

superstructure rez-de-chaussée

68.540,00

283.748,04

69.000,00

superstruct

1.302.611,00

2 étages

1.456.253,00

68.500

superstructure premier étage

222.323,00

283.748,04

280.000,00

225.000

maçonnerie

204.720,00

616.000,00

610.000,00

215.000

réseaux sous dallage

25.000,00

60.200,00

60.000,00

réservoir eaux

pluviales en +

25.000

divers

115.000,00

394.379,00

380.000,00

façades

113.430,00

ravalement

123.147,00

140.000

lots carrelage faïence

8.000,00

23.845,00

23.000,00

12.000

résine de sol marquage signalétique parkings

96.000,00

177.320,00

177.000,00

100.000

total gros-oeuvre

2.404.344,00 3.921.711,16

3.659.000,00

4.168.372,50 5.262.645,00

5.842.401,00 2.488.100

charpente

215.000,00

426.628,00

420.000,00

bois massif

couv charp

644.809,20

couv charp

519.071,00

255.924,00

215.000

métallerie charpente escaliers garde-corps, bardage de façade

48.391,00

[…]

71.900,00

[…]

70.000,00

[…]

216.426,60

[…]

175.546,00

[…]

métal. serrurerie

52.878,00

54.400

couverture

240.492,00

356.615,00

340.000,00

184.492,00

240.500

menuiseries extérieures

18.000,00

61.220,00

60.000,00

80.400,00

269.343,00

56.720,00

18.000

[…]

180.885,00

313.586,00

300.000,00

16.199,40

menuis

plafonds

311.874,00

88.063,00

menuis

plafonds

200.000

plafonds suspendus

inclus dans

lot précédent

79.232,00

80.000,00 plafondscloisons306.154,30

plafondscloisons

240.379,00

plomberie chauffage ventilation

147.000,00

230.220,00

270.000,00

+ ventilation

permanente

570.062,80

387.418,00

348.182,00

200.000

électricité

316.000,00

620.650,00

600.000,00

368.109,00

688.910,00

826.222,00

350.000

revêtements de sols souples

90.000,00

118.614,00

118.000,00

140.979,30 sols peintures

523.450,00

257.585,00

100.000

peinture

30.000,00

67.185,00

67.000,00

333.741,60

83.204,00

45.000

ascenseur(s)

pour un

40.000,00

pour 2

85.600,00

pour 2

86.000,00

pour 2

104.000,00

pour 2

83.028,00

pour 2

75.829,00

80.000

VRD, raccordements réseaux

terrassements

à déduire

20.000,00

996.368,00

960.000,00

197.513,20 dont esp. verts

83.412,00

213.788,00

500.000

signalétique enseigne

incombe au

locataire

23.800,00

20.000,00

— 

total travaux

3.750.112,00 7.373.329,16

7.050.000,00

7.146.767,90 8.304.697,00

8.525.667,00 4.491.000

honoraires MO, bureau d’études, contrôle, géomètre, assurance DO et autres

hors

assurance

521.265,00

14% environ

(+ ass 16,80

%)

1.424.955,88

19 % environ

1.339.500,00

environ 19 %

actualisés2019

1.675.080,00

non comptés

honoraires

hors MO et

assur

116.303,00

non comptés

853.290

Total HT

4.271.377,00 8.798.285,04

8.725.080,00

8.421.000,00

5.344.290

TVA actuelle à 20 %

854.275,00 1.759.657,01

1.745.016,00

1.429.353,58 1.684.200,00

1.705.133,00

— 

Total TTC

5.125.652,00 10.557.942,05 10.470.096,00

8.576.121,48 hors hono

assur

10.105.200,00

10.230.800,00

— 

hors hono assur