COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

MR/IM

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 17/00881 – N° Portalis DBVP-V-B7B-EDIQ

Jugement du 23 Mars 2017

Tribunal de Grande Instance de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance : 16/00725

ARRÊT DU 18 JUIN 2019

APPELANT :

Monsieur E F Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Magali DEVAUD de la SELARL DEVAUD MAGALI SELARL, avocat postulant au barreau de SAUMUR, et M^e JAGUENEAU substituant M^e Nicolas KOHEN, avocat postulant au barreau du VAL DE MARNE

INTIMES ET APPELANTS

Maître G A

[…]

[…]

SELARL G A Q R agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette quailité audit siège

[…]

[…]

Représentés par M^e Philippe LANGLOIS de la SCP ACR, avocat postulant au barreau d’ANGERS, et M^e Etienne DE MASCUREAU, avocat plaidant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 71170205

INTIMEES :

Madame C X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe RANGE, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13700847

SARL AGENCE L’ANJOU

[…]

[…]

Représentée par M^e H I, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 160033

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE DE L’ANJOU ET DU MAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 160354

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 23 Avril 2019 à 14 H 00, Madame B, Président de chambre, ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame B, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame LEVEUF

Lors du prononcé : Madame LIVAJA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 18 juin 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique B, Président de chambre, et par Sylvie LIVAJA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Le 21 mars 2014, l’agence immobilière Sarl Agence L’Anjou a reçu de M. E F Y mandat exclusif de vente d’un appartement 'Manet B’ situé au 2^e étage constituant le lot 206 dans le bâtiment H d’un immeuble en copropriété dit 'La Belle Epoque', situé 44-46 rue Saint-Jean et 7-9 place Bilange à Saumur.

M^me C X, qui recherchait un appartement pour y établir sa résidence, a visité par l’intermédiaire de l’agence un appartement situé au premier étage du même immeuble.

M^me X a souhaité acquérir ce bien qui était en bon état, libre de toute occupation et qui lui convenait.

La société 'Agence l’Anjou’ a établi le compromis de vente sous conditions suspensives moyennant un prix global de 69 400 euros pour un prix net vendeur de 60 000 € qui a été signé le 27 mars 2014 par Monsieur E F Y et M^me C X.

Ce compromis vise le lot 206 dans le bâtiment H soit l’appartement 'Manet B’ situé au second étage correspondant au mandat du 21 mars 2014 et non à l’appartement du premier étage qu’elle avait fait visiter à M^me X et qui appartenait à un autre propriétaire.

Madame X a souscrit auprès de son banquier, la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de l’Anjou et du Maine un prêt immobilier d’un montant de 65 000 € remboursable sur 20 ans.

Le prêt bancaire a été reçu en la forme authentique le 1^er juillet 2014 en l’étude de Maître G A, Q au Puy Notre-Dame, et la réitération par acte authentique est intervenue le même jour.

L’acte notarié vise le lot 206, bâtiment H, 2^e étage.

Sont annexés à l’acte les diagnostics techniques obligatoires, lesquels concernent un appartement situé au 1^er étage porte 7 appartenant à M. Y (sic).

Madame X a emménagé dans l’appartement du premier étage dont les clés lui ont été remises par la société Agence l’Anjou.

Au cours de l’automne 2014, le syndic de copropriété de la résidence a attiré l’attention de Madame X sur le fait qu’elle serait en fait propriétaire, non pas du logement qu’elle occupait au 1^er étage, (lot 109 et 110) mais de celui situé au 2^e étage (lot 206) d’une surface moindre et qui était occupé par un locataire : M^me Z.

Soutenant qu’elle pensait être la légitime propriétaire du logement du premier étage soit des lots 109 et 110 constituant l’appartement 'Manet A’ que l’agence lui avait fait visiter et dont elle lui avait remis les clés alors que la vente portait sur un appartement distinct situé au second étage constituant le lot n°206 dit 'Manet B'. Madame X a demandé en justice l’annulation de la vente ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 23 mars 2007, le tribunal de grande instance de Saumur a :

— déclaré l’action de Madame C X recevable ;

— prononcé l’annulation de la vente signée le 1^er juillet 2014 entre M^me C X d’une part et M. E F Y d’autre part concernant l’appartement 'Manet B', constituant le lot 206 situé dans le bâtiment H au deuxième étage de la résidence la Belle Epoque,

En conséquence,

— dit que Monsieur E F Y devra restituer à Madame C X le prix de vente reçu, soit 60 000 euros ;

— dit que Madame C X devra restituer à Monsieur E F Y l’appartement susvisé ;

— prononcé la nullité du contrat de prêt de 65 000 euros souscrit par Madame C X auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de l’Anjou et du Maine sous le numéro 10000104880 ;

En conséquence,

— condamné Madame C X à restituer le capital débloqué soit la somme de 69 400 euros ;

— condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de l’Anjou et du Maine à restituer à Madame X la totalité des sommes perçues au titre du remboursement du capital, intérêts conventionnels et autres frais après la constitution du capital avec compensation des deux sommes ;

— dit que le privilège du prêteur de deniers dont le Crédit agricole bénéficie sur l’immeuble reste opposable à Monsieur E F Y et à Madame C X jusqu’à l’extinction des obligations de restitution inhérentes au contrat de prêt annulé ;

— ordonné la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de Saumur ;

— déclaré responsables la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A des préjudices subis par Madame C X ;

— condamné in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à Madame C X une somme de 22 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

— déclaré l’appel en garantie de la Caisse de Crédit agricole de l’Anjou et du Maine recevable et bien fondé ;

— condamné in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à la Caisse de Crédit Agricole de l’Anjou et du Maine la somme de 5 283,78 euros arrêtée au 22 septembre 2016 et à parfaire au jour du jugement ;

— débouté la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A, Maître G A, Monsieur E F Y de leurs demandes ;

— condamné in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer les entiers dépens exposés par Madame C X, Monsieur E F Y et la Caisse de Crédit Agricole de l’Anjou et du Maine, lesquels seront recouvrés conformément à l’articIe 699 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à Madame C X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à Monsieur E F Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à la Caisse de Crédit Agricole de l’Anjou et du Maine la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que l’erreur commise par M^me X n’était pas inexcusable dès lors qu’elle avait pu légitimement penser que l’appartement qu’elle avait visité et dont on lui avait remis les clés, était bien celui qu’elle avait acquis et ce même si le compromis et l’acte de vente mentionnait l’appartement du second étage.

Il a retenu les fautes de l’agence immobilière à l’origine de l’interversion puis celles du Q qui n’a pas repéré l’incohérence entre le bien vendu et la désignation figurant sur les diagnostics.

Il a annulé le prêt immobilier affecté.

Statuant sur les recours en garantie, il a rejeté celui du Q contre l’agence aux motifs qu’il avait commis une faute et celui de M. F Y contre le Q aux motifs qu’il n’était tenu qu’à restitution et qu’aucune condamnation n’était prononcée contre lui.

M F Y a fait appel total le 2 mai 2017.

M^e G A et la SELARL G A et associés ont fait appel du jugement le 16 mai 2017. Leur appel partiel est limité aux dispositions du jugement concernant la demande en garantie dirigée contre l’agence de l’Anjou et aux demandes qui y sont afférentes.

Les procédures ont été jointes le 6 juillet 2017.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— M. F Y le 2 octobre 2017,

— Maître A et SELARL A le 13 novembre 2017,

— M^me X le 8 août 2017,

— le Crédit agricole le 27 juillet 2017,

— SARL Agence l’Anjou le 8 septembre 2017.

M. E F Y demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saumur du 23 mars 2017 ;

— de débouter Madame X de sa demande d’annulation de l’acte de vente du 1^er juillet 2014

— de débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’ensemble des parties de leurs demandes formulées à son encontre ;

En toute hypothèse,

— de condamner tout succombant in solidum à lui payer la somme de 3 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner tout succombant in solidum aux entiers dépens.

M. Y soutient que l’erreur dont fait état M^me X, à supposer établie, revêt un caractère inexcusable.

Il relève que tant le compromis que l’acte authentique visent tous deux de manière parfaitement lisible l’appartement du second étage et que M^me X ne saurait soutenir sérieusement avoir été induite en erreur par les mentions des PV de diagnostic.

Il fait valoir en outre qu’il importe peu, pour apprécier l’existence de l’erreur, qu’il lui ait été remis les clés du 1^er étage dès lors que ce fait postérieur à la vente n’intéresse pas la phase de formation du contrat.

A titre subsidiaire, il soutient que même à supposer retenue l’erreur, M^me X, en confiant à l’Agence L’Anjou le 1^er juin 2016 la gestion locative de l’appartement du second étage, a ratifié la vente et ne peut plus la contester.

Il conteste, pour sa part, avoir commis la moindre faute dans l’opération.

A titre subsidiaire, il conclut au rejet de l’ensemble des demandes présentées par les autres parties à son encontre et notamment la demande de M^me X irrecevable en appel comme constituant une demande nouvelle.

Maître A et la SELARL G A, Q R demandent à la cour de :

— dire et juger que la SELARL G A et Maître A s’en rapportent à justice sur l’annulation de la vente intervenue le 1^er juillet 2014 ainsi que des actes de prêts qui y sont rattachés.

Dans l’hypothèse où la cour confirmerait le jugement entrepris en ce qu’il a annulé le contrat de vente intervenu entre Madame C X et Monsieur E F M et l’annulation subséquente des contrats de prêts consentis à Madame C X,

— dire et juger que Maître G A n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission ;

— constater que le Q a reçu l’acte de vente litigieux en l’état de déclarations des parties et qu’il ne disposait pas d’éléments de nature à douter de leur véracité,

En conséquence,

— dire et juger que la responsabilité du Q n’est pas engagée ;

— prononcer la mise hors de cause de la SELARL G A et de Maître G A au présent litige ;

— dire et juger la SELARL G A et Maître G A recevables et fondés en leur appel ;

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la SELARL G A et Maître G A de leurs demandes en garantie formée à l’encontre de la SARL Agence l’Anjou ;

En conséquence,

— l’infirmer de ce chef,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger que Maître G A n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission ;

— constater que le Q a reçu l’acte de vente litigieux en l’état de déclarations des parties et qu’il ne disposait pas d’éléments de nature à douter de leur véracité; En conséquence,

— dire et juger que la responsabilité du Q n’est pas engagée ;

— prononcer la mise hors de cause de la SELARL G A et de Maître G A au présent litige ;

— condamner la société Agence l’Anjou à garantir la SELARL G A prise en la personne de Maître G A et le relever indemne de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause,

— débouter la société Agence l’Anjou des fins de son appel incident dirigé à l’encontre de la SELARL G A et Maître G A ;

— condamner la SARL Agence l’Anjou ou tous autres défendeurs à payer à la SELARL G A et Maître G A la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées,

— condamner la SARL Agence l’Anjou ou tous autres défendeurs aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Q fait valoir qu’il n’est en rien responsable de l’erreur commise par M^me X, entrée en jouissance d’un appartement qui n’est pas celui qu’elle avait acquis et qui n’appartient pas à son vendeur.

N’étant pas intervenu dans la phase de négociation immobilière mais simplement pour authentifier la vente, il soutient que la faute retenue à son égard constituée par une absence de vigilance dans la vérification de la cohérence entre les mentions des diagnostics et la désignation du bien telle que figurant au compromis ne sont pas à l’origine du préjudice dont fait état M^me X.

Il souligne que ce n’est pas en raison de ce défaut de vigilance qui lui est imputé que M^me X a acheté un appartement différent de celui qu’elle a visité.

Il conclut au débouté des demandes présentées à son encontre.

Soutenant que la méprise de l’acquéreur a pour origine les fautes commises par l’agent immobilier et qu’il a établi l’acte authentique au vu des informations erronées que cet agent immobilier lui a communiquées, il sollicite son entière garantie.

M^me X conclut ainsi :

— déclarer Monsieur E F M irrecevable en ses demandes, fins et conclusions,

— l’en débouter intégralement,

— déclarer la CRCAM irrecevable en ses demandes, fins et conclusions,

— l’en débouter,

Vu les dispositions des articles 1110, 1134 et 1147 du Code civil,

Vu les dispositions de l’article 1184 du Code civil,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saumur du 23 mars 2017,

Ce faisant,

— prononcer la résolution de la vente reçue le 1^er juillet 2014 par Maître G A, Q au […], entre Madame C X et Monsieur E F M,

En conséquence,

— prononcer la résolution du contrat de prêt de 65.000 € souscrit par Madame C X auprès de la CRCAM de l’Anjou et du Maine sous le n° 10000104880,

— donner acte à la CRCAM de l’Anjou et du Maine qu’elle s’engage à rembourser à Madame C X les sommes perçues au titre du remboursement du crédit en capital, intérêts conventionnels et autres frais,

— condamner in solidum Monsieur E F Y, la SARL Agence l’Anjou et la SELARL G A Q R et Maître G A à indemniser Madame C X de ses divers chefs de préjudices évalués par le Tribunal à 22.100 €,

En toute hypothèse,

— condamner in solidum Monsieur E F M, la SARL Agence l’Anjou et la SELARL G A Q R et Maître G A à verser à Madame C X une indemnité de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel en sus des condamnations prononcées en première instance,

— condamner in solidum Monsieur E F M, la SARL Agence l’Anjou et la SELARL G A Q R et Maître G A aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Lexcap (Maître Rangé), lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir au Service de publicité foncière de Saumur.

Tout en faisant état de l’erreur commise ayant vicié son consentement dès lors qu’elle a visité et souhaité acquérir l’appartement du premier étage et non celui du second qui lui a été vendu qu’elle impute aux négligences conjuguées de l’agence immobilière et du Q, elle sollicite la résolution de la vente et vise au côté de l’article 1110 du code civil ancien, les articles 1134, 1147 et 1184 du même code.

Elle réclame indemnisation des frais de courtage, de négociation et des frais notariés ainsi que la taxe foncière et l’indemnisation de son préjudice moral.

LA CRCAM de l’Anjou et du Maine conclut ainsi :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saumur du 23 mars 2017,

A défaut de confirmation du jugement entrepris,

— dire et juger qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande d’annulation formée par Madame C X au titre de la vente intervenue le 1^er juillet 2014 ainsi que les actes de prêts qui lui sont liés,

Dans l’hypothèse où la cour prononcerait l’annulation du contrat de vente intervenue entre Madame C X et Monsieur E N Y et l’annulation subséquente des contrats de prêt consentis à Madame X,

— constater qu’elle dispose d’un privilège de prêteur de deniers sur l’immeuble litigieux,

En conséquence,

— dire et juger que le privilège de prêteur de deniers dont elle dispose est opposable tant à Madame C X qu’a l’égard de Monsieur E F Y ;

— de condamner la ou les parties succombantes à la relever et garantir de toutes les conséquences qui résulteraient pour celle-ci de l’annulation de la vente intervenue Ie 1^er juillet 2014 et l’annulation subséquente des contrats de prêts notamment la prise en charge de la somme totale de 5.283,78 € arrêtée au 22 septembre 2016 et à parfaire au jour du prononcé de I’annulation du contrat de prêt,

— de condamner en toute hypothèse la ou les parties succombantes au paiement de la somme de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SELARL Agence l’Anjou demande à la cour :

A titre principal,

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saumur le 23 mars 2017 en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente régularisée entre Madame X et Monsieur F Y le 1^er juillet 2014, en ce compris toutes les conséquences ordonnées et attachées à cette annulation ;

A titre subsidiaire,

— de condamner solidairement Maître G A et la SELARL G A Q R à relever et garantir la SARL Agence l’Anjou de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire,

— de condamner la SARL Agence l’Anjou à supporter tout au plus 20% des condamnations prononcées ;

En tout état de cause,

— de condamner tout succombant à verser à la SARL Agence l’Anjou la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître H I sur son affirmation de droit.

Elle estime que, sauf à avoir fait preuve d’une légèreté blâmable, M^me X qui a eu conscience de visiter un appartement au 1^er étage n’a pu penser un instant qu’elle en avait fait l’acquisition alors que le compromis de vente et l’acte authentique qu’elle a signés vise un appartement situé au second étage.

Elle ajoute qu’elle a d’ailleurs durant deux années prétendu à l’obtention d’une simple baisse du prix, admettant par là même que son erreur n’avait pas porté sur une qualité substantielle du bien ou qu’elle était inexcusable.

Elle fait état en outre du mandat de location qu’elle a donné à l’agence pour louer le bien qu’elle estime en totale contradiction avec l’action en nullité et qui constituerait à tout le moins une renonciation à s’en prévaloir.

A titre subsidiaire, elle estime que le Q, faute d’avoir vérifié la superficie figurant au titre de M. F Y, inférieure à celle portée à l’acte du 1^er juillet 2014 et faute de s’être interrogé sur les diagnostics visant l’appartement du 1^er étage, doit voir seul sa responsabilité engagée dans cette affaire.

MOTIFS DE L’ARRÊT

I) Sur la demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente pour erreur sur la substance

Le vendeur soutient qu’il ne peut être raisonnablement soutenu que M^me X ait pu commettre une erreur excusable en ratifiant l’acte notarié désignant le bien acquis comme étant l’appartement du second étage soit le lot 206.

Il souligne qu’il importe peu que l’agence ait pu, après signature de l’acte authentique, lui remettre les clés de l’appartement du 1^er étage dès lors que ce fait postérieur à la signature du contrat n’a eu aucune incidence sur le consentement de l’acquéreur.

La SARL Agence l’Anjou conclut en même sens faisant état d’une erreur inexcusable de M^me X laquelle, en sollicitant dans des courriers une simple diminution de prix au regard de la moindre surface de l’appartement du second étage qu’elle avait acquis puis en signant à l’Agence l’Anjou un mandat pour le louer, a par ailleurs elle-même convenu que son erreur n’avait nullement porté sur une qualité substantielle et a renoncé à toute demande de ce chef.

M^me X et le Crédit Agricole concluent à la confirmation du jugement sur ce point.

M^e A et la SELARL A s’en rapportent à justice.

L’agence l’Anjou ne conteste pas avoir fait visiter à M^me X l’appartement du premier étage constitué des lots n°109 situé dans le bâtiment G et n°110 situé dans le bâtiment H appartenant non pas à M. F Y mais à la SCI 'Les Provençales des Maures'.

Suite à la volonté de M^me X d’acquérir l’appartement qu’elle lui avait fait visiter, elle a mandaté la société Diagamter pour établir le mesurage 'Carrez’ et les diagnostics obligatoires et a remis à ce professionnel les clés de cet appartement constitué des lots 109 et 110.

Mais elle a opéré une confusion entre deux appartements dont elle assurait la gestion et établi une promesse de vente pour un lot différent soit le lot n°206 bâtiment H situé au second étage et

appartenant à M. F Y, tout en se référant au contenu des diagnostics techniques qui concernaient l’appartement du premier étage.

Le Q n’a pas repéré l’incohérence entre la désignation du bien vendu et celle des biens visités par la société Diagmanter.

L’origine de la méprise de l’agence réside dans le fait que l’appartement en litige provient de la division en deux d’un appartement 'Manet’ devenu 'Manet A’ et 'Manet B’ par son propriétaire, la SCI 'Les Provençales des Maures'.

L’acte de division établi par M^e Pascreau, Q à Caen le 28 décembre 2007 portant modificatif de l’état descriptif de division est annexé à l’acte notarié dressé par M^e G A.

C’est à juste titre que le tribunal a estimé que M^me X avait commis une erreur et qu’elle avait cru à tort acquérir l’appartement du premier étage 'Manet A’ qu’elle avait visité.

Ce n’est pas la remise des clés de l’appartement 'Manet A', postérieure à la signature de l’acte de vente, qui l’a induite en erreur mais les visites de l’appartement Manet A organisées par l’Agence L’Anjou avant la signature du compromis qui ont déterminé son consentement.

L’erreur qu’elle a commise porte sur la substance même de la chose. Même s’il n’est pas rapporté la preuve que l’appartement 'Manet B’ soit d’une surface inférieure à 'Manet A', l’acte de propriété de M. F Y n’étant pas versé aux débats, l’appartement est situé à un étage différent, les millièmes de parties communes qui lui sont attachés ne sont pas les mêmes et, à l’époque de la vente, il était occupé par un locataire alors que l’immeuble visité était vacant.

Il ne saurait être reproché à M^me X d’avoir commis une erreur inexcusable pour n’avoir pas su détecter qu’elle n’achetait pas l’appartement qu’elle avait visité alors que cette erreur est due à la méprise de l’agent immobilier qui a confondu les deux appartements et qui l’a ainsi induite en erreur.

Si la promesse de vente et l’acte authentique de vente visent tous les deux un appartement du second étage et non du premier, la désignation du bien vendu n’est pas très apparente dès lors qu’elle est incluse à l’acte notarié dans un paragraphe particulièrement complexe de plus de deux pages, sachant que l’acte notarié, hors annexes, comporte 21 pages et dans un paragraphe compact de près de 30 lignes en très petits caractères dans la promesse de vente.

Il ne saurait être fait grief à M^me X de n’avoir pas repéré cette contradiction alors qu’il apparaît que la copropriété La Belle Epoque qui ouvre sur deux rues comporte un rez de chaussée de niveau inférieur et un rez de chaussée de niveau supérieur ce qui rend ambigu la désignation même des étages.

L’erreur est d’autant moins inexcusable qu’elle n’a été détectée à aucun moment par les professionnels de l’immobilier l’Agence l’Anjou qui disposait de tous les éléments d’information nécessaires et le Q, lequel n’a pas été alerté pour ce qui le concerne par la définition du bien visité dans les différents diagnostics : soit un appartement situé au premier étage.

Par ailleurs, le fait que M^me X ait ensuite cherché, dans le cadre d’un règlement amiable, de mettre un terme au litige en acceptant de conserver l’appartement du second étage contre une baisse de prix ne saurait signifier qu’elle reconnaissait que l’erreur qu’elle avait commise n’avait pas été déterminante. Il s’agissait avant tout d’éviter un procès.

Si elle a ensuite le 1^er juin 2016 signé un mandat de gérance à l’agence l’Anjou pour louer l’appartement du second étage, une fois parti le locataire qui l’occupait, cela ne signifie nullement qu’elle avait expressément renoncé à son action. Il sera observé qu’elle est tenue de rembourser le

prêt immobilier, doit faire face à ses propres charges de logement depuis qu’elle a quitté le 1^er juin 2016 l’appartement du premier étage dont elle était occupante sans droit ni titre et qu’elle a été contrainte à agir ainsi pour des impératifs économiques.

Il convient, pour tous ces motifs, de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la vente, condamné M. F Y à restituer le prix de vente et M^me X à restituer le bien.

II) Sur les effets de la nullité de la vente entre la banque et l’emprunteur

Il n’est pas contesté par la banque que l’annulation du contrat de vente emporte annulation des contrats de prêts affectés.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à restituer le capital entièrement débloqué soit 69.400 € et le Crédit agricole à restituer à M^me X la totalité des sommes perçues au titre du remboursement de l’emprunt en capital, intérêts et frais et ordonné la compensation entre ces deux sommes.

Il sera également confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande du Crédit agricole tendant à voir maintenu à l’encontre de M^me X et de M. J Y le privilège de prêteur de deniers jusqu’à l’extinction de l’obligation de restitution.

III) Sur les responsabilités encourues

M^me C X conclut à la condamnation in solidum de la SARL Agence de l’Anjou, de M. F Y, de Maître G A et de la SELARL G A à l’indemniser de ses divers chefs de préjudices qu’elle évalue à 22.100 €.

Le Crédit agricole conclut à la condamnation de toutes parties succombantes à lui verser la somme totale arrêtée au 22 septembre 2016 à parfaire, ceci au titre des intérêts payés par l’acquéreur, des cotisations d’assurances, au titre de l’indemnité de remboursement anticipé et des frais de dossier soit un total de 5 283,78 €.

M. F Y estime que la demande de M^me X est irrecevable comme nouvelle en appel.

Aux termes de l’article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter aux demandes soumises au premier juge toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence et le complément.

Dès lors qu’il est réclamé remboursement des frais de courtage de prêt, des frais de négociations, des frais d’actes, des charges de copropriété et de taxe foncière ainsi qu’un préjudice moral, cette demande présentée pour la première fois en appel à l’encontre de M. F Y apparaît recevable.

a) sur la responsabilité de M. F Y

M^me X s’interroge sur les conditions dans lesquelles a pu être consenti le bail et fait état d’une possible collusion entre M. F Y et l’agent immobilier. Elle lui reproche son silence et fait état 'de ce point troublant’ et 'des éléments qui interpellent sur le rôle qu’il a pu avoir'. Mais elle n’apporte aucune preuve de ses allégations.

Dans ces conditions, il doit être considéré que M. F Y n’a commis aucune faute qui puisse être à l’origine de l’erreur de l’acquéreur.

A ce titre, il n’est tenu qu’aux restitutions résultant de l’annulation de la vente immobilière.

Sa responsabilité civile ne peut être engagée et il ne peut être condamné au versement de dommages intérêts à l’acquéreur.

Or, c’est à titre de dommages et intérêts que M^me X réclame l’intégralité de la somme retenue par le tribunal dans son dispositif à hauteur de 22.100 €.

M^me X sera déboutée de sa demande.

M. F Y ne peut solliciter garantie du chef de la restitution du prix reçu dès lors qu’il ne s’agit pas d’une condamnation à dommages intérêts.

b) sur la responsabilité de l’Agence l’Anjou

La faute de l’agent immobilier est manifeste. Celui-ci a interverti les biens et n’a pas détecté son erreur avant d’en être avisé par l’acquéreur alerté par le syndic de copropriété.

Cette méprise résulte d’un manque de rigueur dans la gestion des mandats confiés par ses différents clients et dans la rédaction de ses actes. Elle a provoqué l’erreur de l’acquéreur.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu sa responsabilité laquelle est engagée à la fois par M^me X pour les préjudices qu’elle a subis et par le Crédit Agricole du fait de l’annulation du prêt immobilier.

c) sur la responsabilité de Maître A et de la SELARL A

Bien que M^e A n’ait pas négocié la vente, n’ait pas visité les lieux et n’ait pas remis la clé à l’acquéreur, il a rédigé l’acte authentique sans vérifier que les diagnostics qu’il y annexait ne concernaient pas le bien immobilier objet de la vente.

Un défaut de lecture attentive de ces différents rapports de diagnostic et du certificat de mesurage ne l’a pas mis en mesure de repérer qu’ils visaient tous un appartement situé au 1^er étage alors que l’appartement dont il était chargé d’authentifier la vente était situé au second.

Pour n’avoir pas assuré l’efficacité juridique de son acte, sa responsabilité a été justement retenue par le tribunal sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil.

Il est tenu également à indemniser les préjudices de l’acquéreur et du prêteur immobilier et c’est à juste titre que sa faute a été retenue.

IV) Sur les préjudices subis

a) par M^me X

Elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé à 10.000 € le montant de son préjudice moral et à 10.100 € son préjudice matériel constitué :

— des honoraires de courtage de prêt …. …… 700 €

— des honoraires de négociation …………….. 3 600 €

— des frais d’acte…………………………………… 5 800 €

Son préjudice moral est constitué des difficultés dans lesquelles elle s’est trouvée et notamment de l’obligation de quitter l’appartement dans lequel elle s’était installée, de la nécessité de rechercher une location et de ses légitimes inquiétudes sur l’issue de cet engagement patrimonial qu’elle avait souscrit alors qu’elle n’avait que 22 ans. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Le jugement doit être également confirmé en ce qu’il a fixé à 10.100 € le montant de son préjudice matériel constitué des frais qu’elle a inutilement exposés pour devenir propriétaire et dont elle justifie.

Le préjudice s’élève donc à 20 100 € et non 22 100 € comme retenu au dispositif du jugement qui sera infirmé sur ce point.

b) par la banque

Le Crédit agricole sollicite la prise en charge de la somme de 5 283,78 € arrêtée au 22 septembre 2016 et à parfaire au jour du prononcé de l’annulation du contrat de prêt.

La banque, qui n’a commis aucune faute en consentant le prêt et en débloquant les fonds prêtés à l’acquéreur, est fondée à être indemnisée du montant des intérêts perdus et des frais qui restent à sa charge suite à l’annulation du prêt.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum l’Agence L’Anjou, Maître A et la Selarl A à lui payer des dommages intérêts correspondant à la restitution des intérêts conventionnels, des cotisations d’assurance, des frais de dossiers et de l’indemnité de remboursement anticipé arrêtés à la somme de 5 283,78 € au 22 septembre 2016 à parfaire au jour du jugement assorti de l’exécution provisoire et qui est confirmé.

V) Sur les frais irrépétibles

Il convient de condamner in solidum l’Agence l’Anjou, M A et la SELARL A à régler au titre des frais irrépétibles d’appel :

— à M^me X une somme de 4 000 €,

— à la caisse de Crédit Agricole une somme de 3 000 €,

— à M F Y une somme de 2 000 €.

Ils supporteront in solidum les entiers dépens.

VI) Sur le recours en garantie formé entre la SARL A et M G A et la société Agence l’Anjou

Le tribunal a débouté la Selarl A et M^e G A des demandes formées à ce titre aux motifs que leur responsabilité avait été reconnue.

Le juge, saisi d’un recours exercé par une partie condamnée in solidum à l’encontre d’un de ses co-obligés, est tenu de statuer sur la contribution de chacun d’eux à la condamnation.

Il convient d’infirmer le jugement sur ce point.

En commettant la confusion entre les deux appartements, l’agence immobilière, qui a mené la négociation, a commis une faute déterminante et à ce titre elle doit supporter la majeure partie des condamnations.

Dès lors qu’il était en charge de l’authentification de la vente, M^e A devait opérer les vérifications nécessaires qui lui auraient permis de déceler, contrairement à ce qu’il affirme, l’erreur provoquée par l’agent immobilier, laquelle ne revêtait pas pour lui un caractère insurmontable.

Il devait à tout le moins interroger l’agence l’Anjou sur les contradictions relatives à l’étage figurant sur les différent documents établis par Diagamter.

Il ne saurait obtenir en conséquence une garantie totale de l’agence l’Anjou.

Il convient de répartir entre eux la charge des condamnations en principal, frais, dépens :

—  80 % à la charge de la SARL Agence l’Anjou

—  20 % à la charge de M A et de la Selarl A.

La SARL Agence l’Anjou versera en outre à Maître A et à la Selarl A une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré sauf :

— en ce qu’il a condamné in solidum la SARL Angence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à Madame C X une somme de 22 100 euros à titre de dommages et intérêts,

— en ce qu’il a débouté la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A de leurs demandes ;

Et statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE in solidum la SARL Angence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à Madame C X une somme de 20 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

DIT que dans les rapports entre la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A la charge définitive des condamnations prononcées à l’égard de M^me C X et de la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel de l’Anjou et du Maine, en principal, frais irrépéibles, dépens sera ainsi répartie :

—  80 % à la charge de la SARL Agence l’Anjou

—  20 % à la charge de M A et de la Selarl A ;

Y ajoutant,

DECLARE recevable la demande de dommages et intérêts formée par M^me X à l’encontre de M. F Y mais l’en déboute ;

CONDAMNE in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à Madame C X la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à Monsieur E F Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer à la Caisse de Crédit Agricole de l’Anjou et du Maine la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Agence l’Anjou à payer à la SELARL G A et Maître G A la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL Agence l’Anjou, la SELARL G A et Maître G A à payer les entiers dépens d’appel lesquels seront recouvrés conformément à l’articIe 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S.LIVAJA M. B