Cour d'appel de Basse-Terre, 1re chambre, 28 novembre 2024, n° 23/00824

TGI Pointe-à-Pitre 29 juin 2023

CA Basse-Terre
Infirmation 28 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Qualité de copropriétaire et existence de charges impayées
La cour a constaté que la qualité de copropriétaire de M. [C] était démontrée et que la dette de charges était prouvée, justifiant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Saisies conservatoires et titre exécutoire
La cour a jugé que la décision rendue constitue un titre exécutoire suffisant, rendant la validation de la saisie conservatoire inutile.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné M. [C] au paiement des dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au syndicat pour couvrir les frais de justice, considérant que M. [C] devait supporter ces frais.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel d'un jugement le déboutant de ses demandes de paiement de charges impayées et de validation d'une saisie conservatoire. La juridiction de première instance avait estimé qu'il existait une distorsion dans les pièces fournies, remettant en question la qualité de copropriétaire de M. [C]. En appel, la cour a confirmé la qualité de copropriétaire de M. [C] et a constaté que la dette de charges de 73 798,19 euros était bien établie. Elle a donc infirmé le jugement de première instance, condamnant M. [C] à payer cette somme, tout en déboutant le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes. La cour a également condamné M. [C] aux dépens et à verser 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Basse-Terre, 1re ch., 28 nov. 2024, n° 23/00824
Juridiction :	Cour d'appel de Basse-Terre
Numéro(s) :	23/00824
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, 29 juin 2023, N° 22/02255
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Virginie DUBOIS-NICOLAS
Cabinet(s) :	NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 4 ], son syndic en exercice la SARL Patrimoine immobilier

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 655 DU 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/00824 – N° Portalis DBV7-V-B7H-DTC4

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 29 juin 2023, dans une instance enregistrée sous le n° 22/02255.

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL Patrimoine immobilier

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélémy (Toque 69)

INTIMÉ :

M. [M] [K] [E] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Non représenté.

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

M^me Rozenn LE GOFF, conseillère.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 28 novembre 2024.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; signé par M^me Judith DELTOUR, présidente de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

Procédure

Alléguant sa qualité de propriétaire dans l’ensemble immobilier [Adresse 4] à [Localité 3], l’existence de charges restées impayées, par acte d’huissier de justice du 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic, Mme [L] [F], a fait assigner M. [M] [C] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, pour obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 73 798,19 euros arrêtée au 21 novembre 2022, la validation de la saisie conservatoire des loyers faite le 27 octobre 2022 et sa condamnation au paiement des dépens, y compris les frais de la saisie conservatoire et de sa dénonciation et de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 29 juin 2023, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, Mme [L] [F] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, Mme [L] [F], au paiement des dépens ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

Par déclaration reçue le 3 août 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes et l’a condamné au paiement des dépens.

Suivant avis de non-constitution du 12 septembre 2023, la déclaration d’appel a été signifiée le 20 septembre 2023 par dépôt à l’étude. M. [C] n’a pas constitué avocat.

Par conclusions communiquées le 22 septembre 2023 et signifiées le 27 septembre 2023 et par dernières conclusions communiquées le 27 septembre 2024 et signifiées le 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la SARL Patrimoine immobilier désignée par l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2023, a sollicité au visa des articles 10, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, L. 511-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 835 du code de procédure civile,

— d’infirmer le jugement ;

— dire le syndicat des copropriétaires fondé en ses demandes ;

— constater que M. [C] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 73 798,19 euros arrêté au 21 novembre 2022 ;

— condamner M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 73 798,19 euros au titre des charges impayées du second trimestre 2015 au premier trimestre 2022 arrêtées au 21 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2021, date de la mise en demeure ;

— valider la saisie conservatoire des loyers faite le 27 octobre 2022 par M. [H] huissier de justice salarié de la SCP Dallier Arbouzov, auprès de la SAS Will Market et Mme [G] [Y] [2] ;

— condamner M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [C] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais de saisie conservatoire du 27 octobre 2022 et de sa dénonce du 3 novembre 2022 et de son acte de conversion en saisie-attribution et tous les actes suivants découlant de cette saisie.

Il a fait valoir, en substance, que M. [C] était propriétaire du lot N°12, qu’il avait régulièrement été convoqué aux assemblées générales et n’avait jamais contesté les procès-verbaux des assemblées générales, qu’il avait été mis en demeure et qu’il n’avait jamais donné suite, qu’il percevait des loyers résultant de deux baux pour ce lot, qu’une saisie conservatoire des loyers avait été autorisée le 12 octobre 2022, que la qualité de copropriétaire de l’intimé était démontrée et non contestée, que sa créance était prouvée et que la saisie conservatoire devait être validée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2024, le dépôt des dossiers a été autorisé le 7 octobre 2024. L’affaire été mise en délibéré pour être rendu le 28 novembre 2024.

Motifs de la décision

L’arrêt rendu par défaut en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré qu’il existait une distorsion entre les pièces relatives aux lots de copropriété dont l’intéressé était propriétaire de sorte que le syndicat des copropriétaires devait être débouté de ses demandes.

Sur la qualité de copropriétaire

Au terme du règlement de copropriété le lot N°12 est un local commercial de 34 m² en rez-de-chaussée, la pièce produite ne comporte pas d’attribution à quiconque, mais seulement une répartition des millièmes de copropriété entre parties privatives et parties communes. En revanche, il résulte du relevé de propriété de la conservation des hypothèques que M. [C] est propriétaire de parcelles et de six lots en copropriété dont le lot N°12 dans l’immeuble Plocoste Sud. La qualité de copropriétaire est démontrée.

Sur les charges

Au terme des premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Sont produits :

— les appels de fonds adressés à M. [C] (avril à juin 2015, juillet à septembre 2015, octobre à décembre 2015, janvier à mars 2016, avril à juin 2016, juillet à septembre 2016, octobre à décembre 2016, récapitulatif décembre 2016 (solde débiteur 50 303,40 euros) avril 2017, juin 2017, septembre 2017, janvier 2018, avril 2018, juillet 2018, octobre 2018, janvier 2019, avril 2019, juillet 2019, octobre 2019, janvier 2020, avril 2020, juillet 2020, octobre 2020, mars 2021, avril 2021, juillet 2021 (solde débiteur 66 174,03 euros), octobre 2021, janvier 2022 sans aucun versement opéré sur la période par le copropriétaire ;

— les convocations aux assemblées générales par lettres recommandées avec accusés de réception reçues le 17 juillet 2010 et adressées ensuite le 12 septembre 2016, le 11 mai 2018, reçue le 27 octobre 2020, adressée le 30 novembre 2020 (avisé le 10 décembre)

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 19 mai 2003 (lettre recommandée avec accusé de réception du 25 juin 2003) 28 juin 2004, 10 juin 2005 (lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 14 août 2005), 8 juillet 2008, 15 avril 2009 (lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 8 juin 2009, 29 juillet 2010 (M. [C] présent ou représenté) 12 janvier 2015 (lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 6 février 2015) du 18 octobre 2016 notifié le 13 décembre 2016, du 20 mai 2018 (notifié par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 juillet 2018 suivant convocation du 4 avril 2018) du 16 mai 2016 suivant convocation du 16 avril 2019, du 15 décembre 2020 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 décembre 2020, étant relevé que depuis 2016 ont été votées à l’unanimité des décisions autorisant le syndic à agir en justice contre M. [C] compte tenu de l’importance de sa dette de charges ;

— les décomptes de charges des 11 mai, 8 juin, 4 novembre 2015, 19 octobre 2016, 12 février 2018, 30 avril 2018, 3 mai 2019, 26 juin 2020 ;

— le compte de M. [C] arrêté au 30 octobre 2022, des versements sporadiques ayant été opérés en octobre 2016, en juillet 2019, septembre 2020, les autres crédits étant des régularisations ou des compensations en sa faveur ;

— un courriel de Mme [P] [C] se présentant comme la fille du copropriétaire indiquant qu’une vente était en cours pour le compte de son père ;

— le procès-verbal de saisie conservatoire du 27 octobre 2022 auprès de la SAS Will Market et le procès-verbal de saisie conservatoire du 26 octobre 2022 auprès de [2] restaurant, Mme [G] et les dénonciations des 3 novembre 2022 ;

Il résulte de l’examen exhaustif de ces éléments que la dette de charges est démontrée à hauteur de 73 798,19 euros y compris les frais de recouvrement, tels que les frais d’huissier, les frais de justice, et les frais de mise en demeure, imputables au copropriétaire défaillant, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle n’est au demeurant pas contestée ; elle est implicitement reconnue par le courriel de Mme [P] [C].

M. [C] doit être condamné au paiement de cette somme de 73 798,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022, date de l’assignation.

Sur les autres demandes

La saisie conservatoire n’a pas été contestée devant le juge de l’exécution.

Au terme de l’article R511-7 du code des procédures civiles d’exécution, si ce n’est dans le cas où la mesure conservatoire a été pratiquée avec un titre exécutoire, le créancier, dans le mois qui suit l’exécution de la mesure, à peine de caducité, introduit une procédure ou accomplit les formalités nécessaires à l’obtention d’un titre exécutoire.

En l’espèce, l’assignation au fond a été délivrée dans le mois de l’exécution de la mesure.

Selon l’article R523-7 du code de procédure civile, le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l’existence de sa créance signifie au tiers saisi un acte de conversion qui contient à peine de nullité :

1° La référence au procès-verbal de saisie conservatoire ;

2° L’énonciation du titre exécutoire ;

3° Le décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire, en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts ;

4° Une demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s’est reconnu ou a été déclaré débiteur.

L’acte informe le tiers que, dans cette limite, la demande entraîne attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier.

En l’espèce, la présente décision constitue un titre exécutoire dont il appartient au créancier de tirer toutes conséquences utiles sans que la cour ait besoin de valider la saisie conservatoire, de même, n’a-t-elle pas besoin de procéder aux constats sollicités, le titre exécutoire suffisant. Le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes à ce titre.

En outre, les frais de saisie, la dénonciation et l’acte de conversion sont étrangers à la procédure pendante et relèvent des frais visés à l’article R. 523-7 du code de procédure civile. L’appelant est débouté de sa demande à ce titre.

M. [C] qui succombe est condamné au paiement des dépens de première instance et d’appel et d’une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour

— infirme le jugement en ses dispositions critiquées,

Statuant de nouveau,

— condamne M. [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 73 798,19 euros au titre des charges impayées du second trimestre 2015 au premier trimestre 2022 arrêtées au 21 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022 ;

y ajoutant

— déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

— condamne M. [E] [C] au paiement des dépens ;

— condamne M. [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] représenté par son syndic la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente