COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CM/LL

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 20/00895 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EVXZ

Jugement du 23 Juin 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance : 18/03608

ARRET DU 5 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

S.C.I. RMA, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentée par M^e Charlène FORGET substituant M^e Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocats au barreau du MANS

INTIMES :

Monsieur [Y] [T]

né le 14 Septembre 1955 à [Localité 22] (MAROC)

[Adresse 9]

[Localité 17]/FRANCE

Madame [H] [E] épouse [T]

née le 11 Juin 1968 à [Localité 16]

[Adresse 9]

[Localité 17]/FRANCE

Tous deux représentés par M^e Pierre-Emmanuel MEMIN, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 20160105

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 28 novembre 2023 à 14 H 00, Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Madame ELYAHYIOUI, vice-présidente placée

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Madame LEVEUF

Greffier lors du prononcé : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 5 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Exposé du litige

Selon acte authentique en date du 20 mars 2007, M. [T] et son épouse Mme [E] (ci-après M. et Mme [T]) ont acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 17], cadastré section AK n°[Cadastre 14] pour une surface de 1a 23ca et 'comprenant :

1) au numéro 5

a) une maison d’habitation renfermant :

— au rez-de-chaussée : couloir, salle de consultation, bureau. A suivre, palier donnant accès à la cour, à une cave et à un départ d’escalier,

— à mi-étage et au-dessus de la cave : une salle de bains,

— au premier étage : couloir, bureau, chambre,

— au second étage : grenier

b) derrière la maison d’habitation sus-désignée.

Une courette donnant accès à des W.C., et à un autre bâtiment avec escalier comprenant :

a) au rez-de-chaussée : une cave,

b) au premier étage : une chambre.

2) au numéro 7

Une autre maison à usage de commerce et d’habitation comprenant :

— au rez-de-chaussée : salle d’attente donnant sur rue, secrétariat donnant sur cour, et petit local d’archives, départ d’escalier, à suivre et côté droit un couloir menant de la [Adresse 20] à la courette,

— à l’étage : grand séjour sur rue, cuisine sur cour,

— second étage : grenier',

et le lot n°1, consistant en un couloir au rez-de-chaussée, de l’immeuble cadastré section AK n°[Cadastre 15] pour une surface de 9ca, soumis au régime de la copropriété selon état descriptif de division dressé le 28 décembre 2001.

Selon acte authentique en date du 30 juin 2015, la […] ayant pour gérant M. [C] a acquis une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à La Flèche, à l’angle de la [Adresse 21], cadastrée section AK n°[Cadastre 8] pour une surface de 1a 05ca et 'comprenant :

— au rez-de-chaussée : un couloir d’entrée, un salon-salle à manger, une cuisine, WC et garage.

— à l’étage : un palier, une salle de bains, WC, deux pièces en enfilade donnant au-dessus du garage, et deux pièces en enfilade face escalier.

— au second étage : grenier sur le tout',

étant rappelé que, comme déjà indiqué dans le compromis de vente, 'Le VENDEUR déclare que la cave en sous-sol n’est plus accessible car l’accès par la [Adresse 21] et celui par la maison au pied de l’escalier en ont été condamnés', ainsi que les lots n°2, consistant en 'une partie de chambre, un dégagement, les WC’ au premier étage, et n°3, consistant en 'une partie de grenier’ au deuxième étage, de l’immeuble en copropriété AK [Cadastre 15] au [Adresse 11].

À la suite de travaux de rénovation et transformation entrepris dans l’immeuble de la […] en vue de le mettre à disposition de la société Amix Informatique dont M. [C] est également le gérant, M. et Mme [T] ont reproché à ce dernier de s’être approprié leur bâtiment sur cour en démolissant le mur séparatif d’avec son immeuble et le plancher de la chambre, ce qu’ils ont fait constater par huissier de justice le 8 octobre 2015 avant de le faire assigner en référé le 22 décembre 2015.

La […] ayant été appelée à la cause, le juge des référés a ordonné le 11 mai 2016 une expertise confiée à M. [N] avec mission de dire si les travaux réalisés par la […] ont occasionné des dommages à l’immeuble voisin, de déterminer si des travaux de mise en sécurité doivent être entrepris en urgence, de définir et chiffrer les travaux de remise en état, de donner un avis sur les responsabilités encourues et les préjudices subis et de faire déterminer par un sapiteur géomètre les limites des propriétés respectives et expliquer les limitations cadastrales changeantes ; il a également ordonné la cessation des travaux en cours sous astreinte de 500 euros par infraction constatée et la communication des contrats de travaux et attestations d’assurance des entreprises mandatées sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Dans son rapport définitif déposé le 8 janvier 2018 après s’être adjoint le cabinet de géomètres-experts [Z] en qualité de sapiteur, l’expert judiciaire a conclu comme suit :

'De tous les éléments qui précèdent, l’Expert indiquera qu’il a constaté que les travaux entrepris par la […] ont été réalisés dans la propriété des époux [M] (sic).

Comme évoqué dans la note 1, il existait une erreur de cadastre. Cette erreur est survenue lors de la vectorisation (passage du papier au fichier informatique).

Les travaux engagés par la […] se sont basés sur le cadastre pour définir la limite de propriété.

Rappelons que le cadastre ne permet en aucun cas de définir les limites d’une propriété. Il s’agit d’un document de base fiscale.

L’expert a évalué le montant des travaux de reprise selon devis fournis à 20464.96 € HT et assujetti à la TVA selon le taux en vigueur. Devant l’importance des travaux, il convient d’ajouter le recours à un maître d’oeuvre évalué 1163 € HT et la nécessité de souscrire une garantie d’assurance DO obligatoire pour un montant de 613.94 € HT.

L’expert admet qu’il existe un préjudice de jouissance cependant ce dernier n’est pas quantifiable pour l’expert. Aucun justificatif n’a été fourni à cet effet.'

Par acte d’huissier en date du 24 octobre 2018, M. et Mme [T] ont fait assigner M. [C] et la […] devant le tribunal de grande instance du Mans afin d’obtenir, en l’état de leurs dernières conclusions, que ceux-ci soient condamnés in solidum au paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de :

—  24 557,95 euros, 1 964,63 euros et 736,73 euros TTC au titre des frais de remise en état tels qu’estimés par l’expert judiciaire, avec indexation sur l’indice BT01

—  250 euros par mois depuis le 1er septembre 2015 pour préjudice de jouissance jusqu’à la réalisation des travaux

—  200 euros par mois depuis le 1er septembre 2015 au titre du préjudice commercial de Mme [T]

—  10 000 euros (à titre provisionnel) en réparation du préjudice du Dr [T] dont les archives médicales entreposées dans les locaux litigieux ont été perdues

—  10 000 euros au titre de leur préjudice moral

et de la somme de 7 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il soit enjoint aux défendeurs d’avoir à procéder à l’enlèvement du tuyau extérieur de VMC et du groupe extérieur de pompe à chaleur installés sans droit dans leur propriété, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision.

Les défendeurs ont conclu à la mise hors de cause de M. [C] et au rejet des demandes contre la […].

Par jugement en date du 23 juin 2020, le tribunal a :

— mis hors de cause M. [C]

— fait droit à l’action en revendication de M. et Mme [T] et dit qu’ils sont propriétaires de la cave et de la chambre au 1er étage situées à l’arrière de l’immeuble figurant au cadastre de la ville de [Localité 17], section AK n°[Cadastre 8], cette cave et cette chambre devant être rattachées à la parcelle n°[Cadastre 14] propriété de M. et Mme [T]

— ordonné en conséquence la publication du présent jugement au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente, et aux frais de la […]

— condamné la […] à payer à M. et Mme [T] les sommes suivantes :

27 259,30 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux, ladite somme devant être actualisée à la date du jugement en fonction de la variation de l’indice BT01 depuis la date du rapport d’expertise déposé le 8 janvier 2018

6 400 euros pour perte de jouissance

— condamné encore la […] à payer à M. [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts

— débouté d’ores et déjà M. et Mme [T] au titre de leur préjudice moral et Mme [T] au titre d’un préjudice professionnel personnel

— sursis à statuer sur la demande de M. et Mme [T] tendant à voir condamner la […] à retirer la VMC et la pompe à chaleur qui se trouveraient dans leur cour et invité M. et Mme [T] à verser au débat le constat d’huissier de Me [F] du 9 juillet 2018

— renvoyé l’affaire devant le juge de la mise en état à son audience du 10 septembre 2020 et invité l’avocat des demandeurs à conclure sur ce point s’ils l’estiment utile

— ordonné l’exécution provisoire

— sursis à statuer sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration en date du 15 juillet 2020, la […] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions autres que la mise hors de cause de M. [C] et que le rejet des demandes au titre du préjudice moral et du préjudice professionnel de Mme [T], intimant M. et Mme [T].

Après s’être désistés de leur incident de radiation suite au règlement des causes du jugement, ce qui a été constaté par une ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 16 décembre 2020 laissant les dépens de l’incident à leur charge, les intimés ont conclu le 15 janvier 2021 en formant appel incident.

L’ordonnance de clôture initialement prévue pour le 25 octobre 2023 a été reportée au 8 novembre 2023.

Dans ses dernières conclusions d’appelant n°3 en date du 5 novembre 2023, la […] demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son appel

y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

a fait droit à l’action en revendication de M. et Mme [T] et dit qu’ils sont propriétaires de la cave et de la chambre au 1er étage situées à l’arrière de l’immeuble figurant au cadastre de la ville de [Localité 17], section AK n°[Cadastre 8], cette cave et cette chambre devant être rattachées à la parcelle n°[Cadastre 14] propriété de M. et Mme [T]

a ordonné en conséquence la publication du jugement au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente, et à ses frais

l’a condamnée à payer à M. et Mme [T] les sommes de 27 259,30 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux, ladite somme devant être actualisée à la date du jugement en fonction de la variation de l’indice BT01 depuis la date du rapport d’expertise déposé le 8 janvier 2018, de 6 400 euros pour perte de jouissance et de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts (sic)

a sursis à statuer sur la demande de M. et Mme [T] tendant à la voir condamner à retirer la VMC et la pompe à chaleur qui se trouveraient dans leur cour et invité M. et Mme [T] à verser au débat le constat d’huissier de Me [F] du 9 juillet 2018 avec renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état tout en invitant l’avocat des demandeurs à conclure sur ce point s’ils l’estiment utile

a ordonné l’exécution provisoire

a sursis à statuer sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

— réformer le jugement en conséquence

statuant de nouveau,

— débouter M. et Mme [T] de leur action en revendication immobilière

— dire indemne sa responsabilité

— la décharger de toutes condamnations et de tous frais

— rejeter subséquemment l’appel incident de M. et Mme [T] et les débouter intégralement de toutes leurs demandes comme étant irrecevables et sinon mal fondées

subsidiairement,

— limiter le montant de la remise en état à la somme de 6 677 euros,

— impartir alors à M. et Mme [T] un délai d’un mois pour exécuter les travaux de remise en état

— dire que faute pour M. et Mme [T] d’avoir fait exécuter les travaux de remise en état dans le délai ainsi ordonné, elle sera autorisée à les faire faire, aux frais de ceux-ci qui devront l’en rembourser intégralement

— réduire en tout état de cause significativement les demandes de M. et Mme [T]

en toute hypothèse,

— repousser l’appel incident de M. et Mme [T]

— rejeter toutes prétentions de M. et Mme [T] du chef de prétendus préjudices consécutifs inexistants et injustifiés

— les dire irrecevables et mal fondés

— annuler, sinon infirmer toutes condamnations au titre d’une perte de jouissance comme au titre de la prétendue perte d’archives médicales

— écarter les demandes de M. et Mme [T] tendant à la suppression du groupe extérieur de climatisation et l’enlèvement de la sortie de VMC comme étant infondées

— condamner in solidum M. et Mme [T] à lui verser une indemnité de 60 000 euros au titre de son propre préjudice locatif et de jouissance jusqu’à mai 2021 et par la suite à hauteur d’une somme mensuelle de 1 000 euros jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir, sauf à parfaire et à actualiser au cours de l’instance

— condamner in solidum M. et Mme [T] à lui verser une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives en date du 23 octobre 2023, M. et Mme [T] demandent à la cour de :

— déclarer la […] irrecevable et en tous les cas mal fondée en son appel

— l’en débouter

— les déclarer recevables et fondés en leur appel incident

y faisant droit,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à leur action en revendication, a ordonné la publication du jugement à la publicité foncière aux frais de la […] et a condamné celle-ci à leur payer la somme de 27 259,30 euros TTC au titre de la remise en état des lieux outre indexation sur l’indice BT01 depuis la date du rapport d’expertise judiciaire

— réformer le jugement sur le surplus

statuant de nouveau,

— condamner la […] au paiement à leur profit des sommes suivantes :

préjudice de jouissance : 250 euros par mois courant depuis le 1er septembre 2015 et jusqu’à l’arrêt à intervenir et la parfaite restitution des lieux outre 4 mois pour la réalisation des travaux de remise en état

préjudice commercial et perte partielle de jouissance du commerce tenu par Mme [T] : 200 euros par mois courant à compter du 1er septembre 2015 et jusqu’à l’arrêt à intervenir et la parfaite restitution des lieux

préjudice lié aux pertes des archives médicales du Dr [T] : 10 000 euros à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation définitive dudit préjudice

préjudice moral : 10 000 euros

— condamner la […] au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à leur profit, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux de référé, les frais et honoraires d’expertise judiciaire, les procès-verbaux de constat de Me [F] des 8 octobre, 22 décembre 2015, 9 juillet 2018 et de Me [O] du 1er septembre 2022, dont distraction au profit de M^e Memin.

Sur ce,

Sur la revendication de la propriété du bâtiment sur cour

Moyens des parties

L’appelante fait valoir que M. et Mme [T] ne rapportent pas la preuve de leur droit de propriété sur la cave et la chambre à l’étage faisant partie de son immeuble AK [Cadastre 8] dès lors que :

— malgré la carence des demandeurs à produire leur titre de propriété, le premier juge s’est déterminé exclusivement sur l’avis du géomètre-expert consulté par l’expert judiciaire pour retenir que le 2ème lot décrit au cahier des charges annexé à un acte du 27 août 1926 comme un 'bâtiment faisant suite à la maison comprise au premier lot et servant de bucher surmonté d’une chambre à laquelle on accède par un escalier en pierres’ et identifié comme étant la propriété de M. et Mme [T] correspondrait à la cave et la chambre litigieuses ; or cet avis est contestable en ce que les documents étudiés par le géomètre-expert n’ont pas été soumis à la discussion des parties, le principe du contradictoire n’ayant pas été respecté, que les mentions selon lesquelles le 1er lot, devenu sa propriété, joignait au nord 'la maison et le bucher désignés au second lot', ce qui laisse penser à des bâtiments physiquement distincts, et le 2ème lot consistait en un bâtiment 'faisant suite à la maison comprise au premier lot', ce qui est conforme à l’idée de bâtiments contigus, contredisent l’hypothèse du sapiteur et que la partie litigieuse se trouve faire physiquement partie de l’immeuble bâti sur sa parcelle [Cadastre 8], ce qui est irréconciliable avec la coexistence, au sein de ce bâtiment, d’un autre 'bâtiment faisant suite à la maison comprise au premier lot et servant de bucher surmonté d’une chambre…'

— il serait difficile de comprendre pourquoi la cour aurait été autrefois commune avec ses auteurs, sinon qu’elle était utile à ces derniers pour accéder à la chambre litigieuse

— ni le sapiteur ni l’expert judiciaire n’ont pris en compte tous les détails de la situation sur place car, si la partie litigieuse est située sur la droite de l’escalier sur cour, il est permis d’imaginer qu’il aurait existé une autre chambre, ce qui concorde avec la désignation du n°[Adresse 11] (propriété [T]) à l’état descriptif de division du 28 décembre 2001 comme avec celle du 2ème lot au cahier des charges

— les caractéristiques de l’immeuble sont à souligner car, dans une maison ancienne fondée sur d’épais murs porteurs, aucune cloison en bois avec revêtement de plâtre n’avait vocation à servir de délimitation de propriété, d’autant que la cloison à l’étage comportait une porte permettant la communication des pièces en enfilade, que la charpente était construite de manière uniforme, son acte d’acquisition mentionnant un 'grenier sur le tout', et que l’immeuble AK [Cadastre 8] joignait la cour

— la cour était commune entre divers bâtiments disposant d’une façade sur cette cour et appartenant aux auteurs de M. et Mme [T] (M. et Mme [D]) et à ses propres auteurs (M. et Mme [I]) comme mentionné dans son acte d’acquisition et dans son origine de propriété, à savoir l’acte du 11 février 1971, ce qui donne donc à penser que l’immeuble AK [Cadastre 8] forme un tout n’ayant fait l’objet d’aucune division ainsi que l’indiquait le cadastre

— dans l’acte d’abandon de servitude du 7 novembre 1973, interprété par le géomètre-expert comme conférant à M. et Mme [D] la jouissance exclusive et privative de la cour, il était stipulé que M. et Mme [I] auraient pour faire leurs réparations un droit de tour d’échelle et remettraient en état et entretiendraient le mur de leur maison en façade sur la cour, ce qui signifie que cette partie de l’immeuble AK [Cadastre 8] ne pouvait appartenir à M. et Mme [D]

— en réalité, l’analyse du sapiteur reprise purement et simplement par l’expert judiciaire ne repose pas sur une étude documentée de la chaîne des actes de propriété des parties ni sur une recherche sur place des délimitations ou des configurations anciennes des lieux, alors que, si l’immeuble construit sur la parcelle AK [Cadastre 8] avait été morcelé avec détachement d’une cave et d’une chambre, il y aurait eu un acte de division

— les déclarations du Dr [L] qui a vendu l’immeuble à M. et Mme [T] et a intérêt à soutenir leur thèse n’apportent aucun élément convaincant, d’autant que la cave et la chambre qu’elle affirme avoir utilisées étaient à l’abandon

— contrairement à ce qu’a considéré le tribunal, son gérant n’a jamais concédé que son droit de propriété n’aurait pas été attaché à la totalité du bâtiment édifié sur sa parcelle.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la revendication immobilière serait déclarée fondée, elle estime que les frais de publicité foncière doivent rester à la charge des intimés puisqu’elle n’a commis aucune faute et est étrangère à une situation imputable à des errements passés du service du cadastre, voire à l’imprécision des notaires dans la désignation des droits immobiliers des intimés.

Approuvant le tribunal d’avoir retenu la responsabilité de la […] au vu notamment d’un cahier des charges dressé devant notaire le 21 août 1926 en vue de la vente par adjudication en trois lots d’une propriété correspondant aux parcelles désormais cadastrées [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 8], les intimés font valoir que les contestations de l’appelante ne résistent pas à l’examen dès lors que :

— les opérations d’expertise judiciaire ont été menées dans le respect du contradictoire contrairement à ce que soutient l’appelante qui ne s’en explique pas et n’en tire pas les conséquences pour solliciter l’annulation du rapport ou une nouvelle expertise

— les conclusions du géomètre-expert ne sont pas critiquables car si, une division par lots a été opérée en 1926, c’est précisément parce qu’il s’agit de propriétés distinctes imbriquées dans un ensemble immobilier complexe, et non de bâtiments entièrement distincts, l’unicité de la structure de la construction alléguée par l’appelante confirmant cette analyse, et le géomètre-expert a analysé la chaîne des titres de propriété de part et d’autre qui, les concernant, visent expressément l’espace litigieux à l’inverse de ceux concernant la […]

— l’appelante s’appuie à tort sur un extrait du cadastre qui comporte une erreur de numérisation, l’espace litigieux n’ayant jamais été rattaché à la parcelle AK [Cadastre 8] qui n’a connu aucune modification depuis 1968, d’autant que le cadastre qui n’attribue aucune propriété ne peut servir de base à la détermination d’un droit de propriété et constitue le dernier élément à prendre en considération pour une délimitation parcellaire, à défaut de tous autres éléments comme le titre de propriété, la configuration des lieux ou la possession, alors que les titres ou la configuration des lieux suffisaient pour permettre à celle-ci de déterminer l’assiette de sa propriété avant d’entreprendre des travaux de démolition et d’abattre une cloison pour s’accaparer des lieux qu’elle n’avait jamais vus avant la vente

— la valeur probante de l’attestation du Dr [L] ne saurait être remise en cause au prétexte de l’existence d’un intérêt personnel de son auteur, qui n’est pas explicité et n’a donné lieu à aucun dépôt de plainte, ou de l’état d’abandon de l’immeuble, que l’appelante ne pouvait connaître à l’époque

— le litige faisant suite à l’acquisition de l’immeuble voisin par la […] qui a prétendu que les annexes de son acte comprenaient des indications cadastrales lui permettant de revendiquer leur propriété, ils n’ont pas à supporter les frais d’une prétendue mise en conformité de leur titre qui définit parfaitement leur propriété et ils ne peuvent se voir opposer les errements du service du cadastre, lequel sert uniquement à déterminer l’assiette fiscale, ou des notaires, contre lesquels l’appelante n’a pas cru devoir agir à ce jour

— leur titre de propriété qui stipule expressément et clairement la présence derrière la maison d’habitation du n°5 d’un autre bâtiment avec escalier comprenant une cave en rez-de-chaussée et une chambre à l’étage vaut jusqu’à inscription de faux et l’argumentation adverse basée sur le cadastre est erronée dans les faits mais aussi juridiquement car le cadastre ne peut attribuer des propriétés en fraude des stipulations d’un acte authentique

— l’appelante plaide contre son propre titre de propriété qui, dans le descriptif du bien vendu, ne comprend aucune cave au rez-de-chaussée ni chambre à l’étage alors qu’elle ne peut avoir plus de droits que son prédécesseur qui n’a jamais été propriétaire de la partie litigieuse.

Réponse de la cour

En droit, il appartient au revendiquant d’apporter la preuve du droit de propriété qu’il allègue, ce par tous moyens, présomptions ou indices, la preuve de la propriété immobilière étant libre.

Sauf s’ils émanent d’un auteur commun, les titres translatifs ou déclaratifs de propriété produits par les parties constituent de simples éléments de preuve, à l’instar des indications du cadastre ou de la possession, dont les juges du fond apprécient souverainement la valeur probante en procédant, en présence d’éléments de preuve contraires ou concurrents, à la comparaison des droits en opposition pour déterminer lequel est le meilleur.

En l’espèce, avant d’être une action en responsabilité visant à obtenir réparation des dommages occasionnés par les travaux entrepris par la […] dans le bâtiment sur cour, l’action engagée par M. et Mme [T] qui reprochent à celle-ci de s’être appropriée indûment par ces travaux une cave et une chambre qui leur appartiennent dans ce bâtiment s’analyse en une action en revendication fondée sur l’article 544 du code civil comme l’a exactement considéré le premier juge.

S’agissant des titres de propriété, il est mentionné dans l’acte authentique du 20 mars 2007, régulièrement produit en appel, par lequel la SCI [L] a vendu à M. et Mme [T] l’ensemble immobilier des [Adresse 10] cadastré AK [Cadastre 14], comme dans l’attestation afférente à cette vente établie par le notaire instrumentaire et produite en première instance, que le bien vendu comprend, derrière la maison d’habitation au n°5, une courette donnant accès à un autre bâtiment avec escalier comprenant une cave au rez-de-chaussée et une chambre à l’étage.

Compte tenu de la configuration matérielle des lieux, ce bâtiment sur cour desservi par un escalier extérieur ne peut que correspondre à la partie revendiquée, entourée de bleu sur le plan ci-joint extrait du rapport d’expertise judiciaire :

En particulier, la chambre à l’étage de ce bâtiment sur cour ne saurait être confondue avec l’une ou l’autre des pièces du premier étage de la maison d’habitation au n°7, décrites dans l’acte de vente du 20 mars 2007 comme étant un 'grand séjour sur rue’ et une 'cuisine sur cour’ et dans le règlement de copropriété avec état descriptif de division de la parcelle AK [Cadastre 15] (dont dépend le couloir au rez-de-chaussée, également acquis par M. et Mme [T], qui longe cette maison) reçu en la forme authentique le 28 décembre 2001 à la demande de M. [A], alors propriétaire de l’ensemble immobilier des [Adresse 10], et des consorts [I], alors propriétaires de l’immeuble des [Adresse 1], comme étant une 'grande chambre sur rue’ et une 'petite sur cour', puisque cette maison est implantée en façade sur rue, à côté et non derrière la maison au n°5, ne comporte aucune cave et dispose d’une cage d’escalier intérieure pour l’accès aux étages.

Inversement, il n’est fait état d’aucun bâtiment sur cour dans l’acte authentique du 30 juin 2015 par lequel Mme [W] veuve [I] et ses trois enfants (ci-après ensemble les consorts [I]) ont vendu à la […] la maison d’habitation des [Adresse 1] cadastrée AK [Cadastre 8], comme dans la désignation de cette maison au règlement de copropriété avec état descriptif de division susvisé.

L’acte du 30 juin 2015 fait référence à une autre cave en sous-sol, et non au rez-de-chaussée, en rappelant que ses accès tant par la [Adresse 21] que par la maison au pied de l’escalier ont été condamnés et, s’il mentionne à l’étage deux pièces en enfilade au-dessus du garage, ni le garage ni les deux pièces situées au-dessus ne communiquaient directement avec la partie litigieuse du bâtiment sur cour édifié dans le prolongement du garage ainsi que le confirme l’absence de toute ouverture figurée à cet endroit sur le plan de l’état actuel annexé au dossier de permis de construire déposé pour l’appelante.

S’agissant du cadastre, il est constant qu’à la date de la vente à la […], l’extrait du plan cadastral informatisé intégrait la partie litigieuse du bâtiment sur cour à la parcelle AK [Cadastre 8] vendue à celle-ci, comme cela apparaît sur l’extrait ci-joint édité le 23 décembre 2015 produit par l’appelante :

Toutefois, ce dessin de la parcelle AK [Cadastre 8] résultait d’une erreur du service du cadastre, vraisemblablement survenue lors de la vectorisation (passage du papier au fichier informatique) et rectifiée depuis par ce service, la mouture actuelle du plan cadastral étant désormais la suivante :

En effet, l’extrait du plan cadastral de 1968 tiré des archives départementales de la Sarthe, joint au courriel d’explications adressé par le service du cadastre à M. et Mme [T] le 20 juillet 2021, et les documents d’arpentage dressés le 26 juin 2000 par la SELARL de géomètres-experts Cabinet Loiseau et annexés au règlement de copropriété avec état descriptif de division susvisé montrent sans équivoque que la partie litigieuse du bâtiment sur cour n’était pas rattachée en 1968 à la parcelle AK [Cadastre 8] dont elle était séparée par un trait, mais à la parcelle AK [Cadastre 7] qui a été réunie en juillet 2000 aux parcelles AK [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour former la parcelle AK [Cadastre 13] elle-même re-divisée en les parcelles AK [Cadastre 14] et [Cadastre 15], alors que la parcelle AK [Cadastre 8] n’a connu aucune modification depuis selon le service du cadastre.

S’agissant des titres antérieurs, il ne peut qu’être constaté que :

— les actes authentiques mentionnés au titre de l’origine de propriété dans l’acte de vente au profit de M. et Mme [T], à savoir l’acte du 24 mars 2000 par lequel la SCI [L] a acquis l’ensemble immobilier des [Adresse 10] de M. [A], celui du 21 mars 1979 par lequel ce dernier l’a acquis de M. et Mme [K] et ceux des 21 mai 1952 et 7 septembre 1968 par lesquels M. [K] a acquis, respectivement, seul le n°7 de M. et Mme [B] et avec son épouse le n°5 de M. et Mme [S]

— ceux mentionnés au titre de l’origine de propriété dans l’acte de vente au profit de la […], à savoir l’acte du 11 février 1971 par lequel M. et Mme [I] ont acquis l’immeuble des consorts [V] et celui du 13 septembre 1962 par lequel M. et Mme [V] l’ont acquis de Mme [U] veuve [X]

— le cahier des charges dressé en la forme authentique le 20 juillet 1926 en vue de l’adjudication par lots de l’ensemble immobilier dont sont issues les propriétés des parties et l’acte authentique d’abandon de servitude du 7 novembre 1973, l’un et l’autre visés et/ou partiellement reproduits au titre du rappel de servitudes dans l’acte de vente au profit de M. et Mme [T] comme dans celui au profit de la […], ne sont ni annexés au rapport d’expertise judiciaire, ni versés aux débats par les parties, bien que le conseil de la […] ait, dans son dire du 11 décembre 2017 contenant ses observations sur le pré-rapport d’expertise du 14 novembre 2017, signalé n’être pas en possession des actes cités par le sapiteur géomètre-expert dans sa note du 7 novembre 2017, en particulier ceux des 21 mars 1979 et 11 février 1971, et réclamé leur communication, de sorte que le principe du contradictoire a pu n’être pas complètement respecté lors de l’examen par ce sapiteur des documents permettant d’expliquer l’évolution des limites de propriété.

Toutefois, comme le notent les intimés, l’appelante ne sollicite nullement l’annulation du rapport d’expertise, qui est la seule sanction adéquate d’une violation du principe du contradictoire au cours des opérations d’expertise, et se contente de critiquer l’avis du sapiteur, sans même produire sa note du 7 novembre 2017 qui n’est pas intégrée au rapport d’expertise du 8 janvier 2018, seule y étant annexée sa note complémentaire du 22 décembre 2017 en réponse au dire susvisé, ni le pré-rapport auquel elle semble avoir été jointe.

En outre, alors qu’elle était en mesure de se procurer par elle-même une copie des actes concernés grâce à leurs références de publication au fichier immobilier, elle ne remet pas en cause les citations d’actes opérées par le sapiteur dans sa note complémentaire, mais seulement leur analyse, de sorte que ces citations doivent être tenues pour exactes et confrontées aux citations extraites des actes produits.

Dans le cahier des charges du 20 juillet 1926 relatif à la division en trois lots d’une 'propriété située à [Adresse 18] du même nom n°1 et 3 composée de trois maisons d’un seul tenant', le premier lot situé [Adresse 1] (devenue [Adresse 19]) est décrit comme une maison d’habitation comprenant notamment 'au premier étage (…) deux autres chambres avec des cabinets d’aisances desservis par l’escalier commun avec Monsieur [G]. Grenier sur le tout dont l’entrée a lieu par ledit escalier commun. Petite cour au nord de la dite maison, puits et pompe dans cette cour, cabinets d’aisances à l’extrémité nord et corridor entre cette maison et celle du second lot. Lesquels cour, corridor, puits, pompe et cabinets d’aisances seront communs entre les premier, deuxième et troisième lots. (…) joignant : Au Nord : La maison et le bucher désignés au second lot', cette désignation étant reprise quasiment à l’identique dans l’extrait de l’acte de vente du 11 février 1971 reproduit au titre de propriété de la […] qui indique 'A l’étage : deux chambres et water-closets desservis par l’escalier aboutissant au premier vestibule, deux autres chambres avec des cabinets d’aisances desservis par l’escalier commun avec Monsieur [G] ou représentants. Greniers sur le tout dont l’entrée a lieu par l’escalier commun. Petite cour au nord de ladite maison, puits et pompe dans cette cour, cabinets d’aisances à l’extrémité nord et corridor entre cette maison et celle appartenant à Monsieur [D]. Lesquels cour, corridor, puits, pompe et cabinets d’aisances seront communs entre ladite maison et Monsieur [D]. (…) Joignant : (…) au nord : Monsieur [D]. à l’ouest : la cour commune et la [Adresse 21]'.

Dans le même cahier des charges, le deuxième lot situé [Adresse 11] (devenue [Adresse 21]) est décrit comme une maison avec un 'bâtiment faisant suite à la maison comprise au premier lot et servant de bucher surmonté d’une chambre à laquelle on accède par un escalier en pierre'.

Il en ressort sans équivoque que le bâtiment sur cour à usage de bucher avec chambre au-dessus, qui jouxte au nord la maison du premier lot, a été rattaché au deuxième lot devenu comme le troisième lot la propriété de M. [D] (ou [K]), et non au premier lot, ce qui ne serait pas compatible avec les confronts clairement énoncés.

Le fait que le bâtiment sur cour et la maison du premier lot puissent faire partie structurellement d’une même construction est indifférent puisque le cahier des charges de 1926 visait précisément à diviser un ensemble composé de trois maisons d’un seul tenant, ce en fonction de limites physiques librement choisies par l’auteur de la division.

La mention, pour la maison du premier lot, d’un grenier sur le tout, qui ne saurait être comprise comme faisant référence à un grenier s’étendant au-delà de cette maison, n’est pas davantage de nature à invalider l’analyse ci-dessus.

Si la cour, les puits, pompe et cabinets d’aisances s’y trouvant et le corridor entre les maisons des premier et deuxième lots étaient stipulés communs entre les premier, deuxième et troisième lots aux termes du cahier des charges de 1926 qui a institué diverses servitudes à leur égard, cela ne conférait au propriétaire du premier lot aucun droit réel sur le bâtiment sur cour.

Ces éléments ont, d’ailleurs, cessé d’être communs ainsi que cela a été constaté dans l’acte d’abandon de servitude du 7 novembre 1973 qui, tel que littéralement rapporté dans le titre de propriété de la […], indique :

'JOUISSANCE

Monsieur et Madame [D], déjà copropriétaires de la cour commune et du corridor en auront à compter de ce jour la jouissance exclusive et privative, sauf ce qui est dit ci-après :

CONDITIONS :

1ent. – les vues et écoulements (tant des eaux pluviales, que des eaux usées), donnant sur la cour, ou passant dans le sol de celle-ci resteront dans l’état actuel. Monsieur et Madame [I] ne pourront rien y modifier sans avoir au préalable reçu l’accord expresse de Monsieur et Madame [D], bien que du fait des présentes la cour devienne la propriété privative de Monsieur et Madame [D].

Monsieur et Madame [I] auront pour faire leurs réparations, droit de tour d’échelle, sur ladite cour.

2ent. – le plafond du corridor situé entre l’immeuble de Monsieur et Madame [I] et celui de Monsieur et Madame [D] appartiendra du fait des présentes et à compter de ce jour à Monsieur et Madame [I] seuls, en conséquence ils s’obligent solidairement entre eux, d’abord à le remettre en état, puis ensuite à l’entretenir. En tant que de besoin, il est ici rappelé que Monsieur et Madame [I] sont propriétaires de la pièce se trouvant au-dessus du corridor dont s’agit.

Monsieur et Madame [I] s’engagent en outre à remettre en état, puis à l’entretenir le mur de leur maison en façade sur la cour de Monsieur et Madame [D].'

Contrairement à ce que suppute l’appelante, ces stipulations ne signifient aucunement que M. et Mme [I] dont elle tient ses droits étaient propriétaires du bâtiment sur cour puisque la maison du premier lot dispose, indépendamment de ce bâtiment, d’une façade sur la cour qu’il leur incombait d’entretenir et de réparer au bénéfice de la servitude de tour d’échelle consentie sur la cour devenue la propriété exclusive de leurs voisins.

S’agissant de la possession, M. [C], gérant de la […], a reconnu, en présence de l’huissier de justice ayant dressé le procès-verbal de constat du 8 octobre 2015 à la requête de M. et Mme [T], avoir 'par mégarde’ cassé la cloison séparant son bâtiment en cours de rénovation du bâtiment sur cour et récupéré les affaires de ses voisins qui se trouvaient dans ce dernier, ce qui confirme que, jusqu’à ces travaux, seuls M. et Mme [T] étaient en possession du bâtiment sur cour, comme l’était avant eux la SCI [L] ainsi qu’en ont attesté Mme [L], qui indique 'A l’arrière, se trouvait une cour desservant une chambre lambrissée accessible par un escalier de pierre, équipée d’un point d’eau et de l’électricité. Cette chambre était occupée précédemment par la fille des anciens propriétaires. Nous utilisions cette chambre pour entreposer des affaires personnelles et du consommable médical. Au-dessous de cette chambre se trouvait une cave dont la porte donne sur la cour. Elle nous servait de remise et de cave à vin, elle est également pourvue d’électricité', et M. [R], agent immobilier ayant négocié pour les Agences du Loir la vente de l’ensemble immobilier des [Adresse 10] à M. et Mme [T], qui précise avoir procédé à plusieurs visites de l’immeuble qui 'comprenait bien une courette donnant accès à des WC et à un autre bâtiment avec escalier comprenant au rez-de-chaussée une cave et à l’étage un chambre (avec lavabo et lambris au mur)'.

Avant ces travaux, il n’est justifié d’aucun acte de possession de la […] ou de ses auteurs sur le bâtiment sur cour et son allégation selon laquelle ce bâtiment était à l’abandon ne repose sur rien, même s’il s’agissait d’un bâtiment ancien à colombage.

En définitive, les différents éléments de preuve sont tous en faveur de la propriété de M. et Mme [T] sur le bâtiment sur cour dépendant de la parcelle AK [Cadastre 14], ce dont seule une erreur, désormais rectifiée, du service du cadastre a pu faire douter en l’intégrant à tort à la parcelle AK [Cadastre 8] de la […].

Le jugement entrepris ne peut donc qu’être confirmé, par adoption de ses seuls motifs non contraires à ceux ci-dessus, en ce qu’il a fait droit à l’action en revendication de M. et Mme [T], les a déclarés propriétaires de la cave et de la chambre au 1er étage situées à l’arrière de l’immeuble AK [Cadastre 8] et devant être rattachées à la parcelle AK [Cadastre 14] leur appartenant et a ordonné la publication de la décision au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente.

En l’absence de toute mention du bâtiment sur cour dans son acte d’acquisition, au titre de la désignation du bien vendu, et de toute communication existante entre ce bâtiment et son immeuble, la […] ne pouvait raisonnablement se fier aux seules indications du plan cadastral qui ne constitue nullement un titre de propriété et aurait dû procéder à des vérifications, ne serait-ce qu’auprès de ses voisins ou du notaire instrumentaire, avant d’entreprendre des travaux de démolition pour s’approprier ce bâtiment et son contenu, ce qui caractérise amplement sa faute.

Le jugement doit donc également être confirmé en ce qu’il a mis à la charge de la […] les frais de la publication ordonnée.

Sur la réparation de l’atteinte au droit de propriété de M. et Mme [T]

La faute commise par la […] l’expose à devoir réparer intégralement, sans perte ni profit pour M. et Mme [T], les conséquences dommageables de son appropriation indue du bâtiment sur cour appartenant à ces derniers.

Contrairement à ce qu’elle considère, la liquidation de l’astreinte prononcée en référé est indépendante des dommages et intérêts susceptibles d’être alloués à M. et Mme [T], comme le précise l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le préjudice matériel

Lors du procès-verbal de constat d’huissier du 8 octobre 2015, les travaux entrepris dans le bâtiment sur cour pour le compte de la […] en étaient au stade suivant : la cloison séparant ce bâtiment de la partie arrière de l’immeuble de celle-ci et le plancher de l’étage étaient démolis, seules subsistant l’ossature bois de la cloison, la poutre et les solives de support du plancher ; les lambris sur les murs de la chambre avaient été retirés, de même que le lavabo dont seules subsistaient la descente d’eau usée et l’arrivée d’eau.

Alors que les parties, réunies à plusieurs reprises en novembre et décembre 2015, notamment sous la houlette de leurs notaires respectifs, avaient entamé des pourparlers en vue d’une solution amiable du litige et s’étaient laissées un temps de réflexion sur la dernière offre de M. [T] demandant un prix de 10 000 euros pour le rachat du bâtiment sur cour et que M. [C] avait adressé à ce dernier un SMS indiquant 'Malgré le respect de notre plan cadastral et mon acte d’achat donc de propriété, je m’engage personnellement à donner l’ordre aux ouvriers de ne plus mettre les pieds dans la partie concernée jusqu’à la solution total de ce conflit’ (sic), M. et Mme [T] ont constaté mi-décembre 2015 que les travaux avaient repris.

Un deuxième procès-verbal de constat d’huissier dressé le 22 décembre 2015 à la requête de M. et Mme [T] a montré, au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour, qu’un mur séparatif en parpaings avec une ouverture avait été érigé entre leur cave et l’immeuble contigu et, à l’étage, qu’il n’existait plus aucune séparation entre la chambre et l’immeuble contigu, qu’un plancher hourdis en béton armé, rehaussé de près de 15 cm par rapport à l’ancien plancher, avait été mis en place, condamnant ainsi l’ouverture du battant inférieur de la porte fermière d’entrée de la chambre, et que les poutres du plafond avaient été remplacées, ces constatations rejoignant celles effectuées le lendemain par l’huissier mandaté par la […].

M. et Mme [T] ont donc légitimement refusé de donner suite à l’offre de M. [C] qui a fait savoir à son notaire le 24 décembre 2015 qu’il acceptait leur proposition à 10 000 euros.

Les lieux se trouvaient quasiment dans le même état lors de la première réunion organisée sur place le 15 septembre 2016 par l’expert judiciaire qui a simplement relevé, en complément, la coupure de l’alimentation en eau de la chambre en raison d’une fuite sur la canalisation, la réouverture de l’accès à la cave depuis la cour, la présence de câbles électriques pendant de façon anarchique sans protection dans la cave et la suppression des solives de l’ancien plancher et qui, à l’issue de cette réunion, a autorisé la reprise des travaux exclusivement au niveau du magasin de la […].

Il est noté au troisième procès-verbal de constat d’huissier dressé le 1er septembre 2022 à la requête de M. et Mme [T] la présence dans la cave d’une porte récente au milieu du mur en parpaings donnant sur la parcelle AK [Cadastre 8], ainsi que d’un circuit électrique inachevé et non sécurisé avec fils électriques pendants et boîtier électrique descellé du mur, l’absence de porte à l’entrée de la cave donnant sur la cour, le tronçonnage des anciennes solives en bois situées à 40 cm environ au-dessous pour du nouveau plafond en béton de la cave, l’impossibilité persistante d’ouvrir le battant inférieur de la porte d’entrée de la chambre, bloqué par le niveau du sol en béton coulé derrière celle-ci, et la disparition du mur de séparation dans la chambre.

M. et Mme [T] sont en droit d’obtenir la remise des lieux en leur état antérieur, et non pas seulement l’achèvement des travaux entrepris sans leur accord par la […], de sorte qu’il convient d’écarter le devis produit par l’appelante émis le 13 décembre 2017 par la société Bati-Renov pour un montant de 6 070 euros HT, soit 6 677 euros TTC, limité aux travaux de re-fixation de la porte de la cave, remplacement de la porte de la chambre, élévation d’un mur de séparation, pose d’un parquet flottant et de plinthes, réfection du plafond, de l’installation électrique, de la plomberie (avec installation d’un lave-main), des plâtres et peintures.

Le tribunal a entériné l’avis de l’expert judiciaire qui a chiffré les travaux de remise en état à la somme de 20 464,96 euros HT, soit 24 557,95 euros TTC, sur la base du devis de la société Tavano Bâtiment en date du 8 décembre 2017 relatif aux travaux de gros et second oeuvre incluant notamment la démolition du plancher hourdis et la pose d’un plancher bois et du devis de la société Manu Elec en date du 9 décembre 2017 relatif aux équipements électriques et de plomberie, et y a ajouté le coût de la maîtrise d’oeuvre, objectivement nécessaire pour de tels travaux et évaluée à 8 % du montant des travaux, soit 1 637,19 euros (et non 1 163 euros) HT, et de l’assurance dommages ouvrage évaluée à 3 % du montant des travaux, soit 613,94 euros HT, outre la TVA.

L’appelante verse aux débats une attestation du gérant de la société Bati-Renov qui a réalisé et facturé le 20 décembre 2015 les travaux de restructuration et gros oeuvre avec mise en place du plancher hourdis, indiquant 'Après avoir pris connaissance du jugement prononcé par le tribunal judiciaire du mans le 23 juin 2020, je confirme que la dalle s’appuie entièrement sur les murs porteurs, ceux-ci soutenus par un doublage en béton armé, et que le fait de démolir une partie de la dalle conformément au dit jugement pourrait priver la dalle d’un appui de soutien sur environ 12 m des cotes des murs porteurs, par conséquent cette démolition pourrait compromettre sa stabilité'.

À supposer que cette observation soit techniquement fondée, ce qui n’est pas exclu, elle n’implique pas que les travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire soient impossibles à réaliser, même en adoptant des mesures destinées à assurer la stabilité du bâtiment au cours des opérations de démolition, mesures qu’il reviendra au maître d’oeuvre de définir le cas échéant.

En l’état, il y a lieu de s’en tenir à l’évaluation de l’expert judiciaire comme demandé par les intimés.

Le jugement sera, dès lors, confirmé en ce qu’il a condamné la […] à payer à M. et Mme [T] la somme de 27 259,30 euros TTC au titre des travaux de remise en état, actualisée à la date du jugement en fonction de la variation de l’indice BT01 depuis la date du rapport d’expertise.

Rien ne justifie à ce stade d’impartir à M. et Mme [T] un délai pour faire réaliser les travaux et d’autoriser, à défaut, la […] à les faire faire aux frais de ceux-ci, cette dernière ne pouvant s’en prendre qu’à elle-même si elle n’a pu achever l’aménagement de l’étage de son immeuble pour le mettre en location.

La demande en ce sens de l’appelante sera rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

Le tribunal a alloué à M. et Mme [T], pour la privation de jouissance des biens litigieux depuis le 1er septembre 2015 jusqu’au 31 décembre 2020 compte tenu de la durée de travaux de remise en état, soit pendant 64 mois, une indemnité de 100 euros par mois en considération de la vétusté de la cave et de la chambre, qui ne servait plus de pièce d’habitation, et de leur absence d’accès direct sur la voie publique.

Si les locaux du bâtiment sur cour étaient objectivement vétustes, rien n’établit qu’ils se trouvaient à l’abandon ni inoccupés ni sans utilité réelle pour leurs propriétaires, contrairement à ce que soutient l’appelante qui a d’ailleurs reconnu en avoir retiré les affaires qu’elle contenait.

En l’absence de toute preuve d’un projet précis de réhabilitation de ces locaux alors que M. [T] exerce son activité médicale en dehors de l’ensemble immobilier, la valeur globale de 100 euros par mois retenue en première instance tient exactement compte de leurs caractéristiques et de leur utilité et il n’y a pas lieu de la porter à 250 euros par mois comme le demandent les intimés.

Le premier juge a également à juste titre fixé le point de départ du préjudice de jouissance au 1er septembre 2015 au vu de l’état d’avancement, lors du premier constat d’huissier du 8 octobre 2015, des travaux de démolition dont l’appelante admet elle-même qu’ils ont démarré plus d’un mois avant que les intimés ne réagissent.

La privation de jouissance s’est poursuivie après le jugement, tant pour la chambre de l’étage qui est restée inaccessible, sa porte d’entrée étant bloquée par le plancher hourdis, et dépourvue d’aménagements permettant une occupation, ne serait-ce qu’à des fins d’entreposage, que pour la cave qui, bien que redevenue accessible à partir de la cour privative de M. et Mme [T], l’est aussi à partir du fonds voisin par l’ouverture puis la porte aménagées dans le mur en parpaings et est restée dépourvue d’installation électrique utilisable sans danger, étant rappelé que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable en faisant entreprendre les travaux de remise en état, y compris grâce aux fonds obtenus au titre de l’exécution provisoire assortissant le jugement dont il est relevé appel par son contradicteur.

Les intimés ayant d’ores-et-déjà perçu, par un chèque émis le 27 juillet 2020 à l’ordre de la CARPA, la somme de 39 936,68 euros qui leur permet d’entreprendre les travaux de remise en état dès le prononcé du présent arrêt confirmatif sur leur droit de propriété, leur préjudice de jouissance n’ouvre droit à indemnisation que jusqu’au 28 février 2025 en tenant compte de la durée prévisible de ces travaux, soit sur 114 mois depuis le 1er septembre 2015.

La […] sera donc condamnée à payer à M. et Mme [T] ensemble la somme de 11 400 euros en réparation de leur perte de jouissance, le jugement étant réformé sur ce point.

Sur le préjudice professionnel de Mme [T]

Il est constant qu’au cours des travaux entrepris par la […] dans le bâtiment sur cour, une canalisation d’eau alimentant à la fois la chambre de l’étage et le local commercial d’onglerie sous l’enseigne «Le Temps d’une Pose» de Mme [T] a été endommagée accidentellement, provoquant une fuite que l’expert judiciaire a constatée dans la chambre lors de la réunion du 15 septembre 2016 en précisant que l’alimentation en eau était coupée du fait de cette canalisation fuyarde.

Les intimés exposent que Mme [T], obligée de procéder à cette coupure pour éviter des dégâts des eaux et surconsommations, a été privée d’eau pour son activité commerciale depuis septembre 2015, qu’une réparation a été effectuée dans les jours qui ont suivi la réunion d’expertise, permettant la réouverture de l’alimentation en eau, mais qu’une nouvelle fuite étant survenue peu après, Mme [T], choquée par l’irruption dans sa boutique le 4 octobre 2016 de deux personnes lui ayant intimé l’ordre, de manière très menaçante, de couper à nouveau l’eau, elle s’y est refusée et a déposé plainte pour ces faits le lendemain.

L’appelante verse aux débats deux comptes rendus d’intervention de dépannage, l’un de l’entreprise Elec-Eau en date du 30 septembre 2016 faisant état d’un 'tuyau pincé à l’étage’ qu’il n’est 'pas possible de condamner sans fermeture d’eau’ et du refus de couper l’eau opposé par la responsable du salon au rez-de-chaussée, l’autre de la société EPG en date du 20 octobre 2016 indiquant que 'malgré les interventions de mon confrère et de moi-même durant quinze jours, nous n’avons pas pu intervenir car la propriétaire de l’onglerie Mme [T] a refusé systématiquement et brutalement de fermer l’eau afin que nous puissions régler le problème de fuite d’eau’ et que la réparation n’a pu être effectuée que le 20 octobre 2016 après intervention de la gendarmerie et la police municipale ayant exigé de Mme [T] qu’elle coupe l’eau.

Aucun élément justificatif n’est produit sur l’ampleur de la fuite, non précisée par l’expert judiciaire, ni sur la date et la durée de la (ou les) coupure(s) de l’alimentation en eau avant la réunion d’expertise du 15 septembre 2016 au cours de laquelle les faits ont été signalés pour la première fois.

Postérieurement au procès-verbal de constat d’huissier du 8 octobre 2015 mentionnant, au sujet de l’arrivée d’eau du lavabo de la chambre, qu’elle 'fonctionne, l’ouverture se faisant chez les requérants', M. [T] a déposé plainte le 20 décembre 2015 contre M. [C] pour violation de domicile, dégradation du bâtiment sur cour et vol de matériel et fait procéder avec son épouse le 22 décembre 2015 à un nouveau constat d’huissier relatif à l’avancement des travaux dans le bâtiment sur cour sans qu’il soit aucunement fait mention de ce problème.

La réalité de la fuite et de la coupure d’eau n’est donc pas établie avant septembre 2016 comme l’observe exactement l’appelante.

La persistance d’une fuite et d’une coupure d’eau n’est pas davantage établie après le 20 octobre 2016, le dernier constat d’huissier du 1er septembre 2022 étant muet à cet égard.

Comme cela était déjà le cas en première instance, Mme [T] ne produit aucune attestation de ses clientes et voisins ni aucune autre pièce à l’appui de son allégation selon laquelle 'elle est, comme ses clientes, dans l’obligation d’utiliser l’eau des commerces avoisinants, ne serait-ce que pour aller aux toilettes'.

Par ailleurs, à supposer que la chambre ait également servi à stocker ses matériels et fournitures, et pas seulement du matériel médical et des affaires de son époux, ce qui ne ressort pas clairement de la plainte déposée le 20 décembre 2015 par ce dernier, rien ne démontre qu’elle ne dispose d’aucun autre espace de stockage dans l’ensemble immobilier qui comporte plusieurs pièces, tant au numéro 5 qu’au numéro 7.

En outre, et en tout état de cause, elle ne produit aucun élément relatif à son chiffre d’affaires de nature à justifier d’une quelconque diminution de ce dernier.

Le jugement dont appel ne peut donc qu’être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [T] de sa demande au titre d’un préjudice professionnel personnel.

Sur la perte des archives médicales du Dr [T]

L’appelante, qui reconnaît avoir vidé la chambre à l’étage du bâtiment sur cour de son contenu avant d’entamer les travaux de démolition du plancher et de la cloison séparative, prétend que les seuls objets mobiliers trouvés dans cette chambre sont 'un vieux radiateur rouillé et une caisse à l’état d’épave contenant de la friperie’ rendus depuis à M. et Mme [T] qui les ont laissés à la même place dans la cour et qu’il n’a jamais été question, que ce soit dans les procès-verbaux de constat d’huissier ou dans la plainte déposée par M. [T], d’archives médicales ni de vieux livres de médecine qui, en toute hypothèse, devaient être d’une utilité très réduite pour avoir été abandonnés dans une pièce décrépite, au clos et couvert mal assuré, alors que celui-ci exerce son activité de gynécologue obstétricien dans un cabinet rattaché à la maison médicale de [Localité 17] au [Adresse 2] et au sein du Pôle Santé Sarthe Loir.

Or elle n’a nullement pris la précaution de faire réaliser un inventaire des affaires présentes dans la chambre, que ce soit avant de les récupérer et entreposer dans son grenier comme l’a déclaré son gérant devant l’huissier le 8 octobre 2015 ou lorsqu’elle a fait ramener le 19 décembre 2015 par les ouvriers travaillant sur le chantier une malle et du matériel dans la cour des intimés et en l’absence de ceux-ci comme l’a déclaré M. [T] dans sa plainte du lendemain visant notamment le vol du 'matériel médical’ et autre entreposé dans la chambre et indiquant que seule 'une partie des effets’ dérobés avait été restituée à cette occasion.

En outre, la fille de M. et Mme [T], elle-même anesthésiste-réanimateur, atteste que son père avait 'stocké l’ensemble des archives médicales ainsi que d’autres documents et livres de médecine dans la chambre’ et que 'toutes les archives et documents s’y trouvant ont disparu et n’ont jamais été restitués à ce jour'.

Le contenu de la chambre ne saurait donc être réduit au radiateur ancien, de type radiateur à bain d’huile électrique sur roulettes, à la malle et aux deux cartons de produits déposés en fond de cour (sous abri sur la parcelle AK [Cadastre 15], au débouché du couloir du rez-de-chaussée et à l’aplomb des toilettes de l’étage) tels que visibles sur une des photographies annexées au procès-verbal de constat d’huissier dressé le 17 juillet 2020 à la requête de la […].

M. [T], qui ne prétend pas que les archives médicales ayant disparu contenaient des données qu’il avait besoin de consulter dans le cadre de son activité, n’en fait pas moins justement valoir qu’elles contiennent des informations confidentielles couvertes par le secret professionnel et ne pouvant être détruites que dans un lieu approprié et qu’elles doivent être conservées sous sa responsabilité pendant plusieurs dizaines d’années, ne serait-ce que pour lui permettre d’organiser sa défense en cas de réclamation d’une de ses patientes.

C’est donc à bon droit qu’il sollicite l’allocation d’une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice lié à la perte de ses archives médicales, dont il n’est pas en mesure de connaître la portée exacte à ce jour, et non d’une indemnité définitive comme l’est la somme de 5 000 euros qui lui a été allouée par le premier juge à titre de dommages et intérêts.

À ce stade, le seul préjudice actuel né de cette perte est d’ordre moral.

À défaut de plus amples précisions sur le type d’archives concernées et sur la période qu’elles couvraient, la part incontestable de ce préjudice ne saurait excéder la somme de 2 000 euros.

Par conséquent, la […] sera condamnée à payer à M. [T] une indemnité provisionnelle de ce montant, le jugement étant infirmé sur ce point.

Sur le préjudice moral

Compte tenu de ce qui précède, la […] ne peut sérieusement soutenir qu’elle a, par mégarde, pris possession de locaux auxquels elle n’avait pas matériellement accès avant ses travaux et qui contenaient des affaires de tiers, d’autant qu’elle a poursuivi les travaux de démolition et transformation intérieures du bâtiment sur cour après que M. et Mme [T] lui ont fait savoir qu’ils en étaient les propriétaires légitimes, ce qui a ruiné les pourparlers engagés avec ceux-ci même si elle s’y était prêtée un temps.

Elle a donc fait preuve d’une particulière légèreté.

Elle n’a toujours pas restitué à M. et Mme [T] la jouissance exclusive de ce bâtiment qui communique désormais directement avec ses locaux au rez-de-chaussée comme à l’étage et son affirmation selon laquelle elle ne l’occupe pas est contredite par les photographies versées aux débats, notamment celles annexées aux constats d’huissier, montrant qu’y sont entreposés des matériaux de construction et objets divers.

En revanche, elle n’a pas à répondre des faits d’octobre 2016 dans la boutique de Mme [T], vécus douloureusement par celle-ci comme une manoeuvre d’intimidation pour l’obliger à couper l’alimentation en eau le temps d’une réparation, dès lors que rien ne démontre qu’elle y a pris part.

Elle n’a pas davantage à répondre des 'importantes pressions et altercations’ que dénoncent M. et Mme [T] sans le moindre élément de preuve, en les imputant d’ailleurs pour partie à des proches de M. [C], en particulier à son frère, lui-même médecin.

Les conditions traumatisantes dans lesquelles la […] s’est appropriée le bâtiment sur cour, ce de manière prolongée, et les tracasseries qui en sont résultées pour M. et Mme [T] qui ont dû entreprendre différentes démarches pour faire valoir leurs droits auprès d’un huissier de justice, de leur notaire, des services de gendarmerie et en justice, en référé puis au fond, suffisent à caractériser l’existence d’un préjudice moral subi par ceux-ci et leur ouvrant droit à indemnisation à hauteur d’une somme de 4 000 euros.

Par conséquent, la […] sera condamnée à payer à M. et Mme [T] ensemble la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral, le jugement étant infirmé en ce qu’il a rejeté la demande à ce titre.

Sur l’enlèvement de la VMC et de la pompe à chaleur

Comme le rappellent les intimés, le tribunal n’a pas statué sur leur demande d’enlèvement sous astreinte de la sortie de la VMC de la […] et du groupe extérieur de sa pompe à chaleur donnant directement, selon eux, dans leur cour, a sursis à statuer en les invitant à verser aux débats le constat d’huissier du 9 juillet 2018 et a renvoyé l’affaire à la mise en état.

L’opportunité de la communication du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 9 juillet 2018 à la requête de M. et Mme [T] au sujet de la VMC et de la pompe à chaleur litigieuses et du sursis à statuer ordonné dans l’attente de cette communication, assimilable à une mesure d’instruction, n’est pas critiquée par l’appelante qui, au vu de cette pièce communiquée en appel et du procès-verbal de constat d’huissier qu’elle a elle-même fait établir le 17 juillet 2020, soit postérieurement au jugement déféré, conclut au rejet de la demande d’enlèvement sous astreinte en considérant que, par l’effet dévolutif de l’appel, la cour est saisie de l’entier litige.

Or seule la faculté d’évocation permet à la cour d’appel de connaître d’un aspect du litige qui n’a pas été tranché en première instance, notamment en application de l’article 568 du code de procédure civile, mais encore faut-il qu’elle censure une partie du jugement en rapport avec la mesure d’instruction ou le sursis ordonné, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

Il n’y a donc pas lieu d’évoquer le fond de cette partie du litige, le jugement étant simplement confirmé en ses dispositions relatives au sursis à statuer et à la communication de pièce.

Sur le préjudice locatif de la […]

La […] sollicite pour la première fois en appel l’indemnisation du retard apporté à l’achèvement des travaux d’aménagement de deux logements à l’étage de son immeuble et à leur mise en location.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, cette prétention s’analysant en une demande reconventionnelle au sens de l’article 64 du code de procédure civile est recevable en appel en application de l’article 567 du même code.

Sur le fond, l’appelante, qui succombe en sa contestation de la propriété des intimés sur le bâtiment sur cour, ne peut s’en prendre qu’à elle-même si elle n’a pu achever l’aménagement de l’étage de son immeuble auquel elle prétendait intégrer ce bâtiment pour mettre l’ensemble en location.

Elle ne saurait reprocher à M. et Mme [T] de n’avoir pas engagé, grâce aux fonds obtenus au titre de l’exécution provisoire assortissant les dispositions du jugement dont elle a relevé appel, les travaux de remise en état du bâtiment sur cour dont elle n’a d’ailleurs pas restitué la jouissance exclusive à ceux-ci.

Sa demande en ce sens n’est donc pas fondée et sera rejetée.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, la […] supportera les dépens afférents à l’ordonnance de référé du 11 mai 2015, les dépens de première instance exposés jusqu’au jugement du 23 juin 2020 et les dépens d’appel autres que ceux de l’incident de radiation, ces dépens comprenant de droit la rémunération de l’expert judiciaire et de son sapiteur en application du 4° de l’article 695 du code de procédure civile, mais non les frais de constat d’huissier qui ne constituent pas des dépens au sens de l’énumération limitative prévue par cet article.

En considération de l’équité et de la situation respective des parties, elle sera tenue de verser aux intimés ensemble la somme globale de 7 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par ceux-ci en première instance jusqu’au jugement et en appel sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile, en ce compris le coût des seuls constats d’huissier des 8 octobre 2015 (310 euros), 22 décembre 2015 (310 euros) et 1er septembre 2022 (350 euros), sans pouvoir bénéficier du même texte.

Par ces motifs,

La cour,

Confirme dans les limites de sa saisine le jugement dont appel, excepté en ce qu’il a condamné la […] à payer à M. et Mme [T] la somme de 6 400 euros pour perte de jouissance et à M. [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, a débouté M. et Mme [T] de leur demande au titre du préjudice moral et sursis à statuer sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le réformant de ces chefs et y ajoutant,

Condamne la […] à payer à M. et Mme [T] ensemble les sommes de 11 400 (onze mille quatre cents) euros en réparation de leur perte de jouissance et de 4 000 (quatre mille) euros en réparation de leur préjudice moral.

La condamne à payer à M. [T] une provision de 2 000 (deux mille) euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice lié à la perte de ses archives médicales.

Déboute la […] de sa demande tendant à impartir à M. et Mme [T] un délai pour faire réaliser les travaux de remise en état et à l’autoriser, à défaut, à les faire faire aux frais de ceux-ci.

Dit n’y avoir lieu à évocation du fond de la partie du litige relative à l’enlèvement sous astreinte de la sortie de la VMC de la […] et du groupe extérieur de sa pompe à chaleur et renvoie sur ce point les parties devant le premier juge.

Déclare la […] recevable en sa demande reconventionnelle d’indemnisation de son préjudice locatif mais l’en déboute.

Condamne la […] à payer à M. et Mme [T] ensemble la somme de 7 000 (sept mille) euros sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile et la déboute de sa demande au même titre.

Condamne la […] aux dépens afférents à l’ordonnance de référé du 11 mai 2015, aux dépens de première instance exposés jusqu’au jugement du 23 juin 2020 et aux dépens d’appel autres que ceux de l’incident de radiation, en ce compris la rémunération de l’expert judiciaire et de son sapiteur.

Dit qu’ils seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER