COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2^e CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 605 DU 13 SEPTEMBRE 2021

N° RG 19/01691 -

N° Portalis DBV7-V-B7D-DF3V

Décision déférée à la cour : Jugement du tribunal de grande instance

de Pointe-à-Pitre, décision attaquée en date du 14 Novembre 2019, enregistrée sous le n° 18/02024

APPELANTE :

S.A.R.L. AGCO Plus

[…]

Houelbourg Sud

97122 Baie-Mahault

Représentée par M^e Valérie Fructus-Barathon, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMES :

Madame A Y épouse X

[…]

[…]

Représenté par M^e Augusta Hureaux, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

S.A. Galian Assurances

[…]

[…]

Représentée par M^e Judith Halfon, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 juin 2021, en audience publique les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me B C et M^me D E, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre,

M^me B C, conseillère,

M^me D E, conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 13 septembre 2021.

GREFFIER

Lors des débats M^me Claudie Solignac, greffière placée.

Lors du prononcé : M^me Sonia Vicino, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Signé par M^me Corinne Desjardins, Présidente de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

M^me A Y épouse X est propriétaire d’une villa située […].

Suivant mandat de gérance du 18 mai 2010, elle a confié la gestion locative de son bien à la SARL AGCO plus exerçant sous l’enseigne Century 21 ADCO plus immo.

Une garantie de paiement des loyers impayés et détériorations immobilières a été souscrite concomitamment au mandat de gestion aux termes d’un avenant signé entre les parties et d’un bulletin individuel d’adhésion 'Alexis garantie des risques locatifs'.

Le 30 mars 2012, la SARL AGCO plus et M^me Y ont signé une annexe au mandat de gérance intitulée 'Versalis 2 l’assurance des loyers impayés'.

Le 26 mai 2012, M^me Y a conclu, avec le concours de la société AGCO plus immo, un bail d’habitation avec M^me Z pour une période allant du 1^er avril 2012 au 31 mars 2015 moyennant un loyer mensuel de 590 euros.

La locataire étant défaillante dans le paiement des loyers, le tribunal d’instance de Pointe à Pitre par ordonnance de référé du 2 octobre 2013 a constaté la résiliation du bail, a ordonné l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 2.950 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés au 12 mars 2013, la somme de 3.540 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du mois d’avril 2013 au mois de septembre 2013 inclus, outre les dépens et les frais irrépétibles d’instance.

A la suite de l’expulsion de la locataire obtenue avec l’aide de la force publique le 24 mai 2016, M^me Y a sollicité par courriers restés sans réponse, puis par lettres recommandées avec accusé de réception du 9 juillet 2018 la SARL AGCO plus immo et la société Galian Assurances au titre de la garantie 'détériorations immobilières'.

Par courrier du 25 juillet 2018, la SA Galian Assurances a répondu qu’elle refusait de prendre en charge les détériorations mobilières survenues postérieurement à la résiliation du contrat Versalis.

La SARL AGCO plus n’ayant pas davantage répondu à la dernière mise en demeure, M^me Y a fait assigner La SARL AGCO plus et la SA Galian Assurances devant le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre, par exploit du 8 août 2018, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 8.000 euros au titre des réparations locatives, outre la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Pointe à Pitre a :

— jugé recevable et bien fondée l’action de M^me Y à l’encontre de la SARL AGCO plus et de la SA Galian Assurances,

— condamné la SARL AGCO plus à verser la somme de 8.000 euros au titre des réparations locatives à M^me Y,

— condamné la SARL AGCO plus à verser la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts à M^me Y,

— condamné la SARL AGCO plus immo à verser à M^me Y la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL AGCO plus a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 18 décembre 2019, de l’ensemble de ses dispositions expressément critiquées.

La SA Galian Assurances a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 17 février 2020.

M^me Y a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 17 février 2020.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1^er février 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du14 juin 2021, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ La SARL AGCO plus, appelante :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 16 décembre 2020 par lesquelles l’appelante demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— de mettre hors de cause la SARL AGCO plus,

A titre subsidiaire,

— de condamner seule la SA Galian Assurances à indemniser les détériorations immobilières commises par la locataire,

A titre infiniment subsidiaire,

— de débouter M^me Y de ses demandes relatives aux prétendues détériorations immobilières à l’encontre de la société AGCO plus,

A titre encore plus infiniment subsidiaire,

— de limiter le montant des détériorations immobilière à la somme de 7.700 euros TTC,

— de dire que les dommages esthétiques ou d’entretien de l’immeuble ne font pas partie des garanties,

— de dire que le devis présenté par M^me Y ne comprend que des dommages esthétiques ou d’entretien,

— de débouter M^me Y de toutes ses demandes fins et conclusions

En tout état de cause,

— de débouter M^me Y de ses demandes de dommages et intérêts,

— de condamner tout succombant à payer à la SARL AGCO plus la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

2/ M^me Y, intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 avril 2020 par lesquelles l’intimée demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la SA Galian Assurances solidairement avec la société AGCO plus,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement la SARL AGCO plus et la SA Galian Assurances à lui verser la somme de 8.000 euros au titre des réparations locatives ,

En toute hypothèse,

— condamner la SARL AGCO plus et la SA Galian Assurances à lui verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Hureaux.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

3/ La SA Galian Assurances, intimée:

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 15 octobre 2020 par lesquelles l’intimée demande à la cour :

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’action de M^me Y recevable à l’égard de

la société Galian Assurances,

— de dire qu’il n’existe aucun lien de droit entre M^me Y et la société Galian Assurances,

— de déclarer irrecevables l’intégralité des demandes de M^me Y à l’égard de la société Galian Assurances,

— de rejeter l’intégralité des demandes de M^me Y à l’égard de la société Galian Assurances,

A titre subsidiaire,

— de dire et juger que le sinistre ' détérioration immobilière’ est survenu postérieurement à la résiliation du contrat Versalis,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas prononcé de condamnation à l’encontre de la société Galian Assurance,

A titre très subsidiaire,

— de dire que la société AGCO plus est déchue de tout droit à garantie,

— de rejeter l’intégralité des demandes de M^me Y à l’encontre de la société Galian Assurance,

A titre infiniment subsidiaire,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a accordé à M^me Y les sommes de 8.000 et 3.000 euros au titre de son prétendu préjudice,

Statuant à nouveau,

— de dire que M^me Y ne justifie pas les préjudices qu’elle invoque,

En tout état de cause,

— de condamner M^me Y ou tout succombant à payer à la société Galian Assurances la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Il résulte des contrats versés aux débats par les parties que la SARL AGCO plus et M^me Y ont signé un mandat de gérance n° 10/09 en date du 18 mai 2012 relatif à la gestion locative d’un bien immobilier sis chemin des fougères Le Moule, complété par un avenant signé le même jour et d’une annexe intitulée Versalis 2 aux termes de laquelle le mandataire s’engageait à garantir le paiement des loyers impayés et à indemniser le mandant des dégradations et détériorations immobilières.

L’annexe intitulée Versalis 2 prévoit expressément que la SARL AGCO plus dénommée mandataire, s’engage à indemniser son mandant, M^me Y, des pertes pécuniaires et détériorations immobilières subies du fait du locataire et en particulier :

- à lui rembourser les pertes pécuniaires subies du fait du non paiement des loyers , charges, taxes, et indemnités d’occupation dus par le locataire et ayant servi de base à la cotisation de la location, des indemnités d’occupation des lieux, des honoraires d’avocat et d’huissier et des frais de procédure d’expulsion,

- à l’indemniser des dégradations et destructions causées exclusivement aux biens immobiliers objets du bail, tels que définis aux articles 516 et suivant du code civil en cours de bail imputables au locataires et constatées à son départ.

En rémunération des prestations prévues, des honoraires ont été fixés à hauteur de 4 % TTC sur le quittancement au profit du mandataire.

Précédemment, selon conditions particulières du 23 février 2011, la SARL AGCO plus avait adhéré au contrat Versalis VERS 03-000295 souscrit par la FNAIM auprès de CGI Assurances aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA Galian Assurances.

Les conditions générales de ce contrat produites aux débats (pièce 1 de la SA Galian Assuances), non contestées, prévoient que l’administrateur des biens membre de la FNAIM, signataire du contrat, a la qualité d’assuré, garantissant à celui-ci notamment le remboursement des loyers impayés et l’indemnisation des détériorations immobilières limitée à la somme de 8.000 euros HT par sinistre et par bien loué.

Cette convention ne comporte aucune stipulation de paiement d’indemnité par l’assureur au profit d’un tiers bailleur, mandant de l’agence immobilière assurée.

D’ailleurs contrairement aux allégations de la SARL AGCO plus, il résulte clairement des courriers que lui a adressés dans un premier temps la CGAIM assurances puis Galian assurances (pièces 6 à 19) que la compagnie d’assurance n’a versé aucune indemnité pour loyers impayés directement à M^me Y mais a procédé à des virements sur son propre compte bancaire.

Par courrier du 21 février 2013, la CGAIM a notifié à la SARL AGCO plus la résiliation du contrat à compter du 31 mai 2013 à minuit.

Il s’évince de ces différentes conventions que :

— La convention conclue entre M^me Y et la SARL AGCO plus le 18 mai 2010 intitulée ' annexe de gérance ' s’analyse en une convention de ducroire , le mandataire s’étant engagé à garantir le bailleur notamment des loyers et des dégradations immobilières dus par le locataire.

— La SARL AGCO était de son côté assurée par un contrat d’assurance souscrit par la FNAIM dont elle était adhérente et dont elle pouvait mobiliser les garanties dès lors qu’elle respectait les conditions de mise en oeuvre.

— L’adhésion par la SARL AGCO plus en 2011 au contrat Versalis 2 n’a généré aucun lien de droit entre M^me Y bénéficiaire de la convention de ducroire et l’assureur CGI devenu Galian Assurances.

Il s’ensuit que la bailleresse dispose pour le sinistre survenu en 2016 d’une action contractuelle en indemnisation des détériorations immobilières due par la locataire à l’encontre du mandataire la SARL AGCO plus.

En revanche, elle ne dispose d’aucune action directe contre l’assureur.

La SARL AGCO plus sollicite toutefois la mise en oeuvre de la garantie d’assurances souscrite auprès de la SA Galian Assurances.

La mise en oeuvre de la garantie des détériorations immobilières telles que définie au chapitre 3 des conditions générales suppose une déclaration de sinistre spécifique dans les 15 jours suivant la sommation adressée au locataire défaillant ou à défaut du procès verbal de constat d’huissier suivant expulsion.

Un constat d’huissier a été dressé le 4 mai 2016, jour de l’expulsion. A cette date le contrat d’assurance Versalis souscrit par la SARL AGCO plus n’était plus en vigueur pour avoir été résilié le 23 février 2011.

La SARL AGCO plus considère que la garantie serait malgré tout acquise au motif que la reprise effective des lieux et le constat n’ont pu intervenir qu’à cette date et que malgré la résiliation invoquée, la SA Galian Assurances venant aux droits de la CGI Assurances devait sa garantie dès lors qu’elle avait postérieurement à la résiliation du contrat d’assurance continué à régler les sommes représentant les loyers impayés et ce jusqu’au mois d’avril 2016 et qu’en outre, elle ne pouvait se prévaloir de l’aggravation des risques pour résilier le contrat.

Toutefois, d’une part la garantie loyers impayés et la garantie détériorations immobilières sont deux volets distincts de la police d’assurance souscrite, impliquant des conditions de mise en oeuvre différentes. Dès lors qu’elle sollicite la mise en oeuvre de la garantie ' détériorations immobilières’ postérieurement à la résiliation du contrat, la SARL AGCO plus ne peut soutenir que le fait générateur unique du litige locatif serait le non-paiement des loyers régulièrement indemnisés.

D’autre part, l’assureur a le choix en application de l’article L 113-4 du code des assurances d’opter pour la résiliation du contrat pour cause de sinistralité importante, de sorte qu’à défaut pour la SARL AGCO de démontrer ni même d’alléguer que le taux de sinistralité de 154 % mentionné dans la lettre de résiliation est erroné, elle ne rapporte pas la preuve du caractère irrégulier de cette résiliation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que seule la SARL AGCO plus est tenue d’indemniser M^me Y de sorte que le jugement dont appel sera confirmé sur ce point sauf en ce qu’il a déclaré recevable et bien fondée l’action de M^me Y à l’encontre de la SA Galian Assurances.

Pour contester sa condamnation à payer à M^me Y la somme de 8.000 euros au titre des réparations locatives, la SARL AG CO plus soutient que M^me Y ne rapporte pas la preuve des détériorations alléguées, au motif que d’une part, l’état des lieux d’entrée établi le 31 mars 2012 mentionnait un état général de la maison qualifié de 'sale à nettoyer. Le locataire accepte de nettoyer ' et d’autre part que le devis produit est inopérant pour rapporter la preuve des travaux prétendument réalisés.

Toutefois, le procès verbal de constat dressé le 24 mai 2016 par l’huissier de justice à l’issue des opérations d’expulsion, versé aux débats, rapporte la preuve d’un état de saleté particulièrement conséquent, confinant à un état d’ insalubrité avancé, comme en attestent de façon incontestable les photographies qui y figurent.

Les contestations portées par la SARL AGCO plus sur le devis de travaux de remise en état établi le 28 juillet 2016 par la société T.G.C.D pour un montant global de 17.677,91 euros TTC, produit par M^me Y relatives d’une part à une erreur de plume sur le numéro Siret de l’entreprise et d’autre part à la nature des travaux (nettoyage et évacuation des déchets, remise en état des portes et placards, et travaux de peinture) confiés à une société ayant pour objet social les travaux de démolition et de terrassement ne sont pas suffisantes pour remettre en cause son authenticité et par là sa valeur probante.

La SARL AGCO plus sera par conséquent condamnée à payer à M^me Y la somme de 8.000 euros telle que prévue dans la convention signée entre les parties.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé sur ce point.

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

L’article 1147 ancien du code civil, applicable en l’espèce, dispose que le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

M^me Y sollicite la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi du fait des multiples démarches qu’elle a été contrainte de réaliser pour faire valoir ses droits.

Il n’est pas contestable qu’en l’espèce la garantie de paiement des dégradations immobilières due par le mandataire chargé de la location du bien immobilier, rémunéré pour cette prestation, n’a pas été mise en oeuvre de façon spontanée et dans un délai raisonnable par la SARL AGCO plus, laquelle a relevé appel du jugement rendu le 14 novembre 2019.

La SARL AGCO plus ne rapporte pas la preuve d’une cause étrangère permettant seule de l’exonérer de sa garantie dès lors que le courrier en date du 17 mai 2013 qu’elle excipe pour démontrer qu’elle avait tenu informée M^me Y de la résiliation du contrat Versalis, invoque également de nouvelles propositions à l’étude pour faire face à son engagement de garantie sans qu’elle ne justifie avoir donné de suites, laissant son mandant dans l’ignorance de ses droits.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SARL AGCO plus à payer la somme de 3.000 euros à M^me Y à titre de dommages et intérêts contractuels.

Sur les demandes accessoires

La SARL AGCO plus qui succombe en son appel sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer respectivement à M^me Y et à la SA Galian Assurance la somme de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a déclaré recevable et bien fondée l’action de M^me A Y à l’encontre de la SA Galian Assurances,

Statuant à nouveau,

Déclare l’action de M^me Y à l’encontre de la SA Galian Assurances irrecevable,

Y ajoutant ,

Condamne la SARL AGCO plus à payer respectivement à M^me A Y épouse X et à la SA Galian Assurances la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL AGCO plus de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL AGCO plus aux entiers dépens.

Et ont signé,

Le Greffière La Présidente