COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

LE/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 18/02471 – N° Portalis DBVP-V-B7C-ENLW

Jugement du 06 Août 2018

Tribunal d’Instance de SAUMUR

n° d’inscription au RG de première instance 18/000048

ARRET DU 03 MAI 2022

APPELANTE :

Madame [P] [R]

née le 07 Juin 1970 à [Localité 9] (37)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 170365

INTIMES :

Madame [V] [K]

née le 13 Août 1974 à [Localité 4] (64)

[Adresse 6]

[Localité 2]

Monsieur [O] [I]

né le 24 Décembre 1982 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentés par M^e Meriem BABA, avocat postulant au barreau de SAUMUR – N° du dossier A19-0013, et M^e Marion MENAGE, avocat plaidant au barreau de PONTOISE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 28 Février 2022 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur BRISQUET, Conseiller

Madame ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée

Greffière lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 03 mai 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président, et par Christine LEVEUF, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2013, Mme [P] [R] a conclu avec M. [O] [I] et Mme [V] [K] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 5], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 721 euros charges comprises.

Les locataires ont quitté les lieux, avec préavis réduit, et le bail a été résilié.

Par exploit du 24 janvier 2018, Mme [R] a fait assigner M. [I] et Mme [K] devant le tribunal d’instance de Saumur aux fins notamment de les voir condamnés à lui verser la somme de 5.574 euros au titre des dégradations de l’immeuble loué, outre 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant jugement du 6 août 2018, le tribunal d’instance de Saumur a notamment  :

— condamné M. [I] et Mme [K] au paiement à Mme [R] de la somme de 1.509 euros (dépôt de garantie et trop versé CAF déduits),

— débouté M. [I] et Mme [K] de leur demande reconventionnelle,

— débouté Mme [R] du surplus de ses demandes,

— débouté les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. [I] et Mme [K] au paiement des dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 6 décembre 2018, Mme [R] a formé appel de ce jugement en ses dispositions portant d’une part condamnation des locataires au paiement d’une somme de 1.509 euros et d’autre part rejet de sa demande au titre des frais irrépétibles, intimant dans ce cadre M. [I] et Mme [K].

Suivant conclusions déposées le 25 mars 2019, M. [I] et Mme [K] ont formé appel incident de cette même décision.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2022 et l’audience de plaidoiries fixée au 28 février de la même année.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 16 mai 2019, Mme [R] demande à la présente juridiction de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu M. [I] et Mme [K] [comme'] lui étant redevables de la somme de 409 euros au titre de la réparation du portail,

— l’infirmer pour le surplus et :

— condamner M. [I] et Mme [K] à lui payer la somme de 1.013,72 euros pour la remise en service de la chaudière au fuel,

— condamner M. [I] et Mme [K] à lui payer la somme de 734,45 euros, subsidiairement 355,63 euros au titre de la perte de la chaudière bois subie,

— condamner M. [I] et Mme [K] à lui payer la somme de 1.773,80 euros au titre de la réparation des murs,

— condamner M. [I] et Mme [K] à lui payer la somme de 118,45 euros au titre des réparations locatives électriques,

— condamner M. [I] et Mme [K] à lui payer la somme de 252,24 euros au titre des réparations du chauffage,

— condamner M. [I] et Mme [K] à lui payer la somme de 30,40 euros au titre de l’entretien courant et des menues réparations des huisseries,

— condamner M. [I] et Mme [K] à lui payer la somme de 2.277,60 euros au titre des réparations locatives non effectuées dans le jardin,

soit au total la somme de : 6.609,66 euros à titre principal, subsidiairement 6.230,84 euros, sauf à déduire le montant du dépôt de garantie de 715 euros,

— condamner M. [I] et Mme [K], à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [I] et Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel recouvrés dans les conditions des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 9 décembre 2019, M. [I] et Mme [K] demandent à la présente juridiction de :

— les recevoir en leurs conclusions et les y dire bien fondés,

— recevoir leur appel incident,

— débouter Mme [P] [R] de l’ensemble de ses demandes, à l’exception de celle tendant aux travaux de remise en état du portail qui seront accueillies partiellement,

A titre reconventionnel :

— condamner Mme [R] à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance,

En toutes hypothèses :

— condamner Mme [R] à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formées à l’encontre des locataires

En droit, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que : 'Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure'.

— Sur le portail :

Le premier juge a constaté que les locataires ne contestaient pas que la dégradation de cet élément leur soit imputable, ils ont donc été condamnés au paiement d’une somme de 409 euros à ce titre, eu égard au fait que le devis produit comportait des éléments sans lien avec un portail PVC (plâtre et lasure).

Aux termes leurs dernières écritures, les appelant et intimés sollicitent la confirmation de la décision de première instance à ce titre.

Dans ces conditions la décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a condamné les intimés au paiement à leur bailleresse de la somme de 409 euros au titre de la reprise du portail.

— Sur le chauffage central :

Le premier juge a observé que le logement disposait de deux chaudières et que l’état des lieux de sortie précisait que l’une d’elle n’était pas en service. Par ailleurs, il a été souligné que les locataires justifiaient de réparations effectuées sur la chaudière à bois. S’agissant de la chaudière au fuel, s’il était précisé au bail qu’il convenait de l’entretenir annuellement et de ramoner son conduit, la juridiction de première instance a constaté que la bailleresse n’avait pas avisé ses locataires du caractère dangereux de la chaudière à bois ainsi que du fait qu’il ne fallait pas l’utiliser. Dans ces conditions, il a été considéré que les travaux de remise en service de la chaudière fonctionnant au fuel incombaient au donneur à bail par application des dispositions de l’article 6 de la loi de 1989.

Aux termes de ses dernières écritures, la bailleresse indique que le bail faisait état d’un chauffage central avec deux chaudières reliées qui, faute d’observations particulières à ce titre à l’état des lieux d’entrée, étaient réputées en bon état à cette date. Concernant la chaudière fonctionnant au fuel, elle rappelle que les locataires avaient l’obligation de l’entretenir et d’assurer le ramonage de ses divers conduits. Or elle observe que ses contradicteurs ne justifient pas du respect de cette obligation alors même qu’un procès-verbal de constat dressé en 2017, établit la détérioration de cet élément d’équipement. A ce titre, elle précise que le choix des locataires de ne pas user de cet équipement ne les exonère pas de leur obligation d’entretien, ce défaut de suivi la contraignant à faire remettre cet équipement en service en ayant recours à un professionnel et cela moyennant un coût de 1.013,72 euros. S’agissant de la chaudière à bois, elle indique avoir entrepris des travaux sur cet équipement en novembre 2013, de sorte qu’il est démontré que cet élément était fonctionnel, les locataires indiquant même n’avoir usé que de ce mode de chauffage. Elle précise que le procès-verbal portant état des lieux de sortie établit l’existence d’une fuite d’eau derrière l’appareil ainsi que d’une importante humidité, un chauffagiste intervenu postérieurement précisant que de nombreuses pièces de cet équipement étant dégradées, il convenait de le remplacer dans son intégralité. Ainsi, elle soutient qu’au regard d’un usage de cet équipement pendant les quatre années suivant sa remise en état, il était établi que la perte de cette chaudière devait être assumée par les locataires qui répondent des dégradations et pertes survenant durant le bail. La bailleresse sollicite donc la condamnation de ses contradicteurs au paiement d’une somme de 734,45 euros et à titre subsidiaire de 355,63 euros correspondant à l’inutile remplacement de la pompe en 2013.

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés observent qu’ils ont toujours pu faire usage de la chaudière à bois et que le devis produit affirmant qu’elle serait désormais inutilisable a été émis plusieurs semaines après qu’ils aient quitté les lieux. Ils soulignent à ce titre que l’état des lieux de sortie ne mentionne aucun dysfonctionnement à ce titre, relevant uniquement une fuite d’eau. Ils observent par ailleurs la vétusté de cet équipement dont l’ancienneté est telle que ses pièces ne sont plus fabriquées. Ils concluent donc au rejet des demandes à ce titre, indiquant qu’ils ignorent tout de la panne alléguée. Concernant la chaudière au fuel, les locataires précisent que dès leur entrée dans les lieux l’appelante leur avait indiqué qu’elle faisait exclusivement usage de la chaudière fonctionnant au bois. Ils en concluent qu’elle entend leur faire supporter indûment le coût de la rénovation de cet équipement.

Sur ce :

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée, s’agissant de la chaufferie indique uniquement qu’il y existe deux chaudières l’une à bois et l’autre fonctionnant au fuel. Ainsi, faute de plus amples précisions, ces deux équipements doivent être considérés comme étant en bon état de fonctionnement à la prise d’effet du bail.

Par ailleurs, le contrat de bail prévoit expressément au rang des obligations du locataire de «prendre à sa charge l’entretien courant du logement des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives (dont un entretien annuel de la chaudière fuel, ainsi qu’un ramonage du conduit d’évacuation), sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure».

Le procès-verbal de constat faisant office d’état des lieux de sortie, du 12 juin 2017, précise s’agissant de la chaufferie notamment que : «il y a deux chaudières, dont une chaudière à fuel et une chaudière à bois. Derrière la chaudière à bois, une fuite d’eau est visible. De l’eau est visible sur le sol qui est imprégné d’humidité. M. [I] déclare qu’il aurait signalé le problème à Mme [R].

En ce qui concerne la chaudière à fuel, le tuyau d’évacuation des fumées est remonté, le couvercle de protection de la commande de la chaudière est détérioré. La chaudière n’est pas en service M. [I] déclare ne pas s’être servi de cette chaudière mais uniquement de la chaudière à bois».

Ainsi, il résulte de ce qui précède et des écritures des locataires, qu’ils ont pu disposer d’une chaudière à bois en état de fonctionnement, mais qu’à leur départ à l’arrière de cet équipement était constatée une fuite d’eau qui n’était pas relevée lors de leur prise de possession des lieux.

Par ailleurs la bailleresse produit, s’agissant de cet équipement, un devis réalisé le 26 juillet 2017 par une entreprise d’électricité, plomberie et chauffage, précisant : «chaudière bois : nota la chaudière bois actuel est non réparable, trop de pièce sont casse et détériorer de plus le modèle en place n’est plus fabriquer (Chaudière est dangereuse)» (sic).

Ainsi outre que ce constat de dangerosité et de caractère irréparable de cet équipement est postérieur à la sortie des locataires des lieux de près d’un mois et demi alors même que seule une fuite d’eau était constatée en juin, il doit être souligné que les prétentions financières (principales et subsidiaires) à ce titre de la bailleresse portent sur deux montants facturés le 29 novembre 2013 par la société ATCS qui est intervenue en raison du caractère «hors service de la pompe chauffage» et dont les travaux portaient sur le remplacement de cette pompe sur la chaudière bois pour 355,63 euros outre le remplacement de divers raccords et vannes voire vase d’expansion pour 734,45 euros.

Il en résulte que les sommes dont la bailleresse sollicite paiement correspondent non pas à la reprise de dégradations locatives ou de défauts d’entretien de cet équipement par les locataires mais à l’exécution par elle-même de l’obligation qu’elle a souscrite aux termes du bail à savoir : «délivrer au locataire (…) les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement».

Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté les prétentions de l’appelante au titre de la chaudière à bois.

S’agissant de la chaudière fuel, il ne peut qu’être déduit de ce qui précède qu’elle fonctionnait lors de la prise d’effet du bail et qu’en fin de contrat ce n’était plus le cas. Par ailleurs, le choix des locataires de ne pas faire usage de cet équipement ne les exonère aucunement de l’obligation qu’ils ont spécialement acceptée d’assumer l’entretien de cette chaudière.

Or lors de l’état des lieux de sortie cet équipement ne se trouvait plus en état de fonctionnement.

A ce titre, l’appelante communique aux débats copie du devis de juillet 2017, portant sur les chaudières ainsi que la facture qui l’a suivie (31 octobre 2017). Ces pièces mentionnent : «chaudière fioul : remise en eau et service de la chaudière fioul, supprimer le raccordement de la chaudière bois pontage direct des tuyauteries aller et retour.

Matériel cuivre de diamètre 28 allers-retours, raccords isolation des tuyaux soudures (235,56 euros HT)

main-d''uvre remise en eau et en service, compris entretien brûleur et nettoyage des filtres fuel, changement du gicleur (travaux sous réserve de pièces à changer sur brûleur et chaudière), 686 euros HT».

Il en résulte que la bailleresse sollicite la condamnation de ses contradicteurs au paiement de travaux qu’elle entreprend pour supprimer le raccord existant antérieurement entre les deux chaudières. Ces travaux de modification des équipements ne peuvent être mis à la charge des locataires dès lors qu’ils ne correspondent pas à la reprise de dégradations. Cependant, la seconde partie de ces devis et facture porte sur des travaux d’entretien de la chaudière, qui étaient contractuellement à la charge des locataires, ces derniers ne justifiant d’aucune révision de cet équipement pendant toute la durée du bail.

Dans ces conditions, la décision de première instance doit être infirmée s’agissant de la chaudière fonctionnant au fuel et les intimés condamnés à ce titre au paiement à l’appelante de la somme de 754,60 euros (686 euros + 10 % de TVA).

— Sur les traces murales :

Le premier juge a considéré qu’au regard de traces localisées aux pieds des murs près du sol ainsi qu’autour des fenêtres, cette humidité résulte des sols et tours de fenêtres et ne peut être imputée aux locataires. Concernant la salle de bains, les pierres apparentes étaient initialement en très bon état et lors de l’état des lieux de sortie présentaient de nombreuses traces d’humidité. Par ailleurs, il était souligné que la VMC ne fonctionnait pas, sans que cette situation n’ait fait l’objet d’une information du propriétaire. Dans ces conditions, il a été considéré qu’en retardant l’information de la bailleresse quant à cette panne, les travaux n’ont pu être promptement réalisés créant de fait une importante humidité, s’agissant au surplus de la seule salle de bains pour cinq chambres. Enfin, les demandes relatives au piquetage des murs du salon ont été rejetées, comme n’étant pas à la charge des locataires de sorte que ces derniers ont été condamnés au paiement d’une somme de 900 euros à ce titre.

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante observe que l’état des lieux d’entrée faisait état de murs de la salle à manger en très bon état devenus 4 ans plus tard noircis, cette pièce voyant par ailleurs ses plafonds passer d’un état moyen à jauni et comportant des tâches. Concernant la salle de bains, elle souligne que ses murs étaient initialement en très bon état et sont devenus noircis, la VMC ne fonctionnant en outre plus. Elle précise qu’il ne peut lui être reproché l’existence de ce dysfonctionnement, dès lors qu’elle n’en a été avisée qu’en suite du premier procès-verbal de constat, dressé deux mois avant le départ des locataires. Elle souligne par ailleurs que d’autres pièces (cuisine, salon et quatre chambres) présentent des traces de moisissure et humidité, cette situation établissant un défaut d’entretien de l’immeuble par les locataires qui ne chauffaient ni ne ventilaient suffisamment les lieux. Elle sollicite donc la condamnation de ses contradicteurs au paiement de la somme de 1.773,80 euros à ce titre.

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés rappellent à titre liminaire, que la mention «état moyen» à l’état des lieux d’entrée, correspondait à la plus basse appréciation des lieux. Ils soutiennent par ailleurs que l’immeuble était déjà délabré lorsqu’ils en ont pris possession, de nombreuses vitres et carrelages étant abîmés voire cassés et les murs et plafonds étant en mauvais état. Ils contestent par ailleurs le défaut d’entretien et de chauffage, rappelant avoir notamment fait usage de la chaudière à bois pour ce faire et précisent que l’humidité et donc la moisissure présente est liée à un défaut d’isolation de l’immeuble.

Sur ce :

En l’espèce l’état des lieux d’entrée mentionne s’agissant :

' de la cuisine, des murs et plafonds en mauvais état,

' de la salle à manger, des murs en pierres apparentes en très bon état et un plafond plâtre en état moyen,

' du salon, un mur en pierres apparentes très bon état et un plafond avec poutres apparentes en état moyen,

' de la salle de bains, des murs en pierres apparentes en très bon état et un plafond avec des poutres apparentes sans plus d’observations,

' de WC où il manque un morceau de «placo» et aux murs qui sont peints ainsi que les plafonds,

' de cinq chambres dont les murs et plafonds sont peints sans plus amples précisions,

' d’un couloir et mezzanine à l’étage dont les murs en pierres sont en mauvais état et le plafond est peint.

Le procès-verbal de constat du 12 juin 2017 établit pour sa part que :

' les murs et plafonds de la cuisine sont en mauvais état, ce qui était d’ores et déjà constaté à l’entrée,

' concernant la salle à manger, «les murs sont recouverts d’un enduit à la chaux avec pierres apparentes. Les pierres sont noircies en bas des murs, des deux côtés de la porte donnant sur l’extérieur. Le plafond est jauni et comporte des tâches au fond à gauche de la cheminée»,

' dans le salon, les murs sont en pierres apparentes, en bon état. Le plafond comporte des poutres apparentes en état d’usage»,

' s’agissant de la salle de bains, «les murs sont en pierres apparentes. Les pierres apparentes sont noircies tout autour de la pièce. Le plafond comporte des poutres apparentes (') La VMC ne fonctionne pas»,

' la visite des WC ne montre pas d’évolution de la situation de cette pièce de même que celle du couloir avec coin mezzanine.

S’agissant des chambres, il est globalement indiqué pour quatre d’entre elles que les murs et plafonds sont peints et en état. Par ailleurs concernant la première chambre il y est précisé que «la fenêtre de toit comporte des traces noires de moisissures côté intérieur, en bas», la troisième chambre pour sa part présente des traces d’humidité en bas à droite du radiateur outre traces d’humidité voire corrosion de la tuyauterie mais également qu’il «il y a une fenêtre de toit avec double vitrage, équipée d’un rideau occultant et d’un pare soleil. Il y a des traces de moisissures sur celle-ci». La quatrième chambre présente des traces de choc sur l’arête d’un mur au niveau de la porte ainsi que sur l’encadrement de celle-ci par ailleurs au sein de cette pièce, «il y a deux fenêtres en bois avec doubles vitrages ; il reste des traces de moisissures sur la fenêtre côté chemin».

Ainsi, il résulte de ce qui précède une détérioration de la situation des murs de la salle à manger ainsi que de la salle de bains en cours de bail. Or, si les traces d’humidité ont été généralisées dans la salle de bains, cette situation étant au demeurant à mettre en relation avec un système de VMC hors service, celles constatées par huissier dans la salle à manger l’ont été au bas des murs, les photos annexées à ce procès-verbal établissant la présence de pierres noircies, uniquement à proximité immédiate du sol aux abords d’une porte donnant sur l’extérieur. Or, les traces de moisissures également constatées dans les chambres le sont à proximité de diverses huisseries.

Ainsi faute de plus amples éléments, le premier juge était fondé à considérer que ces traces d’humidité, de par leur localisation, correspondaient, dans la salle à manger à une humidité provenant notamment du sol voire des huisseries. De sorte que ces éléments établissent que l’humidité ainsi relevée, en dehors de la salle de bain, ne constitue pas la démonstration d’un défaut d’entretien ou d’un mésusage du bien par les locataires.

Dans ces conditions, les demandes formées au titre de la reprise des murs, hors salle de bains, ne peuvent qu’être rejetées.

Concernant la salle de bains, faute de mention particulière à ce titre lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée, il ne peut qu’être considéré que la VMC était fonctionnelle à cette date. Par ailleurs les intimés ne démontrent aucunement avoir avisé la bailleresse de ce dysfonctionnement, de sorte que cette dernière n’a disposé de cette information qu’ensuite de l’établissement du procès-verbal de constat le 3 avril 2017. Il en résulte que la ventilation mécanique n’était plus assurée dans la seule salle de bains de l’immeuble, cette situation ne pouvant que participer négativement de l’humidité des murs et le retard à la réalisation de ces travaux est imputable aux intimés n’ayant pas avisé la propriétaire de la situation.

Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée tant en ce qu’elle a considéré que ces traces d’humidité correspondaient à des dégradations dont les locataires devaient répondre qu’en ce qu’elle les a condamnés au paiement d’une somme de 900 euros à ce titre.

Enfin, l’appelante fait état des plâtres du plafond de la salle à manger qui auraient été dégradés en cours de bail. Cependant le jaunissement de ce plafond et les quelques traces relevées aux abords de la cheminée n’établissent pas l’existence d’une différence avec l’état des lieux d’entrée constatant que cet élément était en état moyen. De sorte que la demande formée à ce titre pour 7,20 euros ne peut être accueillie.

Sur les demandes au titre de l’électricité et de la plomberie :

Le premier juge a rappelé que si le nettoyage de la VMC relève des obligations locatives, son changement incombe au bailleur, devant remettre un logement conforme à son usage. Par ailleurs à l’exclusion d’une prise électrique mal posée dans la salle de bains, indemnisée à hauteur de 53 euros, les autres prétentions de la bailleresse ont été rejetées et notamment celle d’un bouton-poussoir de douche ne fonctionnant plus en raison de son usure considérée comme normale.

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante rappelle qu’en application de l’annexe au décret du 26 août 1987, le remplacement des interrupteur, prise de courant, coupe-circuit et fusible et autre ampoule incombe au locataire. Or l’état des lieux de sortie établit que diverses prises et interrupteurs sont déconsolidés ou mal fixés dans la salle à manger et la salle de bains, de sorte qu’elle sollicite à ce titre l’allocation d’une somme de 118,45 euros. Par ailleurs s’agissant de la situation de la plomberie et des chauffages, elle observe que le premier juge a considéré que ses demandes à ce titre portaient sur le chauffage de la salle de bains alors qu’elles étaient relatives à celui de la troisième chambre, qui, faute de précisions à l’état des lieux d’entrée doit être considéré comme étant en bon état à cette date. Or le procès-verbal de constat du mois de juin 2017 établit qu’il présente des traces de corrosion, une peinture écaillée, ainsi que de la rouille. Elle considère que cet état résulte d’un défaut d’entretien de cet équipement pendant quatre ans rendant nécessaire son remplacement (252,24 euros).

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés observent que la fixation de l’interrupteur de la salle à manger était déjà une difficulté rencontrée lors de l’état des lieux d’entrée et que le changement de radiateur de la salle de bains n’est pas justifié par le fait qu’il ait été percé par le gel faute de preuve à ce titre.

Sur ce :

En l’espèce l’état des lieux d’entrée mentionnait s’agissant de l’électricité de la salle à manger, un interrupteur mal fixé et pour la salle de bains trois ampoules dont un spot mal fixé. Le procès-verbal de constat du mois de juin 2017 précise concernant la salle à manger que «une prise électrique est déconsolidée à gauche de la porte donnant sur l’extérieur. (') Un interrupteur est mal fixé à droite de la porte donnant sur la cuisine», et s’agissant de la salle de bains «il y a trois ampoules, dont un spot mal fixé. Une prise électrique a été changée mais n’est pas correctement posée».

Ainsi il résulte de la comparaison de ces deux situations que deux prises de courant ont été déconsolidées ou mal fixées dans la salle de bains et la salle à manger.

À ce titre, l’appelante communique aux débats un devis et une facture d’une entreprise d’électricité plomberie chauffage mentionnant :

' s’agissant de la salle d’eau : 'repose de la prise de courant MAL receler boitier’ (sic), 48,26 euros outre TVA à 10 %,

' concernant le séjour : 'refixer et changer inter et PC + T', 59,41 euros outre une TVA à 10 %.

Dans ces conditions, les intimés doivent être condamnés au paiement à l’appelante de la somme de 53,09 euros au titre de la reprise de la prise de salle de bains.

Cependant s’agissant de la somme hors taxes de 59,41 euros, il doit être souligné qu’elle correspond à un remplacement d’interrupteur ('inter'') ainsi que 'PC+T'. L’appelante n’apporte pas de précisions à ce titre, s’il peut être envisagé que 'PC’ corresponde à une prise de courant, il doit être observé cependant que ces facture et devis mentionnent des travaux sur une prise sans pour autant user d’abréviation à ce titre. Par ailleurs, il demeure la mention du '+T', qui reste inexpliquée par la bailleresse, sauf à retenir comme l’indiquent les locataires dans leurs écritures que certaines prises de l’immeuble n’étaient pas reliées à la terre, de sorte que cet élément ne pourrait être considéré comme une reprise de dégradation locative, mais une amélioration de l’immeuble, ne relevant pas de la charge des preneurs à bail.

Dans, ces conditions, les demandes au titre de ces travaux d’électricité pour 59,41 euros HT ne peuvent être accueillies.

Par ailleurs, s’agissant des corps de chauffe, l’état des lieux d’entrée mentionne que la troisième chambre dispose d’un radiateur vannes thermostatiques sans plus amples observations de sorte qu’il est réputé être en bon état. L’état des lieux de sortie pour sa part précise qu’il y a «un radiateur équipé d’un thermostat ; sa peinture est écaillée et il y a des traces de rouille en bas ; il y a des traces de corrosion sur la tuyauterie et sur le robinet».

L’appelante produit à ce titre les mêmes devis et factures mentionnant : «changement du radiateur percé par le gel, matériel : radiateur panneau horizontal habillé (') petit matériel cuivre, soudure, main-d''uvre pose et raccordement remise en eau» (88,06 + 18,24 + 123 euros).

Ainsi, il résulte de ces éléments, que l’appelante ne démontre aucunement que les travaux qu’elle a entrepris sur un radiateur correspondent à ceux qu’elle invoque présentement. En effet les devis et factures produits font état d’un radiateur percé par le gel, alors que l’équipement dont il est établi qu’il n’a pas été correctement entretenu par les locataires correspond à un radiateur dont la peinture a été dégradée ce qui a permis l’installation de la rouille et globalement le développement d’une forme de corrosion.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit aux demandes à ce titre.

Sur les huisseries :

Le premier juge n’a pas statué spécialement à ce titre, indiquant uniquement au rang des demandes portant sur les traces d’humidité et notamment au regard de leur localisation que : 'de telles traces révèlent une humidité résultant du sol et des tours de fenêtre, et ces désordres ne peuvent être imputés aux locataires'.

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante indique que si les locataires ont fait diligence pour poncer et appliquer de la lasure sur les huisseries en extérieur, l’état intérieur de ces dernières (moisissure des encadrements de fenêtres dans les chambres 1 et 2, vernis écaillé dans les chambres 2 et 5, choc sur l’encadrement de porte de la 4ème chambre) justifie de la condamnation de ses contradicteurs à lui payer la somme de 30,40 euros au titre des fournitures de lasure.

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimées soulignent que la moisissure et l’écaillement du vernis sont imputables aux problématiques d’isolation de l’immeuble et doivent donc demeurer à la charge de la bailleresse.

Sur ce :

En l’espèce, le procès-verbal de constat mentionne la présence de moisissure sur plusieurs encadrements de fenêtre et autres vernis écaillés ainsi qu’un encadrement de porte présentant des traces de choc.

S’agissant de ce dernier élément, la piètre qualité des copies de photos jointes au procès-verbal de constat permet uniquement d’identifier quelques traces plus blanches ou claires sur l’encadrement de la porte aux abords de sa poignée, dont il n’est pas possible de déterminer s’il s’agit des conséquences d’un usage normal de cet équipement ou d’une détérioration.

Par ailleurs, s’agissant des traces d’humidités autour des fenêtres, il a d’ores et déjà été mentionné ci-dessus qu’elles ne peuvent être imputées aux locataires de sorte que les demandes formées à ce titre ne peuvent être accueillies.

Sur l’entretien du jardin :

Le premier juge a constaté que l’état des lieux de sortie établissait l’existence d’une dégradation des espaces verts imputable aux locataires et portant sur des clôtures et autres végétaux non entretenus. Cependant l’indemnisation à ce titre a été limitée à la somme de 900 euros dès lors qu’une partie des sommes réclamées par la propriétaire ne correspondait pas à des dégradations relevées à l’état des lieux. S’agissant de l’évacuation des déchets d’ores et déjà présents, il a été constaté que lors de l’établissement du procès-verbal de constat, les personnes présentes (le propriétaire et les locataires) s’accordaient sur le fait que les branchages présents sur les lieux avaient été coupés par les preneurs à bail. De plus il était rappelé que la coupe des végétaux était une obligation du locataire, qui avait pu être réalisée par le propriétaire. Mais quand bien même la propriétaire eut-elle assuré l’élagage de certaines plantes, la charge de l’évacuation des déchets ainsi produits demeurait une contrainte que devaient assumer les locataires. Cependant et concernant le devis produit à ce titre, il a été considéré comme démesuré au regard des branchages à évacuer dès lors qu’il prévoyait l’intervention d’une pelle télescopique ainsi que des travaux de scarification du sol. De sorte qu’une somme de 250 euros a été allouée au titre de l’évacuation des déchets verts.

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante rappelle que l’entretien du jardin privatif relève des réparations locatives en application de l’annexe au décret du 26 août 1987. Elle souligne que l’état des lieux d’entrée ne présente aucune observation s’agissant des extérieurs de sorte qu’ils étaient en bon état lors de la prise à bail mais que le procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie, établit que les locataires n’ont pas assumé les tailles et élagages des végétaux pas plus qu’ils n’ont évacué les déchets qu’ils y produisaient de sorte que la végétation s’est développée dans le poulailler ainsi que sur les clôtures. Elle précise par ailleurs que ses contradicteurs ne démontrent pas qu’une partie des déchets présents dans le jardin le soit de son fait de sorte qu’elle sollicite la condamnation des intimés au paiement de la somme de 1.125,60 euros au titre de l’élagage et évacuation des déchets ainsi produits. En réponse aux arguments de ses contradicteurs, elle souligne que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux de réparation. Enfin elle sollicite une somme de 1.152 euros au titre de l’évacuation des déchets d’ores et déjà présents dans le jardin.

Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés observent que la propriétaire n’a jamais fait intervenir de professionnels pour l’entretien des espaces verts. Ils soulignent qu’elle pouvait venir accompagnée de membres de sa famille pour procéder à la taille des haies sans pour autant évacuer les déchets ainsi produits. Ils s’opposent donc à ses demandes indiquant que l’appelante ne peut leur faire supporter l’évacuation des déchets qu’elle a elle-même produits et qu’au surplus elle ne communique que des devis de sorte qu’il n’est pas établi que les travaux aient été réalisés.

Sur ce :

En l’espèce l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune précision quant au jardin de sorte qu’il est réputé être en bon état lors de la prise à bail. Le procès-verbal de constat du 12 juin 2017 pour sa part expose que :

' «de la végétation a poussé n’a pas été enlevée» au niveau du poulailler,

' une clôture est envahie par la végétation, une autre n’est pas entretenue et du lierre poussant sur son ensemble ainsi qu’un sureau à ses abords,

' la végétation a recouvert la toiture du four à pain présent à l’extérieur

' «des branchages coupés par les locataires, selon les déclarations des différentes personnes présentes» sont présents dans le potager.

Il en résulte que l’entretien du jardin privatif, obligation des preneurs à bail, n’a pas été correctement assumé par les intimés.

L’appelante communique copie d’un devis et de la facture correspondante portant sur des travaux de nettoyage complet d’un espace vert et notamment la taille des sureaux, la taille des branches autour de la propriété pour dégager les grillages, ainsi que le passage d’un rotofil sur talus.

Si le procès-verbal de constat établit le défaut d’entretien des diverses clôtures et la nécessité de les dégager ainsi que l’absence de taille d’arbres, il n’est pas fait état de désordres affectant les talus.

Cependant le devis ne précise aucunement le coût de cette dernière prestation, celle-ci étant incluse dans une prestation globale de nettoyage complet pour un coût de 888 euros HT auquel est ajoutée l’évacuation des déchets, leur recyclage pour 50 euros HT (1.125,60 euros TTC).

Il en résulte que le premier juge était fondé tant à retenir le manquement des locataires à leurs obligations qu’à réduire le montant des travaux sollicités par la propriétaire.

Par ailleurs l’appelante communique aux débats une facture portant sur l’évacuation de déchets verts pour un total de 1.152 euros TTC. Cependant ces travaux sont ainsi définis : «chargement des déchets verts avec pelle CX80 et télescopique dans un caisson de 30 m³. Évacuation. Scarification du terrain avec godet à dents».

Or, il doit être souligné que les photos jointes au procès-verbal de constat n’établissent aucunement que les déchets présents sur les lieux, quelques branchages, soient plus importants que ceux résultant de la remise en état du jardin (nettoyage des clôtures et autres poulailler et four à pain, élagage'). À ce titre il doit être souligné que le devis de nettoyage du jardin, outre les travaux sur les végétaux comprend les prestations de «ramassage des déchets, évacuation des déchets, recyclage» et cela pour un coût moindre que la seule évacuation des déchets qui seraient d’ores et déjà présents dans le jardin.

À ce titre, et si les intimés établissent que l’appelante est intervenue pour procéder à des coupes de thuyas notamment, il n’en demeure pas moins que ces travaux incombent aux locataires de sorte que le premier juge était fondé à considérer que l’évacuation des déchets devait demeurer à leur charge.

Cependant il résulte de ce qui précède que l’appelante sollicite à titre de réparation le paiement d’une facture de travaux ne portant aucunement sur la reprise des quelques désordres constatés par huissier. En effet si, ensuite du nettoyage complet du jardin avec élagage des arbres, l’évacuation des déchets ne nécessite aucunement l’intervention d’engins télescopiques avec caisson de 30 m³, les déchets antérieurement produits lors des quelques travaux d’entretien du jardin réalisés en cours de bail ne le nécessitent pas plus. En outre, le ramassage de branchages abandonnés dans le jardin n’implique aucunement la scarification du terrain.

Dans ces conditions, le premier juge était fondé à limiter la réparation de ce défaut d’entretien par l’allocation d’une somme de 250 euros.

Il résulte de ce qui précède que les intimés doivent être condamnés au paiement à l’appelante d’une somme de 3.266,69 euros (409 + 754,60 + 900 + 53,09 + 900 + 250) à laquelle doivent être déduites la somme de 715 euros au titre du dépôt de garantie et de 291 euros correspondant à un trop perçu de la Caisse d’Allocations Familiales, soit un total de 2.260,69 euros.

La décision de première instance doit donc être infirmée en ce qu’elle a condamné les locataires au paiement d’une somme de 1.509 euros.

Sur les demandes reconventionnelles :

Le premier juge, constatant la production de photographies non contradictoires ainsi que le fait qu’il n’était pas démontré que les installations électriques et d’évacuation des eaux n’étaient pas aux normes, a ainsi indiqué que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance des lieux loués n’était pas établi et cela alors même que les preneurs à bail n’établissaient aucunement avoir dénoncé cette situation au propriétaire de l’immeuble.

Aux termes de leurs dernières écritures, les locataires sollicitent la condamnation de leur contradictrice au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de réparation de leur trouble de jouissance dès lors que le logement loué ne disposait ni d’une électricité aux normes ni d’une évacuation des eaux usées et était tellement humide que la moisissure a pu proliférer les contraignant à l’usage de chauffages d’appoint ce qui impliquait des dépenses supplémentaires.

Sur ce :

En l’espèce, au soutien de leurs prétentions les locataires produisent aux débats diverses photographies qui d’une part apparaissent non contradictoires et d’autre part représentent pour l’une un câble électrique pour d’autres des encadrements de fenêtres et autres tuyauteries et câbles dont il n’est pas possible de déterminer les conditions de lieu et de temps dans lesquelles elles ont été prises.

Dans ces conditions, ces photographies ne sont aucunement de nature à démontrer les faits invoqués par les intimés.

S’agissant du respect des normes sanitaires électriques, ils communiquent deux attestations indiquant :

' «à plusieurs occasions j’ai pu constater (') que l’écoulement et assainissement de la cuisine s’écoulait directement dans le chemin qui mène à la maison qu’il [l’intimé] louait à [Localité 5]» (M. [T] [J]),

' «étant titulaire de l’habilitation électrique, j’ai pu constater que toute électricité de la maison située à la petite [Localité 5] ne répondait pas à la norme française NFC15-100. Par exemple, les prises du salon ne sont pas reliées à la terre».

Si ces deux pièces établissent l’existence de difficultés avec le logement litigieux, il n’en demeure pas moins que les locataires n’indiquent aucunement quelle est la nature du dommage qu’ils pourraient subir du fait de cette évacuation des eaux usées directement dans le fossé et de ces prises non reliées à la terre.

Enfin, il a d’ores et déjà été constaté ci-dessus que l’immeuble présentait une importante humidité. A ce titre, s’il ne peut qu’être observé que les locataires ne produisent aucune pièce établissant l’importance du surcoût de chauffage que cela pouvait impliquer, il n’en demeure pas moins que la présence d’une humidité telle que de la moisissure ait pu s’installer au niveau des huisseries voire de certains murs démontre l’importance de cette situation. Dans ces conditions et au regard du trouble de jouissance que constitue une telle situation, il convient d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté la demande reconventionnelle et condamner l’appelante au paiement aux intimés de la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi de ce fait.

Sur les demandes accessoires :

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens dès lors qu’elles succombent toutes deux partiellement en leurs demandes en appel.

Cependant l’équité commande de rejeter les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, au regard de l’issue de la présente procédure, les dispositions de la décision de première instance à ce titre doivent être confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de Saumur du 6 août 2018 sauf en celles de ses dispositions ayant condamné M. [I] et Mme [K] au paiement à Mme [R] de la somme de 1.509 euros (dépôt de garantie et trop versé CAF déduits) et ayant rejeté la demande reconventionnelle ;

Statuant de nouveau de ces chefs et y ajoutant :

CONDAMNE M. [O] [I] et Mme [V] [K] au paiement à Mme [P] [R] de la somme de 2.260,69 euros (deux mille deux cent soixante euros et soixante neuf centimes) dépôt de garantie et trop versé caisse d’allocations familiales déduits ;

CONDAMNE Mme [P] [R] au paiement à M. [O] [I] et Mme [V] [K] de la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de leur préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. LEVEUF C. MULLER