COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/00594 – N° Portalis DBVP-V-B7F-EZIB

jugement du 12 Janvier 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANGERS

n° d’inscription au RG de première instance 16/02594

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

APPELANTE :

S.C.I. [8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 114109 substitué par M^e Thibault CAILLET

INTIMEE :

S.E.L.A.R.L. [10] anciennement SELARL [7], représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 13602551 substitué par Me’Nicolas MARIEL et par M^e Yves-Marie LE CORFF, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 21 Octobre 2025 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport et devant M.'CHAPPERT, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, Présidente de chambre

M. CHAPPERT, Conseiller

M^me GANDAIS, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 16 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [8] est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 1] à Laval (53) qui a été sous-loué puis donné à bail commercial à la SARL [9] par acte sous seing privé du 28 juin 2013, pour y exploiter un fonds de commerce de restaurant asiatique.

Suivant l’article M b) de ce bail, 'conditions particulières', il était convenu à l’égard de la preneuse, une 'interdiction de céder son droit à la présente location, si ce n’est en totalité à son successeur dans son fonds de commerce, et dans ce cas, à condition d’appeler le bailleur à ladite cession et non à une simple réitération de la cession du bail, et de lui remettre une grosse ou un exemplaire de l’acte de cession pour lui servir de titre à l’égard du cessionnaire'. Il était ajouté que 'le preneur restera garant, conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous cessionnaires successifs, du paiement des loyers et charges, échus ou à échoir, et de l’exécution des conditions du présent bail. En’outre, tous les titulaires successifs de la présente location sont tenus solidairement entre eux, au profit du bailleur, des obligations nées de la location, et notamment du paiement de tous arriérés de loyers, charges et accessoires. Aucun apport ou cession ne pourra être fait s’il est dû au bailleur des loyers et charges par le cédant ou le preneur.'

Une clause résolutoire était stipulée à l’article N.

Par jugement du 8 décembre 2010, le tribunal de commerce de Laval a prononcé le redressement judiciaire de la SARL [9], et,'suivant jugement du 7 décembre 2011, la même juridiction a arrêté le plan de redressement de ladite société. Par jugement du 16 juillet 2014, le tribunal de commerce de Laval a ordonné la résolution du plan de redressement de la SARL [9], a ordonné la liquidation judiciaire simplifiée, a désigné la SELARL [7], prise en la personne de M. [E] [W], en qualité de liquidateur judiciaire.

Selon acte d’huissier signifié le 6 août 2014, la SCI [8] a fait délivrer à la SELARL [7] ès qualités, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur une créance principale de 7 020,90 euros, correspondant aux loyers et charges du 17 juillet 2014 au 31 août 2014.

Le 19 août 2014, M. [M], restaurateur exploitant de restaurants asiatiques, s’est proposé en vue d’une reprise du fonds de commerce. Il’a'présenté une dernière offre pour le rachat du fonds de commerce de la SARL [9] à hauteur de 78 500 euros, 'sous la condition qu'(il) ne (soit) pas tenu de quelque manière que ce soit au paiement des loyers dus au bailleur antérieurement à (son) acquisition'.

Par requête du 20 août 2014, la SELARL [7] ès qualités a sollicité du juge commissaire l’autorisation de céder de gré à gré le fonds à M. [M] au prix de 78 500 euros, sous la condition que le cessionnaire ne soit pas tenu de quelque manière que ce soit, au paiement des loyers dus au bailleur antérieurement à son acquisition, conformément à l’offre que M. [M] avait présentée, après avoir exposé que cette offre était la plus favorable et qu’elle permettait de réaliser le fonds de commerce en évitant une vente par adjudication, 'réalisation dont le résultat est toujours très aléatoire compte tenu notamment des frais inhérents à ce type de réalisation.'

Le 25 août 2014, M. [M] s’est également engagé a prendre possession du fonds de commerce le 1er septembre 2014 au plus tard, et ce, quand bien même l’acte de cession serait signé a une date postérieure, et a reconnu et accepté d’être redevable des loyers a compter du 1er septembre 2014 au plus tard.

Par une nouvelle requête du 22 août 2014, la SELARL [7] a sollicité du juge commissaire l’autorisation de payer à la bailleresse une somme de 51 957,45 euros au titre de sa créance d’arriérés de loyers antérieure au jugement de liquidation judiciaire ayant fait l’objet d’une déclaration de créance.

Par ordonnance du 27 août 2014, le juge commissaire à la liquidation de la SARL [9], sur requête de la SELARL [7], ès qualités, a autorisé celle-ci à payer à la SCI [8], la’somme de 51 957,45 euros au titre de sa créance antérieure, sous réserve de la vérification de cette créance.

Par ordonnance du 17 septembre 2014, le juge commissaire, sur’requête de la SELARL [7], ès qualités, a autorisé la cession de gré à gré du fonds de commerce à M. [M], suivant sa proposition du 19 août 2014, moyennant la somme de 78 500 euros, sous condition qu’il ne soit pas tenu de quelque manière que ce soit au paiement des loyers dus au bailleur antérieurement à son acquisition.

Par deux lettres des 18 et 22 septembre 2014 la SCI [8] a rappelé à la SELARL [7], ès qualités, les conditions contractuelles de la cession de bail tenant, en particulier, à la clause de solidarité inversée conduisant à mettre à la charge de tout cessionnaire non seulement le paiement des loyers et charges restant dus mais également la créance d’un montant de 18 000 euros déjà admise dans le plan de redressement.

Le 26 septembre 2014, la SCI [8] a formé appel de l’ordonnance du 17 septembre 2014.

M. [M], entré dans les lieux, n’a pas payé les loyers directement à la SCI [8], mais les a consignés entre les mains d’un notaire.

Le 13 novembre 2014, la SCI [8] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Laval d’une demande contre SELARL [7], ès qualités, en résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Par ordonnance du 22 janvier 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Laval a sursis à statuer sur la demande de résiliation du bail à compter du 6 septembre 2014 et d’expulsion de la SARL [9] ou de tous occupants de son chef, dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel d’Angers, saisie du recours contre l’ordonnance du 17 septembre 2014.

Par arrêt du 12 mai 2015, la cour d’appel d’Angers a infirmé l’ordonnance du juge commissaire du 17 septembre 2014, a déclaré la SCI [8] bien fondée à se prévaloir de la clause de solidarité du cessionnaire, a constaté que l’offre d’acquisition de M. [M] était présentée 'sous condition qu’il ne soit pas tenu de quelque manière que ce soit au paiement des loyers dus au bailleur antérieurement à son acquisition', a dit, en conséquence, n’y avoir lieu à autoriser la cession de gré à gré du fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de la SARL [9], au profit de M. [M].

En l’absence de paiement des loyers depuis juillet 2014, la SCI [8] a de nouveau saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Laval. Par ordonnance définitive du 1er juillet 2015, le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 6 septembre 2014, a ordonné l’expulsion de la SARL [9] et de la SELARL [7] ès qualités, ainsi que de tous occupants de leur chef, et en particulier M. [M], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 180 euros par jour de retard passé cette date, a condamné la SELARL [7] ès qualités à verser à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation fixée à la somme de 7 059,22 euros à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète des lieux, a condamné l’occupant à verser à la SCI [8] la somme provisionnelle de 57 915,00 euros au titre de l’arriéré des loyers et des indemnités arrêtés en juin 2015.

En exécution de cette ordonnance, les clés des locaux ont été restituées à la SCI [8] le 7 août 2015.

La SCI [8] s’est prévalue de ce que les locaux ont été remis dans un état de dégradation suivant un procès-verbal d’état des lieux du 7'août 2015 dressé par huissier de justice et qu’ils avaient subi des transformations réalisées par M. [M] et que les lieux auraient été entièrement vidés le 29 septembre 2015.

Par ordonnance du 2 décembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Laval, saisi à nouveau par la SCI [8], a’condamné M. [M] à payer à celle-ci, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 52 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 octobre 2015 à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Par lettre officielle du 30 janvier 2016, le conseil de la SCI [8] a attesté avoir reçu la somme de 52 018,19 euros à l’étude du notaire, consignataire des loyers, en règlement des condamnations prononcées par l’ordonnance du 2 décembre 2015, un solde de 3 361,30 euros restant dû.

Parallèlement, par ordonnance du 3 juin 2016, le juge commissaire a déclaré recevable la contestation d’une créance de 18 000 euros sur la SARL [9] (correspondant au coût de la remise en état des lieux à la suite de travaux réalisés sans l’accord du bailleurs), dont la SCI [6] revendiquait le bénéfice, et a écarté du passif de la liquidation judiciaire cette même créance contestée. Par arrêt du 11 octobre 2016, sur l’appel de cette dernière ordonnance, la cour d’appel d’Angers a constaté l’admission de plein droit de la créance de la SCI [8] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL [9] pour la somme de 18 000 euros à titre chirographaire.

Parallèlement, dans le cadre de la présente procédure, par acte d’huissier du 22 septembre 2016, la SCI [8] a fait assigner en responsabilité professionnelle la SELARL [7] devant le tribunal de grande instance d’Angers, comme l’avait précédemment fait M. [M], les deux procédure étant jointes.

La SELARL [7] a sollicité du tribunal qu’il déboute la SCI [8] de l’ensemble de ses demandes.

Par jugement du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire d’Angers a':

— débouté la SCI [8] de leurs demandes,

— condamné M. [M] et la SCI [8] in solidum à verser à la SELARL [7] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [M] et la SCI [8] in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 10 mars 2021, la SCI [8] a interjeté appel de ce jugement en l’attaquant en chacune de ses dispositions; intimant la SELARL [10] (anciennement dénommée SELARL [7]).

L’intimée a constitué avocat le 23 avril 2021.

Les parties ont conclu au fond.

Une ordonnance du 20 octobre 2025 a clôturé l’instruction de l’affaire, conformément à l’avis de report de l’ordonnance de clôture adressé aux parties par le magistrat de la mise en état le 8 octobre 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La SCI [8] demande à la cour de :

— la dire recevable et bien fondée en son appel,

— en conséquence, annuler et en tout cas infirmer le jugement du tribunal judiciaire en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau ;

constater :

— que la SELARL [7], en qualité de mandataire liquidateur de la SARL [9], en vertu des pouvoirs qu’elle tient des dispositions du II de l’article L. 641-11-1 du code de commerce, ne pouvait exiger le maintien de l’exécution du contrat de bail en cours sans fournir la prestation promise à elle-même,

— qu’en ayant néanmoins sciemment poursuivi l’exécution de ce contrat de bail sans régler aucun loyer correspondant, jusqu’à ce que soit judiciairement ordonnée son expulsion, la SELARL [7] a commis une faute dont elle est civilement et personnellement responsable des conséquences,

— qu’en ayant irrégulièrement transféré la jouissance de ses locaux objet du contrat de bail à un tiers, la SELARL [7] a commis une faute dont elle est civilement et personnellement responsable des conséquences,

— que l’aggravation du passif de la liquidation judiciaire à l’égard d’elle-même est la conséquence directe de ces fautes ;

en conséquence,

— condamner la SELARL [10] (anciennement SELARL [7]) à lui payer les sommes de :

* 7 905,99 euros correspondant aux loyers et charges couvrant la période du 16 juillet 2014 au 31 août 2014 visé au commandement de payer du 6 août 2014, demeuré infructueux,

* 784,36 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour la période du 1er au 5 septembre 2014,

* 91 299,19 euros dont à déduire le règlement de M. [M] de 52'800'euros, soit 38 499,19 euros correspondant à l’indemnité d’occupation contractuelle pour la période du 6 septembre 2014 au 29 septembre 2015 en exécution de l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Laval du 1er juillet 2015,

* 2 500 euros de dommages et intérêts en exécution de la condamnation au titre de l’article 700 prononcée par l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Laval du 1er juillet 2015,

— condamner la SELARL [10] à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance notamment d’obtenir le versement d’un droit d’entrée associé à la conclusion d’un nouveau bail dont il est démontré que M. [M] et M. [B] étaient particulièrement demandeurs,

— et pour le moins condamner la SELARL [10] à lui payer la somme de 35 000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance d’obtenir le versement de cette somme offerte à elle-même par courriel de M.'Marc [M] en date du 28 juillet 2014,

— condamner la SELARL [10] à lui payer la somme de 21 409,09 euros au titre des frais de remise en état des locaux,

— condamner la SELARL [10] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELARL [10] en tous les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

La bailleresse reproche au liquidateur judiciaire d’avoir, en dépit du commandement visant la clause résolutoire qu’elle lui avait fait signifier et au mépris des dispositions de l’article L. 641-11-1-I du code de commerce, poursuivi le bail sans avoir les moyens de payer les loyers, en sachant que la liquidation judiciaire était impécunieuse et alors que l’estimation faite par lui de la valeur du fonds de commerce ne permettait pas de lui payer ses créances dès lors que s’ajoutait à sa créance de loyers, une créance de 18 000 euros pour travaux de remise en état, précédemment admise ; de l’avoir privée de son droit contractuel à obtenir le paiement de ses créances antérieures en organisant une cession du fonds de commerce en violation des dispositions de l’article L. 641-12, alinéa 5, du code de commerce par l’exclusion de la clause sur la solidarité entre les cessionnaires successifs prévue au bail ; d’avoir agi ainsi alors que l’ordonnance du juge commissaire, qui autorisait le liquidateur judiciaire à lui payer la somme de 51 957,45 euros au titre de sa créance antérieure, ne lui ayant pas été notifiée, lui était inopposable et que, de toute façon, elle portait sur une somme d’un montant inférieur à celui de sa créance antérieure à la liquidation judiciaire qui s’élève à 70 703,25 euros ; d’avoir imposé la poursuite du bail en faisant le choix d’une offre insuffisante au regard du montant de sa créance et qui n’était pas la plus favorable, puis en autorisant M. [M] à démarrer une activité dans les lieux avant même l’ordonnance autorisant la cession, sans qu’un acte légal constatant le transfert des droits n’ait été passé à cet effet, la requête en autorisation de cession du fonds ne pouvant s’y substituer, pas plus qu’une ordonnance non définitive intervenant ultérieurement ; d’avoir ainsi créé une situation ayant pour conséquence qu’elle n’a pas été payée pendant plus d’un an et qu’elle a récupéré des locaux transformés et dégradés.

Elle demande à être indemnisée du préjudice tenant aux loyers postérieurs qu’elle n’a pas perçus ainsi que des indemnités d’occupation, déduction faite des sommes reçues de M. [M] en vertu de l’ordonnance de référé du 2 décembre 2015, de la perte de chance d’obtenir un droit d’entrée en faisant valoir que si elle avait pu récupérer ses locaux, elle aurait pu négocier un nouveau bail et que lorsque les locaux lui ont été restitués, le quartier où sont situés les locaux avaient perdu en attractivité du fait de l’implantation entre-temps de deux concurrents en restauration asiatique, et des frais de remise en état des locaux.

La SELARL [10] (anciennement SELARL [7]) sollicite de la cour qu’elle :

— lui donne acte de ce qu’elle vient aux droits de la SELARL [7],

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— déboute la SCI [8] de l’ensemble de ses demandes,

y ajoutant,

— condamne la SCI [8] à lui payer la somme de 10'000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI [8] aux entiers dépens.

La SELARL [10] conteste toute faute de sa part. Elle’souligne qu’elle n’a pas exigé la poursuite du bail mais que le bail s’est poursuivi de plein droit par application de l’article L. 641-11-1-I Elle fait valoir qu’il ne peut lui être reproché d’avoir recherché, dans l’intérêt collectif des créanciers, à céder le fonds de commerce dans le délai de trois mois pendant lequel le bailleur n’est pas autorisé à agir en résiliation, en choisissant l’offre de M. [M], faite au meilleur prix, quand cette solution était très favorable à la bailleresse qui pouvait se voir payer tant de sa créance antérieure privilégiée, grâce à l’ordonnance en ce sens rendue par le juge commissaire, que des loyers postérieurs, ce à quoi elle a fait échec par son insistance à s’opposer à la cession, étant ainsi à l’origine de la situation qu’elle déplore.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :

— le 3 octobre 2025 pour la SCI [8],

— le 6 octobre 2025 pour la SELARL [10] (anciennement SELARL [7]).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Un liquidateur judiciaire n’est pas tenu d’une obligation de résultat. Il doit néanmoins adopter un comportement professionnel conforme aux obligations de prudence et de diligence, ce qui s’apprécie au regard des fonctions et obligations mises à sa charge par la loi et des circonstances de l’espèce. A’défaut, sa responsabilité est susceptible d’être engagée sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240, du code civil.

Selon l’article L. 641-11-1-I du code de commerce régissant le sort des contrats en cours en cas de liquidation judiciaire, applicable au bail commercial par renvoi de l’article L. 641-12 du même code, la liquidation judiciaire n’emporte pas résiliation de plein droit du bail des locaux affectés à l’activité de l’entreprise. Le bail se poursuit donc sans que le liquidateur judiciaire n’ait à le demander. Il n’en reste pas moins que l’article L. 641-11-1, II prévoit que le liquidateur, s’il laisse le bail se poursuivre, doit pouvoir fournir la prestation promise, c’est-à-dire être en mesure de payer les loyers "au comptant’ sauf s’il obtient des délais de paiement de la part du créancier. Il se doit aussi, après avoir opté pour la poursuite du bail, de renoncer à la continuation de celui-ci s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant. Le liquidateur a, en effet, la maîtrise du sort du bail puisqu’il peut le résilier à tout moment, conformément aux dispositions de l’article L. 641-12, seules applicables. Ce texte prévoit que le bail est résilié soit sur décision du liquidateur soit sur demande en justice du bailleur, lequel ne peut toutefois agir qu’après expiration d’un délai de trois mois après le jugement de liquidation judiciaire. Ces dispositions restreignent les droits du bailleur, en particulier en lui imposant ce délai d’attente de trois mois avant de pouvoir agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une période postérieure au jugement. Il s’agit là de favoriser le maintien du bail en vue de permettre la cession du fonds de commerce.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions que, dès lors que le fonds de commerce a une certaine valeur, il ne peut être reproché à un liquidateur judiciaire de tenter de le céder dans ce délai de trois mois, conformément à l’intérêt collectif des créanciers qu’il est chargé de défendre.

Ainsi, la responsabilité du liquidateur n’est pas engagée si à la date à laquelle il décide de poursuivre le contrat de bail de l’immeuble affecté à l’activité de l’entreprise, il dispose d’évaluations ou d’offres de reprise lui permettant, raisonnablement, de penser que la cession du fonds de commerce pourra intervenir. Tel a été le cas en l’espèce puisque le liquidateur a reçu une offre de M. [M] un mois après le jugement de liquidation dont le prix permettait, dans le délai de trois mois, largement de payer les loyers échus depuis ce jugement.

Il s’ensuit que le liquidateur judiciaire n’a pas manqué à ses obligations en ne restituant pas les locaux dès le jugement de liquidation, comme’le lui reproche le bailleur. Le commandement de payer ne faisait pas obstacle à l’option du liquidateur puisqu’ayant été délivré avant le délai de trois mois rappelé ci-dessus, il était inefficace.

L’offre de M. [M], la plus élevée à la suite d’une consultation organisée par le liquidateur, était la plus intéressante. Le liquidateur établit que l’auteur de l’autre offre, dont le montant était inférieur, avait initialement posé la même condition que M. [M] pour ne pas être tenu de la créance antérieure du bailleur. Il n’est pas démontré qu’il aurait modifié cette position par la suite. Il n’y a pas dans le choix de l’offre de faute du liquidateur.

Lorsque le bail est cédé en tant qu’élément d’actif isolé avec ou sans le fonds de commerce, il suit le régime de l’article L. 642-19 du code de commerce relatif aux ventes d’actifs mobiliers, ou de l’article L. 644-2 en cas de décision du tribunal d’appliquer les règles de la liquidation judiciaire simplifiée, ce’qui était le cas en l’espèce.

Or, il résulte de la combinaison de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et des articles L. 145-16, dans sa rédaction antérieure à la loi du 14 février 2022, L. 641-12 et L. 642-19 ou L. 644-2 du code de commerce qu’en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire en application de l’avant-dernier de ces textes ou décidée par le liquidateur judiciaire en application de ce dernier texte, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire. La cession du bail doit donc se faire avec tous les droits et obligations qui se rattachent au contrat conclu avec le bailleur, à l’exception de la clause de solidarité stipulée du cédant qui est réputée non écrite en cas liquidation judiciaire.

Dans le cas présent, le bail n’exigeait pas l’agrément de la bailleresse à la cession. Mais il comportait une clause de solidarité 'inversée’ prévoyant que le cessionnaire est garant de la totalité des sommes dues par le preneur à la date de cession du bail. Une telle clause n’a été neutralisée que par la loi du 22 mai 2019 et seulement en cas de plan de cession, par l’alinéa 3, ajouté à l’article L. 642-7 du code de commerce. Elle s’impose en cas de cession isolée du fonds de commerce comportant un droit bail.

Ainsi, cette clause de solidarité inversée ne pouvait, sans l’accord de la bailleresse, être écartée. Le liquidateur judiciaire ne pouvait donc en faire abstraction. Par ce fait, l’ordonnance du juge commissaire du 17 septembre 2014 était entachée d’une erreur de droit dès lors que le liquidateur n’avait pas obtenu l’accord de la bailleresse pour renoncer au bénéfice de la clause de solidarité inversée, ce qu’a jugé la cour de céans dans son arrêt du 12 mai 2015, en’relevant que l’autorisation du juge commissaire sur le paiement préférentiel de la créance de loyers antérieurs n’était pas encore définitive au jour où elle a statué et que le sort des autres créances de la bailleresse que celle de loyers et charges n’était pas réglé.

Pour être déchargée de toute responsabilité, la SELARL [10] ne peut se retrancher derrière le fait qu’elle a obtenu l’autorisation du juge commissaire. En outre, ainsi que le souligne la bailleresse, le mandat qui lui avait été confié l’avait été dans le cadre d’une procédure de liquidation simplifiée. Dans ce cas, l’article L. 644-2, prévoyant que le liquidateur procède à la vente des biens mobiliers et donc du bail commercial notamment, de gré à gré ou aux enchères publiques dans les trois mois suivant le jugement de liquidation judiciaire, et ce par dérogation aux dispositions de l’article L. 642-19, conférait au liquidateur le pouvoir de céder le bail sans avoir besoin de recueillir l’accord du juge-commissaire.

Pour autant, l’ordonnance du juge commissaire du 17 septembre 2014 lui ayant été notifiée, la bailleresse pouvait encore y acquiescer ou exercer la voie de l’appel qui lui était ouverte pour la contester, ce qu’elle a choisi de faire.

Surtout, si le liquidateur n’a pas obtenu l’accord de la bailleresse pour que le cessionnaire soit libéré de la clause de solidarité inversée, il a, pour’autant, mis en oeuvre des moyens pour parvenir à une solution satisfaisante pour elle, de nature, sinon à la remplir de tous ses droits, ce que la procédure collective n’autorisait pas, du moins à lui être favorable, de manière à ménager tous les intérêts en présence, ce qui aurait pu conduire à obtenir son accord.

D’abord, le liquidateur a fait le choix de la meilleure offre. Il s’agissait bien, comme il a été dit plus haut de celle de M. [M] et il n’est pas démontré que l’offre 'moins disante’ aurait été plus favorable au bailleur. Le prix de cession offert par M. [M] garantissait à la bailleresse d’être payée grâce à l’autorisation donnée par le juge commissaire de payer sa créance antérieure privilégiée laquelle avait été admise à hauteur de 52 703,25 euros. Le solde du prix permettait de payer les loyers échus entre le jugement de liquidation judiciaire et le 1er septembre 2015, date à partir de laquelle les loyers devaient être payés par le cessionnaire conformément à son engagement.

Par ce moyen, le liquidateur a bien concilié les intérêts de tous les créanciers de voir céder l’actif au prix le plus élevé et l’intérêt de la bailleresse en compensant dans une très large mesure la neutralisation de la clause de solidarité inversée, condition pour que la cession puisse se faire. Si la solution mise en place par le liquidateur ne permettait pas de régler sa créance antérieure de 18 000 euros de travaux, force est de constater que l’affirmation selon laquelle cette créance chirographaire n’avait aucune chance d’être réglée au vu de la structure du passif n’est pas contredite et n’est, en tous cas, combattue par aucun élément.

La seule autre alternative qui s’offrait au liquidateur était de résilier le bail puisqu’aucune autre offre ne comportait l’accord du cessionnaire de payer les créances antérieures du bailleur. Cette alternative conduisait la bailleresse à ne pas percevoir les loyers antérieurs pas plus que sa créance indemnitaire au titre des travaux de remise en état admise au passif, et, ainsi, à perdre la somme de 70 703,25 euros. Elle ne lui était donc pas plus favorable même en tenant compte d’un éventuel droit d’entrée qu’elle évalue, au titre de sa perte de chance d’en avoir perçu un, au montant de 50 000 euros, étant relevé que le liquidateur fait justement remarquer que c’est grâce aux moyens de publicité mis en oeuvre par lui qu’il a suscité deux offres et qu’il a pu obtenir un prix de cession plus élevé, incluant les actifs mobiliers appartenant à la débitrice, après mises en concurrence des deux offres.

Lorsqu’une vente est autorisée par ordonnance du juge-commissaire, qu’il s’agisse d’un actif mobilier ou d’un actif immobilier, elle est parfaite dès que cette ordonnance est rendue, sous la condition suspensive que celle-ci acquière force de chose jugée. Dès lors, il ne peut être reproché au liquidateur d’avoir prévu de transférer la jouissance des lieux à M. [M] sans attendre que l’ordonnance devienne irrévocable. Il est vrai que l’autorisation en a été donnée au cessionnaire par le liquidateur alors que le bailleur n’avait pas donné son accord. Mais l’opération ne pouvait se faire qu’à condition que le cessionnaire puisse rapidement entrer dans les lieux pour pouvoir s’acquitter des loyers courants et répondre à l’impératif de l’article L. 641-11-1, II précité, qui’s'imposait au liquidateur. Et l’agrément du bailleur à la cession n’était pas exigé. Seule était en jeu la garantie du cessionnaire pour l’exécution des obligations du cédant.

Or, à cet égard, comme il a été vu plus avant, le choix du liquidateur préservait les intérêts de la bailleresse, analysés tant au regard de ce qu’elle était en droit d’obtenir dans le cadre de la liquidation judiciaire qu’au regard de la situation dans laquelle l’aurait placée la résiliation du bail, qui lui aurait certes permis de pouvoir consentir un nouveau bail mais qui lui aurait fait perdre sa créance privilégiée antérieure que la liquidation judiciaire n’aurait plus été en mesure de payer.

En choisissant de faire appel de l’ordonnance autorisant la cession, pour faire prévaloir la clause de solidarité inversée sur l’opération mise en place par le liquidateur et en persistant dans son appel même après avoir eu connaissance de l’autre ordonnance du juge commissaire qui autorisait à son profit un paiement prioritaire de 51 957,45 euros au titre de sa créance d’arriérés de loyers antérieure après vérification de cette créance, ce qui ne posait aucune difficulté puis que ni la débitrice ni le liquidateur n’avaient opposé une contestation à cette créance, la bailleresse a empêché la cession et, par-là même, tout paiement à son profit de la part de la liquidation judiciaire qui s’est trouvée privée du prix de cession pour y procéder. L’appel et la poursuite par le bailleur de l’action en contestation de l’autorisation de cession du bail a aussi conduit M. [M] à mettre sous séquestre les loyers dont il s’acquittait, et qui ont désormais la nature d’indemnités d’occupation puisque la cession n’a pas eu lieu. C’est bien à juste titre que le liquidateur fait valoir que la bailleresse est, à cet égard, à’l'origine du fait qu’elle n’a pas perçu les loyers à échéance, préjudice néanmoins très réduit parce qu’elle a pu récupérer les fonds séquestrés par M.'[M] en contre-partie de son occupation des lieux.

Au vu des contraintes de temps qui étaient les siennes, le liquidateur n’a pas manqué à ses obligations professionnelles en s’opposant à la demande judiciaire de résiliation du bail, en poursuivant, au contraire, le bail pour tenter de céder le fonds de commerce aux conditions de l’offre la plus avantageuse, ce qui conduisait à autoriser concomitamment le transfert de jouissance des lieux, et ce, bien que cette option était subordonnée à l’exclusion de la clause de solidarité du cédant, dès lors que ces décisions ne portaient pas préjudice à la bailleresse qui se voyait consentir une contrepartie à l’éviction de la clause de solidarité du repreneur choisi, qui était équivalente.

Certes, la bailleresse n’a pas accepté cette solution préférant obtenir à tout prix la résiliation du bail en choisissant de faire appel de l’autorisation de cession. Ses intérêts ont alors été sauvegardés par la mise sous séquestre des loyers versés par M. [M] pour toute la période de son occupation, dont le liquidateur s’est attaché ensuite à obtenir la restitution au profit de la bailleresse en le demandant à M. [M] par lettre du 8 juillet 2015.

L’arrêt de la cour d’appel, qui a tranché entre les deux positions, a refusé l’autorisation, ce dont le liquidateur a pris acte.

Par la suite, le liquidateur justifie avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires pour faire libérer les lieux par M. [M]. Dès le 27 mai 2015, il lui a fait savoir qu’il était désormais occupant sans droit ni titre. Du fait de l’inaction de M.'[M], il a, le 24 juillet 2015, saisi un huissier de justice pour obtenir qu’il libère les lieux mais a été confronté au fait que l’ordonnance d’expulsion avait été rendue contre lui, ès qualités, et non contre M. [M], ce qui ne lui permettait pas d’exécuter lui-même la mesure d’expulsion, raison pour laquelle il a dû se tourner, le 29 juillet 2015, vers l’huissier de justice précédemment mandaté par la bailleresse, pour faire exécuter l’ordonnance. Il a pu rendre les clés le 7 août 2015.

Par ailleurs, il n’est nullement démontré que les dégradations dont fait état la bailleresse seraient le fait de M. [M] alors qu’elle avait déjà déclaré une créance d’indemnisation pour travaux de mise en état contre le précédent preneur, ni que les travaux d’aménagement dont se plaint le bailleur, lui aient causé un dommage. En tout état de cause, ces dégradations et travaux ne sont pas imputables au liquidateur qui n’en est pas responsable.

Il s’ensuit que la responsabilité professionnelle du liquidateur judiciaire n’est pas engagée compte tenu des considérations qui précèdent.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions

La SCI [8], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu d’accueillir les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris.

Y ajoutant,

Condamne SCI [8] aux dépens d’appel.

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,